重慶花園洋房研究報(bào)告

1、第一部分 重慶花園洋房市場(chǎng)綜述一、花園洋房的概念： 低容積率、低樓層，目前花園洋房的容積率大多在1-1.5左右，樓層通常為36層；以退臺(tái)設(shè)計(jì)形成私有露臺(tái)，結(jié)合花園景觀建立建筑與外部空間、環(huán)境的聯(lián)系；建筑風(fēng)格多變，且通過豐富的立面變化營(yíng)造趣致的小區(qū)空間界面；由建筑圍合成尺度的宜人院落空間，營(yíng)造良好的空間氛圍及鄰里溝通平臺(tái)；距離市區(qū)適度，又不完全脫離城市的繁華和便利，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物；建筑單元以一梯兩戶板式為主，戶型面寬較大，前后通透、面景。二、重慶花園洋房歷史沿革 重慶最早打出花園洋房旗號(hào)的是在水一方和水天花園。5年前作為一個(gè)新鮮事物，那時(shí)人們對(duì)花園洋房的理解，只限于6層以下且?guī)в腥胧一▓@的房

2、子。然后，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展分化出一批相對(duì)富有的人群，少數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商也開始嘗試著涉足花園洋房，但并未形成真正意義上的市場(chǎng)。此主題相關(guān)圖片如下：金科天籟城美社.jpg（金科天籟城美社） 到2003年，金科推在天籟城的中華坊旁邊，推出了第一代花園洋房天籟城美社，以“退、錯(cuò)、露、院”全新形態(tài)面市，以不一樣的花園洋房形式出現(xiàn)在消費(fèi)者眼前，從此花園洋房不再只是5、6層的多層建筑，為花園洋房產(chǎn)品重新定義。此主題相關(guān)圖片如下：金科天籟城紫園.jpg（金科天籟城紫園） 2004年3月，金科又推出第二代花園洋房天籟城紫園，除了繼續(xù)延續(xù)“退、錯(cuò)、露、院”的風(fēng)格外，將建筑布局進(jìn)一步升華為“雙流向設(shè)計(jì)”，加寬樓間距，并將

3、退臺(tái)退得更徹底，從而增大了露臺(tái)面積。為金科在花園洋房領(lǐng)域奠定了基礎(chǔ)。此主題相關(guān)圖片如下：金科天湖美鎮(zhèn).jpg（金科天湖美鎮(zhèn)） 2004年9月，金科又在金開大道推出了其第三代花園洋房天湖美鎮(zhèn)，這次產(chǎn)品創(chuàng)新表現(xiàn)在戶型上，做到每層戶型均為錯(cuò)層或躍層設(shè)計(jì)，各層的戶型各不相同，均帶有花園或大露臺(tái)。同時(shí)，與第一、二代洋房比較，天湖美鎮(zhèn)在戶型的提升表現(xiàn)在底層花園面積更大，“一步陽臺(tái)” 設(shè)計(jì)等等。而同年年底，東原地產(chǎn)推出其全新的異域風(fēng)情產(chǎn)品中央美地，該項(xiàng)目采用英倫風(fēng)情，異域景觀打造是該項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)，并打開了異域風(fēng)情洋房時(shí)代的局面。 2005年上半年，奧林匹克花園的推出，又將花園洋房推出新的高潮，摒棄了傳統(tǒng)的現(xiàn)

