高密·潮流前線營(yíng)銷執(zhí)行方案

1、高密潮流前線營(yíng)銷執(zhí)行方案深圳成器2010-9-16目 錄前言- 3第一部分、背景- 3一、項(xiàng)目概況- - 4二、swot分析- - - 5第二部分、定位- 8一、項(xiàng)目定位原則- 8二、項(xiàng)目主題定位- 8三、項(xiàng)目功能定位- 8四、項(xiàng)目形象定位- 9五、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定位- 10六、項(xiàng)目客戶群定位- 10七、業(yè)態(tài)定位及劃分- 11第三部分、租售- 13一、租售策略- 13二、招商目標(biāo)- 14三、招商策略- 14四、招商要求- 15五、招商途徑- 16六、招商對(duì)象- 16七、招商政策- 16八、招商進(jìn)度計(jì)劃- - 19九、價(jià)格建議- 20第四部分、執(zhí)行及推廣- 21一、招商團(tuán)隊(duì)組建- 21二、招商推廣工作

2、安排- 21三、招商資料及流程- 22四、媒體推廣策略- 23五、費(fèi)用預(yù)算-33第五部分、運(yùn)營(yíng)- -34前 言從購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，一個(gè)成功的購(gòu)物中心，除了擁有良好的地理位置及硬件設(shè)計(jì)外，完備的軟件規(guī)劃及招商是不可欠缺的必要因素，因此如何建立消費(fèi)導(dǎo)向的招商策略，以落實(shí)潮流前線的集客優(yōu)勢(shì)，將是我們現(xiàn)在及未來(lái)努力的方向。由于前期對(duì)本案（潮流前線）的產(chǎn)品定位、規(guī)劃等方面已形成了較為明確的方案，在此基礎(chǔ)上，我們側(cè)重對(duì)潮流前線的招商、銷售以及開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)（以元旦開(kāi)業(yè)為節(jié)點(diǎn)），制作針對(duì)性的、可操作性的方案。由于時(shí)間緊迫，加之本項(xiàng)目的特殊性（之前開(kāi)業(yè)兩次，沒(méi)有取得預(yù)想效果，有一定負(fù)面影響），必須采用差異化的

3、營(yíng)銷策略，項(xiàng)目以全新、高調(diào)的姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)入市，消弭負(fù)面印象，提升商業(yè)美譽(yù)形象，尋求最佳的贏利模式與整體招商實(shí)戰(zhàn)策略，打造持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久旺盛，實(shí)現(xiàn)贏利的持久化與最大化。第一部分、背景一、項(xiàng)目概況1、地理位置：位于高密城市主干道人民大街核心區(qū)域，交通暢達(dá)，地理位置十分優(yōu)越。2、商業(yè)體量：總建筑面積為21586.83平米，共分四層，其中一層為5649.4平米，二層5612.27平米，三層和四層分別為5162.58平米。3、工程進(jìn)度：目前正在施工中，需留有足夠時(shí)間進(jìn)行商場(chǎng)整體裝修、美化、亮化，以及留有足夠時(shí)間給經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，進(jìn)行店面和店內(nèi)裝飾裝修。4、試營(yíng)業(yè)及開(kāi)業(yè)時(shí)間：計(jì)劃為12月試營(yíng)業(yè)，元旦為正式開(kāi)業(yè)時(shí)間。

4、以下方案以此為時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行工作計(jì)劃安排。5、基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)：總建筑面積21586.83平米平均面寬2.6米商鋪套數(shù)一層約251套；二層約286套平均進(jìn)深4米商業(yè)層數(shù)4層層高4米公攤約50街寬2.4米柱距4.56米步梯5個(gè)電梯自動(dòng)扶梯兩部、升降梯兩部停車位前廣場(chǎng)停車場(chǎng)空調(diào)中央空調(diào)衛(wèi)生間6間自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)1套廣播系統(tǒng)1套（上述面積、尺寸數(shù)據(jù)需要在招商方案確定后，由房管局重新測(cè)算）二、swot分析1、優(yōu)勢(shì)（strength）（1）位置：地處城市中心、商業(yè)核心，原有商圈已經(jīng)初具規(guī)模，認(rèn)知度較高，具有很強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值；項(xiàng)目所在的人民大街為城市主要商業(yè)干道，人流量大，商業(yè)繁華，周邊生活配套齊全，具有很強(qiáng)的輻射力

5、和集客力；（2）交通：緊鄰高密主干道人民大街，交通暢達(dá)，左右逢源，眾多公交線路必經(jīng)之處；（3）規(guī)劃：巨資聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)公司天際線為本案量身打造個(gè)性時(shí)尚的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，分區(qū)明確，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，人氣互動(dòng)，極具體驗(yàn)性，加以現(xiàn)代時(shí)尚的建筑形象，創(chuàng)造獨(dú)特的商業(yè)情景空間，營(yíng)造流暢自如的消費(fèi)環(huán)境，鑄就高密城市形象的地標(biāo)性商業(yè)建筑；（4）運(yùn)營(yíng)：由具有豐富商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理，管理嚴(yán)格，服務(wù)規(guī)范，確保經(jīng)營(yíng)秩序井然、充滿活力。同時(shí)將充分利用有影響的媒體、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行強(qiáng)有力的廣告宣傳，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)震撼力和沖擊力。并將不間斷的舉辦豐富多采的、高品位的促銷活動(dòng)和品牌文化的推廣活動(dòng)，迅速贏得市場(chǎng)和更多

6、商機(jī)；（5）硬件：配備4部扶梯、貨梯、步行梯、中央空調(diào)、室外配備大型電子屏(建議采用)、室內(nèi)配備液晶電視，5個(gè)入口設(shè)計(jì)，通達(dá)四面，聚八方財(cái)氣。商場(chǎng)前廣場(chǎng)帶來(lái)較為充裕停車位，以及營(yíng)銷活動(dòng)的展示臺(tái)；（6）環(huán)境：周邊云集高密市政委、紀(jì)檢委、高密市政府等政府機(jī)關(guān)，住宅社區(qū)較多，消費(fèi)群體來(lái)源廣泛；靠近小利群超市和密水商場(chǎng)，商業(yè)附帶價(jià)值高，無(wú)形之中提升本案商業(yè)價(jià)值；（7）規(guī)模：本項(xiàng)目地塊適中，形狀較為規(guī)整，能夠合理進(jìn)行功能分區(qū)；（8）實(shí)力：開(kāi)發(fā)商的良好實(shí)力具有良好的形象美譽(yù)度，一定程度增添經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和投資者的信心。2、劣勢(shì)（weakness）（1）開(kāi)業(yè)兩次，沒(méi)有取得預(yù)想的效果，有較深的負(fù)面影響，客戶對(duì)本項(xiàng)目

