房地產(chǎn)法概述

1、第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié) 第二節(jié) 第三節(jié) 第四節(jié)關(guān)鍵詞房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)法 房地產(chǎn)法基本原則 住宅法本章重點、難點提示 房地產(chǎn)法的基礎(chǔ)理論，是學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)法首先必須掌握的 的基本內(nèi)容。 本章以房地產(chǎn)、 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)作為切入點， 闡述房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào) 整，房地產(chǎn)法的概念、體系、基本原則，房地產(chǎn)法與民法、土地法、規(guī)劃法、建筑法、住宅 法的關(guān)系。 本章涉及房地產(chǎn)法的基本概念和基本原理， 與其他各章節(jié)有密切的聯(lián)系， 是其他 各章節(jié)的基礎(chǔ)。 通過本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)、 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的基本知識； 掌握 對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性； 掌握房地產(chǎn)法的概念、 體系和基本原則

2、； 認(rèn)識房地產(chǎn) 法與相關(guān)法律的關(guān)系。第一節(jié) 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)法的概念 房地產(chǎn)立法回顧 房地產(chǎn)法的地位 房地產(chǎn)法的體系第一章 房地產(chǎn)法概述第一節(jié) 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)法的概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)一詞有廣義和狹義兩種解釋。 廣義的房地產(chǎn)是指土地以及地上建筑物和其他定著 物。它和“不動產(chǎn)”屬同一語。狹義的房地產(chǎn)是指土地與建筑物在空間上合為一體的財產(chǎn)形 態(tài)。它是土地與建筑物的有機(jī)結(jié)合。 若土地是完全獨立的，沒有與建筑物結(jié)合，則不能稱之 為房地產(chǎn)。土地是人類賴以生存的基本條件，也是最為珍貴的，不可再生和替代的生產(chǎn)資料。但 何謂土地？各國（地區(qū)）法律規(guī)定不同，可以歸納為兩種立法體例：1以地表伸展所包括的范圍予以確定。 這

3、種立法體例較少國家采用。2以地表及其上下空間擴(kuò)展的范圍界定。如：俄羅斯聯(lián)邦民法典，第二編 所有權(quán)和其他物權(quán) 第十七章 土地所有權(quán)和其他物權(quán)第261條 1、依照土地立法規(guī)定的程序，根據(jù)土地資源和土地規(guī)劃管理的國家機(jī)關(guān)向土地 所有人頒發(fā)的文件確定地界。2、如果法律未有不同的規(guī)定， 土地所有權(quán)亦及于該地界內(nèi)的土地表層 （土壤層） 和地界內(nèi)水體、土地上的森林和植物3、土地所有人有權(quán)按照自己的意志使用該土地地表上方和地表下面的一切物，但礦產(chǎn)法、大氣空間利用法、其他法律有不同規(guī)定的除外，并且以不侵犯他人 的權(quán)利為限。黃道秀 李永軍 鄢一美譯 中國大百科全書出版社 1999 年版瑞士民法典 第四編 物權(quán)法

4、第一部分 所有權(quán) 第十九章 土地所有權(quán) 第二節(jié) 土地所有 權(quán)的內(nèi)容和限制 一、土地所有權(quán)的內(nèi)容 一范圍（小標(biāo)題）667 條 （1）只要行使權(quán)利有利益可言，土地所有權(quán)及于地面上方之空間及地面下方之地身（ 2）除法律保留的限制外， 土地所有權(quán)及于全部建筑物、 植物及泉水。殷生根王燕譯 中國政法大學(xué)出版社 1999 年版意大利民法典 3 第三篇 所有權(quán) 第二章 所有權(quán) 第二節(jié) 土地所有權(quán) 第一分節(jié) 一 般規(guī)定第 840 條（土地的地下和上空） 土地的所有權(quán)及于該土地的地下和上空的所有財 產(chǎn)， 在不損害鄰人的情況下， 土地的所有人可以從事任何挖掘和建筑活動。 此項 規(guī)定不適用于金屬礦、石礦、石灰礦所在

