房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范條文說明

1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范條文說明1總則 101制定本規(guī)范的目的主要有三個(gè)：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法；三是促使做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。 實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據(jù)是中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！钡?8條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！?在房地產(chǎn)估價(jià)中還需遵循中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國土地管理法的

2、其他有關(guān)規(guī)定。例如，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第12條關(guān)于土地使用權(quán)出讓金最低價(jià)的規(guī)定，第39條、第50條關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益的規(guī)定，第55條關(guān)于出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家的規(guī)定，等等；中華人民共和國土地管理法第47條關(guān)于征用土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。 102本規(guī)范的適用范圍是在中華人民共和國境內(nèi)從事各種房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，無論是土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、贈(zèng)與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、分割析產(chǎn)、拍賣底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳，還

3、是企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，以及住房制度改革中的房地產(chǎn)估價(jià)、商品房預(yù)售條件中的估價(jià)、房地產(chǎn)復(fù)核估價(jià)等，都應(yīng)遵守本規(guī)范。 103獨(dú)立、客觀、公正，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的總要求。 獨(dú)立，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響。客觀，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要盡可能地減少估價(jià)人員的主觀意志對(duì)估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)論的影響。房地產(chǎn)估價(jià)并非由估價(jià)人員主觀地確定市場(chǎng)價(jià)格，而是客觀地反映市場(chǎng)價(jià)格的形成過程和結(jié)果。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)力求客觀、準(zhǔn)確、合理地模擬市場(chǎng)的價(jià)格形成過程將估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值反映出來。公正，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方

4、，特別是不可有意無意地偏向委托方。2術(shù)語201本條強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的房地產(chǎn)權(quán)益。 房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合，依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的是其權(quán)益。同一物質(zhì)實(shí)體的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，如果附著于其上的權(quán)益不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。 本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋

5、以外的東西，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會(huì)破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。 202本條所稱專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員，目前有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩種。 203在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的某一部分；但估價(jià)對(duì)象同時(shí)必須包括依托于該物質(zhì)實(shí)體上的具

6、體權(quán)益。204估價(jià)結(jié)果的期望用途，也即估價(jià)是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、贈(zèng)與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、分割析產(chǎn)、拍賣底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預(yù)售和估價(jià)結(jié)論復(fù)核等。 205估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意給定的，也不完全與估價(jià)作業(yè)日期相同，它需要估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的來確定。在估價(jià)之前，它說明了估價(jià)中需要估算和判定的是哪個(gè)具體日期的客觀合理價(jià)

7、格或價(jià)值；當(dāng)估價(jià)結(jié)果作出后，它說明了該估價(jià)結(jié)果是在哪一個(gè)時(shí)間上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，以便于應(yīng)用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，并應(yīng)精確到日。 206同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。例如，在買賣的情況下，雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但有其正常的買賣價(jià)格；在抵押的情況下，也有其正常的抵押價(jià)值；在拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r下，有其合理的補(bǔ)償額。而正常的買賣價(jià)格、正常的抵押價(jià)值、合理的補(bǔ)償額，又不完全是相同的。 207208在估價(jià)中，有許多情況下需要采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，是指所評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是在公開市場(chǎng)上最可

8、能形成或成立的價(jià)格。而所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場(chǎng)交易條件公開并不具有排它性，即所有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易。2092010只有在同一供求圈內(nèi)，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)才與估價(jià)對(duì)象之間具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響。 用途有居住、辦公、商業(yè)、展覽、工業(yè)、公共事業(yè)等；規(guī)模是指房地產(chǎn)的建筑面積、體積等；檔次是由房地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、裝修、設(shè)施設(shè)備情況等因素確定；建筑結(jié)構(gòu)指房地產(chǎn)的承重結(jié)構(gòu)類型，例如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、

