【商業(yè)地產(chǎn)】杭州中小戶型創(chuàng)新研究報告23頁

1、杭州小戶型創(chuàng)新淺析第一篇：小戶型創(chuàng)新背景淺析一、政策背景：2006年5月，國務院辦公廳轉發(fā)了九部委聯(lián)合制定的關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見。意見規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。該政策出臺的主要目的是調整住房供應結構，增加住房供應套數(shù)，穩(wěn)定住房價格。眾所周知，價格上漲過快主要是由供求失衡引起，所以調整住房供應結構，增加結構性供應，成為解決房價問題的關鍵。2008年10月22日，財政部發(fā)布繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活的通知，從2008年11

2、月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。二、杭州市住宅發(fā)展規(guī)劃住房建設總量目標規(guī)劃。規(guī)劃期內住房建設套數(shù)共約31.1338.08萬套，其中套型建筑面積小于90平方米的住房約26.8432.29萬套，約占85%。保障性住房建設目標：規(guī)劃期內，具備開工條件的建筑面積約739萬平方米，約11.29萬套，套型建筑面積均小于90

3、平方米。普通商品房建設目標：在規(guī)劃期內，總出讓商品住宅用地約10001350萬平方米（約1500020250畝），總建筑面積20002700萬平方米，約19.8426.79萬套，其中套型建筑面積小于90平方米的住房約15.5521萬套。三、政策促使小戶型創(chuàng)新：由于政策對大戶型、高檔住宅進行了控制，引導房地產(chǎn)商開發(fā)中小戶型的普通住宅，小戶型必將成為今后樓市的主力產(chǎn)品之一。而隨著小戶型產(chǎn)品的大規(guī)模涌入市場，競爭則迫在眉睫。一方面，緊縮的貨幣政策導致銀根緊縮，對宏觀調控政策的難以預計等原因，樓市不容樂觀；另一方面，今年樓市小戶型的巨大供應量，更加劇了市場競爭。工信房產(chǎn)總經(jīng)理助理蔡華軍認為，參照其他國

4、家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日本都是小戶型產(chǎn)品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房價高漲，小戶型成為購房者的必然選擇。所以，在激烈的市場競爭下，想要占領市場，小戶型設計創(chuàng)新成為必然之路，一場新的戶型變革即將來臨。隨著競爭的日趨激烈，產(chǎn)品也將開始升級。以后的杭州樓市，原創(chuàng)小戶型逐步取代“組合”、“改造”的小戶型，更好地滿足了特定的小戶型消費群體對房屋功能布局、物業(yè)管理和服務等方面的需求。并且，產(chǎn)品特色越來越突出，目標人群越來越明晰，小戶型將在競爭中升級。第二篇：小戶型創(chuàng)新（“偷”面積）淺析一、何為“偷面積”。1、依據(jù)一：建筑工程建筑面積計算規(guī)范。偷法： 1-1、把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽

5、臺，挑梁等）和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺，飄窗等)的面積盡量的放大。1-2、復式戶型，通過減少分攤，增加實惠，促進銷售。2、依據(jù)二：杭州市規(guī)劃局出臺的關于建筑層高控制及容積率指標計算規(guī)則。規(guī)則規(guī)定，層高大于等于4.5米的住宅建筑，或層高大于等于4.8米的辦公建筑，不論層內是否有隔層，在計算容積率指標時，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。偷法：巧妙地利用了規(guī)則里面的“躍層住宅、別墅等當起居廳（室）層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率”，變向繼續(xù)進行l(wèi)oft開發(fā)。增加層高，一層產(chǎn)權兩層實用。

6、二、“偷面積”的幾種常用方法。1、不計面積的1-1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內)空間的延伸。1-2、落地凸窗(2.2米內)空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積。1-3、可局部拆卸內假凸窗增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高。1-4、兩層高以上的普通大露臺增加使用面積但是不占用房間面積。1-5、兩層高以上的內凹大露臺或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積。1-6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間增加輔助使用空間。1-7、雙首層設計的”地下空間”增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積。1-8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e增加輔助

7、使用空間。1-9、 超高內庭院可變現(xiàn)實用面積。1-10、室內層高2.2米以下的夾層，插層，技術層增加輔助使用面積。2、計半面積的2-1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊。2-2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊。2-3、可以變房間的內陽臺。2-4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。3、計一層面積的室內超高層3-1、室內4.0米以下增加空間體量和舒適度。3-2、室內4.4米6米甚至更高增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積。4、少分攤公共面積4-1、不計面積的公共面積（高層高，夾層等)減少公攤建筑面積，增加套內實用面積。4-2、計一半面積的公共面積(陽臺形式等)減少公攤建筑面積，增加套內實用面積。4-3、

