第五章 抵押市場

1、第五章第五章 抵押市場抵押市場南京大學金融與保險系南京大學金融與保險系 于潤于潤第五章第五章 抵押市場抵押市場n第一節(jié) 抵押貸款和抵押貸款出售n第二節(jié) 抵押貸款證券化n第三節(jié) 我國的抵押市場n抵押市場即是抵押貸款市場n抵押貸款市場特指債務人通過不動產(chǎn)為抵押而獲得貸款的市場n抵押貸款市場為需要長期資金購買不動產(chǎn)的個人和公司提供服務，也服務于為不動產(chǎn)購買提供長期資金的金融機構。第一節(jié)第一節(jié) 抵押貸款和抵押貸款出售抵押貸款和抵押貸款出售n抵押貸款的概念n一級市場抵押貸款的類型n抵押貸款出售抵押貸款抵押貸款的概念的概念n抵押貸款是個人或企業(yè)購買房屋、土地和其他不動產(chǎn)時所獲得的貸款。n許多抵押貸款，尤其

2、是房屋抵押貸款，后來都被其持有者將這些貸款集中起來，作為一種債務工具的抵押資產(chǎn)在抵押市場出售。n或者將這些抵押資產(chǎn)證券化抵押貸款及抵押貸款證券化抵押貸款及抵押貸款證券化n抵押貸款證券化使得金融機構的資產(chǎn)組合更具有流動性，能夠抵御利率風險和信貸風險。n金融機構可以獲取一定的費用，并且還有助于降低準備金要求和存款保險等管制措施所帶來的影響。n在美國，約有60%的房屋抵押貸款被證券化。抵押貸款抵押貸款的概念的概念n與債券市場和股票市場的區(qū)別：n獲取抵押貸款須由某一件具體的不動產(chǎn)擔保，同時允許債權人在債務人違約時享有對財產(chǎn)的所有權。而公司債券和股票都只允許債權人對債務人的資產(chǎn)享有一般求償權。n一級市場

3、上的抵押貸款沒有固定的數(shù)量和面值，每筆抵押貸款的數(shù)量都取決于借款人的需要及其還款能力。抵押貸款的概念抵押貸款的概念n一級市場抵押貸款一般只涉及到一個投資者，如某家銀行或一家抵押貸款公司，而債券或股票通常都由許多投資者持有。n一級市場抵押貸款的借款人通常都是個人，所以與這些借款人有關的信息并不為人們所廣泛知曉和證實。而債券或股票由發(fā)行公司公開發(fā)行，發(fā)行公司必須在披露信息和保證信息的可靠性方面廣泛地接受各項法規(guī)的監(jiān)督。一級市場抵押貸款類型（美國）一級市場抵押貸款類型（美國）n房屋抵押貸款（family,用于購買可供1-4個家庭居住的房屋）n多個家庭住房抵押貸款（multifamily,用于購買公寓

4、、以及區(qū)域住宅）n商業(yè)抵押貸款（commercial,用于購買出于商用目的的不動產(chǎn)）n農(nóng)場抵押貸款（farm,用于購買農(nóng)場）美國抵押貸款市場規(guī)模美國抵押貸款市場規(guī)模（單位（單位10億美元）億美元）總規(guī)模為總規(guī)模為76568億美元億美元（76.2%）（17.3%）（6%）（1.5%）抵押貸款的類型抵押貸款的類型n基于抵押市場上借款人和貸款人不同的需求，將創(chuàng)新出不同類型的抵押貸款n這些需求主要有：成本變化（利率）、期限結構、信用狀況、收入狀況、償還能力等抵押貸款的類型抵押貸款的類型n聯(lián)邦抵押貸款n普通抵押貸款n固定利率抵押貸款n浮動利率抵押貸款n自動降低利率抵押貸款n分級償還抵押貸款n產(chǎn)權遞增抵押

5、貸款n二級抵押貸款n升值共享抵押貸款n財產(chǎn)參與抵押貸款n儲備年金抵押貸款聯(lián)邦擔保抵押貸款聯(lián)邦擔保抵押貸款n聯(lián)邦擔保抵押貸款由金融機構提供，但貸款的償還能夠得到聯(lián)邦住房管理局（FHA）或者是退伍軍人管理局（VA）的擔保（按貸款額的0.5%收取擔保費）。n要想得到這類貸款，F(xiàn)HA和VA抵押貸款的申請者必須滿足這些政府機構所提出的特定要求，比如，VA擔保貸款只提供給那些曾在美國軍隊中服役且光榮退伍的軍人。聯(lián)邦擔保抵押貸款聯(lián)邦擔保抵押貸款n此外，抵押貸款不能超過一定的限額，比如，2002年5月FHA貸款將購買單一家庭房屋的限額定在144336美元至261609美元之間。具體數(shù)額取決于居住地和購房費用。

