物業(yè)公司管理運作方式和流程

1、榆林市全家和物業(yè)管理有限公司管理運作方式、人員配備及工作流程第一節(jié) 管理運作方式一、管理方式確立原則1、符合物業(yè)特點，確保管理目標實現(xiàn)原則。2、規(guī)范、適宜、靈活、高效原則。二、管理方式概述依據(jù)項目特點將管理方式列圖如下：、管理方式具體內(nèi)容 春江華庭項目物業(yè)管理方式（內(nèi)容）一）導入兩個體系導入 IS09001 質(zhì)量體系、 IS0140組織系統(tǒng)01 環(huán)境管理體系，將物業(yè)管理的各項活動納入質(zhì)量管理體系中，確保各項管理服務活動規(guī)范、高效、優(yōu)質(zhì)和持續(xù)改進，運把作以系服統(tǒng)務為主要內(nèi)容的企業(yè)活動納入兩個到體環(huán)系?？刂?、IS09001二）采用三2、種IS0手14段001系統(tǒng)三中種管。理手段：1、制度手段2、

2、文化手段3、科技手段控制系統(tǒng)激勵系統(tǒng)1、制度手段制度手段包括兩層含義：一是在企業(yè)內(nèi)部管理方面，我們堅持“以制治企”的管理 理念 , 制定科學的員工業(yè)績考核辦法等內(nèi)部管理制度 , 使企業(yè)內(nèi)部管理制度化、科學 化、規(guī)范化，促使員工高標準、主動地完成工作。二是在對外服務工作的標準、流程等 方面，我們將制定科學性、實用性強的制度，以制度規(guī)范員工的服務行為，確保服務質(zhì) 量的優(yōu)質(zhì)與高效（導入 IS09001 和 IS014001 體系文件）。2、文化手段 將通過企業(yè)理念宣講、舉辦文化活動等方式，用高尚的企業(yè)文化引導人、塑造人、 凝聚人，營造團結(jié)和諧的員工團隊，提高員工以企業(yè)為榮、為家的意識，進而提高隊伍

3、的整體戰(zhàn)斗力。同時，我們將立足物業(yè)使用人文化服務需求，單獨或配合相關(guān)部門開展節(jié)日文化、 旅游休閑文化、環(huán)境文化、精神文化建設(shè)工作，致力于我們管理服務活動的每個環(huán)節(jié)， 使整個長博春江華庭充滿文化氣息。3、科技手段創(chuàng)造性地利用長博春江華庭設(shè)備的自身優(yōu)勢，在管理活動中采用科技手段，運用 計算機、閉路監(jiān)控等設(shè)施，實施科技性物業(yè)管理。（三）建立四個系統(tǒng)第一個系統(tǒng) : 組織系統(tǒng)明確長博春江華庭項目管理處與相關(guān)外部單位的關(guān)系，確定其在外部組織系統(tǒng)中 的位置，明晰彼此的責、權(quán)、利，有利于管理處協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，為企業(yè)營造良好的 物業(yè)管理環(huán)境。同時，確立內(nèi)部組織的相互關(guān)系，有利于明確各部門之間的責、權(quán)、利， 使

4、內(nèi)部管理規(guī)范化、制度化，對融洽內(nèi)部人員的相互關(guān)系，提高內(nèi)部溝通的速度與效果， 以及增強團隊的凝聚力、戰(zhàn)斗力等方面，都將起到積極作用。A 長博春江華1、內(nèi)部組織體系圖及說明管業(yè)理管處理為長博物業(yè)管理的執(zhí)行機構(gòu)，與長博物業(yè)管理有限公司（物業(yè)管理責任機構(gòu)）系隸屬關(guān)系，長博物業(yè)管理有限公司對IS春O江9華00庭1實行實推行進一體化、專業(yè)化物業(yè)管理。B 長博房地產(chǎn)限公項為目物業(yè)管管理服務活動的監(jiān)督機構(gòu)服，務與質(zhì)長博量物督業(yè)管理有限公司系委托與被委托關(guān)系，長博物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務合同內(nèi)容開展物業(yè)管理服務，履行合約，實現(xiàn)約定的管理服務目標綜。合行政組C 長博春江華庭項目管理處與江陰

5、市物業(yè)管理行業(yè)主管部門、公安機關(guān)、稅務等政府職能部構(gòu)成協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)系。業(yè)管理工作的支持工程技術(shù)社區(qū)文化客戶服務良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取其對物環(huán)境服務秩序維護、“保證2、內(nèi)部組織機構(gòu)圖及說明在組織機構(gòu)的設(shè)置時按照“三大原則”進行，分別為“維護統(tǒng)一指揮原則”責權(quán)一致原則”和“集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的原則” 收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析處理和及時傳遞以及客戶資料管理內(nèi)部組織機構(gòu)圖：B 工程技術(shù)部：負責春江華庭制訂和實施房屋主體（含室外非機電設(shè)備設(shè)施）的維 護、管理計劃，確保房屋主體、廣場等各非機電設(shè)備設(shè)施完好。負責物業(yè)內(nèi)機電設(shè)施、 智能花設(shè)施、消防設(shè)施等設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備的功能得到

6、正 常的發(fā)揮。實行 24 小時輪流值班，及時處理各類應急維修任務。C 秩序維護部：負責小區(qū)的安全維護、車輛的進出管理、消防與智能化監(jiān)控等安全 管理工作。D 環(huán)境服務部：負責整個物業(yè)的清潔保潔工作，確保清潔服務符合國優(yōu)標準，符合 物業(yè)使用人的要求；負責所有綠化植物的養(yǎng)護管理工作；負責物業(yè)的消殺和水景的管理 工作。E 社區(qū)文化部：負責小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開展宣傳教育、公益活 動及精神文明活動，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。F 綜合行政組：主要負責文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉庫管理以及后勤 保障；管理處辦公用品、維修物料的采購等工作。G 服務質(zhì)量督察組：所有崗位