8、模糊公共空間(裝飾性園林建筑與入戶大堂相連)增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內實用面積。三、“偷面積”慣用手法匯總。 “偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗 “偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯層露臺及兩層高內凹大露臺層高小2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零以下的地下室和半地下室只計一層建筑面積的室內超高層兩層高入戶花園慣用“偷面積”方法匯總不計算建筑面積的”偷”法計一半建筑面積的”偷”法計一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽臺可變成房間的內陽臺一層普通大陽臺不計算建筑面積的

9、”偷”法 “偷面積”小手筆慣用手法 “偷面積”大手筆慣用手法四、利用凸窗“偷面積”。1、技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。在設計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。這樣通

10、過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內部空間結合起來。2、缺點：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設計上下功夫。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。1、技巧：開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打

11、掉，使得房屋空間變大。2、缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。六、利用凸窗總結。1、優(yōu)點：1-1、給業(yè)主帶來實惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計入建筑面積。1-2、通透的室內空間：凸窗房的室內采光效果好。1-3、美觀的建筑外立面；精心設計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體。2、局限性：政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產(chǎn)生局限。這一點， 即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破。七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。1、技巧：隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑

12、面積，但業(yè)主卻可以使用。2、缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調性。八、利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”。1、技巧：由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。2、缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內，大的入戶花園必然造成室內空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。九、錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”。1、技巧：雙層高露臺首先在從室內空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，

13、或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。2、缺點：易出現(xiàn)上下層對視的問題，可采用內封閉的方式。十、露臺“偷面積”。1、技巧：錯層，有效解決了平層中送出不計面積的露臺。2、優(yōu)點：2-1、“偷”出更大實惠。2-2、增加有力賣點。2-3、滿足客戶與室外大接觸心愿。十一、入戶花園“偷面積”。1、技巧：6米高入戶花園”采用左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層高度，可以100%的“偷面積”。左右錯層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。2、優(yōu)點：2-1、“偷”出更大實惠。2-2、增加有力賣點。十二、空中院館、空中

14、過道“偷面積”。1、空中院館：電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近3040平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個。由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關規(guī)定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業(yè)主帶來了實惠。2、空中過道：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。十三、陽光房“偷面積”。1、優(yōu)點：“陽光房” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設計讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。2、缺點：“陽光房”因為不能完全

15、保障業(yè)主隱私權，且建筑立面的處理等受到質疑，廣泛推廣尚有難度。與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品地下室和半地下室，相對能完善的保護業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。十四、地下室和半地下室“偷面積”。1、技巧：地下室和半地下室的可應用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計算建筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積。2、優(yōu)點：只要在政策允許的范圍內，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題。十五、利用送夾層“偷面積”。1、技巧：夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積?？蛷d設計成3.9-

16、4米，標準層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標準層和夾層不在同一水平位置上，內部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標準層的上面，偶數(shù)層的夾層在標準層的下面，同時夾層在標準層下面的一般客廳、夾層、標準層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。2、缺點：結構復雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。十六、層高做大，挑高“偷面積”。1、技巧：這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設計到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通

17、常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。2、缺點：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達標，許多地方都已經(jīng)禁止這種設計。十七、空調機安放處變生活陽臺 “偷面積”。1、政策上：突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等均不計入建筑面積。2、技巧：在樓盤的設計中，多設計出幾個空調外機安放處，將其層高控制在2.2米以內，或在頂上做一個假梁，使得這個空調外機的安放處可以裝修成一個生活陽臺。第三篇：小戶型創(chuàng)新（“偷”面積）政策風險淺析一、深圳：深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)范經(jīng)深圳市政府批準，于2006年6月

