流程管理房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程

1、流程管理）房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程壹、開發(fā)合同。辦事依據(jù)： 工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范 、城市房地產(chǎn)開發(fā)運營管理條例 、山 東省城市房地產(chǎn)開發(fā)運營管理條例。時間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。提交： 1、可行性研究方案 ;2、資質(zhì)證明文件 ;3、房地產(chǎn)開發(fā)項目審批書 ;4、土地 手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認書） ;5、經(jīng)規(guī)劃部門認定規(guī)劃平面圖、 定位圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業(yè)管理合同 （協(xié)議）;7、關(guān)聯(lián)規(guī)費繳納證明 8、 項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項目手冊。二、開發(fā)運營許可證辦事依據(jù)： 工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范 、城市房地產(chǎn)開發(fā)運營管理條例 、山 東省城市房地產(chǎn)開發(fā)

2、運營管理條例。時間：取得開發(fā)合同后。由房管分局審批后報市局辦理。三、單體工程審查 辦事依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)運營管理條理、山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)運營管理 條理。時間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃 許可證前。提交： 1 、當(dāng)年計委計劃批文 ;2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的） ;3、 建施計劃書及投資計劃書 ;4 、開發(fā)合同、開發(fā)運營許可證。 發(fā)放：單體工程審查表。四、預(yù)售許可證辦事依據(jù)：城市房地產(chǎn)開發(fā)運營管理條理 、城市商品房預(yù)售管理辦法 山 東省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法。 時間：單體工程建設(shè)投資達到四分之壹，已取得施工許可證。 提交： 1、營

3、業(yè)執(zhí)照： 2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)運營許可證； 3、土地使用 權(quán)證或合法用地文件； 4 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 5、開工許可證； 6、單體工程 審查表； 7、施工合同； 8、工程施工進度計劃； 9 工程建設(shè)投資 25%之上證明材 料； 10 、商品房預(yù)售方案； 11 、備案回執(zhí)單； 12 、平面圖、樓房表； 13、商品 房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議； 14 、商品房住宅質(zhì)量保證書、使用說明書。 發(fā)放：預(yù)售許可證。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。 辦事依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法、山東省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)和交 付使用管理辦法。 時間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收且合格后、房屋初始

4、登記使用前。提交： 1、開發(fā)項目綜合驗收申請； 2、開發(fā)項目竣工圖紙； 3、單體工程審查表； 4 、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收合格方案； 5 、物業(yè)管理落實情況方案。 發(fā)放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。六、房屋初始登記 時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。 提交： 1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件； 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、建設(shè) 工程開工證明； 4、建設(shè)工程竣工驗收證明； 5 、幢層戶平面圖； 6、房屋初始登 記申請表； 7、聊城市房屋調(diào)查表； 8 、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件 發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。七、轉(zhuǎn)移登記時間：辦完大證，購房合同需備案后。提交證件： 1.

5、身份證復(fù)印件， 2.購房合同， 3.聊城市房屋調(diào)查表， 4.購房發(fā)票， 5.契稅發(fā)票， 6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書， 7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書， 8.測繪發(fā) 票， 9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)辦理（非常詳細項目收費標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門前置條件1. 土地取得1.1 征地報批所需文件1.1.1 土地現(xiàn)狀利用圖市、園區(qū)規(guī)建局審核開發(fā)：到市規(guī)劃局查閱1.1.2 總體規(guī)劃圖市、園區(qū)規(guī)劃局總工辦1.1.3 用地紅線圖市、園區(qū)規(guī)劃局研發(fā)部明確用地范圍1.1.4 建設(shè)用地土地利用總體規(guī)劃審核表市、園區(qū)土地處由園區(qū)土地處填寫1.2 土地使用證的辦理1.2.1 規(guī)劃選址意見書（控規(guī)）市、園區(qū)規(guī)

