[精品]城中村改造項目可行性研究報告

1、精品-可研報告目 錄第一部分 項目拓展的意義4一、項目所在的區(qū)位環(huán)境及發(fā)展?jié)摿υu價4二、項目發(fā)展面臨的機遇及市場環(huán)境評估4三、項目性質(zhì)及合作模式評估6四、項目拓展對于武漢公司戰(zhàn)略布局的意義6第二部分 青山板塊特征8一、青山的歷史淵源8二、青山板塊的特征8三、城市要素及總體規(guī)劃9一）經(jīng)濟要素91、宏觀經(jīng)濟環(huán)境92、青山區(qū)人口構(gòu)成9二）行業(yè)要素101、2011年青山區(qū)供求情況：市場容量較小，去化緩慢102、2011年青山房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)113、成交結(jié)構(gòu)：2房或3房占絕對主力114、2011年土地供應(yīng)及價格表現(xiàn)12三）區(qū)域總體規(guī)劃121、“三橋一站”的建設(shè)對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響122、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對

2、區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響13四）小結(jié)13第三部分 區(qū)域市場環(huán)境研究14一、青山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程14二、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征151、 房地產(chǎn)市場區(qū)域分析152、房地產(chǎn)市場具體分析163、區(qū)域板塊在售項目價格分析174、未來幾年青山區(qū)供應(yīng)量預(yù)期18三、總結(jié)21第四部分 項目地塊解析21一、項目指標(biāo)21二、項目區(qū)位及特征231、項目區(qū)位特征232、項目地塊現(xiàn)狀233、項目周邊配套情況244、項目交通情況245、小結(jié)24第五部分 項目優(yōu)劣勢分析24一、項目優(yōu)勢分析24二、項目劣勢分析25三、項目機會分析25四、項目威脅分析25第六部分 項目定位方向及投資分析26一、項目定位261、檔次定位262、項目價格定

3、位26二、項目靜態(tài)成本測算26第七部分 項目可行性研究結(jié)論27一、從青山板塊的功能特征來看27二、從青山區(qū)經(jīng)濟環(huán)境來看27三、從青山區(qū)房地產(chǎn)供銷環(huán)境來看27四、從片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿砜?7五、從區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢來看28六、從項目地塊的條件來看28七、從項目地塊的財務(wù)分析情況來看28第一部分 項目拓展的意義一、 項目所在的區(qū)位環(huán)境及發(fā)展?jié)摿υu價1、項目所在的區(qū)位項目隸屬武昌轄區(qū)，與青山區(qū)接壤，處于城市內(nèi)環(huán)與二環(huán)線之間，屬城市中心區(qū)項目。2、區(qū)域發(fā)展前景評價項目隸屬武昌轄區(qū)，處于武昌與青山接壤區(qū)域。毗鄰徐東商圈，背依武漢理工大學(xué)，西瞰長江。融人文、繁華商貿(mào)、稀缺江景于一體，具有較大的發(fā)展價

4、值。二、項目發(fā)展面臨的機遇及市場環(huán)境評估1、項目發(fā)展面臨的機遇與風(fēng)險項目發(fā)展機遇：1）大規(guī)模城建規(guī)劃促進：三橋一站（長江二橋、二七長江大橋、天興洲大橋、武漢火車站）、雙地鐵（4號線、8號線）；2）雙重價值低估區(qū)：現(xiàn)代化的青山區(qū)是在武鋼、石化的帶動下發(fā)展起來的，在市民的觀念中是工業(yè)重度污染區(qū)，受武鋼、石化的影響，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢。土地及房產(chǎn)價值被市場看低。目前隨著武鋼、石化的外遷，區(qū)內(nèi)污染源消除、土地資產(chǎn)盤活，伴隨著三橋一站及雙地鐵的規(guī)劃修建，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)必將迎來了一個高峰發(fā)展期。3）未來幾年市場引爆的熱點區(qū)域：隨著華僑城中央文化區(qū)超3000畝巨體娛樂城配套項目逐步入市及30萬方巨體娛樂項目的5