9、磚木結(jié)構(gòu)等。 估價(jià)對(duì)象的用途、規(guī)模、檔次不同，同一供求圈的大小也會(huì)有所不同。 同一供求圈不一定是具有同樣或相近的自然地理位置，也可以是具有同樣或相近的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。2016基準(zhǔn)地價(jià)修正法是我國土地估價(jià)的方法之一，其估價(jià)過程是：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素(包括土地使用權(quán)年限)的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。20172，020房地產(chǎn)的凈收益，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)本身所帶來的收益；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上包括兩部分內(nèi)容，一是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用所必須支出的費(fèi)用；例如維修費(fèi)、管理費(fèi)等，二是歸屬于其他資本的收益，或稱非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益

10、，例如貨幣資金的利息和利潤(rùn)等。由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)際上是由有效毛收入中扣除非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，剩余的即是房地產(chǎn)本身所帶來的收益，也即房地產(chǎn)的凈收益。 例如，有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元m2，空置率為13，租金損失為毛租金收入的2，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效租金收入的30，則該寫字樓的：潛在毛收入1000 m2100元m2月12月120萬元，有效毛收入120萬元（1-13）(1-2)1023萬元，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1023萬元30307萬元，凈收益1023萬元-307萬元716萬元。20212022重建與重置的不同之處是：重置只要求具有同等的功能效用，重建則要

11、求是完全相同的復(fù)制品。2027估價(jià)報(bào)告既是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，又是給委托方的書面答復(fù)，還應(yīng)是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。3 估價(jià)原則301規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)原則，是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。302本條規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 遵循合法原則，一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在

12、估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是在假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。 遵循合法原則，二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。例如在采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對(duì)象未來的用途，在設(shè)定該用途時(shí)，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。 遵循合法原則，還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。例如在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對(duì)象才具有合法性。 303房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀

13、合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須以估價(jià)對(duì)象用于最高最佳使用為前提，可使估價(jià)人員在確定估價(jià)結(jié)論時(shí)有共同的口徑，從而使不同的估價(jià)人員易于達(dá)成一致。最高最佳使用原則受到合法原則的約束，在運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，首先要求估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途是法律上允許的，這一點(diǎn)已在301條中作了說明。 房地產(chǎn)的最高最佳使用還必須得到技術(shù)上的支持，不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。這里的技術(shù)主要是指房屋建筑工程方面的技術(shù)。 必須全面地理解和運(yùn)用最高最佳使用原則，這種全面性還體現(xiàn)在確定房地產(chǎn)的最高最佳使用時(shí)應(yīng)注意經(jīng)濟(jì)上可行：不能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實(shí)

14、現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用，這樣的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。 當(dāng)房地產(chǎn)的最終使用尚未確定時(shí)，其最高最佳使用可能有多種實(shí)現(xiàn)方式，本條中列舉了保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用，的實(shí)現(xiàn)也可能是這些實(shí)現(xiàn)方式的組合形式，例如一部分保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用、另一部分裝修改造轉(zhuǎn)換用途后使用等。 304替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同的市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。 替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估

15、價(jià)過程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。 305估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。 估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。 估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的

16、波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。4估價(jià)程序401規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)程序是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范化，保證估價(jià)作業(yè)質(zhì)量。 本條規(guī)定了自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間的工作程序，共分為明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選定估價(jià)方法計(jì)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔等8個(gè)步驟。至于目前有些在接受估價(jià)委托之前有估價(jià)項(xiàng)目立項(xiàng)，以及爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)、簽訂估價(jià)合同，在估價(jià)報(bào)告完成后進(jìn)行估價(jià)結(jié)果確認(rèn)等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。402本條所稱明確估價(jià)對(duì)象包括明確估價(jià)對(duì)

17、象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。 估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況，建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。 估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況主要包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)年限，建筑物權(quán)屬，估價(jià)對(duì)象上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利狀況等。 依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些估價(jià)對(duì)象不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容，所以，估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托方的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望隨意確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托方認(rèn)可后綜合確定。403確定擬采用的

