★廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（修改初稿）

1、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）第一章 總 則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主及非業(yè)主使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的各類建筑物、場(chǎng)所及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主及非業(yè)主使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定對(duì)物業(yè)的共有部分進(jìn)行維護(hù)、修繕，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動(dòng)。本條例所稱業(yè)

2、主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。指房地產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)屬人、房地產(chǎn)購(gòu)銷（預(yù)售）合同上的購(gòu)房人（預(yù)購(gòu)人），或辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的房地產(chǎn)建造人。本條例所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。本條例所稱物業(yè)建設(shè)單位，是指依法從事物業(yè)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的法人和其他組織。本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)法人。第三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)全省的物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。各

3、級(jí)人民政府的其他有關(guān)行政主管部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的有關(guān)工作。街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，并協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。第五條 擁有共有設(shè)施、設(shè)備與場(chǎng)地的物業(yè)應(yīng)當(dāng)劃歸同一物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃定，可按照規(guī)劃圖、紅線圖、舊城改造用地范圍、已經(jīng)自然形成的范圍等來劃定。分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。面積較小且相鄰的物業(yè)，主管部門應(yīng)協(xié)調(diào)有關(guān)建設(shè)單位、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)，盡可能合并

4、形成一個(gè)有規(guī)模效益的物業(yè)管理區(qū)域，統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理。實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選聘一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理。第二章物業(yè)建設(shè)單位第六條 物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中享有以下權(quán)利：（一）選聘前期物業(yè)管理企業(yè)；（二）以未售出物業(yè)業(yè)主的身份享有業(yè)主的權(quán)利；（三）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。第七條 物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（一）在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)征詢物業(yè)管理專業(yè)人員的意見；（二）向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書，履行質(zhì)量保證責(zé)任；（三）保證本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、非業(yè)主使用人優(yōu)先使用其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物業(yè)配套設(shè)施；（四）協(xié)助

5、籌備成立業(yè)主大會(huì)；（五）向依法成立的業(yè)主大會(huì)籌備小組提供資料，協(xié)助召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議及成立業(yè)主大會(huì)； （六）以未售出物業(yè)業(yè)主的身份履行業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；（七）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。第八條 物業(yè)共有部分，包括道路、綠地，建筑物的主體和外墻、管線、電梯、樓梯、走廊、天臺(tái)以及其他不可分割的共有部位、共有設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地空間等，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將其隨物業(yè)的出售或者其他方式一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，不得保留，并在房屋銷售合同中予以明示。第九條 物業(yè)管理區(qū)域中可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的配套設(shè)施，包括會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、幼兒園、停車場(chǎng)、游泳池等，物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)出售合同中可以聲明保留并獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，但不

6、得變更規(guī)劃的使用功能，并應(yīng)當(dāng)接受統(tǒng)一的物業(yè)管理。物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)出售合同中未聲明保留的場(chǎng)所、配套設(shè)施等，均屬全體業(yè)主所有。第十條物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料副本：（一）物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程安裝竣工圖；（三）給水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通信、智能化等管網(wǎng)工程竣工圖；（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；（五）物業(yè)竣工驗(yàn)收備案文件；（六）物業(yè)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（七）業(yè)主姓名、購(gòu)房面積、通信地址、聯(lián)系電話等統(tǒng)計(jì)匯總資料；（八）建設(shè)單位自營(yíng)或自用物業(yè)的性質(zhì)、建筑

7、面積的清單及產(chǎn)權(quán)證明資料；（九）法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。上述條款所列移交的物業(yè)檔案資料屬全體業(yè)主所有，業(yè)主大會(huì)未成立或者業(yè)主大會(huì)成立后未具備保管條件的，物業(yè)管理企業(yè)可以代為妥善保管。當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求移交或者使用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)無條件予以移交或者提供。第十一條物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，包括物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理辦公用房的具體標(biāo)準(zhǔn)按不少于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二提供，但最高不應(yīng)超過三百平方米；建筑面積在五萬平方米及以下的，按不少于建筑面積一百平方米提供。業(yè)主委員

8、會(huì)辦公用房，按照不少于建筑面積三十平方米的標(biāo)準(zhǔn)提供。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電使用功能。第十二條物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)需要單獨(dú)計(jì)費(fèi)或分?jǐn)傆?jì)費(fèi)的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備安裝水、電獨(dú)立計(jì)費(fèi)表，并嚴(yán)格區(qū)分民用或者商用。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主公約第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理中享有以下權(quán)利：（一） 合法占有、使用、裝飾、維修物業(yè)專有部分；（二） 合理使用、維護(hù)物業(yè)共有部分；（三）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的提案權(quán)、表決權(quán)；（四）參與制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程；（五）業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)、被選舉權(quán)；（六）請(qǐng)求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；（七）享受物業(yè)管理服務(wù)合同所約