5、月1日開門營業(yè)，將為青山帶來現(xiàn)代娛樂新元素，吸引城市眼光。未來幾年，隨著華僑城項目的逐步入市，注入游旅、娛樂等現(xiàn)代元素的青山，必將迎來房地產(chǎn)市場發(fā)展的新活力。項目發(fā)展面臨的風(fēng)險：1）政策風(fēng)險：限購限貸政策帶來的房價下行風(fēng)險；2）流動資金風(fēng)險：公司內(nèi)部面臨的流動資金吃緊的風(fēng)險。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境評估青山區(qū)受大型企業(yè)用地的影響，歷年的房產(chǎn)、土地供應(yīng)量都較小。市場基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。受企業(yè)污染的影響，青山片區(qū)的購房人群主要以青山片區(qū)的受眾為主，外來片區(qū)的購房人群相對較少。目前，隨著二七長江大橋的修建通車及武鋼、石化的外遷，區(qū)內(nèi)的對外交通環(huán)境及空氣質(zhì)量均得到徹底性的改善，區(qū)域板塊的升值前景開始

6、獲得廣泛市民的關(guān)注及認可，隨著眾多大型開發(fā)企業(yè)的進入和推動，區(qū)內(nèi)房價上升較快。目前區(qū)域中心城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)均價已經(jīng)達到了8500元/平方米左右。三、項目性質(zhì)及合作模式評估1、項目性質(zhì)：城中村改造用地。地塊編號凈用地面積（）容積率建筑面積（）用地性質(zhì)K137201.55580商業(yè)用地K4200095.54110850居住用地K6401954.6184897居住公共合計639244.713013272、合作模式評估及建議本項目是福星惠譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司跟蹤項目，已于2012年1月6日在武漢土地交易中心公告掛牌一次，后因企業(yè)資金原因，撤了牌。福星惠譽擬轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)此項目。掛牌初始樓面地價為2224元/

7、平方米，競買保證金為13400萬元，初步協(xié)商轉(zhuǎn)讓樓面地價為2700-2800元/平方米。結(jié)合公司平衡三鎮(zhèn)布局及公司財務(wù)狀況，建議公司可采取參股（持有項目公司51%的股權(quán)獲得153676平米開發(fā)權(quán)）組建聯(lián)合公司競標(biāo)的模式參與本案開發(fā)。四、項目拓展對于武漢公司戰(zhàn)略布局的意義1、項目拓展的可行性項目競買保證相對較低，在公司可承受范圍之內(nèi)；村灣的拆遷已基本完成，前期的拆遷補償款可與福星惠譽協(xié)商，逐步支付；村灣還建項目后期可以分期投入；從項目的投資回報率來看，項目具備較強的盈利能力，具備財務(wù)可行性。2、項目拓展對于武漢區(qū)域公司的意義本項目的拓展可以優(yōu)化武漢區(qū)域公司在武漢三鎮(zhèn)的布局，同時為公司進軍武昌及洪

8、山區(qū)域積累資源。本案的拓展對于公司而言，具有一定的戰(zhàn)略意義。第二部分 青山板塊特征一、青山的歷史淵源青山舊屬武昌縣，據(jù)史料記載，“在縣東北二十五里，尾亙長湖，首枕大江，山下有磯，曰青山?！笔妨纤銮嗌骄褪侵府?dāng)前的青山鎮(zhèn)。青山區(qū)得名于“青山鎮(zhèn)”，但事實上二者之間已經(jīng)沒有太多聯(lián)系了，雖然青山鎮(zhèn)還是在轄區(qū)內(nèi)，但早已被邊緣化.伴隨著武鋼、石化等大型企業(yè)落戶青山，現(xiàn)代意義上的青山才建立起來。二、青山板塊的特征1、青山區(qū)在歷史源淵上是武鋼、石化的青山，企業(yè)主導(dǎo)規(guī)劃痕跡明顯，在很長時間內(nèi)上限制了現(xiàn)代青山城市的發(fā)展。隨著武鋼、石化的逐步外遷，區(qū)內(nèi)企業(yè)用地的逐步騰退以及天興洲大橋、二七長江大橋的建成通車，區(qū)內(nèi)大

