面膜項目投資估算（工程項目組織與管理）

1、泓域咨詢/面膜項目投資估算面膜項目投資估算一、 分年投資計劃表的編制估算出項目建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金后，應(yīng)根據(jù)項目計劃進度的安排，編制分年投資計劃表。實際工作中往往將項目總投資估算表、分年投資計劃表和資金籌措表合而為編制“項目總投資使用計劃與資金籌措表”。總投資及構(gòu)成一覽表單位：萬元序號項目指標(biāo)占總投資比例1總投資38633.77100.00%1.1建設(shè)投資31788.0782.28%1.1.1工程費用27772.5571.89%1.1.1.1建筑工程費16078.2441.62%1.1.1.2設(shè)備購置費10932.3428.30%1.1.1.3安裝工程費761.971.97%1.1.

2、2工程建設(shè)其他費用3354.158.68%1.1.2.1土地出讓金1555.054.03%1.1.2.2其他前期費用1799.104.66%1.2.3預(yù)備費661.371.71%1.2.3.1基本預(yù)備費356.430.92%1.2.3.2漲價預(yù)備費304.940.79%1.2建設(shè)期利息418.971.08%1.3流動資金6426.7316.64%項目投資計劃與資金籌措一覽表單位：萬元序號項目數(shù)據(jù)指標(biāo)占總投資比例1總投資38633.77100.00%1.1建設(shè)投資31788.0782.28%1.2建設(shè)期利息418.971.08%1.3流動資金6426.7316.64%2資金籌措38633.771

3、00.00%2.1項目資本金21532.8555.74%2.1.1用于建設(shè)投資14687.1538.02%2.1.2用于建設(shè)期利息418.971.08%2.1.3用于流動資金6426.7316.64%2.2債務(wù)資金17100.9244.26%2.2.1用于建設(shè)投資17100.9244.26%2.2.2用于建設(shè)期利息2.2.3用于流動資金2.3其他資金二、 項目背景分析面膜形態(tài)多種多，近年來，隨著人口結(jié)構(gòu)變更與經(jīng)濟實力的增長，國內(nèi)消費群體護膚意識逐漸增強。面膜消費量也因此不斷增長，區(qū)域熱度持續(xù)上升，年輕消費群體逐漸成為面膜消費主力軍。面膜是護膚品的一個類別，是美容保養(yǎng)品的一種載體，是指敷在人體皮

4、膚表面，起到清潔及保護皮膚的美容功效的產(chǎn)品。面膜按形態(tài)分類，主要可以分為泥膏型面膜、貼片型面膜、睡眠/免洗型面膜、撕拉型面膜、DIY(自主動手制造)面膜。根據(jù)淘數(shù)據(jù)監(jiān)測的阿里全網(wǎng)面部護理用品銷售額占比情況來看，2020年7月阿里平臺全網(wǎng)面部護膚品銷售額中，面膜銷售收入最多，為21.33億元，由此可見面膜的需求規(guī)模占比越來越大。從不同形態(tài)面膜產(chǎn)品的消費占比來看，73.99%的消費者更喜歡使用貼片面膜，其次是睡眠/免洗面膜，占比達到13.93%;泥膏狀面膜、撕拉式面膜和DIY面膜的消費者傾向分別為7.43%、3.1%和1.55%。從市場區(qū)域熱度來看，2020年國內(nèi)排名前十的城市分別是北京、廣州、上

5、海、深圳、杭州、成都、武漢、鄭州、重慶、蘇州。其中，上海、廣州、成都、重慶等地也成為化妝品產(chǎn)業(yè)重點布局區(qū)域。三、 建設(shè)期利息的估算方法估算建設(shè)期利息應(yīng)按有效利率計息。項目在建設(shè)期內(nèi)如能用非債務(wù)資金按期支付利息，應(yīng)按單利計息；在建設(shè)期內(nèi)如不支付利息，或用貸款支付利息應(yīng)按復(fù)利計息。項目評價中對借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)按月、按季均衡發(fā)生的項目，為了簡化計算，通常假設(shè)借款發(fā)生當(dāng)年均在年中使用，按半年計息，其后年份按全年計息。對借款額在建設(shè)期各年年初發(fā)生的項目，則應(yīng)按全年計息。建設(shè)期利息的計算要根據(jù)借款在建設(shè)期各年年初發(fā)生或者在各年年內(nèi)均衡發(fā)生，采用不同的計算公式。四、 建設(shè)期利息估算的前提條件進行建設(shè)期

6、利息估算必須先完成以下各項工作：1建設(shè)投資估算及其分年投資計劃；2確定項目資本金（注冊資本）數(shù)額及其分年投入計劃；3確定項目債務(wù)資金的籌措方式（銀行貸款或企業(yè)債券）及債務(wù)資金成本率銀行貸款利率或企業(yè)債券利率及發(fā)行手續(xù)費率等）。建設(shè)期利息估算表單位：萬元序號項目合計第1年第2年1借款1.1建設(shè)期利息418.97418.970.001.1.1期初借款余額17100.921.1.2當(dāng)期借款17100.9217100.920.001.1.3當(dāng)期應(yīng)計利息418.97418.970.001.1.4期末借款余額17100.9217100.921.2其他融資費用1.3小計418.97418.970.002債券

