陽光生態(tài)旅游度假區(qū)特色街區(qū)項目建議書

1、陽光生態(tài)旅游度假區(qū)特色街區(qū)項目建議書陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)項 目 建 議 書目 錄第一章 概述41.1 背景41.2村情況51.3陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)情況5第二章 項目現(xiàn)狀及區(qū)位關(guān)系62.1 項目區(qū)位72.2地質(zhì)地貌及氣候條件7第三章 市場分析與需求預(yù)測83.1客源市場流量現(xiàn)狀分析83.2市旅游市場分析83.3近郊旅游目的地市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析113.4旅游市場預(yù)測分析11第四章 環(huán)境保護(hù)124.1 項目對環(huán)境的影響124.2 環(huán)境保護(hù)措施12第五章 項目概況135.1 設(shè)計原則與依據(jù)135.2 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容15第六章 投資估算及資金籌措166.1 投資估算176.2 項目管理模式1

2、76.3資金籌措17第七章 經(jīng)濟社會效益分析187.1 項目經(jīng)濟效益分析187.2 社會效益分析20第八章 風(fēng)險分析228.1風(fēng)險評估228.2風(fēng)險防范對策26第九章 可行性研究結(jié)論28第一章 概述一、背景為貫徹、深化、完善四川省市旅游發(fā)展總體規(guī)劃、市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃和市“十二五”旅游規(guī)劃，落實市人民政府關(guān)于加快推動旅游項目建設(shè)實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見、市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)旅游重大項目開發(fā)建設(shè)的意見，加快城市近郊休閑旅游度假區(qū)的建設(shè)，帶動城市旅游業(yè)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化建設(shè)，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，對旅游度假區(qū)項目進(jìn)行可行性研究分析。項目位于市東區(qū)鎮(zhèn)村一社，北接渡金線

3、，南連機場路，距市政府僅8公里，依托村地理、項目優(yōu)勢，按照社會主義新農(nóng)村建設(shè)和大力發(fā)展非農(nóng)經(jīng)濟要求，結(jié)合村民族風(fēng)情特色，建設(shè)成為具有鄉(xiāng)村旅游接待功能的特色街區(qū)，并作為村民未來非農(nóng)經(jīng)濟主要支撐項目。 二、村情況（一）區(qū)位、交通 村位于四川省通往華南、東南亞沿邊、沿?？诎兜淖罱c上以及“南方絲綢之路”的重要交通樞紐和商貿(mào)物質(zhì)集散地區(qū)域范圍以內(nèi)，北距市749公里，南接市351公里，有鐵路縱貫市全境。 （二）人口及經(jīng)濟發(fā)展水平村是東區(qū)鎮(zhèn)的一個行政村，現(xiàn)有四個農(nóng)業(yè)社：大村社、北門社、冷水箐社、小壩塘社，有農(nóng)戶505多戶，總?cè)丝?553人，其中少數(shù)民族人口1320人，占全村人口的85%，具有濃厚的民族特色

4、。村轄4個農(nóng)業(yè)合作社，2010年人均純收入為7730元，同比增長15%。3、 陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)情況（一）項目選址及區(qū)位陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)位于在東區(qū)鎮(zhèn)村一社，距市政府僅8公里，東臨村村民集中居住區(qū)，西臨天壽湖，北臨村主干道，項目占地面積約120畝，是民俗風(fēng)情度假區(qū)功能區(qū)內(nèi)重要的民族風(fēng)情體驗區(qū)域。 （二）項目定位在滿足社會主義新農(nóng)村發(fā)展趨勢要求的同時，結(jié)合村民集中居住區(qū)建設(shè)，依托當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)布局，充分挖掘民族村寨文化，把陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)打造成集吃、住、行、游、購、娛多功能于一身的民族特色2a級景區(qū)，吸引各地眾多的游人前來感受具有獨特民族風(fēng)情的鄉(xiāng)村旅游。（3）

5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號名 稱單位數(shù)量1用地面積800402建筑面積64000其中商鋪38400鄉(xiāng)村酒店20600公共服務(wù)設(shè)施50003容積率0.84建筑密度%205建筑層數(shù)層46綠地率%357總投資萬元249908建設(shè)期年1第二章 項目現(xiàn)狀及區(qū)位關(guān)系一、項目區(qū)位陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)項目位于陽光生態(tài)旅游度假區(qū)中北部，占地120畝，容積率0.8，建筑密度為20%。該區(qū)域以相對獨立的單體古民居建筑特色為主，規(guī)劃區(qū)緊臨游客服務(wù)中心、文化廣場和歌莊廣場，旁有一條景區(qū)主干道，交通便利。 二、地質(zhì)地貌及氣候條件項目區(qū)域地形東北高西低，屬中山山地為主的地貌，其中最低海拔1245米

6、，最高海拔1279米，高差大，屬山地地形地貌。項目區(qū)域?qū)僖詠啛釒Ъ撅L(fēng)為基帶的立體氣候類型，夏季長，四季不明顯，旱、雨季分明，（6月上旬至10月為雨季，11月至翌年5月為干季）。具有晝夜溫差大、氣候干燥、降雨量集中、日照長（全年23002700小時），太陽輻射強（578628千焦/平方厘米），蒸發(fā)量大，小氣候復(fù)雜多樣等氣候特點。年平均氣溫 15.8-20.2，夏季日平均氣溫比市區(qū)低1015，夜間則低15以上。無霜期大于300天,具體雨量為8001100毫米。同時因受大氣環(huán)流的影響，冬季晴空萬里，陽光明媚，溫度高，日照長。與它緯度相當(dāng)?shù)馁F陽、衡陽、贛州等城市相比，冬季平均氣溫高出9c 以上，比位置

