2004年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告

1、2004年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告廣東省房協(xié)市場分析課題組（廣東省房協(xié)研究部、華南理工大學建筑學院建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處）一 一 社會經(jīng)濟環(huán)境今年前三季度廣東經(jīng)濟保持快速增長，完成生產(chǎn)總值11130.02億元，比上年同期增長14.80%，增幅同比提高1.80個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資完成3819.38億元，同比增長25.00%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)。居民收入持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10416.80元，同比增長10.70%，扣除物價因素，實際增長7.90%。二 二 基礎數(shù)據(jù)分析21 房地產(chǎn)投資2.1.1 完成開發(fā)投資表1. 按用途完成開發(fā)投資

2、數(shù)據(jù)表（萬元）完成投資住宅辦公樓商業(yè)用房其它2003年1-9月8081012583475826082976536412200612004年1-9月8856008585614242496810081461566752同比增長(%)9.600.4062.9031.7028.4019月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.30%，比二季度回落0.40個百分點。廣東房地產(chǎn)保持上半年的平穩(wěn)增長態(tài)勢，增速9.60%。住宅投資量與去年同期基本持平；辦公樓和商業(yè)用房投資仍是整體開發(fā)投資增長的主要動力，同比增速分別達到62.90%和31.70%，但增長幅度較前二季度有所回落。與上半年相比，開發(fā)投資主體變化不大，外資和股份

3、制仍占最大比重，為59.70%，國有投資只占4.20%，份額最小。（見表2）反映私營、個體、外資及股份制企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資占主導地位。表2. 按性質完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表（萬元）國有集體私營及個體其它(外資、股份制)總計2004年1-9月374612629201256598052862158856008比例(%)4.207.1029.0059.70100.002.1.2 開發(fā)資金來源資金來源方面（見表3），同比降低9.00%，與今年上半年相比，一負一正，反差明顯，表明近期金融緊縮政策和宏觀調控收到較好的成效。其中，訂金和預付款部分的減速最明顯，同比下降21.60%；國內貸款和外資表現(xiàn)平穩(wěn)，而自籌

4、資金部分同比增長17.00%。在資金來源比重方面，訂金、預付款部分和自籌資金部分分別一降一升，但總體格局仍未產(chǎn)生根本性改變。表3. 房地產(chǎn)資金來源基礎數(shù)據(jù)表（萬元）資金來源國內貸款外資自籌其它（訂金、預付）金額%金額%金額%金額%2003年1-9月14431791259862118.00 2984442.10 295650820.50 857821859.40 2004年1-9月13137748266487220.302914192.20345794026.30672351751.20同比增長(%)9.002.502.30百分點2.400.10百分點17.005.80百分點21.608.20百

5、分點22土地開發(fā)與購置土地開發(fā)投資同比下降了13.10%。值得注意的是，土地購置投資同比下降4.90%，面積卻較去年同期增加34.40%。土地開發(fā)較上半年有所好轉，但土地購置與土地開發(fā)的反差仍突出。（見表4）表4. 土地開發(fā)與購置數(shù)據(jù)表（萬元、萬m2）土地開發(fā)土地購置投資面積投資面積2003年1-9月4818141466.8013169321495.652004年1-9月4185781524.3112519072010.13同比(%)-13.103.90-4.9034.4023 商品房建設商品房建設基本保持上半年的發(fā)展趨勢，商品房開發(fā)投資、施工面積和本年新開工面積分別同比增長10.00左右，與

6、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅基本持平，而新增固定資產(chǎn)增幅較大，為65.70%?？⒐っ娣e和竣工價值同比繼續(xù)減少，但下降幅度略有收窄。表5. 商品房建設數(shù)據(jù)表（萬元、萬m2）開發(fā)投資施工面積新開工面積竣工面積竣工價值新增固定資產(chǎn)2003年1-9月599074910806.122993.902133.67440779531977392004年1-9月687482411793.323342.021908.3635061895297767同比增長(%)14.809.1011.60-10.60-20.5065.7024房地產(chǎn)交易19月全國商品房屋價格同比上漲13.40；商品房銷售面積同比增長19.30，高于同期竣工

7、面積增幅近10個百分點。廣東房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持暢旺，實際銷售額和銷售面積分別比去年同期增長27.00%和11.60%，增長幅度超過投資，這與全國的情況大體類似。平均價格達3676元/ m2，同比上漲13.80%，基本與上半年保持一致。剔除廣州、深圳數(shù)字，全省其余地區(qū)平均價格2300.35元/ m2，同比上漲6.10 %，較上半年漲幅增加1個百分點。表6. 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表銷售額（萬元）實際銷售面積（萬m2）均價（元/m2）全省2003年1-9月51134701582.523231 2004年1-9月64942881766.463676 同比增長(%)27.0011.6013.80廣州2003年