7、的操作提出質(zhì)疑，經(jīng)營(yíng)、投資信心銳減；（2）位置較好商鋪已經(jīng)出售，不便于統(tǒng)一管理和招商，對(duì)后期的培育市場(chǎng)帶來(lái)不利；（3）本項(xiàng)目地塊東西狹長(zhǎng)，在功能分區(qū)的排列中，太長(zhǎng)的縱深為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)難度；（4）本項(xiàng)目北面有一段不臨街和有街心公園，導(dǎo)致門口停車位較少；（5）商場(chǎng)前樹(shù)木較多，影響商場(chǎng)視覺(jué)效果。3、機(jī)會(huì)（opportunity）（1）宏觀環(huán)境看好，全市經(jīng)濟(jì)水平的整體發(fā)展，市民人均收入的普遍提高，商業(yè)有效需求增加必將帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求，商業(yè)市場(chǎng)前景看好；（2）高密市第三產(chǎn)業(yè)正在急劇發(fā)展，政府有意加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設(shè)，并把城市中心規(guī)劃為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套逐漸完善，居民生活水平在逐年

8、提高，這就為高密消費(fèi)者追求更高的物質(zhì)享受帶來(lái)良好的發(fā)展契機(jī)；（3）高密市原有商業(yè)無(wú)論規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)品類、服務(wù)、管理等多方面不能滿足現(xiàn)代人日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，亟待升級(jí)，市場(chǎng)呼喚全新的商業(yè)市場(chǎng)；本項(xiàng)目的出現(xiàn)將在一定程度上彌補(bǔ)這一不足；（4）項(xiàng)目為此地段新興的大型商場(chǎng)，在售競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目少，短時(shí)間難以出現(xiàn)同類產(chǎn)品，市場(chǎng)空缺，為本項(xiàng)目帶來(lái)契機(jī)； （5）娛樂(lè)市場(chǎng)在老城區(qū)更是少之又少，缺乏專業(yè)的娛樂(lè)場(chǎng)所，對(duì)本案提供了發(fā)展契機(jī)。但是，娛樂(lè)方面需要進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo)；（6）周邊已形成良好的商業(yè)氛圍，這也為項(xiàng)目發(fā)展提供了一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)；項(xiàng)目可考慮與周邊商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，人氣共享，最終實(shí)現(xiàn)商圈

9、共繁華的局面。4、威脅（threats）：（1）周邊市場(chǎng)太過(guò)低端，環(huán)境臟、亂、差的現(xiàn)象尤其明顯，整體商圈形象不佳。（2）政府對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注期已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在不再扶持本項(xiàng)目的發(fā)展；（3）小利群和密水商場(chǎng)較為深入人心，較難撼動(dòng)其地位，需較大努力改變高密人消費(fèi)習(xí)慣；（4）當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)中高端的娛樂(lè)休閑性消費(fèi)還需要培養(yǎng)，目前大部分消費(fèi)者的消費(fèi)觀念比較封閉，同時(shí)又存在消費(fèi)慣性，一時(shí)較難改變；（5）周邊業(yè)態(tài)重疊嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。第二部分、定位一、項(xiàng)目定位原則1、根據(jù)高密的宏觀環(huán)境；2、依托城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；3、鑒于高密目前的商業(yè)現(xiàn)狀；4、基于本案的具體情況；5、把握區(qū)域的商業(yè)機(jī)會(huì)；6、創(chuàng)造項(xiàng)目的最大利潤(rùn)。

10、二、項(xiàng)目主題定位高密首席時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心將其打造成年輕人的購(gòu)物中心，以青少年為目標(biāo)消費(fèi)群，并兼顧中高端消費(fèi)者需求的購(gòu)物商場(chǎng)。在這里，彰顯個(gè)性、崇尚青春、追逐時(shí)尚、革新傳統(tǒng)，是高密潮流主義大本營(yíng)。通過(guò)鮮明特色的項(xiàng)目主題定位，使本項(xiàng)目成為人民大街商圈及高密市的標(biāo)志性和最具商業(yè)代表性的商業(yè)項(xiàng)目之一。三、項(xiàng)目功能定位高密首個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑四大功能于一體主題式復(fù)合型商業(yè)中心以經(jīng)營(yíng)中低檔時(shí)尚商品和特色餐飲娛樂(lè)為主，個(gè)性商品作輔助，致力于形成復(fù)合型時(shí)尚消費(fèi)主題；以形象新、概念新、面貌新、理念新的全新姿態(tài)，打造全新一站式多功能消費(fèi)場(chǎng)所，成為高密最酷最炫永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái)，高密規(guī)模最大、品類最全、款式

11、最新、環(huán)境最優(yōu)、管理規(guī)范、服務(wù)更好、價(jià)格實(shí)惠的購(gòu)物地帶。環(huán)境很舒服，有空時(shí)，我總愿意去那兒坐坐、逛逛。那兒，我總能感受到這個(gè)時(shí)代最in、最炫的東西。娛樂(lè)很high，我一天的happy活動(dòng)，在那都能解決了。基本上，我總能買到自己合意的東西。有小吃，衛(wèi)生、價(jià)格不貴，可以嘗到各地當(dāng)家菜品，解決了周邊找不到合適吃飯地方問(wèn)題。公交車、開(kāi)車、停車都挺方便的。四、項(xiàng)目形象定位新時(shí)尚生活，新購(gòu)物體驗(yàn)通過(guò)打造獨(dú)特的裝修風(fēng)格、個(gè)性化的商品特色和時(shí)代感特征，通過(guò)親切而有動(dòng)感的步行空間，融合獨(dú)創(chuàng)的氛圍營(yíng)造，提供專業(yè)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，形成最具吸引力的室內(nèi)主題商業(yè)空間，引領(lǐng)高密人的時(shí)尚潮流，成為高密人時(shí)尚購(gòu)物首選