18、25日由市質量技術監(jiān)督局發(fā)布實施。規(guī)范的發(fā)布實施，使得曾經(jīng)不受約束的贈送面積受到制約，盛行一時的超大規(guī)模陽臺等也因有了尺度標準而將成為歷史。二、成都：成都晚報消息。這種讓購房者“實惠”的“偷”面積，日前卻在成都某知名樓盤被主管部門一聲棒喝殺下馬來，其他效仿跟進之眾，紛紛聞風調整規(guī)劃，重新設計戶型，受其影響者，數(shù)目之大?！?成都)被叫停是遲早的事，廣州和北京早在今年7月就被叫停了”。2008年9月實施的成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2008）正式對每套住宅的陽臺面積、建筑的層高做了詳細規(guī)定，意在控制可變空間的贈送方式。三、寧波：寧波市規(guī)劃局發(fā)布文件，明確從2009年月日起，新規(guī)劃的樓盤想通過設計大飄窗

19、、設備平臺等“偷面積”，將遭遇政策紅線。規(guī)劃部門規(guī)定，從月日起，全市新規(guī)劃樓盤必須執(zhí)行新的飄窗、設備平臺設計標準。新規(guī)明確，今后樓盤設計的飄窗，窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不得小于米、進深（自墻體內邊線至飄窗外邊線）不得大于米、凈高（窗臺面至飄窗頂板底）應小于米。符合上述條件的，飄窗不計建筑面積，否則不能視作飄窗，且要按飄窗挑出外墻部分的投影面積計算全部建筑面積并計入容積率指標，新規(guī)另外規(guī)定，建筑項目含有飄窗設計的，必須在申報圖紙中提供飄窗大樣。對于設備平臺，新規(guī)規(guī)定，每套住宅用于放置集中空調外機等的設備平臺只限一個，且未折算前的建筑面積不大于平方米；每居室配置設備平臺面積標準為平方米，

20、每套住宅用于放置分體式空調外機的設備平臺數(shù)量不得超過居室個數(shù)，設備平臺總建筑面積不得大于居室個數(shù)。其中的居室，指臥室、起居室、書房、餐廳等獨立的室內居住空間。如果一個樓盤的設備平臺總面積超標，超標部分按水平投影面積的計算建筑面積，并計入容積率指標。規(guī)劃部門表示，對于新樓盤飄窗、設備平臺的設計，今后將在樓盤規(guī)劃審查時嚴格予以把關。至于月日之前已經(jīng)審查通過的樓盤設計方案，仍然有效。四、“偷”面積招致叫停？舉例來說，按當前的設計規(guī)范，“偷”面積是不計入地塊規(guī)劃容積率，所以，當規(guī)劃5.0容積率的社區(qū)，有40%的“偷”面積存在時，實際的建筑容積率已經(jīng)達到7.0！這“偷”出來的40%建筑面積，沒有土地成本

21、、沒有報規(guī)、報建、前期總平等費用，需要的只是1000-1500的建安成本而已。消費者雖然在單價上的付出高于周邊樓盤，但因為得到大面積贈送的“偷”面積，而以一個較合理的總價買到了更大的面積。因此，從這個層面上看，開發(fā)商賺得更多，消費者買得更大，但由于“偷”面積不會寫入產(chǎn)權，不會產(chǎn)生報建費和稅費，政府損失了一部分利益。假如“偷”面積開發(fā)模式被全面叫停，受沖擊最大的，當屬部分在建項目，以及不久前打“偷”面積主意拍下高價地塊的開發(fā)商們。很有可能面臨著重新核算出讓金，報建費要重新補過，另外補交增容費，這樣一來，樓面地價又上去了，而房子如果已經(jīng)銷售的話，還不能漲價。如果這些建筑必須要算全產(chǎn)權面積，而消費者

22、合同又已經(jīng)簽定，則只能修改合同，把單價做低，把面積補回來。但這又牽涉到很多其他問題。首先，如果原來買的是90平方米以下的房子，金融機構認定是90平方米以內就可以辦兩成的按揭，如果現(xiàn)在改了合同面積，則金融上還需對既成事實做一個認可；其次，合同在房管局已經(jīng)備案了。一些客戶由于擔心以后物權法、稅收這類的問題，所以他就是想買90平方米以下的房子，如果合同面積修改后超過90平方米，雖然總價不變，從客戶角度來說，也可以不答應。第四篇：杭州熱銷樓盤典型小戶型淺析85平方米可以做成五房兩廳兩衛(wèi)的魔方戶型”、“90平方米=140平方米+2層+1個院子+1個私家電梯廳+1個超大露臺”、“90平方米170平方米”以