9、氣環(huán)境、空氣質(zhì)量、交通環(huán)境均得到了很大的改善，區(qū)內(nèi)對外輻射能力增強，房地產(chǎn)開始獲得較大程度的發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚：青山區(qū)是整個武漢市GDP最高的區(qū)之一，人均GDP、人均可支配收入水平也是武漢市最高的區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)居民的房地產(chǎn)消費能力較強。3、大規(guī)模城建規(guī)劃促進：三座過江通道、兩條地鐵線（8號線、4號線）聯(lián)接漢口、武昌，青山的區(qū)位價值將逐步顯現(xiàn)。4、土地、房產(chǎn)價值低谷：青山由于受土地制約，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，土地房產(chǎn)價值均還處于相對低谷，隨著4號線、8號線的建成通過，區(qū)內(nèi)房產(chǎn)將迎來另一個升值高潮，未來升值潛力較大。5、區(qū)內(nèi)年均供應(yīng)及去化量相對較小，人口導(dǎo)入及外向性相對不足受企業(yè)用地的影響，區(qū)內(nèi)

10、年均土地供應(yīng)量相對較??；且區(qū)內(nèi)房產(chǎn)消費主要以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，?dǎo)致去化量相對緩慢。但隨著二七長江大橋的通車，區(qū)位及交通環(huán)境的改善，這種狀況正在獲得逐步改善。三、城市要素及總體規(guī)劃一）經(jīng)濟要素1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境2010年青山GDP達到了410億元，為武漢市各區(qū)縣之首。人均GDP12000美元，高出武漢市人均GDP7000美元約5000美元。2010年青山人均可支配收入為18905元，同比增長10%。2010年青山區(qū)家庭恩格爾系數(shù)為40.5%，人均可用于額外消費的收入為7562元，家庭月可承受的貸款支出為1890元。2、青山區(qū)人口構(gòu)成從青山區(qū)現(xiàn)有人口構(gòu)成來看，青山區(qū)15-29歲的住房鋼需人群約為11萬人

11、，按人均住房面積30平方米測算，未來幾年住房鋼需面積約為330萬平方米；30-49歲的改善性人群約為18萬人，按人均住房面積30平米計（現(xiàn)有人均住房面積25平米），則改善性需求面積約為90萬平方米。從以上分析可以看出，在不考慮產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口及舊城改造引起住房需求增加的情況下，未來3-5年青山區(qū)的住房需求量約為420萬平方米。二）行業(yè)要素1、2011年青山區(qū)供求情況：市場容量較小，去化緩慢2011年1-11月，青山區(qū)全年房地產(chǎn)市場供求比為1.89，全年呈現(xiàn)供給過量需求不足的狀況。2011年除2、5、7、8月份外，其余月份供求比均大于1。1月份供求比為全年最大，達到了10.78，供應(yīng)量遠大于成交量。

12、從去年1-11月份單月的成交量來看，基本上月均去化量在2萬平方米左右。市場需求量較小，去化緩慢。2、2011年青山房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)2011年1-8月青山市場成交均價一直維持在8000元/平米以上，之后連續(xù)兩個月出現(xiàn)明顯下跌，10月份更是下跌至全年最低值6836元/平米。11月份雖有上漲，但依舊維持在8000元/平方米左右。由于青山區(qū)單月供應(yīng)及成交量均較小，房價可能受個案影響較大。3、成交結(jié)構(gòu)：2房或3房占絕對主力從戶型成交結(jié)構(gòu)來看，2011年1-11月2房或3房的戶型成為成交的絕對主力。而一房或四房及以上戶型成交占比不足3%。4、2011年土地供應(yīng)及價格表現(xiàn)地塊編號競得人地塊位置凈用地面積（