4、代風(fēng)情，打出地中海風(fēng)情的異域風(fēng)情，使看慣了現(xiàn)代花園洋房的消費(fèi)者眼前一亮，找到洋房產(chǎn)品新的突破口，奧園帶來了花園洋房大盤的來臨。 2007年金科繼續(xù)推出他的第四代花園洋房東方王榭，提出中式建筑風(fēng)格，講究中國(guó)傳統(tǒng)的白墻青瓦，小橋流水般的生活意境，產(chǎn)品上除了保持原有的特點(diǎn)，更是突出中式傳統(tǒng)建筑的院式概念。同年，云湖天都的推出，更是將音樂的元素加入到產(chǎn)品的概念中去，不僅產(chǎn)品得到創(chuàng)新，而且豐富了金科的產(chǎn)品線，戶型面積適中，降低了置業(yè)門坎。此主題相關(guān)圖片如下：龍湖大城小院.jpg（龍湖大城小院） 2006年年底，第一品牌開發(fā)商龍湖地產(chǎn)，在冉家壩推出大城小院電梯洋房，更是顛復(fù)了傳統(tǒng)的行列式布局，更是將花園洋

5、房做成l型，在布局?jǐn)[放上也不是傳統(tǒng)的形式，更講究產(chǎn)品的舒適性與功能性結(jié)合。 2007年下半年，金科將推出第五代花園洋房十年城，風(fēng)格上回到了傳統(tǒng)的現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品也趨于類別墅產(chǎn)品，底樓和頂樓不僅贈(zèng)送大量的露臺(tái)，別墅級(jí)的“前庭后院”也越來越明顯的表現(xiàn)，產(chǎn)品功能性更完善。第二部分 花園洋房的產(chǎn)品特征一、產(chǎn)品創(chuàng)新1、風(fēng)格創(chuàng)新 在立面風(fēng)格上，基本上以傳統(tǒng)的現(xiàn)代風(fēng)格為主，比如最早的競(jìng)地闕源居，將“退、露、錯(cuò)、院”放入產(chǎn)品中，一推出就在南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)收到好的口碑和效果；現(xiàn)代風(fēng)格的花園洋房一直占較大的市場(chǎng)份額，到后期的中央美地英倫風(fēng)情，奧林匹克花園地中海風(fēng)情，愛加麗都意大利風(fēng)情，東方王榭中式風(fēng)情等等，在風(fēng)格的打

6、造上也是在不斷摸索和創(chuàng)新中；也有一些產(chǎn)品在風(fēng)情打造上，產(chǎn)品做得不純粹，概念模糊，特點(diǎn)不夠鮮明等。 2、布局創(chuàng)新 目前花園洋房的排列，基本上以行列式為主，5-6排形成一個(gè)組團(tuán)，如金科十年城、東方王榭等均以行列式排列，并通過水系將其它分隔成各自組團(tuán)。如龍湖江與城，v字型排列，是今年花園洋房布局上的一大創(chuàng)新布局，這種排列適用于進(jìn)深長(zhǎng)面寬短的地塊，這樣從經(jīng)濟(jì)上考慮可多放幾幢，滿足容積率的同時(shí)，打造更多的綠化率和經(jīng)濟(jì)收益。又如龍湖06年推出的大城小院，雖然是電梯洋房，但板式產(chǎn)品且呈l字型，并不規(guī)則排列擺放，又將“院”的概念提出來了，可見花園洋房在產(chǎn)品創(chuàng)新中是往類別墅的產(chǎn)品品質(zhì)來打造的。3、戶型創(chuàng)新l 底

7、樓創(chuàng)新疊出不窮： 1、底躍的創(chuàng)新，花園洋房從以前的贈(zèng)送大面積露臺(tái)，而今已發(fā)展到底躍狀態(tài)，如龍湖江與城就推出這種產(chǎn)品，底躍上層與下層，承擔(dān)各自的功能分區(qū)，上層更宜居住屬靜態(tài)分區(qū)，下層更宜會(huì)客屬動(dòng)態(tài)分區(qū)。 2、送地下層的創(chuàng)新，如同天綠岸、藍(lán)溪谷地1、2樓均送地下室，面積在20-30平方米不等，這樣做可以解決中間樓層滯銷的問題。 3、底樓與其它樓層分開入戶，金科十年城在打造品質(zhì)花園洋房的同時(shí)，將客戶的尊崇感考慮得很充分，入戶上進(jìn)一步創(chuàng)新，采用花園式入戶，面積達(dá)到20-30平方米不等，通過底樓前贈(zèng)送的花園單獨(dú)入戶。另外，底層與2樓不同入戶口，摒棄了傳統(tǒng)花園洋房的死板，又令產(chǎn)品的品質(zhì)有新的提高；3、4樓

