房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件

1、房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件20112011年年5 5月月房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件目錄目錄營業(yè)稅問題營業(yè)稅問題土地增值稅問題土地增值稅問題企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題其他問題其他問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件營業(yè)稅問題營業(yè)稅問題u 房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及哪幾個營業(yè)稅稅目？u 哪些情況屬于視同銷售需要繳納營業(yè)稅？u 代收費用什么情況下不作為價外費用，不需要繳納營業(yè)稅？u 房地產(chǎn)企業(yè)收取的住房專項維修基金是否需要繳納營業(yè)稅？u 折扣售房的折扣額需要計繳營業(yè)稅嗎？u 預收的售房款何時計繳營業(yè)稅？u 退還客戶的購房款可否從當期營業(yè)額中減除？u 以房地

2、產(chǎn)（包括開發(fā)產(chǎn)品）對外投資要繳納營業(yè)稅嗎？u 合作建房如何計繳營業(yè)稅？u 以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償時營業(yè)稅如何處理？u 取得拆遷補償是否計繳營業(yè)稅？u 預收的租金何時計繳營業(yè)稅？u 遲收的租金何時計繳營業(yè)稅？u 銷售、出租不動產(chǎn)應在何地繳納營業(yè)稅？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 哪些情況下需要繳納土地增值稅（征稅范圍）？u 無償贈與房地產(chǎn)是否需要繳納土地增值稅？u 轉讓股權是否需要繳納土地增值稅？u 轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施是否需要繳納土地增值稅？u 計算土地增值稅的扣除項目有哪些？u 地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用在計征土地增值稅時如何處理？u 轉讓房地產(chǎn)取

3、得的貨幣為外幣的，在計算土地增值稅時如何折合人民幣？u 土地增值稅的稅率是多少？u 怎樣速算土地增值稅稅額？u 土地增值稅主要有哪些優(yōu)惠政策？u 土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間、納稅申報時間、納稅期限是怎樣規(guī)定的？u 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報與一般企業(yè)土地增值稅納稅申報有何不同？u 開發(fā)房地產(chǎn)項目需要到稅務機關辦理項目登記、備案嗎？什么時候登記、備案？登記、備案時需要提供什么資料？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間如何確定？u 預繳土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？u 土地增值稅的預征（繳）率是多少？u 如何計算土地增值稅的預繳稅額？u 預繳土

4、地增值稅如何申報？u 未按規(guī)定預繳土地增值稅是否加收滯納金？u 如何確定土地增值稅的清算單位？u 哪些情況下房地產(chǎn)企業(yè)應當進行土地增值稅清算？u 哪些情況下稅務機關可以要求房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算？u 房地產(chǎn)企業(yè)何時需要到稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)？u 土地增值稅清算時收入如何確定？u 土地增值稅清算時哪些情況屬于視同銷售行為？u 對自用或出租的開發(fā)產(chǎn)品是否征收土地增值稅？u 土地增值稅清算時對扣除項目需要提供什么憑證？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 土地增值稅清算時對公共配套設施如何處理？u 土地增值稅清算時對裝修費如何處理？u 土地增值稅清算時對預提費用可否扣

5、除？u 土地增值稅清算時，對多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，如何計算清算項目的扣除金額？u 土地增值稅清算時房地產(chǎn)開發(fā)費用如何扣除？u 土地增值稅清算時，對扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金如何處理？國稅函2010220號u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在土地增值稅清算時可以扣除嗎？國稅函2010220號u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的在土地增值稅清算時如何扣除？u 拆遷補償在土地增值稅上如何處理？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件土地增值稅問題土地增值稅問題u 土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅是否加收滯納金？u 清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓時如何計算土地增值稅？u 以

6、不動產(chǎn)對外投資是否要繳納土地增值稅？u 土地增值稅計算案例房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題u 確認開發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么？u 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得預收款的所得稅如何處理？u 房地產(chǎn)企業(yè)預計計稅毛利率如何確定？u 開發(fā)產(chǎn)品預租款何時確認收入實現(xiàn)？u 開發(fā)產(chǎn)品完工銷售收入包括哪些內(nèi)容？u 開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，是否應確認為銷售收入？u 開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應在何時確認為銷售收入的實現(xiàn)？收入的金額如何確定？u 哪些情況下須對開發(fā)產(chǎn)品視同銷售計繳所得稅？視同銷售的收入如何確認？u 租賃收入在何

7、時確認？u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費用區(qū)分為哪幾類？ u 什么是計稅成本？ u 什么是成本對象？u 確定成本對象的原則是什么？u 確定成本對象需要向主管稅務機關備案嗎？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題u 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括哪些內(nèi)容？ u 開發(fā)企業(yè)計稅成本如何核算？u 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，如何分配至各成本對象？u “以地換房”方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？u 以接受投資的方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？u 預提費用可以作為計稅成本嗎？u 企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理？u 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的

8、如何處理？u 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本如何計算？u 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，所得稅上如何處理？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件企業(yè)所得稅問題企業(yè)所得稅問題u 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，如何扣除？u 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，在所得稅上如何處理？u 企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）在所得稅上如何處理？u 企業(yè)因國家無償收回

9、土地使用權而形成的損失，可以在所得稅稅前扣除嗎？u 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，可以稅前扣除折舊費用嗎？u 合作建房分配開發(fā)產(chǎn)品的，所得稅上如何處理？u 合作建房分配利潤的，所得稅上如何處理？u 以地換房的，出地方所得稅如何處理？u 房地產(chǎn)企業(yè)廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數(shù)如何掌握？u 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損的，如何辦理退稅？u 對房地產(chǎn)企業(yè)何時可以核定征收企業(yè)所得稅？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件其他稅務問題其他稅務問題u 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在什么情況下需要繳納房產(chǎn)稅？u 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，房

10、產(chǎn)原值是否包含地價（為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等）？u 宗地容積率低于0.5的，如何確定計入房產(chǎn)原值的地價？u 對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅？u 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，何時開始繳納土地使用稅？u 已出售的開發(fā)產(chǎn)品何時停止繳納土地使用稅？u 以協(xié)議方式受讓土地使用權的，其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費？u 以競價方式出讓的，契稅計稅依據(jù)是否包括市政建設配套費以及各種補償費用？u 因減免土地出讓金而承受國有土地使用權的，是否亦減免契稅？u 期房購買者退房時已經(jīng)繳納的契稅是否可以退還？u 購買已裝修的房屋，裝修費用是否包括在契稅計稅價格內(nèi)？房地產(chǎn)稅務培訓提綱課件其他稅務問題其他稅務問題u 企業(yè)合并時，合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，是否要繳納契稅？u 企業(yè)分立時，派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，是否繳納契稅？u 土地使用權出讓合同、轉讓合同是否要繳納印花稅？u 商品房銷售合同應按何種稅目繳納印花稅？u 對個人銷售或購買住房，印花稅有何優(yōu)惠？u 房地產(chǎn)企業(yè)與貸款公司的借款合