8、1-9月1877583 451.434159 2004年1-9月2201727481.734570同比增長(%)17.306.609.90深圳2003年1-9月1238072209.4459112004年1-9月2020525297.046802同比增長(%)63.2041.8015.1025商品房屋空置商品房屋空置整體略有好轉，空置面積下降3.80%，其中主要來自待銷部分（小于1年的空置）的大幅同比減少，目前744.59萬m2的待銷面積也創(chuàng)下我省近兩年的新低。但從空置結構看，合理空置（待銷面積，即小于1年的空置）同比減少33.30，不合理空置（滯銷面積和積壓面積，即13年的空置以及大于3年的

9、空置）同比增加了25.40%，空置結構有進一步惡化態(tài)勢。待銷面積占空置總量34.50，滯銷和積壓面積占空置總量65.50，而去年同期這兩個比例分別是：49.70、50.30；不合理空置面積的比重在上半年上升12個百分點的基礎上再擴大至15.20個百分點。分析各類物業(yè)空置量，住宅和辦公樓減少，商業(yè)營業(yè)用房和其他類型房屋增加，商業(yè)營業(yè)用房上升22.90，其中滯銷和積壓面積上升42.70，高于其他物業(yè)的增幅。（見表7）表7. 商品房屋空置數(shù)據(jù)表（萬m2）總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2003年1-9月空置面積2245.901441.32151.37416.36236.85其中待銷1116.66787.306

10、1.08166.86101.42滯銷和積壓1129.24654.0290.29249.50135.432004年1-9月空置面積2160.281247.13130.12511.76271.27待銷744.59463.2535.41155.6190.32其中滯銷913.06522.2148.27217.60124.99積壓502.63261.6746.44138.5555.96滯銷和積壓1415.69783.8894.71356.15180.95同比增長(%)空置面積3.80-13.50-14.0022.9014.50其中待銷33.30-41.20-42.00-6.70-10.90滯銷和積壓25

11、.4019.904.9042.7033.30三 三 生成指標分析31 生成指標的定義依據(jù)現(xiàn)有基礎統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在開發(fā)建設與市場銷售和資金風險等方面建立相關的市場衡量指標。為了方便使用，所有指標均是無量綱的。表8. 房地產(chǎn)市場評價指標名稱計算公式市場消化系數(shù)1(x1)銷售面積/（k竣工面積）市場消化系數(shù)2(x2)銷售面積/（k竣工面積+待銷面積以月為單位的時段數(shù)/12）市場消化系數(shù)3(x3)銷售面積/（k竣工面積+空置面積以月為單位的時段數(shù)/12）投資風險系數(shù)(f)1自籌資金/總投資資金來源l l “市場消化系數(shù)”是通過計算一定時期內商品房吸納量占市場供應量的比值，反映市場消化能力。為了全面衡量市場

12、供求和交易情況，這里設計三個系數(shù)分別在不同層次反映市場消化能力。結合現(xiàn)有統(tǒng)計資料，這里只針對一手市場。系數(shù)1的一般公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場新增供應量；系數(shù)2的一般公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應量；系數(shù)3的一般公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場總體供應量。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的含義，銷售面積包含現(xiàn)樓和預售兩部分，所以統(tǒng)一作為三個系數(shù)的分子；差別則體現(xiàn)在分母。系數(shù)1只考慮新竣工面積，由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償?shù)龋虼丝射N比例k取為0.8；系數(shù)2在系數(shù)1的基礎上，假設滿足待銷面積（小于1年的空置量）將在本年度被均勻地吸納的條件，而暫不考慮滯銷和積壓面積的影響；系數(shù)3則假設

13、滿足全部空置面積將在本年度被均勻地吸納的條件。系數(shù)2和系數(shù)3在分母中對待銷面積和空置面積后面的處理都是為了滿足不同時間段計算系數(shù)的可比性。三個系數(shù)的詳細應用計算公式見表8。該系數(shù)越大，說明市場越活躍，消化能力越強。l l “投資風險系數(shù)”利用非自籌資金占總投資資金來源的比例，反映開發(fā)商開發(fā)資金運作的風險大小，也反映資金結構的健康合理與否。風險系數(shù)的取值區(qū)間為（0，1），該值越大，說明投資風險越高。32 生成指標的分析市場消化情況繼續(xù)前兩個季度較好的形勢，三個消化系數(shù)均保持增長，其中，市場消化系數(shù)1(x1)持續(xù)大于1，市場消化系數(shù)2(x2)突破0.9而趨近1，一方面說明銷售面積超過可售市場新增供

14、應量；另一方面，說明待銷面積也得到市場認同和消化。在投資風險方面情況沒有明顯改善，與去年同期相比投資風險系數(shù)有輕微降幅，但還在0.7以上，潛在風險問題需要繼續(xù)關注。表9. 生成指標數(shù)據(jù)表名稱2003年1-9月2004年1-9月增長市場消化系數(shù)1(x1)0.92711.15710.2300市場消化系數(shù)2(x2)0.62200.93020.3082市場消化系數(shù)3(x3)0.46660.67760.2110投資風險系數(shù)(f)0.79510.73680.0583四 四 結論及建議l l 開發(fā)投資增長保持平穩(wěn)，增速低于全國平均水平。資金來源方面，訂金和預付款部分的降低明顯，自籌資金部分同比增加較大，投資風險系數(shù)開始降低，說明我省房地產(chǎn)業(yè)的