18、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法以及擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道時(shí)，可參照本規(guī)范第5章各估價(jià)方法中的有關(guān)規(guī)定。404本條規(guī)定了估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)搜集的涉及估價(jià)的有關(guān)資料，這些資料是各種估價(jià)方法都需要用到的。另外有些資料是某種特定估價(jià)方法所需要的，可參見本規(guī)范第5章各估價(jià)方法中的具體規(guī)定。 在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。對(duì)于受到這些因素影響的實(shí)例資料，只有在能確定其受影響的程度并能進(jìn)行修正的情況下才可被采用。 406本條規(guī)定應(yīng)將涉及估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管，是為了方便今后的估價(jià)，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷在業(yè)務(wù)中提高估價(jià)水平，同時(shí)也有助于解決以后可能發(fā)生的

19、估價(jià)業(yè)務(wù)糾紛，還有助于政府主管部門和行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查。本條雖然對(duì)估價(jià)資料的保存時(shí)間未作規(guī)定，但一般應(yīng)保存15年以上。5估價(jià)方法 51估價(jià)方法選用512由于每種估價(jià)方法本身的局限性(每種估價(jià)方法的適用對(duì)象和適用條件不同)，同時(shí)也由于估價(jià)中所采用的各種數(shù)據(jù)資料具有一定的不確定性，在運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，都不可避免地需要進(jìn)行估算和判定，因此，采用任何一種估價(jià)方法都難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 由于每種估價(jià)方法的估算判定的角度不同，所依據(jù)的估價(jià)數(shù)據(jù)和資料不同，因此，數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)各種估價(jià)方法的估算判定過程的影響程度是不一樣的，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)同時(shí)選

20、用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，有助于各種估價(jià)方法之間的互相補(bǔ)充，消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。51，4市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準(zhǔn)確把握的一種估價(jià)方法，因此在有條件選用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)首選市場(chǎng)比較法。517本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價(jià)人員往往偏好采用成本法估價(jià)，而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運(yùn)用成本法。52市場(chǎng)比較法522擁有大量房地產(chǎn)交易實(shí)例資料，是-運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的先決條件。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)比較法無法采用。因此，估價(jià)人員首先應(yīng)通過各種途徑盡可能多地

21、搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例。 一般搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有：1查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料；2查閱各種報(bào)刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息；3以購買房地產(chǎn)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息； 4通過各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息； 5同行之間相互提供信息資料； 6其他途徑獲取資料。 通過上述6個(gè)途徑，估價(jià)人員搜集交易實(shí)例的內(nèi)容包括： 1交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況；更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。 交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣

22、、入股、抵債等交易目的。 2交易實(shí)，例房地產(chǎn)狀況。一般應(yīng)包括：(1)坐落位置、形狀與面積；(2)地質(zhì)條件；(3)購物、交通等環(huán)境條件；(4)土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；(5)有關(guān)地上建筑物的基本情況；(6)權(quán)利狀況。 3成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。 4付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。 搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員最好針對(duì)不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實(shí)例調(diào)查表”。按照此表填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又能避免遺漏重要事項(xiàng)，另外也便于輸

23、入計(jì)算機(jī)，建立數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。 523用作比較參照的交易實(shí)例，簡(jiǎn)稱可比實(shí)例。選取可比實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，從搜集的交易實(shí)例中選取3個(gè)以上的可比實(shí)例。如果可比實(shí)例少于3個(gè)，其代表性較差，可能造成估價(jià)結(jié)果因其個(gè)別性出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場(chǎng)狀況。同時(shí)，所選取的可比實(shí)例還應(yīng)符合下列要求： 1是與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)，具體是指： (1)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃

24、分。大類用途如：商店、辦公樓(寫字樓)、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細(xì)分。例如住宅，可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。 (2)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。這里主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，一般分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。如果能在大類建筑結(jié)構(gòu)下再細(xì)分出小類建筑結(jié)構(gòu)則更好，如磚木結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步分為磚木一等、二等，等等。 (3)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段應(yīng)相同。主要是指可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)應(yīng)處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。 2成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近。一般選擇的可比實(shí)例房地產(chǎn)的成