8、從樓棟后入戶，也是不同的入戶口，不與1-2層的客戶產(chǎn)生價(jià)值感重疊，又起到了美化立面的效果。 4、私家會(huì)所的創(chuàng)新，底樓設(shè)置私家會(huì)所一般在類別墅或別墅產(chǎn)品上才能得以表現(xiàn)，但在金科十年城底樓就擁有私家會(huì)所的設(shè)置，面積也做到了25.08平方米，在品質(zhì)上與高檔物業(yè)產(chǎn)品相題并論。 5、下沉花園的創(chuàng)新，底樓不僅帶大露臺(tái)，還帶15平方米左右的下沉花園，這種設(shè)計(jì)很好地解決了底層采光的問題。l 頂躍的創(chuàng)新： 頂躍面積空間從傳統(tǒng)的約200平方米的大面積演變到160平方米左右，且?guī)?5-30平方米的超大面積私家花園，并如主臥相連，如金科十年城就將別墅級(jí)產(chǎn)品的元素運(yùn)用到洋房上，更突現(xiàn)主人生活的精致與大氣。l 多露臺(tái)的創(chuàng)

9、新： 花園洋房的中間樓層滯銷問題嚴(yán)重，所以在產(chǎn)品打造上也無過多的創(chuàng)新可言，只有通過多露臺(tái)贈(zèng)送，及面積的控制來彌補(bǔ)這一缺陷。這也是目前市面上常用的一種辦法，首創(chuàng)十方界、金科十年城對(duì)中間樓層贈(zèng)送也在3個(gè)以上。l 產(chǎn)品面積的轉(zhuǎn)變： 產(chǎn)品面積上從傳統(tǒng)花園洋房的大面積轉(zhuǎn)變到中型面積，如200平方米到160平方米左右，金科十年城就是打造的中小戶型產(chǎn)品，戶型區(qū)間在110-160平方米，在功能設(shè)置齊備的基礎(chǔ)上，盡量設(shè)置更多的贈(zèng)送面積，降低消費(fèi)者的置業(yè)成本。從總價(jià)上來看，更好地控制了總價(jià)，擴(kuò)大消費(fèi)者受眾群。l “前庭后院”的設(shè)置： 別墅級(jí)“前庭后院”的設(shè)置，“前庭后院”不再是類別墅或別墅產(chǎn)品的專用詞，在花園洋房

10、中也能體現(xiàn)，前庭有20-30平方米的入戶花園，并帶30平方米左右的露臺(tái)，后院通過對(duì)綠化的打造，營(yíng)造“前庭后院”的產(chǎn)品特色，突顯產(chǎn)品的高品質(zhì)感。l 臥室、客廳別樣設(shè)計(jì): 在客廳、主臥室的設(shè)計(jì)中，增大了客廳的可用空間，如首創(chuàng)十方界客廳面寬就做到4.8-7.7米，超大面寬贈(zèng)加了室內(nèi)活動(dòng)空間，體現(xiàn)產(chǎn)品的大氣。主臥設(shè)計(jì)中，部分產(chǎn)品主臥與私家花園相聯(lián)，增大了主人房的私密空間。l 從產(chǎn)品的功性型上來看: 功能創(chuàng)新越來越多，不僅有臥室、書房、客房、餐廳等常規(guī)功能房的設(shè)計(jì)，私家會(huì)所、底躍下沉花園、頂躍私家花園的設(shè)計(jì)更豐富了消費(fèi)者的業(yè)余休閑需求。l 樓層設(shè)置來看: 摒充了5+1、6+1的做法，取而代之的是3+1、