6、劃局研發(fā)部確定用地性質(zhì)1.2.2 規(guī)劃條件（用地范圍）市、園區(qū)規(guī)劃局研發(fā)部明確用地范圍1.2.3 土地使用可行性研究方案咨詢單位運營、總工辦、預(yù)算提供材料1.2.3 協(xié)助規(guī)劃區(qū)域內(nèi)企業(yè)土地掛牌動遷部 關(guān)聯(lián)企業(yè)1.2.3.1 企業(yè)動遷摸底動遷部 關(guān)聯(lián)企業(yè)1.2.3.2 企業(yè)搬遷補償談判、達成搬遷協(xié)議動遷部 關(guān)聯(lián)企業(yè) 園區(qū)搬遷補償洽談1.2.3.3 企業(yè)提交土地轉(zhuǎn)讓申請動遷部 關(guān)聯(lián)企業(yè) 園區(qū)1.2.3.4 企業(yè)提交土地?zé)o經(jīng)濟糾紛承諾書動遷部 關(guān)聯(lián)企業(yè) 園區(qū)1.2.4 規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)開發(fā)部 市規(guī)建局、園區(qū)規(guī)建局規(guī)劃設(shè)計方案1.2.5 土地掛牌評估市土地交易中心、園區(qū)科技發(fā)展局園區(qū)、搬遷企業(yè)、評估公

7、 司1.2.6 辦理摘牌手續(xù)市土地交易中心1.2.7 辦理固定資產(chǎn)投資計劃、基本建設(shè)計劃園區(qū)科技發(fā)展局詳規(guī)批復(fù)、紅線圖、 開發(fā)申請1.2.8 辦理中標(biāo)通知書市土地儲備中心依繳款證明、摘牌前的保證金1.2.9 簽訂開發(fā)履約保證書市土地儲備中心中標(biāo)通知書1.2.10 建設(shè)用地規(guī)劃許可證園區(qū)規(guī)建局依摘牌手續(xù)1.2.11 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同書園區(qū)規(guī)建局依摘牌手續(xù)1.2.12 繳納土地出讓金園區(qū)財政局依摘牌手續(xù)1.2.13 土地出讓契稅的交納園區(qū)財政局（市地籍處）依摘牌手續(xù)1.2.14 國有土地使用權(quán)出讓批復(fù)市土地局、園區(qū)規(guī)建局依摘牌手續(xù)1.2.15 土地指界 國有土地登記園區(qū)規(guī)建局、土地處依摘

8、牌手續(xù)1.2.16 辦理土地使用證1.3 拆遷補償1.3.1 動遷普查1.3.1.1 動遷地塊摸底開發(fā)部土地規(guī)劃設(shè)計條件及用地范圍的確定1.3.1.3 企業(yè)動遷摸底拆遷區(qū)域所于政府1.3.1.4 動遷標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)核實土地局、房產(chǎn)局1.3.2 動遷手續(xù)辦理1.3.2.1 選擇拆遷單位拆遷公司經(jīng)理辦公會，招標(biāo)、投標(biāo)1.3.2.2 簽訂委托拆遷合同拆遷公司董事會1.3.2.3 辦理拆遷許可證開發(fā)部、財務(wù)部 房產(chǎn)局中標(biāo)通知書、規(guī)劃、建設(shè)用地、 土地使用許可證、銀行資金證明1.3.2.4 辦理三停手續(xù)配套處 煤氣、自來水、電業(yè)局1.3.3 居民動遷實施1.3.3.1 編制拆遷方案董事會依據(jù)市拆遷政策及關(guān)聯(lián)

9、規(guī)定1.3.3.2 發(fā)布拆遷公告辦公室 大連日報社1.3.3.3 摸底情況公示拆遷區(qū)域所于政府1.3.3.4 召開居民動遷大會拆遷區(qū)域所于政府1.3.3.5 制定拆遷補償費發(fā)放計劃財務(wù)部1.3.3.6 簽訂拆遷貨幣補償協(xié)議財務(wù)部1.3.3.7 動遷標(biāo)的物拆除拆遷公司1.3.3.8 進行居民回遷安置公證處1.3.4 企業(yè)動遷實施被拆遷單位1.3.4.1 拆遷委托評估市房地產(chǎn)評估所1.3.4.2 拆遷補償費確定董事會依據(jù)市拆遷政策及關(guān)聯(lián)規(guī)定1.3.4.3 簽訂拆遷補償協(xié)議財務(wù)部拆除現(xiàn)場移交工程部1.3.5 動遷管理1.3.5.1 拆遷政策法規(guī)搜集歸檔檔案室1.3.5.2 居民動遷資料歸檔檔案室1.