7、人員服務質(zhì)量的督察、考評工作，落實員工業(yè)績考核 制度。第二個系統(tǒng) : 運作程序系統(tǒng) 回路的作法，即注重封閉性，以避免管理系統(tǒng)內(nèi)的各部分聯(lián)系松散，保證整個管理活動 的完整和有序進行。B 整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程將嚴格按照我司ISO9001 質(zhì)量體系文件要1、整體運作流程圖及說明盲求進行。C 所有運作過程均有嚴格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率春江華庭業(yè)主委員會長博物業(yè)公司示意圖說明2、內(nèi)部運作流程圖及其說明反饋調(diào)封閉指示性A 運作反饋體系強反饋管理處在日常服務饋24 小時消防和治安監(jiān)控室報告指令工作運作管理上，采管取理處將主管任理室活動和管理手24 小時客戶服務中心B 示意圖各涉及群體的職

8、能 在具體運作中，春江華庭業(yè)主委員會、各政府職能部門、被服務群體、我公司均是 物業(yè)管理服務工作的監(jiān)督機構(gòu)。他們可將各種意見、建議和服務需求直接傳遞給24 小時客戶服務中心。春江華庭管理處客戶服務中心是管理處的指揮機構(gòu)，負責各方信息的收集、整理， 然后傳遞給管理處各職能部門。在指揮機構(gòu)的指令下達后，策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)立即 開始運作。執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，由指揮機構(gòu)做出校正、判斷、 總結(jié)，并將執(zhí)行結(jié)果報告給監(jiān)督機構(gòu)。第三個系統(tǒng) : 控制系統(tǒng) 長博春江華庭項目管理處保證對日常信息的有效管理，使管理服務活動的決策體 現(xiàn)業(yè)主的需求，特建立了信息控制系統(tǒng)；為使我司有效地對各崗位上的人

9、員的工作狀態(tài) 進行有效監(jiān)控，確保其服務工作符合既定的要求，保證服務效率和質(zhì)量，我們特建立了 如下服務質(zhì)量檢查控制系統(tǒng)：1、信息控制系統(tǒng)圖及說明關(guān)的所有種信息，信息源要全面，匯聚與長監(jiān)博控春江華庭物業(yè)管理有使反饋具有一定的范圍和，信息處息采集真實反、饋科學、迅速B 保證息信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到客理，并由客服中心發(fā)出指令，并跟蹤檢查執(zhí)行結(jié)果。命令有關(guān)部，經(jīng)過分析整C 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責權(quán)分離所導致的管理失控D 充分利用電腦、對講、網(wǎng)絡等現(xiàn)代化管理手段獲得、處理和利用信息。2、服務質(zhì)量控制系統(tǒng)及說明質(zhì)量制的中，長江華管理可監(jiān)崗位否按的工劃、標各項A通

10、過檢查 評定再找 偏差執(zhí)行糾偏措在服務 檢查控 過程 博春 庭項目 處主任 督所有 人員是 照預定 作計 準落實 工作。B 服務質(zhì)量督察員是管理處物業(yè)管理服務質(zhì)量監(jiān)督管理的第一責任人，負責服務質(zhì) 量的監(jiān)督、管理、調(diào)研、制定措施、修訂質(zhì)量標準和 ISO 質(zhì)量體系文件管理等工作。C 各作業(yè)部門負責人對所管轄員工的工作進行管理，日常負責引導、監(jiān)督下屬按照 標準落實各項工作任務。年終顧客滿意率、顧客有效投訴率、員工違反紀律率是衡量作 業(yè)班組負責人工作業(yè)績的重要指標，與主任的獎金、評優(yōu)評先等掛鉤第四個系統(tǒng) : 激勵系統(tǒng)1、激勵系統(tǒng)示意圖及說明說明：A 激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?，是尊重個體權(quán)利，保持

11、團隊戰(zhàn)斗力的重要方 法。B 思想工作機制重在激發(fā)潛能， 形成共享價值觀， 充分發(fā)揮群體效能和工作積極性。 引導員工動機，尊重個人情感，并且針對個別員工個性心理做適時的思想工作。工作方 式有談心、座談和家訪等。C 獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎罰分明，通過獎 勵“引”著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。做到人人有動力，個個有壓力。 獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。D 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上， 平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境，方

12、式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。E 工資福利系統(tǒng)重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，即考慮群體效能，更重視 個人利益。充分肯定努力工作所得的優(yōu)厚報酬，吸引人力，激勵員工取得更好的工作業(yè) 績。F 文化活動系統(tǒng)是長博的發(fā)展之魂 , 借鑒此成功經(jīng)驗，長博物業(yè)公司可通過文化活動 的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。通過文化的凝聚功能、引 導功能、約束功能，把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。方式有集體活動、旅游、 生日會等。第二節(jié) 管理人員的配備一、人員配備原則1、自我培養(yǎng)與外部引進相結(jié)合的原則2、量才適用、優(yōu)化配置的原則3、以人為本、規(guī)范管理的原則4、精干、高效、敬業(yè)、信用的原則二

13、、春江華庭一期項目組織架構(gòu)（按常規(guī)配置、人員配置以長博物業(yè)公司實際情況 而定）長博物業(yè)管理有限公司春江華庭項目管理處 主任 1 人工程技術(shù)部1人ISO9001 推進小組服務質(zhì)1量人督察組管理處主任 （ 兼）行政人事客戶服務中心主管 1 人客服主管（兼）秩序維護部環(huán)境服務部社區(qū)文化部 A（ 兼管）理文秘、檔案A1 管人 理江華庭項目全面工作人11人其中班長 1 人）秩序維主護管環(huán)主境管服務1員人5人B 管理處出納：負責春江華庭所有收費工作，全面執(zhí)行總公司收費員崗位職責C 客戶服務中心：設(shè)立管理處主任負責制下的 24 小時客戶服務中心，客戶服務中心 具體負責：總體調(diào)度、前臺服務及業(yè)主投訴、業(yè)主意見