23、上是幾個熱銷樓盤戶型的宣傳口號，市場的戶型可謂琳瑯滿目，可變空間已經(jīng)是小菜一碟的，很多熱銷戶型都有著非同一般的可變空間，通過戶型的競爭，來吸引購房者的眼球。一、保利東灣 典型戶型:max90戶型，max60戶型。1、特征:作為東灣別墅級公寓的代表性產(chǎn)品，max系列的推出是在強調空間變化的同時，將擴大空間的利用率和保證居住的舒適性很好的結合在了一起。第三代小戶型對第二代小戶型的根本性革新，帶來小戶型設計由“內”向“外”的觀念性轉變,雖然二者都具有附贈面積和空間的可變性，但不同的是，前者并沒有突破整個大的格局，而是不斷地向內挖掘；后者卻在東南西北四個方面進行了突破，全面向外拓展。2、max90戶型

24、, 突破空間局限，變幻舒適江景三房:戶型總體分析：從上面的戶型圖可以看到：2房朝南，長達30米的采光面，形成全明全通透的室內環(huán)境，首先確保了居住的舒適性。餐廳、客廳一體化設計，并呈錯落式布局，使90 m2的戶型擁有120 m2的空間感。經(jīng)典的2+1戶型，繼承了第二代小戶型的變化特點，所不同的是，7.5m2北陽臺變化而經(jīng)過科學配置，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的空間結構，還擁有一個專為江景設計的8.5 m2大陽臺，可以說將空間的利用發(fā)揮到了極致。一個方面。而且，和第二代小戶型把自己“藏”進室內的舉措不同，max 90是主動將自己置入大自然中，由此可見其對于自然的尊重！陽臺、露臺、入戶花園、飄

25、窗，全方位擴大自然接觸面，將一線江景、生態(tài)濕地、情境園林三重景觀體系一并納入其360環(huán)形視野，帶來別墅級生活方式的居住體驗。此外，還有將近30%的高附贈率。3、max60戶型, 造就全功能江景兩房:戶型總體分析：小巧緊湊的兩房結構，將實用主義與情趣生活巧妙結合。大尺度的開間、進深提升整個戶型的舒適度，而且可改變?yōu)?+1戶型，營造溫馨家庭生活。帶超大面積陽臺的南向主臥，大空間視角，江景、園景、風景盡收眼底，隨心而動。經(jīng)過科學配置，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的空間結構，還擁有一個專為江景設計的8.5 m2大陽臺，可以說將空間的利用發(fā)揮到了極致。二、復地連城國際 典型戶型:c1戶型，面積96平

26、方米。1、特征:通過陽臺、露臺、飄窗、花池、入戶花園等方式增加空間的舒適性。2、戶型總體分析：在這個戶型空間里,居住者可根據(jù)自己的需要進行規(guī)劃，可以是一個開放型的戶內花園,可以是一個優(yōu)雅的茶道室,可以是一個陽光書房,當然也可以是一個獨立的房間。它為業(yè)主提供了一個額外的可利用的空間。說起來比較簡單,其實就是開發(fā)商設計了一個大一些的陽臺,這個面積可以根據(jù)業(yè)主的需求自由設置功能。為了讓這個“可變空間”利用率更好,開發(fā)商事先作了各種設置:比如設置降板,比室內地平標高降低30厘米,方便花木種植和木踏步道的鋪設,以便將來做陽光房;二是在施工中預埋邊框,保證在裝修時形成完整封閉的室內空間,與普通居室一樣應用

27、;三是獨立分隔,“可變空間”屬于“額外空間”,購買時只計算一半面積,經(jīng)濟實惠。三、中海金溪園 典型戶型: a1戶型，面積89平方米。1、特征:通過對剪力墻的合理設置,使戶型有了更多變化的可能,滿足個性化居住要求。2、戶型總體分析：金溪園的這個戶型參考純板樓設計,全明戶型設計,方正布局,南北通透,超大面寬,超短進深,加大室內的陽光照射面,和陽光親密接觸。落地飄窗、露臺、陽臺、多功能間等延展空間,讓90平方米空間同樣擁有舒適的享受。值得一提的是,金溪園戶型均靈動可變,可根據(jù)不同居住需求,對客廳、次臥、主臥等空間進行靈活布置?？蓾M足業(yè)主個性化需求。從這個戶型看,雖然陽臺屬于室外空間,但它的位置明顯內

