高密·潮流前線營銷執(zhí)行方案

1、高密潮流前線營銷執(zhí)行方案深圳成器2010-9-16目 錄前言- 3第一部分、背景- 3一、項目概況- - 4二、swot分析- - - 5第二部分、定位- 8一、項目定位原則- 8二、項目主題定位- 8三、項目功能定位- 8四、項目形象定位- 9五、經(jīng)營目標(biāo)定位- 10六、項目客戶群定位- 10七、業(yè)態(tài)定位及劃分- 11第三部分、租售- 13一、租售策略- 13二、招商目標(biāo)- 14三、招商策略- 14四、招商要求- 15五、招商途徑- 16六、招商對象- 16七、招商政策- 16八、招商進度計劃- - 19九、價格建議- 20第四部分、執(zhí)行及推廣- 21一、招商團隊組建- 21二、招商推廣工作

2、安排- 21三、招商資料及流程- 22四、媒體推廣策略- 23五、費用預(yù)算-33第五部分、運營- -34前 言從購物中心的發(fā)展趨勢來看，一個成功的購物中心，除了擁有良好的地理位置及硬件設(shè)計外，完備的軟件規(guī)劃及招商是不可欠缺的必要因素，因此如何建立消費導(dǎo)向的招商策略，以落實潮流前線的集客優(yōu)勢，將是我們現(xiàn)在及未來努力的方向。由于前期對本案（潮流前線）的產(chǎn)品定位、規(guī)劃等方面已形成了較為明確的方案，在此基礎(chǔ)上，我們側(cè)重對潮流前線的招商、銷售以及開業(yè)運營（以元旦開業(yè)為節(jié)點），制作針對性的、可操作性的方案。由于時間緊迫，加之本項目的特殊性（之前開業(yè)兩次，沒有取得預(yù)想效果，有一定負(fù)面影響），必須采用差異化的

3、營銷策略，項目以全新、高調(diào)的姿態(tài)強勢入市，消弭負(fù)面印象，提升商業(yè)美譽形象，尋求最佳的贏利模式與整體招商實戰(zhàn)策略，打造持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛，實現(xiàn)贏利的持久化與最大化。第一部分、背景一、項目概況1、地理位置：位于高密城市主干道人民大街核心區(qū)域，交通暢達，地理位置十分優(yōu)越。2、商業(yè)體量：總建筑面積為21586.83平米，共分四層，其中一層為5649.4平米，二層5612.27平米，三層和四層分別為5162.58平米。3、工程進度：目前正在施工中，需留有足夠時間進行商場整體裝修、美化、亮化，以及留有足夠時間給經(jīng)營業(yè)戶，進行店面和店內(nèi)裝飾裝修。4、試營業(yè)及開業(yè)時間：計劃為12月試營業(yè)，元旦為正式開業(yè)時間。

4、以下方案以此為時間節(jié)點進行工作計劃安排。5、基本經(jīng)濟參數(shù)：總建筑面積21586.83平米平均面寬2.6米商鋪套數(shù)一層約251套；二層約286套平均進深4米商業(yè)層數(shù)4層層高4米公攤約50街寬2.4米柱距4.56米步梯5個電梯自動扶梯兩部、升降梯兩部停車位前廣場停車場空調(diào)中央空調(diào)衛(wèi)生間6間自動監(jiān)控系統(tǒng)1套廣播系統(tǒng)1套（上述面積、尺寸數(shù)據(jù)需要在招商方案確定后，由房管局重新測算）二、swot分析1、優(yōu)勢（strength）（1）位置：地處城市中心、商業(yè)核心，原有商圈已經(jīng)初具規(guī)模，認(rèn)知度較高，具有很強的商業(yè)價值；項目所在的人民大街為城市主要商業(yè)干道，人流量大，商業(yè)繁華，周邊生活配套齊全，具有很強的輻射力

5、和集客力；（2）交通：緊鄰高密主干道人民大街，交通暢達，左右逢源，眾多公交線路必經(jīng)之處；（3）規(guī)劃：巨資聘請國內(nèi)知名設(shè)計公司天際線為本案量身打造個性時尚的商業(yè)消費環(huán)境，規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，分區(qū)明確，優(yōu)勢互補，人氣互動，極具體驗性，加以現(xiàn)代時尚的建筑形象，創(chuàng)造獨特的商業(yè)情景空間，營造流暢自如的消費環(huán)境，鑄就高密城市形象的地標(biāo)性商業(yè)建筑；（4）運營：由具有豐富商業(yè)運作經(jīng)驗的專業(yè)團隊經(jīng)營管理，管理嚴(yán)格，服務(wù)規(guī)范，確保經(jīng)營秩序井然、充滿活力。同時將充分利用有影響的媒體、網(wǎng)絡(luò)進行強有力的廣告宣傳，提高項目的市場震撼力和沖擊力。并將不間斷的舉辦豐富多采的、高品位的促銷活動和品牌文化的推廣活動，迅速贏得市場和更多

6、商機；（5）硬件：配備4部扶梯、貨梯、步行梯、中央空調(diào)、室外配備大型電子屏(建議采用)、室內(nèi)配備液晶電視，5個入口設(shè)計，通達四面，聚八方財氣。商場前廣場帶來較為充裕停車位，以及營銷活動的展示臺；（6）環(huán)境：周邊云集高密市政委、紀(jì)檢委、高密市政府等政府機關(guān)，住宅社區(qū)較多，消費群體來源廣泛；靠近小利群超市和密水商場，商業(yè)附帶價值高，無形之中提升本案商業(yè)價值；（7）規(guī)模：本項目地塊適中，形狀較為規(guī)整，能夠合理進行功能分區(qū)；（8）實力：開發(fā)商的良好實力具有良好的形象美譽度，一定程度增添經(jīng)營業(yè)戶和投資者的信心。2、劣勢（weakness）（1）開業(yè)兩次，沒有取得預(yù)想的效果，有較深的負(fù)面影響，客戶對本項目