9、定的服務(wù)；（八）對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他業(yè)主、非業(yè)主使用人的物業(yè)管理行為和專項(xiàng)維修資金的管理使用提出建議，依法進(jìn)行監(jiān)督；（九）法律、法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。第十四條業(yè)主在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（一）按物業(yè)的規(guī)劃用途，正當(dāng)合理使用物業(yè)并承擔(dān)相應(yīng)的法定責(zé)任；（二）遵守業(yè)主公約或者前期物業(yè)管理公約、業(yè)主大會(huì)章程；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定；（四）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，配合物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)合理的管理與服務(wù)；（五）按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金以及依照業(yè)主大會(huì)決定需要收取的其他費(fèi)用；（六）維護(hù)

10、其他業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十五條 非業(yè)主使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)由業(yè)主與非業(yè)主使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主的書面委托參加業(yè)主大會(huì)，并代業(yè)主行使業(yè)主權(quán)利，但非業(yè)主使用人不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。第十六條物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。第十七條 業(yè)主大會(huì)是行使和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的自治組織，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。但是業(yè)主少于五名且經(jīng)

11、全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，行使下列職權(quán)：（一）制定、修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程；（二）選舉、撤換、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；（三）聽取、審批業(yè)主委員會(huì)選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告；（四）審議、批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并聽取、審查其工作報(bào)告；（六）審議業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)物業(yè)管理的提案；（七）制定和修訂專項(xiàng)維修資金籌集方案，審議專項(xiàng)維修資金的使用方案并監(jiān)督其實(shí)施；三百名業(yè)主以上的物業(yè)管理區(qū)域，可按單元、樓層、幢等為單位選舉業(yè)主代表，采取召開業(yè)主代表大會(huì)的形式選舉業(yè)

12、主委員會(huì)，業(yè)主代表應(yīng)有其所代表的業(yè)主的書面委托，業(yè)主代表的投票權(quán)按其所代表業(yè)主的投票權(quán)之和計(jì)算。業(yè)主是自然人的，其書面委托應(yīng)附業(yè)主本人身份證復(fù)印件，境外業(yè)主簽發(fā)的委托書須由合法公證人見證。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積百分之五十以上的；（二）物業(yè)交付第一個(gè)業(yè)主使用之日起滿兩年的。分期開發(fā)交付使用的物業(yè)管理區(qū)域，首期符合前款條件，可召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。后期入住的業(yè)主必須納入其中，不得成立新的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。第十九條

13、物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府物業(yè)行政主管部門 ，主管部門應(yīng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)，在接到通知之日起兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)成立由業(yè)主代表和物業(yè)建設(shè)單位組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，由籌備組召集第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。業(yè)主委員會(huì)成立后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。如受場(chǎng)地或其他原因的限制，業(yè)主大會(huì)也可采用書面形式召開。業(yè)主大會(huì)籌備組或業(yè)主委員會(huì)

14、可將需要業(yè)主大會(huì)討論通過的文件及其他事項(xiàng)，以書面形式印發(fā)給業(yè)主，要求業(yè)主在規(guī)定的合理時(shí)間內(nèi)提出意見和作出表決。未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)的，視其全部同意。首屆業(yè)主大會(huì)決議應(yīng)在區(qū)、縣物業(yè)主管部門的監(jiān)督下匯總和公布結(jié)果。第二十條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組應(yīng)當(dāng)于會(huì)前不少于十五日書面公告全體業(yè)主，公布會(huì)議的內(nèi)容、日期、地點(diǎn)、召開方式等。因緊急情況需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，提前公告時(shí)間不得少于七日。第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生或者可能發(fā)生重大事件必須及時(shí)采取措施處理的，在下列情況下，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決議的；（二）經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提請(qǐng)的；（三）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請(qǐng)

15、的。物業(yè)管理企業(yè)或者百分之二十以上業(yè)主提請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，必須書面載明召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的理由、目的和提請(qǐng)時(shí)間。逾期未召開的，提請(qǐng)者可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門申請(qǐng)，由物業(yè)主管部門裁定是否召開，裁定召開的，物業(yè)主管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開或者由物業(yè)主管部門直接組織召開。第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，參加投票。業(yè)主的投票權(quán)，純住宅物業(yè)按戶計(jì)算，一般為每戶一票。商業(yè)用房、工業(yè)廠房或綜合性物業(yè)（指既有住宅，又有商業(yè)用房或工業(yè)廠房的）中的非住宅物業(yè)，按建筑面積，每一百平方米為一票，不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。業(yè)主不能出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議并投