11、4+1的產(chǎn)品，一是可提升產(chǎn)品的品質(zhì)感，二是解決中間樓層滯銷的問題，三是體現(xiàn)了開發(fā)商以人為本的創(chuàng)新精神。l 在綠化景觀上: 不僅是傳統(tǒng)的樹木綠化，中庭景觀設(shè)計(jì)，將水系充分利用起來，通過水系將貫穿整個(gè)項(xiàng)目，如金科東方王榭、十年城等。二、未來花園洋房走勢(shì)1、競(jìng)爭(zhēng)力分析 隨著重慶市場(chǎng)同類產(chǎn)品的大量入市，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念不斷進(jìn)步，標(biāo)志著市場(chǎng)細(xì)分時(shí)代的真正到來，花園洋房項(xiàng)目應(yīng)具有稀缺性、唯一性、不可復(fù)制性等特點(diǎn)才更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 普通住宅對(duì)花園洋房是一大沖突，因?yàn)檫@部分產(chǎn)品往往建在城中心相對(duì)來說，出入比較方便且產(chǎn)品功能齊全，在價(jià)格方面又比花園洋房低，對(duì)于無私家車，在經(jīng)濟(jì)上又弱于中產(chǎn)階級(jí)的那部分消費(fèi)群，更愿

12、意購買普通住宅。 濱江樓盤對(duì)花園洋房的影響，在于濱江樓盤有先天的江景優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格走勢(shì)上就略顯一籌，就濱江樓盤目前的戶型趨勢(shì)來看，也是以中小戶型為主，緊貼國(guó)家宏觀政策的指向，對(duì)于喜愛居住在山水旁的消費(fèi)者，更愿意購買濱江產(chǎn)品，如龍湖觀山水，雖然不是一線江景但其良好的開發(fā)口碑及品質(zhì)感，開盤就受到“龍民”的追捧。 類別墅或別墅對(duì)花園洋房的影響，從容積率上來看，低于花園洋房產(chǎn)品，是更低密度、低容積率、高綠地率的產(chǎn)品，相比洋房產(chǎn)品戶型功能更完善，如雙車位設(shè)計(jì)、地下會(huì)所、大型儲(chǔ)藏室、私家游泳池等；另一方面從配套設(shè)置來看，不僅是高綠化景觀的打造，對(duì)主題的或造也十分重視，如保利高爾夫花園，就有近151萬平方米的

13、高爾夫球場(chǎng)，生活品質(zhì)不言而喻，這也是高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的區(qū)別。2、重慶花園洋房未來走勢(shì) （1）花園洋房的對(duì)視問題，由于花園洋房整體布局大多為行列式，這種布局容易產(chǎn)生對(duì)視問題，現(xiàn)在有部分品質(zhì)樓盤通過v字型，l字型來改變這一對(duì)視情況，但這些都是行列式的變體，只能解決部分對(duì)視問題，不能解決根本。 （2）花園洋房的建筑密度會(huì)越來越小，低密度產(chǎn)品將是未來花園洋房的主流，現(xiàn)在的洋房產(chǎn)品品質(zhì)越做越高，尊崇感越做越完善，低密度花園洋房產(chǎn)品將媲美于高端別墅產(chǎn)品。 （3）目前，花園洋房形成兩極分化，一是高端產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品表現(xiàn)為品質(zhì)高，低密度建筑，高綠化率，提倡人文設(shè)計(jì)，一些別墅產(chǎn)品的元素運(yùn)用在其中，如私家會(huì)所，