14、、轄區(qū)事務、上級部門等信息的 收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析處理和及時傳遞以及客戶資料管理。D 工程技術(shù)部：負責長博春江華庭制定和實施房屋主體（含室外非機電設(shè)備設(shè)施）的維護、管理計劃，確保房屋主體、廣場等各非機電設(shè)備設(shè)施完好。負責物業(yè)內(nèi)機電設(shè) 施、智能化設(shè)施、消防設(shè)施等設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備的功能得 到正常的發(fā)揮。實行 24 小時輪流值班，及時處理各類應急維修任務。E 秩序維護部：負責小區(qū)的秩序維護、車輛的進出管理、消防與智能化監(jiān)控等安全 管理工作。F 環(huán)境服務部：負責整個物業(yè)的清潔保潔工作，確保清潔服務符合國優(yōu)標準，符合 物業(yè)使用人的要求；負責所有綠化植物的養(yǎng)護管理工作；負

15、責物業(yè)的消殺和水景的管理 工作。G 社區(qū)文化部：負責小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開展宣傳教育、公益活 動及精神文明活動，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。H 綜合行政組 ：主要負責文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉庫管理、員工食 堂以及后勤保障；制定管理處辦公用品、維修物料的采購計劃等工作。I 服務質(zhì)量督察組 ：所有崗位人員服務質(zhì)量的督察、考評工作，落實員工業(yè)績考核 制度。J ISO9001推進小組： ISO9000 推進工作、質(zhì)量體系文件管理。 備注說明：管理處編制： 24人（萬廈顧問公司兩人） ；其中：1、主任： 1 人2、客戶服務部： 3 人；其中：A 客戶服務主管兼

16、行政人事： 1 人B 客戶專員兼社區(qū)文化、文檔： 1 人C 中央調(diào)度前臺接待兼收費： 1 人3、工程技術(shù)部： 1 人4、ISO9001推進小組： 1 人5、秩序維護部： 12 人；其中：A 秩序維護部主管： 1 人B 秩序維護員： 11 人（班長 1 人不脫產(chǎn)）6、環(huán)境服務部： 6 人；其中：A 環(huán)境服務部主管： 1 人B 保潔員： 5 人7、品質(zhì)督察、秩序維護主管（萬廈顧問公司）三、管理處工作流程建立公司和發(fā)展商（業(yè)主委員會）雙重監(jiān)管，以管理處為主體、四個服務部門具體實 施的三級管理架構(gòu)，并據(jù)此編制各項工作流程。環(huán)境管理流來控程 指管理工作流程圖溝通、協(xié)調(diào)發(fā)展商（業(yè)主委員會）制示 環(huán)、境服、

17、務主管 聽考記錄監(jiān)控 指核督制示考監(jiān)核 督 春江華庭管理（日常管理運 普通投訴 巡 現(xiàn) 視場 指重大問題匯、報 閱讀監(jiān)檔案 督請示、匯工作情況反饋 現(xiàn)巡 視現(xiàn)場 現(xiàn)指場導定 崗管值客保 潔員常入保登圖客戶服化班長場處作）重大投訴停車場管理流程圖安排工作監(jiān)管 考核流動巡邏指主管戶服綠化工園藝工修序維向護上級日常境 環(huán)歸情 錄情 作記急知部門自行通火警、流動巡邏修制養(yǎng)四程圖秩序維護確認人 為 誤機 公 （ 服務報部 警 信劃備設(shè)控出備 維修通包工括程發(fā)技展商術(shù)（人業(yè)理處管理處 維修人員織確戶認系通統(tǒng)誤知饋領(lǐng)管理任主處及接時到處用理實戶服務維 任 施維查修其復他位便異流常程或圖故障，填寫設(shè)備維修申報

18、給機檢會）查，、歸現(xiàn)檔場義務消防記錄隊和日歸常確認處管理活動的知處督，以編維職制修能施人系工員統(tǒng)無相方按互案通的、知制時約和監(jiān)督 工間程到預達算現(xiàn)無，場報，業(yè)。進確行定重管理大 ?？刂行模男?專理公司消防大隊請管理合服無工能程力人維員發(fā)修現(xiàn)場理處工作的發(fā)監(jiān)督確認有重大火災，向用戶報價 作，商運戰(zhàn)用內(nèi)部質(zhì)量 織。維修 員進行職查同能組五織處）用信施機戶息工驗電反收饋和人后及質(zhì)處，量理在機維監(jiān)制督、務部走訪，獲安排維修工進行管認維理。修處安，排服反場映。取監(jiān)管用理督戶對處。監(jiān)督。用戶簽單確2、客戶服務部主管每季完走工訪3、主任每年走訪一次，部主管回4、設(shè)工立程投技一， 集庭 用戶管的理意見處、建

19、議 管 理 處合 饋信記息驗。錄、歸收 檔意。見、建議、要求或投訴、要求等記錄業(yè)維和主修歸（完畢用管戶理）處結(jié)與算 雙獲取重業(yè)品主對質(zhì)管監(jiān)理處管工作的意見及業(yè)建主議（用戶）結(jié)算 機制意見設(shè)立投訴信箱訪用戶，并填寫記 定期召開業(yè)主座談會， 6、通過發(fā)展商（業(yè)主委員機會制） 、市住宅局等政府部門以及本公司的監(jiān)督、檢查，獲5、取他們對管理處工作的要求、建議、評議、投訴及相關(guān)文件。7、通過公司的各項考評檢查，發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點。8、通過投訴電話、閉路電視、無線對講機、電腦網(wǎng)絡等電子工具，及時反饋管轄區(qū) 內(nèi)每個角落發(fā)生的任何事情。管理處主任3年五、員工錄用原則1、重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，有

20、奉獻精神、能吃苦；2、重工作能力，要求員工一專多能；3、重學歷水平，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)物業(yè)特點及 崗位設(shè)置不斷細化用人標準，嚴進寬出，嚴把素質(zhì)關(guān)。六、相關(guān)員工錄用標準序 號崗位錄用標準1出納男女不限，本地戶口，中專以上學歷，具有相應的從業(yè)資格證 書，熟練會計電算化操作，兩年以上從業(yè)經(jīng)驗，有本地戶口人 員擔保。2客服中心部 長男女不限，大專以上文化學歷，形象好，具有三年以上基礎(chǔ)物 業(yè)管理經(jīng)驗，具有較強的組織、溝通、協(xié)調(diào)和獨立處理各種事 務的能力。 .3社區(qū)文化部 部長男女不限，25至30歲之間，大專以上文化 .具有兩年以上大型 社區(qū)文化建設(shè)經(jīng)驗 ,4秩序維護部 部長