7、的操作提出質(zhì)疑，經(jīng)營、投資信心銳減；（2）位置較好商鋪已經(jīng)出售，不便于統(tǒng)一管理和招商，對后期的培育市場帶來不利；（3）本項目地塊東西狹長，在功能分區(qū)的排列中，太長的縱深為項目規(guī)劃設(shè)計帶來難度；（4）本項目北面有一段不臨街和有街心公園，導(dǎo)致門口停車位較少；（5）商場前樹木較多，影響商場視覺效果。3、機會（opportunity）（1）宏觀環(huán)境看好，全市經(jīng)濟水平的整體發(fā)展，市民人均收入的普遍提高，商業(yè)有效需求增加必將帶來巨大市場需求，商業(yè)市場前景看好；（2）高密市第三產(chǎn)業(yè)正在急劇發(fā)展，政府有意加強第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設(shè)，并把城市中心規(guī)劃為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套逐漸完善，居民生活水平在逐年

8、提高，這就為高密消費者追求更高的物質(zhì)享受帶來良好的發(fā)展契機；（3）高密市原有商業(yè)無論規(guī)劃、經(jīng)營檔次、經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營品類、服務(wù)、管理等多方面不能滿足現(xiàn)代人日益增長的消費需求，亟待升級，市場呼喚全新的商業(yè)市場；本項目的出現(xiàn)將在一定程度上彌補這一不足；（4）項目為此地段新興的大型商場，在售競爭商業(yè)項目少，短時間難以出現(xiàn)同類產(chǎn)品，市場空缺，為本項目帶來契機； （5）娛樂市場在老城區(qū)更是少之又少，缺乏專業(yè)的娛樂場所，對本案提供了發(fā)展契機。但是，娛樂方面需要進一步加強引導(dǎo)；（6）周邊已形成良好的商業(yè)氛圍，這也為項目發(fā)展提供了一個良好的發(fā)展平臺；項目可考慮與周邊商業(yè)錯位經(jīng)營，優(yōu)勢互補，人氣共享，最終實現(xiàn)商圈

9、共繁華的局面。4、威脅（threats）：（1）周邊市場太過低端，環(huán)境臟、亂、差的現(xiàn)象尤其明顯，整體商圈形象不佳。（2）政府對本項目的關(guān)注期已經(jīng)過去，現(xiàn)在不再扶持本項目的發(fā)展；（3）小利群和密水商場較為深入人心，較難撼動其地位，需較大努力改變高密人消費習(xí)慣；（4）當(dāng)?shù)叵M者對中高端的娛樂休閑性消費還需要培養(yǎng)，目前大部分消費者的消費觀念比較封閉，同時又存在消費慣性，一時較難改變；（5）周邊業(yè)態(tài)重疊嚴(yán)重，競爭較為激烈。第二部分、定位一、項目定位原則1、根據(jù)高密的宏觀環(huán)境；2、依托城市經(jīng)濟和社會發(fā)展；3、鑒于高密目前的商業(yè)現(xiàn)狀；4、基于本案的具體情況；5、把握區(qū)域的商業(yè)機會；6、創(chuàng)造項目的最大利潤。

10、二、項目主題定位高密首席時尚消費體驗中心將其打造成年輕人的購物中心，以青少年為目標(biāo)消費群，并兼顧中高端消費者需求的購物商場。在這里，彰顯個性、崇尚青春、追逐時尚、革新傳統(tǒng)，是高密潮流主義大本營。通過鮮明特色的項目主題定位，使本項目成為人民大街商圈及高密市的標(biāo)志性和最具商業(yè)代表性的商業(yè)項目之一。三、項目功能定位高密首個集購物、娛樂、餐飲、休閑四大功能于一體主題式復(fù)合型商業(yè)中心以經(jīng)營中低檔時尚商品和特色餐飲娛樂為主，個性商品作輔助，致力于形成復(fù)合型時尚消費主題；以形象新、概念新、面貌新、理念新的全新姿態(tài)，打造全新一站式多功能消費場所，成為高密最酷最炫永不落幕的時尚舞臺，高密規(guī)模最大、品類最全、款式

11、最新、環(huán)境最優(yōu)、管理規(guī)范、服務(wù)更好、價格實惠的購物地帶。環(huán)境很舒服，有空時，我總愿意去那兒坐坐、逛逛。那兒，我總能感受到這個時代最in、最炫的東西。娛樂很high，我一天的happy活動，在那都能解決了。基本上，我總能買到自己合意的東西。有小吃，衛(wèi)生、價格不貴，可以嘗到各地當(dāng)家菜品，解決了周邊找不到合適吃飯地方問題。公交車、開車、停車都挺方便的。四、項目形象定位新時尚生活，新購物體驗通過打造獨特的裝修風(fēng)格、個性化的商品特色和時代感特征，通過親切而有動感的步行空間，融合獨創(chuàng)的氛圍營造，提供專業(yè)經(jīng)營、統(tǒng)一管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，形成最具吸引力的室內(nèi)主題商業(yè)空間，引領(lǐng)高密人的時尚潮流，成為高密人時尚購物首選

