成都寫字樓市調(diào)090711

1、成都市區(qū)成都市區(qū)2009年寫字樓物業(yè)年寫字樓物業(yè)情況調(diào)查情況調(diào)查2009年年7月月8日日市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 未來走勢分析未來走勢分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析歷史數(shù)據(jù)歷史數(shù)據(jù) 近年來，成都市辦公物業(yè)發(fā)展較為迅速，2007年出現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢。受此利好趨勢影響，2008年成都市辦公物業(yè)供應(yīng)量大幅攀升，達(dá)到歷史最高水平；而與之相對(duì)銷售量受地震和金融危機(jī)等不利因素影響大幅下滑，導(dǎo)致市場存量導(dǎo)致市場存量成倍上漲，成倍上漲，受市場競爭及地震的雙重影響，寫字樓整體租金水平呈現(xiàn)下滑趨勢。寫字樓整體租金水平呈現(xiàn)下滑趨勢。其中高端寫字樓暫未受到明顯影響，而低端寫字樓租金水平降幅較大。其中高端寫字樓暫未受到明顯

2、影響，而低端寫字樓租金水平降幅較大。09年上半年市場情況年上半年市場情況 繼08年成都寫字樓市場供應(yīng)量激增的勢頭，0909年市場開發(fā)量仍不斷攀升，年市場開發(fā)量仍不斷攀升，預(yù)計(jì)將在未來預(yù)計(jì)將在未來3-43-4年內(nèi)達(dá)到歷史高峰期，市場競爭激烈。年內(nèi)達(dá)到歷史高峰期，市場競爭激烈。 上半年各檔次的辦公用房供應(yīng)量超過47萬，其中青羊區(qū)和武侯區(qū)供應(yīng)量最大，分別占總量的26%和24%。 上半年辦公用房的成交量超過16萬，其中青羊區(qū)成交量最大，占到總成交的38%，與之形成強(qiáng)烈反差的是成華區(qū)，僅有0.33萬辦公用房成交。上半年辦公用房的成交量呈下降趨勢，其中有春節(jié)假期、金融危機(jī)等影響因素，但部分大型寫字樓項(xiàng)目只

3、租不售的經(jīng)營方式也導(dǎo)致了辦公用房成交量的部分大型寫字樓項(xiàng)目只租不售的經(jīng)營方式也導(dǎo)致了辦公用房成交量的下降。下降。09年上半年市場情況年上半年市場情況 上半年成都寫字樓的成交均價(jià)為5532元/，總的來看，上半年成都寫字樓上半年成都寫字樓的成交價(jià)在持續(xù)增長，增長率達(dá)到的成交價(jià)在持續(xù)增長，增長率達(dá)到8%左右。左右。各行政區(qū)中，錦江區(qū)辦公用房市場成交價(jià)格最高，達(dá)到了7721元/，平均租金83元/；青羊區(qū)成交價(jià)格4996元/，平均租金69元/；成華區(qū)成交價(jià)格僅有3968元/。 從區(qū)域成交情況來看，城南和城中成交價(jià)格和平均租金較高，成交價(jià)分別達(dá)到了7767元/和6687元/，租金平均水平分別達(dá)到70元/和

4、86元/；城北成交價(jià)格也最低，僅3946元/，租金56元/。09年上半年市場情況年上半年市場情況 截至2009年2季度，成都市甲、乙級(jí)寫字樓總體空置率為成都市甲、乙級(jí)寫字樓總體空置率為23.6%，與，與1季度相季度相比上升比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)；受乙級(jí)寫字樓供應(yīng)增加的影響，平均售價(jià)比1季度下降6.0%，為10341元/ ；平均租金與平均租金與1季度相比略有下降，降幅季度相比略有下降，降幅0.4%，為93.5元/ 月。 09年上半年已入住甲級(jí)寫字樓情況年上半年已入住甲級(jí)寫字樓情況 通過對(duì)成都市10個(gè)具有代表性的已入住甲級(jí)寫字樓：時(shí)代廣場、香格里拉、匯日央擴(kuò)國際廣場、川信大廈、冠城廣場、力寶

