房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作流程

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作流程一、會計核算流程a、基本流程（一）填制會計憑證1、審核原始憑證 原始憑證是證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，明確經(jīng)濟責任并用作記帳原始依據(jù)的一種憑證，是進行會計核算的原始資料和主要依據(jù)。原始憑證應(yīng)具備如下基本要素：憑證名稱、填制日期、填制單位、填制人、經(jīng)辦人員簽名或單位蓋章，以及接受單位名稱、經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額等。從外部取得的原始憑證，須蓋有填制單位公章（財務(wù)專用章或發(fā)票專用章）；從個人取得的原始憑證，應(yīng)有填制人員的簽名或蓋章。自制原始憑證，須有負責人或經(jīng)理指定人員的簽名或蓋章。購買實物的原始憑證，必須有購物清單（小票）發(fā)票等及相關(guān)驗收證明。支付款項原始憑證，必須有收款單位或收款人的

2、收款(簽收)證明。發(fā)生業(yè)主售房時，須提供業(yè)主申請,要審核有無合同約定和產(chǎn)權(quán)辦理及房款交付等情況，要有營銷部經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字方可辦理，并做好與各部門的相互銜接工作。職工出差借款憑據(jù)，必須作為原始憑證附在記帳憑證后面，職工退回借款時，應(yīng)另開收據(jù)，作為正式原始憑證，不得退還原借款借據(jù)。經(jīng)上級有關(guān)部門批準的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)將批準文件作為原始憑證附件。2、編制記帳憑證 會計人員根據(jù)審核無誤、內(nèi)容完整的原始憑證，按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的性質(zhì)，分現(xiàn)收、現(xiàn)付、銀收、銀付和轉(zhuǎn)帳憑證五類，編制記帳憑證。記帳憑證的摘要應(yīng)與原始憑證內(nèi)容一致，在填寫“摘要”時，既要簡明，又要全面、清楚，以說明問題為主。寫事情要有過程；

3、銀行結(jié)算憑證，要注明支票號碼、去向；送存款項，要注明現(xiàn)金、支票、匯票等。遇有沖轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，不應(yīng)只寫沖轉(zhuǎn)，應(yīng)寫明沖轉(zhuǎn)某年、某月、某日、某項經(jīng)濟業(yè)務(wù)和憑證號碼，也不能只寫對方科目。要求“摘要”能夠正確地、完整地反映經(jīng)濟活動和資金變化的來龍去脈，切忌含糊不清。如果一份報銷單涉及電話費、差旅費、辦公費等多個費用科目，編制憑證時要分別按實際內(nèi)容填列摘要。記帳憑證要有審核人（財務(wù)經(jīng)理）簽章(簽字)。3、會計憑證整理、保管 應(yīng)每月定期將會計憑證加以歸類整理，按憑證序號排列，加上封面、封底，裝訂成冊，并在裝訂線上加貼封簽，以防散失和任意拆裝。封面上應(yīng)注明項目公司名稱、憑證種類、所屬年月和起訖日期、起訖號碼、憑證本

4、數(shù)等。財務(wù)經(jīng)理要在裝訂線封簽處簽名或蓋章，然后存檔保管。會計憑證必須做到妥善保管，存放有序、查找方便，嚴防毀損、丟失和泄密。會計憑證原則上不得借出，如有特殊需要，須報項目項目公司總經(jīng)理與財務(wù)經(jīng)理批準，才能借出，并由財務(wù)做好備查記錄，但不得拆散，并限期歸還。（二）打印帳簿每季度打印一次會計帳簿，并裝訂成冊，存檔保管。（三）編制會計報表1、在全部經(jīng)濟業(yè)務(wù)憑證完全入帳并準確記帳的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家會計準則中有關(guān)編制會計報表的規(guī)定，按照總部統(tǒng)一會計報表的項目、內(nèi)容和格式，對相關(guān)帳目進行相應(yīng)調(diào)整后，編制整套會計報表。2、會計報表的具體報送時間按總公司財務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3、月報包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)

5、金流量表等。會計報表應(yīng)由項目公司負責人、財務(wù)經(jīng)理和制表人簽章并加蓋項目公司公章。b、涉及主要工作流程控制1、付款流程控制適用范圍1工程款的審批、支付。預(yù)付款、進度款、結(jié)算款（保修金） 2材料、設(shè)備款的審批、支付。 3設(shè)計費的審批、支付。 2、借款報銷流程a、因工作需要向公司暫支借款，需先填寫借款申請單，借據(jù)中需標明借款日期、借款金額、借款用途及借款人本人簽字。其中借款金額大小寫須相符，且借據(jù)表面不得涂抹。舊賬未清應(yīng)先核銷舊賬，否則不可以再借款。b、借款人將填好的借據(jù)交由借款人所屬的部門經(jīng)理簽字，部門經(jīng)理需問明借款緣由，確認用途妥當后方可簽字審批。c、借款人將部門經(jīng)理簽字后的借據(jù)交由財務(wù)會計審核