21、男，25至35歲之間，黨員，大專或相當大專文化， 身高 175CM 以上，退伍軍人或公安、警校畢業(yè)生，有兩年以上物業(yè)管理工 作經(jīng)驗。作風正派、思想道德高尚、具有高度的責任感、使命 感及奉獻精神。5工程技術(shù)部 部長男，年齡 35 歲以下，形象佳，需持相關(guān)作業(yè)證，一專多能， 至少懂兩門技術(shù)，熟悉供電、消防、給排水、電梯等系統(tǒng)的安 全運行操作。 .6環(huán)境服務部 部長男，年齡 35 歲以下，形象佳，需有兩年以上從事專業(yè)保潔及 相關(guān)工作經(jīng)驗 .7綜合行政 管理員男女不限, 具有相應從業(yè)經(jīng)驗 .8ISO9001推進員具有物業(yè)管理上崗證和 ISO9001內(nèi)審證, 具有一年以上從業(yè)經(jīng) 驗.9水電工40歲以下，

22、限男性，有相關(guān)專業(yè)操作證，高中以上文化程度，3 年以上實踐經(jīng)驗；10秩序維護員男性：年齡 20-28 周歲，身高 1.70 米以上，初中以上文化程 度，身體健康，相貌端莊，有酒店或物業(yè)管理秩序維護工作經(jīng) 驗及退伍軍人優(yōu)先；女性：年齡 18-25 周歲，身高 1.60 米以上，未婚，高中以上 文化程度，身體健康，相貌端莊，有服務行業(yè)工作經(jīng)驗優(yōu)先；11保潔員35周歲以上，女身高 1.55 米以上，男身高 1.65 米以上，初中 以上文化，相貌端莊，身體健康，有相關(guān)工作經(jīng)驗者優(yōu)先；12客戶服務專 員30歲以下，女1.58 米以上，男1.70 米以上，大專以上文化程 度，相貌端莊，普通話標準流利，持物

23、業(yè)管理員上崗證。13前臺接待員28 歲以下，限女性， 1.60 米以上，高中以上學歷，相貌端莊， 普通話標準流利，有一年以上工作經(jīng)驗；14文秘28 歲以下， 1.55 米以上，相貌端莊，大專以上文化程度，會 電腦操作；第三節(jié) 人員的培訓及管理一、培訓原則1、自學與面授相結(jié)合的原則；2、理論與實踐相結(jié)合的原則；3、脫產(chǎn)與在崗相結(jié)合的原則。二、培訓目標 塑造一支具有持續(xù)學習能力和工作適應能力的，能夠與時俱進和勇于創(chuàng)新的，能夠 不辱使命和充滿活力的員工隊伍。1、確保每個員工年度培訓在 150 課時以上；2、確保新員工培訓率 100%，培訓合格率 100%；3、管理人員持證上崗率 100%；4、特殊工

24、種人員持證上崗率 100%；5、員工年度培訓率 100%，培訓合格率 100%。三、培訓種類1、職前培訓 新員工入職一個月內(nèi)必須參加公司組織的職前培訓，培訓結(jié)束后進行考核?？己顺?績合格方可上崗，不合格允許補考一次，補考不及格者不予錄用。2、崗位培訓 新員工入職三個月內(nèi)必須參加由管理處或部門組織的崗位培訓。掌握所從事崗位的 必備知識及基本物業(yè)管理法規(guī)。3、三級達標培訓 包括基本達標培訓、完全達標培訓和提升達標培訓。是為了讓員工從最基本的知識 的技能達標提升到對物業(yè)管理各層面知識的精通，熟練運用相關(guān)法律法規(guī)及專業(yè)知識， 更全面地為顧客服務。4、晉職培訓 對表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級職位的員工所進

25、行的培訓。這也是公司為了選拔人 才進行的一次考核。5、專題培訓 以物業(yè)管理知識、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量體系文件或物管案例等為主題進行的培訓。 主要由相應專家、學者或同行業(yè)優(yōu)秀人士擔綱主講，達到拓寬視野、相互學習、溝通交 流、提高認識的目的。6、司外培訓 組織相關(guān)人員參加公司以外的培訓，如勞資管理、內(nèi)審管理、檔案管理等等，取得 相應上崗資格。四、培訓方式1、自學自學是提高學識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員 工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓班、自考班，學習時間上給予安排和照 顧。2、公司集中培訓 舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓班，提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。3、外

26、派參加學習、培訓班 選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。4、理論研討或?qū)ｎ}討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng) 驗，提高水平。5、參觀學習 組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。6、崗位輪訓 通過崗位輪訓，給員工提供晉升的機會；通過人才的橫向、縱向交流，達到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。五、培訓計劃序 號培訓主題時間授課方培訓對象1物業(yè)管理基礎(chǔ)知識萬廈顧問小 組全體員工2物業(yè)人員所具備的基本條件和要求、法律法規(guī)知識萬廈顧問小 組全體員工3本物業(yè)概況、組織架構(gòu)設(shè)置、運作流 程、各類表格的運作使用、 崗位職責、

27、萬廈顧問小 組全體員工服務標準、二次裝修管理規(guī)定4物業(yè)管理常見案例分析萬廈顧問小 組全體員工5突發(fā)事件處理程序萬廈顧問小 組全體員工6物業(yè)接管驗收萬廈顧問小 組全體員工7入伙籌備工作及入伙手續(xù)辦理流程萬廈顧問小 組全體員工8物業(yè)秩序維護員基本達標培訓萬廈顧問小 組秩序維護員9物業(yè)保潔員基本達標培訓萬廈顧問小 組保潔員10秩序維護員軍事、體能、消防、交通指揮手勢訓練計劃（附表）萬廈顧問小 組秩序維護員11國優(yōu)（小區(qū)）考評標準萬廈顧問小 組全體員工12勞動法、公司規(guī)章制度、企業(yè)文化長博物業(yè)公 司全體員工六、軍事、消防訓練計劃內(nèi)容時間項目科目目的 和要求方 法參加人員授課方上午體能（ 3000米）嚴