14、“前庭后院”等設(shè)計(jì)，可取代類別墅產(chǎn)品，擴(kuò)大了目標(biāo)客戶群。二是中端產(chǎn)品，通過于贈(zèng)送空間的設(shè)計(jì)，降低置業(yè)成本，以達(dá)到控制總價(jià)，擴(kuò)大置業(yè)受眾群的目的。 （4）在樓層設(shè)計(jì)方面，由原來的5+1、6+1發(fā)展在目前的4+1、3+1，未來低層洋房將會(huì)成為主流，通過對(duì)底樓和頂樓的設(shè)計(jì)，中間只有一層中間產(chǎn)品，提高產(chǎn)品價(jià)值感。第三部分 典型個(gè)案分析1、首創(chuàng)十方界地理位置 十方界地處北部新區(qū)新溉路板塊和龍頭寺新區(qū)交界處，交通路網(wǎng)四通八達(dá)，經(jīng)210高速可直達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南側(cè)新溉路為城市主干路，距北城天街5分鐘車程，解放碑10分鐘車程。項(xiàng)目東側(cè)臨近新建的江北客運(yùn)站，數(shù)十條公交線路可直達(dá)主城各區(qū)。目前，已有601、168

15、、126、704、709等等多路公交車通過。項(xiàng)目地塊南側(cè)為規(guī)劃中的輕軌3號(hào)線唐家院子車站，預(yù)計(jì)08年3號(hào)線一期將投入使用，即時(shí)出行將更加方便快捷。 從位置上來看，地處新溉路，該區(qū)域花園洋房產(chǎn)品比較少，市場(chǎng)出現(xiàn)產(chǎn)品稀缺性，之前東和院的花園洋房推出就收到好的效果，其余均是高層產(chǎn)品，相對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小，花園洋房在此推出有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。又由于位于市公安局旁，有強(qiáng)大的消費(fèi)目標(biāo)群體。項(xiàng)目規(guī)劃 由于項(xiàng)目地塊比較平整，且呈矩形，樓棟規(guī)劃布局為行列式并形成組團(tuán)，項(xiàng)目一期推出為22棟4+1的花園洋房，中間圍合水景觀設(shè)置，綠化規(guī)劃在樓棟之間，分布在各樓棟的前后，樓間距為20米。 小區(qū)主入口，人車分流設(shè)置，集中式地下車庫，但

16、沒有設(shè)置樓棟出口，為業(yè)主帶來居家上的不便。建筑分析 建筑形式上設(shè)計(jì)為 “退、露、錯(cuò)、院”，與其它其他多層、電梯洋房這類產(chǎn)品。項(xiàng)目的外立面，采用灰、白相間搭配，雖然體現(xiàn)出了現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 外立面采用，大量面磚和大面積落地玻璃，采用大面積落地玻璃，可增強(qiáng)室內(nèi)采光效果，豐富立面的可觀賞性，同時(shí)也可增大對(duì)室內(nèi)面積的視覺感。 由于是4+1的花園洋房產(chǎn)品，設(shè)置有底躍和頂躍，底層1樓設(shè)計(jì)為單獨(dú)入戶，并有多露臺(tái)設(shè)計(jì)，十方界的露臺(tái)設(shè)計(jì)在3個(gè)以上，贈(zèng)送的面積也比較大，從5-36平方米不等，消費(fèi)者實(shí)際得到的優(yōu)惠比較多。2-4層就沒有單獨(dú)入戶樓梯，是統(tǒng)一的樓道入口。景觀分析 在景觀打造上，主要是以中庭水景觀為主，水系

17、旁邊的幾棟，是正對(duì)水景的，這部分產(chǎn)品在價(jià)格比沒有水景觀的要略高一籌，其它均為綠化景觀設(shè)置，無特別有特色的景觀打造。 項(xiàng)目原山臺(tái)地的獨(dú)特地貌，無遮擋的視線讓業(yè)主輕松俯瞰周邊城市景觀，滿足消費(fèi)者采景的效果。戶型分析 面積172.90平方米，頂躍，戶型為四室兩廳雙衛(wèi)，頂躍大露臺(tái)設(shè)計(jì)是該戶型的特點(diǎn)之一，露臺(tái)面積設(shè)置在36平方米左右，除室內(nèi)、外能緊密的聯(lián)系起來外，也增加了室內(nèi)活動(dòng)空間。將主人房設(shè)計(jì)在頂層，并帶有書房和衣帽間設(shè)置，使主人尊崇感，得到好的表現(xiàn)。 底層帶2個(gè)露臺(tái)，功能分區(qū)明顯，動(dòng)線、靜線設(shè)計(jì)合理，底躍露臺(tái)面積約為16平方米，大開間的設(shè)計(jì)是這一戶型的特點(diǎn)，面寬設(shè)計(jì)在6.7平方米，這樣使客廳大氣，