13、）土地用途及使用年限容積率規(guī)劃建筑面積（）樓面地價（元/）P（2011）157號武漢大華東星房地產(chǎn)有限公司青山區(qū)紅衛(wèi)路街東興洲村186610住宅70年4.94-5.89956666.7 2100P（2011）160號華通置業(yè)有限公司青山區(qū)紅鋼二街13號51608住宅70年、商服40年3.8196110.42048.8P（2011）183號武漢雨澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青山區(qū)109街坊內(nèi)13304居住、商業(yè)金融業(yè)3399123396.11P（2011）184號武漢市中勝泓潤物流有限責(zé)任公司青山區(qū)青山鎮(zhèn)81307倉儲、市場2162614862.91三）區(qū)域總體規(guī)劃1、“三橋一站”的建設(shè)對區(qū)域房地產(chǎn)市場

14、的影響“橋、路、站”建設(shè)，帶動區(qū)位格局根本性改變的機遇。隨著陽邏大橋、天興洲大橋、二七長江大橋、武鄂高速出口路、武漢火車站、輕軌4號線一期工程等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將帶動青山的區(qū)位格局、城區(qū)功能也將實現(xiàn)根本性變化。基礎(chǔ)設(shè)施將日趨完善，人口導(dǎo)入基礎(chǔ)增強，城市輻射能力顯著增強，將極大地帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響青山區(qū)“十一五”規(guī)劃打造相對于二環(huán)以內(nèi)的城市中心區(qū)而言的多元化“武漢城市副中心”;根據(jù)“居住和產(chǎn)業(yè)分離”的原則，形成“東工西居”的城市空間布局;交通布局方面，規(guī)劃形成以武漢火車站為中心，以陽邏長江大橋、天興洲長江大橋、二七長江大橋(過江通道)三條環(huán)線為軸線

15、，區(qū)域內(nèi)“四縱五橫”路網(wǎng)為主骨架的輻射狀交通格局，成為武漢市東南部交通樞紐中心。產(chǎn)業(yè)外移和區(qū)內(nèi)交通的大發(fā)展，必將帶動區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展，而隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)外遷，區(qū)內(nèi)大企業(yè)割據(jù)的消除及行政板塊的外擴、板塊面積增大，未來幾年區(qū)內(nèi)新增土地交易有可能迎來較大的放量，特別是武漢新火車站區(qū)域。而未來隨著80萬噸乙烯項目的上馬投產(chǎn)，也將為區(qū)內(nèi)帶來較多產(chǎn)業(yè)移民，必將推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。四）小結(jié)1、從青山區(qū)的歷史淵源來看，青山區(qū)一直以來都是作為一個重工業(yè)區(qū)而存在的，第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達，這可以從青山歷年GDP排名居武漢各區(qū)縣之首可以看出。但區(qū)內(nèi)大企業(yè)的板塊割據(jù)，嚴重滯約了區(qū)內(nèi)土地資產(chǎn)的盤活，區(qū)內(nèi)工業(yè)污染嚴重，這

16、些導(dǎo)致了區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后；2、隨著青山區(qū)“橋、路、站”建設(shè)，青山區(qū)的區(qū)位格局已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。隨著陽邏大橋、天興洲大橋、武鄂高速出口路、武漢火車站的相繼建成以及二七長江大橋、輕軌4號線一期工程等重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，將帶動青山區(qū)區(qū)位格局、城區(qū)功能的根本性改變。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施將日趨完善，城市外向輻射能力顯著增強，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展契機。3、從青山區(qū)的經(jīng)濟狀況來看，青山區(qū)人均GDP約為武漢市全市人均GDP的兩倍，達到12000美元左右，區(qū)內(nèi)人均可支配收入較高，居民房地產(chǎn)消費能力較強。4、從青山房地產(chǎn)供銷情況來看，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為外向性不足，市場容量相對較小，去化緩慢。未來隨

17、著區(qū)域供應(yīng)逐步加大，市場競爭日趨激烈。第三部分 區(qū)域市場環(huán)境研究一、青山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程青山區(qū)住宅市場發(fā)展起步晚，項目主要是企業(yè)的自建型住房，市場化程度較低。到2000年發(fā)展開始有所起色，逐步走向市場軌道，產(chǎn)品檔次稍有提高，產(chǎn)品的設(shè)計也相對成熟，并考慮了多方面的因素。當(dāng)時的樓盤有楊園新村、綠苑花園、XX花園等。2000年以來，青山區(qū)共有30余個樓盤進入市場，主要集中在和平大道和友誼大道兩條大道的周邊區(qū)域。青山區(qū)樓盤主要集中在兩條大道的周邊地區(qū)，形成和平大道區(qū)域和友誼大道區(qū)域兩大片區(qū)。和平大道區(qū)域：和平大道西起積玉橋，東臨武漢鋼鐵集團，沿線有建二、紅鋼城商圈。本片區(qū)為青山老城區(qū)，是房地產(chǎn)早期重點