28、格遵秩序維萬廈顧下午軍容風紀、軍姿站立（敬禮、禮畢）守訓練場護員問小組上午交通指揮手勢紀律，熟秩序維萬廈顧下午稍息、立正、跨立（敬禮、禮畢）悉單個徒護員問小組上午體能（ 100 米往返跑）手隊列動統(tǒng)一 組織 實施秩序維萬廈顧下午拳術(shù)（擒敵拳 1-3 棟）作要領(lǐng)及護員問小組上午體能（俯臥撐、仰臥起做）消防基礎(chǔ)秩序維萬廈顧下午滅火器的基本操作方法知識。掌護員問小組上午1000米慢跑握擒敵要秩序維萬廈顧下午停止間轉(zhuǎn)法（敬禮、禮畢）領(lǐng)，鍛煉護員問小組上午交通指揮手勢身體、增秩序維萬廈顧下午拳術(shù)（擒敵拳 4-6 棟）強體質(zhì)，護員問小組上午體能（ 100 米往返跑）培養(yǎng)令行 禁止的作 風。秩序維 護員萬廈

29、顧 問小組下午消防水帶基本應用及結(jié)合上午體能（俯臥撐、仰臥起做）秩序維 護員萬廈顧 問小組下午三大步伐（齊步、正步、跑步）上午交通指揮手勢秩序維 護員萬廈顧 問小組下午拳術(shù)（擒敵拳 7-9 棟）上午體能（蛙跳、下蹲、鴨子步）秩序維 護員萬廈顧 問小組下午蹲下、起立（敬禮、禮畢）上午體能（ 3000米）秩序維 護員萬廈顧 問小組下午脫帽、戴帽、夾帽（敬禮、禮畢）上午交通指揮手勢秩序維 護員萬廈顧 問小組下午拳術(shù)（擒敵拳 10-12 棟）上午體能（俯臥撐、仰臥起做）秩序維 護員萬廈顧 問小組下午溫習前期隊列動作上午1500米慢跑秩序維 護員萬廈顧 問小組下午拳術(shù)（擒敵拳 13-16 ）備注： 1、

30、嚴格按統(tǒng)一的內(nèi)容、要求施訓；2 、把握訓練方向，掌握訓練進度，增強安全意識，防止各類事故的發(fā)生；3 、合理安排內(nèi)容，靈活采取方法，優(yōu)化訓練手段，科學施訓，提高效益。七、人員的管理1、制定標準、嚴格招聘 用人標準的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能 力，要求員工一專多能；重學歷水平，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年 齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣。所以要依照企業(yè)內(nèi)部用人 標準，嚴進寬出，把住素質(zhì)關(guān)。2、量才適用，合理配置 為了最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性，充分挖掘他們的潛能，應對企業(yè)的人 力資源進行有效的配置，合理設(shè)計各工作崗位的

31、工作內(nèi)容和職責范圍，充分體現(xiàn)“會用 人、用好人”的思路。3、激勵驅(qū)動，培養(yǎng)提升 行政促動力，以行政職務權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強 制性促動力。競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶動后 進，形成“學、比、趕、幫、超”的良好競爭氛圍。績效驅(qū)動力，以態(tài)度來衡量人，以業(yè)績來考核人，以績效的檢驗來推動工作進步。 輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導者或一名管理人員對下屬的吸引力、影響力，這 將是促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。4、吐故納新、末位淘汰 為使我們的物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)

32、定的同時，根據(jù) 情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)， 結(jié)合考核，實行末位淘汰制，淘汰率在 10%左右，這樣既留住了 企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量，使每位員工都感到危機、壓力、目標與責任 的重要性。第四節(jié)崗位職責匯編主任崗位職責1) 堅決執(zhí)行黨和國家的方針政策、法律法規(guī)、江陰市有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定、政策以及 公司的有關(guān)規(guī)章制度，對公司總經(jīng)理和小區(qū)住戶負責；2) 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下，對小區(qū)實施全面的管理，堅持依法管理和主動服務相結(jié) 合，制定切實可行的管理措施，領(lǐng)導全體員工對小區(qū)樓宇的驗收交接、環(huán)境衛(wèi)生、 庭院綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、交通管理、社區(qū)文化、費用收支及 行政事務等各項工作實施全面的管

33、理，保證高水平的物業(yè)管理，保證小區(qū)環(huán)境舒 適優(yōu)美、機電設(shè)備完好；3) 負責按創(chuàng)建優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的標準，組織全處員工學習時事政治、業(yè)務知識；4) 負責制定本處工作計劃并且組織實施，定期檢查、監(jiān)督，查處違章、提出改進措 施；5) 堅持取之于民、用之于民的收費和使用原則，負責審批本處財務收入、支出，合 理使用管理費，不得向住戶亂攤派、亂收費；6) 負責處理住戶對本處工作和管理人員的投訴，不拖延、不推諉，與住戶保持良好 的關(guān)系；7) 負責調(diào)動本處員工工作積極性，加強員工的團結(jié)協(xié)作，公平、公正的評價員工工 作，關(guān)心員工的生活；8) 自覺接受業(yè)主委員會和住戶的監(jiān)督；9) 與社區(qū)、派出所等相關(guān)單位保持友好

34、關(guān)系，配合有關(guān)部門做好安全防范和計劃生育工作，爭取各方面的理解和支持，共同搞好社區(qū)各項工作；10) 確保物業(yè)運作按要求執(zhí)行并達到該目標；11) 熟悉房屋的結(jié)構(gòu)和功能及專業(yè)管線的走向，具備房屋建筑裝飾的專業(yè)知識，密切 與相關(guān)裝修管理部門協(xié)調(diào)，共同做好裝修管理工作；12) 完成公司交辦的其它工作?？蛻舴詹恐鞴軑徫宦氊?) 負責本部門職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關(guān)，配合物管處主任做好對 各部門日常工作的調(diào)度、協(xié)調(diào)、督察、管理信息處理及投訴處理等工作；2) 負責組織入住期住戶入住手續(xù)的辦理、來訪接待等工作；3) 負責對本部門員工進行定期、不定期考核，向主任提交部門員工的工作績效報告；4) 制