10、3.5.3 企業(yè)動遷資料歸檔檔案室1.3.5.4 外理企業(yè)居民動遷糾紛法院、執(zhí)法局、派出所1.3.6 拆遷評價1.3.6.1 形成委托拆遷單位評價1.3.6.2 簽訂委托拆遷終止協(xié)議1.4 土地變更用途和超面積補交的地價園區(qū)規(guī)建局、財政局確定最終規(guī)劃用途和 面積2. 勘測設(shè)計工作2.1 勘察測繪和環(huán)評2.1.1 現(xiàn)狀地形測量、基礎(chǔ)配套設(shè)施測繪2.1.1.1 確定紅線圖2.1.1.2 面積確認（根據(jù)坐標(biāo)）2.1.1.3 基礎(chǔ)配套設(shè)施的測定2.1.2 地質(zhì)勘察（初勘）2.1.3 環(huán)境影響評價審批手續(xù)市環(huán)保局2.2 設(shè)計招標(biāo)提供規(guī)劃設(shè)計方案2.2.1 下達設(shè)計任務(wù)書營銷部2.3 規(guī)劃方案設(shè)計2.3.

11、1 設(shè)計方案全圖（見備注）2.3.2 交通影響分析市交警支隊邀請市交警支隊科技規(guī)劃科參加規(guī)劃評審會2.3.3 方案評審2.3.4 方案調(diào)整2.4 詳規(guī)方案批復(fù)市規(guī)劃局、園區(qū)規(guī)建局立項批復(fù)、選址意見書2.5 擴初設(shè)計設(shè)計院2.6 施工圖設(shè)計設(shè)計院2.6.1 建筑施工圖設(shè)計院2.6.2 結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計院2.6.3 給排水施工圖設(shè)計院2.6.4 暖通施工圖設(shè)計院2.6.5 弱電施工圖設(shè)計院、專業(yè)公司2.6.6 強電施工圖2.6.7 消防施工圖設(shè)計院、電業(yè)局2.6.8 人防設(shè)計消防局2.6.9 自來水設(shè)計自來水公司、總工辦有項目規(guī)劃批文、小區(qū)水內(nèi)線設(shè)計圖2.6.10 煤氣設(shè)計煤氣公司、總工辦有項目規(guī)劃

12、批文、小區(qū)建筑設(shè)計圖、房間布局2.7 建筑工程單體施工圖審查園區(qū)規(guī)建局、市建委審圖辦2.8 外網(wǎng)設(shè)計（采暖、雨水、污水、道路）關(guān)聯(lián)單位3. 工程前期工作3.1 建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā)部 園區(qū)規(guī)劃局單體施工圖審批、消防審核3.2 城建綠化審批市城建局、區(qū)城建局規(guī)劃批復(fù)3.3 人防設(shè)計審核、批復(fù)及履約保證手續(xù)總工辦 市人防辦人防建設(shè)立項通知單3.4 消防審核、批復(fù)本內(nèi)閣3.5 政府代收費3.5.1 墻改基金繳納墻改辦規(guī)劃批復(fù)3.5.2 砂石費繳納市水務(wù)局規(guī)劃批復(fù)3.5.3 散裝水泥專項基金繳納市經(jīng)貿(mào)委散裝水泥辦規(guī)劃批復(fù)3.5.4 水土保持費水土保持辦規(guī)劃批復(fù)3.5.5 白蟻防治費房產(chǎn)局白蟻防治辦公

13、室3.5.6 辦理勞動保險繳費手續(xù)質(zhì)量處 市建委統(tǒng)籌辦規(guī)劃批復(fù)3.5.7 人防費繳納人防辦規(guī)劃批復(fù)3.6 市政手續(xù)3.6.1 市政道路挖掘（占用）審批市城建局市政處規(guī)劃圖紙、工程預(yù)先提要求3.6.2 占用公路路產(chǎn)賠償及挖掘?qū)徟煌诎豆芾砭忠?guī)劃圖紙、工程預(yù)先提要求3.6.3 市政工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)市城建局市政工程質(zhì)量檢查站工程預(yù)先提要求3.6.4 路燈設(shè)置工程路燈處規(guī)劃圖紙、工程預(yù)先提要求3.7 建設(shè)項目有關(guān)手續(xù)3.7.1 施工圖審查3.7.2 防雷審查3.7.3 行政執(zhí)法檢查手續(xù)3.7.4 辦理工程招投標(biāo)手續(xù)招標(biāo)委員會 市建委招標(biāo)辦3.7.6 辦理檔案手續(xù)3.7.7 辦理備案手續(xù)3.7.8 交