16、票的，可以書面形式向業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意見或者書面委托他人投票。無完全民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。建設(shè)單位是未租售物業(yè)的業(yè)主，享有條例規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，同時(shí)應(yīng)承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。其擁有的投票權(quán)按本條例規(guī)定計(jì)算，但在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的三分之一。第二十三條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書面征求意見的形式舉行。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定，應(yīng)當(dāng)獲得出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意方為通過。對(duì)于下列重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主同意方為通過：（一）業(yè)主公約、業(yè)

17、主大會(huì)章程的制定、修改；（二）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（三）建筑物的重建及物業(yè)的大修、更新和改造，專項(xiàng)維修資金的籌措和使用；（四）物業(yè)管理服務(wù)合同重要條款的確定、變更。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。包括棄權(quán)和投反對(duì)票的業(yè)主在內(nèi)的所有業(yè)主及其他相關(guān)人應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行。 第二十四條 業(yè)主大會(huì)以共有物業(yè)一年的經(jīng)營(yíng)收益和全體業(yè)主一年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為限承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任。第二十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過成立業(yè)主大會(huì)決議之日起十五日內(nèi)，到所在地的縣、區(qū)物業(yè)主管部門辦理登記，業(yè)主大會(huì)自登記之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起十五日內(nèi)

18、辦理變更登記。物業(yè)發(fā)生毀損不堪使用或者滅失，經(jīng)業(yè)主大會(huì)特別事項(xiàng)決定不再重建的，應(yīng)當(dāng)在通過決議之日起十五日內(nèi)，宣告解散業(yè)主大會(huì)，并到成立登記的物業(yè)主管部門辦理注銷登記。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)法律上的代表主體，符合社團(tuán)登記條件的可以到民政部門進(jìn)行社團(tuán)登記。其職責(zé)是：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；（二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程草案或者提出修改草案，草擬業(yè)主大會(huì)決議草案；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定、決議；（四）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)決定、決議，業(yè)主公約的實(shí)施；（五）督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理規(guī)定，督促業(yè)主按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)履行合同規(guī)定的義務(wù)；

19、（六）聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)管理企業(yè)的意見與建議，處理協(xié)調(diào)物業(yè)管理中的相關(guān)問題；（七）為業(yè)主大會(huì)續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)和批準(zhǔn)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。（八）業(yè)主大會(huì)授權(quán)交辦的其他事項(xiàng)。第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主在業(yè)主委員會(huì)中的席位不得超過其業(yè)權(quán)比例。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由五名以上單數(shù)委員組成，委員每屆任期由業(yè)主大會(huì)決定，但最長(zhǎng)不得超過五年。任期內(nèi)委員可以根據(jù)實(shí)際情況更換。委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任、副主任各一名，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召集。業(yè)主委員會(huì)主任最多可以

20、連任兩屆。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須有過半數(shù)委員同意。業(yè)主委員會(huì)委員投票時(shí)每人一票。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)來源，是否設(shè)置專職人員，委員是否領(lǐng)取津貼及津貼來源由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委員不得接受物業(yè)管理企業(yè)任何形式的津貼、補(bǔ)助。第二十八條 擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；（二）遵紀(jì)守法，公益心強(qiáng)，無違法行為紀(jì)錄；（三）對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有一定程度的了解；（四）模范履行業(yè)主的義務(wù)，按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金，遵守物業(yè)管理制度。業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域選聘的物業(yè)管理企業(yè)

21、任職的，不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)持登記申請(qǐng)書、業(yè)主委員會(huì)名單、章程，在十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)主管部門備案。對(duì)沒有異議的，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)發(fā)給核準(zhǔn)通知書，并辦理登記，核準(zhǔn)登記日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。對(duì)不符合規(guī)定成立的，不予登記，并書面通知申請(qǐng)人。業(yè)主委員會(huì)委員不得濫用職權(quán)，不得損害其他業(yè)主利益或者干擾物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。沒有通過業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)簽訂或撤銷物業(yè)管理合同為無效行為。業(yè)主委員會(huì)辭退物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)辭去管理工作，應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方，并在通知對(duì)方后兩個(gè)月內(nèi)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)

