國外城市中央商務(wù)區(qū)案例分析 芝加哥 新宿CBD

1、案例研究1芝加哥CBD 芝加哥（Chicago）是美國第三大城市，位于伊利諾伊州東北部，世界第一大淡水湖密西根湖西南端與芝加哥河交匯處，芝加哥是美國重要的航空、鐵路、公路及光纖通訊樞紐，五大湖地區(qū)最大的湖港，全美冶金和機械制造、金融貿(mào)易、文教中心。芝加哥位于美國中部地區(qū)，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的發(fā)展條件，在美國的經(jīng)濟格局中具有重要的戰(zhàn)略地位。 芝加哥市面積591平方公里，人口301萬，僅次于紐約和洛杉磯，城市沿濱湖平原向西、北、南展開。芝加哥大都市區(qū)由庫克等個郡組成，包括周圍許多衛(wèi)星城鎮(zhèn)以及印第安納州西北濱湖地區(qū)諸城，面積約12000平方公里，人口850萬。芝加哥城市中心城市片區(qū)概況： 芝加

2、哥市區(qū)很大，可粗略分為中、北、西、南四大片（東面是大湖）。芝加哥的中央商務(wù)區(qū)叫盧普區(qū)，位于城市中心地帶。北區(qū)環(huán)境幽美，為高級住宅區(qū)，多各色文化娛樂設(shè)施；南區(qū)與西區(qū)，主要為工業(yè)區(qū)，黑人聚居，多低標準住宅。盧普區(qū)周邊是中央生活區(qū)，主要由迪爾伯恩、河城、總統(tǒng)塔樓三個部分組成，面積約600英畝，可容納12萬居民；高品質(zhì)的中央生活區(qū)提升了CBD的形象，鞏固了CBD商業(yè)核心的地位，并且社區(qū)居民大多數(shù)就近工作，為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂場所提供消費市場；中央生活區(qū)在CBD和低收入社區(qū)之間創(chuàng)造了一個有效的邊界，并且?guī)涌拷行膮^(qū)的地方進一步轉(zhuǎn)型為中高收入居住社區(qū)；中央生活區(qū)成為“芝加哥21世紀規(guī)劃”的最成

3、功之處，并成為城市中心最有活力的中等收入社區(qū)。CBD河城河城總統(tǒng)總統(tǒng)塔樓塔樓迪爾伯恩迪爾伯恩芝加哥芝加哥CBDCBD周邊的中央生活區(qū)周邊的中央生活區(qū)開發(fā)第一階段開發(fā)第一階段 開發(fā)第二階段開發(fā)第二階段 開發(fā)第三階段開發(fā)第三階段 1958年發(fā)展規(guī)劃年發(fā)展規(guī)劃1973年芝加哥年芝加哥21世世紀規(guī)劃紀規(guī)劃1983年芝加哥中心區(qū)年芝加哥中心區(qū)規(guī)劃規(guī)劃開發(fā)背景開發(fā)背景開發(fā)措施開發(fā)措施開發(fā)成效開發(fā)成效制造業(yè)和服務(wù)業(yè)衰退，中心商務(wù)區(qū)物業(yè)價值和零售額持續(xù)下滑，辦公空間增長停滯，盧普周邊的居住社區(qū)環(huán)境惡化以恢復中心區(qū)活力為首要任務(wù)；對芝加哥中心區(qū)的土地利用重新布局；在城市的中心區(qū)和周邊改善公共和私人設(shè)施；在中心區(qū)

4、附近建立伊利諾利大學新校區(qū)；中心區(qū)進行了第一個大規(guī)模的面向中高收入階層的居住開發(fā)項目船塢城郊區(qū)化的影響導致白人外遷，中心區(qū)黑人比例提高，社會矛盾尖銳；中心區(qū)房地產(chǎn)價格的上漲給小型商業(yè)帶來生存壓力成功的扭轉(zhuǎn)了中心區(qū)房地產(chǎn)的衰退，增加了297萬平方米的新辦公空間，滿足未來企業(yè)管理機構(gòu)和專業(yè)服務(wù)公司的需求在盧普區(qū)周邊修建中高收入階層住宅，保護中心區(qū)商業(yè)核心的生存，也能為中心區(qū)的企業(yè)提供居住在附近的雇員，同時還可以為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂場所提供消費市場；對芝加哥河沿岸地區(qū)進行再開發(fā)，改善區(qū)域環(huán)境，形成濱水休閑步道，大片開敞綠地空間以及可供開發(fā)的住宅用地形成了中央生活區(qū)的主體迪爾伯恩小區(qū)，并帶動

5、了周邊原有工業(yè)用地及衰落地的開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼『蜕虡I(yè)用途郊區(qū)購物模式的盛行和激烈的競爭使中心區(qū)傳統(tǒng)的零售百貨店生存艱難，面臨倒閉的危機；商務(wù)展覽需求得不到滿足在中心區(qū)繼續(xù)提升金融、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和零售、貿(mào)易等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)；加強土地使用和管理；加強主要活動場所之間的交通聯(lián)系；擴建麥考米克會展中心，形成完整的會展區(qū)中心區(qū)人口開始增長，經(jīng)濟上升，到1990年代，芝加哥從制造業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型基本完成，多元化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)形成通過對中心區(qū)開發(fā)的合理規(guī)劃與引導，能夠促進城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，同時通過對中心區(qū)開發(fā)的合理規(guī)劃與引導，能夠促進城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，同時能夠帶動中心區(qū)的進一步發(fā)展，強化中心區(qū)地區(qū)，