12、。通過此形象定位，進一步強調(diào)時尚、個性化的消費品質(zhì)以及情景化消費、體驗型消費，創(chuàng)造高密商業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)、新典范。恰當(dāng)?shù)男蜗蠖ㄎ徊粌H可以很好的體現(xiàn)項目整體素質(zhì)和核心競爭力，更重要的是能夠向目標(biāo)客戶群樹立我們的品牌形象，形成口碑傳播效應(yīng)。 潮流前線形象定位推導(dǎo)金字塔：城市商業(yè)名片形象核心帶動項目發(fā)展和形成區(qū)域熱點產(chǎn)品價值集特色主題的綜合性商業(yè)項目產(chǎn)品個性享受購物消費和娛樂生活情感期望值功能利益點滿足區(qū)域不斷增長的需求區(qū)域內(nèi)最具特色的商業(yè)項目產(chǎn)品物質(zhì)特性五、經(jīng)營目標(biāo)定位第一購物中心-第一商業(yè)機遇-第一商業(yè)奇跡創(chuàng)建各類消費群體“最愛去、最需要”的地方創(chuàng)建高密商業(yè)“最具市場價值”的商業(yè)購物中心街區(qū)創(chuàng)建高密商

13、業(yè)奇跡六、項目客戶群定位1、消費目標(biāo)客戶定位1）區(qū)域：高密市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含外來打工者）2）年齡：1535的年輕群體3）目標(biāo)消費群消費特點： 經(jīng)濟條件一般、或有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)； 精力旺盛、消費頻率高、消費周期短； 消費欲望強、敢于超前消費沖動型消費、隨機性消費多； 對消費環(huán)境要求較高，追求自我和獨特的個性、 同時有較強的群體認(rèn)同感。2、經(jīng)營目標(biāo)客戶定位本項目招商目標(biāo)客戶群是以青島、濰坊、高密市較大型連鎖的專營店（電玩、時尚百貨、其他）、一般專賣店、娛樂休閑、時尚百貨等商家為主，以高密周邊地區(qū)的個性形象店和散客商家為輔，其經(jīng)營項目符合本項目經(jīng)營定位。3、投資目標(biāo)客戶定位1）高密市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)、事業(yè)

14、單位工作人員；2）高密各街區(qū)中高檔商鋪經(jīng)營者；3）濰坊及其他區(qū)的個體私營企業(yè)主；4）目標(biāo)商家的經(jīng)營者；5）高密全市的投資者。七、業(yè)態(tài)定位及劃分1、定位依據(jù)1）所確定業(yè)態(tài)必須有足夠的特色，在3年內(nèi)將核心競爭力打造成型，占據(jù)市場領(lǐng)先地位；2）引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有的商業(yè)格局，所確定業(yè)態(tài)必須有足夠的特色，形成個性化的強勢地位；力爭專業(yè)形態(tài)的主力店與各具特色的核心店進駐，引進小而有創(chuàng)意的精品店，確保餐飲與娛樂的結(jié)合，帶動人氣、積聚財氣；在商場內(nèi)設(shè)置與項目主題相配合的獨特規(guī)劃部分，以增強體現(xiàn)項目的附加值。 2、業(yè)態(tài)組合及比例 1）業(yè)態(tài)組合：時尚服飾街 + 餐飲店+ 休閑娛樂店 2）具體劃

15、分：一樓：女正裝、女休閑裝、淑女裝、少女裝、內(nèi)衣館、時尚飾品、彩妝洗化用品等； 二樓：男休閑裝、男正裝；鞋品、箱包皮具；童裝；百貨雜貨、水吧等； 三樓：大眾餐飲、特色餐飲、水吧；量販ktv； 四樓：可選擇大型電玩城、健身館、影城、網(wǎng)吧、旱冰場、臺球廳、乒乓球俱樂部等綜合娛樂場所。分類樓層主題特色主力業(yè)態(tài)比重輔助業(yè)態(tài)比重時尚大賣場1f時尚基地少女裝、淑女裝、女正裝、女休閑裝；內(nèi)衣館、飾品95洗化用品、彩擴攝影52f潮流地帶男休閑裝、男正裝；鞋品、箱包、皮具；童裝、童鞋、玩具、孕嬰用品；流行百貨98水吧、修鞋、裁剪、褲腳整修、高溫熨燙；美發(fā)、美甲、美體等5游e樂園3f美食美客大眾餐飲、特色餐飲、水

16、吧60ktv404f娛樂城電玩城、健身館、影院100%網(wǎng)吧、旱冰場、臺球廳備選第三部分、租售招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標(biāo)。因而，于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的運作成功。招商的成敗關(guān)系到項目的是否可以順利開業(yè)，優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場長久發(fā)展的中流砥柱。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,招商將會扮演很重要的角色。我們認(rèn)為一個商業(yè)項目的真正成功是商場日后持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為以后經(jīng)營的暢旺奠定堅實的基石。一、租售策略1、方案1：招商先行，只租不售2、方案2：租售并舉，以租帶售3、方案3：出售為主，招商為輔4、方

17、案4：招商先行，以租帶售考慮到：1、項目前期的兩次開業(yè)不甚成功，對經(jīng)營戶和投資者的打擊較大，普遍對本案信心不足，在項目現(xiàn)階段的尷尬境地，直接銷售不是明智之舉，銷售價格也難以拔高；因此，招商工作成功與否，將直接影響商鋪的銷售成交進度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色產(chǎn)品的經(jīng)銷商簽約，必能讓投資者增強投資信心；2、同時考慮到滿足項目資金回籠的要求，對商業(yè)銷售有一定要求。因此我司的建議是：租售并舉，優(yōu)先招商，以租帶售（招商為主，銷售為輔）。通過對潮流前線招商的火爆、對開業(yè)和未來前景的信心預(yù)期、以及現(xiàn)場實景的裝修環(huán)境，在市場上制造熱點和輿論引起轟動，最終達到項目形象樹立的目的，吸引投資型客

