2005年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試真題

1、2005年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試真題總分：100分 及格：60分 考試時間：150分一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。) (1)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。 A. 獨一無二和供給有限B. 獨一無二和價值量大C. 流動性差和價值量大D. 不可移動和用途多樣(2)在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。 A. 使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格B. 使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格C. 使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格D. 依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值(3

2、)某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/，并丑一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以（）元/為基礎(chǔ)進行修正。 A. 4000B. 5000C. 6000D. 9000(4)假設(shè)某類住宅的價格從3000元/下降到2800元/，其需求量從900套上升到1000套則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（）。(過時)A. -33B. -066C. 066D. 153(5)在估價中選取4

3、個可比實例，甲成交價格4800元/，建筑面積100，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/，建筑面積120，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/，建筑面積90，成交時一次付清；丁成交價格4760元/，建筑面積1lO，成交時支付20萬元，一年后付清余款3236萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。 A. 甲;乙;丙;丁B. 乙;丁;甲;丙C. 乙;丙;甲;丁D. 丙;乙;丁;甲(6)某宗地面積為5000，現(xiàn)狀容積率為08，土地市場價值為4000元/，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為50，樓面地價

4、為l500元/，則理論上應(yīng)補交地價（）萬元。 A. 1250B. 1750C. 2050D. 2150(7)房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站存（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。 A. 委托人B. 估價報告預(yù)期使用者C. 管理部門D. 中立(8)回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）， A. 估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B. 估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C. 估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D. 估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去(9)在市場法選擇可比實例的過程中，可比

5、實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。 A. 0520B. 1520C. 0515D. 1015(10)承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價值為（）萬元。 A. 619B. 642C. 720D. 958(11)某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/，買賣中涉及的稅費均由賣方

6、負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/。 A. 202080B. 221429C. 233645D. 244737(12)某套住宅建筑面積為l00，套內(nèi)建筑面積為92，使用面積為80，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。 A. 2400B. 2580C. 2607D. 2760(13)評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000 YV/，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度

7、為15%25%。05%，-15%，-25%，-1O%，l5%，-15%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為（）元/。 A. 2938B. 2982C. 3329D. 3379(14)在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準單價分別是6800元/、6700元/和6300元/，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是03、05和02。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是（）元/。 A. -l00B. -50C. 50D. 100(15)下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）。 A. 交通擁擠B. 建筑技術(shù)進步C. 城

8、市規(guī)劃改變D. 自然環(huán)境惡化(16)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120，單位建筑面積的重置價格為800元/，建筑物殘值率6%，年折舊率22%，計算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。 A. 76800B. 79104C. 77952D. 81562(17)某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為l0年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。 A. 432%B. 50%C. 568%D. 70%(18)某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)

9、辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/，又知該寫字樓可出租面積為l0000，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。 A. 54819B. 55815C. 56739D. 67540(19)某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。(說明：題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期)A. 40B. 43C. 47D. 50(20)下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，

10、不正確的是（）。 A. 青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B. 征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C. 新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D. 地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定(21)某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/。 A. 3800B. 4500C. 5200D. 5600(22)某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價

11、格最接近于（）萬元。 A. 280B. 285C. 290D. 295(23)某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的l2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為l0%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。 A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580(24)某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年lo月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。 A. 536B

12、. 549C. 557D. 816(25)某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000，年凈收益為480萬元，自開工建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需l5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為l2%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。 A. 402304B. 407410C. 476850D. 565209(26)實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）。 A. 過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B. 過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C. 未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D. 未來數(shù)據(jù)資本化公式法(27)在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價

13、時，一般不計息的項目是（）。 A. 未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B. 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費C. 銷售費用和銷售稅費D. 開發(fā)成本和管理費用(28)某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/、2450元/、2650元/、2830元/和3000元/，其增減量的權(quán)重分別為01、03、02和04，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價格最接近于（）元/。 A. 3100B. 3195C. 3285D. 3300(29)當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價

14、格。 A. 數(shù)學曲線擬合法B. 平均增減量法C. 平均發(fā)展速度法D. 移動平均法(30)某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500原/和4800元/，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（）元/。 A. 4800B. 5124C. 5800D. 7124(31)下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。 A. 路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B. 路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C. 運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D. 路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗

15、地求其平均價格(32)已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20f，臨街深度為75f?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30f，臨街深度為l25f。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。 A. 654B. 818C. 872D. 1090(33)某大廈總建筑面積10000，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。 A. 24%B. 3O%C. 38%D. 72%(34)影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（）。 A. 大氣環(huán)境B. 聲覺環(huán)境C. 衛(wèi)

16、生環(huán)境D. 治安環(huán)境(35)在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。 A. 社會因素B. 環(huán)境因素C. 人口因素D. 行政因素 二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)得編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。) (1)房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。 A. 裝飾裝修改造B. 通貨膨脹C. 需求增加導致稀缺性增加D. 改進物業(yè)管理E. 周圍環(huán)境改善(2)從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。 A. 有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的

17、土地B. “干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)C. 有租約限制的房地產(chǎn)D. 未來狀況下的房地產(chǎn)E. 共有的房地產(chǎn)(3)如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（）(過時)A. 05B. 10C. 15D. 20E. 3O(4)房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。 A. 該種房地產(chǎn)的價格水平B. 消費者的預(yù)期C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E. 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期(5)根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（）。 A. 土地

18、所有權(quán)B. 國有工業(yè)用地土地使用權(quán)C. 宅基地土地使用權(quán)D. 大型游樂場E. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房(6)運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。 A. 統(tǒng)一采用總價B. 統(tǒng)一采用單價C. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位D. 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E. 統(tǒng)一付款方式(7)影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（）等。 A. 建筑規(guī)模B. 臨路狀況C. 樓層D. 建筑容積率E. 繁華程度(8)成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。 A. 圖書館B. 鋼鐵廠C. 空置的寫字樓D. 單純的建筑物E. 加油站(9)功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺

19、乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。 A. 意外破壞的損毀B. 市場供給的過量C. 建筑設(shè)計的缺陷D. 人們消費觀念的改變E. 周圍環(huán)境條件惡化(10)收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于（）。 A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小B. 未來獲得凈收益的風險C. 未來獲得凈收益的大小D. 目前總收益的大小E. 未來獲得凈收益期限的長短(11)在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。 A. 房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B. 將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C. 正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D. 正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險E. 正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房

20、地產(chǎn)價值(12)長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用十（）等。 A. 收益法中預(yù)測未來的租金B(yǎng). 市場法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整C. 填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D. 比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力E. 成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格(13)某建筑物共3層，總建筑面積為600，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值480萬元。其中一層價值是二層的15倍，二層價值是三層的l2倍，則關(guān)于土地份額的計算，以下正確的有（）。 A. 按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為333%B. 按房地價值分攤，二層占有的土地份額為300%C. 按土地價值

21、分攤，二層占有的土地份額為350%D. 按房地價值分攤，一層占有的土地份額為450%E. 按土地價值分攤，一層占有的土地份額為479%(14)下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有（）。 A. 不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B. 房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C. 理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關(guān)D. 房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化E. 匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降(15)房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇，是由（）綜合決定的。 A.

22、 估價對象的房地產(chǎn)類型B. 估價方法適用的對象和條件C. 估價人員的技術(shù)水平D. 委托人的特殊要求E. 所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分) (1)房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（）(2)某市2004年經(jīng)濟適用住房的平均價格上漲了5%，其需求量下降了4%，則該類經(jīng)濟適用住房的需求富有價格彈性。(過時) （）(3)當用成

23、本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。 （）(4)在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應(yīng)為未來。 （）(5)市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）(6)成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 （）(7)就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價格高于重置價格。 （）(8)在求取整體房地產(chǎn)的價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款

24、余額之后的收益。 （）(9)資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。 （）(10)在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。 （）(11)假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏離實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。 (12)在基準地價修正法中進行交易日期調(diào)整，是將基準地價在估價時點時

25、的值調(diào)整為其基準日期時的值。 （）(13)某城市路線價標準深度為l8m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為l20%。 （）(14)低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。 （）(15)一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件。 （）四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)(1)某企業(yè)有一在建工程，于2005

26、年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000，土地使用權(quán)年限為2003年10月1日2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5。14層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬；520層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬。項目總開發(fā)成本為3000元/，管理費用為開發(fā)成本的5%，項目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：(1)項目2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的30%，預(yù)計再經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。 (2)該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/，銷售稅費為售價的6%。寫字樓在建成后l年末時售出。 (3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/的裝修費，裝修期為一年，裝修費均勻投入，預(yù)計年經(jīng)營收入為3億元，包括稅、經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營