6、nFHA和VA抵押貸款都只收取較低的首期付款或者是根本不要求首期付款。比如，F(xiàn)HA抵押貸款只需3%的首期付款。自動降低利率抵押貸款自動降低利率抵押貸款n在這種貸款方式下，債權人會在市場利率下降時自動調低已有的抵押貸款利率。n與浮動利率的抵押貸款不同，盡管自動降低利率抵押貸款可以將利率往下調，但市場利率上升時，它卻不能往上調。n因此，這種貸款的利率只能降不能升。抵押貸款的債權人利用自動降低利率抵押貸款來防止客戶在抵押貸款利率下降時，利用新的抵押貸款向已有的抵押貸款提供再融資。分級償還抵押貸款分級償還抵押貸款n這種貸款允許借款人在貸款前期只償還少量的貸款。n貸款期內的前5-10年過去之后，還款額會

7、增加一直到最后還款快要到期時，才在較高的水平穩(wěn)定下來。n使用這種抵押貸款方式的家庭預期自己的收入會隨著還款額的增加而增加。分級償還抵押貸款使得借款人能獲取按傳統(tǒng)的抵押貸款方式無法獲取的大額貸款。n借款人和金融機構面臨的風險是，如果預期的收入增長沒有實現(xiàn)，那么抵押貸款的借款人就有可能違約。升值共享抵押貸款升值共享抵押貸款n這種貸款在允許房屋的買主以低于當期市場利率獲取抵押貸款的同時，要求其將今后財產(chǎn)升值的利益分出一部分給債權人。這時，借款人的月還款額要小一點。n可是，如果財產(chǎn)最終出售的價格高于最初的購買價，那么金融機構就有權獲得一部分利益。n升值共享抵押貸款主要在利率較高的時候使用，因為這種貸款

8、使得那些無法滿足高利率（以及較高月償還額）貸款條件的借款人能夠獲得抵押貸款。逆向年金抵押貸款逆向年金抵押貸款n這種貸款方式下，借款人不是每月定期向金融機構還款，而是每月定期從金融機構獲得一筆付款。n當貸款到期時，借款人將財產(chǎn)賣掉以清償債務（或者當借款人死亡時，將其財產(chǎn)賣掉用以清償債務）。n逆向年金抵押貸款的目的是讓退休人員依靠自己家中所積累起來的財產(chǎn)生活，而不必為了生活將自己的住房賣掉。所確定的逆向年金抵押貸款期限一般要比借款人的預期壽命更長一些。抵押貸款二級市場抵押貸款二級市場n金融機構提供抵押貸款后，市場會將這些抵押貸款在二級市場賣掉，即稱為貸款出售（或使其證券化）。在美國大約60%以上的

9、抵押貸款以這些方式證券化了。購房者銀行大銀行或其他投資者房產(chǎn)證抵押購房貸款抵押貸款出售或證券化現(xiàn)金流為什么要出售抵押貸款？為什么要出售抵押貸款？n金融機構出售抵押貸款的一個主要原因是為了更好地對信貸風險進行管理。n在現(xiàn)實的抵押市場上，小銀行無法容納規(guī)模過大的貸款（因為信貸過于集中使得風險太大，或是因為資本有限），因此需要將部分貸款出售給一些與自己有長期存貸業(yè)務關系的大銀行。n抵押貸款的出售能有效控制信用風險、利率風險和流動性風險，同時也使得金融機構能夠更好的獲得資產(chǎn)分散化的效果。為什么要出售抵押貸款？為什么要出售抵押貸款？n當金融機構作為出售抵押貸款的中介時，能夠獲得服務收入。n可以降低監(jiān)管對

10、商業(yè)銀行帶來的“負擔”（資本金要求、準備金要求等）。第二節(jié)第二節(jié) 抵押貸款證券化抵押貸款證券化n中介機構在試圖出售貸款時會遇到以下幾個問題：n一是抵押貸款的數(shù)額太小無法形成能夠批發(fā)的金融工具，許多金融機構投資者不愿意經(jīng)營這么小規(guī)模的業(yè)務。n二是由于這些抵押貸款可以有不同的期限、利率和不同的合同條款，并沒有標準化，使得眾多的抵押貸款很難合成一個大額的抵押貸款。出售貸款時會遇到的問題：出售貸款時會遇到的問題：n三是抵押貸款業(yè)務的成本較高，它與公司債券相比，貸款人必須每月收取還款，還要交納稅款和保險費以及需要維護儲備賬戶，而購買公司債沒有這些要求。n四是抵押貸款存在未知的違約風險，因為抵押貸款的投資