7、偏南的桂林、昆明要高出4c 以上，具備消夏、避暑、療養(yǎng)、森林旅游開展的氣候條件。第三章 市場分析與需求預(yù)測一、客源市場流量現(xiàn)狀分析村目前主要以市民為主，游客游覽主要集中在天壽湖、村民委員會的區(qū)域，游客接待主要集中在天壽湖度假中心、周邊農(nóng)家樂區(qū)域，接待方式主要以傳統(tǒng)農(nóng)家樂接待為主，每年不間斷時間有數(shù)萬游客來到村，除天壽湖度假中心接待較為集中外，游玩時間接待量相對較為分散。目前到村旅游者主要為在職工作者；出游方式為與家人或朋友組成小型團隊為主；游客重復(fù)性游覽的欲望很強；總體消費力度比較低；逗留時間較短，半數(shù)以上集中在1天內(nèi)。由于村旅游休閑接待設(shè)施、旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)不足，能夠吸引游客參與并消費的旅游

8、項目不多，為數(shù)不多的可消費旅游項目的游客花費偏低，旅游經(jīng)濟效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于旅游資源價值和旅游社會效益。二、市旅游市場分析（一）市旅游需求市場分析1、游客現(xiàn)狀分析外地游客：旅游資源較少，很少有游客直接將市作為旅游的目的地，有部分前往云南、西昌、成都等地的游客會路過市，一般住宿一晚就走，少數(shù)會到二灘參觀。市民遠(yuǎn)距離度假：市民由于本市缺少旅游產(chǎn)品及旅游項目，大多多前往云南、成都、西昌、北京、上海等地休閑度假。距市較近的西昌，有邛海、瀘山等景點，其游客有50 %來自市。市民近郊休閑：市的農(nóng)家樂主要集中在仁和區(qū)，為本地市民提供簡單的生態(tài)體驗、喝茶打牌的娛樂活動，檔次不高，距離較遠(yuǎn)。一般以家庭出行為主。2、產(chǎn)

9、品需求偏好對都市近郊拓展運動項目調(diào)查顯示，市民興趣較高，隨著活動的驚險刺激度增加，除少數(shù)愛好者外，感興趣程度降低。對城市商務(wù)休閑項目調(diào)查顯示，度假酒店、高爾夫練習(xí)場、保齡球、網(wǎng)球等較受歡迎。對養(yǎng)生保健項目調(diào)查顯示，膳食養(yǎng)生、康體療養(yǎng)管比較受歡迎，對太極、瑜伽管興趣一般。我們還對西昌、成都等外地市場進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查顯示，有30.5%的人對亞熱帶風(fēng)情感興趣，23.4%的人對民族風(fēng)情感興趣，18%的人對城市觀光感興趣。另外有一些人對多項感興趣，包括觀光和亞熱帶風(fēng)情。說明外地人對自己地域內(nèi)所不能體驗的旅游資源感興趣。3、市印象分析我們對影響游客前往市的因素做了調(diào)查。結(jié)果顯示，29%的成都人受距離影響較

10、大，33%得人認(rèn)為吸引力不夠，27%的人認(rèn)為環(huán)境較差，11%的人認(rèn)為受價格因素影響較大。另外有些人認(rèn)為交通和吸引力問題同時制前往旅游。4、居民綜合消費能力2010年，市城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到1.84萬元和0.77萬元，年均增長12.2%和15%。小結(jié)游客群體以中青年為主，學(xué)歷層次中等。冬季御寒度假較受老年市場歡迎，其亞熱帶風(fēng)情、民族風(fēng)情最受外地游客歡迎。本地游客以中等收入為主體，89.8%的人月收入在1000-4000之間，基本為中等收入，充分說明人旅游意愿越來越強。他們是旅游市場的中堅力量，對本項目的檔次定位提供了有力的市場支撐。他們對生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生保健、商務(wù)休閑、拓

11、展運動等項目類型較為感興趣。本地人多對兼顧家庭不同年齡成員的項目感興趣，出游方式以自駕車或包車為主，從結(jié)伴出游的關(guān)系結(jié)構(gòu)來分析，同事、朋友、家庭是主要形式。家庭團體中一般有老人和小孩這兩個特殊的市場群體。消費者對于鄉(xiāng)村優(yōu)美的環(huán)境，輕松的氛圍，有特色的彝家風(fēng)情十分看重，大多數(shù)鄉(xiāng)村旅游消費者是因為鄉(xiāng)村本身的風(fēng)格產(chǎn)生旅游動機。（二）供給市場分析1、周邊旅游供給空間結(jié)構(gòu)及其游客流向分析目前市的鄉(xiāng)村旅游主要集中在周邊區(qū)縣，而在距離市區(qū)較近的，鄉(xiāng)村旅游資源的數(shù)量不多，也比較分散，沒有形成大規(guī)模的集中區(qū)域。2、現(xiàn)狀分析城市空間局促而狹長，缺少休閑空間和休閑項目，具有一定開敞空間的低級旅游產(chǎn)品就能夠吸引大量本