18、是將別墅級(jí)的戶型元素放入進(jìn)來，提高產(chǎn)品的品質(zhì)感。 套內(nèi)面積為174.52平方米，底躍，戶型五室三廳雙衛(wèi)，該戶型最大的特點(diǎn)就是底躍帶入戶花園，并有單獨(dú)入戶門廊，并帶約24平方米的大露臺(tái)，戶型功能分區(qū)明顯，流線設(shè)計(jì)合理。主人房位于底層，并帶有3露臺(tái)，使生活空間更寬余，舒適性打造是該產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特色。所以，主人房置于底層，與生活空間分開，充分享受舒適與寧靜。價(jià)格與銷售分析 該項(xiàng)目于11月3日開盤，開盤均價(jià)為6800元平方米，價(jià)格區(qū)間在6700-7000元/平方米，一期推薦22棟，136套，開盤銷售了46%，受眾人群主要是北部新區(qū)輻射范圍內(nèi)的中產(chǎn)階級(jí)，由于項(xiàng)目地處新溉路板塊和龍頭寺新區(qū)交界處，該地段目前

19、無花園洋房這種低密度物業(yè)，產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)稀缺，一推出就收到消費(fèi)者的青睞。又由于離龍頭寺火車站近，地段升值潛力不言而喻，適合部分用于投資的客戶。2、金科十年城地理位置 金科10年城位于北部新區(qū)石子山，東靠北部新區(qū)成熟的居住商圈新牌坊，南臨江北大石壩、南橋寺區(qū)域；北依高新園星系列科技孵化園；西隔嘉陵江，與沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)由在建的雙碑大橋和大竹林大橋相連。 十年城所處的區(qū)域，不僅是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)孵化基地，也是建設(shè)具有“竹林文化、竹林藝術(shù)”的都市風(fēng)貌展示長(zhǎng)廊，是重慶市未來的形象窗口。在交通配套上，就略顯一籌，是北部新區(qū)重點(diǎn)打造的城市交通網(wǎng)絡(luò)。交通情況1）在公路交通方面： 目前項(xiàng)目所在區(qū)域已基本形成了一個(gè)完整的

20、交通網(wǎng)絡(luò)體系。319國(guó)道、渝合212高速、黃山大道縱橫項(xiàng)目東西南北。項(xiàng)目北面沿城市快速干道，向東可直接進(jìn)入黃山大道，往金開大道、機(jī)場(chǎng)方向輕松到達(dá)；向南可經(jīng)星光大道直至冉家壩、新牌坊、過紅旗河溝到達(dá)觀音橋。向西為大竹林片區(qū)，通過2007年建成通車的雙碑大橋可直抵沙坪壩區(qū)。 從北部新區(qū)高新園道路建設(shè)規(guī)劃看，項(xiàng)目周邊路網(wǎng)將更加趨于完善，命名為七“金”系列的“開、山、通、海、興、渝、州”的七條骨干路網(wǎng)，是全市等級(jí)最高的城市道路，將形成網(wǎng)絡(luò)式交通，并配合完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運(yùn)、航空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。其中金通大道由禮嘉村起始，江北農(nóng)場(chǎng)截止，直接縱穿項(xiàng)目南北，成為金科10年城重要的交通要