6、后再交相關(guān)部門總經(jīng)理確認落實，并由財務(wù)經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為財務(wù)部可以支付該款項。d、財務(wù)部出納員看到簽批手續(xù)齊全的借據(jù)后，方可付款。如有一項簽批手續(xù)不全，出納員不予支付。e借款人需保證在借款之日起一定時間內(nèi)報賬還款(出差人員則在回公司后一周內(nèi)結(jié)清，對于異地出差人員補充借款應(yīng)填寫借款單，并以傳真的方式發(fā)回公司，但必須注明：原件與傳真件同具法律效力，同時必須把前期的費用報銷單據(jù)連同借款單一并郵回公司，否則不予報銷并承擔經(jīng)濟責任。結(jié)算方式：以現(xiàn)金歸還或報銷單抵扣。 3、日常費用報銷流程a、因工作需要購買物品，需先填寫采購申請單(辦公用品將由行政部(辦公室)統(tǒng)一在月底統(tǒng)計物品種類、數(shù)量，編制

7、月度采購計劃)，經(jīng)財務(wù)經(jīng)理和總經(jīng)理審核同意后方可采購；b、購買物品后需先填寫報銷單(確保提供正規(guī)發(fā)票等)，經(jīng)部門經(jīng)理確認、財務(wù)會計審核、財務(wù)經(jīng)理審批，并由總經(jīng)理簽字同意，方可向出納支取款項。c、出差人員回公司后，出納應(yīng)及時提醒、督促報銷。一周內(nèi)必須完成報銷工作。報銷內(nèi)容：按出差管理制度執(zhí)行。有關(guān)請客送禮需預(yù)先報請財務(wù)經(jīng)理確認，然后由總經(jīng)理簽字方能實施。報銷單填寫：寫明出差時間、報銷內(nèi)容、金額等，并由部門經(jīng)理簽字確認。d、報銷人將原始票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）粘貼規(guī)整后，填制費用報銷單。費用報銷單上需寫明報銷人、報銷日期、報銷人所屬部門、報銷事由、后附單據(jù)數(shù)量及報銷金額。其中報銷金額大小寫須相符，且費用報

8、銷單表面不得涂抹。 e、填好的費用報銷單需先交由報銷人所屬部門經(jīng)理審核，部門經(jīng)理應(yīng)確認各項費用為應(yīng)該發(fā)生，方可簽字。另外對于營銷人員費用報銷參照營銷人員薪酬管理辦法及費用管理執(zhí)行。f、部門經(jīng)理審核簽字后，報銷人將報銷單交至財務(wù)部，由財務(wù)會計審核簽字并由財務(wù)經(jīng)理簽字確認。財務(wù)部審核應(yīng)本著以下原則： (1)、審核單據(jù)粘貼是否規(guī)范，字跡有無涂抹； (2)、審核各項費用金額大小寫是否與后附原始單據(jù)金額相符； (3)、審核各項費用發(fā)生是否切合實際，有無虛報、多報；（參照費用報銷標準） (4)、審核簽批手續(xù)是否齊全。 若以上三條有一項不符合規(guī)定，財務(wù)部有權(quán)將該報銷單退還報銷人，要求其重新填寫。g、財務(wù)會計

9、將財務(wù)部復(fù)核后的費用報銷單，上報相關(guān)部門經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為同意財務(wù)部付款。h、會計將簽字審批手續(xù)齊全的費用報銷單交至財務(wù)部，要求出納員通知報銷人并給予付款。出納員看到審批手續(xù)齊全的費用報銷單方可向報銷人付款，同時，報銷人在領(lǐng)款憑證上簽字。如有一項手續(xù)不全，出納員不予支付。土地征用及拆遷補償費一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在“開發(fā)成本土地開發(fā)土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本；也可以直接分配計入“開發(fā)成本-有關(guān)成本核算對象-土地拆遷及

10、補償費”。有關(guān)分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔的地價和拆遷補償費。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積

11、，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。基礎(chǔ)設(shè)施費一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在“開發(fā)成本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中。建筑安裝工程費一般應(yīng)在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目

12、。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價款結(jié)算時，再從實際應(yīng)付工程款中扣回。對幾個工程一并招標出包且按標價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費，計入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文

13、、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目。稅率差異法：就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率，通過籌劃可以尋求最佳稅負點。營業(yè)稅策劃方法1：，合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，雙方合作建房，建成后共擔風險，利潤共享，則由于甲企業(yè)以無形資產(chǎn)投

14、資入股，不必繳營業(yè)稅，因此可不繳營業(yè)稅。方法2：精裝修房屋納稅籌劃稅法規(guī)定，納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自適用稅率計算應(yīng)納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計算應(yīng)納稅額。若裝修費用包含在總房款內(nèi)，則按銷售不動產(chǎn)的5%的營業(yè)稅率，而如果分別核算銷售不動產(chǎn)和裝飾工程兩種經(jīng)營行為，裝修合同另外簽訂，則裝修部分收入適用3%的稅率，二者相比少納營業(yè)稅。通過使用分拆法和稅率差異法，對稅基進行準確劃分，區(qū)別了兩種不同的生產(chǎn)行為，分別適用各自稅率，既準確反映了經(jīng)營狀況，又降低了公司的稅負方法3：改變收費主體的納稅籌劃稅法規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項目應(yīng)并入營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅，而對獨立核算的物業(yè)公司稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)稅的計稅金額。通過主體變更將物業(yè)公司獨立核算，既少交了營業(yè)稅，同時還有助于提升物業(yè)服務(wù)水平。方法4：確定利息扣除方式按照土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費