房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全

1、一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫 “不動產(chǎn) ”。 房地產(chǎn)的形態(tài)： 1、單純的土地； 2、單純的房屋； 3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物， 構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的 財(cái)產(chǎn)。 （構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等）房地產(chǎn)按類型分為： 1、住宅用 （70 年）；2、生產(chǎn)用 （50 年）；3、經(jīng)營用 （門頭等， 50 年）；4、 行政用 （市政府、法院等， 50 年 ）；5、其他用 （學(xué)校，博物館等 ）。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地 產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、土地的

2、開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；3、地產(chǎn)的經(jīng)營 （包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）；4、房地產(chǎn)經(jīng)營 （包括房屋的買賣、租賃、抵押 ）；5、房地產(chǎn)中介服務(wù) （包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融 （包括信息、保險、金融投資等 ）。 三、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因 此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可

3、 再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占 國民生產(chǎn)總值的 10%。 房地產(chǎn)的前景1、城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010 年城市人口達(dá) 6.1 億，每年需新建住宅 3.27 億；2、人口流動增加形成對住宅的需求；3、居民消費(fèi)水平的提高；4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；5、深化改革與市場發(fā)展的促進(jìn)對住宅的需求。 政府改革深化內(nèi)需1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化；2、開發(fā)二手房市場；3、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶；4、下調(diào)稅費(fèi)，出臺法律法規(guī)，激勵住房需求。 五證兩書建筑用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土

4、地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)， 該項(xiàng)目位置 范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 三、國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。 該證主要載明 土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和 “四至”范圍。四、建 設(shè)工程開工證 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證， 也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一， 沒有開工證的建筑 屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 五、商品房銷售 （預(yù)售）許可證 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件,一般主體完工三分之一，就可獲得 六、

5、 “兩書”商品房質(zhì)量保證書、 商品房使用說明書 名詞解釋 一、基本參數(shù) 復(fù)式：區(qū)別于 躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu) （上下不一樣高 ）； 錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣， 錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；進(jìn)深：一幢建筑物 （房子 ）從前墻皮到后墻皮的距離 （長度）； 開間：住宅的寬度，一間 房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度 （3m3.9m 較舒適 ）； 層高：房屋一層的高度，指下 層樓板面到上層樓板面的高度 （2.9m）; 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?（2.7m）; 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數(shù)： “建筑占地系數(shù)”的簡稱

6、，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比， 以百 分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、 衛(wèi)生條件及土地利用率。 合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié) 約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、 采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證 足夠的道路、綠化和戶外活動場地。三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通 訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。 二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對 財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所 有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 房

7、屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對 房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記， 并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬 關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一 致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱 “產(chǎn)權(quán)登記”包（括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登 記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所 有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記， 經(jīng)審查確 認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。 房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政 手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效

8、的管理。 共有產(chǎn)權(quán)：指 一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體， 即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之 分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小， 對共有房地產(chǎn)享有一定的利益， 并承 擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)； 后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利， 并承擔(dān)相等 的義務(wù)。 房屋抵押： 產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。 房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn) 權(quán)所有者自行管理， 債權(quán)人只按期取息， 而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清， 產(chǎn)權(quán)人收 回房契抵押即告終結(jié)。 過戶：即更換房屋承租人姓名。 三、與面積有關(guān)的概念 建 筑面積：建筑物各層面積總和， 每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，

9、包括使用、 輔助 面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用 房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻 體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的 總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（ 均為

10、投影面積 ）等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓 75%；寫字樓 70%；商場 65% 。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分 攤的功用建筑面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積 套內(nèi)墻體面積： 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積 為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁?數(shù) = 公用

11、建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi) 建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 容積率： 總建筑面積與所用建筑用地面積 （總占地面積 ） 之比。 建筑覆蓋率：又稱 “建筑密度 ”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積 ） 與規(guī)劃用地面積之比。 四、與銀行貸款有關(guān)概念 按揭： 是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭， 受益人做為還款保證按揭 人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 按揭所用材料：1、身份證復(fù)印件；2、戶口本復(fù)印

12、件；3、結(jié)婚證復(fù)印件；4、學(xué)歷證復(fù)印件；5、收入證明；6、購房合同復(fù)印件；7、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；8、三個月的連續(xù)稅單；9、固定資產(chǎn)的發(fā)票；10、借款申請表。 契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所定契約按房價一定比 例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。 它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的專門稅種， 也是購房 過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，約為房價的 1.5% 五、與住宅相關(guān)的概念 公寓式住宅：相對于獨(dú)門獨(dú)院別墅， 大多數(shù)為高層，每層有若干個可以單獨(dú)使用的套房，里 面一應(yīng)俱全。 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密 度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。 雙

