物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討

1、1 / 10物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討 物業(yè)管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)及其對(duì)策的探討 物業(yè)管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)及其對(duì)策的探討提要：由于智能 建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范不齊全，管理制度尚未建立，因而在建 設(shè)過程中出現(xiàn)不少問題，有相當(dāng)數(shù)量的工程中的智能化設(shè)備 因種種原因不能正常工作 源自物管學(xué)堂物業(yè)管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)及其對(duì)策的探討 物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重 要組成部分，在國際上已十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，我國 從第一家物業(yè)管理公司成立起，至今已有十年以上的時(shí)間。 物業(yè)管理業(yè)已成為市場化、企業(yè)化經(jīng)營和社會(huì)化、專業(yè)化管 理的一個(gè)新型的服務(wù)業(yè)。 21 世紀(jì)物業(yè)管理是如何模樣， 將會(huì) 從根本上改變我們

2、的物業(yè)管理觀念、物業(yè)管理動(dòng)作方式，以 及物業(yè)管理這一產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。從當(dāng)前的現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)發(fā)展 的趨勢(shì)看， 21 世紀(jì)的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物，它 將從根本上突破 20 世紀(jì)建筑的局限，從而將會(huì)徹底改變?nèi)?類的生活方式與管理模式。因此，物業(yè)管理在 21 世紀(jì)將向 高科技與高智能化方向發(fā)展，物業(yè)管理人員必須要有充分的 心理準(zhǔn)備、素質(zhì)準(zhǔn)備、知識(shí)準(zhǔn)備，迎接即將來臨的挑戰(zhàn)。90 年代初期， 我們討論智能建筑的主題是智能建筑究竟 如何定義與要不要建智能建筑。今天，在積累了多年的教訓(xùn) 和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)該講的是如何規(guī)范智能建筑建設(shè)的物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討2 / 10動(dòng)作方式與如何管理智能

3、建筑設(shè)備系統(tǒng)，使之發(fā)揮應(yīng)有的作 用。因?yàn)椋?智能建筑的物業(yè)管理， 它的基礎(chǔ)是物業(yè)的智能化， 從這個(gè)意義上說，智能建筑的物業(yè)管理是物業(yè)智能化發(fā)展的 必然要求與結(jié)果，具有管理智能化物業(yè)的公司要有智能化的 物業(yè)作為它的物質(zhì)依托。一、智能建筑物業(yè)管理的特點(diǎn)探討 智能建筑是指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通 信技術(shù)、多媒體技術(shù)和現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過對(duì)機(jī)電設(shè) 備的自動(dòng)控制，對(duì)信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及 安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，投資回報(bào)合理，適合當(dāng)今信 息技術(shù)高速發(fā)展的需求特點(diǎn)的現(xiàn)代化建筑。智能建筑的物業(yè) 管理不但包括傳統(tǒng)的物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容，還應(yīng)包括對(duì)智 能化設(shè)備系統(tǒng)的操作、維護(hù)和

4、功能提升，使其物業(yè)真正起到 保值、增值的作用。智能建筑對(duì)物業(yè)管理提出的人員素質(zhì)要 求與傳統(tǒng)物業(yè)管理的人員素質(zhì)要求有相當(dāng)?shù)牟煌?，這是因?yàn)?智能建筑集合了高新技術(shù)的設(shè)備配置，它所需要的人力資源 是以知識(shí)型為主體，是一種保證實(shí)現(xiàn)知識(shí)型管理的具有特點(diǎn) 鮮明的管理結(jié)構(gòu)。傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容是基礎(chǔ)，而智能 建筑物業(yè)管理的內(nèi)容是在傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上 的提升， 更需要體現(xiàn)出管理科學(xué)規(guī)范、 服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點(diǎn) 我們是否可比喻傳統(tǒng)物業(yè)管理的特點(diǎn)要體現(xiàn)具有老黃牛那 種默默無聞、勤勤懇懇的精神，讓主人的播種能期望得到秋 物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討3 / 10收；而智能建筑的物業(yè)管理像是對(duì)聯(lián)合播種機(jī)的