18、戶和部分自營客戶的購買，實現(xiàn)本項目商業(yè)產(chǎn)品的快速去化和價值最大化。在宣傳推廣上，建議以宣傳招商為主。同時，為了保證對招商及銷售效果的控制，對項目主要是一二層的招商工作為期一個月（啟動期+公開期），根據(jù)招商、銷售效果，及時對接下來的工作進行調(diào)整（是否調(diào)整招商政策、是否加大招商力度，是否延期開業(yè)）。二、招商目標(biāo)1、通過全面展開招商及運營工作，爭取達到最大的進場率，保證商場的順利開業(yè)，力爭項目一二樓的招商率達到80以上，力爭元旦火爆開業(yè)；2、增強市場信心，促進商鋪銷售回籠資金為根本目的。三、招商策略順應(yīng)趨勢，打造優(yōu)勢！在本案全面招商的過程中，我們必須結(jié)合項目本身的相關(guān)特點和制約因素，從實際出發(fā)，進行

19、有步驟、有計劃、有質(zhì)量、有績效的招商工作，同時吻合項目的整體利益。招商策略具體措施先主力后散戶主力店以提升商業(yè)綜合競爭力、穩(wěn)定人流和商業(yè)結(jié)構(gòu)為目的，遵循： 主力店鋪商家次主力店鋪商家品牌店中小商鋪的招商順序，逐步推進。特殊經(jīng)營客戶的優(yōu)惠必要對于品牌龍頭經(jīng)營戶，給予優(yōu)惠條件，借其品牌優(yōu)勢及號召力，帶動散戶進場；必要的時候與核心主力店的經(jīng)營單位共同投資，開發(fā)商參與核心主力店投資，除了未來可以加強經(jīng)營控制力度，有利于本案的長期經(jīng)營，同時可加強其它商戶入駐的信心。經(jīng)營商品要與商業(yè)定位一致從制定整體的招商策略、租賃政策、經(jīng)營品種策略及經(jīng)營戶入場資格入手，嚴(yán)格控制經(jīng)營戶的種類、數(shù)量、質(zhì)量，保證場內(nèi)的質(zhì)量和

20、品質(zhì)，避免經(jīng)營戶良莠不齊及惡性競爭情況的出現(xiàn)，從而使項目招商和業(yè)態(tài)規(guī)劃相吻合，使項目業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)勢發(fā)揮至最大化。同業(yè)差異異業(yè)互補各主題區(qū)雖然為同類業(yè)種，但在招商時仍然要有區(qū)隔，如款式、產(chǎn)品、檔次差異等，保持良性競爭但又能共榮雙贏。放水養(yǎng)魚招進為主由于開業(yè)時間較為緊迫，招商工作壓力里較大，項目初期招商不能一味強求租金，只要商戶符合業(yè)態(tài)定位，既可招進，確保滿場經(jīng)營，然后根據(jù)整體項目的推進進一步整合和優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，提高本項目的租金和層次。專業(yè)操作組建專業(yè)的招商團隊，通過對項目的深刻了解和摸索針對項目的特殊性對其進行切實可行的招商工作。老經(jīng)營戶優(yōu)先對于有過經(jīng)營經(jīng)驗的業(yè)戶優(yōu)先考慮，主要是因為老經(jīng)營戶豐富

21、的從業(yè)經(jīng)驗，對消費者需求把握較好，貨品較為暢銷，很容易帶動商場旺場和銷售業(yè)績；沒有經(jīng)營經(jīng)驗的業(yè)戶，因為不善經(jīng)營，可能導(dǎo)致商場局部區(qū)域冷清。配合必要的推廣活動可通過會議、展會、發(fā)布會、媒體等多種形式，為項目招商宣傳、造勢。四、招商要求1、所有經(jīng)營戶需自行辦理相關(guān)經(jīng)營證件及繳納相關(guān)費用； 2、所有經(jīng)營戶均需服從運營公司的統(tǒng)一管理，按時交納各項相關(guān)費用； 3、所有經(jīng)營戶均須按租賃合同簽訂的業(yè)態(tài)進行經(jīng)營，對不執(zhí)行要求者按規(guī)定處理；4、統(tǒng)一品牌管理，知名品牌、大商家、娛樂業(yè)態(tài)商家則靈活協(xié)定；5、統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，如未按標(biāo)準(zhǔn)裝修，責(zé)令返工同時保證金部分不再退還；6、在經(jīng)營期間發(fā)生的一切商業(yè)糾紛由經(jīng)營戶負(fù)全責(zé)，

22、對其它經(jīng)營戶產(chǎn)生影響者運營公司有權(quán)清場；7、經(jīng)營期間，經(jīng)營戶遇需調(diào)整品牌或經(jīng)營范圍時，需經(jīng)運營公司同意后方可調(diào)動；8、所有進場經(jīng)營戶均需由招商部簽訂合同，找到開發(fā)商的經(jīng)營戶或關(guān)系戶一并介紹到招商部，以便統(tǒng)一招商說辭，需特殊照顧需由王總親筆簽字為準(zhǔn)，免使招商說法不一，租金不一致造成亂市。五、招商途徑1、招商計劃先內(nèi)后外，即首先去吸引在高密市場個性鮮明、有特色的商品和服務(wù)項目，然后在高密周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、以及青島、濰坊等地擴展招商；2、一、二樓服裝行業(yè)的主力店招商針對外地發(fā)展較好城市，比如青島、煙臺、濰坊、濟南等地，此類地區(qū)潮流服裝發(fā)展較好，有著充足的經(jīng)驗，另外通過幾家主力的進駐，逐漸吸引其他小店面