12、。通過(guò)此形象定位，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)時(shí)尚、個(gè)性化的消費(fèi)品質(zhì)以及情景化消費(fèi)、體驗(yàn)型消費(fèi)，創(chuàng)造高密商業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)、新典范。恰當(dāng)?shù)男蜗蠖ㄎ徊粌H可以很好的體現(xiàn)項(xiàng)目整體素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，更重要的是能夠向目標(biāo)客戶群樹(shù)立我們的品牌形象，形成口碑傳播效應(yīng)。 潮流前線形象定位推導(dǎo)金字塔：城市商業(yè)名片形象核心帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展和形成區(qū)域熱點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)值集特色主題的綜合性商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品個(gè)性享受購(gòu)物消費(fèi)和娛樂(lè)生活情感期望值功能利益點(diǎn)滿足區(qū)域不斷增長(zhǎng)的需求區(qū)域內(nèi)最具特色的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品物質(zhì)特性五、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定位第一購(gòu)物中心-第一商業(yè)機(jī)遇-第一商業(yè)奇跡創(chuàng)建各類消費(fèi)群體“最愛(ài)去、最需要”的地方創(chuàng)建高密商業(yè)“最具市場(chǎng)價(jià)值”的商業(yè)購(gòu)物中心街區(qū)創(chuàng)建高密商

13、業(yè)奇跡六、項(xiàng)目客戶群定位1、消費(fèi)目標(biāo)客戶定位1）區(qū)域：高密市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含外來(lái)打工者）2）年齡：1535的年輕群體3）目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)條件一般、或有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 精力旺盛、消費(fèi)頻率高、消費(fèi)周期短； 消費(fèi)欲望強(qiáng)、敢于超前消費(fèi)沖動(dòng)型消費(fèi)、隨機(jī)性消費(fèi)多； 對(duì)消費(fèi)環(huán)境要求較高，追求自我和獨(dú)特的個(gè)性、 同時(shí)有較強(qiáng)的群體認(rèn)同感。2、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶群是以青島、濰坊、高密市較大型連鎖的專營(yíng)店（電玩、時(shí)尚百貨、其他）、一般專賣店、娛樂(lè)休閑、時(shí)尚百貨等商家為主，以高密周邊地區(qū)的個(gè)性形象店和散客商家為輔，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目符合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位。3、投資目標(biāo)客戶定位1）高密市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)、事業(yè)

14、單位工作人員；2）高密各街區(qū)中高檔商鋪經(jīng)營(yíng)者；3）濰坊及其他區(qū)的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主；4）目標(biāo)商家的經(jīng)營(yíng)者；5）高密全市的投資者。七、業(yè)態(tài)定位及劃分1、定位依據(jù)1）所確定業(yè)態(tài)必須有足夠的特色，在3年內(nèi)將核心競(jìng)爭(zhēng)力打造成型，占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先地位；2）引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有的商業(yè)格局，所確定業(yè)態(tài)必須有足夠的特色，形成個(gè)性化的強(qiáng)勢(shì)地位；力爭(zhēng)專業(yè)形態(tài)的主力店與各具特色的核心店進(jìn)駐，引進(jìn)小而有創(chuàng)意的精品店，確保餐飲與娛樂(lè)的結(jié)合，帶動(dòng)人氣、積聚財(cái)氣；在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置與項(xiàng)目主題相配合的獨(dú)特規(guī)劃部分，以增強(qiáng)體現(xiàn)項(xiàng)目的附加值。 2、業(yè)態(tài)組合及比例 1）業(yè)態(tài)組合：時(shí)尚服飾街 + 餐飲店+ 休閑娛樂(lè)店 2）具體劃

15、分：一樓：女正裝、女休閑裝、淑女裝、少女裝、內(nèi)衣館、時(shí)尚飾品、彩妝洗化用品等； 二樓：男休閑裝、男正裝；鞋品、箱包皮具；童裝；百貨雜貨、水吧等； 三樓：大眾餐飲、特色餐飲、水吧；量販ktv； 四樓：可選擇大型電玩城、健身館、影城、網(wǎng)吧、旱冰場(chǎng)、臺(tái)球廳、乒乓球俱樂(lè)部等綜合娛樂(lè)場(chǎng)所。分類樓層主題特色主力業(yè)態(tài)比重輔助業(yè)態(tài)比重時(shí)尚大賣場(chǎng)1f時(shí)尚基地少女裝、淑女裝、女正裝、女休閑裝；內(nèi)衣館、飾品95洗化用品、彩擴(kuò)攝影52f潮流地帶男休閑裝、男正裝；鞋品、箱包、皮具；童裝、童鞋、玩具、孕嬰用品；流行百貨98水吧、修鞋、裁剪、褲腳整修、高溫熨燙；美發(fā)、美甲、美體等5游e樂(lè)園3f美食美客大眾餐飲、特色餐飲、水

16、吧60ktv404f娛樂(lè)城電玩城、健身館、影院100%網(wǎng)吧、旱冰場(chǎng)、臺(tái)球廳備選第三部分、租售招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功完成招商目標(biāo)。因而，于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。招商的成敗關(guān)系到項(xiàng)目的是否可以順利開(kāi)業(yè)，優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的中流砥柱。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,招商將會(huì)扮演很重要的角色。我們認(rèn)為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的真正成功是商場(chǎng)日后持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為以后經(jīng)營(yíng)的暢旺奠定堅(jiān)實(shí)的基石。一、租售策略1、方案1：招商先行，只租不售2、方案2：租售并舉，以租帶售3、方案3：出售為主，招商為輔4、方

17、案4：招商先行，以租帶售考慮到：1、項(xiàng)目前期的兩次開(kāi)業(yè)不甚成功，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶和投資者的打擊較大，普遍對(duì)本案信心不足，在項(xiàng)目現(xiàn)階段的尷尬境地，直接銷售不是明智之舉，銷售價(jià)格也難以拔高；因此，招商工作成功與否，將直接影響商鋪的銷售成交進(jìn)度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色產(chǎn)品的經(jīng)銷商簽約，必能讓投資者增強(qiáng)投資信心；2、同時(shí)考慮到滿足項(xiàng)目資金回籠的要求，對(duì)商業(yè)銷售有一定要求。因此我司的建議是：租售并舉，優(yōu)先招商，以租帶售（招商為主，銷售為輔）。通過(guò)對(duì)潮流前線招商的火爆、對(duì)開(kāi)業(yè)和未來(lái)前景的信心預(yù)期、以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的裝修環(huán)境，在市場(chǎng)上制造熱點(diǎn)和輿論引起轟動(dòng)，最終達(dá)到項(xiàng)目形象樹(shù)立的目的，吸引投資型客