25、交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期1年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長(zhǎng)間隔時(shí)間，但最長(zhǎng)時(shí)效不宜超過2年。 3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。所謂正常價(jià)格是指在公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，交易雙方均充分了解市場(chǎng)信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易價(jià)格。這類交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為可比實(shí)例。如果市場(chǎng)上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，也應(yīng)選取其交易情況明了且可修正的實(shí)例作為可比實(shí)例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的，具體見525中說明。 524建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要是為后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、

26、個(gè)別因素的修正服務(wù)。因?yàn)橐堰x取的若干個(gè)可比實(shí)例之間及其與估價(jià)對(duì)象之間，可能在付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進(jìn)行直接的比較修正，因此，需要對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便進(jìn)行比較修正。 525交易情況修正，是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例的成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。由于房地產(chǎn)的特殊性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，交易價(jià)格往往在交易過程中受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，不宜直接作為基準(zhǔn)用于估價(jià)對(duì)象，必須預(yù)先對(duì)交易中的某些不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價(jià)格后，才能作為估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的比準(zhǔn)值。

27、交易行為中的特殊因素很復(fù)雜，概括起來主要有下列8種： 1有利害關(guān)系人之間的交易。如父子之間、親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與其職員之間的房地產(chǎn)交易價(jià)格，通常都低于正常的市價(jià)。 2急于出售或者購買情況下的交易。前者易造成價(jià)格偏低，后者則往往偏高。 3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。一般交易價(jià)格偏低。 4交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全。如果買方不了解市場(chǎng)行情，盲目購買，往往交易價(jià)格偏高。相反，賣方不了解市場(chǎng)行情，盲目出售，則交易價(jià)格偏低。 5交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易。 6相鄰房地產(chǎn)的合并交易。如買方若在購買相鄰房地產(chǎn)后，與其原有房地產(chǎn)合并，將增加原有房地產(chǎn)的效用，相鄰房地產(chǎn)

28、擁有者會(huì)因此抬高價(jià)格迫使買方以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的價(jià)格購買，所以成交價(jià)格往往高于該房地產(chǎn)單獨(dú)存在時(shí)的正常價(jià)格。 7特殊方式的交易。如以拍賣、招標(biāo)等方式成交的價(jià)格往往導(dǎo)致非正常價(jià)格，一般拍賣價(jià)格多高于市場(chǎng)正常價(jià)格；招標(biāo)則注意其整體方案效用，故招標(biāo)的成交價(jià)格可能偏高，也可能偏低。 8交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。如土地增值稅本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了買方或賣方；契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給賣方等等，這些都會(huì)造成交易價(jià)格的不正常。 上述8種情況，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)都應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。修正的一般步驟為： (1)測(cè)定各種特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度，即分

29、析在正常情況下和這些特殊情況下，房地產(chǎn)交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價(jià)人員根據(jù)長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。 (2)利用修正系數(shù)，修正求得可比實(shí)例的正常價(jià)格。 526交易日期修正，是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正的方法，一般有： 1采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。 2利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。 3估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)情況及其自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷修正。 在無房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。

30、 房地產(chǎn)價(jià)格還可通過分析房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來求取。527區(qū)域因素及區(qū)域因素修正。 1影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括： (1)繁華程度，是指城市中某些職能在空間上的聚集，對(duì)企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響房地產(chǎn)的收益和利潤(rùn)的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級(jí)兩方面進(jìn)行分析量化。 (2)交通便捷程度，是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況。 (3)環(huán)境，主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣

31、、水、噪聲的污染程度。 (4)景觀，包括人文景觀和自然風(fēng)景。 (5)公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。 (6)城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。 不同用途的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因素不同，具體比較修正時(shí)應(yīng)分別選擇對(duì)其有影響的主要因素。 2區(qū)域因素修正的方法： 區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除，使修正后的可比實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際情況相符。 區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：一種是直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)

