5月重慶市房地產信息月報

1、5月重慶市房地產信息月報月度信息綜述： 七部委聯(lián)合出臺房產新政 重慶市商品房銷售網(wǎng)上簽約辦法（試行）出臺 盤點2005年春季房交會 外來資金強勢入渝 解放碑商圈特色商業(yè)萌芽悄動 目錄!本月重慶房地產開發(fā)環(huán)境1 c穩(wěn)定住房價格七部委聯(lián)合出臺房產新政1 c規(guī)范市場重慶市商品房銷售網(wǎng)上簽約辦法（試行）出臺2 c商務部下發(fā)關于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導意見2 !本月重慶房地產市場態(tài)勢3 c重慶市房地產春季盛會3 c外來資金強勢入渝4 c征收營業(yè)稅時間將致二手房市場放量4 c新營銷模式個人住房團購有望年內推行5 c月樓盤放量分析5 !主城熱點板塊房地產市場動態(tài)8 c解放碑商圈8 c南濱路板塊8 c大學城

2、板塊9 ! 本月重慶房地產開發(fā)環(huán)境 c 穩(wěn)定住房價格七部委聯(lián)合出臺房產新政 2003年121文件出臺，以期控制房價上漲過快與規(guī)范房地產市場，中央政策不斷，分別從行政手段、經濟手段等方面進行控制，但控制效果沒有達到政策出臺的初衷。今年一季度，全國房價又同比上升12.5%，在經濟發(fā)達的上海等地區(qū)，住宅均價已經超過了每平方米1萬元。各方認為，商品房供應結構不合理，投資需求比例過大，是推動了房價進一步上漲的主要原因，國外游資豪賭人民幣升值也是一個關鍵因素。2005年5月11日，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等七部委關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。意見要求切實制止“炒買炒賣”土地行為；為了抑制投機性和投資性購

3、房需求，意見還規(guī)定，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅?！氨ＷC中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”，成為此次房地產新政的關鍵詞。7部委聯(lián)合出臺房地產新政，從操作層面真正顯示出了中央政府擠出地產泡沫、規(guī)范市場、從而保證房地產行業(yè)與整個國民經濟維持健康發(fā)展的決心。 旭日研究認為：7部委政策期望達到在盡量不抑制購房者正常住房需求的前提下，來打擊過熱投資以及供給改變結構性不平衡的目的，一般認為此次政策執(zhí)行力度非常強，對于市場的控制具有“狠招”的性質，但定義“軟著路”更恰當一些。征收營業(yè)稅對炒房者來說是一枚重磅炸彈，短期炒房成本

4、激增，而長線投資者對于市場不明使得其投資欲望大打折扣，被動投資者對于買方的價格、面積等因素將更加謹慎，無疑房地產市場投資需求比例將大大減小，同時對于開發(fā)商的供給結構性調整起到間接指示作用。在政策“軟著路”的大勢下，市場會更加健康理性的發(fā)展，對于普通購房者來說是一個利好消息。 對房地產相關行業(yè)而言，也將面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰，房地產項目操作將更加依賴房地產市場研究部門或者市場研究公司的專業(yè)支持，市場信息收集和市場分析研究，尤其對于房地產行業(yè)前瞻性的指導作用，將直接降低開發(fā)商地決策風險，在激烈競爭市場中創(chuàng)造性的服務于房地產項目，減少開發(fā)風險。應該說，7部委政策的出臺，標志著專業(yè)市場顧問研究公司價值體

5、現(xiàn)時代的真正到來。 c 規(guī)范市場重慶市商品房銷售網(wǎng)上簽約辦法（試行）出臺 本月，市國土房管局公布了重慶市商品房銷售網(wǎng)上簽約辦法（試行），從6月1日起，渝中、江北等主城九區(qū)新建商品房銷售（包括預售和現(xiàn)售）簽訂商品房買賣合同、定金協(xié)議，都要在上進行網(wǎng)上簽約，按規(guī)定，項目入網(wǎng)要提供項目基本情況、土地使用權信息、房屋信息三個方面的詳細資料。與此同時，為規(guī)范商品房預售市場，市國土房管局就商品房定金協(xié)議向社會征求意見。按照協(xié)議規(guī)定，開發(fā)商與購房者簽訂協(xié)議后亂漲房價，將雙倍返還購房者定金。 旭日研究認為：此項措施的出臺是7部委政策的直接外延，是中央與地方政府加大規(guī)范政策執(zhí)行力度的一個直接體現(xiàn)。從中可以明確看