12、地游客。本市距離周邊旅游城市較遠(yuǎn)，交通成本高，因此對本地旅游產(chǎn)品的需求量較大，且重游率高。本市的觀光產(chǎn)品組合業(yè)存在問題，目前不僅對本地市場沒有吸引力，也正在失去外地客源市場。本市政公園是市民主要休閑集中區(qū)，但是規(guī)劃區(qū)空間普遍較小，缺乏娛樂項目。農(nóng)家樂目前處于初級開發(fā)階段，未形成規(guī)模效應(yīng)，主要集中于仁和區(qū)。產(chǎn)品分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、服務(wù)模式單一，主要集中在吃、住方面，游、娛、購產(chǎn)品單一。由于大多數(shù)“農(nóng)家樂的服務(wù)相似，旅游的代替程度高，旅游者的選擇余地大，且旅游產(chǎn)品雷同、長期不變，導(dǎo)致游客隨游覽次數(shù)的增多而滿意程度降低，客源就會大量流失。這就造就了價格高低成為消費者選擇的唯一條件的被動局面，造成既沒有自己

13、的特色，又容易被競爭者模仿的局面，又不能滿足游客越來越高的消費要求，無法為農(nóng)戶帶來更高的經(jīng)濟效益。許多游客都認(rèn)為，增加特色，不要千篇一律是現(xiàn)在最急需解決的問題。鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品檔次較低，規(guī)范化程度都還不高，忽略了商務(wù)型游客市場的空缺。由于鄉(xiāng)村旅游整體依然處于初始階段，無論是產(chǎn)品檔次、成熟度還是規(guī)范化程度都還不高，也沒有形成規(guī)模效應(yīng)，很難適應(yīng)商務(wù)型游客市場的需求。三、近郊旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析隨著人們的休閑意識的增強、出游能力的提高，人們對旅游產(chǎn)品的功能需求和對目的地的選擇均發(fā)生了很大的改變，總體上已從遠(yuǎn)距離的觀光游覽轉(zhuǎn)向近距離的休閑游憩。國內(nèi)旅游已出現(xiàn)跨區(qū)域的遠(yuǎn)程觀光游覽向近距離的休閑度假轉(zhuǎn)化

14、的趨勢，這是區(qū)域旅游發(fā)展階段從初級單一的觀光旅游活動向較高級的集觀光游覽、休閑和度假相結(jié)合進(jìn)行整體提升的表現(xiàn)。我國大規(guī)模的城郊旅游開始于 20 世紀(jì) 80 年代后期，90 年代中期實行的周末雙休制度以及后來推行的黃金周休假制度極大地推動了城郊旅游的發(fā)展。從最近幾年雙休日及黃金周旅游客源流向來看，國內(nèi)旅游者舍遠(yuǎn)求近、以城市郊區(qū)和周邊鄰近地區(qū)為旅游目的地的短途旅游(一般一日游或二日游)開始向規(guī)?；l(fā)展。隨著“廣東人游廣東”、“廣州人游廣州”活動的策劃推廣以及該項富有創(chuàng)意的旅游活動方式在國內(nèi)其他省市或城市的推廣，近程旅游休閑活動讓城市居民重新審視和發(fā)現(xiàn)了身邊的優(yōu)勢資源，感受到城郊旅游的種種樂趣。根據(jù)

15、全國假日辦近日發(fā)布的“十一”黃金周假日旅游信息通報和主要旅游城市的旅游預(yù)報來看，各地開展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆，城市周邊多種形式的散客旅游和小規(guī)模的團體旅游快速發(fā)展，城市郊區(qū)開發(fā)的主題公園、觀光農(nóng)業(yè)園、垂釣園、自然游覽地、農(nóng)家樂等項目成為旅游者最受喜愛的旅游產(chǎn)品之一。北京、上海、廣州、西安、武漢、成都等眾多城市郊區(qū)的旅游地開發(fā)活動十分活躍，展現(xiàn)出近郊旅游發(fā)展良好的開發(fā)前景。四、旅游市場預(yù)測分期人口和距離因素是影響旅游客流量的重要因素。由于距離阻抗作用，區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝谂c資源區(qū)之間，具有出游比例的衰減規(guī)律。美國有關(guān)研究表明，40英里半徑為郊游區(qū)，占出游率的60%；125英里半徑

16、為周末景區(qū)，占出游率的30%，超過125英里的旅游占10%。我國屬于發(fā)展中國家，受可支配收入的限制，國內(nèi)旅游流向以近地短程旅游為主，中程次之，遠(yuǎn)地長線最少。尤其占城市居民絕對多數(shù)的工薪階層，一方面使其產(chǎn)生外出旅游愿望的原因逐漸增多，另一方面可供自由支配的收入和時間有限，這就使得他們傾向于選擇距離常駐地較近的旅游地去旅游。村區(qū)域最大的客源市場是本市，其次是周邊等近距離大中城市，這與市現(xiàn)有市場狀況符合。同時，從其旅游資源的價值和開發(fā)利用程度看，村特色街區(qū)項目的資源吸引力主要對本地區(qū)游客吸引力強，對區(qū)（?。┩庥慰臀^弱，應(yīng)把本地及省內(nèi)市場作為主要市場。參照市旅游發(fā)展規(guī)劃以及相關(guān)國民經(jīng)濟規(guī)劃，項目

17、未來10年內(nèi)市場需求量大致為（表3-1）：表3-1 項目20142020年游客量預(yù)測表 年份2014201520162017201820192020游客量（萬人次）20232630343844第4章 環(huán)境保護(hù)一、項目對環(huán)境的影響項目建設(shè)在施工期會產(chǎn)生一定的噪聲污染和揚塵，同時會排放一定的廢水、廢氣和建筑垃圾等。項目建成后產(chǎn)生的污染主要為生活污水、生活垃圾等。二、環(huán)境保護(hù)措施(一)施工期間環(huán)境保護(hù)措施：1、施工期廢氣污染控制措施：施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng)及時清運，運輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚的措施；工地周圍用圍墻或防護(hù)圍護(hù)，減少揚塵對環(huán)境的影響；保持出