5、操作，以智 慧的投入得到事半功倍的收獲，要求主人的決策行為是智慧 的，要以結(jié)果的形式來充分表現(xiàn)出通過知識(shí)管理促進(jìn)服務(wù)優(yōu) 質(zhì)高效的特點(diǎn)。智能建筑本身是一個(gè)不斷發(fā)展完善的高新技術(shù)的結(jié)果。 近 20 年里，智能建筑的發(fā)展速度是迅速的，高新技術(shù)不斷 推出、應(yīng)用，智能控制水平越來越高。據(jù)有關(guān)部門的初步調(diào) 查統(tǒng)計(jì)，我國已建與在建的樓宇中，帶有“智能建筑”色彩 的約有數(shù)千幢，上海地區(qū)約有 400 幢，這些工程在智能化設(shè) 備上的費(fèi)用一般占總投資的 48%。從智能建筑物用戶分布的 行業(yè)來看，目前主要用于金融業(yè)、行政機(jī)構(gòu)、商業(yè)、公共建 筑（醫(yī)院、圖書館、博物館、體育場館等） 、高級(jí)住宅、交 通樞紐等。由此可見，

6、智能建筑的建設(shè)規(guī)模是相當(dāng)驚人的。 所以說， 智能建筑在不斷發(fā)展完善，對(duì)智能建筑的物業(yè)管理更需發(fā)展 和完善，更需對(duì)智能建筑的物業(yè)管理隊(duì)伍進(jìn)行全面的人員素 質(zhì)、技能的提高、推進(jìn)管理標(biāo)準(zhǔn)的建立和規(guī)范的速度，以贏 得和縮短與智能建筑發(fā)展迅猛而形成的建設(shè)與管理的時(shí)間 差。建設(shè)智能建筑的目的是運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù)把有限的資源 和有限的建筑空間進(jìn)行綜合開發(fā)利用，為人們提供舒適、安 全、便捷的工作與生活環(huán)境， 并且有效地節(jié)省建筑運(yùn)行費(fèi)用， 保護(hù)環(huán)境和降低資源消耗。正因?yàn)橹悄芙ㄖ乾F(xiàn)代多種先進(jìn) 物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討4 / 10技術(shù)的綜合應(yīng)用，其建設(shè)工作涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，建設(shè)過程 是一個(gè)大系統(tǒng)的綜合過程，

7、所以，物業(yè)管理要做好前期的交 接過程顯得尤為重要，包括人力資源。針對(duì)智能建筑含有的 高新技術(shù)所需的特點(diǎn)進(jìn)行合理配置而賦予的重要性，通常我 們?cè)趥鹘y(tǒng)的物業(yè)管理實(shí)施中，對(duì)人力資源的特需性就不那么 苛求。二、智能建筑在建設(shè)及物業(yè)管理中遇到的難點(diǎn)我國建設(shè) 智能建筑，應(yīng)該說至今也不過十年左右的時(shí)間。由于智能建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范不齊全，管理制度尚未建 立，因而在建設(shè)過程中出現(xiàn)不少問題，有相當(dāng)數(shù)量的工程中 的智能化設(shè)備因種種原因不能正常工作，上億元的項(xiàng)目無法 竣工，導(dǎo)致工期延誤，投資浪費(fèi)，有的建筑物雖然已投入使 用，但智能化設(shè)備名存實(shí)亡。通過對(duì)已建成與正建的智能建 筑項(xiàng)目的調(diào)查與分析，目前智能建筑在建設(shè)以物業(yè)

