房地產官司中常見的案例

1、簽訂認購書后不想買房了怎么辦？答疑：深圳張茂榮律師 網友咨詢： 與開發(fā)商簽訂了認購書，并交納了2萬元定金，但是現在不想要房子了，開發(fā)商會不會起訴強制要求我買？我的定金還能不能要回來？ 律師解答： 1、你與開發(fā)商之間簽訂的認購書屬于房地產預約買賣合同，不具有強制簽訂本約的效力，更不能夠強制履行，所以開發(fā)商不能逼迫你購買； 2、認購書簽訂后如果因為你的原因未能在約定的期限內簽訂房地產買賣合同，開發(fā)商有權沒收你所付定金；3、因不可歸責于雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應當將定金返還給你。隨著萬科第五園、金地梅隴鎮(zhèn)房價的跳水，老業(yè)主索賠購房差價的呼聲高起。一般來說，購房合同是雙方當事人

2、意思表示一致的結果，業(yè)主購房后因房價下跌要求開發(fā)商補償差價沒有法律依據，但是如果具備以下情況則可以要求開發(fā)商彌補損失或退房： 1、開發(fā)商在售樓廣告中做了樓盤保值承諾 買賣雙方簽訂的購房合同文本中的條款并不是購房合同內容的全部，售樓廣告中的承諾也是合同的組成部分，如果開發(fā)商為了售樓，在宣傳時承諾涉案樓盤具有保值或升值空間，并因此誘使業(yè)主購買，現在開發(fā)商主動降價，則負有賠償義務，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔違約責任。 從2007年11月26日南方都市報報道文字“萬科方面也透露，本次萬科第五園購房客戶絕大多數為自住客，其需求重點放在產品的居住素質上，同時也很關注抗跌性。以前市場火熱時大家都只看升值性，現在

3、自住客都看居住的舒適度和產品的保值抗跌性?！?，最起碼萬科當初承認過第五園具有保值抗跌性！報道見： 2、簽約時售樓小姐口頭承諾開發(fā)商不會降價 據萬科第五園老業(yè)主反映，部分業(yè)主在購房時被售樓小姐告知樓盤開發(fā)商絕不會降價，樓盤只會升值不會貶值。售樓小姐是開發(fā)商的業(yè)務員，其售房承諾屬職務行為，如能夠證明業(yè)主是在聽信其承諾的前提下購房，可要求退房或補償差價。 律師提醒： 維權須依法，老業(yè)主要維權應積極收集以上開發(fā)商需承擔責任的證據，否則只能被開發(fā)商和外界視為無理取鬧。 我們倡導房價的下跌，房價的平民化，但是每一個企業(yè)追求利潤的本質決定了降價也是一種商業(yè)行為，頂多只是在原本的高額利潤下少賺了幾錠銀子，而非

4、單純?yōu)榱藝液唾彿空叩睦妫约词故呛髞淼闹脴I(yè)者也沒有必要感恩萬科、感恩金地退房，退不回首付66萬？開發(fā)商表示買家違約在先，會盡快溝通處理2008年03月18日10:46來源：南都網南方都市報“我們只是簽了認購書,沒有簽合同,現在不想買房了,可是對方一直不給退首付款?！弊蛱焐衔?向小姐反映他們購買了一套房子,交了定金但未簽合同,現在不想購買了,可是已經交付的66萬余元首付款卻一直沒有退回。而開發(fā)商深圳市恒安房地產開發(fā)有限公司營銷策劃部一位鄧先生表示,向小姐他們違約在先,他們雙方會盡快溝通退回首付款。向小姐告訴記者,他們的房子是去年12月購買的,當時簽訂了認購書,房子在寶安龍華梅隴路附近的世紀

