影響全國房價多元回歸分析報告

1、影響全國房價的多元回歸分析一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析 房地產(chǎn)業(yè)作為我國的一個新興產(chǎn)業(yè)， 從90 年代初房地產(chǎn)市場的建立， 再到今天房地 產(chǎn)業(yè)已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點，然而當(dāng)前房地產(chǎn) 價格快速上漲，使得人們對房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生了疑慮，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房 地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)對促進經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化進程、改善人民生活發(fā) 揮了積極作用。 但同時也應(yīng)看到 , 當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題比較突出?？?學(xué)把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律 , 客觀清醒地認識房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 , 對于推動房地產(chǎn)市場 健康發(fā)展 , 促進國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長具有重要意義。經(jīng)過十幾年的

2、發(fā)展 , 中國房地產(chǎn)行業(yè) 正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期 , 房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速 度規(guī)模向注重效益和市場細分轉(zhuǎn)變， 從主要靠政府調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方 式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè) , 具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、 地域性強等特點。隨著 WTO 各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實 , 包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng) 濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升 , 為房地產(chǎn)業(yè) 提供了高速發(fā)展的機會 , 也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。充分運用信息技術(shù)所帶 來的巨大生產(chǎn)力 , 盡快提高自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平 , 將成為提升房

3、地產(chǎn)行業(yè) 競爭力的重點。二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢 隨著房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯 , 更多的境外基金將關(guān)注并介入 國內(nèi)房地產(chǎn)市場 , 今后幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)將從大都市為核心的中心城市向二、三線城 市擴展 , 并呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢 :（一）低收入人口居住問題將成為新焦點。目前 , 商品房市場的發(fā)展速度遠遠超過 住房保障體系的健全速度 , 可以說 , 兩者呈現(xiàn)嚴重不均衡發(fā)展的態(tài)勢。低收入人群數(shù)量 龐大 , 低收入人群的住房問題是關(guān)乎民生的社會問題 , 是政府履行其社會保障職能的重 要內(nèi)容。也正是這一問題的存在 , 致使商品房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題 , 同時也成為了 政府行政干預(yù)商品房市場

4、的誘因。因此 , 我國房地產(chǎn)市場若想實現(xiàn)真正的健康循環(huán) , 住 房保障體系的健全是繞不過的門檻 , 并可能催生新的產(chǎn)品 , 其設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)將低于經(jīng)濟 適用房 , 開發(fā)模式為政府補貼引導(dǎo)下的開發(fā)商主導(dǎo)模式。（二）設(shè)計上將有更多新突破。隨著越來越多的樓盤嘗試中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格 , 今后 幾年中國樓市的現(xiàn)代中國風(fēng)格將更加成熟 , 新中式住宅將繼續(xù)在摸索中前進。它不是簡 單的復(fù)古 , 而是加入現(xiàn)代生活理念 , 并采用最新的工藝材料和技術(shù)。目前中式建筑有一 定的弊端 : 首先, 與現(xiàn)代住宅在功能要求上和現(xiàn)代人生活方式上有較大的矛盾 ; 其次, 技術(shù)手段落后 , 結(jié)構(gòu)形式、物理性能、建筑材料和施工工藝上均有

5、先天不足 ; 最后 , 傳 統(tǒng)建筑以低層為主 , 現(xiàn)代住宅為多層甚至是高層。因此 , 傳統(tǒng)中式建筑不能簡單地套用 在現(xiàn)代建筑中 , 需要革新。今后幾年住宅的戶型設(shè)計將有較大突破。三方面因素正導(dǎo)致 現(xiàn)有戶型模式的新變化。 首先 , 居住文化在不斷發(fā)展 ; 其次, 住宅個性化需求不斷增加。 此外 , 先進技術(shù)的應(yīng)用又提供了更多可能性。住宅戶型在功能上將朝著普適性和針對性 兩極方向發(fā)展。 將會出現(xiàn)適合不同面積需求和使房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢探討用需 求的全開敞住宅 , 以及向不同客戶提供的細分產(chǎn)品 , 如丁克家庭。（三）高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品新賣點。今后幾年 , 中國住宅品質(zhì)將繼續(xù)朝著精 細化及