28、陷。很明顯,設計師在戶型設計之初,就是把它作為室內空間來考慮的,只不過是加了一個“陽臺”的外衣。邊上還設計了一個衛(wèi)生間,后期裝修時,就可以設計成一個套房。而落地飄窗、露臺、多功能間、工作陽臺等的設置,又讓業(yè)主多了許多可拓展的空間。流線分析：戶型整體流線簡潔，入戶門對主臥門的處理較不合理。主臥餐廳相對較為舒適，其他房間均較為狹小。分區(qū)流線：動靜分區(qū)明確、合理，公共區(qū)域空間完整。有良好的南向面。干濕方面很實用并附和流線的順暢。餐廳、廚房、功能陽臺和客廳、露臺的空間搭分區(qū)均對戶型有一定提升。四、贊成美樹 典型戶型: d1、d2戶型，面積129平方米。1、特征: 這種戶型創(chuàng)意不再局限于單層空間,而是通

29、過夾層、中空客廳等方式,增加面積的同時,也給業(yè)主營造不同的空間體驗。2、戶型總體分析：位于城北的贊成美樹有一批129平方米的夾層戶型。每個戶型可以分別贈送37、53平方米的夾層面積,這些面積可作為視聽室、娛樂室或者書房。因夾層空間的參與,公寓里產(chǎn)生了一戶擁有“雙層”或者“三層”的空間,分別可作為居住層(主臥、次臥)、生活層(客廳、餐廳、廚房等)和多功能層,利用豎向空間帶來了功能布局的合理變化,營造動靜分離,南北通透的生活空間。此外,產(chǎn)品還設計了4米挑空的高廳和4.3米的客廳開間尺度,實現(xiàn)了三房朝南,而且三房面寬達到8.7米,形成超寬采光面。房屋測量規(guī)范規(guī)定:層高在2.2米以下的夾層、插層、技術

30、層和層高小于2.2米的地下室和半地下室,不計入建筑面積。美樹和水晶城的夾層,正是利用了這一點。其具體是在兩層之間,再夾上一層,三層賣給兩戶人家。其中中間的那層層高僅2.2米,凈高2.17米,不計入建筑面積。夾層被分開兩部分,一部分是53平方米,是偶數(shù)層的地下室;一部分是37平方米,是奇數(shù)層的閣樓。但是人們可能還會有疑問,美樹這個戶型面積有129平方米,以80%的得房率計算,其室內面積應該有近104平方米。按照常規(guī),夾層的面積應該超過104平方米,因為夾層不用分攤電梯廳面積。而夾層中,“閣樓”和“地下室”的面積加起來是90平方米,那么,夾層中另外超過14平方米的部分去哪里了？事實是,夾層中,另外

31、超過14平方米的部分,被懸空分給上下樓之間的客廳了。想象一下,2樓和3樓的層高如果是各2.9米,加上夾層2.17米,那么,整個二三樓上下之間,高度加在一起,是不是有7.97米?然后,在7.97米中間隔斷,那么2樓和3樓的高度是不是各接近4米?這個4米的高度,正是上下兩個戶型的挑空客廳。五、大家多立方 典型戶型: a1戶型，面積90平方米。1、特征: 三多：1-1、陽光多：一梯兩戶、大面寬、通透全明1-2、舒適多：飄窗多、大陽臺、雙層挑高露臺，附加多樣空間1-3、功能多：90平方米兩房變三房2、戶型總體分析：大家多立方擯棄高層小戶型多中間套、采光通風差的現(xiàn)象，采用一梯兩戶、多房朝南格局，通透全明

32、，打造出九堡區(qū)域罕見的高層陽光房。戶型設計預留更多功能的可變空間，靈活多變以備不時之需。多個飄窗、挑高露臺和陽臺半開放空間的應用，增加附加空間。陽臺可滿足多一房需要，方便業(yè)主根據(jù)家庭需要，改造成書房、健身房等功能空間。90兩房不用犧牲舒適，也能享受三房的多功能。六、順發(fā)和美家 典型戶型: y1原戶型，面積90平方米。1、特征: 這類戶型創(chuàng)新,把戶型創(chuàng)新放到了一個更廣闊的舞臺上,因為設計師干脆把戶型做成了兩層,并通過贈送大面積的方式,使得得房率大為提高。2、戶型總體分析：順發(fā)和美家90平方米墅式公寓的特點,最大面積可做到170平方米。這個戶型有幾個特點:首先是大尺度,南向6.6米雙開間、總層高是