23、的進駐，最終整個市場形成一個繁榮發(fā)展的局面；其余小店面招商針對高密當(dāng)?shù)?，此舉能夠針對本地商店進駐以后、感受良好的氛圍后，便于在高密的廣告宣傳和口碑傳播；3、三、四樓娛樂招大店面，實力要強，整體開業(yè)，形成恢弘的氣勢，廣泛吸引年輕群體，徹底改變?nèi)嗣駥Υ松虉龅目捶?。六、招商對象娛樂：電玩、網(wǎng)吧、臺球廳、旱冰場、乒乓球俱樂部、量販ktv、健身房餐飲美食：快餐、休閑餐、西餐、料理、特色風(fēng)味小吃、水吧其他：彩妝洗化用品；美容、美發(fā)、美甲；身體保養(yǎng)；攝影彩擴；裁剪、熨燙、修鞋時尚百貨：家居用品、工藝品、電子產(chǎn)品、玩具、禮品；飾品、文體、圖書音像服裝：女裝、男裝、休閑裝、運動裝、童裝、童鞋、內(nèi)衣；鞋帽、箱包、

24、皮具七、招商政策1、周邊商鋪租金分布范圍項目/位置租金水平備注文化廣場0.93元/日現(xiàn)有服裝業(yè)態(tài)約占整個文化市場的80以上，定位中端偏低，生意普遍較好,商鋪租金依次由南向北遞減。供銷商廈2.8元/日三樓定位鞋類、四樓定位服裝。冬季生意特別旺盛。定位相對比較低端，客戶來源以高密當(dāng)?shù)刂邢率杖胝邽橹?。維客3.7元/日；35扣點高密最高檔次商場，隸屬于青島維客集團，很多商家經(jīng)營不佳，商場生意不溫不火。金孚?。ㄐ±海?5扣點此商場彌補了區(qū)域缺乏中高檔商場的缺點；無停車位。密水商城0.93元/日；內(nèi)鋪：0.5-0.7元/日左右；西邊鋪位：0.19-0.74元/日整體由服裝、鞋帽、精品、小電器、婚慶、快餐

25、、日用百貨等構(gòu)成，商場前端主要由小家電和服裝組成。女人街位置較差，租金較低二層服裝城，檔次較低。街道名稱利群路立新街振興街鎮(zhèn)府路昌安大道和順河路人民大街日租金水平0.7元/0.3元/0.69元/0.36元/0.63元/1.2元/2、招商政策任何新興商業(yè)市場從開業(yè)到興旺，再到達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。根據(jù)市場調(diào)查，在綜合本項目地段、項目自身特征，以及目前商業(yè)氛圍、周邊競爭商鋪情況、商鋪銷售價格、人流動線等因素后，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，“先做人氣，再做生意”，減少招商難度，以促

26、進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場面。具體建議如下：（1）租金以建筑面積核算，公攤暫按0.42計算；（2）一層商鋪基準(zhǔn)租金為1.8元/日，根據(jù)原有租金、鋪位地角、建筑因素、動線設(shè)計等細(xì)節(jié)確定一鋪一價；二層基準(zhǔn)租金為1.5元/日，三層基準(zhǔn)租金為0.8元/日；四層基準(zhǔn)租金為0.6元/日；（3）所有入場商戶享受繳一年租金可使用一年半的優(yōu)惠政策，同時免1-2年營業(yè)推廣費；降低經(jīng)營門檻，減輕經(jīng)營壓力，先滿場再旺場；一次性繳納兩年租金的商戶可使用兩年半，并享受5%的租金優(yōu)惠；（4）為盡快回籠資金，也為了對經(jīng)營戶進行有效約束，所有入場經(jīng)營戶先繳納租金（在簽訂租賃合同時一次性

27、繳納），初步簽訂1-2年租期（娛樂區(qū)、餐飲區(qū)為3-5年租期），2年內(nèi)租金不上??；優(yōu)惠免租等在合同期完才可享受；（5）入場經(jīng)營戶需繳納經(jīng)營保證金，租賃面積在40以下的經(jīng)營保證金為3000元，租賃面積在40以上的經(jīng)營保證金為5000元，經(jīng)營保證金在經(jīng)營戶完整履行租賃合同后一個月后無息全額返還。娛樂業(yè)態(tài)及大商家經(jīng)營保證金另行約定，原則上為兩個月標(biāo)準(zhǔn)租金；（6）對老經(jīng)營戶帶新經(jīng)營戶優(yōu)惠為：介紹一個新經(jīng)營戶免半年物業(yè)費,介紹二個以上者免一年物業(yè)費；介紹三個或者五個以上，則根據(jù)情況另行討論安排（比如贈送商鋪1-2年經(jīng)營權(quán)）；或提報王總審批確定；（7）在推廣活動中的優(yōu)惠則按活動計劃進行，有時間限定；（8）考

28、慮在收租金的時候收物業(yè)管理費，空調(diào)費，公攤水電費等；（9）上述優(yōu)惠需視招商的不同階段進行調(diào)整（比如前20或50名簽訂租賃合同的優(yōu)惠力度要大，以刺激經(jīng)營客戶盡快簽約）。八、招商進度計劃1、招商啟動期：2010年9月28日10月15日需完成工作內(nèi)容：接待中心包裝完畢正式啟用，vi、招商印刷品確定，招商計劃確定。2、公開招商階段：2010年10月16日11月19日 需完成工作內(nèi)容：租金、面積、商業(yè)空間設(shè)計、交房標(biāo)準(zhǔn)、階段性推廣等方案的確定和執(zhí)行。3、持續(xù)招商階段：2010年11月20日2010年12月17日 需完成工作內(nèi)容：依據(jù)招商情況，確定政策調(diào)整及商鋪的銷售模式。此階段要完成全部招商項目的80以