18、戶和部分自營(yíng)客戶的購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的快速去化和價(jià)值最大化。在宣傳推廣上，建議以宣傳招商為主。同時(shí)，為了保證對(duì)招商及銷售效果的控制，對(duì)項(xiàng)目主要是一二層的招商工作為期一個(gè)月（啟動(dòng)期+公開(kāi)期），根據(jù)招商、銷售效果，及時(shí)對(duì)接下來(lái)的工作進(jìn)行調(diào)整（是否調(diào)整招商政策、是否加大招商力度，是否延期開(kāi)業(yè)）。二、招商目標(biāo)1、通過(guò)全面展開(kāi)招商及運(yùn)營(yíng)工作，爭(zhēng)取達(dá)到最大的進(jìn)場(chǎng)率，保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，力爭(zhēng)項(xiàng)目一二樓的招商率達(dá)到80以上，力爭(zhēng)元旦火爆開(kāi)業(yè)；2、增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)商鋪銷售回籠資金為根本目的。三、招商策略順應(yīng)趨勢(shì)，打造優(yōu)勢(shì)！在本案全面招商的過(guò)程中，我們必須結(jié)合項(xiàng)目本身的相關(guān)特點(diǎn)和制約因素，從實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行

19、有步驟、有計(jì)劃、有質(zhì)量、有績(jī)效的招商工作，同時(shí)吻合項(xiàng)目的整體利益。招商策略具體措施先主力后散戶主力店以提升商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)定人流和商業(yè)結(jié)構(gòu)為目的，遵循： 主力店鋪商家次主力店鋪商家品牌店中小商鋪的招商順序，逐步推進(jìn)。特殊經(jīng)營(yíng)客戶的優(yōu)惠必要對(duì)于品牌龍頭經(jīng)營(yíng)戶，給予優(yōu)惠條件，借其品牌優(yōu)勢(shì)及號(hào)召力，帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)；必要的時(shí)候與核心主力店的經(jīng)營(yíng)單位共同投資，開(kāi)發(fā)商參與核心主力店投資，除了未來(lái)可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于本案的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，同時(shí)可加強(qiáng)其它商戶入駐的信心。經(jīng)營(yíng)商品要與商業(yè)定位一致從制定整體的招商策略、租賃政策、經(jīng)營(yíng)品種策略及經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng)資格入手，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)戶的種類、數(shù)量、質(zhì)量，保證場(chǎng)內(nèi)的質(zhì)量和

20、品質(zhì)，避免經(jīng)營(yíng)戶良莠不齊及惡性競(jìng)爭(zhēng)情況的出現(xiàn)，從而使項(xiàng)目招商和業(yè)態(tài)規(guī)劃相吻合，使項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮至最大化。同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)各主題區(qū)雖然為同類業(yè)種，但在招商時(shí)仍然要有區(qū)隔，如款式、產(chǎn)品、檔次差異等，保持良性競(jìng)爭(zhēng)但又能共榮雙贏。放水養(yǎng)魚(yú)招進(jìn)為主由于開(kāi)業(yè)時(shí)間較為緊迫，招商工作壓力里較大，項(xiàng)目初期招商不能一味強(qiáng)求租金，只要商戶符合業(yè)態(tài)定位，既可招進(jìn)，確保滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，然后根據(jù)整體項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)一步整合和優(yōu)化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，提高本項(xiàng)目的租金和層次。專業(yè)操作組建專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深刻了解和摸索針對(duì)項(xiàng)目的特殊性對(duì)其進(jìn)行切實(shí)可行的招商工作。老經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先對(duì)于有過(guò)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)戶優(yōu)先考慮，主要是因?yàn)槔辖?jīng)營(yíng)戶豐富

21、的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)消費(fèi)者需求把握較好，貨品較為暢銷，很容易帶動(dòng)商場(chǎng)旺場(chǎng)和銷售業(yè)績(jī)；沒(méi)有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)戶，因?yàn)椴簧平?jīng)營(yíng)，可能導(dǎo)致商場(chǎng)局部區(qū)域冷清。配合必要的推廣活動(dòng)可通過(guò)會(huì)議、展會(huì)、發(fā)布會(huì)、媒體等多種形式，為項(xiàng)目招商宣傳、造勢(shì)。四、招商要求1、所有經(jīng)營(yíng)戶需自行辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)證件及繳納相關(guān)費(fèi)用； 2、所有經(jīng)營(yíng)戶均需服從運(yùn)營(yíng)公司的統(tǒng)一管理，按時(shí)交納各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用； 3、所有經(jīng)營(yíng)戶均須按租賃合同簽訂的業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)不執(zhí)行要求者按規(guī)定處理；4、統(tǒng)一品牌管理，知名品牌、大商家、娛樂(lè)業(yè)態(tài)商家則靈活協(xié)定；5、統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，如未按標(biāo)準(zhǔn)裝修，責(zé)令返工同時(shí)保證金部分不再退還；6、在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的一切商業(yè)糾紛由經(jīng)營(yíng)戶負(fù)全責(zé)，

22、對(duì)其它經(jīng)營(yíng)戶產(chǎn)生影響者運(yùn)營(yíng)公司有權(quán)清場(chǎng)；7、經(jīng)營(yíng)期間，經(jīng)營(yíng)戶遇需調(diào)整品牌或經(jīng)營(yíng)范圍時(shí)，需經(jīng)運(yùn)營(yíng)公司同意后方可調(diào)動(dòng)；8、所有進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶均需由招商部簽訂合同，找到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)戶或關(guān)系戶一并介紹到招商部，以便統(tǒng)一招商說(shuō)辭，需特殊照顧需由王總親筆簽字為準(zhǔn)，免使招商說(shuō)法不一，租金不一致造成亂市。五、招商途徑1、招商計(jì)劃先內(nèi)后外，即首先去吸引在高密市場(chǎng)個(gè)性鮮明、有特色的商品和服務(wù)項(xiàng)目，然后在高密周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、以及青島、濰坊等地?cái)U(kuò)展招商；2、一、二樓服裝行業(yè)的主力店招商針對(duì)外地發(fā)展較好城市，比如青島、煙臺(tái)、濰坊、濟(jì)南等地，此類地區(qū)潮流服裝發(fā)展較好，有著充足的經(jīng)驗(yàn)，另外通過(guò)幾家主力的進(jìn)駐，逐漸吸引其他小店面