13、拼：連拼，疊拼。 商住住房 (SOHO) ： Small Office Home Office 是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又 融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施， 尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)， 能使居住的同時從事商業(yè)活動的居住 形式。 事業(yè)一些小公司， 以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。 經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會保 障性質(zhì)的商品住宅， 它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。 經(jīng)濟(jì)性： 是指住房價格相對市場價格而言即比適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上 經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策 減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。 建市場商品房價格低， 能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力， 強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。 六、經(jīng)濟(jì)適用房 我國在 199

14、8 年房改的同時就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅， 設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)， 優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。 另外， 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限 于 1%3% ，市場利潤被限在 3%以下。 經(jīng)濟(jì)適用房價格構(gòu)成?住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；?審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； ?住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；?建設(shè)工程費(fèi)；以上 4 項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的 1%3% 的管理費(fèi)。貸款利息、稅金 3%以下利潤。商品房除以上 8 項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi) (如小區(qū)營業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同?獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適

15、用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用 出讓方式須交納土地出讓金；?成本結(jié)構(gòu)不同； ?租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經(jīng)濟(jì)適用 房享受政府優(yōu)惠， 其購買對象是特定的， 只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭， 因而要實(shí)行申請審批制 度，商品房購買對象和條件不受限制；?價格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完 全由市場決定。 經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？ 居民個人購買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個人；房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、 占有權(quán)、 處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán) 只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市

16、出售后，收益全部歸個人所有。銷售技巧 一、購房客戶的類型、特征，如何應(yīng)付1、理智穩(wěn)健型 （40 歲左右 ） 特征：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健，不易被推銷員言辭打動，認(rèn)為疑點(diǎn)的地方一定要搞 清楚 措施：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)，公司性質(zhì)、實(shí)力。獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，出奇制勝。有理有據(jù)，虛心解決問題。2、熱情沖動型 （年輕男性較多 ） 特征：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到 50%3、沉默寡言型 特征：出言謹(jǐn)慎，外表反應(yīng)冷漠。措施：靜、引導(dǎo)。親切誠懇態(tài)度拉近感情。4、憂柔寡斷型 特征：猶豫不決，反反復(fù)復(fù)。 措施：從我的角度堅(jiān)決的給他自信，讓客戶慢慢產(chǎn)生依賴于幫他的決定，分析清楚。5、喋喋

17、不休型 特征：過分小心，想用言語說服你答：房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 13 怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記 ?答：申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審 查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時間 內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證 書。 14 房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記需要多長時間 ?答： 申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記的需要 90 日， 申請轉(zhuǎn)移登記的需要 30 日， 申請抵押登記的需 要 15 日，申請變更及其它登記的需要 30 日。15 房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的 答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定： (1) 企

18、業(yè)法人， 為該企業(yè)法人的法定名 稱； (2) 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱； (3) 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱； (4)個人，為合法身份證明上 的姓名； (4) 共有人， 為各權(quán)利人的名稱或姓名。 (5) 共有人， 為各權(quán)利人的名稱或姓16 房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的 ? 答：房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記。 所謂一宗土地， 是指以權(quán)屬界線組成的封塊。 一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附 著物所 有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。 17 不按規(guī)定時間申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)承擔(dān)什 么法律責(zé)

19、 任 ?答：，不按規(guī)定的時間申請登記的，每逾期一日，按登記費(fèi)的千分之三加收逾期登記費(fèi)。18 采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任?答：利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記的， 由登記機(jī)關(guān)撤銷核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得， 并處以非 法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)犯 罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。造成他人損 失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。19 哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予受理登記申請 ?答：下列兩種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以不予受理登記申請(1) 申請文件不齊全；(2)申請不符合規(guī)定； 房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、 交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共 同申請。20 哪些房地產(chǎn)登記需要由當(dāng)事人共同申請？ 答：房

20、地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈予等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。21 哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請 ?答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可單獨(dú)申請； (1) 土地使用權(quán)或建筑物、附著物 所有權(quán)的初始登記； (2) 因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記； (3) 因人民法院已經(jīng)發(fā) 生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記； (4) 變更登記； (5) 因 土地使用年期屆滿的注銷登記； (6) 因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、 破損而重新申領(lǐng)、 換領(lǐng)房地 產(chǎn)權(quán)利 證書等其他登記。 22 法律規(guī)定共同申請的，一方當(dāng)事人不配合，應(yīng)承擔(dān) 什么法律責(zé)任 ? 答：應(yīng)由當(dāng)事人共同申請登記的， 一方申請，