6、指標(biāo)化方向發(fā)展。隨著消費者日趨理性化 , 開發(fā)商也會更加注重提高住宅產(chǎn)品質(zhì) 量,并提供可量化的住宅品質(zhì)指標(biāo) , 關(guān)注住宅壽命問題。 預(yù)計今后幾年在全國范圍內(nèi)將有 大量的高科技節(jié)能住宅面世。原因是 , 一方面國家提高了住宅節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn) , 另一方面在 政府部門、專家學(xué)者、媒體的大力呼吁下 , 建筑設(shè)計行業(yè)、開發(fā)商以及消費者也越來越 關(guān)注住宅節(jié)能問題。高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品的新賣點。（四）商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)與運作仍不可避免。隨著 WTO 規(guī)則的深入實施 , 國際零 售企業(yè)在國內(nèi)的需求保持了穩(wěn)定的增長勢頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營場所時 , 基本上都 是選擇只租不售產(chǎn)品 , 無法與那些切割分散出售的物業(yè)進

7、行合作。據(jù)統(tǒng)計 , 目前商業(yè)地 產(chǎn)項目選擇出售的比例仍然高于半數(shù) , 預(yù)計今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運作的盲目性 , 及空置 浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。從 2007 年全國商業(yè)地產(chǎn)供需來看 , 一方面空置率 快速上升 , 另一方面外資零售商找不到合適的商業(yè)物業(yè) , 這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源 于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有切實地對接。 真正能夠滿足市場需要的商業(yè)地產(chǎn)項目需要科學(xué) 專業(yè)化的商業(yè)運作 , 才能夠發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價值。預(yù)計今后幾年一站式消費、體驗 消費、主題型購物中心將進入消費者的生活中 , 這一新的機會也要求開發(fā)商迅速提高自 己與國際接軌的能力。（五）總部型寫字樓的發(fā)展成為一種新趨勢。今后

8、幾年 , 辦公設(shè)施的更高需求將導(dǎo) 致寫字樓市場競爭激烈。產(chǎn)品主題化、個性化發(fā)展趨勢突顯 , 人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣 泛關(guān)注。未來的辦公室將成為一個知識中心。寫字樓從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公 司個體形象 , 總部型寫字樓的發(fā)展會成為一種新趨勢。預(yù)計今后幾年服務(wù)式寫字樓在一 些城市將更快發(fā)展 , 而公寓式寫字樓有望成為中低端寫字樓市場的新勢力。（六）工業(yè)旅游地產(chǎn)將出現(xiàn)并成為新的增長點。隨著旅游地產(chǎn)項目開發(fā)和運作的專 業(yè)化發(fā)展 , 以及旅游業(yè)本身的廣闊前景 , 作為旅游和地產(chǎn)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè) , 正逐漸為市場關(guān)注。今后幾年 , 配套設(shè)施全面 , 有著鮮明的主題、獨特的景觀形象、深 厚的歷

9、史積淀以及濃郁的文化氣息的產(chǎn)品將成為主流。 在發(fā)達國家廣受重視的工業(yè)旅游 將成為國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)新的增長點。這種對廢舊工業(yè)廠房、廠區(qū)的改造、利用,在營造特殊體驗旅游設(shè)施的同時 , 對我國老工業(yè)基地 , 特別是重工業(yè)基地的城市復(fù)興 , 也提供了 有效且可持續(xù)發(fā)展的解決途徑。今后幾年 , 全國各地的旅游地產(chǎn)項目將在各種資源的主 題創(chuàng)造方面有大的突破。結(jié)合自然環(huán)境、文化、經(jīng)濟、交通、區(qū)域發(fā)展等諸多資源發(fā)展 的旅游房地產(chǎn)業(yè) , 將會有更大的發(fā)展。國家近來接連采取了對房地產(chǎn)業(yè)具有震撼力的宏觀調(diào)控政策。從理論上講，房地產(chǎn) 價格受建設(shè)成本、宏觀經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、政策體制及供求變化等多方面 的綜合影響