18、建設(shè)區(qū)域，居住氛圍成熟，單位自建房和經(jīng)濟適用房較多，房地產(chǎn)項目規(guī)模普遍較小。友誼大道區(qū)域：友誼大道是武漢新修的一條大道，原名武青三干道，連接過江隧道和徐東商圈，西起中山路，東止武鋼廠前。在市政建設(shè)提速的促進下，友誼大道沿線房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，形成了扎堆開發(fā)的效應(yīng)。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征目前在售的項目有：奧山世紀(jì)城、江南春城二期、新奧依江畔園、新長江青源、新長江香樟林，華潤置地橡樹灣、福星惠譽青城華府、山河格調(diào)等項目，其中江南春城二期、新奧依江畔園、新長江青源、新長江香彰林、華潤置地橡樹灣、奧山世紀(jì)城分布在和平大道區(qū)域，福星惠譽青城華府、山河格調(diào)分布在友誼大道區(qū)域。其中，奧山世紀(jì)城，總建筑面積近

19、150萬方，是青山區(qū)中心城區(qū)現(xiàn)有最大的房地產(chǎn)項目。1、 房地產(chǎn)市場區(qū)域分析青山區(qū)房地產(chǎn)市場較為特殊，整體房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在兩條大道的周邊地區(qū)，形成和平大道區(qū)域和友誼大道區(qū)域兩大片區(qū)，兩片房產(chǎn)因開發(fā)時間和地域拓展的空間存在一定差異，在樓盤開發(fā)中表現(xiàn)出各自的特色。（1）和平大道區(qū)域 本片區(qū)為青山老城區(qū)，是房地產(chǎn)早期重點建設(shè)區(qū)域，居住氛圍較為成熟。由于單位自建房和經(jīng)濟適用房較多，舊城改造力度較小，受制于大單位用地的限制，片區(qū)房地產(chǎn)項目規(guī)模普遍較小。歐景苑是該區(qū)早期開發(fā)的代表之作。近幾年，隨著青山區(qū)自然環(huán)境的改善、商貿(mào)配套設(shè)施的健全以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、舊城改造力度的推進，為滿足區(qū)域環(huán)保及新興產(chǎn)業(yè)需求

20、，和平大道沿線房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向商務(wù)樓及城市綜合體項目建設(shè)偏移，其中新建項目150萬平方米的奧山世紀(jì)城是其典型代表之作。（2）友誼大道區(qū)域 在市政建設(shè)提速的促進下，友誼大道沿線房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，形成了扎堆開發(fā)的效應(yīng)。早期綠景苑、美地家園、虹琦花園、牡丹園等中高檔項目集中于此，總開發(fā)量達到200多萬平方米。同時，目前項目的品質(zhì)也不可與早期同日而語，如天佳大城小院、福星惠譽青城華府、華潤橡樹灣等項目，在品質(zhì)上已經(jīng)相較于早期項目而言已經(jīng)有較大的提升。目前本片區(qū)的主流價格已經(jīng)達到了8500元/平方米左右，其中稍靠近徐東片區(qū)的華潤橡樹灣項目銷售價格更是達到11000元/平方米。片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)表現(xiàn)出高