6、實現(xiàn)經(jīng)濟繁榮能夠帶動中心區(qū)的進一步發(fā)展，強化中心區(qū)地區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟繁榮盧普區(qū)發(fā)展歷程中心區(qū)部分地下道路 為了分流地面交通、構(gòu)建立體化通道、方便地下車庫車輛包括貨車的進出，芝加哥中心區(qū)修建了15條地下道路，構(gòu)成了四通八達的地下交通網(wǎng)絡(luò)。 地下道路主體部分位于芝加哥河兩側(cè)，為雙向4車道，兩側(cè)各另設(shè)2條輔道，用于主要建筑地下車庫車流的進出、等候和交織。地下道路大部分為地下一層，其余為地下兩層。軌道交通芝加哥共有8條軌道交通線路，其中7條線路在中心區(qū)構(gòu)成“中”字形網(wǎng)絡(luò)。2條骨架線(藍線和紅線)為地鐵線路，24h不間斷運行，串聯(lián)中心區(qū)、北密歇根大街商業(yè)區(qū)、臨湖經(jīng)濟走廊及奧黑爾國際機場。其他5條輔助線路聯(lián)系

7、中心區(qū)與主要發(fā)展軸線，從不同方向進入中心區(qū)，共用一套高架系統(tǒng)，線路間平面交叉，設(shè)信號控制。Aon大樓大樓千禧公園千禧公園格蘭特公園格蘭特公園希爾斯大廈希爾斯大廈海軍碼頭海軍碼頭景區(qū)景區(qū)白金漢噴泉白金漢噴泉藝術(shù)博物館藝術(shù)博物館芝加哥劇院芝加哥劇院“L”大廈大廈倫敦保險大廈倫敦保險大廈文化中心文化中心圖書館芝加哥河芝加哥河密歇根湖密歇根湖Lasalle Se大廈大廈Marquette大廈大廈費雪大廈費雪大廈Reliance大樓大樓空中俯瞰圖：主要的標志性建筑空中俯瞰圖：主要的標志性建筑加強土地使用與管理，鼓勵居住、商業(yè)、辦公的混合使用，形成具有活力的中央生活空間在土地使用上，倡導TOD的發(fā)展模式，

8、強調(diào)高密度和混合使用，在擴展的盧普區(qū)和鐵路車站之間發(fā)展高密度的混合使用的走廊，將軌道、巴士公交系統(tǒng)和住宅、零售、教育和文化機構(gòu)，醫(yī)療和辦公活動聯(lián)系起來；強調(diào)辦公、底層商業(yè)、旅館和相關(guān)的商業(yè)用途，鼓勵同一棟建筑垂直的混合使用和街道層面的零售和商業(yè)服務(wù)；土地使用思路案例研究2新宿CBD 新宿CBD占地總面積約為270公頃,其中商務(wù)辦公區(qū).開發(fā)部分約為56公頃,商業(yè)機能部分約為81.1公頃,綠地廣場道路等約占130.5公頃。 新宿的建設(shè)以中央的大型綜合交通樞紐為核心,西部是高密度的商務(wù)區(qū)開發(fā), 而樞紐的南部和東部以商業(yè)零售以及娛樂休閑開發(fā)為主。 新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿地處兩條重要干道交

9、叉口上。案例研究2新宿CBD 日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務(wù)中心，成為東京的都心。務(wù)中心，成為東京的都心。 20世紀世紀60年代為疏散過于集中的城市年代為疏散過于集中的城市機能，政府決定將位于銀座以西約機能，政府決定將位于銀座以西約5km處的新宿地區(qū)建設(shè)成為處的新宿地區(qū)建設(shè)成為綜合性副都心綜合性副都心，發(fā)展規(guī)劃于發(fā)展規(guī)劃于1960年公布。年公布。 新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿地處兩條重要干道交叉口上。新宿地處兩條重要干道交叉口上。新宿新宿日本橋日本橋銀座銀座集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂及臨時居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、

10、臨時居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)用地構(gòu)成：住宅：辦公：商業(yè)=5:5:2用地面積：2.7km2核心區(qū)：0.56km2就業(yè)人口：30w辦公建筑面積：180wm2綠化、道路占地：48.3%立體交通示意圖 新宿作為東京都的一個重要交通樞紐以及轉(zhuǎn)運車站之一，其重要地理位置也是顯然易見的，東京共有9條地鐵鐵路由此經(jīng)過。隨著2015年新超高建筑群的完成和12號地鐵環(huán)線等交通線路的建成使用，每日經(jīng)過新宿車站的地鐵輸送日客流量將超過400萬人.1、圍繞車站的立體化開發(fā) 地價的不斷高漲和商業(yè)空間的大量需求，使土地所有者和開發(fā)商不得不向地下和空中發(fā)展。 到上世紀年代，新宿地下商業(yè)空間開發(fā)已形成從西

