武漢市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、xx置業(yè)武漢有限公司武漢市xx區(qū)xx街xx路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告二 八 年 十 二 月武漢市xx區(qū)xx街xx路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告前 言 本報(bào)告結(jié)合目前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，從我公司實(shí)際情況出發(fā)，對該區(qū)域市場趨勢進(jìn)行了預(yù)測，以便公司正視進(jìn)入市場的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)我們以銷售價(jià)格定位為依據(jù)，用剩余法綜合估算出該項(xiàng)目合理的地價(jià)水平，為公司科學(xué)決策是否參與該地塊開發(fā)提供參考依據(jù)。根據(jù)公司項(xiàng)目管理手冊規(guī)定，在形成投資決策前，我們需進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究與分析，報(bào)公司投資決策委員會(huì)審議。第一章 項(xiàng)目概況地塊位于武漢市xx區(qū)xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨倒水河，南鄰平江大道，與湖北大學(xué)xx校區(qū)隔街相望。地塊場地基本平整，場地

2、內(nèi)有少量建（構(gòu)）筑物，無水、電等市政配套設(shè)施。地塊位置一、地塊概況該地塊凈用地面積29527.69，容積率3.8，建筑面積約112200。二、地塊所在區(qū)域介紹武漢xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是湖北省、武漢市重點(diǎn)對外開發(fā)區(qū)，是新世紀(jì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。武漢xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處長江中游北岸武漢市xx區(qū)xx街，距武漢中心城區(qū)20公里，是武漢通向沿海地區(qū)的水路咽喉和華中地區(qū)對外聯(lián)絡(luò)的水上門戶，是長江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，肩負(fù)著帶動(dòng)和促進(jìn)武漢東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任，戰(zhàn)略地位十分重要，是省級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積35平方公里，分為港口物流區(qū)、工業(yè)園區(qū)和綜合生活配套區(qū)，其發(fā)展定位為：華中地區(qū)重要物流中心，現(xiàn)代

3、港口、工業(yè)新城。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、土地市場xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)新興區(qū)域，土地市場處于起步階段，土地供應(yīng)量相對充足。但由于大量開發(fā)企業(yè)扎堆進(jìn)駐xx及xx自身土地價(jià)格相對市區(qū)較低，造成xx土地價(jià)格漲幅明顯。二、房產(chǎn)市場武漢城區(qū)近年來房價(jià)上漲明顯，xx地區(qū)作為武漢市新興的房地產(chǎn)開發(fā)市場，價(jià)格相對城區(qū)項(xiàng)目較低。但近期漲幅明顯，多數(shù)項(xiàng)目已接近或突破3000元/m2。隨著xx長江大橋建成通車，xx與武漢城區(qū)距離進(jìn)一步拉近。目前xx大橋下橋處開發(fā)項(xiàng)目較多，例如東城明珠、東方家園等項(xiàng)目均已開盤銷售。第三章 項(xiàng)目開發(fā)建議一、地塊條件及環(huán)境分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配

4、套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1250.1150.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分86444655556評價(jià)基于以上分析，本項(xiàng)目定位為品質(zhì)良好的高性價(jià)比住宅，兼顧自住與投資功能。 二、產(chǎn)品定位建議建筑形態(tài)定位高層住宅：根據(jù)本地塊規(guī)劃指標(biāo)及地塊周邊環(huán)境，建議設(shè)計(jì)以高層為主，與周邊環(huán)境和諧統(tǒng)一的高性價(jià)比住宅。品質(zhì)定位中端偏上：本項(xiàng)目濱臨倒水河和xx長江大橋，空氣清新，交通便利，具有中高檔住宅區(qū)的規(guī)模及交通優(yōu)勢。但該地塊目前周邊環(huán)境及生活配套尚待進(jìn)一步完善，因而建議該項(xiàng)目定位中端偏上。價(jià)格定位低開高走：項(xiàng)目總建約11.22

5、萬，預(yù)計(jì)開發(fā)周期約2年，隨著xx地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，價(jià)格區(qū)間具有一定增長空間，易于采用低開高走的定價(jià)策略。品牌定位中冶系列品牌：通過本地塊開發(fā)，樹立開發(fā)商品牌度及美譽(yù)度，建立良好的品牌系列效益，將是本地塊開發(fā)的又一重要目的。三、技術(shù)指標(biāo)分析根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件，結(jié)合產(chǎn)品定位建議，擬定如下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。凈用地面 積容積率開發(fā)面積(萬)其 中設(shè)計(jì)套數(shù)(套)其 中住 宅(95%)商 網(wǎng)(5%)住宅套數(shù)商網(wǎng)套數(shù)29527.693.811.2210.660.561236118056說明：住宅戶型平均按90/戶考慮；商網(wǎng)戶型平均按100/戶考慮。經(jīng)咨詢，小區(qū)不需配建幼兒園，其他配套公建可設(shè)