7、2.1建設(shè)期利息2.1.1期初債務(wù)余額2.1.2當(dāng)期債務(wù)金額2.1.3當(dāng)期應(yīng)計利息2.1.4期末債務(wù)余額2.2其他融資費用2.3小計3合計418.97418.970.00五、 項目名稱及項目單位項目名稱：面膜項目項目單位：xx投資管理公司六、 項目建設(shè)地點本期項目選址位于xxx（以選址意見書為準(zhǔn)），占地面積約94.00畝。項目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備，非常適宜本期項目建設(shè)。七、 建設(shè)規(guī)模該項目總占地面積62667.00（折合約94.00畝），預(yù)計場區(qū)規(guī)劃總建筑面積123171.11。其中：主體工程83112.79，倉儲工程23781.38，行

8、政辦公及生活服務(wù)設(shè)施9000.56，公共工程7276.38。八、 項目建設(shè)進度結(jié)合該項目建設(shè)的實際工作情況，xx投資管理公司將項目工程的建設(shè)周期確定為12個月，其工作內(nèi)容包括：項目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計、土建工程施工、設(shè)備采購、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。九、 建設(shè)投資估算（一）項目總投資構(gòu)成分析本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務(wù)估算，項目總投資38633.77萬元，其中：建設(shè)投資31788.07萬元，占項目總投資的82.28%；建設(shè)期利息418.97萬元，占項目總投資的1.08%；流動資金6426.73萬元，占項目總投資的16.64%。（二）建設(shè)投資構(gòu)成本期項目建

9、設(shè)投資31788.07萬元，包括工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費，其中：工程費用27772.55萬元，工程建設(shè)其他費用3354.15萬元，預(yù)備費661.37萬元。十、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（一）財務(wù)效益分析根據(jù)謹慎財務(wù)測算，項目達產(chǎn)后每年營業(yè)收入68600.00萬元，綜合總成本費用57799.51萬元，納稅總額5513.83萬元，凈利潤7868.04萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率13.76%，財務(wù)凈現(xiàn)值1204.77萬元，全部投資回收期6.55年。（二）主要數(shù)據(jù)及技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序號項目單位指標(biāo)備注1占地面積62667.00約94.00畝1.1總建筑面積123171.11容積率1.971.

10、2基底面積36973.53建筑系數(shù)59.00%1.3投資強度萬元/畝326.092總投資萬元38633.772.1建設(shè)投資萬元31788.072.1.1工程費用萬元27772.552.1.2工程建設(shè)其他費用萬元3354.152.1.3預(yù)備費萬元661.372.2建設(shè)期利息萬元418.972.3流動資金萬元6426.733資金籌措萬元38633.773.1自籌資金萬元21532.853.2銀行貸款萬元17100.924營業(yè)收入萬元68600.00正常運營年份5總成本費用萬元57799.516利潤總額萬元10490.727凈利潤萬元7868.048所得稅萬元2622.689增值稅萬元2581.38

11、10稅金及附加萬元309.7711納稅總額萬元5513.8312工業(yè)增加值萬元19269.4813盈虧平衡點萬元32788.21產(chǎn)值14回收期年6.55含建設(shè)期12個月15財務(wù)內(nèi)部收益率13.76%所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1204.77所得稅后十一、 預(yù)備費估算（一）基本預(yù)備費估算基本預(yù)備費是指在項目實施中可能發(fā)生、但在項目決策階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費。一般由下列三項內(nèi)容構(gòu)成：1在批準(zhǔn)的設(shè)計范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費用；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用。2一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取

12、的措施費用。3竣工驗收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復(fù)費用。基本預(yù)備費以工程費用和工程建設(shè)其他費用之和為基數(shù)，按部門或行業(yè)主管部門規(guī)定的基本預(yù)備費費率估算。（二）漲價預(yù)備費估算漲價預(yù)備費是對建設(shè)工期較長的項目，由于在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工、機械臺班等價格上漲引起投資增加而需要事先預(yù)留的費用，亦稱價格變動不可預(yù)見費。漲價預(yù)備費以分年的工程費用為計算基數(shù)。十二、 建設(shè)投資中的增值稅、進項稅額我國于2009年開始實施增值稅轉(zhuǎn)型改革，由生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄M型增值稅，允許從銷項稅額中抵扣部分固定資產(chǎn)增值稅，同時該可抵扣固定資產(chǎn)進項稅額不得計入固定資產(chǎn)原值。從2016年5月1日起

13、，全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于廢止中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例和修改中華人民共和國增值稅暫行條例的決定（國務(wù)院令第691號）、財政部、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知（財稅201832號）和關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）等規(guī)定，工程項目投資構(gòu)成中的建筑安裝工程費、設(shè)備購置費、工程建設(shè)其他費用中所含增值稅進項稅額，應(yīng)根據(jù)國家增值稅相關(guān)規(guī)定實施抵扣。但是，為了滿足籌資的需要，必須足額估算建設(shè)投資，為此建設(shè)投資估算應(yīng)按含增值稅進項稅額的價格進行。同時要將可抵扣增值稅單獨列示，以便財務(wù)分析中正確計算各類資產(chǎn)原值和應(yīng)納增值稅。建設(shè)投資估算表單位：萬元序號項目建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計1工程費用16