5、土地的所有人。 同樣，土地的所有人還 應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)古跡、藝術(shù)品、水資源、水利工程的法律和特別法的限制性規(guī)定。土地的所有人不得以不感興趣為由禁止第三人在自己土地的某一深度或者 某一高度進(jìn)行活動。費安珍 丁玫譯 中國政法大學(xué)出版社 1997 年版然而德民中的“土地”并非泛指，而是精確指向“其內(nèi)容是從不動產(chǎn)登記簿的角 度考慮的法律技術(shù)概念” ，即只能是可以納入不動產(chǎn)登記的土地，亦即地產(chǎn)。德國民法中的 地產(chǎn)，不能包括不可以納入登記的地面， 如沙漠等。 地產(chǎn)是在不動產(chǎn)登記簿中登記的地表部 分，而不是自然意義的土地。建筑物是指土地上人工建造的房屋和建筑物。房屋是指在土地上建設(shè)的供人們居住、 生產(chǎn)或進(jìn)行其他

6、活動的建筑物。 構(gòu)筑物是指除房屋以外的建筑物， 人們不直接在內(nèi)、 進(jìn)行生 產(chǎn)或活動的場所，如道路、橋梁、水井等。房地產(chǎn)是由土地與建筑物兩個因素所構(gòu)成的統(tǒng)一體， 在這個統(tǒng)一體中， 土地是主物， 是 建筑物存在的基礎(chǔ)， 建筑物是從物， 依附于土地。 歷史上土地和建筑物的立法體例分為四種：1羅馬法中土地吸附建筑物的立法體例：絕對吸附，當(dāng)時人初社會，地廣人稀，人們 努力取得土地，土地所有權(quán)非常重要，而房屋權(quán)利顯不出重要意義2土地與地上物并列的產(chǎn)法體例：中世紀(jì)后，人口極大增加，土地稀缺，羅馬法上已 經(jīng)存在， 但使用不多的地上權(quán)得到極大復(fù)興， 解決土地和房屋所有權(quán)矛盾提供了法律上的可 能。3地隨房走的立法

7、體例： 前蘇聯(lián) 1936 年實行土地公有制后， 把土地純粹當(dāng)作自然資源， 而不作一種財產(chǎn)，原因是房屋為勞動的產(chǎn)物， 是有價值的，土地不是人的勞動創(chuàng)造物， 無價 值，我國 30 多年作法。城市房地產(chǎn)管理法 31 條，擔(dān)保第 94 條第 1 款第一句的規(guī)定： “土地的 ?！狈课莸冉ㄖ锸堑禺a(chǎn)的必要組成部 94條時還應(yīng)同時引用德民 95條 1 款4地房同時走的立法體例：認(rèn)為前蘇聯(lián)作法錯誤， 法36 條。為說明土地與建筑物的關(guān)系，教材引用德民 必要組成部分為固定與土地的物， 特別是建筑物。 分，與土地不可分割。但這是一個誤讀，因為引用2 句關(guān)于土地的臨時附著物的規(guī)定： “在他人土地上有某種權(quán)利的人為行

8、使其權(quán)利而附著于 該土地的建筑物和工作物” 則依法不由土地吸附。 同時德民物權(quán)編第 4 章規(guī)定了地上權(quán)， 即地上權(quán)人可以在他人土地上為自己建筑并取得所有權(quán)， 打破土地吸附建筑物原則， 但該法 所規(guī)定的地上權(quán)制度比較弱， 于 1919年 1月 15日廢除該法關(guān)于地上權(quán)的規(guī)定， 重新制定地 上權(quán)條例，加強(qiáng)保護(hù)地上權(quán)人。 戰(zhàn)后 1951年 3月15 日制定住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法 ， 即建筑物區(qū)分所有權(quán)， 本質(zhì)就是對建立健在他人土地之上的自己的房屋的永久所有權(quán)， 這種 所有權(quán)產(chǎn)生， 使建筑物構(gòu)成為獨立的不動產(chǎn)， 而不再是土地的必要組成部分， 不再可由土地 吸附。引自孫憲忠德國學(xué)代物權(quán)法第8 頁 法律

9、出版社 1997 年版根據(jù)法民 552 條，建筑物、種植物及地下資源均屬土地所有人。對此，便存在一條 將土地擬人化的法律格言：土地“獲取其表面之物” 。不過，有關(guān)土地的這一規(guī)則并不具有 絕對意義，其表現(xiàn)為：這一規(guī)則可以被地上權(quán)所排斥。尹田法國物權(quán)法 法律出版社 1998 年版 第 365 頁沒有與建筑物結(jié)合的土地及其關(guān)系，主要由土地法調(diào)整，所以在狹義上使用“房地產(chǎn)” 一詞的。應(yīng)然結(jié)構(gòu) 1、土地與建筑物一般來說價值巨大， 具有獨立進(jìn)入交易機(jī)制的能力， 如抵押2、我國法律已承認(rèn)土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)為兩個權(quán)利，強(qiáng)行要求混同轉(zhuǎn)移于 理不通3、“多重地籍”的出現(xiàn)，損害他人權(quán)利二. 房地產(chǎn)市場如要求貫