5、春城,開發(fā)商是深圳市恒安房地產開發(fā)有限公司?！爱敃r只是簽了深圳房地產認購書,交了2萬元的定金。”向小姐介紹,當時要求一周內簽購房合同,可是當時簽合同時先交了首付款,交完后由于一些原因沒有簽訂購房合同,一直拖到現在也沒有簽合同,現在他們不想購買了。向小姐說,他們交納了66萬余元的首付款想退回,可是一直沒有實現?！拔覀冎朗沁`約在先,可對方沒有說什么時候退回首付款?！彼f,他們聯(lián)系對方幾次,可是對方只是說在商量,但沒有一個具體的日期。昨天下午,記者聯(lián)系到恒安房地產開發(fā)有限公司,營銷策劃部的一位鄧先生告訴記者,這件事情他們一直在處理,只是最近比較忙而沒有及時解決這個問題。他說,向小姐他們是違約在先,

6、他們會盡快溝通解決。而廣東耕興律師事務所張茂榮律師認為，只是簽訂了認購書,而沒有簽訂購房合同,那么違約認購書,定金可能按照約定會被沒收,但首付款應該被退回。他建議雙方進行溝通,如果實在不能溝通,向小姐他們可以通過法律途徑解決。(王成波質疑：未簽收定金也要雙倍返還？！兼評深圳市南山區(qū)法院（2007）深南法民三字第484號民事判決的正確性文/深圳張茂榮律師 基本案情： 2007年3月13日，業(yè)主吳小姐通過深圳市招商置業(yè)顧問有限公司居間與買方閔小姐達成房地產買賣居間合同，將自己所有深圳市南山區(qū)南海玫瑰花園二期某物業(yè)以163.8萬元賣于閔小姐，房款支付方式為定金為30萬，首期款13.8萬元，銀行按揭1

7、20萬。定金分兩次支付，簽約時支付2萬，七日內再支付28萬元，買方交付定金由賣方簽收后暫由居間人招商置業(yè)監(jiān)管，賣方憑該房產的房地產證原件到居間人處領取29萬，另外1萬作為交房保證金，合同同時對其他相關事宜進行了詳細約定。當日買方向招商置業(yè)交納購房保證金2萬元，賣方以定金名義簽收后存放于招商置業(yè)。2007年3月20日（定金支付期滿及首期款監(jiān)管之日），因未見到定金、首期款到帳，業(yè)主以買方違約為由聲明不再賣房。 經協(xié)商未果，買方以原告身份向深圳市南山區(qū)法院提起訴訟，要求解除合同，由賣方返回定金30萬元（不含監(jiān)管于招商置業(yè)的30萬），而被告賣方則辯稱只簽收了尚監(jiān)管在招商置業(yè)的2萬定金，另外28萬根本沒

8、有見過，也沒有以定金名義簽收，招商置業(yè)給買方出具的28萬元保證金和13.8萬元首期款收據是招商置業(yè)與買方合謀事后偽造。 法院意見： 深圳市南山區(qū)法院經審理認為：合同僅約定第一筆2萬定金被告需以定金名義簽收，并未約定第二筆28萬元定金需以定金名義簽收，故“雖然被告未對該人民幣28萬元以定金名義簽收，但不影響原告已按約定支付第二筆定金人民幣28萬元的事實認定；雖然第三人（招商置業(yè)）在簽收該筆款項時寫明為保證金，但房屋買賣合同的當事人系原被告雙方，基于合同的相對性原則，合同當事人以外的人員對該筆款項的性質認定不能影響原被告間的約定。原告確已履行交付全部定金人民幣30萬元的義務，該款項監(jiān)管于第三人處符

9、合合同約定，被告可依約與第三人處理定金事宜，故本院認定原告已依約交付定金人民幣30萬元?！?一審判決： 2007年10月30日深圳市南山區(qū)法院（2007）深南法民三字第484號一審判決： 1、解除原告閔某與被告吳某之間的房地產買賣合同； 2、確認被告吳某應承擔雙倍返還定金的違約責任，被告吳某應于本判決生效之日起十日內向原告閔某支付人民幣30萬元。 判決質疑： 1、法律方面：定金合同屬于實踐性合同，從實際交付定金之日起生效，實際交付的定金多于或少于約定數額的，視為變更定金合同。本案中被告既未實際收取原告28萬定金，又未明確委托中介公司收取，亦未以定金名義簽收，深圳市南山法院認為中介公司收取原告2