21、道之一。 另外，隨著“3331”重點(diǎn)工程，即三橫、三縱、三立交、一射線工程的確立及實(shí)施，本項(xiàng)目與全城各個(gè)重要商圈的距離將大大縮短，出行極其方便。 2）在公共交通方面： 目前經(jīng)過本項(xiàng)目的公交車有868內(nèi)環(huán)、868b和230三條公交車線路。868路從大竹林起發(fā)，經(jīng)加州、黃花園大橋、北汽城、海關(guān)、新牌坊、財(cái)富中心，回到大竹林環(huán)線行駛，車型為：空調(diào)大巴及短大巴；230則是從沙坪壩駛向大竹林的普通巴士。此外，由大竹林分別開往人和、龍頭寺以及鴛鴦的北岸小巴也路經(jīng)本項(xiàng)目，交通快捷便利。3）在軌道交通方面： 隨軌道交通的大力修建，區(qū)域的發(fā)展空間將更加廣闊，特別是由鴛鴦，經(jīng)人和、冉家壩開往二郎、江津方向的輕軌5

22、號(hào)線；以及由茶園，經(jīng)渝中區(qū)、江北城、五里店，過冉家壩，到大竹林，開往渝北南山支路方向的輕軌6號(hào)線，均臨近本項(xiàng)目，使項(xiàng)目周邊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)在未來的城市發(fā)展中更加發(fā)達(dá)，暢通無阻。 目前，項(xiàng)目經(jīng)黃山大道、星光大道到達(dá)冉家壩廣場(chǎng)以及新牌坊轉(zhuǎn)盤車程均需8分鐘左右，全長(zhǎng)約6公里；到達(dá)觀音橋需12分鐘，全長(zhǎng)8公里；到達(dá)解放碑轉(zhuǎn)盤需20分鐘，全長(zhǎng)15公里；到達(dá)沙坪壩需18分鐘，全長(zhǎng)12公里。隨著金通大道的完善、“3331”重點(diǎn)工程的實(shí)施，輕軌5、6號(hào)線的建成，本項(xiàng)目通往上述區(qū)域的路程將大大縮短，出行將更加便捷。項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總體規(guī)劃分四期開發(fā)，一期、二期為花園洋房，三期、四期為高層。一、二期花園洋房規(guī)劃布局為

23、行列式布局，通過中央水系圍繞形成各自的組團(tuán)，高層則是采用的點(diǎn)式排列，通過中間隔路與景觀將高層分為三個(gè)組團(tuán)。 金科十年城總用地面積約24萬平方米，總建筑面積約70萬平方米，是一個(gè)超大的建筑綜合體與大型生活社區(qū)，地塊東西長(zhǎng)約600米，南北寬約650米，呈近似正方形。項(xiàng)目地塊總體為丘陵地形。整個(gè)項(xiàng)目東高西低，東區(qū)地勢(shì)相對(duì)較為平整，西北、西南區(qū)地勢(shì)較高，且高差較大。規(guī)劃中的城市道路將用地分割成三個(gè)地塊：約14萬平方米的東區(qū)；約3萬平方米的西北區(qū)；以及約7萬平方米的西南區(qū)。 商業(yè)建筑呈條狀布置，聯(lián)系東組團(tuán)北側(cè)入口和西側(cè)入口，并在東組團(tuán)西側(cè)入口處與西北組團(tuán)、西南組團(tuán)的商業(yè)建筑圍合形成整個(gè)小區(qū)的中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