5、大廈、華敏翰尊國際等調(diào)查研究，上半年，成都市甲級(jí)寫字樓市場表現(xiàn)出以下四個(gè)主要特征： 一、租金穩(wěn)定。一、租金穩(wěn)定。上半年甲級(jí)寫字樓的租金主要在91-110元/ 月，最低不低于75元/ 月，最高可達(dá)到180元/ 月。 二、空置率低。二、空置率低。上半年甲級(jí)寫字樓空置率在0%-15%之間，其中力寶大廈和華敏翰尊國際的空置率較高分別達(dá)80%和60%。 三、供應(yīng)量大。三、供應(yīng)量大。目前成都的10個(gè)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)面積達(dá)到了63萬左右（含商業(yè)）。 四、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)入駐。四、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)入駐。通過對(duì)10個(gè)甲級(jí)寫字樓的了解，可以看出，銀行業(yè)、電器業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、it業(yè)的佼佼者都選擇在甲級(jí)寫字樓辦公。 2009年上

6、半年主要新入市項(xiàng)目情況年上半年主要新入市項(xiàng)目情況項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址面積面積區(qū)間區(qū)間（）銷售銷售均價(jià)均價(jià)對(duì)外銷售對(duì)外銷售面積面積（）銷售銷售率率已售面積已售面積（）新希望國際高新區(qū)天府大道與大源三線交匯處150-300700039581 95%37602 金璐天下金牛區(qū)茶店子西街30-1500460042229 13%5405 新希望大廈武侯區(qū)人民南路與航空路交界處230-3000 1200065721 25%16430 鼓樓國際青羊區(qū)大墻西街100-280800046136 60%27682 金沙萬瑞中心青羊區(qū)蜀金路1號(hào)110-820700099288 40%39715 合計(jì)29

7、2955 43%126833 上述5個(gè)項(xiàng)目，其供應(yīng)量占整個(gè)成都市上半年總供應(yīng)量的61%，成交量占整個(gè)成都市上半年總成交量的75%，說明市場競爭將越來越集中于少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目中。市場競爭將越來越集中于少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目中。 2009年上半年主要在售項(xiàng)目情況年上半年主要在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱總總套套數(shù)數(shù)總建筑總建筑面面積積( () )主力主力面面積積( () )暢銷戶型暢銷戶型主要客戶構(gòu)成主要客戶構(gòu)成暢銷暢銷/ /滯銷原因分析滯銷原因分析喜喜年年廣場廣場3333336733967339100-120100-120、200-250200-250 30 30樓樓以下以下（700700以上銷以上銷控）控）

8、個(gè)人個(gè)人投資投資60%60%，企業(yè)占企業(yè)占40%40% 目前目前喜年廣場是喜年廣場是地標(biāo)性地標(biāo)性建建筑筑，前期，前期由于成都市市場低迷由于成都市市場低迷和喜年廣場銷控政策使其銷售和喜年廣場銷控政策使其銷售速度較慢。近幾個(gè)月市場轉(zhuǎn)好速度較慢。近幾個(gè)月市場轉(zhuǎn)好使其銷售有所增長。使其銷售有所增長。新新希望希望國際國際1861863958139581157157、282282150150左右左右 企業(yè)企業(yè)購買占購買占較大比例較大比例 單價(jià)單價(jià)低、片區(qū)企業(yè)辦公需低、片區(qū)企業(yè)辦公需求，未來寫字樓集中。求，未來寫字樓集中。新新希望希望大廈大廈1631636572165721300-350300-350250