23、的進(jìn)駐，最終整個(gè)市場(chǎng)形成一個(gè)繁榮發(fā)展的局面；其余小店面招商針對(duì)高密當(dāng)?shù)?，此舉能夠針對(duì)本地商店進(jìn)駐以后、感受良好的氛圍后，便于在高密的廣告宣傳和口碑傳播；3、三、四樓娛樂(lè)招大店面，實(shí)力要強(qiáng)，整體開(kāi)業(yè)，形成恢弘的氣勢(shì)，廣泛吸引年輕群體，徹底改變?nèi)嗣駥?duì)此商場(chǎng)的看法。六、招商對(duì)象娛樂(lè)：電玩、網(wǎng)吧、臺(tái)球廳、旱冰場(chǎng)、乒乓球俱樂(lè)部、量販ktv、健身房餐飲美食：快餐、休閑餐、西餐、料理、特色風(fēng)味小吃、水吧其他：彩妝洗化用品；美容、美發(fā)、美甲；身體保養(yǎng)；攝影彩擴(kuò)；裁剪、熨燙、修鞋時(shí)尚百貨：家居用品、工藝品、電子產(chǎn)品、玩具、禮品；飾品、文體、圖書(shū)音像服裝：女裝、男裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、童裝、童鞋、內(nèi)衣；鞋帽、箱包、

24、皮具七、招商政策1、周邊商鋪?zhàn)饨鸱植挤秶?xiàng)目/位置租金水平備注文化廣場(chǎng)0.93元/日現(xiàn)有服裝業(yè)態(tài)約占整個(gè)文化市場(chǎng)的80以上，定位中端偏低，生意普遍較好,商鋪?zhàn)饨鹨来斡赡舷虮边f減。供銷商廈2.8元/日三樓定位鞋類、四樓定位服裝。冬季生意特別旺盛。定位相對(duì)比較低端，客戶來(lái)源以高密當(dāng)?shù)刂邢率杖胝邽橹鳌＞S客3.7元/日；35扣點(diǎn)高密最高檔次商場(chǎng)，隸屬于青島維客集團(tuán)，很多商家經(jīng)營(yíng)不佳，商場(chǎng)生意不溫不火。金孚?。ㄐ±海?5扣點(diǎn)此商場(chǎng)彌補(bǔ)了區(qū)域缺乏中高檔商場(chǎng)的缺點(diǎn)；無(wú)停車位。密水商城0.93元/日；內(nèi)鋪：0.5-0.7元/日左右；西邊鋪位：0.19-0.74元/日整體由服裝、鞋帽、精品、小電器、婚慶、快餐

25、、日用百貨等構(gòu)成，商場(chǎng)前端主要由小家電和服裝組成。女人街位置較差，租金較低二層服裝城，檔次較低。街道名稱利群路立新街振興街鎮(zhèn)府路昌安大道和順河路人民大街日租金水平0.7元/0.3元/0.69元/0.36元/0.63元/1.2元/2、招商政策任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開(kāi)業(yè)到興旺，再到達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在綜合本項(xiàng)目地段、項(xiàng)目自身特征，以及目前商業(yè)氛圍、周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪情況、商鋪銷售價(jià)格、人流動(dòng)線等因素后，我們提出“放水養(yǎng)魚(yú)”的招商政策，“先做人氣，再做生意”，減少招商難度，以促

26、進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場(chǎng)面。具體建議如下：（1）租金以建筑面積核算，公攤暫按0.42計(jì)算；（2）一層商鋪基準(zhǔn)租金為1.8元/日，根據(jù)原有租金、鋪位地角、建筑因素、動(dòng)線設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)確定一鋪一價(jià)；二層基準(zhǔn)租金為1.5元/日，三層基準(zhǔn)租金為0.8元/日；四層基準(zhǔn)租金為0.6元/日；（3）所有入場(chǎng)商戶享受繳一年租金可使用一年半的優(yōu)惠政策，同時(shí)免1-2年?duì)I業(yè)推廣費(fèi)；降低經(jīng)營(yíng)門檻，減輕經(jīng)營(yíng)壓力，先滿場(chǎng)再旺場(chǎng)；一次性繳納兩年租金的商戶可使用兩年半，并享受5%的租金優(yōu)惠；（4）為盡快回籠資金，也為了對(duì)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行有效約束，所有入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶先繳納租金（在簽訂租賃合同時(shí)一次性

27、繳納），初步簽訂1-2年租期（娛樂(lè)區(qū)、餐飲區(qū)為3-5年租期），2年內(nèi)租金不上??；優(yōu)惠免租等在合同期完才可享受；（5）入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶需繳納經(jīng)營(yíng)保證金，租賃面積在40以下的經(jīng)營(yíng)保證金為3000元，租賃面積在40以上的經(jīng)營(yíng)保證金為5000元，經(jīng)營(yíng)保證金在經(jīng)營(yíng)戶完整履行租賃合同后一個(gè)月后無(wú)息全額返還。娛樂(lè)業(yè)態(tài)及大商家經(jīng)營(yíng)保證金另行約定，原則上為兩個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金；（6）對(duì)老經(jīng)營(yíng)戶帶新經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)惠為：介紹一個(gè)新經(jīng)營(yíng)戶免半年物業(yè)費(fèi),介紹二個(gè)以上者免一年物業(yè)費(fèi)；介紹三個(gè)或者五個(gè)以上，則根據(jù)情況另行討論安排（比如贈(zèng)送商鋪1-2年經(jīng)營(yíng)權(quán)）；或提報(bào)王總審批確定；（7）在推廣活動(dòng)中的優(yōu)惠則按活動(dòng)計(jì)劃進(jìn)行，有時(shí)間限定；（8）考

28、慮在收租金的時(shí)候收物業(yè)管理費(fèi)，空調(diào)費(fèi)，公攤水電費(fèi)等；（9）上述優(yōu)惠需視招商的不同階段進(jìn)行調(diào)整（比如前20或50名簽訂租賃合同的優(yōu)惠力度要大，以刺激經(jīng)營(yíng)客戶盡快簽約）。八、招商進(jìn)度計(jì)劃1、招商啟動(dòng)期：2010年9月28日10月15日需完成工作內(nèi)容：接待中心包裝完畢正式啟用，vi、招商印刷品確定，招商計(jì)劃確定。2、公開(kāi)招商階段：2010年10月16日11月19日 需完成工作內(nèi)容：租金、面積、商業(yè)空間設(shè)計(jì)、交房標(biāo)準(zhǔn)、階段性推廣等方案的確定和執(zhí)行。3、持續(xù)招商階段：2010年11月20日2010年12月17日 需完成工作內(nèi)容：依據(jù)招商情況，確定政策調(diào)整及商鋪的銷售模式。此階段要完成全部招商項(xiàng)目的80以