35、定本部門月工作計劃，組織督促本部門員工按計劃實施、完成，并做好每月工 作總結(jié)；5) 熟悉江陰市有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；6) 熟悉管理處的客戶情況、物業(yè)結(jié)構(gòu)、工作要求和程序，遵守管理處各項規(guī)章制度；7) 組織本部員工定期開展職業(yè)道德及業(yè)務知識培訓，不斷提高員工的服務意識和技 術(shù)水平，并認真做好考核和考評工作；8) 搞好管理處信息資料的收集、管理及重要文件資料的歸檔管理和保密工作；9) 及時出來客戶來訪、投訴及突發(fā)事故，負責定期對服務質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析并提 出整改方案；10) 負責編制小區(qū)范圍內(nèi)的文化活動計劃，與住戶保持密切聯(lián)系，收集和反饋居民對社區(qū)文化建設(shè)的意

36、見和建議，并做好社區(qū)文化的記錄，保存完好的檔案資料；11) 負責管理處員工考勤統(tǒng)計工作及工資、獎金的核算、制表工作；12) 完成管理處主任交辦的其它工作。客戶服務專員崗位職責1) 負責日常事務接待和處理投訴，對住戶的投訴要耐心解釋，及時處理，投訴處理 率達到 100%；2) 堅持每天詳細巡查轄區(qū)樓宇兩遍，維護公用設(shè)施和樓宇的安全、完整、美觀并填 報相關(guān)記錄；3) 監(jiān)督住戶的裝修、改造工程、發(fā)現(xiàn)違章及時處理上報；4) 配合秩序維護部，做好小區(qū)的秩序維護工作；5) 領(lǐng)導保潔員，作好小區(qū)的衛(wèi)生保潔工作；6) 每月負責對本小區(qū)的秩序維護員和保潔員進行定期、不定期的考核；7) 及時收繳管理費，月收繳率達

37、到 95%，年收繳率達到 99%；8) 積極配合管理處舉辦的各項社區(qū)文化活動；9) 每年上門家訪住戶一次，填寫家訪表 ；10) 配合公安、社區(qū)搞好人口管理和計劃生育工作；11) 收集責任區(qū)管理資料，每月定期向資料員查詢檔案的情況，如有殘缺應及時健全；12) 每月進行一次服務調(diào)查，向管理處主任提交責任月管理服務工作總結(jié)；13) 落實管理處與轄區(qū)商業(yè)店鋪簽定門前三包合同；14) 負責轄區(qū)商業(yè)店鋪的裝修、規(guī)范使用、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)管；15) 負責轄區(qū)商鋪管理費的收繳；16) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。前臺接待員崗位職責1) 負責管理處的對外接待工作；2) 負責住戶來訪、來電的接聽，解答住戶的各類咨詢并

38、接受住戶的投訴，重要投訴 應及時向管理處主任匯報；3) 熟悉物業(yè)管理方面的法規(guī)、政策和管理處的各項制度與規(guī)定，了解公司、小區(qū)的 概況及管理處各部門的運作情況；4) 遵守有關(guān)保密制度，未經(jīng)允許不得泄露管理處文件及住戶的有關(guān)資料；5) 搞好個人儀容和衛(wèi)生，規(guī)范接待用語及行為，為管理處樹立優(yōu)良形象；6) 宣傳檔案法，做好各種門類和各種載體(紙、相片、膠卷、磁帶、磁盤)的文 件材料并做好積累、歸檔、修改補充和復印(曬)等工作；7) 熟悉擋案法、集團公司檔案管理制度和檔案借閱規(guī)定 ，做好日常借閱 管理工作；8) 參與承辦各類檔案的鑒定、銷毀工作；9) 具體確定文件、材料歸檔范圍和保管期限的劃分；10)

39、保證案卷質(zhì)量完好，保證案卷材料組合排列的條理性，保證案卷規(guī)格形式合乎有 關(guān)標準要求，案卷裝訂結(jié)實美觀；11) 負責各類檔案的分類編目和提供利用工具；12) 對所管理檔案的丟失、損壞、泄密負責；13) 熟悉企業(yè)檔案歸檔范圍，懂得分類編目，服務周到，書寫端正，字跡整齊；14) 負責管理處各類文件的收發(fā)及傳閱；15) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。社區(qū)文化干事崗位職責1) 熟悉小區(qū)娛樂場所及其管理運作和小區(qū)居民情況，特別應與工作在文學、藝術(shù)、 體育、音樂、新聞等行業(yè)的專家、知名人士建立良好人際及工作關(guān)系；2) 按照社區(qū)文化工作計劃、策劃、組織各種文學、藝術(shù)、體育、科技、法律、社區(qū) 服務等社區(qū)活動，豐富

40、社區(qū)老、中、青、少各個層次居民的業(yè)余生活；3) 與住宅區(qū)教育單位建立良好的合作關(guān)系，大力發(fā)揮教育單位在社區(qū)文化建設(shè)中的 積極作用，組織學生開展豐富多彩的課外活動和社會公益活動，培養(yǎng)青少年的文 明的生活行為；4) 組織社區(qū)開展豐富多彩的文體健身活動和社會公益活動，增進鄰里間的交流，提 倡相互關(guān)心、互相幫助、自娛自樂的良好氛圍；5) 負責小區(qū)大眾文體活動場所及設(shè)施的管理，確保場地設(shè)施的使用安全，有便民利 民的服務措施；6) 能熟練使用攝影、錄像等器材和文體器材；7) 做好社區(qū)文化活動記錄，保持完整的檔案資料；8) 與住戶保持密切聯(lián)系，收集和反饋居民對社區(qū)文化建設(shè)的意見和建議；9) 完成上級交辦的其

41、它工作。人事管理員崗位職責1) 積極參加管理處組織的業(yè)務知識學習，提高自身業(yè)務素質(zhì)；2) 負責管理處員工考勤統(tǒng)計工作及工資、獎金的核算、制表工作；3) 負責管理處員工勞務用工手續(xù)及勞動保險的辦理工作；4) 根據(jù)公司的培訓制度，結(jié)合本管理處實際情況，組織、安排員工的培訓工作；5) 配合公司綜合科的培訓安排，組織參訓人員準時參加培訓，并做好簽到及培訓內(nèi) 容整理歸檔工作；6) 根據(jù)管理處發(fā)展計劃，制定年度、季度員工培訓計劃，并安排有效實施；7) 負責指導、督促各部門按計劃，定期開展員工的各種培訓、考核；8) 根據(jù)公司、管理處的各項管理制度及崗位職責，對管理處全體員工進行工作能力、 工作態(tài)度、工作表現(xiàn)