32、象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比實(shí)例交易價(jià)格，即可得到修正后的可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。528個(gè)別因素的修正方法同區(qū)域因素修正方法，參見527說明。 529市場(chǎng)比較法中的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。 1百分率法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來修正可比實(shí)例價(jià)格的方法。 2差額

33、法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額大小求出來，并在可比實(shí)例的價(jià)格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的修正方法。例如，可比實(shí)例房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊婺?，成交價(jià)格為2500元m2，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊鏂|，而市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)朝南和朝東的差價(jià)為500元m2，則：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格：25005002000(元m2)。 5210所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果： 1簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。例如，可比實(shí)例a、b、c經(jīng)比較修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格分別為1080元m2、1078元m2和1110元m2，如果認(rèn)為這三個(gè)價(jià)格具有同等重要性，則可求得一個(gè)綜合

34、結(jié)果，即：綜合結(jié)果：(1080+1078+1110)3=1089(元m2)。 2加權(quán)算術(shù)平均法。計(jì)算公式為：例如：上例中，若認(rèn)為可比實(shí)例c與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況最為接近，a次之，b最差，則相應(yīng)賦予權(quán)數(shù)為45、35、20，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果(108035+107840+111045)1001093(元m2)。 3中位數(shù)法。所謂中位數(shù)是指將多個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格數(shù)額按大小順序排列后，將居于數(shù)列中點(diǎn)位置的可比實(shí)例價(jià)格作為綜合結(jié)果。例如：上例中的三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格按大小順序排列分別為c、a、b，即1110、1080、1078，位于中點(diǎn)位置上的為b，則可確定綜合結(jié)果為1080元m2。

35、 4眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標(biāo)志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，則需要選擇10個(gè)以上的可比實(shí)例，才可能用這種方法確定綜合結(jié)果，目前采用較少。 5211在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)育，交易實(shí)例資料比較豐富的地區(qū)，市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。例如，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)，再采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格；又如，先用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值。 53收益法 531收益法利用了經(jīng)濟(jì)學(xué)中

36、的預(yù)期收益原理，即某宗房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲得的各年凈收益的現(xiàn)值之和。 收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對(duì)估價(jià)對(duì)象年凈收益的估算和資本化率的選用。因此，運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先要收集與估價(jià)對(duì)象及所處市場(chǎng)條件相關(guān)的信息，如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和市場(chǎng)收益率水平的信息，并以此作為估價(jià)工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值作出正確的判斷。 532雖然收益法的理論和步驟是唯一的，但在具體操作過程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對(duì)待。收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型兩類。對(duì)于有收

37、益的商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)而言，運(yùn)用收益法的關(guān)鍵是正確地估算利用這類房地產(chǎn)作為必要生產(chǎn)條件所獲得的銷售收入和相應(yīng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，這對(duì)估價(jià)人員的會(huì)計(jì)知識(shí)提出了較高的要求。對(duì)于尚未使用或白用的房地產(chǎn)，可以根據(jù)機(jī)會(huì)成本的原理應(yīng)用收益法估價(jià)。 533本條規(guī)定指出，由于經(jīng)營(yíng)管理水平等原因，某一具體估價(jià)對(duì)象的實(shí)際毛收人和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用往往具有特殊性，為了評(píng)估其客觀合理價(jià)格，應(yīng)該參照市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的一般收入和費(fèi)用水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收入和費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即應(yīng)采用客觀收入和客觀費(fèi)用作為估價(jià)依據(jù)，但也有例外。例如，由于某些估價(jià)對(duì)象附帶租約，當(dāng)該估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持這些租約繼續(xù)有效。由于買