9、-300250-300 個(gè)人個(gè)人投資占投資占大部分大部分 項(xiàng)目項(xiàng)目集中在城南政務(wù)區(qū)，集中在城南政務(wù)區(qū)，區(qū)域辦公需求旺盛區(qū)域辦公需求旺盛金金沙沙萬瑞萬瑞360360b b棟和棟和c c棟棟9928899288100-150100-150、180-280180-280200-600200-600 企業(yè)企業(yè)購買占購買占70%70%，投資，投資30%30%。 單價(jià)單價(jià)低、片區(qū)企業(yè)辦公需低、片區(qū)企業(yè)辦公需求旺盛。求旺盛。國國嘉嘉新新視界視界1121122000020000133-200133-200 200 200以下以下（1818層上整層賣層上整層賣現(xiàn)已賣現(xiàn)已賣2 2層）層） 投資投資60%60%，企

10、，企業(yè)購買業(yè)購買40%40%。 3.9 3.9米層高。電梯配置米層高。電梯配置30003000/ /部部。車位配比單層。車位配比單層1 1：2020。地鐵地鐵口牛市口站。開盤口牛市口站。開盤期間價(jià)期間價(jià)格格較低較低鼓樓鼓樓國際國際3603604613646136 2323樓以下樓以下88-10088-100，2323層以上層以上274.274. 70 70年產(chǎn)權(quán)年產(chǎn)權(quán)80-80-100100平米平米 個(gè)人個(gè)人投資投資 70 70年產(chǎn)權(quán)、總價(jià)低，周邊年產(chǎn)權(quán)、總價(jià)低，周邊商務(wù)環(huán)境成熟。商務(wù)環(huán)境成熟。2009年上半年主要在售項(xiàng)目情況年上半年主要在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱目前銷售均目前銷售均價(jià)價(jià)(

11、(元元/ /) )售價(jià)變化售價(jià)變化優(yōu)惠情況優(yōu)惠情況優(yōu)惠變化優(yōu)惠變化面積面積銷售率銷售率(%)(%)月銷售月銷售速度速度( () )喜喜年年廣場廣場1300013000無無 一次性一次性5%5%，按按揭揭3 3% %。無無30%30% 3400 3400（6 6月份銷售月份銷售60006000）新新希望希望國際國際70007000開盤開盤1010日內(nèi)日內(nèi)59005900元元/ / 一次性一次性2%2%，分，分期期1%1%，按揭無。，按揭無。 開盤開盤一次一次性性3%3%，分期，分期2%2%，按揭按揭1%1%95%95%1600016000新新希望希望大廈大廈1250012500 開盤開盤銷售銷售

12、16-17f16-17f，均價(jià)均價(jià)1350013500元元/ / 一次性一次性3 3% %，分分期期2 2% %，按揭按揭1 1% %。無無 25 25% %（銷售控（銷售控制，按樓層推售）制，按樓層推售）70007000金金沙沙萬瑞萬瑞70007000 開盤開盤65006500元元/ /，目前目前70007000元元/ /，每周，每周漲漲100100元。元。 一次性一次性300300元元/ /，按揭，按揭200200元元/ /無無 40 40% %（b b棟棟20%20%，c c棟棟60%60%，開盤，開盤即即銷售銷售30%30%）40004000國國嘉嘉新新視界視界1200012000 0

13、8 08年年1212月開盤推出月開盤推出1212樓以下，均價(jià)樓以下，均價(jià)88008800元元/ /；0909年年3 3月推出月推出13-13-1919樓，樓，9000-110009000-11000元元/ /，20-2420-24層被抵押。層被抵押?，F(xiàn)在現(xiàn)在1212樓以下剩樓以下剩1 1套，套，價(jià)格價(jià)格1000010000元元/ /；13-13-1919層層1200012000元元/ /，還剩，還剩30%30%。 一次性一次性3%3%，按，按揭揭1%1%。無無 70 70% %（開盤賣（開盤賣掉掉20%20%） 1000 1000（6 6月月20002000，7 7月月1 1日到日到7 7月月