6、計(jì)在底層架空層內(nèi)。四、項(xiàng)目開發(fā)建議結(jié)合我公司實(shí)際開發(fā)能力，計(jì)劃該地塊于2009年上半年動(dòng)工，2010年上半年竣工，銷售工作從2009年下半年啟動(dòng)，2010年下半年實(shí)現(xiàn)清盤。總體開發(fā)周期約2年。具體如下表：開發(fā)期類別2009年2010年3月6月9月12月15月18月21月24月開發(fā)銷售第四章 經(jīng)濟(jì)分析一、開發(fā)成本分析（不含地價(jià)）序號項(xiàng) 目測算標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)備 注1前期工程費(fèi)55勘察、設(shè)計(jì)（建筑、人防、景觀）、三通一平2行政事業(yè)性收費(fèi)60建管一費(fèi)制、圖審費(fèi)等3建筑安裝工程費(fèi)1500樁基（人工挖孔樁）、主體、門窗安裝等4電梯設(shè)備等90電梯、智能安防、風(fēng)機(jī)、水泵等5配套工程250水、電、氣、園林景觀

7、、小區(qū)道路、安防等。6開發(fā)間接費(fèi)50物業(yè)啟動(dòng)基金、工程監(jiān)理及招標(biāo)代理費(fèi)、地基、環(huán)境檢測費(fèi)等7貸款利息133貸款10000萬元，貸款利率7.47%，貸款期限2年。8銷售費(fèi)用47銷售平均單價(jià)1.5%9建設(shè)管理費(fèi)44（128）2%10不可預(yù)見費(fèi)67（129）3%11合 計(jì)22951210二、售價(jià)預(yù)測與分析根據(jù)本地塊所處區(qū)域周邊類似產(chǎn)品價(jià)格，結(jié)合地塊自身情況以及區(qū)域內(nèi)未來發(fā)展前景預(yù)測，本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)約為住宅3080元/，商業(yè)4700元/。三、銷售收入分析序號類 別銷售面積（萬）銷售平均單價(jià)（元/）銷售總額（萬元）備 注1住宅部分10.66308032833住宅占總開發(fā)面積95%2商網(wǎng)部分0.564

8、7002632商網(wǎng)占總開發(fā)面積5%3合 計(jì)11.22316135465四、地價(jià)分析本報(bào)告我們采用剩余法對地價(jià)進(jìn)行了分析。剩余法是在估算項(xiàng)目銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除開發(fā)成本后，以價(jià)格余額來確定土地價(jià)格的一種方法。該方法適合于房地產(chǎn)項(xiàng)目中地價(jià)的單獨(dú)評估。其計(jì)算公式為： 樓面地價(jià)商品房銷售價(jià)格單位開發(fā)成本預(yù)期利潤。樓面地價(jià)預(yù)估測算序號類 別金額備 注1銷售收入35465萬元2稅收（6.35%）2252萬元含預(yù)征土地增值稅0.5%3總投資x+25749萬元總土地成本（x）+總開發(fā)成本4利潤1-2-3銷售收入稅收總投資5成本利潤率(100%)15%利潤/總投資100%分別按照15%、20%、25%的成本利

9、潤率來進(jìn)行測算20%25%15%=【35465-2252-（x+25749）】（x+25749） 則x=3131萬元；倒推樓面地價(jià)約279.05元/；20%=【35465-2252-（x+25749）】（x+25749）則x=1928萬元；倒推樓面地價(jià)約171.88元/；25%=【35465-2252-（x+25749）】（x+25749）則x=821.4萬元；倒推樓面地價(jià)約73.2元/；因此，只要本地塊樓面地價(jià)279.05元/，則均能獲得較為可觀的開發(fā)利益。五、投資收益分析1、靜態(tài)投資收益分析按土地成交價(jià)款3131萬元（67.62萬元/畝，樓面單價(jià)279.05元/）計(jì)算。下表單位萬元。序號類 別金額備 注1銷售收入354652營業(yè)稅2252營業(yè)額6.35%（含土地增值稅）3總投資28880開發(fā)成本+土地成本4利潤4333銷售收入營業(yè)稅總投資5成本利潤率15%利潤/總投資100%第五章 綜合分析本地塊位于武漢xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，盡管屬于武漢外環(huán)，但由于目前xx地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展