38、者在購買該房地產(chǎn)后，不能將原租約約定的租金及時(shí)調(diào)整為市場(chǎng)租金，其凈收益水平會(huì)受到原租約存續(xù)的影響，因此估價(jià)人員在對(duì)該類房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意考慮這些因素的影響。 534本條要求估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象預(yù)期凈收益現(xiàn)金流量的分布情況作出恰當(dāng)?shù)墓烙?jì)，并通過合理的假設(shè)和簡(jiǎn)化，判斷該凈收益現(xiàn)金流量屬于哪種基本類型。 535資本化率的本質(zhì)是投資收益率，而收益率的大小與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大小直接相關(guān)。由于房地產(chǎn)具有位置固定等特點(diǎn)，其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因不同地區(qū)而異，而個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)則與房地產(chǎn)的類型或用途、投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)等因素相關(guān)。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率不盡相同。在求

39、取資本化率時(shí)，應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象在地區(qū)、用途、時(shí)間等方面的差異。 本條規(guī)定了求取資本化率的4種方法。在實(shí)際估價(jià)中，如容易獲得可靠的市場(chǎng)資料，則市場(chǎng)提取法是一種有效而實(shí)用的方法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，更多的是從投資者獲取期望目標(biāo)收益的角度考慮，這里的技術(shù)關(guān)鍵是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定，在不考慮時(shí)間和地域范圍差異的情況下，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類型相關(guān)，通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也相應(yīng)下降。 536用收益法評(píng)估房地整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建

40、筑物的凈收益余值，使用本條規(guī)定的方法進(jìn)行估價(jià)。 539通過土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)格或建筑物的價(jià)格，在大多數(shù)情況下只是一種理論的方法。因?yàn)橥恋睾徒ㄖ锔髯詫?duì)房地產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)、土地資本化率和建筑物資本化率等，都非常難以準(zhǔn)確、科學(xué)地予以確定，因此估價(jià)人員在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)慎重使用此方法。 54成本法 542本條對(duì)重置價(jià)格或重建價(jià)格作了定義。本條中關(guān)于房地產(chǎn)重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成可細(xì)分為： 1土地取得費(fèi)用。 (1)征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (2)土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款。 (3)有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。 2開發(fā)成本。 (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (

41、3)房屋建筑安裝工程費(fèi)。 (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (5)開發(fā)過程中的稅費(fèi)。 3管理費(fèi)用。主要是指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等 4投資利息。 5銷售稅費(fèi)。 (1)銷售費(fèi)用，包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi)等。 (2)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 (3)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi)等。 6開發(fā)利潤(rùn)。 其中，農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成如下： 1土地補(bǔ)償費(fèi)。 2青苗補(bǔ)償費(fèi)。 3地上附著物補(bǔ)償費(fèi)(包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等)。 4安置補(bǔ)助費(fèi)(包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)等)。 5房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(此處指農(nóng)村房屋拆遷安置

42、補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi))。 6耕地占用稅。 7耕地開墾費(fèi)。 8新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)的菜地)。 9征地管理費(fèi)(是由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的1.53)。 10政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成如下： 1被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。 2購建拆遷安置用房費(fèi)。 3安置補(bǔ)助費(fèi)(包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi))。 4被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。 5房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)

43、費(fèi)。 6政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 本條規(guī)定應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和作為計(jì)取開發(fā)利潤(rùn)的基數(shù)，并根據(jù)市場(chǎng)上開發(fā)同類房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)水平來確定利潤(rùn)率。 545以成本法評(píng)估土地的重置價(jià)格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。評(píng)估土地的重置價(jià)格，要特別注意估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成。當(dāng)不便采用成本法時(shí)，可以酌情選用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法評(píng)估土地的價(jià)格。 以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余使用年限，并進(jìn)行年限修正。例如，以有償出讓方式取得的土地使用權(quán)，在以成本法得出重置價(jià)格后，還應(yīng)扣除至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用年限的價(jià)格，得