22、主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開七天前將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。業(yè)主委員會(huì)任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)負(fù)責(zé)籌備和組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定報(bào)主管部門備案。原業(yè)主委員會(huì)任期期滿時(shí)向新業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。原業(yè)主委員會(huì)任期滿后，新業(yè)主委員會(huì)尚為成立的，應(yīng)當(dāng)將資料和公章移交縣、區(qū)物業(yè)主管部門保管，待新業(yè)主委員會(huì)成立后再移交給新的業(yè)主委員會(huì)，在此期間的一切相關(guān)事務(wù)由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，縣、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助組織召開業(yè)主大會(huì)。第三十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受物業(yè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)成立后不能履行條例規(guī)定的職責(zé)的，主管部門有權(quán)責(zé)令其限期整改，拒不整改的

23、，應(yīng)當(dāng)督促和指導(dǎo)業(yè)主重新召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)充分聽取物業(yè)主管部門、業(yè)主、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見。第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、身體健康狀況變化、損害業(yè)主合法權(quán)益及其它方面的原因不能繼續(xù)擔(dān)任的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選，補(bǔ)選辦法應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)章程中予以明確。業(yè)主委員會(huì)主任有損害業(yè)主合法權(quán)益的，經(jīng)半數(shù)以上委員同意，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，重新在委員中選出新的業(yè)主委員會(huì)主任，并增選一名新的業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)章程參照有關(guān)行政主管部門的示范文本制訂。第三十二條業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)憑縣、區(qū)物業(yè)主管部門核發(fā)的登記證書，申請(qǐng)刻制印章。業(yè)主大會(huì)的印章

24、由業(yè)主委員會(huì)保管，依據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議使用。第三十三條 本條例所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主共同承諾，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用、維護(hù)物業(yè)及相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的行為守則。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及業(yè)主的公共利益等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。業(yè)主公約應(yīng)包括如下主要內(nèi)容：（一）業(yè)主使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、出租擁有物業(yè)時(shí)應(yīng)遵守的事項(xiàng)。（二）業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)應(yīng)遵守的事項(xiàng)，包括是否收取裝修押金，裝修押金的退還方式等。（三）業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的繳交方式和時(shí)間，不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可采取的處罰措施。（四）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定應(yīng)在業(yè)主公約中保留的內(nèi)

25、容。業(yè)主公約應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案，并在物業(yè)管理區(qū)域的出入口明示。第三十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主公約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。第三十五條業(yè)主大會(huì)章程應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定。第三十六條業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。第三十七條 業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程的規(guī)定，并自覺接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)

26、、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)主管部門的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和從事其他投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第三十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)居民委員會(huì)相互協(xié)作，并配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)的管理。第三十九條業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)管理混亂、濫用職權(quán)，嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其整頓，對(duì)其通過的與法律法規(guī)相抵觸的決議予以糾正或撤銷。第四章 物業(yè)管理企業(yè)第四十條 物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)升級(jí)須按物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（中華人民共

27、和國(guó)建設(shè)部令第125號(hào)）規(guī)定的程序辦理，并向工商行政管理部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可營(yíng)業(yè)。未取得主管部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)管理”字樣，物業(yè)管理應(yīng)為其專營(yíng)或主營(yíng)業(yè)務(wù)。第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范文件，以及物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約等，制定具體的物業(yè)管理制度；（二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理；（三）根據(jù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；（四）勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為；（五）請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；（六）提請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（七）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)

28、業(yè)務(wù)；（八）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。（九）法律、法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；（二）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；（三）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；（四）協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議； （五）接受業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)依照合同約定或者相關(guān)物業(yè)管理及財(cái)務(wù)法規(guī)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況的監(jiān)督；（六）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；（七）至少6個(gè)月應(yīng)向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目；（八）妥善保管物業(yè)檔案資料；（九）合同到期或依法中止合同關(guān)系時(shí)

29、，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的共有財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、共有收益積累形成資產(chǎn)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)籌集;（十）合同到期或依法中止合同，應(yīng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)；（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)可依法組織行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)助物業(yè)主管部門做好行業(yè)自律性管理工作及交流、宣傳等工作。第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務(wù)管理由注冊(cè)地的市、縣（區(qū)）主管部門負(fù)責(zé)，資質(zhì)管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行年檢制度。第五章物業(yè)管理服務(wù)合同第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自