18、入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚塵，并盡量減緩行駛速度。加強施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。2、 施工期噪聲污染控制措施： 執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（gb12523-90)對各施工階段噪聲限值的要求。合理安排作業(yè)時間，高噪聲施工盡可能安排在晝夜時段，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護(hù)部門提出申請，或批準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進(jìn)行。將施工現(xiàn)場的固定噪聲聲源，如攪拌機（車）、臨時加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能避開居民區(qū)。工地周圍設(shè)立圍護(hù)；固定運輸車輛出入線路，盡量避開居民區(qū)。3、施工廢水、建筑垃圾污染控制措施：施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點堆放并及時組織清運，以避免大

19、雨時被地面徑流沖入下水道，流入水體。施工現(xiàn)場要嚴(yán)格規(guī)定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴(yán)禁將污水遍地橫流；嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。4、 施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策： 用先進(jìn)施工管理；采用預(yù)制裝配施工方案；采用先進(jìn)的施工機械設(shè)備；采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。在施工時，積極采用這5種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍。通過上述有效的環(huán)境保護(hù)措施，項目的建設(shè)不會對環(huán)境造成較大影響，項目投入使用后，對環(huán)境有一定的影響，但影響處于可控范圍內(nèi)。第5章 項目概況一、設(shè)計原則與依據(jù)特色街區(qū)項目業(yè)態(tài)主要為特色餐飲、酒吧、茶吧、民族特色文化產(chǎn)品經(jīng)營、商務(wù)會議

20、接待、鄉(xiāng)村酒店等。以相對獨立的單體古民居建筑特色為主，按二至三層框架結(jié)構(gòu)布局，便于市場化運作，產(chǎn)權(quán)分割。（一）設(shè)計原則1、執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)，執(zhí)行國家級地方現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。2、安全牢固原則：嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將安全放在首位，確保項目建設(shè)質(zhì)量。3、功能合理原則：在滿足生產(chǎn)生活和合理交通路線的前提下，結(jié)合場地特點做到功能分區(qū)明晰，布局合理，管理方便，并符合國家和地方政府有關(guān)城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防、節(jié)能、綠化等方面的規(guī)范和要求。強調(diào)布局合理，人流、車流合理分開、公用線路和交通短捷、順暢。4、防震減災(zāi)原則：建筑和環(huán)境應(yīng)綜合采取抗震、防火、防洪、抗風(fēng)雪和防雷擊等防

21、災(zāi)安全措施，確保人民安全，并能結(jié)合城市防災(zāi)總體規(guī)劃需要。5、以人為本原則：注重環(huán)境設(shè)計，創(chuàng)造一個舒適宜人的生產(chǎn)、生活空間，并使整個項目建筑與周圍環(huán)境融合協(xié)調(diào)，形成景觀與綠色構(gòu)筑的區(qū)域，充分展示現(xiàn)代化企業(yè)形象和企業(yè)的文化理念。6、因地制宜原則：充分利用地形、地貌、坡度等自然環(huán)境資源。在總體規(guī)劃前，應(yīng)對全部場地進(jìn)行精心調(diào)查，對自然資源調(diào)查清楚，根據(jù)具體位置的地形特點，精心組織建筑空間，達(dá)到既減少土石方量，又統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等，并與自然地勢起伏一致，有機融入周圍整體環(huán)境。7、可持續(xù)發(fā)展原則：統(tǒng)一考慮，為未來生產(chǎn)發(fā)展考慮拓展的可能性。（二）設(shè)計依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法

22、2、四川省旅游業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃（2010-2015年）3、市城市發(fā)展的總體規(guī)劃（2006-2025年）4、市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2003-2020）5、市土地發(fā)展的總體規(guī)劃（2006-2020年）6、市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃（20112015）7、市東區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃（20112015）8、市“十二五”旅游規(guī)劃（20112015）9、旅游規(guī)劃通則（gb/t189712003）10、民用建設(shè)設(shè)計通則gb50352-200511、旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定（gb/t177752003）12、四川省星級農(nóng)家樂/鄉(xiāng)村酒店旅游服務(wù)質(zhì)量等級劃分與評定（db51/t976-2

23、009)13、城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范cjj75-9714、旅游資源分類、調(diào)查與分類（gb/t189722003）15、其他國家、省、市關(guān)于旅游區(qū)規(guī)劃的各項法律法規(guī)二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容表5-1 建設(shè)規(guī)模情況表序號主要項目名稱占地面積（畝）建筑面積（m2）備注1商鋪3038400含旅游商品展銷、特色餐飲、連鎖超市等。2鄉(xiāng)村酒店8206003公共服務(wù)設(shè)施45000含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站、等。4景觀綠化425道路、廣場等36含道路、停車場等。6總計12064000特色街區(qū)項目占地面積約120畝，建筑面積約64000平方米，樓層平均3層，局部4層，其中：商鋪為1-2層建筑，商務(wù)會所和鄉(xiāng)村酒店為4層建

24、筑。特色街區(qū)項目主要含特色餐飲、商務(wù)會所、鄉(xiāng)村酒店、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷等。第六章 項目投資估算及資金籌措一、 投資估算表6-1 主要建設(shè)項目投資額估算表序號分項名稱建筑面積（）造 價（萬元）項目內(nèi)容1商鋪384009600含特色餐飲、商務(wù)會所、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷2鄉(xiāng)村旅游酒店206005150鄉(xiāng)村旅游酒店3公共服務(wù)設(shè)施50001250含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站等。4基礎(chǔ)設(shè)施項目占地約520002600三坪塘整治、停車場、綠化等室外配套設(shè)施5前期準(zhǔn)備費2790含規(guī)劃設(shè)計、地勘等前期工作6前期土地整理費用占地約120畝36007總 計24990二、項目管理模式統(tǒng)一對外招商，引進(jìn)具