44、出剩余年限的土地使用權(quán)價(jià)格。 546求取建筑物的重置價(jià)格(亦稱重置成本)或重建價(jià)格(亦稱重建成本)，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費(fèi)用，該費(fèi)用就是建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費(fèi)用與支付給承包商的相同。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格還應(yīng)在上述費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤(rùn)；若從市場(chǎng)的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費(fèi)。 采用成本法、市場(chǎng)比較法求取建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格的具體方法有： 1單位比較法(包括單位面積法和單位體積法)； 2分部分項(xiàng)法； 3工料測(cè)量法； 4指數(shù)調(diào)整法。 547建筑物在使用中會(huì)由于物質(zhì)

45、因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素造成損失，利用成本法估價(jià)時(shí)，必須扣除這種損失，這稱為折舊。物質(zhì)、功能和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)建筑物價(jià)格的影響并非完全獨(dú)立，大多是相互作用，互相關(guān)聯(lián)的。例如物質(zhì)損失，可同時(shí)引起功能損失；物質(zhì)、功能損失也能引起經(jīng)濟(jì)損失，因而在損失量上的計(jì)算既可分別，也可一并計(jì)算，為了簡(jiǎn)便起見，大多一并計(jì)算。 5495410計(jì)算建筑物折舊，通常根據(jù)耐用年限進(jìn)行，本規(guī)范中的直線法以耐用年限和已使用年限為折舊依據(jù)；成新折扣法主要著眼于剩余使用年限。這兩種方法最好同時(shí)使用，以互相驗(yàn)證。 各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為： 1鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房?0年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年； 2鋼筋混凝

46、土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； 3磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 4磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用待添加的隱藏文字內(nèi)容2房50年； 5磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 6磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 7磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 8簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。建筑物的殘值率因不同建筑結(jié)構(gòu)而不同，其參考值一般為：

47、 1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0； 2磚混結(jié)構(gòu)一等：2； 3磚混結(jié)構(gòu)二等：2； 4磚木結(jié)構(gòu)一等：6； 5磚木結(jié)構(gòu)二等：4； 6磚木結(jié)構(gòu)三等：3； 7簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：0。 55假設(shè)開發(fā)法 552假設(shè)開發(fā)法適用于對(duì)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，包括下列情形： 1由生地建造房屋然后租售； 2由毛地建造房屋然后租售； 3由熟地建造房屋然后租售； 4由生地開發(fā)為熟地然后租售； 5由毛地開發(fā)為熟地然后租售； 6由舊房裝修改造為新房然后租售； 7在建工程。 本條設(shè)定的各類土地的概念如下： 1生地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具

48、備完全的三通(通道路和臨時(shí)水、電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 2毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時(shí)水、電)或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行動(dòng)拆遷的可用于建筑的土地。 3熟地：指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。 553本條提供的計(jì)算公式在使用中可具體如下： 1求生地價(jià)格的公式： 生地價(jià)格開發(fā)完成后的房地價(jià)值-由生地建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購買生地的稅費(fèi) 2求毛地價(jià)格的公式： 毛地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地價(jià)值-由毛地建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)

49、利潤(rùn)-買方購買毛地的稅費(fèi) 3求熟地價(jià)格的公式： 熟地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地價(jià)值-由熟地建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購買熟地的稅費(fèi)4由生地開發(fā)為熟地然后租售求生地價(jià)格的公式：生地價(jià)格開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購買生地的稅費(fèi) 5由毛地開發(fā)為熟地然后租售求毛地價(jià)格的公式：毛地價(jià)格=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購買毛地的稅費(fèi) 6由舊房裝修改造為新房然后租售求舊房?jī)r(jià)格的公式： 舊房地價(jià)格=裝修改造完成后的房地價(jià)值-裝修改造成本-