14、7 7號(hào)號(hào)600600）鼓樓鼓樓國際國際82008200無無 一次性一次性100100元元/ /，按揭無，按揭無無無 60 60% %（2323以下以下90%90%，2323樓以上半樓以上半層或整層銷售現(xiàn)層或整層銷售現(xiàn)已售已售2 2層）層） 5000 5000（5.1-5.55.1-5.5日日70007000，5.6-5.6-5.165.16日日40004000，6 6月月35003500。7.1-7.87.1-7.8日日300030002009年上半年主要在售項(xiàng)目情況年上半年主要在售項(xiàng)目情況 通過對(duì)上述成都市主要在售寫字樓項(xiàng)目銷售情況調(diào)查來看，整體銷售情況較為樂觀。主要原因在于受到成都市政府

15、于4月上旬發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見的政策利好影響（對(duì)于符合條件的公司購買、租賃或自建辦公用房給予購買：1000元/ ，租賃： 3年內(nèi)20元/ 月的資金補(bǔ)貼或按照土地拆遷整理成本掛牌出讓土地；其高級(jí)管理人員，自機(jī)構(gòu)開業(yè)年度起3年內(nèi)，按照個(gè)人所得稅市、區(qū)地方留成部分的50%予以補(bǔ)貼 ），各項(xiàng)目進(jìn)入5月后銷量均有不同程度的提升。 新政策的發(fā)布對(duì)于成都市（尤其是東大街及人南路區(qū)域）辦公物業(yè)市場起新政策的發(fā)布對(duì)于成都市（尤其是東大街及人南路區(qū)域）辦公物業(yè)市場起到了促進(jìn)作用，但針對(duì)到了促進(jìn)作用，但針對(duì)339項(xiàng)目而言，由于不屬于金融聚集區(qū)，并未產(chǎn)生積極有項(xiàng)目而言，由于不屬于金融聚集區(qū)，并未產(chǎn)

16、生積極有利的影響，反而成為項(xiàng)目辦公物業(yè)銷售的不利因素。利的影響，反而成為項(xiàng)目辦公物業(yè)銷售的不利因素。將入市項(xiàng)目情況將入市項(xiàng)目情況 注：紅色字體表示該寫字樓項(xiàng)目只租不售。注：紅色字體表示該寫字樓項(xiàng)目只租不售。項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱地理位置地理位置地塊面積地塊面積（畝）（畝）容積容積率率土地價(jià)格土地價(jià)格（萬元（萬元/ /畝）畝）樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/ /）寫字樓體量寫字樓體量（）（）簡述簡述天府時(shí)代廣場 錦江區(qū)東大街以南、水井街以北78.94 77341572.85 約90000 總建筑面積55萬，沿東大街一線全部為2層商鋪；項(xiàng)目還包括400多間房間的超五星酒店，；沿府河一線為寫字樓，高184m。地

17、鐵2號(hào)線地鐵站出口確定在項(xiàng)目內(nèi)。國際金融中心 錦江區(qū)大慈寺路以南、紅路星步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西82.00 8880016499.92 約130000 項(xiàng)目由四座塔樓及裙樓所組成，其中包括超五星級(jí)酒店、高端寫字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅。華置廣場 太升南路以西、三桂前街以東、提督街以北、大墻東街以南56.33 819043569.98 主樓三幢，包括裙樓、酒店、甲級(jí)寫字樓和高檔電梯公寓。電梯公寓高195m，分為2個(gè)單元，50層，中間有過道連接；超5星級(jí)酒店高148m，共269個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，33層全部為豪華總統(tǒng)套房，內(nèi)有游泳池、電影院和商業(yè)會(huì)所；甲級(jí)寫字樓高190m。三層地下停車場面