11、人不愿意花費太多的時間評估借款人的信用。n正是由于這些問題的存在，促使了抵押貸款的證券化。抵押貸款證券化的類型抵押貸款證券化的類型n以不動產(chǎn)抵押貸款為基礎發(fā)行的證券稱為抵押擔保證券，發(fā)行和流通由抵押貸款擔保的證券的過程稱為抵押貸款證券化。n抵押貸款證券化的方式通常有三種，它們分別是：n轉手證券（pass-through mortgage securities）n擔保抵押債券（collateralized mortgage obligation, CMO）n抵押擔保債券mortgage-（asset-）backed bonds, MBBs轉手證券轉手證券n金融機構時常會將自己提供的抵押貸款和其他

12、資產(chǎn)集中起來，然后以轉手憑證或證券形式讓投資者享有這些集合資產(chǎn)的權益。轉手證券的交易過程轉手證券的交易過程家庭獲得抵押貸款資金金融機構集中抵押貸款后出售權益轉手證券持有者購買轉手證券1 支付本金2 購買轉手證券抵押貸款合約獲得轉手證券產(chǎn)生過程償還過程家庭支付現(xiàn)金流金融機構或第三方服務者將抵押貸款持有人支付的現(xiàn)金流轉給轉手證券持有者轉售證券持有者獲取現(xiàn)金流3 償本還息4 支付部分應得本息每一份轉手證券所代表的是抵押貸款集合資產(chǎn)中的部分所有權。因此，一份所有權為1%的轉手抵押證券只能在貸款期內獲得相關抵押貸款1%的本金和1%的利息。轉手證券的交易過程轉手證券的交易過程n與一級市場發(fā)行的抵押貸款不一

13、樣，轉手證券是按照標準的面值發(fā)行的，最低投資額為2.5萬美元，其余可以在此基礎上以5000美元為單位增加。這種較低的標準化的面值以及美國政府的擔保使得轉手證券十分暢銷。n擔保機構有：n政府國民抵押貸款協(xié)會（Ginnie Mae, GNMA）n聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（Fannie Mae, FNMA）n聯(lián)邦住房抵押貸款公司（Freddie Mae, FHLMC）房利美和房地美房利美和房地美 房利美和房地美是美國政府支持的兩家從事住房抵押貸款融資的機構，被認為是“大到不能倒”的企業(yè)。 美國12萬億美元的住房抵押貸款中有42%（約5.2萬億美元）來自這兩家機構。房利美和房地美房利美和房地美n房利美(F

14、annie Mae)，創(chuàng)立于1938年，是政府出資創(chuàng)建，從事金融業(yè)務，用以擴大在二級房屋消費市場上流動的資金。 1944年，房利美的權限擴大到貸款擔保，公司主要有退伍軍人負責管理。1954年，房利美發(fā)展成為股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成為房利美的總裁，在他就任的30年內，修改了公司的制度，使之成為一個私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。n1984年，房利美首次在海外發(fā)放公司債券，從此公司的業(yè)務進入國外金融市場。房利美和房地美房利美和房地美n房地美(Freddie Mac)是美國政府贊助企業(yè)中第二大的一家，商業(yè)規(guī)模僅次于房利美。n該公司在

15、1970年由國會成立，其規(guī)模：抵押投資組合總金額達1.29萬億美元，其中5690億美元抵押資產(chǎn)是其自身投資一部分。n美國債券市場協(xié)會資料顯示，由Fannie mae、Freddie Mac與Ginnie Mae提供擔保的抵押擔保證券或債券，達到3.2萬億美元，占美國流通債券總值的16%。 房利美和房地美房利美和房地美n兩房擁有或擔保著5.2萬億美元的抵押貸款，將近美國按揭市場規(guī)模的一半。n兩房幫助成千上萬家庭獲得住房，是“美國夢”的重要支撐。n兩房在經(jīng)歷了2008年7月份股價接近腰斬的噩夢后，瀕臨破產(chǎn)n 次級債危機與美政府接管兩房美財長 保爾森美聯(lián)儲主席 伯南克美國政府宣布接管兩房美國政府宣布