14、易中心手續(xù)3.8 辦理建筑工程施工許可證3.9 辦理預(yù) 銷售許可證開發(fā)部、營銷部 市房產(chǎn)局、房屋測繪部門詳規(guī)方案批復(fù)、 規(guī)劃、施工進程3.9.1 商品房面積測繪市房屋測繪管理部門建筑施工平面圖3.9.2 商品房登記3.9.3 商品房銷售價格認定3.12 增容項目3.12.1 水大連水務(wù)局、項目部、總工辦詳規(guī)圖、規(guī)劃批文且報送自來水公司；主 體工程基本封頂。3.12.2 電電業(yè)局、項目部、總工辦詳規(guī)圖、規(guī)劃批文3.12.3 煤氣煤氣公司、項目部、總工辦詳規(guī)圖、規(guī)劃批文；工程已竣工；總戶數(shù) 已確定。3.12.4 熱力熱力公司、項目部、總工辦詳規(guī)圖、規(guī)劃批文；工程已竣工；總戶數(shù) 已確定。3.13 紅

15、線外市政設(shè)施3.13.1 紅線外道路、水、電、氣、熱力市政、自來水、電業(yè)局、煤氣規(guī)劃方案3.13.2 通訊建造電訊公司規(guī)劃方案3.13.4 接口規(guī)劃方案3.14 三通壹平3.14.1 臨時道路3.14.2 臨時用電電業(yè)局、項目部項目部提前 20 天提供用電負荷及使用地點3.14.3 臨時用水自來水公司、項目部項目部提前 20 天提供用水點及使用地點3.14.4 場地平整3.15 臨時設(shè)施3.15.1 臨時圍墻3.15.2 臨時辦公室3.15.3 臨時場地占用3.15.4 臨時圍板9.后期手續(xù)項目部、監(jiān)理公司、施工單位 質(zhì)量監(jiān)督站、檔案局工程檔案、監(jiān)理檔 案9.1 綜合驗收項目部、監(jiān)理公司、施工

16、單位 質(zhì)量監(jiān)督站、檔案局工程檔案、監(jiān)理 檔案9.1.1 工程檔案驗收項目部、 監(jiān)理公司、 施工單位 質(zhì)量監(jiān)督站、 檔案局工程檔案、 監(jiān)理檔案9.1.2 環(huán)保驗收手續(xù)市環(huán)保局 建設(shè)項目環(huán)保設(shè)施竣工驗收檢測方案審批市環(huán)保局、環(huán)保監(jiān)測單位依規(guī)劃批復(fù)協(xié) 調(diào)環(huán)保三同時項目驗收手續(xù)市環(huán)保局依規(guī)劃批復(fù)協(xié)調(diào)9.1.3 工程竣工規(guī)劃驗收項目部 園區(qū)規(guī)劃局竣工工程竣工人防驗收項目部 市人防辦竣工9.1.6 工程竣工電梯驗收項目部 市消防局竣工9.1.7 工程竣工市政驗收項目部 市竣工9.1.8 工程竣工防雷驗收項目部 市消防局竣工9.1.9 工程竣工專家組驗收項目部、監(jiān)理公司、施工單位 質(zhì)量監(jiān)督站、檔案局工 程檔

17、案、監(jiān)理檔案9.2 竣工備案質(zhì)檢站備案科9.3 辦理地名及建筑物門牌號批復(fù)手續(xù)市民政局地名辦規(guī)劃批復(fù)9.4 房產(chǎn)測繪9.5 房產(chǎn)證 203 壹個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工 ,大致能夠分以下三大部分。 第壹部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 于報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的 勘察設(shè)計院對待建項目進行研究且制作方案書 ,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效 果圖，且落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序壹般共分六個 階段： 1）選址定點； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）

18、初步設(shè)計及施 工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 壹、選址定點階段。此階段壹般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究方案和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程關(guān)聯(lián)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下壹般事項：1 、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、

19、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程關(guān)聯(lián)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下壹般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等關(guān)聯(lián)部門對初步設(shè)計的關(guān)聯(lián)專業(yè)內(nèi)容 進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，且對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)

20、業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查方案，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下壹般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對關(guān)聯(lián)專業(yè)內(nèi)容和范 圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，于建設(shè)單位繳納有 關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。五、施工報建階段，此階段辦理以下壹般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招投標(biāo)確定施工隊 伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。且取得中標(biāo)通知書。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下壹般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料