33、罕見的5.5米(等于雙層高度),也就是說它的室內空間相對于普通90平方米戶型幾乎多出了一倍。可以前庭后院、可以中空高廳、可以舒適五房、可以雙主臥、可以中島式廚房它讓那些只在排屋或別墅中才會出現(xiàn)的經(jīng)典設計,在90平方米里成為現(xiàn)實。其次,業(yè)主在后期的裝修時,擁有的自由度也超乎想象。這種90平方米的戶型不同于已經(jīng)絕版的“l(fā)oft戶型”,因為它擁有一部分的樓板,樓上和樓下分別都做好了一個標準的衛(wèi)生間。除了已經(jīng)隔好的那一部分樓板,剩下的就全部都是層高為5.5米的挑空空間。這就意味著,在房屋交付以后,你可以完全根據(jù)自己的需求來架設樓板,來自由分隔室內空間。也就是說,你完全可以根據(jù)自己的需要來安排房間數(shù)量,

34、2個?3個?還是5個?甚至6個,都沒問題,全憑你喜歡。如果你想讓客廳更氣派豪華一些,別在客廳上空做樓板,這樣就可以超高挑空客廳。當然,你也可以在你的家里設計一個超過20平方米的空中庭院,充分享受田園風情。如果你是兩口之家,那完全可以只在樓上安排兩個各自帶獨立衛(wèi)生間、走入式衣柜、化妝區(qū)或書房的超大豪華套房,一套自住,另一套可以留給未來的孩子或偶爾接父母來同住。如果做三房,你可以有n個變化,可以樓上三房,可以樓上雙主臥、樓下一客臥,可以三房都朝南如果做五房,那么可以保證每個房間都不小于10平方米,另外還有獨立的餐廳、客廳和三個衛(wèi)生間。順發(fā)和美家90平方米墅式公寓的設計源頭,其實就是傳統(tǒng)意義上的躍層

35、。但是開發(fā)商在建造的時候,在第二層只鋪設約10多個平方米的臥室(帶衛(wèi)生間),其余約40平方米變成一樓的餐廳客廳挑空。除此之外,南向有一個約11平方米的雙層挑空非封閉大露臺,北向有一個最大約20平方米的雙層挑空可封閉大凹廊(中間一隔可多出40平方米使用空間)。這樣兩層凹廊面積、挑空餐廳客廳面積及露臺面積合計在一起,贈送面積就達到近90平方米。真正實現(xiàn)了突破性的超高得房率。七、風雅樂府 典型戶型: f1原戶型，面積79平方米。1、特征: 通過各種技術的綜合體現(xiàn),把院落、露臺、中空客廳、躍層等元素集合在一起,不僅拓展了室內空間,還增加了室外空間。2、戶型總體分析：風雅樂府的每個戶型在設計之初,就考慮

36、了要有一個院子,有露臺,有獨立的私家電梯廳,有天有地,還是躍層給人的第一印象是一個排屋,所以風雅樂府給自己的房源定了個名字叫“空中排屋”。如一套79平方米的戶型,如果不需要挑高客廳和起居室,則都可以隔成兩層,這樣就增加了兩個房間,并且戶型還贈送多個露臺,進一步增加了使用面積。房間開間,基本都能達到3.9米的面寬;而90平方米以下戶型,也有兩到三個的房間開間達到3.6米。除了面積優(yōu)勢外,風雅樂府在戶型設計上還解決了高層住宅中較難做到每一套都南北通透的問題。特別是中間套戶型,利用上下兩層、南北錯落的設計,做到了每一套都有南北開間,每一套都是南北通透,室內空氣流通。同時,由于是兩層空間,每套都有24

37、個南向采光開間。這個樓盤的意向客戶對戶型的具體要求包括:要滿足3房(主臥、小孩、父母、保姆、書房)以上、3廳(入戶門廳、餐廳、客廳、家庭廳)以上、兩個主臥(自己、孩子、父母)以上、兩個露臺(工作、休閑露臺等)、1個私家院子(都市人工作繁忙,希望在家里就可以接觸大自然)等。而每個功能空間的設置,又是有尺寸上的控制的。比如每個房間的開間起碼超過3.5米(兩邊墻各0.3米,床2米,電視柜0.6米)、客廳最起碼3.6米(考慮到沙發(fā)、茶幾、墻、墻到沙發(fā)、茶幾到電視機等距離)、露臺要能放下一張麻將桌(桌子80厘米,桌子與椅背,起碼進深和面寬都在兩米以上,后來調整到2.4米)、院子(需要下沉40公分,直接覆