16、接管兩房n2008年9月7日，美國政府宣布接管房地美和房利美兩大房地產(chǎn)抵押貸款公司。n美國政府下決心要接管“兩房”表明問題已經(jīng)到了極為嚴峻的地步。n在過去四個季度中，這兩家公司都連續(xù)出現(xiàn)虧損，累計虧損金額高達140億美元。 房利美與房地美房利美與房地美n根據(jù)美國財政部2008年4月發(fā)布的海外持有美國證券情況報告，截至2007年6月30日，中國持有約3760億美元的這兩大機構長期債券，占當時中國持有美國債券總額8940億美元的40%強。n而同一時期，這兩大機構排名前五的海外債權人中國、日本、開曼群島、盧森堡和比利時的持有總額高達1.3萬億美元。 擔保抵押債券擔保抵押債券n一份轉手證券使得每位投資

17、者可以按比例分享到抵押貸款集合資產(chǎn)所帶來的本金和利息現(xiàn)金流。n相反，一份擔保抵押債券是一份多級轉手證券，它可以由眾多不同種類或不同檔次的債券持有者持有。n轉手證券沒有固定可靠的年息票收益，擔保抵押債券的每一位持有者與普通長期國債的持有者一樣享有各種不同的固定息票收益（每半年支付一次）擔保抵押債券的產(chǎn)生過程擔保抵押債券的產(chǎn)生過程金融機構提供抵押貸款并將其集中分類GNMA提供擔保金融機構發(fā)行GNMA擔保的轉手債投資銀行或其他金融機構購買這些債券GNMA擔保債券作為擔保物存入信托銀行A-1A-2A-3擔保抵押債券可以將轉手證券再一次證券化，比如，某一家信托銀行或第三方銀行將把GNMA轉手證券作為發(fā)行

18、擔保抵押債券的擔保物。信托銀行發(fā)行的擔保抵押債券通?？煞譃槿龣n（或更多），1983年首次發(fā)行的CMO（10億美元）有3個檔次，A-1檔價值2.15億美元，A-2檔為3.5億美元，A-3檔為4.35億美元產(chǎn)生三檔新債券CMO抵押債務債券抵押債務債券CDO與信用違約互換與信用違約互換CDSn到21世紀初期，在一些大的抵押貸款擔保公司，如房利美和房地美，以及大型投資銀行如貝爾斯登、雷曼兄弟、美林證券、高盛及摩根史坦利等的推動下，住房擔保抵押貸款債券市場的金融創(chuàng)新極為活躍。n其中一種叫CDO債券受到市場的追捧。nCDOCollateralized Debt Obligation，稱為抵押債務債券。是資

19、產(chǎn)支持證券(Asset-Backed Securities，簡稱ABS)中異軍突起的一種新產(chǎn)品。 CDO與與CDSnCDO與傳統(tǒng)的擔保抵押債券相比較，它不但能轉移信用風險，而且具有套利功能，以及打包資產(chǎn)相關性低等特點，致使該產(chǎn)品市場迅速膨脹。住房抵押貸款證券化及其衍生品市場住房抵押貸款證券化及其衍生品市場優(yōu)質貸款ALT-A貸款次級貸款房貸機構投資銀行擔保機構和信用評級機構高級CDO中級CDO低級CDO商業(yè)銀行、保險公司、儲蓄機構等對沖基金CDO及及CDSn同時，在大投行金融工具創(chuàng)新的推動下，一種叫CDS的信用衍生工具開始活躍抵押市場，nCDS（credit default swap） CDO與

20、與CDS n信用違約互換是一種在抵押市場上最常見和最受歡迎的信用衍生工具，它專門解決金融機構特定集合資產(chǎn)的風險轉移問題。n其概念是：尋求保護的買方定期支付固定金額或前期費用給保護提供方，作為交換，保護提供方向尋求保護者承諾支付某一確定的金額（以名義金額乘以固定基點得到的數(shù)額），但只有當特定的、事先確定的信用事件發(fā)生時才支付。CDS尋求保護的買方（protection buyer）保護提供方（protection writer）定期支付固定費用發(fā)生違約事件則支付賠償金第三方參照信用方（標的參照方）基于基于CDO和和CDS的衍生品的衍生品尋求保護尋求保護的買方的買方保護保護提供方提供方定期支付固定

21、費用第三方參照信用方第三方參照信用方（標的（標的CDO）資金池到期并沒有發(fā)生違約時收回違約發(fā)生時支付賠償金次貸市場住房抵押貸款市場CMO、CDO市場CDS、CDO與CDS市場放大路徑次貸市場、抵押債券市場及其衍生品市場次貸市場、抵押債券市場及其衍生品市場在抵押市場管理信用風險和流動性風險在抵押市場管理信用風險和流動性風險貸款人金融機構金融機構等投資者發(fā)放貸款償還本息償還本息投資債券抵押債券市場抵押貸款市場債券衍生品市場金融機構等投資者投資收益投資衍生品通過抵押貸款證券化及其衍生品市場轉移信用風險獲得流動性以防范流動性風險金融市場系統(tǒng)性風險管理面臨重大挑戰(zhàn)金融市場系統(tǒng)性風險管理面臨重大挑戰(zhàn)抵押擔