30、愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則與物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。第四十六條物業(yè)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。符合下列條件之一的物業(yè)，可以不采用招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)：（一）物業(yè)的業(yè)主是單個(gè)業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的；（三）物業(yè)管理服務(wù)合同到期后經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的；（四）投標(biāo)人少于三個(gè)的。第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與已在物業(yè)主管部門備案的合法業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂

31、物業(yè)管理委托合同，合同應(yīng)使用建設(shè)部和國(guó)家工商局印發(fā)的示范文本，并在合同中約定業(yè)主不按規(guī)定的時(shí)間繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)可采取的制約措施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同報(bào)物業(yè)所在地的縣、區(qū)物業(yè)主管部門備案。物業(yè)管理委托合同期滿三個(gè)月前，雙方應(yīng)進(jìn)行協(xié)商，如續(xù)約，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后簽訂新的委托合同。第四十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（一） 雙方當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二） 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議規(guī)定需要收取的費(fèi)用等的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取方式和結(jié)算辦法、監(jiān)管辦法；（四）物業(yè)裝修管理的有關(guān)事項(xiàng)

32、；（五）合同期限；（六）終止、解除合同的約定，以及合同終止時(shí)物業(yè)、物品及檔案資料的移交方式等；（七）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（八）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）建筑物及其附屬的共有設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；（二）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；（三）安全防范服務(wù)；（四）車輛停放及其場(chǎng)地的管理服務(wù)；（五）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；（六）物業(yè)檔案資料的管理；（七）與業(yè)主和非業(yè)主使用人約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)企業(yè)，但不得將整體管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，

33、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。除與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主及非業(yè)主使用人有書面合同約定外，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)管理責(zé)任以外的業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。除執(zhí)行任務(wù)的治安、安全、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛及物業(yè)主管部門的車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)出、行駛、停放及其收費(fèi)的管理規(guī)定，按照與業(yè)主委員會(huì)的約定執(zhí)行。未有約定的，車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取車位使用服務(wù)費(fèi)、車位管理服務(wù)費(fèi)的，不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管責(zé)任。收取車輛保管費(fèi)的,應(yīng)承擔(dān)車輛保管責(zé)任,但不承擔(dān)車內(nèi)物品的保管責(zé)任。第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以與業(yè)主、非業(yè)主使用人約定提供物業(yè)

34、管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。第五十二條物業(yè)管理服務(wù)合同期滿未續(xù)約的或者依據(jù)合同約定解除合同關(guān)系的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按時(shí)退出原物業(yè)管理區(qū)域，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)辦理有關(guān)物業(yè)管理移交手續(xù)，配合依法選定的物業(yè)管理企業(yè)的接管，按照規(guī)定移交專項(xiàng)維修資金及有關(guān)物業(yè)、物品和檔案資料。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。第六章 物業(yè)共有部分維修與共同事務(wù)管理第五十三條 物業(yè)的共有部分包括共有部位、共有設(shè)施、共有設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，另有約定的除外。共有部位是指共有物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等

35、）、物業(yè)外墻面、門廳、傳達(dá)室、走廊通道、樓梯間、電梯間設(shè)備用房等。共有設(shè)施是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的綠地、公益性?shī)蕵?、文體設(shè)施、照明路燈、窖井、化糞池、垃圾箱（房）、郵政信箱、溝渠、避雷裝置、消防設(shè)施等。共有設(shè)備是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的供水、排水管道、落水管、水箱、水泵，電梯、天線、供電干線、共用照明，鍋爐、暖氣線路，煤氣干線，池井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備等。相關(guān)場(chǎng)地是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、空地、停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性用房、管理用房，屋頂和外墻的廣告空間和其他附屬空間等。共有部分除另有約定或政府規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占，他人不得

36、侵占。第五十四條 物業(yè)的共同事務(wù)是指對(duì)物業(yè)的共有部分的維護(hù)、修繕、使用、經(jīng)營(yíng)、管理等活動(dòng)。第五十五條 共有收益是指利用物業(yè)的共有部分帶來的收益，合同另有約定的除外。共有收益除支付設(shè)置成本外，應(yīng)按有利于全體共有物業(yè)業(yè)主的原則處置，納入物業(yè)管理維修項(xiàng)資金管理，也可部分用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。第五十六條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)城市規(guī)劃、環(huán)境管理、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)的規(guī)定，依照合同的約定，執(zhí)行物業(yè)使用、設(shè)備運(yùn)行、修繕養(yǎng)護(hù)等規(guī)范。第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將物業(yè)的共有部位、共有設(shè)施、共有設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地的內(nèi)容及其使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)