8、管理中主 要存在 5 個(gè)問題。1設(shè)計(jì)質(zhì)量低許多建設(shè)單位對(duì)智能建筑的期望過高， 都號(hào)稱要“跨世紀(jì)” 、“世界一流” 、“十五年不落后” ，提出 大大超過建筑物功能與規(guī)模實(shí)際的智能化要求。加之有些設(shè) 計(jì)人員因不熟悉智能化設(shè)備的技術(shù)與智能建筑設(shè)計(jì)方法，而 不能完備地完成智能建筑的設(shè)計(jì)，所謂竣工的智能化系統(tǒng)出 現(xiàn)集成性差，監(jiān)控點(diǎn)配置不合理，控制精度低等一系列智能 系統(tǒng)應(yīng)用效果差的突出問題，致使物業(yè)管理遇到無法適從的難點(diǎn)。物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討5 / 102施工規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不全智能建筑中的系統(tǒng)、系統(tǒng)、 系統(tǒng)、系統(tǒng)等都與計(jì)算機(jī)、通信等新技術(shù)有關(guān)，由于這些技 術(shù)的發(fā)展很快，有關(guān)的設(shè)備與系統(tǒng)的規(guī)范

9、和標(biāo)準(zhǔn)在國內(nèi)外都 尚不齊全，不少工程的智能化設(shè)備是在無測(cè)試、無規(guī)范、無 標(biāo)準(zhǔn)的情況下驗(yàn)收的，一些工程“竣工”后智能化設(shè)備不能 正常工作，便是十分自然的事情。然而，作為今后操作、維 護(hù)、使用的物業(yè)管理公司便成了使用狀況不良、維護(hù)精力牽 扯過大的受害者。3系統(tǒng)集成商的技術(shù)水平與職業(yè)道德良莠不齊智能建 筑中的智能化系統(tǒng)，目前主要還是采用進(jìn)口設(shè)備，應(yīng)該說大 部分進(jìn)口設(shè)備的技術(shù)與質(zhì)量的水平是高的，在國外運(yùn)行的業(yè) 績也是好的， 但是，同樣的設(shè)備安裝到國內(nèi)卻不能正常工作。 例如，系統(tǒng)要是按設(shè)計(jì)或定貨時(shí)的監(jiān)控點(diǎn)數(shù)的80%以上在正常運(yùn)行為合格的話，那么目前在上海屬合格的系統(tǒng)不足六 成。又如綜合布線系統(tǒng)的五類（

10、100）施工安裝后的數(shù)據(jù)傳 輸速率只能達(dá)到三類（ 10）的標(biāo)準(zhǔn)。上海技術(shù)監(jiān)督局與浦東 新區(qū)城建局在 1996 年對(duì) 10 幢自稱智能大樓布線系統(tǒng)測(cè)試結(jié) 果表明，較好的僅占 20%。系統(tǒng)集成商所遺留給物業(yè)管理公 司的問題，有的可能是致命的，管理公司承承受過程中已完 全受到硬件技術(shù)的更新費(fèi)用和軟件技術(shù)的提供渠道的雙重 限制。4重建設(shè)輕管理大多數(shù)業(yè)主對(duì)智能建筑的物業(yè)管理意 識(shí)落后，有的根本不清楚智能建筑與物業(yè)管理兩者間所存在 物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討6 / 10的共性問題，即物業(yè)的高新技術(shù)含量高，所要求的同樣是高 含量的知識(shí)型管理。有的業(yè)主自身對(duì)智能建筑的含義模糊， 只認(rèn)為對(duì)建筑物配置了一些

11、單位獨(dú)立的自動(dòng)化設(shè)備就算是 智能建筑了，故對(duì)選擇物業(yè)管理公司時(shí)無法提供具體的管理 目標(biāo)，也無法在今后的管理中評(píng)定物業(yè)管理公司管理智能建 筑的實(shí)際水平。有的業(yè)主還站在短期純商業(yè)行為的平臺(tái)上， 建立智能化系統(tǒng)只是為了租售的需要，尤其是智能化設(shè)備通 常每年需要占設(shè)備投資總額的 13%的維修保養(yǎng)不能落實(shí)，不 能認(rèn)真對(duì)待管理公司如何使用這些設(shè)備系統(tǒng)發(fā)揮其應(yīng)用的 功能，確實(shí)為提高管理服務(wù)質(zhì)量，降低能源消耗，減少運(yùn)行 成本起到積極的作用。這種重建設(shè)輕管理的不良運(yùn)作，很難 使智能建筑的物業(yè)管理走上良性發(fā)展的軌道，其結(jié)果是智能 建筑的物業(yè)管理在無標(biāo)準(zhǔn)、無規(guī)范的無競爭市場中畸形發(fā) 展，使一些沒有管理過智能建筑，甚