21、層和建設(shè)為主體，小高層為輔的分布格局。2、房地產(chǎn)市場具體分析（1）從建筑形態(tài)上看 隨著土地的日益緊張，目前不管是和平大道沿線還是友誼大道沿線，均以高層項目為主。（2）從價格上看受二七長江大橋通車的影響，目前，青山區(qū)房價相較2011年而言，房價又有所上升，和平大道沿線房產(chǎn)均價基本上都已經(jīng)達到了8500元/平方米以上。（3）從購房客戶特征上看 據(jù)調(diào)查，該區(qū)的購房客戶具有以下特征：第一、從職業(yè)上看，可以歸納為：個體私營業(yè)主、武鋼及大型廠礦職工、科研設(shè)計院所職員/設(shè)計師、高校教師等；第二、從區(qū)域分布上看，其中很大一部分來自青山本區(qū)域內(nèi)，其它來至徐東和武昌區(qū)域，這部分客戶主要考慮距離原居住地點不遠、交通

22、較為方便、居住環(huán)境好、價格低等因素；第三、從收入水平上看，大部分為中等收入，能承受當(dāng)?shù)氐姆績r；第四、從購房目的上看，以自住和改善性需求為主，投資所占比例較低。（4）從開發(fā)品質(zhì)上看 以03年綠景苑為代表的一批開發(fā)項目，極大地帶動了區(qū)域房地產(chǎn)品質(zhì)提升，如奧山世紀(jì)城、華潤置地橡樹灣等項目，品質(zhì)相較早期項目而言，品質(zhì)、城市配套功能均相較早期項目有了較大的提升，也將帶動區(qū)域房價的進一步上漲。3、區(qū)域板塊在售項目價格分析板塊項目發(fā)展商總規(guī)模(萬)當(dāng)前推盤量(萬)總戶數(shù)當(dāng)期住宅均價（元/）和平大道沿線奧山世紀(jì)城湖北奧山置業(yè)有限公司150一期38128009600江南春城二期湖北中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28.4

23、331579500青城國際湖北國豪正承置業(yè)有限公司6.556009300友誼大道沿線福星惠譽青城華府福星惠譽房地產(chǎn)有限公司27630008300山河格調(diào)武漢大洲置業(yè)有限公司3.23.23608300沿江板塊新長江青源湖北世紀(jì)東方房地產(chǎn)有限公司1.51.51659500華潤置地橡樹灣華潤置地武漢（有限）公司47.6一期18.3530011000【小結(jié)】和平大道沿線板塊目前基本上以高層住宅為主，銷售價格基本在9000元/平方米-10000元/平方米之間；友誼大道沿線板塊以高層住宅為主，小高層住宅為副，銷售價格在：8000元/平方米-9000元/平方米之間；沿江板塊屬青山區(qū)的高端板塊，在新長江青源的

24、帶動下，房價相對較高，售價集中在：9000元/平方米-11000元/平方米之間。4、未來幾年青山區(qū)供應(yīng)量預(yù)期1）在售或待售項目推盤量統(tǒng)計：區(qū)域內(nèi)在售項目3個、待售項目也有4個，其中江南春城二期、新長江青源等已進入尾盤階段，奧山世紀(jì)城、華潤置地橡樹灣、福星惠譽青城華府等幾個大項目未來幾年將進入大規(guī)模推盤階段。圖：青山區(qū)2012-2015年在售或待售項目推盤量統(tǒng)計【小結(jié)】 根據(jù)對青山區(qū)現(xiàn)售或待售項目調(diào)查，根據(jù)其工程進度，對其在售或即將待售項目未來幾年的推盤量進行了分解，預(yù)計未來4年在不考慮新增項目的基礎(chǔ)上，現(xiàn)階段在售或待售項目的推盤量將達到80萬方，年均供應(yīng)量約20萬平方米。2）青山區(qū)新增土地供應(yīng)

25、量統(tǒng)計青山區(qū)待建項目推盤量統(tǒng)計地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積(公頃)容積率總建面土地使用年限開發(fā)狀況2009年青山區(qū)新增土地供應(yīng)量P(2009)035湖北天倫青山區(qū)107街坊0.872.219149.6 住宅70年動工P（2009）025武漢龍?zhí)吨脴I(yè)青山工業(yè)大道 1號1.83.664832.4 居住70年動工P（2009）032湖北奧山置業(yè)洪山區(qū)余家頭村22.323669934.8 商業(yè)40年居住70年已經(jīng)動工2010年青山區(qū)新增土地供應(yīng)量P（2010）208湖北怡佳房地產(chǎn)青山區(qū)武東路8號1.263.341600居住動工2011年青山區(qū)新增土地供應(yīng)量P（2011）157武漢大華紅衛(wèi)路東興洲1