37、、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定告知業(yè)主、使用人。并經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共有部分損壞時(shí)，應(yīng)即時(shí)采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理委托合同的約定進(jìn)行維修。接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，應(yīng)限時(shí)進(jìn)行維修和處理。做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的帳務(wù)帳冊(cè)。第五十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人使用物業(yè)時(shí)禁止下列行為：(一)侵占、分割物業(yè)的共有部分，損壞共有設(shè)施設(shè)備；(二)踐踏綠地，損毀樹木、園林及建筑小品等；(三)在物業(yè)共有部位隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫；(四)損壞房屋主體與承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；（五）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、

38、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行拆除和改造；（六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。業(yè)主、非業(yè)主使用人不按物業(yè)使用說明書使用物業(yè)造成的后果，由其自負(fù)。 第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）超過設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的使用負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)使用物業(yè)或者擅自改變物業(yè)的功能和用途；（二）超過安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；（三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物；(五)不按規(guī)定停放車輛；(六)發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；(七)違反相關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約飼養(yǎng)動(dòng)物；(八)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。第六十一條 物業(yè)管理

39、區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有部分的物業(yè)維護(hù)、修繕、管理責(zé)任屬于業(yè)主大會(huì)。建筑物本體共有部分的維護(hù)、修繕責(zé)任屬該棟建筑物的全體業(yè)主?？捎善淦赣玫奈飿I(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一維護(hù)、修繕、管理。物業(yè)專有部分內(nèi)共有部分的維修由該共有部分的業(yè)主共同負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用，物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。人為造成物業(yè)共有部分損壞的，由責(zé)任人修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。第六十二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)規(guī)定，維護(hù)物業(yè)外立面整潔、統(tǒng)一。 第六十三條 物業(yè)及其附屬設(shè)施可能危及公共安全或者侵害他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)妥善處理或者修繕。應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)處理或者修繕而不及時(shí)進(jìn)行

40、的，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門可責(zé)令其限期處理或修繕，逾期不處理或修繕的，可指定物業(yè)管理企業(yè)代為處理或者修繕，費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)。第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用設(shè)施及管線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由相關(guān)公用事業(yè)單位負(fù)責(zé)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。有關(guān)費(fèi)用由公用事業(yè)單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但不得預(yù)收。第六十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)，不違反有關(guān)法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，并報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。第六十六條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用、轉(zhuǎn)讓、出租

41、物業(yè)的共有部位分。利用物業(yè)共有部分開設(shè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或者設(shè)置廣告牌等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的規(guī)定，征得業(yè)主委員會(huì)和受影響業(yè)主、使用人的書面同意，并向政府有關(guān)主管部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)營(yíng)所得凈收益屬于全體業(yè)主，納入專項(xiàng)維修資金或者用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。第六十七條任何單位和個(gè)人不得擅自變更物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、綠地、水塘、停車場(chǎng)、球場(chǎng)、游泳池等各項(xiàng)共有配套設(shè)施的功能和用途。確需變更的,必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。城市建設(shè)需要占用上述設(shè)施時(shí)，按國(guó)家有關(guān)拆遷管理的法律法規(guī)執(zhí)行。第六十八條任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地

42、。原已占用的，必須退出，交由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。拒不退出的，由業(yè)主委員會(huì)向主管部門申請(qǐng)幫助，主管部門應(yīng)依法協(xié)助、督促有關(guān)單位和個(gè)人退出。臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，占用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)約定占用期限等事項(xiàng)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。第六十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)使用說明書和業(yè)主公約的規(guī)定，并告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、非業(yè)主使用人，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守。物業(yè)管理服務(wù)合同中約定繳納裝修保證金的，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)繳納。裝修結(jié)束后沒有違反規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)

43、退回裝修保證金。裝修保證金按當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門的規(guī)定數(shù)額收取，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門未規(guī)定的，住宅物業(yè)每戶最多交納2000元，建筑面積在100之內(nèi)的非住宅物業(yè)最多交納3000元，100以上每增加建筑面積1平方米多交30元。第七十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)的共有部位應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得有損害其他業(yè)主利益的行為。.凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。第七十一條 物業(yè)管理企業(yè)因正當(dāng)維護(hù)、修繕、裝修監(jiān)管等事項(xiàng)，需要有關(guān)