38、土,可種灌木)根據(jù)規(guī)劃,風雅樂府90平方米以下的房子,必須占到70%以上。如何在90平方米建筑面積里,滿足客戶這么多要求?當時公司反復討論后認為,這是不可能完成的任務。因為當時設計師算過,如果要做一個相對舒適的三房,至少要101.2平方米。這種戶型還不是很理想的,因為客廳要在中間,兩邊是房間,廳是暗的,有點類似于老的二手房戶型。要完成這個任務,就只能做躍層。具體來說,就是把5.4米的總層高,做成兩層。其實就是通過贈送樓層的方式,來擴展使用空間。但為了滿足規(guī)劃要求,在第二層象征性地設置了一個10平方米左右的“臥室”,其他的空間,則都屬于中空。但是客戶在裝修的時候,可以把中空都變成平層,從而極大地

39、增加了可利用面積。比如以這個79平方米的戶型為例,贈送面積就達到了60平方米。第五篇：小戶型創(chuàng)新趨勢淺析一、小戶型空間設計創(chuàng)新趨勢：1、全明設計打造市場競爭優(yōu)勢產(chǎn)品:通風、采光不暢,一直是小戶型產(chǎn)品的通病。在未來市場競爭的壓力下,全明設計的中小戶型有望成為市場競爭的優(yōu)勢產(chǎn)品。2、錯層設計豐富空間環(huán)境:適當?shù)腻e層設計與空間高差營造,有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升生活意境。3、挑空設計打造立體空間:客廳挑空,打造立體空間的中小復式產(chǎn)品,一直就是年輕消費者的置業(yè)偏愛,也有望成為未來中小戶型豪宅產(chǎn)品的設計方向。4、增設飄窗、陽臺、露臺、入戶花園等空間:這些原本屬于大戶型甚至是豪宅產(chǎn)品的元素,被

40、越來越多地引入到中小戶型的設計當中,這也是未來中小戶型產(chǎn)品豪宅化發(fā)展的必由之路。5、空間的自由組合滿足時尚個性化需求:未來市場中框架結構設計、空間自由組合、多重居住功能的產(chǎn)品,對于爭奪年輕、時尚、個性的客戶來說,或許會是一劑良藥。二、小戶型功能設計創(chuàng)新趨勢：1、活動區(qū)與休息區(qū)宜分開,休息區(qū)宜相對集中。2、盡量減少在活動區(qū)域內墻上開門,使完整墻面更多。3、各功能區(qū)之間相互聯(lián)系方便。4、房屋位置合理,進門宜有小門廳過渡。5、廳宜朝南向或朝景觀向。6、廳平面避免不可利用的銳角室向。7、大廳與分戶門內室設立半過渡性空間。8、在廳內墻上忌多處開門妨礙廳的使用,忌門與門相對開。9、廳、臥室均有良好的朝向和

41、穿堂風,無暗房。10、居室、主臥室遠離電梯間或樓梯。11、臥室外最好能配以陽臺。12、工作陽臺既可通風,又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足。13、食寢分離、居寢分離。14、入口處宜有玄關。15、餐廳與起居室宜空間上相互貫通,形成自然通風。16、衛(wèi)生間不宜離主臥太遠,更不宜穿越客廳。第六篇：杭州戶型演變淺析一、2000年前后:大戶型扎堆,戶型設計單一。上世紀80年代初,杭州人漸漸從傳統(tǒng)的老墻門大院,搬到有點模樣的多層公寓里。這種房子多被冠以“某某新村”的名字,其實是單位的員工宿舍。有獨立的廚房和衛(wèi)生間,面積基本上在5060平方米。當時,面積大小是評判房子好壞的唯一標準,在舒適性上卻完全沒有

42、多少考慮。這種現(xiàn)象一直持續(xù)到本世紀初。1998年,國家取消實物分房,商品房市場開始蓬勃發(fā)展。2000年2004年,杭州樓市經(jīng)歷了急遽上揚的階段。因為房子不愁賣,這個階段戶型面積比較單一,公寓戶型面積都比較大,大多都超過120平方米,特別是一些郊區(qū)板塊,如濱江區(qū)當時的主力戶型面積,甚至在160平方米以上。在大戶型扎堆上市的同時,小戶型房源非常稀缺。為了提高得房率,開發(fā)商大多在單元里設置一梯三戶的格局,兩邊是大戶型,中間夾一套小戶型,面積則在70110平方米不等。這個中間套雖有比較大的面寬和比較好的采光,但大多正對電梯,通風性不好。這時的戶型設計,還停留在比較粗放的階段,開發(fā)商并不注重對每個功能布