26、8.664.94/5.89956667住宅沒動工P（2011）160華通置業(yè)青山區(qū)紅鋼二街5.163.8196110住宅/商業(yè)沒動工P（2011）183武漢雨澤青山區(qū)109街坊1.33339912居住/商業(yè)沒動工P（2011）051武漢大橋?qū)崢I(yè)建設(shè)十路2.723.595410居住沒動工【小結(jié)】從已成交地塊的開發(fā)情況來看，2011年的新增供應(yīng)量約為130萬方。根據(jù)歷年青山區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模，預(yù)計2012-2015年間，每年的新增土地供應(yīng)約為10公頃，按平均容積率3.0計，預(yù)計每年的新增面積約為30萬平方米。則未來幾年的供應(yīng)量如下年份2012年2013年20142015供應(yīng)量（萬）607080903）

27、青山區(qū)歷年房產(chǎn)去化量統(tǒng)計圖：青山區(qū)歷年商品房數(shù)據(jù)統(tǒng)計【小結(jié)】從青山區(qū)歷年的銷售面積來看，年均銷售量約為22萬平方米左右。但這與青山市場供應(yīng)不足有較大的關(guān)系,不足以反應(yīng)市場的真實狀況。從2009年的市場供需狀況來看，2009青山區(qū)商品房實際銷售面積約28.4萬平方米，供需比為0.83，實際需求面積約為35萬平方米左右。以年均35萬平方米的需求面積作為基數(shù)，可推算出未來幾年青山區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況：年份2012年2013年20142015供應(yīng)量（萬）60708090需求量35353535供需比1.7122.282.57【小結(jié)】從上表可以看出，未來幾年青山片區(qū)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的狀況可能會有所改觀。

28、武青四干道、團結(jié)大道的相繼通車以及武漢火車站區(qū)域征地手續(xù)的完成，未來幾年青山區(qū)的土地供應(yīng)量會出現(xiàn)一個放量式的增長，片區(qū)房地產(chǎn)市場可能迎來一個放量增長階段，總體來看，未來幾年，青山片區(qū)市場基本處于一個供大于求的階段，市場競爭激烈。三、總結(jié)1、總體來看，由于片區(qū)市場在售或待售項目相對較少，只有約7個項目，新盤供應(yīng)量相對較少，在市場供應(yīng)偏緊及華潤置地、福星惠譽、奧山世紀(jì)城等大項目的帶動及片區(qū)交通環(huán)境及城市宜居環(huán)境持續(xù)改善下，片區(qū)樓市價格可能會出現(xiàn)一個較大幅度的跳升；2、從未來幾年青山片區(qū)房地產(chǎn)市場的供求狀況來看，隨著武青四干道、團結(jié)路的通車及武漢新火車站周邊區(qū)域土地征地手續(xù)的完成，未來幾年片區(qū)土地市

29、場可能會迎來一個放量式的增長，市場總體供需失衡，市場競爭程度相對往年會比較激烈。第四部分 項目地塊解析一、項目指標(biāo)地塊編號凈用地面積（）容積率建筑面積（）用地性質(zhì)K137201.55580商業(yè)用地K4200095.54110850居住用地K6401954.6184897居住公共合計639244.71301327K1地塊： 規(guī)劃凈用地面積：3720平方米（含軌道控制用地1046平方米）； 規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)用地； 容積率：1.5； 建筑密度：50%以內(nèi)； 總建筑面積：5580平方米。K4地塊： 規(guī)劃凈用地面積：20009平方米（含軌道控制用地2128平方米）； 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；套型建筑面