44、業(yè)主及非業(yè)主使用人予以必要配合的，有關(guān)業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)協(xié)助并提供方便，阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。由于管理責(zé)任造成損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十二條 物業(yè)的屋頂作為建筑物的第五立面應(yīng)該進(jìn)行美化綠化，已實(shí)行物業(yè)管理的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)施。第七章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)與專項(xiàng)維修資金第七十三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指以物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)所需的全部支出為基礎(chǔ)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定和其它授權(quán)，由物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，由業(yè)主定期向物業(yè)管理企業(yè)交納的代管性資金。住房專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后大修、中修及更新、改造

45、的資金。第七十四條 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理服務(wù)合同中約定?？h級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門制定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收繳業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和其他特約服務(wù)費(fèi)，物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)不得代為收繳。第七十五條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取和使用，推廣收取酬金制的方式，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商同意，可實(shí)行以支定收，合理取酬的辦法。即當(dāng)年商定收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，年底按合同規(guī)定的支出范圍核算，結(jié)余部分轉(zhuǎn)入下一年使用；出現(xiàn)超支，下一年度經(jīng)協(xié)商適當(dāng)提高收取標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)

46、管理企業(yè)酬金一般按照資質(zhì)等級(jí)由低到高掌握在管理服務(wù)成本的5%15%的幅度，具體由雙方協(xié)商確定。第七十六條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行綜合計(jì)價(jià)。綜合計(jì)價(jià)應(yīng)當(dāng)包括共有部分的水、電等公共分?jǐn)偟馁M(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在物業(yè)交付使用后由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。第七十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的物業(yè)或者其他空置物業(yè)，應(yīng)由其業(yè)主按照該物業(yè)區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)予以減免的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期

47、物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一般按面積計(jì)收，以房地產(chǎn)權(quán)證上的面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)權(quán)證辦理之前，以房地產(chǎn)購(gòu)銷（預(yù)售）合同上的面積為準(zhǔn)；房地產(chǎn)權(quán)證辦理好的當(dāng)月開始，需以房地產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)，此前因房地產(chǎn)權(quán)證面積和房地產(chǎn)購(gòu)銷（預(yù)售）合同面積差別引起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)差別不退補(bǔ)。 第七十八條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)經(jīng)約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。雙方另有約定的，從其約定。第七十九條 實(shí)行物業(yè)管理且有2個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金，物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共同

48、所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后的共有部分的維修、更新和改造。第八十條新建物業(yè)的首期專項(xiàng)維修資金，按照國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)本體或者業(yè)主的專項(xiàng)維修資金余額不足首期專項(xiàng)維修資金的百分之三十時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)再次籌集專項(xiàng)維修資金。具體標(biāo)準(zhǔn)及籌集辦法由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過。公有住房出售后的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。第八十一條首期專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)主管部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共有部分的維修，任何單位和個(gè)人不得挪作他用?？h、區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與本地商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立一個(gè)本轄區(qū)專項(xiàng)維修資金的專戶。專項(xiàng)維修資金專戶的開立，

49、應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按每幢物業(yè)立賬，并分列每套使用單元的分賬號(hào)；物業(yè)本體有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，按門號(hào)立賬，并分列每套使用單元的分賬號(hào)。第八十二條物業(yè)建設(shè)單位出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立該專項(xiàng)維修資金的銀行專戶。業(yè)主購(gòu)買物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)首期專項(xiàng)維修資金存入專戶賬號(hào)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得代收。第八十三條業(yè)主大會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用首期專項(xiàng)維修資金，其費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)與本地商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金賬戶，并通知所在地的物業(yè)主管部門。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)將已收取的該物業(yè)首期專

50、項(xiàng)維修資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)的專項(xiàng)維修資金賬戶。第八十四條專項(xiàng)維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度物業(yè)維修計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。第八十五條專項(xiàng)維修資金賬戶可由物業(yè)管理企業(yè)代為管理，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定審核同意，并經(jīng)雙方簽章后，物業(yè)管理企業(yè)方可支出使用。更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，專項(xiàng)維修資金賬目應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，并在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，移交給重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。第八十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對(duì)專項(xiàng)維修資金賬目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：（一）專項(xiàng)維修資金交納、使用和結(jié)余的金額；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；（三）專項(xiàng)維修資金使用

51、和管理的其他情況。業(yè)主對(duì)公布的專項(xiàng)維修資金賬目情況有異議的，可以要求物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對(duì)。開戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主大會(huì)發(fā)送專項(xiàng)維修資金賬戶對(duì)賬單，每年向全體業(yè)主發(fā)送專項(xiàng)維修資金分戶對(duì)賬單。業(yè)主大會(huì)或者受其委托的業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況。第八十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其首期專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。因拆遷或其他原因造成物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將專項(xiàng)維修資金賬面余額退還給業(yè)主。第八十八條未設(shè)立專項(xiàng)維修資金的各類物業(yè)，業(yè)主大會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金。具體標(biāo)準(zhǔn)及籌集辦法由業(yè)主大會(huì)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)決定