10、徹平等、自它具有自己的若干特性：1. 綜合功能 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱， 既可以用作生活資料， 合功能市場。2. 多級市場房地產(chǎn)交易， 既包括土地使用權(quán)的出讓 （一級市場）又可以用作生產(chǎn)要素， 因而形成綜房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn) 抵押、 房屋租賃等交易活動的總稱。 房地產(chǎn)市場具有一般市場的共性， 愿、公平、 誠實信用的原則； 但作為一類特殊商品交換。以上出讓后的轉(zhuǎn)讓、 抵押、租賃（二 級市場），還包括土地使用權(quán)出讓（一級市場）后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（二級市場）以及投入 使用的房地產(chǎn)的買賣、 抵押和房屋的租賃 （三級市場） 等，由此形成多層次的市

11、場。3. 法定形式房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)， 通過登記發(fā)證確認(rèn)其所以權(quán)和使用權(quán)。 凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。4. 國家適度干預(yù)對房地產(chǎn)市場， 實行國家宏觀調(diào)控， 如土地用途管制、控制城市豪華建筑項目等。 與此 同時，充分運用市場競爭機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的問題： 其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費土地的問題時有發(fā)生，造成耕地面積銳減， 土地資產(chǎn)流失。 據(jù)統(tǒng)計， 19861995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地 2960 萬畝。城鎮(zhèn)外延擴(kuò)張、 村莊分散建設(shè)占用耕地嚴(yán)重，人地矛盾已經(jīng)十分尖銳。其二， 某些地方進(jìn)行了

12、不少盲目的重復(fù)建設(shè)； 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理； 沿海部門 地區(qū) 1992、 1993 年的“房地產(chǎn)熱、 ”“開發(fā)區(qū)熱，”導(dǎo)致以后幾個年度的泡沫經(jīng)濟(jì)成分增多， 使得部分債權(quán)人銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營困境。其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多， 其中部門企業(yè)資質(zhì)底下； 許多房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范， 價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。其四，長期實行的福利分房政策產(chǎn)生了許多弊端。三. 房地產(chǎn)業(yè)一）房地產(chǎn)業(yè)的概念狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)。 它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：簡稱成片開發(fā)。 它是指在依法取得國有土地使用權(quán) 形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件， 國家鼓勵吸收外商投資進(jìn)行土地成片開發(fā)。一類

13、是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。 所謂房地產(chǎn)開發(fā)， 是指在依法取得國有土地使用權(quán)的 土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)：所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、 房地產(chǎn)抵押和房屋租 賃。然后轉(zhuǎn)讓另一類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的， 后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)， 土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、 出租地面建筑物。廣義的房地產(chǎn)應(yīng)該包括從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護(hù)的 個種業(yè)務(wù)活動。二）房地產(chǎn)的地位和作用在國民經(jīng)濟(jì)中， 房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。1. 基礎(chǔ)性 土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、 發(fā)展的基礎(chǔ)物質(zhì)條件。 西方古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家威 廉。配第曾正確指出： “土

14、地是財富之母，勞動是財富之父。 ”2. 先導(dǎo)性 包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 為農(nóng)業(yè)、 工業(yè)、 商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本 行業(yè)的繁華發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。 如果基礎(chǔ)設(shè)施不行， 就很難引進(jìn)外資。四. 房地產(chǎn)法的概念及調(diào)整對象房地產(chǎn)是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、 交易及管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。一） 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系房屋建筑的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、（二）房地產(chǎn)交易關(guān)系 房地產(chǎn)將要是指房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓、租賃房地產(chǎn)的行為。（三）物業(yè)管理關(guān)系 物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（或稱之為業(yè)主）的委托，對物業(yè)進(jìn)行修繕、 養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營并為使用人提供多方