43、局的分布和細化,暗衛(wèi)、暗廚非常普遍。而小戶型的稀缺,也造成了市場上嚴重的結構性問題。二、20052006年:全明通透,創(chuàng)意十足。2005年2006年,在國家宏觀調控下,樓市進入調整。杭州樓市的戶型設計,在這個階段實現(xiàn)了大幅度的跨越。首先,樓盤設計更加細化。2006年,錢江新城樓盤盛世錢塘的宣傳資料上這樣寫道:“明廳、明室、明廚、明衛(wèi)”,所有房間全明,這在當時的杭州樓市,絕對稱得上是一個亮點。在衛(wèi)生間設個窗,看起來簡單,但對于開發(fā)商來說,卻意味著增加不少設計成本和土建成本,但這使得戶型的舒適度和人性化上了很大一個臺階。戶型設計也不再大而無當,一批緊湊型的戶型開始登上歷史舞臺。比如三墩區(qū)域的天陽美

44、林灣,就一度以大面寬、短進深、全明通透、精致實用的戶型設計,成為不少購房者津津樂道的話題。另外,這個階段樓盤的戶型創(chuàng)意也開始出現(xiàn)。比如當時樓市開始出現(xiàn)一種“空中別墅”的新概念,就是在公寓里做出豪宅的感覺來。在這方面比較有名的無疑是錢江新城的金色海岸。金色海岸的空中別墅最小的客廳開間都在5.1米以上、客廳中空挑高7米、客廳設有6米高的大面積玻璃幕窗、270度三面弧形的玻璃窗這些全新的理念,再次把杭州樓市的戶型創(chuàng)新,抬高到一個新的層面。三、2007年至今:異彩紛呈的新戶型時代?！八吐杜_、送入戶花園、中空客廳”、“79平方米可以做到140平方米”、“魔方戶型”、“可變空間”,這個階段的戶型創(chuàng)新,就更

45、加花頭十足了。有兩個比較重要的事件,引發(fā)了這一輪的戶型變革。首先是2006年,國務院九部委出臺“國六條”。該條新政出臺,極大了改變了之前不合理的住房供應結構,從此以后,之前是邊緣產(chǎn)品的小戶型,真正作為歷史的主角,登上杭州樓市的舞臺。另外一個事件則是,受全球金融危機和宏觀經(jīng)濟影響,商品房銷售一度滯緩,不少樓盤為了從激烈的競爭中生存下來,將戶型創(chuàng)新提到了重要位置,以此吸引購房者下單。戶型更顯個性化。比如紅蘋果的“x5”戶型,橡樹園的“xxl”戶型，保利的“max”戶型等。還有一種叫做“可變空間”的戶型設計開始盛行。比如連城國際的可變空間,你可以把它變成書房、也可以是花房,又或者是露臺,可以根據(jù)個人

46、愛好,自己設定。樓盤還流行空間拓展。比如錢塘山水把挑空露臺做成中空餐廳,把陽臺包進變成房間,大大拓展可利用空間;保利東灣大面積送入戶花園和露臺等,將戶型空間向大自然,向“外面”作了更多拓展戶型創(chuàng)新開始呈現(xiàn)出百花齊放、異彩紛呈的特色。小戶型成為樓市的主角。90平方米及以下的戶型,開始前所未有地占據(jù)市場。全明通透、飄窗、走入式衣柜、送陽臺露臺,開始成為常態(tài)。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關業(yè)務指引1、 目的以內部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作

47、的指導。3、職責3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權，理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2 在業(yè)務關系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內部市場

48、化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。4.3 地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準進行結算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出

49、建設性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀

50、態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程

51、的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質量

52、。6.1.1.4 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待咨詢服務；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應嚴格按照物業(yè)服務前期介入委托合同（附件一）進行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出

53、的意見進行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造

54、條件，該合同應和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關于前期物業(yè)管理的約定）內容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。6.2.3 物業(yè)管理費測算6.2.3.1 物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結果。6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應承擔相應虧損。6.2.4 項目開辦費6.2.4.1物業(yè)公司應在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內分攤到物業(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結算，通常應在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米23元），