6、出，一切可能擾亂市場秩序的行為都將作為監(jiān)管重點而制訂相應規(guī)范措施。政府的“軟著路”思路又決定這些措施的出臺是一個循序漸進的過程而非全盤端出，因而其規(guī)范的方向也是各個方面，這無疑指示了房地產市場各微觀單位的決策原則。具體到“網(wǎng)上簽約和商品房定金協(xié)定的出臺，一定程度打破樓市信息不對稱的弊端，為有效杜絕一房多售和哄抬房價現(xiàn)象的發(fā)生開了好頭。這對于普通購房者又是一個利好消息。 c 商務部下發(fā)關于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導意見 商務部日前下發(fā)了關于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導意見，稱將用3至5年時間，在全國人口過百萬的166個城市中，初步完成社區(qū)商業(yè)建設和改造，基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、家庭服務和再生資

7、源回收等基本生活需求，使社區(qū)商業(yè)成為新的經濟增長點。 旭日研究認為：就目前重慶市商業(yè)地產而言，五大商圈已發(fā)展成熟，而社區(qū)商業(yè)卻相對比較落后，空置面積較大，社區(qū)商業(yè)建設已成為城市商業(yè)發(fā)展中較為薄弱的一環(huán)。社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導意見出臺將有助于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，從規(guī)劃，網(wǎng)點布局等方面進行科學合理的指導。 ! 本月重慶房地產市場態(tài)勢 c 重慶市房地產春季盛會 本月12日-15日，重慶市2005年春季房交會在會展中心隆重舉行，本屆房交會共有230家單位參展，196個商品房項目參加展銷。共成交商品房3523件，總面積38.35萬平方米，成交金額達到13.73億元。本次春交會參展企業(yè)規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，但商品房成

8、交價格卻出現(xiàn)下滑。房交會綜合均價3580元/平方米，與去年秋季房交會4071元相比，下滑了491元，這主要是由于參展商品房檔次結構變化，中檔樓盤帶動整體價格走低，但是同檔次樓盤與歷史縱向比較卻沒有價格下滑跡象。商品房住宅成交均價3116元/平方米。其中，商品房現(xiàn)房成交面積11.72萬平方米，成交均價2899元/平方米；商品房期房交易成交面積24.99萬平方米，成交均價4022元/平方米。 本次房交會商業(yè)用房再次遭受寒流，成交面積僅1.81萬平方米，成交金額11998萬元，與去年秋季房交會相比，分別下滑了5900平方米、3402萬元。 本次房交會表現(xiàn)出以下特征： 成交總量較上屆房交會有所上升，這

9、是重慶置業(yè)者正確認識重慶房地產市場的直接體現(xiàn)； 價格出現(xiàn)下降，這與參展企業(yè)供給結構、區(qū)域結構有直接關系，也說明越來越多的開發(fā)商以市場為導向進行決策，同時也是眾多開發(fā)單位正確解讀政府調控政策的市場反應。 展示樓盤所占比例較大，下半年將集中放量； 80-100平方米之間的中等戶型仍是消費主體； 商業(yè)用房的銷售形勢不容樂觀。 c 外來資金強勢入渝 本月，上海復地發(fā)布公告，將斥資約2.45億元，收購重慶潤江置業(yè)全部股權，以此為平臺全面進軍重慶房地產市場；韓國cj公司與重慶渝慶舊城改造有限公司簽訂了韓國企業(yè)來渝的第一個房地產開發(fā)項目：雙方將共同投資7億元開發(fā)新華路片區(qū)。此外，中國石油和大慶巨豪將合力開發(fā)

10、北碚三溪口的“香溪美林”；山西華美地產將在五黃路修建“御景天成”；香港泰平在大坪開發(fā)“渝中名郡”；北京的寶田地產在金開板塊圈地開發(fā)“愛加麗都”。并且開發(fā)體量較大、開發(fā)檔次都是走中高端線路。 旭日研究認為：在目前調控加緊的大環(huán)境下，大量“二外”企業(yè)入渝顯示出他們對于重慶市場仍報有極大信心。目前房地產行業(yè)的風險因素較多，但較之于上海等泡沫成分較多地區(qū)，重慶房地產市場也比較健康，土地成本相對較低，外來企業(yè)進入重慶市房地產行業(yè)仍有比較樂觀的利潤空間。 c 征收營業(yè)稅時間將致二手房市場放量 自本月國家七部委關于“個人購買住房不足兩年轉手將按售房收入全額征收營業(yè)稅”的政策出臺后，我市二手房市場開始出現(xiàn)波動