25、備開發(fā)經(jīng)驗公司對項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項目建成后，從解決村民長期生產(chǎn)生活出路出發(fā)，由村上經(jīng)合組織回購部分，回購面積控制在5000-10000之間，剩余部分產(chǎn)權(quán)屬投資商所有，為有效實現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏，確保項目未來盈利，建議委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的企業(yè)進(jìn)行項目運營管理，主要管理運營模式可采取以下方式進(jìn)行：1、采取租賃方式取得收益，村民也可在街區(qū)內(nèi)承租物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，但必須符合相關(guān)業(yè)態(tài)并遵守、服從街區(qū)管理者的統(tǒng)一管理。2、村上經(jīng)合組織回購部分可按市場原則直接返租給投資商，由投資商統(tǒng)一委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司進(jìn)行管理。3、由村上經(jīng)合組織和項目投資商協(xié)商一致后，公開對外招商，招入一家具備經(jīng)營經(jīng)驗的公司

26、對項目進(jìn)行統(tǒng)一管理，雙方按照持有物業(yè)的比例對收益進(jìn)行分紅。三、資金籌措項目籌資渠道和籌資方式主要為：采用對外招商方式，資金由投資商自籌。第七章 項目經(jīng)濟社會效益分析 一、項目經(jīng)濟效益分析（一）收回投資方式該項目可采用自主經(jīng)營和房產(chǎn)銷售兩種方式收回項目投資。具體如下：1、自主經(jīng)營方式。自主經(jīng)營方式主要分為自主經(jīng)營管理和租賃物業(yè)兩種方式。（1）自主經(jīng)營管理。項目建成后，由投資商和村經(jīng)合組織共同委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司對項目進(jìn)行經(jīng)營管理，扣除支付給管理公司一定的管理費用和營業(yè)稅等費用后，通過取得的稅后經(jīng)營收入，逐步收回投資。（2）租賃物業(yè)。投資商和村經(jīng)合組織共同將項目租賃給有管理經(jīng)驗的公司進(jìn)行經(jīng)營，

27、依靠收取租賃費用，逐步收回投資。2、房產(chǎn)銷售：銷售給外地和本地投資者，直接收回項目部分投資，購買方可自己度假時使用，其他時間可將產(chǎn)權(quán)委托管理方來經(jīng)營，逐步收回投資成本。為有效實現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏，確保項目可持續(xù)發(fā)展，使村民獲得長期收益，建議采用自主經(jīng)營方式對項目進(jìn)行管理經(jīng)營。（二）經(jīng)營效益分析1、自主經(jīng)營（1）自主經(jīng)營管理生產(chǎn)成本估算a.職工工資預(yù)計固定職工400人，人年均工資及福利27000元，年工資福利共計1080萬元。b.行政辦公及燃料動力費172.8萬元。c.維護(hù)費1252.8萬元1%=62.64萬元d.以上年均總成本1315.44萬元 .收入估算項目收入主要指旅游接待收入：

28、項目主要收入來源是住宿、餐飲、娛樂、購物及其他收入，特色街區(qū)項目的近期、中期各年的旅游業(yè)總收入估算如表71所示。表7-1 項目20142020年旅游業(yè)收入預(yù)測表年份2014201520162017201820192020游客量（萬人次）20202630343844預(yù)計人均旅游消費（元）120140170210260320550直接旅游總收入（萬元）240028004420630088401216024200按初步建成（2014年）接待旅游人次估算，接待收入2400萬元。（2）物業(yè)租賃按租賃方式，投資商和村經(jīng)合組織共同將項目租賃給專業(yè)的、有管理經(jīng)驗的公司進(jìn)行經(jīng)營，只收取租金，租金暫按平均30元/

29、月，面積約64000，年收入約2304萬元。2、房產(chǎn)銷售結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，對部分房產(chǎn)進(jìn)行銷售：項目投資業(yè)主，將特色街區(qū)項目按照房地產(chǎn)開發(fā)模式，按均價6000元/直接出售，按銷售面積約41650，直接可收回投資24990萬元。 （三）資金回收情況估算由于建議項目以自主經(jīng)營為主要運作方式，因此只測算自主經(jīng)營方式的資金回收情況。1、自主經(jīng)營管理（1）支出：項目建設(shè)投入：24990萬元；其中：建成后，第一年管理費用約：1315.44萬元；（2）收入：建成后第一年（2014年）旅游業(yè)收入：2400萬元。表7-2 項目建成后每年營業(yè)收入預(yù)測表年 份建成第1年建成第2年建成第3年建成第4年建成第5年建成第

30、6年建成第7年建成后每年游客量（萬人次）2023263034384460直接旅游總收入（萬元）24002800442063008840121602420033000管理費用支出（萬元）13151447159217501925211823302563營業(yè)收入（萬元）1085 1353 2828 4549 6914 10041 21870 30437 備注：（1）管理費用以第一年管理費為基礎(chǔ)，按每年10%遞增測算。項目以旅游資源為主要經(jīng)營要素，再加上資金、勞動力和管理者才能。盡管投入量不同，資金來源不一，經(jīng)營利潤不同，但所有的資本均要生息，故設(shè)定利息率為7%，加上稅金、門票的資源構(gòu)成、折舊、成本等