50、管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)-買方購買舊房地的稅費(fèi) 7求在建工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格的公式： 在建工程價(jià)格續(xù)建完成后的房地價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購買在建工程的稅費(fèi) 554預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及其他預(yù)期價(jià)格評(píng)估，通常采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合。 長(zhǎng)期趨勢(shì)法，是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，對(duì)未來價(jià)格作出推測(cè)與判斷的方法，適用于估價(jià)對(duì)象或者類似房地產(chǎn)有較長(zhǎng)期的歷史價(jià)格資料可供分析利用的情形。 1運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的步驟如下： (1)搜集關(guān)于估價(jià)對(duì)象或者類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并且進(jìn)行檢查和鑒別； (2)整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，按

51、時(shí)間排序，形成時(shí)間序列； (3)分析上述時(shí)間序列，選擇適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)期趨勢(shì)分析方法； (4)依照選定的方法，通過具體公式計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 2運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法時(shí)，根據(jù)時(shí)間序列的特征選用下列方法之一： (1)數(shù)學(xué)曲線擬合法。 數(shù)學(xué)曲線擬合法有直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法。運(yùn)用直線趨勢(shì)法估價(jià)，估價(jià)對(duì)象歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)，數(shù)據(jù)點(diǎn)偏離擬合直線估計(jì)值的離差平方的算術(shù)平均數(shù)的平方根，即估計(jì)值的標(biāo)準(zhǔn)誤差，不得大于允許的誤差值。 (2)平均增減量法。 (3)平均發(fā)展速度法。 平均增減量法和平均發(fā)展速度法，要求房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程一貫是上升的或者是下降的，并且逐期上升或

52、者下降的額度或者比例大體接近。 (4)移動(dòng)平均法。 移動(dòng)平均法分為簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法，是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成-個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，呈現(xiàn)出價(jià)格長(zhǎng)期的基本發(fā)展趨勢(shì)。運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度移動(dòng)平均。 (5)指數(shù)修勻法。 56基準(zhǔn)地價(jià)修正法 562基準(zhǔn)地價(jià)反映的是其評(píng)估基準(zhǔn)日期時(shí)的地價(jià)水平，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)水平也會(huì)有所變化，因此，應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期修正。交易日期修正-般是根據(jù)地價(jià)變動(dòng)率或地價(jià)指數(shù)確定交易日期修正系數(shù)，從而將基準(zhǔn)地

53、價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。 563基準(zhǔn)地價(jià)修正法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素的比較修正的內(nèi)容和方法，與市場(chǎng)比較法中的區(qū)域因素與個(gè)別因素修正相同，參見相應(yīng)的條文說明?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)各級(jí)土地或均質(zhì)區(qū)段及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估出的土地使用權(quán)平均價(jià)格。它所對(duì)應(yīng)的使用年限-般是各用途土地使用權(quán)的最高出讓年限，而估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限可能與之有所不同，故需進(jìn)行年期修正。 564由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，加上城市規(guī)模大小不一，各地的基準(zhǔn)地價(jià)水平之間可比性差，在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)以當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)水平和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)。6不同估價(jià)目的下的估

54、價(jià) 61土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 611本條對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)作了規(guī)定。 土地使用權(quán)出讓有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣3種。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指在政府土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)上形成的價(jià)格。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)有中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。 612本條對(duì)土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定。 采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是指評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格-致。公開市場(chǎng)的涵義參見本規(guī)范第207條。 613本條規(guī)定了土地使用權(quán)

55、出讓價(jià)格評(píng)估宜采用的估價(jià)方法。估價(jià)人員應(yīng)選用本條規(guī)定的估價(jià)方法對(duì)土地使用權(quán)的出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第12條“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)”的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的估價(jià)結(jié)果不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。 62房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 621本條對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)作了規(guī)定。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為： 1以房地產(chǎn)作價(jià)人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的

56、； 2一方提供土地使用權(quán)，另-方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 3因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 4以房地產(chǎn)抵債的； 5法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)形成的價(jià)格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的依據(jù)有中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。624本條對(duì)涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估作了規(guī)定。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對(duì)此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交地價(jià)或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并且注意國家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。 63房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 633采用成本法評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)租金構(gòu)成為：折舊費(fèi)、維修