29、上，才能確保項目（一二層）順利開業(yè)。4、試營業(yè)、開業(yè)階段：2010年12月18日、2011年元旦左右招商進場宣傳開始持續(xù)招商公開招商試營業(yè)盛大開業(yè)9月28日11月20日10月16日2011年元旦初步推廣 全面推廣 落實商戶進駐交付使用及試業(yè)開幕正式營運調(diào)整期九、價格建議1、初步價格建議經(jīng)過比較精算，考慮開發(fā)商和經(jīng)營戶雙贏，一個合理的價格應(yīng)是：年度2011年2012年2013年2014年2015年預(yù)期租金（元/日/）1f1.81.82.02.22.42f1.51.51.651.82.03f0.80.80.91.01.14f0.60.60.660.70.77銷售價格（元）以8回報率計算1f8212

30、8212912510038109502f684468447528821391253f365036504106456350194f27382738301131943513說明：設(shè)定從第三年開始，租金以10遞增；換算：售價日租金365天8。2、銷售政策建議1）招商形勢良好，考慮帶租約銷售；2）招商情況沒有達到預(yù)期，很難提升商業(yè)價值，考慮返租銷售或延期銷售（同時建議延期開業(yè)）；3）另外還要重點考慮商場工程及裝修進度是否能夠配合商場按時開業(yè)，銷售政策、時間相應(yīng)調(diào)整。第四部分、執(zhí)行及推廣一、招商團隊的組建成立招商部，招商部和銷售部分開。銷售經(jīng)理、招商經(jīng)理（各1人）主要職責(zé)：根據(jù)項目的經(jīng)營方針與要求，制定

31、招商部計劃，并組織實施。根據(jù)項目整體商鋪策劃、布局，以及業(yè)態(tài)組合，負(fù)責(zé)與商家協(xié)調(diào)，確保商鋪經(jīng)營指標(biāo)達成。組織、管理招商、銷售團隊，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。對招商部門商家引進，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費用審核等負(fù)責(zé)。通過登記認(rèn)購客戶，對銷售價格、銷售政策、銷售情況有個初步研判。招商專員、銷售專員（各4人）主要職責(zé)：負(fù)責(zé)商鋪招商，布局，商品組合及與商家協(xié)調(diào)，確保招商業(yè)種達成。配合公司整體布局，完成公司下達指標(biāo)。登記意向經(jīng)營或購買客戶，與客戶建立良好的關(guān)系，促進租賃或購買，完成商業(yè)招商或銷售任務(wù)。及時向上反饋重要信息情況。二、招商推廣工作安排id任務(wù)名稱開始時間完成時間持續(xù)時間1招商方案討論定稿9月

32、10日9月20日11d2招商團隊構(gòu)建9月13日9月27日15d3招商人員確定9月13日9月25日13d4職位明確9月25日9月27日3d5前期資料準(zhǔn)備9月12日9月27日16d6 招商海報9月12日9月20日9d7 招商手冊9月15日9月27日12d8 手提袋/名片/紙杯/工牌9月16日9月27日12d9 商鋪租賃意向書、協(xié)議書擬定9月16日9月27日12d10 租金表9月16日9月22日7d11 現(xiàn)場包裝(項目外立面、招商處)9月12日9月20日9d以上工作安排為計劃安排，實際招商工作應(yīng)根據(jù)需要及招商進度靈活多變。三、招商資料及流程1、招商資料準(zhǔn)備招商海報（與銷售信息有機結(jié)合，30000份，

33、9.28前完成）規(guī)格：a3大小。內(nèi)容：展示項目地段優(yōu)勢，項目本身的特點及發(fā)展前景，項目招商細(xì)則，項目招商政策，促銷信息等。平面圖（9.20前完成）規(guī)格：a4紙張大小。內(nèi)容：潮流前線商鋪可招商總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商鋪編號、尺寸。商鋪租賃意向書、商鋪租賃協(xié)議書細(xì)則及合同文本。（9.28前完成）2、招商流程填寫招商登記表交納定金開發(fā)商財務(wù)開具收據(jù)確定房屋位置簽訂商鋪租賃意向書交納保證金/房屋固定費用10日內(nèi)簽訂商鋪租賃協(xié)議書領(lǐng)取業(yè)戶手冊/申報單據(jù)資料填寫店鋪名稱/經(jīng)營品牌/裝修方案從業(yè)人員進行培訓(xùn)簽定消防安全協(xié)議領(lǐng)取入場證/工號牌店鋪裝修/組織貨源商品入場開業(yè)四、媒體推廣策略1、案

34、名、logo、主題廣告語logo釋義：1）logo設(shè)計總體以三個8字變形而成，線條動感流暢，顏色時尚鮮明，具有濃厚的時代感、藝術(shù)氣息，并形成5個向心力極強的箭頭，組成時尚6角星，預(yù)示項目要打造成當(dāng)?shù)啬酥寥珖拿餍瞧髽I(yè)；箭頭所向，代表項目地處城市中心、商業(yè)核心，項目凝心聚力，積聚八方客源，云集八方財富，融匯八方商機；2）三個8字，亦代表眾所周知的“發(fā)、發(fā)、發(fā)”的發(fā)達致富蘊意，分別代表開發(fā)商、經(jīng)營戶、投資客三方共贏財富，在對外宣傳我們還可以這樣理解：企業(yè)致力于經(jīng)營戶、投資客、消費者三贏。主題廣告語：流行根據(jù)地，時尚嘉年華銷售期廣告語：財富中軸線，時尚新磁場2、推廣對象（1）目標(biāo)經(jīng)營戶：老經(jīng)營戶+1