11、口甲州大道到東口歌舞伎町的、總建筑面積達11萬平方米的地下商業(yè)街網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。新宿車站示意圖新宿立體化開發(fā)示意圖2、交通的分層設(shè)計 車站西口地區(qū)的立體開發(fā) 占地面積2.46公頃的地面層廣場，作為汽車和公共汽車的交通樞紐。 在地上米高度設(shè)有高架步道系統(tǒng)，把各主要商業(yè)設(shè)施及新宿車站在空中連為一體，同時也為周邊的商業(yè)設(shè)施提供了步道外廊。 總面積為1.68公頃的地下一層中央廣場，主要為各鐵道、地鐵車站以及公共汽車、出租車等各種交通工具提供相互轉(zhuǎn)乘的空間。 地下二層為擁有430多個車位的停車場。高架人行步道西口立體開發(fā)3、灰空間向開放空間的轉(zhuǎn)化時代廣場商業(yè)綜合體和車站南口再開發(fā) 南口再開發(fā)的最大特點是，在小

12、田急線路的上部，設(shè)置了總面積達多平方米的Southern Terrace 步道廣場，并在北部與新宿車站，東部與時代廣場，電信大廈，西部與Mainds 商業(yè)大廈等相連，在步道廣場上還設(shè)有個零售商店和餐飲設(shè)施，形成了環(huán)境優(yōu)雅的步行者天國。將交通線路帶來的城市灰空間轉(zhuǎn)化為城市開放空間，提升區(qū)域活力，提高空間的有效利用。Southern Terrace 步道廣場平面圖4、富有區(qū)域特色的景觀設(shè)計 項目內(nèi)不同功能區(qū)的景觀設(shè)計，與所在區(qū)域的主體功能相契合。商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)景：地鐵入口新宿商業(yè)區(qū)街道小品：三井大廈前街角雕塑商務(wù)區(qū)內(nèi)廣場空間：都廳前的都民廣場新宿商業(yè)區(qū)街道小品5、人性化改造街道購物環(huán)境整治 改造店面

13、，統(tǒng)一協(xié)調(diào)設(shè)計風格，以及通道藝術(shù)鋪裝、新型街燈設(shè)計、休息座椅和花壇等設(shè)置，一改過去簡陋、雜亂的狀況，面貌一新。My lord 街區(qū)改建：壁畫與桁架增加藝術(shù)氣氛商業(yè)區(qū)街道環(huán)境整治情況：大和證卷街新宿地下空間 1.地下空間的開發(fā)利用有效緩解了地上設(shè)施的壓力 新宿商務(wù)區(qū)中心區(qū)地下空間的利用十分廣泛。一是注重地鐵的建設(shè)。地鐵的建設(shè)貫穿整個商 務(wù)中心區(qū)，大型的公共場所，如高層的辦公大樓、大型百貨商店等為提高本身的可達性以及便于疏散地面的人流，把出入口和營業(yè)廳與附近的地鐵樞紐相聯(lián)通。由于地鐵和與其相聯(lián)的地下人行道成為人流的集中點和轉(zhuǎn)折點，這樣就為零售業(yè)和其他購物中心等提供了大量的人流，繁榮了地下商業(yè)街。如

14、在1970年后，新宿就建成了貫穿新宿車站東、西兩側(cè)商業(yè)街區(qū)的“都會地下步行道”，到90年代，新宿地下商業(yè)空間面積達到11萬平方米，其中商業(yè)街近7000米，成為世界上最大的地下商業(yè)街。二是地下空間發(fā)展趨向深層化、立體化。隨著商務(wù)中心區(qū)地下空間規(guī)模的不斷擴大，其地下空間的發(fā)展趨于深層化、立體化，同時設(shè)計質(zhì)量越來越高，抗災(zāi)能力越來越強，并且在立法、規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營管理等方面形成一套較健全的體系。三是注重地下空間的環(huán)境設(shè)計。無論是地下商業(yè)街，還是地下人行道在空氣質(zhì)量、照明乃至建筑小品的設(shè)計上均達到了相當于地面空間的質(zhì)量水平。四是重視地下市政設(shè)施的開發(fā)。新宿商業(yè)中心區(qū)在地下停車場、地下儲罐、地下熱電站等市政設(shè)施方面也有相當數(shù)量的開發(fā)。 2.交通樞紐的立體開發(fā)密切了與周邊商業(yè)設(shè)施的聯(lián)系 在東京，地鐵是公共交通的主力軍。新宿CBD道路交通系統(tǒng)主要以新宿軌道站點為核心，大體呈放射形布置，CBD的主要商務(wù)建設(shè)分布在巨大的扇面內(nèi)。在靠近車站的區(qū)域，道路間距較小，更適合于出行者步行通過。而在距離車站較遠的超高層建筑區(qū)域，道路交通規(guī)劃建設(shè)采用了立體