18、積12萬，共有機(jī)動(dòng)車停車位1533個(gè)，非機(jī)動(dòng)車車位2000個(gè)。 希頓國際廣場 國際城南二級(jí)市場拿地，資料不詳 3棟建筑高度均為168m，建筑面積達(dá)27萬，是集超五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、豪華酒店公寓于一體的城市建筑綜合體。來福士廣場 人民南路科技商務(wù)區(qū)48.86 617814451.71 76494 由五棟建筑圍合而成，分別為甲級(jí)寫字摟、五星級(jí)酒店及購物中心。蓉國府 人民南路科技商務(wù)區(qū)43.29 4.415305215.88 23324 由6棟建筑圍合而成，分別為4棟住宅，1棟寫字摟、1棟酒店及裙樓和地下購物中心構(gòu)成。將入市項(xiàng)目情況將入市項(xiàng)目情況 注：紅色字體表示該寫字樓項(xiàng)目只租不售。注：紅色

19、字體表示該寫字樓項(xiàng)目只租不售。項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱地理位置地理位置地塊地塊面積面積（畝）（畝）容積容積率率土地價(jià)格土地價(jià)格（萬元（萬元/ /畝）畝）樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/ /）寫字樓體寫字樓體量量（）（）簡述簡述鐵獅門項(xiàng)目 東大街7號(hào)、8號(hào)地塊38.01 5.5/3.514404799.98 約40000 項(xiàng)目規(guī)劃由三座高約158m、超過40層的塔樓和一片不超過5層的商貿(mào)片區(qū)構(gòu)成，分別是甲級(jí)寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場，建筑總面積為17.6萬。百揚(yáng)大廈 東御街與人民南路交匯處14.20 資料不詳約100000 高度166m，地上37層，地下5層，總建筑面積近14萬，集時(shí)尚高檔百貨、高級(jí)商務(wù)寫

20、字樓、特色餐飲、娛樂休閑場所為一體的綜合性多功能大廈，負(fù)二樓到負(fù)五樓為停車場，負(fù)一樓到八樓為現(xiàn)代化百貨賣場，九樓以上為高檔寫字樓。仁恒置地廣場 人民路南路二段紅照壁28.77 資料不詳72073 項(xiàng)目開發(fā)用地19180，總建筑面積190980。規(guī)劃的辦公樓和商場建筑面積分別為72073和64556。酒店式公寓的規(guī)劃總建筑面積為51415。中航城市廣場 城南三環(huán)外資料不詳75935 項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)量19.8萬，系甲級(jí)寫字樓與商業(yè)集合的大型商業(yè)綜合體。商業(yè)部分為68234，寫字樓為75935，收益性車庫39480摩根中心 海椒市街3-5號(hào)13.38 11.77資料不詳約50000 集甲級(jí)寫字樓、行政

21、級(jí)公寓、品牌商業(yè)街為一體的市中心高端城市綜合體項(xiàng)目，兩座120m高的artdeco風(fēng)格建筑主體。行政級(jí)公寓與甲級(jí)寫字樓呈u型平行布置，形成半圍合式布局。住宅面積在59-89之間，層高2.95m。 甲級(jí)寫字樓共35層，高130m。新鴻基地產(chǎn) 攀成鋼地塊資料不詳明宇金融廣場 東大街紫東樓段資料不詳將入市項(xiàng)目情況將入市項(xiàng)目情況 通過對(duì)上述將入市項(xiàng)目情況調(diào)查來看，未來1年內(nèi)將進(jìn)入市場的甲、準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓總體量保守估計(jì)將達(dá)到65萬，其中約有41萬要進(jìn)行銷售，優(yōu)質(zhì)辦公優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)市場競爭將呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢物業(yè)市場競爭將呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢 。 未來新增寫字樓更多的集中于東大街及人南路區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域競爭