35、次創(chuàng)業(yè)者（2）目標(biāo)消費群體（3）投資客戶項目自身的價值以及對消費者的吸引度直接影響經(jīng)營者(以及投資者)的參與熱情，而最終的消費者對項目的看好以及對商業(yè)配套的看好將更加堅定經(jīng)營者(以及投資者)的信心。所以，傳播形象在強調(diào)自身價值的同時，全盤考慮消費者、經(jīng)營者、投資者關(guān)注點，強化商業(yè)經(jīng)營前景。3、推廣渠道 建議在推廣渠道上做到點面結(jié)合，在樹立市場形象的時候主動出擊，迅速消化本項目的剩余產(chǎn)品。點，也就是建立直銷渠道，將項目信息準(zhǔn)確傳遞給目標(biāo)客戶，建立與目標(biāo)客戶的直接溝通渠道，精確打擊目標(biāo)對象，以最小成本迅速打擊最有效市場面。其主要渠道有：一、對高密市各個商圈的主要市場門面、沿街門面，采用宣傳頁輪番派

36、發(fā)和人員推廣的方法擴大宣傳面；針對主力目標(biāo)商戶派發(fā)招商手冊；二、與中國移動及聯(lián)通聯(lián)系，鎖定目標(biāo)客戶群體，將銷售、招商信息直接發(fā)送至其手中；三、到濰坊或青島市等地商業(yè)集中地進行海報派發(fā)。面，也就是在公共媒體上進行無差別信息傳遞，用來建立項目市場形象，擴大影響力和影響面，對招商和銷售具有直接促進作用。其主要渠道包括現(xiàn)場展示系統(tǒng)、本地報紙媒體、電視、電臺、戶外形象廣告等。另外，充分利用公關(guān)活動推廣和宣傳，來提高招商的影響力。爭取在短期間內(nèi)引起最大的轟動效應(yīng)，引起市場的關(guān)注。4、推廣主題本次的推廣主題不僅限于銷售和招商，而是兩者有機結(jié)合，提高項目整體形象，強調(diào)項目的主題性、體驗式購物環(huán)境，以及所處的核

37、心商業(yè)地帶，建立三好一公道的口碑，即硬件設(shè)計好、軟件規(guī)劃好、招商招得好，以及租金公道，拉升項目價值。三好商鋪，大好錢程！我們需要強調(diào)的項目帶給他們的，是對未來無比看好的信心！5、推廣訴求點 （1）政策上未來前景的優(yōu)勢區(qū)位價值 （2）項目本身獨一無二的優(yōu)勢品牌價值 （3）市場上獨一無二的優(yōu)勢市場價值 （4）消費者心理上的優(yōu)勢可憧憬的、全新的、互動體驗式消費價值6、推廣時間考慮到本案開業(yè)的急迫性、招商的緊迫性，我們暫定2010年10月16日為公開招商日（開盤），形象推廣在9月20日進行。并以開盤、開業(yè)為核心進行階段性宣傳，所有招商工作均圍繞公開招商日的時間進行安排。7、推廣節(jié)奏（1）籌備階段：（即

38、日起-9.27）完成項目推廣招商、銷售物料（單頁、招商手冊、平面圖、商戶手冊等）、租金表、價格表的準(zhǔn)備工作；營銷中心布置完畢；營銷人員培訓(xùn)完畢；租賃意向協(xié)議、租賃協(xié)議等文件準(zhǔn)備完畢；名片、手提袋、紙杯、工作牌、工裝等vi形象工具到位。 （2）預(yù)熱階段：（9.2810.15）以極具轟動性的廣告宣傳，進行市場區(qū)域、商業(yè)定位及前景炒作，使目標(biāo)客戶認(rèn)知、認(rèn)可項目；制造項目即將盛大開盤銷售的氣氛，引發(fā)市場搶購熱潮。內(nèi)部認(rèn)購、對外招商同時進行；感受市場的熱力，增強購買動力。內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)，完成招商30的招商任務(wù)；完成商鋪客戶蓄客100組。在媒體組合上，加強報紙廣告力度，更換戶外廣告內(nèi)容，銷售人員或聘請專人派

39、發(fā)項目宣傳單張?？紤]其他廣告形式配合，如電視廣告等等。（3）引爆階段：（10.1611.19）招商、銷售高舉共打；利用各品牌商家進駐意向加強招商工作，為帶租約發(fā)售鋪墊。完成招商任務(wù)70；商場銷售任務(wù)20。本階段內(nèi)廣告以項目開盤信息和銷售熱銷信息為主，為項目公開發(fā)售烘托市場氛圍。在媒體組合，盡可能的利用各種媒體渠道，報紙、戶外、電視廣告、短信群發(fā)等等，擴大項目招商、銷售聲勢和影響力，樹立起項目良好的市場形象，制造開盤即熱即升值市場現(xiàn)象。（4）持續(xù)階段：（11.2012.17）調(diào)整政策，盡快完成招商；利用主力商家進駐意向帶動租賃工作進行，為開業(yè)奠定基礎(chǔ)。完成招商任務(wù)80；商場銷售任務(wù)30。本階段廣