21、另一方不申請或雖申請但不提 供登記文件的，登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的，可逕為登記。 23 申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理 ? 答：申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。 由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān) 提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。須辦理合同公證手續(xù)。24 哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)答：按照有關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，25 哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以作出暫緩登記的決定 ? 答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作

22、出暫緩登記的決定：(1) 產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；(2)涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(3)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補(bǔ)正的；(4) 有關(guān)機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利 的； (6) 法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其他事由。26 什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng) ?答： 有下列情形之一的， 登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：一) 當(dāng)事人對房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；二) 當(dāng)事人在申請登記時隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙 手段獲準(zhǔn)登記的；三 ) 登機(jī)關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹７康禺a(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的 ?答：

23、申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)： 一 ) 初始登記的，按登記價 值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納；(二 ) 轉(zhuǎn)移登記的，按登記價值的千分之一交納。 但登記價值超過一千萬元的， 超過部分按萬分之五交納；三 ) 抵押登記的，按抵押價值的萬分之一交納。但每項(xiàng)最低不于一百元； 四) 變更 登記及其他登記的，每項(xiàng)交納二十元。什么是地籍 ?什么是產(chǎn)籍 ?答：我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會 經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體 來講， 是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表

24、、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、 分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 29 什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記 ?答：指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利， 領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 30 具備什么條件可以申請初始登記 ?答： (1)凡簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，并付清了地價款后三十日內(nèi)； 自取得建筑物、 附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)； 具備上述兩個條件，方可申請 初始登記。 31 申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件 ?答：申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件： 一、房地產(chǎn)初始登記申請書 ； 二、 身份證明， 包括：個人身份證明，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代

25、表人證明，或國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人證明，或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組 織提供的身份 證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 三、土地權(quán)屬證明包括： 以出讓方式取得土地使 用權(quán)的應(yīng)提交： 土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng) 同時提交征地補(bǔ)償協(xié)議書； 付清地價款證明； 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán) 的應(yīng)提交： 市政府批準(zhǔn)用地文件； 用地紅線圖； 征地補(bǔ)償協(xié)議書； 以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。 四、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī) 構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報告書。 申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件 ?答：申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件： 一、 土地

26、使用權(quán)屬證明； 二、 建 筑許可證； 三、 施工許可證； 四、 建筑物竣工驗(yàn)收證； 五、經(jīng)市政府指定的機(jī) 構(gòu)審定的竣工結(jié)算書； 六、建筑設(shè)計(jì)總平面圖、 建筑物竣工圖 (包括單體建筑平面、 立面、 剖面圖 ）； 七、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報告書。 33 哪些房地產(chǎn) 登記需要公告 ?公告期是多長 ?答：申請房地產(chǎn)初始登記及申請補(bǔ)發(fā) 房地產(chǎn)證 需要進(jìn)行公告， 公告期分別為 30 日及 6 個 月。 土地的使用年期是如何確定的 ?答：凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年；

27、商 業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 35 什么叫宗地 ?宗地號代表 什么意思 ?答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地 為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大 范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。 如：B107-24 這個地號表示福田區(qū)第 1 帶 07片第 24 宗地。36 什么叫宗地圖 ?什么叫證書附圖 ? 答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附 圖 即房地產(chǎn)證后面的附圖，是

28、房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 什么叫確權(quán) ?答：確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登 記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng) 權(quán)利。 權(quán)屬調(diào)查包括哪些內(nèi)容 ?答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建 筑物有沒有加層、 超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況； 確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、 權(quán)利性質(zhì)、 權(quán) 屬 來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。什么叫房屋的基底面積 ? 答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍

29、水平投影面積。什么叫房屋的建筑面積 ?房屋的建筑面積包括哪 些 ? 答：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱 ）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積 （深圳的使用面積包括墻體的面積 ）和公共面積二個部份。 42 什么 叫房屋的公共面積 ?答：房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 2 米 的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、 門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。 43 房屋的公共 面積如何分?jǐn)??44 房屋的建筑面積、公共面積由什么部門來確定 ?答：每戶（或單位 ）應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

30、共面積按如下原則進(jìn)行計(jì)算：有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算。 如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例 進(jìn)行分?jǐn)偂?即：每戶應(yīng)分?jǐn)偟?公共面積 =SX（ 應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e各戶使用面積之和 每戶使 用面積。什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ?答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、 附著物所有權(quán)的自然人、 法人 和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 ?答：經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之 日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記： 買賣； 2 贈與； 交換； 繼承； 共有房地產(chǎn)的分割； 人民法院判