42、的考核，建議及核查對員工的獎懲；9) 有針對性的開展員工素質(zhì)、職業(yè)技能教育，穩(wěn)步提高員工素質(zhì)水平；10) 負責收集、整理、裝檔員工各種培訓記錄及培訓內(nèi)容；11) 對培訓工作中存在的問題提出建設(shè)性意見；12) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。裝修審批崗位職責1) 負責對業(yè)主的裝修申報方案按有關(guān)規(guī)定辦理審批及施工人員的辦證手續(xù)；2) 熟悉江陰市裝修業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，負責擬訂裝修管理規(guī)定和施工管理辦法，并 組織實施；3) 熟悉房屋的結(jié)構(gòu)和功能及專業(yè)管線的走向，具備房屋建筑裝飾的專業(yè)知識；4) 負責向住戶宣傳和解釋裝修管理規(guī)定， 耐心回答住戶提出的有關(guān)裝修的各種問題；5) 負責及時向主任反映有關(guān)裝修過程中

43、出現(xiàn)的問題，并提出解決的辦法；6) 積極參加管理處組織的集體活動和培訓，不斷提高服務水平和業(yè)務能力；7) 密切與相關(guān)裝修管理部門協(xié)調(diào)，共同做好裝修審批工作；8) 完成上級領(lǐng)導交辦的其他任務。收費員崗位職責1) 嘉慶學習不斷提高業(yè)務水平，嚴格執(zhí)行財務管理制度；2) 負責管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作，及時辦理匯款和繳 解工作；3) 認真執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，及時收付現(xiàn)金，按規(guī)定限額存放現(xiàn)金；4) 掌握管理處的資金活動情況和經(jīng)營成果，及時準確的向管理處主任提供有關(guān)經(jīng)營 情況，為管理處主任提供參考意見；5) 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法，收 繳各種

44、管理費并開具收據(jù)。做好收費的統(tǒng)計、核算工作，做到及時、不重不漏， 收費率達到 100%；6) 熟悉掌握出納帳的記帳原則和方法，建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目， 定期核對，做到帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準確無 誤；7) 負責管理處員工工資、獎金、勞保、津貼的發(fā)放；8) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。倉儲管理員崗位職責1) 負責后勤倉儲工作，每月對工作做出計劃和安排；2) 核批常用物品的出庫，控制用量；3) 對管理處組織的大型會議、活動進行后勤保障；4) 核查庫存臺帳，對有疑異處要進行跟蹤清查；5) 對出庫物品的使用進行跟蹤抽查；6) 全面負責倉庫中庫存物品的保管工作

45、；7) 熟悉所有保管物品的名稱、規(guī)格、產(chǎn)地、單價、包裝和用途；8) 嚴格辦理入庫手續(xù)，對不合格產(chǎn)品不得入庫，并及時報告上級領(lǐng)導，做出處理；9) 對庫存物品分類存放，妥善保管，嚴禁損壞和丟失；10) 對入庫物品必須予以清潔、整理，保證庫內(nèi)的干凈、整潔；11) 建立庫存臺帳，堅持月底盤存、季末清算、年度匯總，必須做到帳實相符；12) 對常備物資清單內(nèi)的物品隨時留意，當貨存量接近紅線時，必須及時向上級主管 匯報并購買；13) 嚴格辦理出庫手續(xù)；14) 對各部門及其它相關(guān)單位的領(lǐng)用物資進行匯總，每月一報帳；15) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。食堂管理員崗位職責1) 嚴格按食堂管理規(guī)定管理食堂， 組織食

46、堂員工的各種學習， 不斷提高思想 素質(zhì)；2) 定期組織員工的身體檢查，防止傳染病菌攜帶者在食堂工作；3) 收集員工對食堂工作的意見和建議，不斷提高飯菜質(zhì)量和食堂管理水平；4) 經(jīng)常按照食品衛(wèi)生管理辦法的要求， 對飯菜烹飪的全過程進行檢查， 保證 員工吃到安全可口的飯菜，提高膳食服務水平；5) 檢查食堂員工紀律，保證就餐秩序；6) 經(jīng)常監(jiān)督食堂使用物品的采購，餐具、廚具、灶具的保管；7) 負責員工伙食費的收支，保證食堂帳目清楚，盈虧平衡；8) 認真做好防火、防爆、防盜、防食物中毒工作，確保食堂安全；9) 經(jīng)常檢查水、電設(shè)備及爐灶、排煙系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)是否安全、合理使用，應經(jīng) 常檢查冰箱、消毒柜等電

47、器是否正常通電；10) 每月盤點庫存量，檢查食堂倉庫出、入是否帳物相符，有無虛報；11) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。廚師崗位職責1) 每周日前指定好食譜，確定菜的品種、用量，并及時采購；2) 采購的食品必須做到價廉物美，嚴禁從中私拿回扣；3) 對購回的物品必須當場驗收，不符合質(zhì)量、數(shù)量的不予以簽字；4) 保證飯的質(zhì)量，不得有夾生、焦飯和異味飯；5) 所定下的菜單要把握好適度，做到既不浪費，又保證讓員工能按時吃好吃飽；6) 積極配合食堂管理員的各項工作，并能多提有益食堂工作的意見；7) 堅持每天清掃桌凳、地面、門窗、餐廳以及操作間，保證清潔衛(wèi)生；8) 杜絕腐爛、變質(zhì)食品投入食用， 對購回的蔬菜