12、至不具備管理智能建筑 所必需的技術(shù)力量的公司有機(jī)可乘，以傳統(tǒng)管理模式為主導(dǎo) 就組成隊(duì)伍來管理，最終使智能化系統(tǒng)不能真正發(fā)揮作用， 無法在管理中提升智能化系統(tǒng)的功能，隨著時(shí)間的流逝，發(fā) 展商花大量資金投入的智能化系統(tǒng)成為展品，變得名存實(shí) 亡。5專業(yè)技術(shù)人員配置物業(yè)管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)及其對(duì)策的探討提要：由于 智能建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范不齊全，管理制度尚未建立，因而 在建設(shè)過程中出現(xiàn)不少問題，有相當(dāng)數(shù)量的工程中的智能化 物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討7 / 10設(shè)備因種種原因不能正常工作源自物管學(xué)堂 欠缺，管理隊(duì)伍的整體技能不高物業(yè)管理人員的技術(shù)水平 低，管理不善，造成設(shè)備故障率高，從目前管理智能建筑的

13、 現(xiàn)狀分析，確是突出的問題。因?yàn)橹悄芙ㄖ奈飿I(yè)管理，強(qiáng) 調(diào)的是在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容基礎(chǔ)上的提升，是以知識(shí) 管理為主導(dǎo)的先進(jìn)管理體系。由于物業(yè)管理是一個(gè)薄利甚至 微利企業(yè)，多數(shù)業(yè)主還不易接受智能建筑的物業(yè)管理是知識(shí) 管理的體現(xiàn)這一觀念，堅(jiān)持智能建筑的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的物 業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容無根本上的區(qū)別這一不正確的斷論，以致 物業(yè)公司的運(yùn)行成本合理支出受到影響，不得不在人力資源 的配置上動(dòng)手術(shù)，把減少專業(yè)工程技術(shù)人員的配置人數(shù)和降 低管理人員的知識(shí)層次來彌補(bǔ)開支上的不足，便令整個(gè)管理 體系不能適應(yīng)全面有效地管理具有高新技術(shù)含量的智能建 筑。人力資源上的配置不合理造成了管理層次斷層，專業(yè)技 術(shù)人員

14、欠缺，最終使智能化系統(tǒng)不能有效地正常工作，從而 也就無法談及智能建筑給投資者帶來的好處。三、政府參與和指導(dǎo)是規(guī)范智能建筑物業(yè)管理的關(guān)鍵智 能建筑物業(yè)管理中所遇到的實(shí)際問題，在一定程度上阻礙了 物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。當(dāng)然，這些問題的出現(xiàn)有多方面 的原因，既有來自建設(shè)中所存在的隱患，也有來自物業(yè)公司 自身和物業(yè)管理真正走上市場化、經(jīng)營化、專業(yè)化的軌道， 物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討8 / 10政府的參與和指導(dǎo)是至關(guān)重要的。政府要加大管理力度，從 智能建筑的建設(shè)、驗(yàn)收抓起，確實(shí)提供一個(gè)名副其實(shí)的智能 化物業(yè)作為物業(yè)管理的物質(zhì)依托。在智能建筑工程建設(shè)中，迫切需要的是完整的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī) 范，尤其是設(shè)備

15、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)以及智能化系統(tǒng)施工的規(guī)范與智 能化系統(tǒng)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。從智能建筑工程中通常參照國內(nèi)外標(biāo) 準(zhǔn)與示范來看，有些規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容起著補(bǔ)充的作用，有 些反映了近年來的科學(xué)技術(shù)新成果，但有不少還是 80 年代 制訂的，內(nèi)容陳舊落后，由于智能化系統(tǒng)涉及自動(dòng)控制、通 信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、衛(wèi)星通信等高新技術(shù)領(lǐng)域，技 術(shù)覆蓋面廣， 涉及的行業(yè)多， 在工程建設(shè)中， 業(yè)主、 設(shè)計(jì)師、 承包商、供應(yīng)商在工程實(shí)施中自然感到缺乏統(tǒng)一的語言進(jìn)行 交流，無法從一大堆標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范中正確地選用有效指導(dǎo)建設(shè) 行為的法規(guī)。因此，建議政府主管部門應(yīng)根據(jù)智能建筑的特 點(diǎn)，系統(tǒng)地整理、修改及補(bǔ)充現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)與法規(guī)，使之有效 地規(guī)范