10、， 其中，作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景的宏觀經(jīng)濟因素起著至關(guān)重要的作用。 因此， 從宏觀經(jīng)濟角度分析預(yù)測未來房地產(chǎn)價格市場的發(fā)展趨勢，對于穩(wěn)定房價、保持適度開 發(fā)和建立更合理的市場規(guī)則起到參考價值。本文主要從國內(nèi)生產(chǎn)總值、全國居民消費水 平、房地產(chǎn)投資總額、全社會固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積等經(jīng)濟的度出發(fā)，建立與全國 房屋銷售均價的多元線形回歸模型，進行房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟分析與預(yù)測。房地產(chǎn)價格最 近幾年一直居高不下，存在嚴重的泡沫經(jīng)濟，就這一現(xiàn)狀的控制提出對策建議。三、建立初步回歸模型（一）初步回歸模型建立1993-2007 年相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)如表 1所示。經(jīng)過對這 15 年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行時間序列分 析，設(shè)定國

11、內(nèi)生產(chǎn)總值為 X1,地產(chǎn)投資總額為 X2,全國居民消費水平為 X3、全社會固定資 產(chǎn)投資房屋竣工面積為 X4，作為自變量，全國房屋銷售均價設(shè)為 Y，作為因變量。根據(jù) 所選的全國居民消費水平、房地產(chǎn)投資總額、全社會固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積（圖表中簡稱為固投房屋竣工面積 ）、國內(nèi)生產(chǎn)總值四項指標(biāo)，建立如下的多元線性回歸模型Y=b 0+b1x1+b2x2+b 3 x3+b 4x4+u其中 Y全國房屋銷售均價4Y=b 0+ bixii=1X1全國居民消費水平X 2 房地產(chǎn)投資總額X 3 全社會固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積X 4 國內(nèi)生產(chǎn)總值b0 ，b1，b 2，b3，b4未知參數(shù)u 是剩余殘差，且 E（u

12、）=0, 與三個自變量無關(guān)。表1 （1993-2007） 年相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)年份房屋銷售均價（元 /m 2）全國居民消費水平 （元 ）房地產(chǎn)投資總額（億元 ）固投房屋竣工面積（萬m 2）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）20073168543915909227589183084.820062778492513158207019159878.32002359441110154202644135822.85200225041067791196738120332.74200217038696344182437109655.2320021123632498418197499214.6220020533346410318

13、735789677.1120030633159361417090584402.3019919973002217816605778973919918062789321616196671176.6819915912355314914560060793.7719914091833255413655048197.9619912911393193812202135333.9519949951116731.211480026923.51993786932436.211910721781.5數(shù)據(jù)來源 :中經(jīng)專網(wǎng) （教育版 ）（二）初步回歸模型檢驗 用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行分析處理，得出如下分析檢驗結(jié)果。1、

14、擬合優(yōu)度檢驗由表2可看出，其相關(guān)系數(shù) R為0. 986 ，測定系數(shù) R為0. 972 ，說明其擬合優(yōu)度較 好。表 2Model SummaryModelRR SquareAdjustedR SquareStd. Error of the Estimate10.986(a)0.9720.961126.34742a Predictors: （Constant）, 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元）。房地產(chǎn)投資額 （億元 ），固投房屋 竣工面積 （萬m2） ，全國居民消費水平 （元）。2. 方程顯著性檢驗 （F檢驗）如表3所示， F （4, 10 ）0.001 =5.9986.111 ，通過了方程顯著性檢驗。表