48、一定要清洗干凈， 絕不能有泥沙、 頭發(fā)等雜物在食物中出現(xiàn)，把好食品檢驗關(guān)；9) 要做到勤洗澡、理發(fā)、剪指甲、換衣服，保持個人清潔衛(wèi)生，使就餐員工看著 舒服、吃的放心；10) 對所有餐具做到一洗、二清、三漂、 四消毒， 絕不允許未經(jīng)清洗和消毒的餐具 再使用；11) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。秩序維護部主管崗位職責1) 做好秩序維護部全體人員的思想、法紀教育工作，組織隊員學習業(yè)務知識和軍事、 消防訓練，不斷提高軍事技能和業(yè)務水平；2) 貫徹落實管理處的各項規(guī)章制度，制定有關(guān)秩序維護部的紀律、勤務、治安、消 防、人員、車輛、考評等各項制度；3) 負責本部各級人員之間的調(diào)整配備和指導，處理秩序維護員

49、在值勤中發(fā)生的重大 事件，確保管理處范圍內(nèi)公司質(zhì)量目標的實現(xiàn)；4) 具體安排秩序維護部各階段性的工作，適時調(diào)整臨時或突擊性的工作部署，并及 時向管理處主任匯報各項工作和制度的落實情況，對提出的問題做出妥善解決的 辦法；5) 每月對秩序維護部全體隊員的軍事技能、業(yè)務知識進行綜合考核，并做出獎懲細 則；6) 負責對秩序維護部各級人員的考評、轉(zhuǎn)正、晉級、晉升、招聘及辭退工作；7) 教育本隊隊員樹立熱忱奉獻、敬業(yè)愛崗、文明值勤的思想，把各項無償服務和好人好事貫徹落實；8) 帶領(lǐng)秩序維護部全體人員堅持原則、依法辦事，做好為民、便民、利民工作；9) 詳細收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時處理并上報；10)

50、 完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作。秩序維護部班長崗位職責1) 準確了解隊員的思想動態(tài)，仔細掌握隊員的工作情況并做好各方面思想教育；2) 負責全班軍事、應急訓練和綜合培訓，全面提高本班隊員的軍事和業(yè)務水平；3) 組織全班隊員認真學習各項規(guī)章制度，嚴格按規(guī)章制度辦事，實行規(guī)范化管理；4) 做好本班的工作安排和事務處理，并協(xié)調(diào)全班的工作關(guān)系和內(nèi)外關(guān)系；5) 合理安排全班勤務、公差，監(jiān)督本班隊員在工作中著裝整齊、文明值勤、禮貌待 人，樹立良好的秩序維護員形象，嚴格執(zhí)行作息制度；6) 每周組織召開班務會，講評上周工作和做好下周工作安排；7) 做好經(jīng)常性查崗工作，對全班隊員當月的工作進行綜合考評，并在月底向部

51、門主 管提出合理化獎懲建議，凡重大問題及時向部門主管請示、匯報；8) 每天管理人員下班后的時間代表物管處負總責，必須認真處理各類突發(fā)性事件及 妥善解決客戶提出的緊急服務要求，組織、協(xié)調(diào)指揮好此時段內(nèi)全體在崗人員的 工作；9) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。交通崗崗位職責1) 懂得一般交通管理知識和指揮，熟悉住宅區(qū)(大廈)車輛出入口環(huán)境，能果斷處 理一般交通事故；2) 交通管理員要熟練掌握住宅區(qū)(大廈)停車場自動化管理系統(tǒng)及電子監(jiān)控系統(tǒng)的 操作與維護，果斷處理電子控制系統(tǒng)發(fā)生的故障；3) 按物價部門規(guī)定收取臨時車輛的停車費，并按時向管理處交納，不允許多收、少 收、甚至不收費的現(xiàn)象發(fā)生；4) 嚴守崗

52、位，施行 24 小時輪換值班，服從統(tǒng)一調(diào)度，不得隨意換崗；5) 嚴格執(zhí)行住宅區(qū)(大廈)各項規(guī)章制度，對危害住宅區(qū)(大廈)及車輛安全的行 為要立即制止或調(diào)解處理，避免事態(tài)擴大；6) 積極參加交通管理知識的學習，精通與本崗位有關(guān)的業(yè)務知識；7) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。巡邏崗崗位職責1) 熟悉巡邏區(qū)域樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位 置，掌握小區(qū)的整體情況及各住戶的人數(shù)和人員相貌；2) 加強對下水管道、天燃氣管道等極易攀爬的治安“死角”的巡邏，嚴禁任何人在 此處閑逛、逗留；3) 嚴格遵守和執(zhí)行規(guī)定的巡邏間隔時間和巡邏路線， 隨時留意閑雜人員的活動情況， 對小區(qū)及周邊的

53、撿垃圾等一些無關(guān)的人員要及時清理出小區(qū)范圍；4) 負責監(jiān)督車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)違章要及時糾正處理；5) 注意監(jiān)督住戶裝修情況，發(fā)現(xiàn)違章及時處理并上報；6) 注意觀察發(fā)現(xiàn)巡邏區(qū)域內(nèi)的其它異常情況并及時上報；7) 注意施工和裝修隊伍垃圾堆放以及廣告張貼，發(fā)現(xiàn)違章者應責令其清理并告知物 業(yè)管理處；8) 遇到火警時不要驚慌，立即報警并及時通知、引導、指揮各住戶有秩序的從樓梯 離開險境。保護現(xiàn)場，不得擅自處理；9) 巡邏時要文明禮貌、敬老愛幼、拾金不昧，不得利用值勤方便監(jiān)守自盜，敲詐勒 索；10) 完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。守衛(wèi)崗崗位職責1) 熟悉本小區(qū)人員情況，嚴格控制小區(qū)進出人員，認真檢查進出小區(qū)人員的證件， 杜絕不明身份的人員進出小區(qū)；2) 熱情接待來訪人員，在取得受訪住戶同意后，登記來訪人員的姓名、性別、年齡、 與住戶的關(guān)系、來訪事由、工作單位、家庭地址、來訪日期、來訪時限后，方可 進入住戶家庭，并做好離訪時間的登記和物品攜帶情況；3) 嚴格控制裝修人員進出小區(qū)，杜絕無裝修出入證或證件失效的裝修人員進出小區(qū) 及在小區(qū)內(nèi)招攬生意；4) 按申報先后順序和工程輕重緩急，合理有序地安排裝