31、，共占營收的2035%，勞動力成本和管理費用在2843%之間，利潤率在1545%之間。綜合考慮營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)初期投入等因素，預(yù)計項目建成后第67年可收回投資，且每年經(jīng)營狀況良好。2、租賃方式按租賃方式，租賃給專業(yè)的經(jīng)營公司經(jīng)營，租金暫按平均30元/月，面積約64000，年收入約2304萬元，扣除10%的稅金和管理費，第一年純收入約2073.6萬元，租金每年按10%遞增，預(yù)計項目建成后第9年可收回投資，投資回報期（含建設(shè)期）1011年。表7-3 項目20142020年租賃收入預(yù)測表年 份建成第1年建成第2年建成第3年建成第4年建成第5年建成第6年建成第7年建成第8年建成第9年租金（萬元）2

32、3042534 2788 3067 3373 3711 4082 4490 4939 管理費用支出（萬元）230253 279 307 337 371 408 449 494 營業(yè)收入2074 2281 2509 2760 3036 3340 3674 4041 4445 注：物業(yè)收入按租期10年內(nèi)不變測算。二、社會效益分析（一）有利于市近郊休閑旅游景區(qū)打造本項目是村的一部分，也是新村建設(shè)主要項目，該項目的實施有利于妥善解決景區(qū)開發(fā)建設(shè)中村民安置以及農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展等問題，促進(jìn)村開發(fā)建設(shè)進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)。（二）有利于推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)市東區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃要求按照推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)

33、濟社會發(fā)展一體化要求，做好新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，推進(jìn)轄區(qū)范圍內(nèi)各村村民集中居住區(qū)建設(shè)。本項目的建設(shè)能夠滿足區(qū)域村民安置的要求，能夠有效引導(dǎo)生產(chǎn)要素流向農(nóng)村，帶動農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生產(chǎn)發(fā)展，改善農(nóng)村發(fā)展環(huán)境和村容村貌；能夠加快培養(yǎng)一批有文化、懂經(jīng)營、會管理的新型農(nóng)民，從而整體帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平、農(nóng)民生活水平和鄉(xiāng)風(fēng)文明水平的提高，推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。（三）有利于促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，尤其是發(fā)展城市周邊的近郊休閑農(nóng)業(yè)，可以實現(xiàn)城市自愿支持農(nóng)村發(fā)展，吸引城市的資金及人才向農(nóng)村流動，且符合市場規(guī)律，真正的體現(xiàn)“城市反哺農(nóng)村”的方針。農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，形成高附加值的經(jīng)濟產(chǎn)

34、業(yè)。而旅游產(chǎn)業(yè)，是鄉(xiāng)村經(jīng)濟中最具有附加值的產(chǎn)業(yè)。同時，旅游業(yè)能推進(jìn)農(nóng)村乃至全國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，提高農(nóng)業(yè)的平均利潤率，實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展”的目標(biāo)。通過發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，可以使農(nóng)村自力更生，靠自身力量得到發(fā)展，進(jìn)而減少國家對農(nóng)村的扶持資金。同時，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與投資、經(jīng)營旅游業(yè)，可增加其可支配收入，實現(xiàn)“生活寬裕”的目標(biāo)。（四）有利于農(nóng)村文明的發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)、是文化產(chǎn)業(yè)。沒有以游客為上帝的服務(wù)精神，就難以獲得市場的認(rèn)可，更不易獲得經(jīng)濟的收益。因此，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，必然在市場的引導(dǎo)下，在現(xiàn)實的教育下，培養(yǎng)了農(nóng)民市場經(jīng)濟意識和服務(wù)顧客的文明。市場是一所最好的學(xué)校，服務(wù)教育將農(nóng)民培養(yǎng)成文明衛(wèi)

35、生禮貌的公民。發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，大量的外來文化和先進(jìn)思想帶入農(nóng)村，可以迅速提高農(nóng)民的文化水平，使農(nóng)民接受先進(jìn)思想，實現(xiàn)思想轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)“鄉(xiāng)風(fēng)文明”的目標(biāo)。（五）有利于打造農(nóng)村整潔環(huán)境休閑農(nóng)業(yè)中的旅游休閑環(huán)境的打造，農(nóng)家樂接待條件的建設(shè)，都是最基礎(chǔ)的內(nèi)容；旅游對于環(huán)境衛(wèi)生及整潔景觀的要求，將大大推動農(nóng)村村容的改變，推動衛(wèi)生條件的改善，推動環(huán)境治理，推動村莊整體建設(shè)的發(fā)展。最為重要的是，旅游休閑要求，村莊面貌不是千村一面，二是各具特色；旅游最求個性化、特色化、原生態(tài)文化基礎(chǔ)、唯一性等等，都形成了旅游村莊的獨特面貌和村容，市打破目前新農(nóng)村建設(shè)中千村一面的最佳模式?？梢哉f，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于農(nóng)村乃至全國加

36、快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，有利于保護(hù)資源和環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村科學(xué)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)“村容整治”的目標(biāo)。（六）有利于農(nóng)業(yè)功能拓展和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整休閑農(nóng)業(yè)能夠融合一、二、三產(chǎn)業(yè)，將農(nóng)村從單一的食品保障功能向原料供給、就業(yè)增收、生態(tài)涵養(yǎng)、觀光休閑、文化傳承等多功能拓展，帶動農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、服務(wù)業(yè)、交通運輸、人文創(chuàng)意等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足城鄉(xiāng)居民休閑消費需要，開辟了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)新途徑。（七）有利于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展本項目以農(nóng)業(yè)為空間，以農(nóng)民為主體，以城市居民為客源，能夠?qū)崿F(xiàn)“大農(nóng)業(yè)”與“大旅游”的有機結(jié)合，使得城鄉(xiāng)互為資源、互為市場、互為環(huán)境，必將在加快城鄉(xiāng)經(jīng)濟文化融合和三次產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)