10、8萬元保證金的行為等同于被告收取原告28萬元定金顯然不妥； 2、合同方面：三方合同第三條一、2項明確約定了“定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管。買賣雙方同意按如下方式處置定金：2.2定金29萬賣方憑該房產房地產證原件到居間人處領取。2.3定金1萬元作為交付保證金?！?，很顯然，即使按合同約定，原告支付第二筆28萬元定金也需要被告以定金名義簽收方發(fā)生定金效力； 3、中介身份：在定金交付過程中，中介方以保證金名義收取買方款項后，以定金名義轉交賣方只是買賣雙方定金交付的經手人（并非賣方委托代收人），在賣方以定金名義簽收監(jiān)管后成為定金保管人。中介方收取買方保證金的行為和賣方接收其轉交定金的行為是完全不同的兩

11、個法律行為，買方將保證金交付中介方并不等于將定金交付了賣方。退一步說，即使買方真的給中介交付了28萬元保證金，根據定金的實踐性原理，賣方也有權拒收定金。 4、本案意見：本案中賣方實際簽收2萬元定金，應認定生效的定金合同金額為2萬元，在被告違約的情況下僅負有雙倍返還買方定金共計4萬元的責任。 相關規(guī)定： 1、擔保法第90條：定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。 2、最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋119條：實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不

12、生效。 律師建議： 建議被告提起上訴，請求深圳市中級人民法院依法改判。 說明：本案并非本律師代理案件，因不能認同判決結果，故拿來分析點評，評析觀點僅代表本律師個人意見，歡迎法律界同行和廣大網友提出不同意見商榷（我們應當敢于向所有可能存在錯誤的觀點提出質疑，即便是最高人民法院的生效判決）！案例： 2007年1月17日經深圳中原地產居間介紹，買方趙先生與賣方王先生、陳小姐簽訂房地產買賣合同一份，以85萬元購買王先生、陳小姐所有尚未辦出產權證的深圳市寶安區(qū)龍華錦繡江南某物業(yè)，合同同時對其他事項進行了詳細約定。簽約當日趙先生如約支付定金10萬元，2月2日房屋交付趙先生裝修使用，5月王先生、陳小姐因經濟

13、困難由申請人為其按月墊付供樓款4100元，其后涉案房屋的燃氣、有線電視、水、電、管理處登記相繼過戶到趙先生名下并由趙先生交納相關費用，5月28日涉案房屋辦出房地產證，7月4日王先生、陳小姐致函趙先生解除合同不賣。經多次協(xié)商無效，申請人趙先生委托本律師向深圳仲裁委員會提起仲裁，要求被申請人王先生、陳小姐繼續(xù)履行合同（將涉案房屋過戶于其名下）并承擔申請人為本案所支付的律師費、仲裁費、保全費（仲裁過程中，為防止王先生、陳小姐再高價賣于他人，本律師申請法院查封了涉案房屋）。 被申請人答辯： 被申請人律師當庭辯稱：1、涉案房屋轉讓時屬于期房且未采用房地產主管部門統(tǒng)一文本，轉讓行為無效;2、申請人嚴重違約

14、，被申請人有權解除合同;3、根據情勢變更原則，現在房價已明顯上漲，被申請人無房居住，如繼續(xù)履行對被申請人重大不公！ 仲裁庭意見： 1、雙方簽訂房地產買賣合同時雖是期房，但在申請人申請仲裁前涉案房屋取得了房地產證，合同內容合法有效;2、房地產買賣合同未采用主管部門統(tǒng)一文本不影響其效力;3、申請人已接收、裝修、使用房產至今，并代兩被申請人償還數期按揭貸款，認定合同有效有利于維護正常的交易秩序，有利于保護當事人合法權益;4、申請人并無違約行為，兩被申請人構成違約。 仲裁裁決： 2008年4月20日深圳仲裁委員會終局裁決：1、兩被申請人繼續(xù)履行房地產買賣合同，按照該合同約定的價格將房產過戶于申請人名下