24、。東側(cè)利用地形高差設(shè)置小型商業(yè)店面作為服務(wù)性商業(yè)，既美觀、大方、有檔次，又方便住區(qū)內(nèi)業(yè)主生活配套。建筑分析 花園洋房通過退臺(tái)，相互交錯(cuò)的陽臺(tái)，鏤空的采光井，形成“退、錯(cuò)、露、院”的建筑特色。一層、二層結(jié)合地形設(shè)置下沉式底層庭院，作為私家會(huì)所；三層、四層，每戶都設(shè)有露臺(tái)、陽臺(tái)，五層、六層利用屋頂做私家花園，增加其使用價(jià)值。 花園洋房通過退臺(tái)，相互交錯(cuò)的陽臺(tái)，鏤空的采光井，形成“退、錯(cuò)、露、院”的建筑特色。一層、二層結(jié)合地形設(shè)置下沉式底層庭院，作為私家會(huì)所；三層、四層，每戶都設(shè)有露臺(tái)、陽臺(tái)，五層、六層利用屋頂做私家花園，增加其使用價(jià)值。建筑形象設(shè)計(jì)，以材料不同質(zhì)感的搭配，配合建筑構(gòu)件的細(xì)部設(shè)計(jì)，努

25、力營(yíng)造一個(gè)尺度親切宜人，具有良好生活與人文氣息的居住社區(qū)。在滿足建筑間距的情況下盡量采用兩個(gè)單元拼接，增加其外部景觀資源。規(guī)劃布局中利用建筑的相互錯(cuò)位，形成多層次的庭院圍合空間，增加居家感。 高層住宅集中布置在西南，西北地塊以及東地塊南側(cè)，設(shè)計(jì)中精心推敲戶型尺度，在滿足功能使用要求的前提下，盡力減少不必要的面積。同時(shí)，在單體設(shè)計(jì)中充分考慮了外部景觀條件，所有戶型均有良好的朝向，各功能房間均方正實(shí)用，便于家俱布置，戶型設(shè)計(jì)合理緊湊，明廚明衛(wèi)，功能分區(qū)明確。 項(xiàng)目采用白色、灰色與深褐色三顏色搭配，是典型的現(xiàn)代風(fēng)格。 金科10年城的主要建筑單體是花園洋房和高層住宅。所有戶型除注重景觀外，還注重戶型內(nèi)

26、的空間環(huán)境。 商業(yè)街平面設(shè)計(jì)靈活，具有實(shí)用性和靈活性，同時(shí)在尺度上也更宜人，更豐富。其設(shè)計(jì)延續(xù)高層建筑簡(jiǎn)略、明快、流暢的設(shè)計(jì)風(fēng)格，并結(jié)合廣場(chǎng)綠化形成活潑豐富的商業(yè)空間。 項(xiàng)目東區(qū)設(shè)北、西、南三個(gè)出入口，其中西北區(qū)將中心區(qū)入口作為人行主入口，車行出入口設(shè)于南側(cè)支道上，由車庫內(nèi)部管理。結(jié)合地形特征，將人行、車行分開管理。景觀分析 項(xiàng)目以各個(gè)地塊區(qū)域的主出入口為園林景觀綠化隔離帶的主軸起始點(diǎn)，東區(qū)以北側(cè)出入口為起點(diǎn)，貫穿南北，直至東區(qū)南側(cè)，形成多變的優(yōu)美景觀長(zhǎng)廊，同時(shí)，與東區(qū)西側(cè)出入口為起點(diǎn)的東西走向的景觀綠化隔離帶形成縱橫交錯(cuò)的景觀長(zhǎng)廊，從而造就多層次的綠色廊道空間。保證了項(xiàng)目東區(qū)絕佳的視野和通風(fēng)效果，更體現(xiàn)了項(xiàng)目極其良好的自然生態(tài)景觀和整體通透的自然優(yōu)勢(shì)。 該項(xiàng)目西面毗鄰近1000畝的生態(tài)公園以及東南面近500畝的體育公園，將生態(tài)環(huán)境引進(jìn)項(xiàng)目打造中，并水系圍繞整個(gè)小區(qū)，將產(chǎn)品串聯(lián)起來，打造自然與人文的雙重景觀。戶型分析 一期花園洋房再次創(chuàng)新，其空間布局方正闊綽，人性合理，動(dòng)靜分明、氣派大方，立面現(xiàn)代，更加適合用戶的生活理念。同時(shí)，