37、展，縮小城鄉(xiāng)差別，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程方面發(fā)揮重要作用。（八）有利于拉動經(jīng)濟增長，擴大就業(yè)范圍擬建項目不僅直接拉動當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)發(fā)展，也帶動了運輸業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等30多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項目建設(shè)所需的相關(guān)裝飾材料能直接帶來材料行業(yè)的發(fā)展。同時，也為從事建筑施工、餐飲、住宿服務(wù)行業(yè)等方面的人員提供就業(yè)機會，擴大就業(yè)范圍。對解決農(nóng)村剩余勞動力，增加農(nóng)民收入都具有重要作用。第八章 風(fēng)險分析一、風(fēng)險評估陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)項目的投資建設(shè)過程和營運過程中，需要大量的資金投入，同時在項目建設(shè)完成后，也會面臨各種各樣的風(fēng)險。作為投資者，必須清楚投資項目的風(fēng)險所在，才能更好地進(jìn)行投資決策與投資運作，在

38、投資和決策中對風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，這樣能夠客觀地分析項目風(fēng)險程度，大大減少投資失敗的可能性。根據(jù)本建設(shè)項目的特點，我們將項目投資建設(shè)過程中的風(fēng)險分為五類：管理風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、金融風(fēng)險、項目建設(shè)施工操作風(fēng)險、政策與環(huán)境風(fēng)險。（一）管理風(fēng)險管理風(fēng)險是指項目管理過程中由于管理等方面的變化，如管理層決策失誤、戰(zhàn)略調(diào)整、工作制度、管理水平等管理方面的因素給項目造成的風(fēng)險。它與項目的組織、管理和實施有著直接的聯(lián)系，對項目的損害較大。1、戰(zhàn)略風(fēng)險是指項目高層管理者的指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想有誤或不連貫等對項目所造成的不良后果。由于它是一種方向性的失誤或錯誤，因此這種風(fēng)險對項目造成的影響是重大的。該項目的戰(zhàn)略定位符

39、合市和大黑山旅游發(fā)展戰(zhàn)略的要求，戰(zhàn)略風(fēng)險不大。2、環(huán)境調(diào)查預(yù)測風(fēng)險是指項目的環(huán)境調(diào)查不全面、不準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致預(yù)測錯誤而給項目帶來的風(fēng)險。3、決策風(fēng)險是指項目的決策者，在作與項目有關(guān)的決策時所犯錯誤給項目帶來的損失。4、項目的規(guī)劃與計劃是項目正常實施的有力保障，如果由于管理層對項目的規(guī)劃或計劃不周，同樣可以給項目帶來一定的風(fēng)險。5、實施控制風(fēng)險是指在在項目實施過程中由于項目的控制措施不到位、控制手段不得力等原因給項目造成的風(fēng)險。（二）技術(shù)風(fēng)險陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)項目的建設(shè)需要很多種新技術(shù)的引進(jìn)，先進(jìn)的技術(shù)并非能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，適用技術(shù)的引進(jìn)才是恰當(dāng)?shù)淖鞣ǎ覀儗椖考夹g(shù)性的要求是先進(jìn)性、

40、適用性和經(jīng)濟性三者有機統(tǒng)一。技術(shù)風(fēng)險指項目投資建設(shè)中所采用的技術(shù)的先進(jìn)性、適用性和經(jīng)濟性所帶來的風(fēng)險。這些技術(shù)的風(fēng)險構(gòu)成了整個項目開展中的技術(shù)風(fēng)險。主要考慮:技術(shù)能力、技術(shù)平臺和技術(shù)生命周期三種重要的風(fēng)險。1、技術(shù)能力風(fēng)險是指項目組織沒有合適的專家來成功實施選擇好的技術(shù)，結(jié)果通常是項目沒有完成，或做出了完全沒有希望的且充滿干擾和其他問題的項目。2、技術(shù)平臺風(fēng)險是指在使用不合適的或者不足夠的新技術(shù)。消極地規(guī)避最新技術(shù)的風(fēng)險的方法是不運用具有領(lǐng)先地位的技術(shù)，而是等待這種類型的技術(shù)被其他人使用從而解決問題。然而，由此又產(chǎn)生另一種相關(guān)的風(fēng)險，就是機會風(fēng)險，從保守的觀點看待風(fēng)險，過多的領(lǐng)先性的創(chuàng)新有可能

41、成為項目的災(zāi)難，這樣只有那些能夠處理高風(fēng)險的組織才能運用好這個機會。3、技術(shù)生命周期。在一項技術(shù)處于其生命周期末端時對它進(jìn)行投資會造成大量的問題。而這些問題正是應(yīng)該積極行動以盡可能避免的。因此考慮技術(shù)面對的是生命周期的哪一部分是非常重要的，其關(guān)鍵在于使問題或機會與適當(dāng)?shù)募夹g(shù)相配合。（三）金融風(fēng)險本項目投資較大，由于資金具有很大的時間價值和機會成本，如果在資金投入后，金融市場出現(xiàn)意外的變動，就會導(dǎo)致企業(yè)大量資金的積壓和流失，給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。在旅游建設(shè)項目中影響金融風(fēng)險的因素包括以下方面:1、利率變動情況。在項目投資過程中，利率的變動會對財務(wù)的折現(xiàn)產(chǎn)生影響。2、投資基準(zhǔn)收益率變動情況。行業(yè)投