29、上，才能確保項(xiàng)目（一二層）順利開(kāi)業(yè)。4、試營(yíng)業(yè)、開(kāi)業(yè)階段：2010年12月18日、2011年元旦左右招商進(jìn)場(chǎng)宣傳開(kāi)始持續(xù)招商公開(kāi)招商試營(yíng)業(yè)盛大開(kāi)業(yè)9月28日11月20日10月16日2011年元旦初步推廣 全面推廣 落實(shí)商戶進(jìn)駐交付使用及試業(yè)開(kāi)幕正式營(yíng)運(yùn)調(diào)整期九、價(jià)格建議1、初步價(jià)格建議經(jīng)過(guò)比較精算，考慮開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)戶雙贏，一個(gè)合理的價(jià)格應(yīng)是：年度2011年2012年2013年2014年2015年預(yù)期租金（元/日/）1f1.81.82.02.22.42f1.51.51.651.82.03f0.80.80.91.01.14f0.60.60.660.70.77銷售價(jià)格（元）以8回報(bào)率計(jì)算1f8212

30、8212912510038109502f684468447528821391253f365036504106456350194f27382738301131943513說(shuō)明：設(shè)定從第三年開(kāi)始，租金以10遞增；換算：售價(jià)日租金365天8。2、銷售政策建議1）招商形勢(shì)良好，考慮帶租約銷售；2）招商情況沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，很難提升商業(yè)價(jià)值，考慮返租銷售或延期銷售（同時(shí)建議延期開(kāi)業(yè)）；3）另外還要重點(diǎn)考慮商場(chǎng)工程及裝修進(jìn)度是否能夠配合商場(chǎng)按時(shí)開(kāi)業(yè)，銷售政策、時(shí)間相應(yīng)調(diào)整。第四部分、執(zhí)行及推廣一、招商團(tuán)隊(duì)的組建成立招商部，招商部和銷售部分開(kāi)。銷售經(jīng)理、招商經(jīng)理（各1人）主要職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定

31、招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。根據(jù)項(xiàng)目整體商鋪策劃、布局，以及業(yè)態(tài)組合，負(fù)責(zé)與商家協(xié)調(diào)，確保商鋪經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。組織、管理招商、銷售團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。對(duì)招商部門商家引進(jìn)，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。通過(guò)登記認(rèn)購(gòu)客戶，對(duì)銷售價(jià)格、銷售政策、銷售情況有個(gè)初步研判。招商專員、銷售專員（各4人）主要職責(zé)：負(fù)責(zé)商鋪招商，布局，商品組合及與商家協(xié)調(diào)，確保招商業(yè)種達(dá)成。配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。登記意向經(jīng)營(yíng)或購(gòu)買客戶，與客戶建立良好的關(guān)系，促進(jìn)租賃或購(gòu)買，完成商業(yè)招商或銷售任務(wù)。及時(shí)向上反饋重要信息情況。二、招商推廣工作安排id任務(wù)名稱開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間持續(xù)時(shí)間1招商方案討論定稿9月

32、10日9月20日11d2招商團(tuán)隊(duì)構(gòu)建9月13日9月27日15d3招商人員確定9月13日9月25日13d4職位明確9月25日9月27日3d5前期資料準(zhǔn)備9月12日9月27日16d6 招商海報(bào)9月12日9月20日9d7 招商手冊(cè)9月15日9月27日12d8 手提袋/名片/紙杯/工牌9月16日9月27日12d9 商鋪?zhàn)赓U意向書(shū)、協(xié)議書(shū)擬定9月16日9月27日12d10 租金表9月16日9月22日7d11 現(xiàn)場(chǎng)包裝(項(xiàng)目外立面、招商處)9月12日9月20日9d以上工作安排為計(jì)劃安排，實(shí)際招商工作應(yīng)根據(jù)需要及招商進(jìn)度靈活多變。三、招商資料及流程1、招商資料準(zhǔn)備招商海報(bào)（與銷售信息有機(jī)結(jié)合，30000份，

33、9.28前完成）規(guī)格：a3大小。內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目本身的特點(diǎn)及發(fā)展前景，項(xiàng)目招商細(xì)則，項(xiàng)目招商政策，促銷信息等。平面圖（9.20前完成）規(guī)格：a4紙張大小。內(nèi)容：潮流前線商鋪可招商總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商鋪編號(hào)、尺寸。商鋪?zhàn)赓U意向書(shū)、商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書(shū)細(xì)則及合同文本。（9.28前完成）2、招商流程填寫(xiě)招商登記表交納定金開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)開(kāi)具收據(jù)確定房屋位置簽訂商鋪?zhàn)赓U意向書(shū)交納保證金/房屋固定費(fèi)用10日內(nèi)簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書(shū)領(lǐng)取業(yè)戶手冊(cè)/申報(bào)單據(jù)資料填寫(xiě)店鋪名稱/經(jīng)營(yíng)品牌/裝修方案從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)簽定消防安全協(xié)議領(lǐng)取入場(chǎng)證/工號(hào)牌店鋪裝修/組織貨源商品入場(chǎng)開(kāi)業(yè)四、媒體推廣策略1、案

34、名、logo、主題廣告語(yǔ)logo釋義：1）logo設(shè)計(jì)總體以三個(gè)8字變形而成，線條動(dòng)感流暢，顏色時(shí)尚鮮明，具有濃厚的時(shí)代感、藝術(shù)氣息，并形成5個(gè)向心力極強(qiáng)的箭頭，組成時(shí)尚6角星，預(yù)示項(xiàng)目要打造成當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)的明星企業(yè)；箭頭所向，代表項(xiàng)目地處城市中心、商業(yè)核心，項(xiàng)目凝心聚力，積聚八方客源，云集八方財(cái)富，融匯八方商機(jī)；2）三個(gè)8字，亦代表眾所周知的“發(fā)、發(fā)、發(fā)”的發(fā)達(dá)致富蘊(yùn)意，分別代表開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)戶、投資客三方共贏財(cái)富，在對(duì)外宣傳我們還可以這樣理解：企業(yè)致力于經(jīng)營(yíng)戶、投資客、消費(fèi)者三贏。主題廣告語(yǔ)：流行根據(jù)地，時(shí)尚嘉年華銷售期廣告語(yǔ)：財(cái)富中軸線，時(shí)尚新磁場(chǎng)2、推廣對(duì)象（1）目標(biāo)經(jīng)營(yíng)戶：老經(jīng)營(yíng)戶+1