40、告以項目即將開業(yè)和項目廣受熱捧、商鋪緊俏信息為主，輔以大力度的優(yōu)惠招租政策，進一步擴大招商；盡可能的利用各種媒體渠道，報紙、戶外、電視廣告、短信群發(fā)等等，擴大項目招商、銷售聲勢和影響力；以及試營業(yè)、開業(yè)預(yù)告。（5）試營業(yè)、開業(yè)階段：（12.182011.1.7）制定開業(yè)推廣及促銷方案，制造開業(yè)火爆景象，增強經(jīng)營戶入駐信心，提升投資信心。運營組織架構(gòu)、商場管理辦法等準(zhǔn)備完畢；商場美化、服務(wù)配套設(shè)施（如商場經(jīng)營分布圖、果皮箱、休閑椅、綠植盆景、公告欄、指示牌等等）等落實到位；公共標(biāo)語：如商場禁止吸煙、禁止拍攝、禁止帶寵物、請保持清潔、禁止強買強賣等安置完畢；保安、保潔、商場管理人員各就各位，各司其

41、職。同時，印制臺歷或掛歷、福字、對聯(lián)等準(zhǔn)備派送。（6）清售階段（2011.1.8）根據(jù)前期銷售情況調(diào)整銷售策略，達到銷售最優(yōu)化，并全力消化剩余貨量：到2011年5月份累計完成招商任務(wù)100，完成商業(yè)部分銷售任務(wù)的90。本階段內(nèi)廣告宣傳推廣圍繞項目促銷展開，在繼續(xù)展示項目產(chǎn)品優(yōu)勢、運營火爆實景的同時，傳達項目促銷信息實現(xiàn)項目快速銷售。8、媒體環(huán)境媒體媒體印象費用標(biāo)準(zhǔn)選擇建議高密電視臺電視廣告形象較好，且覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)，傳播范圍較廣，但受眾有限。費用較高，收視率低，節(jié)目制作粗糙，缺乏吸引力。電視字幕、角標(biāo)形式較好，且便宜，不足之處只能限于在高密四個電視臺發(fā)布，覆蓋面窄費用較高；但字幕、角標(biāo)費用較低建議選

42、用15秒套播廣告，主打形象；輔以字幕、角標(biāo)家家樂發(fā)行量較大，覆蓋范圍較廣，印刷質(zhì)量較好，比晨鴻信息高密版有更好的口碑和形象，內(nèi)容缺乏可讀性，傳播時間廣，傳播時間短；有利于形象宣傳費用適中建議采用晨鴻信息高密版發(fā)行量大，覆蓋范圍較廣，印刷質(zhì)量一般，內(nèi)容缺乏可讀性，傳播時間廣，傳播時間短；有利于形象宣傳費用適中建議采用濰坊日報今日高密本報為黨政機關(guān)報（發(fā)行量一萬兩千份），層次較高，有一定可讀性，金孚隆、維客多在該報發(fā)布商業(yè)廣告；一定程度上有利于提升項目形象費用較高建議采用短信群發(fā)短信群發(fā)覆蓋面廣，且有針對性，效果較佳；但廣告內(nèi)容不宜展開，不能圖文并貌，缺乏形象支撐，可考慮作為補充宣傳費用較低建議采

43、用高密電臺電臺覆蓋面較廣；收聽率較低，收聽群體較固定，缺乏形象支持費用適中不建議采用公交車體廣告廣告流動性好，覆蓋范圍廣（可考慮針對經(jīng)過項目前的公交站點的公交車輛進行重點廣告選擇，另外，選用一些其他主要線路的公交車體）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)到高密的車內(nèi)座套廣告也可以考慮費用較高建議采用（一年宣傳期，2-3個線路，6-9輛公交車）主要路段戶外廣告（燈旗、燈箱、大型廣告牌廣告）車流量大、人群密集；可以作為前期形象導(dǎo)入宣傳，迅速提升知名度費用較高建議部分采用高密信息港信息量大，覆蓋面較廣；但是網(wǎng)站設(shè)計較為粗糙。費用適中可以考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)媒體（墻體、公交車）彌補大多數(shù)媒體覆蓋不到的劣勢；廣告載體形象較差費用低持續(xù)期根據(jù)招商

44、情況考慮是否采用項目戶外廣告位置佳，傳達效果好，可長時間布放，隨時更換制作費用建議采用搜房dm雜志形象較好，存留時間較長；發(fā)行量較小，發(fā)行渠道窄費用適中項目銷售可考慮采用出租車廣告流動性比較強，對于有車族可視效果較好；廣告位置較小，形象效果展示差，可傳達重要信息費用適中考慮采用其他399、推廣計劃編排媒體渠道及銷售物料第一階段(預(yù)熱)第二階段(引爆)第三階段(持續(xù))試營業(yè)、開業(yè)階段9月10月11月12月12.182011.1.7283057812141519212226282924591112161819232526302379101416172123242728293031周二晨鴻/周四家家樂/周五濰坊日報高密版(整版)發(fā)布頻次發(fā)布主題全城啟動潮流前線，我的時尚秀場全城啟動潮流前線,我的動感生活全城啟動潮流前線,我的活力主場新時尚生活，新購物體驗潮流前線,全城啟動比一比，專業(yè)更強(管理篇)比一比，環(huán)境更優(yōu)(裝修篇)比一比，政策更好(政策篇)三好商鋪，大好錢程3000元，輕松做老板免租6個月，穩(wěn)賺全城財富直通車，直通南京意向商戶報名中0經(jīng)驗,0技術(shù),照樣賺大錢(針對初次創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)基金)機遇越來越好，機會越來越少元旦開業(yè)，百萬豪禮大放送(開業(yè)預(yù)告)燈柱/戶外廣告頻次發(fā)布主題1、新時尚生活，新購物體驗2、三好商鋪，大好錢程1、3000元起，輕松做老板2、免租6個月，穩(wěn)