11、，房源信息大幅度放量。僅春交會上，中介機構就提供了比去年多出80%的房源信息，大量房源信息積聚二手房市場。但從我市中介機構近段時間的二手房交易量來看，整個二手房市場目前處于一種不慍不火的狀態(tài)，成交量沒有大幅上升，也沒有明顯的下降，市場交易比較平穩(wěn)。 旭日研究認為：7部委政策直接調控點就是住房投資需求，“六一”大限之前拋售二手住宅是投資者的必然反應，這部分住宅大部分以“未住二手房”的形式上市，在短時間內造成市場供給量突然增加的局面，部分急于回收資金的投資者會采取保本甚至降價的策略，因而他們手中的住房具有較強的市場競爭力，不過目前重慶市購房者觀望態(tài)度居多，使得出售難度較大。六一以后相信大部分投資者

12、會將手中住房轉向租賃市場，但是由于重慶市投資需求比例不大，因而整體租賃市場價格不會出現(xiàn)太大幅度波動，區(qū)域性租金價格上漲與下跌都是正常的。 c 新營銷模式個人住房團購有望年內推行 由銀行牽頭和協(xié)調，組織客戶團體購房，年內可望由建行重慶分行推出。目前，該模式是由建行山東省分行于日前在國內首個推出的。該模式的操作流程為：銀行與房產商簽訂合作協(xié)議，由銀行組織一定量的客源，集體到房產商處購買，并根據(jù)購買量的多少享受不同的優(yōu)惠。但是，該模式也設置了門檻，目前山東的基本要求是：首先要求購房者是建行客戶，其存折或卡上至少要求有50萬元價值的現(xiàn)金、債券、股票等，或者卡上日均余額超過20萬元，才有資格申請。 c

13、月樓盤放量分析 j總量分析 據(jù)旭日地產研究最新統(tǒng)計，2005年5月重慶市主城區(qū)共推出新項目27個，較上月相比放量有所減少，其中高層電梯住宅所占比重最大，達到68%。 具體樓盤信息見附表： 附表：5月份新開盤項目列表 區(qū)域 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 主要戶型 均價 備注 渝中區(qū) 水晶石國際公寓 高層公寓 29-58 3000元/（建面） 華宇渝州新都6號樓 高層 三房二廳84 3700元/ 桂花景苑 高層 二房二廳57 三房二廳130 星河城 高層 6300元/ 位于較場口輕軌車站旁 輕軌名店城 商鋪 9000 55000元/ 位于輕軌臨江門車站出口（地下商鋪） 南岸 區(qū) 俊逸江南2期5號樓 高層 二

14、房二廳70 三房二廳90 3100元/ 天龍廣場3期 高層 一戶室32 三房二廳93 2300元/ 高層小戶型電梯公寓 競地朔源閣 高層 三房二廳104 3180元/ 江北區(qū) 大川水岸b組團 花園洋房 三室二廳107 四室二廳140 4400元/ 理想大廈商鋪 8498元/ 渝北區(qū) 東原中央美地2期 花園洋房 二房二廳70 四房二廳180 4000元/ 渝安龍都 高層 一室一廳44 三室二廳98 3180元/ 北城清邁陽光二期組團 小高層 一室一廳43 二室二廳65三室二廳112 3300元/ 盛景天下小高層二室二廳75 三室二廳91 1800元/ 恒運青河灣2組團 花園洋房 四室二廳158

15、4000元/ 項目位于回興農業(yè)園區(qū) 錦域藍灣 多層 三室二廳115 2100元/ 大眾御湖苑 高層 二房二廳87三房二廳109 3200元/ 沙坪壩區(qū) 書香世家高層 一室一廳40.74 二房二廳63.42價格未定 戶型以夾層為主，目前處于放號階段，每平方米享受50元折扣 光華陽光水城2期 花園洋房 三室二廳112 四室二廳131 3500元/ 華宇林泉雅舍14、15號樓 高層 3500元/ 卓越美麗山水 高層 3700元/ 九龍坡區(qū) 左林右舍高層公寓 一戶室30.82 二房二廳75.593650元/ 位于大石楊板塊袁茄路上，緊鄰重慶奧體中心。 廣夏城森林峰高層 3500元/ 駿逸新視界 16、