35、次創(chuàng)業(yè)者（2）目標(biāo)消費(fèi)群體（3）投資客戶項(xiàng)目自身的價(jià)值以及對(duì)消費(fèi)者的吸引度直接影響經(jīng)營(yíng)者(以及投資者)的參與熱情，而最終的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的看好以及對(duì)商業(yè)配套的看好將更加堅(jiān)定經(jīng)營(yíng)者(以及投資者)的信心。所以，傳播形象在強(qiáng)調(diào)自身價(jià)值的同時(shí)，全盤(pán)考慮消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者關(guān)注點(diǎn)，強(qiáng)化商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景。3、推廣渠道 建議在推廣渠道上做到點(diǎn)面結(jié)合，在樹(shù)立市場(chǎng)形象的時(shí)候主動(dòng)出擊，迅速消化本項(xiàng)目的剩余產(chǎn)品。點(diǎn)，也就是建立直銷渠道，將項(xiàng)目信息準(zhǔn)確傳遞給目標(biāo)客戶，建立與目標(biāo)客戶的直接溝通渠道，精確打擊目標(biāo)對(duì)象，以最小成本迅速打擊最有效市場(chǎng)面。其主要渠道有：一、對(duì)高密市各個(gè)商圈的主要市場(chǎng)門面、沿街門面，采用宣傳頁(yè)輪番派

36、發(fā)和人員推廣的方法擴(kuò)大宣傳面；針對(duì)主力目標(biāo)商戶派發(fā)招商手冊(cè)；二、與中國(guó)移動(dòng)及聯(lián)通聯(lián)系，鎖定目標(biāo)客戶群體，將銷售、招商信息直接發(fā)送至其手中；三、到濰坊或青島市等地商業(yè)集中地進(jìn)行海報(bào)派發(fā)。面，也就是在公共媒體上進(jìn)行無(wú)差別信息傳遞，用來(lái)建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象，擴(kuò)大影響力和影響面，對(duì)招商和銷售具有直接促進(jìn)作用。其主要渠道包括現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)、本地報(bào)紙媒體、電視、電臺(tái)、戶外形象廣告等。另外，充分利用公關(guān)活動(dòng)推廣和宣傳，來(lái)提高招商的影響力。爭(zhēng)取在短期間內(nèi)引起最大的轟動(dòng)效應(yīng)，引起市場(chǎng)的關(guān)注。4、推廣主題本次的推廣主題不僅限于銷售和招商，而是兩者有機(jī)結(jié)合，提高項(xiàng)目整體形象，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的主題性、體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境，以及所處的核

37、心商業(yè)地帶，建立三好一公道的口碑，即硬件設(shè)計(jì)好、軟件規(guī)劃好、招商招得好，以及租金公道，拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。三好商鋪，大好錢程！我們需要強(qiáng)調(diào)的項(xiàng)目帶給他們的，是對(duì)未來(lái)無(wú)比看好的信心！5、推廣訴求點(diǎn) （1）政策上未來(lái)前景的優(yōu)勢(shì)區(qū)位價(jià)值 （2）項(xiàng)目本身獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)品牌價(jià)值 （3）市場(chǎng)上獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)價(jià)值 （4）消費(fèi)者心理上的優(yōu)勢(shì)可憧憬的、全新的、互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)價(jià)值6、推廣時(shí)間考慮到本案開(kāi)業(yè)的急迫性、招商的緊迫性，我們暫定2010年10月16日為公開(kāi)招商日（開(kāi)盤(pán)），形象推廣在9月20日進(jìn)行。并以開(kāi)盤(pán)、開(kāi)業(yè)為核心進(jìn)行階段性宣傳，所有招商工作均圍繞公開(kāi)招商日的時(shí)間進(jìn)行安排。7、推廣節(jié)奏（1）籌備階段：（即

38、日起-9.27）完成項(xiàng)目推廣招商、銷售物料（單頁(yè)、招商手冊(cè)、平面圖、商戶手冊(cè)等）、租金表、價(jià)格表的準(zhǔn)備工作；營(yíng)銷中心布置完畢；營(yíng)銷人員培訓(xùn)完畢；租賃意向協(xié)議、租賃協(xié)議等文件準(zhǔn)備完畢；名片、手提袋、紙杯、工作牌、工裝等vi形象工具到位。 （2）預(yù)熱階段：（9.2810.15）以極具轟動(dòng)性的廣告宣傳，進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)域、商業(yè)定位及前景炒作，使目標(biāo)客戶認(rèn)知、認(rèn)可項(xiàng)目；制造項(xiàng)目即將盛大開(kāi)盤(pán)銷售的氣氛，引發(fā)市場(chǎng)搶購(gòu)熱潮。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、對(duì)外招商同時(shí)進(jìn)行；感受市場(chǎng)的熱力，增強(qiáng)購(gòu)買動(dòng)力。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，完成招商30的招商任務(wù)；完成商鋪客戶蓄客100組。在媒體組合上，加強(qiáng)報(bào)紙廣告力度，更換戶外廣告內(nèi)容，銷售人員或聘請(qǐng)專人派

39、發(fā)項(xiàng)目宣傳單張?？紤]其他廣告形式配合，如電視廣告等等。（3）引爆階段：（10.1611.19）招商、銷售高舉共打；利用各品牌商家進(jìn)駐意向加強(qiáng)招商工作，為帶租約發(fā)售鋪墊。完成招商任務(wù)70；商場(chǎng)銷售任務(wù)20。本階段內(nèi)廣告以項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息和銷售熱銷信息為主，為項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售烘托市場(chǎng)氛圍。在媒體組合，盡可能的利用各種媒體渠道，報(bào)紙、戶外、電視廣告、短信群發(fā)等等，擴(kuò)大項(xiàng)目招商、銷售聲勢(shì)和影響力，樹(shù)立起項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象，制造開(kāi)盤(pán)即熱即升值市場(chǎng)現(xiàn)象。（4）持續(xù)階段：（11.2012.17）調(diào)整政策，盡快完成招商；利用主力商家進(jìn)駐意向帶動(dòng)租賃工作進(jìn)行，為開(kāi)業(yè)奠定基礎(chǔ)。完成招商任務(wù)80；商場(chǎng)銷售任務(wù)30。本階段廣

40、告以項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)和項(xiàng)目廣受熱捧、商鋪緊俏信息為主，輔以大力度的優(yōu)惠招租政策，進(jìn)一步擴(kuò)大招商；盡可能的利用各種媒體渠道，報(bào)紙、戶外、電視廣告、短信群發(fā)等等，擴(kuò)大項(xiàng)目招商、銷售聲勢(shì)和影響力；以及試營(yíng)業(yè)、開(kāi)業(yè)預(yù)告。（5）試營(yíng)業(yè)、開(kāi)業(yè)階段：（12.182011.1.7）制定開(kāi)業(yè)推廣及促銷方案，制造開(kāi)業(yè)火爆景象，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)戶入駐信心，提升投資信心。運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)、商場(chǎng)管理辦法等準(zhǔn)備完畢；商場(chǎng)美化、服務(wù)配套設(shè)施（如商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分布圖、果皮箱、休閑椅、綠植盆景、公告欄、指示牌等等）等落實(shí)到位；公共標(biāo)語(yǔ)：如商場(chǎng)禁止吸煙、禁止拍攝、禁止帶寵物、請(qǐng)保持清潔、禁止強(qiáng)買強(qiáng)賣等安置完畢；保安、保潔、商場(chǎng)管理人員各就各位，各司其