22、將達(dá)到白熱化程度，339項(xiàng)目所處成華區(qū)猛追灣及周邊區(qū)域目前辦公物業(yè)數(shù)量較少，項(xiàng)目所處成華區(qū)猛追灣及周邊區(qū)域目前辦公物業(yè)數(shù)量較少，檔次較低，未來短期內(nèi)基本無新增辦公物業(yè)，本項(xiàng)目的推出有利于避免激烈的檔次較低，未來短期內(nèi)基本無新增辦公物業(yè)，本項(xiàng)目的推出有利于避免激烈的市場競爭，填補(bǔ)市場空白，如何充分利用有利時(shí)機(jī)，對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目銷售將起到市場競爭，填補(bǔ)市場空白，如何充分利用有利時(shí)機(jī)，對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目銷售將起到積極有利的影響。積極有利的影響。市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 未來走勢分析未來走勢分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析高端寫字樓放量入市，市場競爭加劇高端寫字樓放量入市，市場競爭加劇 通過上圖可以看出，09年成都市

23、全年甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量已接近08年全年所有類型辦公物業(yè)供應(yīng)量之和。優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的放量入市，必然將導(dǎo)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的放量入市，必然將導(dǎo)致彼此間市場競爭更為激烈。致彼此間市場競爭更為激烈。注：供應(yīng)量只統(tǒng)計(jì)可供銷售的寫字樓，只租不售的寫字樓因?qū)ν顿Y者市場無明顯影響，故未列入統(tǒng)計(jì)。注：供應(yīng)量只統(tǒng)計(jì)可供銷售的寫字樓，只租不售的寫字樓因?qū)ν顿Y者市場無明顯影響，故未列入統(tǒng)計(jì)。高端寫字樓擠壓低端寫字樓生存空間高端寫字樓擠壓低端寫字樓生存空間 如上圖所示，09年上半年入市的甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量只占到總供應(yīng)量的53.3%，而銷量卻占到總銷量的75.9%，說明高端寫字樓內(nèi)部進(jìn)行激烈競爭高端寫字樓內(nèi)部進(jìn)行激

24、烈競爭的同時(shí)，對(duì)外也在不斷地?fù)屨际袌龇蓊~，以達(dá)到擴(kuò)充生存空間，減緩內(nèi)部競爭的同時(shí)，對(duì)外也在不斷地?fù)屨际袌龇蓊~，以達(dá)到擴(kuò)充生存空間，減緩內(nèi)部競爭的目的。隨著下半年更大體量的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，這一趨勢將更加明顯。的目的。隨著下半年更大體量的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，這一趨勢將更加明顯。馬太效應(yīng)明顯馬太效應(yīng)明顯 成都市辦公物業(yè)市場呈現(xiàn)出“優(yōu)者愈優(yōu)，劣者愈劣”的馬太效應(yīng)，從前面的市場現(xiàn)狀可以看出：高端辦公物業(yè)尤其是甲級(jí)寫字樓，其銷售率、銷售價(jià)格、高端辦公物業(yè)尤其是甲級(jí)寫字樓，其銷售率、銷售價(jià)格、租金水平和入住率遠(yuǎn)高于低端辦公物業(yè)，生存環(huán)境優(yōu)勢明顯。租金水平和入住率遠(yuǎn)高于低端辦公物業(yè)，生存環(huán)境優(yōu)勢明顯。如此，也就不難理解在即將入市的高端寫字樓項(xiàng)目中，已經(jīng)提出超甲級(jí)寫字樓概念，力圖進(jìn)一步細(xì)化產(chǎn)品分類，搶占制高點(diǎn)。政策利好，推動(dòng)市場升溫政策利好，推動(dòng)市場升溫 通過對(duì)此前市場現(xiàn)狀中重點(diǎn)關(guān)注的在售項(xiàng)目銷售情況分析可以看出，09年1-4月，各項(xiàng)目銷售業(yè)績平平，進(jìn)入5月以后，銷量發(fā)生質(zhì)的飛躍。之所以出現(xiàn)如此明顯的改變，應(yīng)歸功于成都市政府于成都市政府于4月上旬發(fā)布的月上旬發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)關(guān)于進(jìn)一步加快