15、;2、兩被申請人承擔申請人因本案而支出的律師費3萬元、財產保全費4770元，合計34770元;3、本案仲裁費24678元由兩被申請人承擔。 律師說法： 1、期房買賣合同只要是雙方當事人真實意思表示并不違法法律強制性規(guī)定，屬有效合同; 2、房地產主管部門統(tǒng)一制定的房地產交易范本只是基于對房地產的行政管理所用，不使用該范本并不影響合同的效力; 3、房價上漲導致房屋賣虧屬于正常的市場交易風險，不適用情勢變更原則，同時我國合同法并未將理論界的該項原則法律化（經典案例）擅自解除期房買賣合同，法院判決雙倍返還定金文/深圳張茂榮律師 案情： 2007年4月8日原告周先生通過深圳創(chuàng)輝租售居間介紹與兩被告鄒女士

16、、劉先生簽訂期房房地產買賣協(xié)議一份，以77萬元購買兩被告尚未取得一手產權證的深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)中海月朗苑1棟某物業(yè)，合同第八條約定“如賣方在收取定金后不依合同條款將該房地產售予買方，則賣方須返還買方雙倍定金以彌補買方之損失，唯買方不可要求進一步賠償或逼使賣方履行此合同”。合同簽訂后，周先生如約支付定金五萬元（兩被告收到后將其中的3萬托管于創(chuàng)輝租售），2007年7月26日，兩被告聘請律師以中華人民共和國房地產管理法第37條第（6）項規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”為由，致函周先生認為合同無效，要求返還周先生2萬元，另3萬元由創(chuàng)輝租售返回。經多次協(xié)商未果，10月26日周先生委托本律師

17、向龍崗區(qū)法院提起訴訟，要求兩被告雙倍返回定金10萬元并承擔案件全部訴訟費用。 審理： 深圳市龍崗區(qū)法院經審理認為：原被告簽訂的房地產買賣協(xié)議為預約合同，簽約的目的是約定在被告辦理出一手房地產證后完善轉讓手續(xù)，將涉案房屋出賣給原告。該合同是雙方真實意思表示，內容合法，為有效合同。被告辯稱合同無效缺乏實事及法律依據，本院不予采信。被告（委托律師發(fā)送律師函并拒絕履約）的行為違反了合同的約定，應認定為違約，應承擔雙倍返回定金的違約責任。原告提出的訴訟請求合法有據，本院予以支持。 判決： 2008年1月14日深圳市龍崗區(qū)法院判決：被告鄒女士、劉先生于本判決生效后三日內返還雙倍定金共計人民幣10萬元給原告

18、周先生，訴訟費用由兩被告承擔。 評析： 雖然我國房地產管理法第37條明確規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產（期房）不得轉讓，但如簽約時雙方均明知期房事實并約定在業(yè)主取得房地產證后再行交易，該合同在性質上屬預約買賣合同（有別于本約合同），不受上述條款轉讓限制，合同應為有效，任何一方違反均要承擔違約責任原創(chuàng)）期房業(yè)主起訴要求確認買賣合約無效，法院判決駁回！文/深圳張茂榮律師 真實案例： 2006年9月30日經深圳市深房聯(lián)房地產經紀有限公司（被告一）居間介紹，賣方黃某（原告）與買方仇某（被告二）達成房屋轉讓合約一份，將其從深圳市富源房地產開發(fā)有限公司預購，尚未辦理產權證的深圳市寶安區(qū)新安街道上川西路

19、北側的富源濱海春城1棟c座2904房賣于仇某，履約過程中黃某以仇某系中介公司區(qū)域經理、涉案房屋屬于期房不可買賣為由，將深圳市深房聯(lián)房地產經紀有限公司及仇某訴至深圳市寶安區(qū)人民法院，請求判令所簽房屋轉讓合約無效并由被告返還其按揭合同書及購房發(fā)票。 一審判決： 2007年1月16日深圳市寶安區(qū)人民法院（2007）深寶法民三初字第10號民事判決書判決：駁回原告黃某的訴訟請求，案件受理費由原告承擔。理由如下： 深圳市寶安區(qū)法院經審理認為：原被告之間簽訂的房屋買賣合約，系當事人的真實意思表示，沒有違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，當事人應當全面履行合同約定的義務。原告訴稱涉案房產未依法登記領取權屬證書就進行交易違反法律規(guī)定，要求