16、智能建筑的設(shè)計(jì)、智能化系統(tǒng)的功能定位和驗(yàn)收等階 段的運(yùn)作。智能建筑的工程建設(shè)如能按照合理的程序與規(guī)范 化的方式進(jìn)行運(yùn)作，可以有效地控制工程的建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度 與投資，并便利建成后的建筑智能化系統(tǒng)得到充分有效地應(yīng) 用，反之則可能花費(fèi)巨資而收效甚微。由此可見，要規(guī)范智 能建筑建設(shè)的市場和建設(shè)質(zhì)量，政府的參與是必要的。同樣，智能建筑的物業(yè)管理市場也存在不規(guī)范運(yùn)作的問 物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討9 / 10題。從物業(yè)管理公司自身來分析，突出的問題是停留在收支 平衡測(cè)算表上做，有的公司由于管理智能建筑的經(jīng)驗(yàn)不足， 往往發(fā)生減員、一員多崗以及延長智能化系統(tǒng)的維護(hù)周期等 措施來填補(bǔ)空洞。智能建筑的物業(yè)管

17、理是較居住小區(qū)物業(yè)的管理收入要 高，但是，它的支出相對(duì)也高。尤其在目前整個(gè)租售市場全 面滑坡的形勢(shì)下，管理智能建筑的物業(yè)公司將面臨更為嚴(yán)峻 的考驗(yàn)。如何使公司的經(jīng)濟(jì)利益不受影響或少受影響，物業(yè) 公司只有自身挖潛力，對(duì)于物業(yè)公司來說，此時(shí)此刻最能體 現(xiàn)出自身的管理水平和管理技能，充分顯示出知識(shí)管理的實(shí) 質(zhì)內(nèi)涵。久事復(fù)興大廈是一幢 60000 平方米的綜合性涉外商 辦樓宇，1998年 5月由上海市建委科技委和盧灣區(qū)政府聯(lián)合 對(duì)久事復(fù)興大廈進(jìn)行智能建筑評(píng)估，最終獲得甲級(jí)智能大樓 的稱號(hào)。久事復(fù)興大廈建成較早，就設(shè)備的先進(jìn)性而言，在 當(dāng)今并不屬于頂尖水平，但久事復(fù)興大廈在管理中針對(duì)智能 建筑的管理特點(diǎn)

18、制訂了詳全的制度，人員配置的層次合理， 確保了智能化系統(tǒng)的良好開通。物業(yè)管理費(fèi)從1996 年 30 元/平方米一路下調(diào)到現(xiàn)在的 26 元/平方米，輔樓 25 元/ 平方 米，還免租戶自來水、電費(fèi)的現(xiàn)實(shí)下，物業(yè)公司的對(duì)策是提 出了向智能化系統(tǒng)要補(bǔ)貼的目標(biāo)。接管一年后，對(duì)系統(tǒng)、通 信系統(tǒng)進(jìn)行了功能提升，積極發(fā)揮技術(shù)力量的優(yōu)勢(shì)，花少量 的投資就獲得了每年幾十萬元的回報(bào)。既保持了優(yōu)質(zhì)高效的 物業(yè)管理的特點(diǎn)難點(diǎn)及其對(duì)策的探討10 / 10服務(wù)質(zhì)量，又為企業(yè)的經(jīng)營收入受到影響的部分得到了寬裕 的補(bǔ)充?？梢哉f，在智能建筑的物業(yè)管理市場尚未健全的形 勢(shì)下，物業(yè)公司要想獲得對(duì)智能建筑的物業(yè)管理份額，塑造 自身的良好形象是最好的對(duì)策，其內(nèi)涵包括良好的人力資源 和