42、資基準(zhǔn)收益率的標(biāo)準(zhǔn)直接影響到項目的決策，如果項目開展后行業(yè)的基準(zhǔn)收益率發(fā)生波動，那么決策就會受到影響。3、物價變動風(fēng)險。從總投資額的構(gòu)成可以看出，物價指數(shù)是否平穩(wěn)關(guān)系到各種費用價算準(zhǔn)確與否，如果經(jīng)濟形勢波動很大，物價飛漲，決策者很難對總投資額做出準(zhǔn)確估算，其結(jié)果必然帶來投資的巨大風(fēng)險。4、營運過程中的財務(wù)風(fēng)險。項目建成后現(xiàn)金流入是否穩(wěn)定，對項目投資收益將產(chǎn)生巨大影響，而營運中的現(xiàn)金流入受到諸多因素的影響，只有通過對相關(guān)因素的變化情況分析，才能做出有利的決策。5、融資風(fēng)險。大型投資項目投資額巨大，資金籌措困難是經(jīng)常遇到的重大風(fēng)險，如果建設(shè)和運行過程中出現(xiàn)資金問題，還有可能引發(fā)其他一系列風(fēng)險，所以

43、分析和決策時必須對這一問題充分重視。（四）項目建設(shè)施工操作風(fēng)險施工操作風(fēng)險，它是指項目實施某些環(huán)節(jié)過程中，由于操作者自身專業(yè)技能、職業(yè)道德水平的限制所造成的風(fēng)險。1、參與人員的熟練程度。一般進(jìn)行估算均是以典型的工人或技術(shù)人員的熟練程度為基礎(chǔ)進(jìn)行的。而實際工作中，參與人員的熟練程度有可能高于或低于平均水平，會對施工進(jìn)度會產(chǎn)生影響。2、行為責(zé)任風(fēng)險。一般是指技術(shù)責(zé)任人員的行為責(zé)任風(fēng)險，主要來自三個方面：一是違反規(guī)定的責(zé)任義務(wù)，造成工程上的損失；二是未能正常履行委托合同中規(guī)定的職責(zé)，在工作中發(fā)生失職行為；三是由于主觀上的隨意行為造成損失。3、職業(yè)道德風(fēng)險。在項目建設(shè)過程中，操作人員遇到具體問題必須客

44、觀、公正，同時勇于承擔(dān)對社會、對職業(yè)的責(zé)任，在工程利益和社會公眾利益相沖突時，優(yōu)先服從社會公眾的利益；在自身利益和工程利益不一致時，必須以項目的利益為重，如果不能遵守職業(yè)道德的約束，自私自利，敷衍了事，回避問題，甚至為謀私利而損害項目利益，必然會因此而面對相當(dāng)大的風(fēng)險。（五）政策與環(huán)境風(fēng)險任何一個項目總是在一定的政策與自然環(huán)境下進(jìn)行的，因此政策與環(huán)境風(fēng)險對項目的影響也是顯著的。它主要包括：國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)、投資地的微觀經(jīng)濟環(huán)境、自然條件。這類風(fēng)險有以下特征:客觀存在性、不可控制性、危害大、發(fā)生可能性小。由于政策風(fēng)險是一種宏觀上的風(fēng)險，它的征兆較為明顯。而環(huán)境風(fēng)險一般情況下是不可預(yù)知的

45、，具有一定的突發(fā)性。1、國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境。旅游產(chǎn)業(yè)具有一定的派生性，是其他生產(chǎn)方式的輔助，因此項目的建設(shè)，必須以宏觀經(jīng)濟環(huán)境的狀況為出發(fā)點，以旅游需求的數(shù)量以及游客需求市場的容量等的變化來決定旅游項目的開展。2、政策法規(guī)。政策法規(guī)的變動會對項目的建設(shè)和營運產(chǎn)生影響。對于目前開展的旅游項目我們應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的情況具體分析，目前我國大力鼓勵旅游業(yè)的發(fā)展，各級政府出臺了包括免稅、低價提供土地使用等優(yōu)惠政策來鼓勵旅游建設(shè)項目的投資建設(shè)。3、投資的微觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險。投資環(huán)境是投資能否取得成功的關(guān)鍵因素之一，特別是項目與當(dāng)?shù)丨h(huán)境產(chǎn)生各種各樣聯(lián)系，所以投資環(huán)境風(fēng)險必須加以考慮。4、自然風(fēng)險。自然風(fēng)險指工程項目所

46、在地區(qū)客觀存在的惡劣自然條件，項目建設(shè)期間可能碰上惡劣氣候等等因素可能給投資人構(gòu)成的威脅，自然風(fēng)險通常由自然資源條件、氣候、環(huán)境等導(dǎo)致。二、 風(fēng)險防范對策經(jīng)過風(fēng)險評價，項目整體風(fēng)險有分兩種情況:第一種，整體風(fēng)險超過可接受的水平；第二種，整體風(fēng)險在可接受的范圍之內(nèi)。若是第一種，項目班子有兩種選擇：（1）當(dāng)整體風(fēng)險超過評價基準(zhǔn)很多時，立即停止，取消項目；（2）當(dāng)整體風(fēng)險超過評價基準(zhǔn)不多時，采取挽救措施。挽救措施又有兩種。第一，降低風(fēng)險評價基準(zhǔn)，對項目重新評價，看一看風(fēng)險評價基準(zhǔn)降低后，項目是否可行；第二，改變項目的目標(biāo)和策略等。經(jīng)過前面的風(fēng)險綜合評價，項目的整體風(fēng)險水平在可接受范圍內(nèi)，因此有必要再次進(jìn)行風(fēng)險分析，探討風(fēng)險防范的策略，提高項目的運作效率和效益