41、職。同時(shí)，印制臺(tái)歷或掛歷、福字、對(duì)聯(lián)等準(zhǔn)備派送。（6）清售階段（2011.1.8）根據(jù)前期銷售情況調(diào)整銷售策略，達(dá)到銷售最優(yōu)化，并全力消化剩余貨量：到2011年5月份累計(jì)完成招商任務(wù)100，完成商業(yè)部分銷售任務(wù)的90。本階段內(nèi)廣告宣傳推廣圍繞項(xiàng)目促銷展開(kāi)，在繼續(xù)展示項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)火爆實(shí)景的同時(shí)，傳達(dá)項(xiàng)目促銷信息實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售。8、媒體環(huán)境媒體媒體印象費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)選擇建議高密電視臺(tái)電視廣告形象較好，且覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)，傳播范圍較廣，但受眾有限。費(fèi)用較高，收視率低，節(jié)目制作粗糙，缺乏吸引力。電視字幕、角標(biāo)形式較好，且便宜，不足之處只能限于在高密四個(gè)電視臺(tái)發(fā)布，覆蓋面窄費(fèi)用較高；但字幕、角標(biāo)費(fèi)用較低建議選

42、用15秒套播廣告，主打形象；輔以字幕、角標(biāo)家家樂(lè)發(fā)行量較大，覆蓋范圍較廣，印刷質(zhì)量較好，比晨鴻信息高密版有更好的口碑和形象，內(nèi)容缺乏可讀性，傳播時(shí)間廣，傳播時(shí)間短；有利于形象宣傳費(fèi)用適中建議采用晨鴻信息高密版發(fā)行量大，覆蓋范圍較廣，印刷質(zhì)量一般，內(nèi)容缺乏可讀性，傳播時(shí)間廣，傳播時(shí)間短；有利于形象宣傳費(fèi)用適中建議采用濰坊日?qǐng)?bào)今日高密本報(bào)為黨政機(jī)關(guān)報(bào)（發(fā)行量一萬(wàn)兩千份），層次較高，有一定可讀性，金孚隆、維客多在該報(bào)發(fā)布商業(yè)廣告；一定程度上有利于提升項(xiàng)目形象費(fèi)用較高建議采用短信群發(fā)短信群發(fā)覆蓋面廣，且有針對(duì)性，效果較佳；但廣告內(nèi)容不宜展開(kāi)，不能圖文并貌，缺乏形象支撐，可考慮作為補(bǔ)充宣傳費(fèi)用較低建議采

43、用高密電臺(tái)電臺(tái)覆蓋面較廣；收聽(tīng)率較低，收聽(tīng)群體較固定，缺乏形象支持費(fèi)用適中不建議采用公交車體廣告廣告流動(dòng)性好，覆蓋范圍廣（可考慮針對(duì)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目前的公交站點(diǎn)的公交車輛進(jìn)行重點(diǎn)廣告選擇，另外，選用一些其他主要線路的公交車體）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)到高密的車內(nèi)座套廣告也可以考慮費(fèi)用較高建議采用（一年宣傳期，2-3個(gè)線路，6-9輛公交車）主要路段戶外廣告（燈旗、燈箱、大型廣告牌廣告）車流量大、人群密集；可以作為前期形象導(dǎo)入宣傳，迅速提升知名度費(fèi)用較高建議部分采用高密信息港信息量大，覆蓋面較廣；但是網(wǎng)站設(shè)計(jì)較為粗糙。費(fèi)用適中可以考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)媒體（墻體、公交車）彌補(bǔ)大多數(shù)媒體覆蓋不到的劣勢(shì)；廣告載體形象較差費(fèi)用低持續(xù)期根據(jù)招商

44、情況考慮是否采用項(xiàng)目戶外廣告位置佳，傳達(dá)效果好，可長(zhǎng)時(shí)間布放，隨時(shí)更換制作費(fèi)用建議采用搜房dm雜志形象較好，存留時(shí)間較長(zhǎng)；發(fā)行量較小，發(fā)行渠道窄費(fèi)用適中項(xiàng)目銷售可考慮采用出租車廣告流動(dòng)性比較強(qiáng)，對(duì)于有車族可視效果較好；廣告位置較小，形象效果展示差，可傳達(dá)重要信息費(fèi)用適中考慮采用其他399、推廣計(jì)劃編排媒體渠道及銷售物料第一階段(預(yù)熱)第二階段(引爆)第三階段(持續(xù))試營(yíng)業(yè)、開(kāi)業(yè)階段9月10月11月12月12.182011.1.7283057812141519212226282924591112161819232526302379101416172123242728293031周二晨鴻/周四家家樂(lè)/周五濰坊日?qǐng)?bào)高密版(整版)發(fā)布頻次發(fā)布主題全城啟動(dòng)潮流前線，我的時(shí)尚秀場(chǎng)全城啟動(dòng)潮流前線,我的動(dòng)感生活全城啟動(dòng)潮流前線,我的活力主場(chǎng)新時(shí)尚生活，新購(gòu)物體驗(yàn)潮流前線,全城啟動(dòng)比一比，專業(yè)更強(qiáng)(管理篇)比一比，環(huán)境更優(yōu)(裝修篇)比一比，政策更好(政策篇)三好商鋪，大好錢程3000元，輕松做老板免租6個(gè)月，穩(wěn)賺全城財(cái)富直通車，直通南京意向商戶報(bào)名中0經(jīng)驗(yàn),0技術(shù),照樣賺大錢(針對(duì)初次創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)基金)機(jī)遇越來(lái)越好，機(jī)會(huì)越來(lái)越少元旦開(kāi)業(yè)，百萬(wàn)豪禮大放送(開(kāi)業(yè)預(yù)告)燈柱/戶外廣告頻次發(fā)布主題1、新時(shí)尚生活，新購(gòu)物體驗(yàn)2、三好商鋪，大好錢程1、3000元起，輕松做老板2、免租6個(gè)月，穩(wěn)