16、17號 高層 兩室兩廳73三室二廳111 3600元/ 盾安九龍都非常住宅高層 一房一廳23二房二廳763300元/ 地處楊家坪步行街 高新區(qū) 渝州新城高層84-92小躍層為主 3000元/ 該項目是一個集住宅、五金專業(yè)批發(fā)市場、餐飲、娛樂為一體的復合項目其他區(qū)域 北溫泉九號 聯(lián)排、疊拼別墅 168-479 3400元/（建面） 旭日研究認為:5月，七部委聯(lián)合出臺關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，以及六月一號之前重慶市政府將出臺具體細則，部分開發(fā)商推遲開盤時間，根據(jù)市場動態(tài)“見機行事”，這是其可采取的對策之一。目前重慶市消費者會有一個購房觀望期，這個時間段是他們重慶市場正確認識的時期，相信時間不

17、會太長；目前重慶市住房價格正處于各方博弈期，政策的相繼出臺使得市場價格標準可能會暫時發(fā)生變化，開發(fā)商無法準確把握價格，就可能直接造成項目失敗。因而推遲開盤，等待市場穩(wěn)定，適時推出，也是躲避風險的一招。樓盤供應量下降成為暫時的市場現(xiàn)象不足為怪。 k 新推項目區(qū)域分析 附表：項目所在區(qū)域分布比例 類別 渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩 個數(shù) 5 3 2 7 5 4 比例（%） 19% 11% 7% 26% 21% 16% 旭日研究認為，在5月份開盤的所有項目中，區(qū)域樓盤放量均衡，三北區(qū)域（包括江北、渝北、北部新區(qū)）仍占有較大比重，達到33%。從三北區(qū)域樓盤的放量情況來看，北部新區(qū)新

18、牌坊板塊、回興一碗水板塊最為活躍，中央美地、清邁陽光相繼推出了后續(xù)產品。回興轉盤附近的盛景天下總建筑面積達47.8萬平方米，但住宅均價僅1800元/平方米，攢足了眼球，開盤當日銷售161套，銷售金額達3300萬元。 渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)樓盤放量較上月相比有所上升。本月，渝中區(qū)樓盤放量大多集中在較場口片區(qū)且產品供應都是以小戶型公寓為主。而沙坪壩區(qū)，隨著202國道（楊雙）段改造工程的動工，楊公橋板塊房地產市場開始升溫，光華陽光水城推出二期花園洋房，填補了沙區(qū)花園洋房的空白。此外，該區(qū)域的書香世家推出了小戶型夾層住宅，種種跡象表明，沙區(qū)產品供應開始朝多元化發(fā)展。 l 房地產優(yōu)惠政策： 受國家宏觀調控影響

19、，在目前重慶房地產市場發(fā)展趨勢尚未明朗的情況下，大多購房者均采取觀望態(tài)勢。各開發(fā)商為吸引購房者眼球，所謂八仙過海，各顯靈通，促銷手段更是層出不窮： p 廣廈城 購江景二、三房，四通全減免； p 日月山莊 超值優(yōu)惠，買房送車； p 金色世紀白金宮 購三房零首付，購二房首付一成； p 韻動人家 特惠（免稅費，9.3折）；p 水木青華 五一購房免1%契稅，買躍層送車位，一次性9.7折優(yōu)惠； p 蘭湖天 精裝修，免費贈送廚衛(wèi)精裝修； p 盛景天下 一次性付款9.8折，免3年物管費，按揭免1年物管費； ! 主城區(qū)熱點板塊房地產市場動態(tài) c 解放碑商圈 本月，國貿摩登商業(yè)街、輕軌名店城相繼亮相，雖然摩登商業(yè)街臨街門面爆出了起價200萬的價格，但投資者仍普遍看好。再加上年初亮相的黑格金界、香榭里、洪崖洞巴渝傳統(tǒng)民俗商街等項目，預計今年解放碑片區(qū)面世的商業(yè)項目面積大約有10萬平方米左右。雖然解放碑商圈是商業(yè)地產空置率最高的區(qū)域之一，但這些商業(yè)項目都沒有再走傳統(tǒng)百貨的路線，而是位于休閑、娛樂、體驗式商業(yè)的路線。這些特色商業(yè)街的打造，將為解放碑商圈帶來新的生機，并形成立體的商業(yè)氛圍。同時，輕軌捷運系統(tǒng)的開通，將使解放