31、決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移； 依照法律、法規(guī)規(guī)定 作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。 47 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么 ? 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、 自愿和誠實(shí)信用的原則。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些 ?答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： 當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； 房 地產(chǎn)權(quán)利證書編號； 房地產(chǎn)座落的位置、面積、四至界線； 土地宗地號、土地 使用權(quán)的性質(zhì)和年期； 房地產(chǎn)的用途； 買賣價款及支付方式和日期； 房 地產(chǎn)交付使用的日期； 公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)； 違約責(zé)任； 合同糾紛的解決辦法； 合同生效的條件及時間； 雙方認(rèn)為必要的其他 事項(xiàng)。19、有的人與人之間的相遇就像是流

32、星，瞬間迸發(fā)出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過。20、凡世的喧囂和明亮，世俗的快樂和幸福，如同清亮的溪澗，在風(fēng)里，在我眼前，汨汨而過，溫暖如同泉水一樣涌出來，我沒有奢望，我只要你快樂，不要哀傷。21、在絕望的時刻，與某個人一同懷抱著一個渺茫的希望，并竭力讓對方相信終有實(shí)現(xiàn)的一天，這種痛楚的喜樂，唯在愛情中才會發(fā)生。22、你永遠(yuǎn)也看不到我最寂寞時候的樣子，因?yàn)橹挥心悴辉谖疑磉叺臅r候，我才最寂寞。23、因?yàn)橛洃浿械脑?jīng)太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘記。不是愛情不肯放過你，不是回憶不肯放過你，不是宿命不肯放過你，而是你自己不肯放過你自 己。24、承諾本來就是男人與女人的一場角力，有時

33、皆大歡喜，大部分的情況卻兩敗俱傷。25、愛上一個人容易，等平淡了后，還堅(jiān)守那份諾言，就不容易了。36、愛情不是花蔭下的甜言，不是桃花源中的密語，不是輕綿的眼淚，更不是死硬的強(qiáng)迫，愛情是建立在共同的基礎(chǔ)上的。37、成熟的愛情，敬意、忠心并不輕易表現(xiàn)出來，它的聲音是低的，它是謙遜的、退讓的、潛伏的，等待了又等待。38、男人應(yīng)該找個他愛的人做妻子，女人應(yīng)該找一個愛她的人做老公。39、如若有開始，沒有結(jié)果，我還是希望會遇見，即使到最后才明白你盛開在我觸不可及的彼岸。個中滋味，都不及你出現(xiàn)在我生命中。40、為什么要那么痛苦地忘記一個人，時間自然會使你忘記。如果時間不可以讓你忘記不應(yīng)該記住的人，我們失去的

34、歲月又有什么意義？41、有人說戀愛要找自己喜歡的人，結(jié)婚要找喜歡自己的人，都是片面的。戀人不喜歡自己有什么可戀的？老婆自己不喜歡怎么過一輩子？42、女人家十有八九都是心里有一分愛，表面上就流露兩分。43、流星劃破長空那一剎那好美！也好短暫，可是美中的痛苦只有長空自己知道，因?yàn)樗鼪]有能力留住那美麗而短暫的流星！流星永遠(yuǎn)是長空短暫的擁有，只有不變的恒星 才是長空中永遠(yuǎn)的最美！44、愛一個人，對方也愛你，甜的居多；愛一個人，對方不知道，酸的居多；愛一個人，對方不愛你，苦的居多。45、因?yàn)閻矍?，就是拋卻世事煩瑣，傾聽花開的聲音，沒有任何聲音比它美比它動人只一瞬，便是永恒。是生生不息的誘惑，世間無人可抵擋而過。51 、戀愛中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一個半神的人，又要求自己不全屬于他，所以只有完全占有了他，她才會快樂。52、愛，永遠(yuǎn)是沒有永恒的定義因?yàn)槊總€人的體會和感悟不同，愛很美，卻也有褪去的時候，就如一場煙火，只留下短暫的美麗。53、兩個相愛的人在一起是一種快樂，幸福。因?yàn)椴灰姿圆艖?yīng)該更加去珍惜，不要到失去的時候才懂得。同樣，愛需要包容，彼此相愛的人，他們的心是彼此最溫暖的。54、人總是仰望和羨慕著別人的幸福，一回頭，卻發(fā)現(xiàn)自己