22、保債券抵押擔保債券n金融機構發(fā)行抵押擔保債券的目的是為了籌集長期低成本資金。n抵押擔保債券與轉手證券和擔保抵押債券之間存在著兩個重要區(qū)別。n轉手證券和擔保抵押債券有助于金融機構將抵押貸款從其資產(chǎn)負債表中清除，但抵押擔保債券一般仍記錄在資產(chǎn)負債表中。n轉手證券和擔保抵押債券與相關抵押貸款以及所發(fā)行的債券的現(xiàn)金流有直接關系。與此相反，抵押擔保債券與它們之間只是一種擔保關系。抵押擔保債券：舉例抵押擔保債券：舉例n某金融機構擁有2億美元的長期抵押貸款資產(chǎn)；其資金來源于1億美元的短期無擔保存款（比如：金額在10萬美元以上的大額存款）和1億美元的擔保存款（比如：金額在10萬美元以下的小額存款）抵押擔保債券

23、：舉例抵押擔保債券：舉例n這種資產(chǎn)負債表會給金融機構的管理者帶來一些問題。（1）長期資產(chǎn)與短期債務期限上的不匹配使得金融機構面臨巨大的利率風險，（2）受到這種利率風險以及金融抵押貸款資產(chǎn)潛在的違約風險的影響，無擔保存款者可能會對其存款要求較高的風險溢價。相反，擔保存款者可能大體上只對其存款索要無風險利率，因為他們的存款能獲得聯(lián)邦保險公司的全額擔保。抵押擔保債券：舉例抵押擔保債券：舉例n為了降低利率風險及籌資成本，金融機構可以將資產(chǎn)負債表中的抵押貸款資產(chǎn)分離出1.1億美元，然后以其作為抵押物來發(fā)行1億美元的長期抵押擔保債券。n由于這1億美元的抵押擔保債券可以獲得1.1億美元抵押貸款資產(chǎn)的擔保，因

24、此，金融機構發(fā)行抵押擔保債券的成本（以應得收益來衡量）要低于吸收無擔保存款時的成本。換句話說，抵押擔保債券可以被評為AA級，而無擔保存款可能只被評為BB級。這樣一來，金融機構就可以利用發(fā)行債券所獲得的1億美元收入來取代1億美元的無擔保存款。潛在的抵押擔保債券發(fā)行者的資產(chǎn)負債表潛在的抵押擔保債券發(fā)行者的資產(chǎn)負債表n發(fā)行抵押擔保債券之前資產(chǎn)負債長期抵押貸款2億美元 擔保存款1億美元無擔保存款1億美元2億美元2億美元發(fā)行抵押擔保債券后資產(chǎn)負債抵押物=所分離出的抵押貸款的市場價值1.1億美元 抵押擔保債券發(fā)行額1億美元其他抵押貸款0.9億美元 擔保存款1億美元2億美元2億美元美國的次級債危機美國的次級

25、債危機第三節(jié)第三節(jié) 我國的抵押市場我國的抵押市場n我國住房抵押貸款市場的發(fā)展n我國住房抵押貸款的證券化n我國住房抵押貸款證券化面臨的風險我國住房抵押貸款市場的發(fā)展我國住房抵押貸款市場的發(fā)展n1992年中國建設銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款后，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其業(yè)務規(guī)模在我國快速擴大。n1998 年以后，我國個人住房貸款迅速上升。到2001 年末比1997 年末增加了5400多億元，增長了約33 倍。1997-2007.6：我國個人住房抵押貸款規(guī)模：我國個人住房抵押貸款規(guī)模 億元我國住房抵押貸款的風險我國住房抵押貸款的風險商業(yè)銀行的個商業(yè)銀行的個人住房抵押貸人住房抵押貸風險風險信用風險信用風險被迫違約理性違約提前還款惡意騙貸利率風險利率風險不匹配風險提前還貸風險抵押風險抵押風險抵押處置風險抵押物價格風險流動性風險流動性風險商業(yè)銀行經(jīng)營特征和個人住房抵押貸款特征引起市場政策風險市場政策風險經(jīng)濟發(fā)展的周期和政府經(jīng)濟政策調整引起的我國住房抵押貸款證券化的意義我國住房抵押貸款證