30、積90平米以下商品房不低于60%。 容積率：5.54； 建筑密度：20%以內(nèi)； 總建筑面積：110850平方米，需配建不少于6班，建筑面積不小于1500平方米的幼兒園。K6地塊： 規(guī)劃凈用地面積：40195平方米； 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住公共設(shè)施用地；套型建筑面積90平米以下商品房不低于60%。 容積率：4.6； 建筑密度：40%以內(nèi)； 總建筑面積：184897平方米（其中公共設(shè)施建筑面積為20700平方米）。需配建不少于6班，建筑面積不小于1500平方米的幼兒園。同時需配建200個公共社會停車位。二、項目區(qū)位及特征1、項目區(qū)位特征項目隸屬武昌轄區(qū)，處于武昌與青山接壤區(qū)域。毗鄰徐東商圈，背依武漢理

31、工大學(xué)，西瞰長江。融人文、繁華商貿(mào)、稀缺江景于一體，具有較大的發(fā)展價值。2、項目地塊現(xiàn)狀目前宗地范圍內(nèi)已基本拆平。3、項目周邊配套情況醫(yī)院：鋼洲花園衛(wèi)生服務(wù)站、市第九醫(yī)院、武鋼總醫(yī)院、青山婦幼保健院、普仁醫(yī)院；金融：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行；學(xué)校：武漢理工大學(xué)、湖北大學(xué)、武漢科技大學(xué)、紅衛(wèi)路中學(xué)、鋼花小學(xué)、鋼花中學(xué)、一冶第三子弟中學(xué)、吉林街小學(xué)、一冶四中；商業(yè)：武商量販、中百超市、中商平價、武商建二商場、工貿(mào)家電、蘇寧電器、新干線商場、沃爾瑪、銷品茂、歐亞達；4、項目交通情況549、540、610、725、734、702、215公交從地塊旁經(jīng)過。5、小結(jié)地塊臨徐東商圈，處于城市主

32、干道和平大道與友誼路之間，交通發(fā)達，配套齊全，屬城市核心區(qū)項目，具有較大發(fā)展價值。隨著奧山世紀(jì)城、保利淺水灣、萬科金域華府等城市綜合體項目的逐步開發(fā)及竣工交付，片區(qū)綜合配套及環(huán)境將得到較大程度的改善，片區(qū)高端形象已經(jīng)樹立。集旅游、娛樂、文化于一體的華僑城中央文化區(qū)五月一日開門營業(yè)，將在很大程度上改善青山板塊老工業(yè)區(qū)的外在形象，青山板塊宜居形象將在市民心中生根，加上地鐵概念，未來幾年，青山區(qū)房地產(chǎn)市場將會有較大程度上的一個漲幅，片區(qū)升值潛力較大。第五部分 項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢分析1、項目處于城市內(nèi)環(huán)與二環(huán)之間，臨徐東商圈，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢；2、項目地塊拿地成本相對較低，具有一定的成本優(yōu)勢

33、；3、項目性質(zhì)為城中村改造項目，能享受一定的政策優(yōu)惠；4、項目前期啟動資金相對較少，后續(xù)資金可依據(jù)還建和開發(fā)建設(shè)進度陸續(xù)投入，符合公司充分利用資金杠桿作用實現(xiàn)滾動開發(fā)，以小博大的項目運作特點；5、項目已基本拆平，可實現(xiàn)快速開發(fā)。6、地塊臨城市主干道，交通發(fā)達，配套齊全。二、項目劣勢分析1、項目開發(fā)用地緊臨村民住房，周邊環(huán)境相對還較為雜亂；三、項目機會分析1、隨著華僑城中央文化娛樂區(qū)的修建及營運，將極大地提升青山板塊的外在形象，板塊價值將獲得市場進一步認可；2、華潤橡樹灣、奧山世紀(jì)城、萬科金域南灣、保利華都等高檔項目的扎堆開發(fā)，極大地改變了區(qū)域環(huán)境，提升了區(qū)域形象；四、項目威脅分析1、青山片區(qū)的市場容量較小，去化量相對較慢；未來幾年市場供應(yīng)量激增，市場競爭加劇。2、行業(yè)政策及市場走向具有較大的不確定性，市場下行的風(fēng)險依然存在；3、在政策高壓下，公司多項目開發(fā)帶來的現(xiàn)金流風(fēng)險。第六部分 項目定位方向及投資分析一、項目定位1、檔次定位K4、K6地塊定位方向：中高端公寓臨江地塊定位方