15、3ANOVA(b)Mode 1Sum ofSquaredfMeanSquareFSig.1Regression5498611.03941374652.7686.110.000(a)Rsidual159636.6941015963.669Total5658247.73314a Predictors: （Constant）, 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元 ）。房地產(chǎn)投資額 （億元 ），固投房屋 竣工面積 （萬m2） ,全國居民消費水平 （元）。b Dependent Variable: 房屋銷售均價 （元/m 2）。3. 變量顯著性檢驗 （t檢驗）如表4所示， t （15） 0.3 =1.0741.087

16、 ，能夠通過檢驗。表 4Coefficients （a）ModelUnstandardizedCoeffcientsStandardizedCoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)773.365711.7311.0870.303全國居民消費水平（元）0.4040.6270.8780.6450.534房地產(chǎn)投資額（億元）-0.0090.115-0.066-0.0810.937固投房屋竣工面積（萬 m2 ）-0.0020.008-0.135-0.3190.757國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0.0040.0290.3120.1450.888a Dependent V

17、ariable: 房屋銷售均價 （元/m 2）（三）初步回歸模型分析 但是，從表 4 中可以分析出，國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額與全國房屋銷售均價皆負相關(guān)。在經(jīng)濟意義上存在不合理性， 進一步分析，從SPSS輸出的數(shù)據(jù) （表5）可以看出，國內(nèi)生產(chǎn)總值與全國居民消費水平的相關(guān)性很高，這就存在多重共線性，需要對初步回 歸方程進行修正。表 5Correlations房屋銷售均價（元 /m 2 ）全國居民消費水平（元）房地產(chǎn)投資額（億元）固投房屋竣工面積（萬 m 2 ）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）房屋銷售均價（元1.0000.9850.9150.9720.978/m 2 )全國居民消費水平0.9851.0000.

18、9180.9900.989（元）Pearo房地產(chǎn)投n資額（億0.9150.9181.0000.8900.966Corrlation元）固投房屋竣工面積0.9720.9900.8901.0000.973（萬 m 2 ）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億0.9780.9890.9660.9731.000元）四、修正回歸模型（一）回歸模型的修正居民消費水平是指按人口平均計算的居民消費額，其計算公式是報告期國內(nèi)生產(chǎn)總值中的居民消費總額與報告期年平均人數(shù)的比值，考慮到居民消費水平，是按國內(nèi)生產(chǎn)總值口徑計算的，并且與房屋購置有更直接的經(jīng)濟關(guān)系，在修正模型時，保留居民消 費水平，去掉國民生產(chǎn)總值，采用 SPSS分析結(jié)果如表

19、6、表7、表 8所示。（二）修正回歸模型的檢驗1. 擬合優(yōu)度檢驗從表6可以看出，其相關(guān)系數(shù) R為0.986, 測定系數(shù) R2= 0.972, 說明其擬和優(yōu)度較好表 6Model SummaryModelRR SquareAdjustedR SquareStd. Error of theEstimate10.986(a)0.9720.964120.59394a Predictors: （Constant）, 房地產(chǎn)投資額 （億元），固投房屋竣工面積 （萬m2） ,全國 居民消費水平 （元）2. 方程顯著性檢驗 （F檢驗）如表7所示, F（4, 10 ）0.001 =5.99126.024, 更好

20、的通過了方程顯著性檢驗。表7ANOVA（b）ModelSum of SquaredfMean SquareFSig.1Regression5498275.85931832758.620126.0240.000(a)Rsidual159971.8741114542.898Total5658247.73311a Predictors: （Constant）, 房地產(chǎn)投資額 （億元），固投房屋竣工面積 （萬m2） ,全國居民消費水平 （元）b Dependent Variable: 房屋銷售均價 （元/m 2）3、變量顯著性檢驗 （t 檢驗）如表8所示， t （15） 0.3 =1.074 1.16