52、。第八十九條專項(xiàng)維修資金具體管理辦法由市、縣物業(yè)主管部門根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定制定。第九十條業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及其他工作有異議的，可要求物業(yè)管理企業(yè)改正或者作出解釋，也可以請(qǐng)求召開業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定或者合同約定解聘物業(yè)管理企業(yè)。在合同解除之前，不得拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。第九十一條業(yè)主或者非業(yè)主使用人欠繳三個(gè)月以上物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)可以將欠繳的業(yè)主名單予以公布，督促其繳納。物業(yè)管理企業(yè)也可按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的方式要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者加收滯納金。合同沒有約定的，可以按照每日加收欠交金額百分之一的滯納金。物業(yè)管理企業(yè)可以依法向人民法院起訴。 業(yè)主和使用人欠

53、繳的物業(yè)管理費(fèi)累積達(dá)六個(gè)月以上，且物業(yè)管理企業(yè)已向欠費(fèi)者出具了二次催繳函，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)停止提供一切相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，采取一切事先在業(yè)主公約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、合同中約定的措施處理。第九十二條 物業(yè)發(fā)生買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為前，受讓人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)了解原業(yè)主的物業(yè)繳費(fèi)和專項(xiàng)維修資金繳納情況，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原業(yè)主拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金的連帶責(zé)任。 第八章前期物業(yè)管理第九十三條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效前的物業(yè)管理。第九十四條新建物業(yè)前期物業(yè)管理由物業(yè)建設(shè)單位組織實(shí)施。在成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)

54、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理責(zé)任。公有住宅出售后，由公有住宅出售單位進(jìn)行整改，組織實(shí)施前期物業(yè)管理。第九十五條物業(yè)建設(shè)單位在銷售新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。前期物業(yè)管理服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。第九十六條物業(yè)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、期限以及物業(yè)管理企業(yè)名稱和資質(zhì)等級(jí)等。物業(yè)建設(shè)單位選聘與下屬單位或者有股份關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明示。在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中涉及購(gòu)買者物

55、業(yè)共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議在業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。物業(yè)建設(shè)單位出售物業(yè)，不得承諾減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。第九十七條 物業(yè)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)的規(guī)定、業(yè)主臨時(shí)公約示范文本，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主臨時(shí)公約，經(jīng)物業(yè)購(gòu)買者簽名認(rèn)可后以附件的形式加入前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約有違反法律法規(guī)規(guī)定侵犯業(yè)主合法權(quán)益的條款為無效條款。第九十八條業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否與負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的企業(yè)續(xù)約；決定續(xù)約或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)與續(xù)約或者重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)交

56、付第一個(gè)業(yè)主使用滿兩年，業(yè)主大會(huì)仍未成立，原物業(yè)管理企業(yè)不愿繼續(xù)管理的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月向全體業(yè)主、非業(yè)主使用人書面公告，并書面報(bào)告物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)主管部門。物業(yè)建設(shè)單位接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)組織招投標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管。三個(gè)月期滿仍未選定物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)可以退出，但應(yīng)當(dāng)在一個(gè)月內(nèi)將相關(guān)資料、物品移交物業(yè)主管部門代為保管。物業(yè)交付第一個(gè)業(yè)主使用滿兩年，業(yè)主大會(huì)仍未成立，已入住二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主不滿意物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)與收費(fèi)的，可提前三個(gè)月向物業(yè)建設(shè)單位書面提出更換物業(yè)管理企業(yè)，并書面報(bào)告物業(yè)主管部門。物業(yè)建設(shè)單位接到書面意見后應(yīng)當(dāng)在業(yè)主代表的參與下組織招投標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管。三個(gè)月期滿仍未選定物業(yè)管理企業(yè)，可由物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組織招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。第九十九條前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，物業(yè)建設(shè)單位仍應(yīng)承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的物業(yè)安全、質(zhì)量、完善配套等責(zé)任。第九章 法 律 責(zé) 任第一百條 業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益被侵害的，受害人可以向有關(guān)行政管理部門或者人民法院請(qǐng)求制止侵害行為，依法追究侵害者的行政、民事責(zé)任。第一百零一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第一百零二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反本條例關(guān)于物業(yè)使用、維