21、6 ，仍能夠通過檢驗表 8Coefficients (a)ModelUnstandardizedCoeffcientsStandardizedCoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)734.809630.0621.1660.268全國居民消費水平（元）0.4890.2071.0552.3670.037房地產(chǎn)投資額（億元）0.0070.0190.0510.3720.717固投房屋竣工面積（萬 m 2 ）0.0020.007-0.117-0.3030.768a Dependent Variable: 房屋銷售均價 （元/m 2）（三）修正回歸模型分析全國房

22、屋銷售均價與房地產(chǎn)投資額、全國居民消費水平正相關(guān)，與全社會固定資產(chǎn) 房屋竣工負相關(guān)， 較好地體現(xiàn)了實際的經(jīng)濟意義， 并且較好地通過了相關(guān)的檢驗。 可見， 本文所修正的多元線性回歸方程各個方面表現(xiàn)良好，即最終建立的三元線性回歸模型 為:Y=734.809+0.489X 1+0.007X 2 -0.002X 3五、所建多元線性回歸模型的意義 綜上所述，該方程可以用來分析我國房屋銷售均價的變動趨勢。 在給出未來時期全 社會固定資產(chǎn)房屋竣工面積、房地產(chǎn)投資額、全國居民消費水平估計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，依 據(jù)該公式計算：房地產(chǎn)價格的預(yù)測值，可大體觀測房地產(chǎn)價格的波動情況，為政府宏觀 調(diào)控部門、房地產(chǎn)相關(guān)管理部門

23、、房地產(chǎn)從業(yè)人士以及有房地產(chǎn)消費需求的居民提供分 析依據(jù)。有利于各方主體進行理性決策、采取有效措施，以規(guī)避風(fēng)險、提高收益、推進 我國房地產(chǎn)市場的改革和規(guī)范化進程，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。六、對今后房地產(chǎn)價格走勢的初步判斷在可預(yù)見的未來期間內(nèi) , 供應(yīng)偏緊、價格上漲仍將是房地產(chǎn)市場的主要矛盾。供給 方面 , 未來房地產(chǎn)供應(yīng)不足的矛盾將相當(dāng)突出。盡管資金、勞動力、建材等房地產(chǎn)供給 構(gòu)成要素供應(yīng)寬裕 , 但作為最重要的要素 , 土地供應(yīng)緊張將成為難以突破的瓶頸。房地 產(chǎn)開發(fā)土地來源無非是舊城區(qū)改造、企事業(yè)單位通過土地置換外遷、郊區(qū)閑置土地開發(fā) 和占用耕地。伴隨國內(nèi)經(jīng)濟的快速增長 , 可

24、以預(yù)見居民收入仍將保持快速上升勢頭 , 居 民的購房能力將不斷增強。工業(yè)化、城市化的推進必然迎來城市人口的快速膨脹和第三 產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展 , 不可避免地對未來城市房地產(chǎn)的供應(yīng)帶來壓力。從目前市場表現(xiàn)看 , 近年來房地產(chǎn)已經(jīng)存在“超買”現(xiàn)象 , 供需矛盾的存在必然使這一現(xiàn)象愈演愈烈 , 從而 推動房地產(chǎn)價格的進一步上揚。為應(yīng)對土地緊張問題 , 開發(fā)商將著重開發(fā)高層和小高層 建筑 , 以提高容積率的方法來稀釋土地成本 , 緩解商品房過快上漲壓力 , 但這同時會提 高施工成本 , 因此可以預(yù)見 , 今后商品房格上漲不可避免。七、對策建議（一） 轉(zhuǎn)變政府職能 , 提高對房地產(chǎn)市場的管理水平 政府及其各部門要按照經(jīng)濟規(guī)律辦事 , 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)建公平競爭、良性發(fā)展 的市場環(huán)境。加強房地產(chǎn)投資、管理、服務(wù)領(lǐng)域有關(guān)規(guī)則和政策的研究 , 提高政策的透 明度 ; 加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計 , 為房地產(chǎn)市場管理提供可靠的信息 ; 在全