15、面服務(wù)的行為。（四）房地產(chǎn)管理關(guān)系 房地產(chǎn)管理試紙人民政府及其房地產(chǎn)管理部門依據(jù)國家法律賦予的職權(quán)對房地產(chǎn)市場 實施的各類、監(jiān)督、檢查的行為。第二節(jié)房地產(chǎn)立法回顧1950 年 6 月 28 日的土地改 到 基本完成了土地改革。全國新老解放區(qū)約有三億無地、1952年冬， 除一部分少數(shù)少地的農(nóng)民，分得了（一） 中國成立之后至 1978 年 12 月 首先，確立土地國家所有制和公民個人所有權(quán)。通過實施 革法，全國新解放的地區(qū)陸續(xù)展開了大規(guī)模的土地改革運動。 民族地區(qū)以外， 約七億畝土地。其次， 從農(nóng)民私有制向集體所有制過渡。 土地改革雖然實現(xiàn)了耕者有其田”的土地制 度，解放了農(nóng)村的生產(chǎn)力，激發(fā)了農(nóng)民

16、的生產(chǎn)熱情，但這種農(nóng)民私有制不利于機(jī)械化、 化學(xué) 化等先進(jìn)技術(shù)的采用， 影響了我國農(nóng)業(yè)發(fā)展速度。 在土地改革以后， 黨中央及時引導(dǎo)農(nóng)民走 向了合作化的道路。 從 1953年，開始發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。 再接是從 1958 年起實行超越生 產(chǎn)力發(fā)展水平的農(nóng)村人民公社化。再次，建立農(nóng)民集體土地所有制。 1956 年 6月 30 日第一屆全國人民代表大會第三次會 議通過的高級農(nóng)業(yè)合作社示范章程 ，對我國農(nóng)村土地由農(nóng)民私有轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)對集體所有 作了明確規(guī)定， 此外，在這個時期我國還規(guī)定，除國家征用土地外，已不再允許土地買賣和 租賃。從 1956 年開始，城市開展了包括私房在內(nèi)的社會主義改造，雖然取得了很

17、大的勝利， 但也產(chǎn)生過一些過左的做法。第三節(jié)房地產(chǎn)法的地位房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。 ”城市房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營管理條理 更具體地規(guī)定為： “確定房地產(chǎn)開發(fā)項目， 應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、 年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、 房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求； 按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主 管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。 ”可見，進(jìn)行 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照 城市規(guī)劃法 和城市房地產(chǎn)管理法 的要求進(jìn)行。必須符合國家的有關(guān)標(biāo) ”可見，進(jìn)行房地產(chǎn)開 的要求進(jìn)行。土地、房產(chǎn)、建筑、房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系（二） 房地產(chǎn)與

18、住宅法的關(guān)系 各國并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、 住宅等。我國已經(jīng)制定了城市規(guī)劃法 、土地管理法 、城市房地產(chǎn)管理法 、建筑法， 但還缺少住宅法。第一，第二，城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工， 準(zhǔn)和規(guī)范。”“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。 發(fā)建設(shè)，必須同時按照 建筑法 和城市房地產(chǎn)管理法 城市住房商品化是國家確定的城市住房改革制度的方向，住宅法調(diào)整城市住宅關(guān)系， 主要解決城市居民的住宅權(quán)問題， 既“居者必須有其屋” 同時也要規(guī)定政府、社會和公民個人對此各負(fù)有什么義務(wù)和責(zé)任。這些內(nèi)容，傳統(tǒng) 的房地產(chǎn)法是代替不了的。第三，外國的經(jīng)驗可以

19、借鑒。 20 世紀(jì)中葉以后，一些西方國家如新西蘭、英國、美國等， 紛紛制定住宅法， 以確立關(guān)于居住房屋發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范。 它們的住宅法， 與土地法等往往是并行的。第四，房地產(chǎn)法與土地法的關(guān)系 土地法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 如房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)范與土地利用管理就息息相 關(guān)。土地法是相對所有土地而言的， 而房地產(chǎn)法， 僅涉及到與房屋在空間上結(jié)合為一體的土 地。第四節(jié)房地產(chǎn)法的體系房地產(chǎn)法的體系是指構(gòu)成房地產(chǎn)法的各部分之間的有機(jī)聯(lián)系的整體。一、 房地產(chǎn)法的淵源體系（一）憲法 憲法中對房地產(chǎn)的規(guī)定主要有： （ 1）關(guān)于國有土地的范圍：第九條 礦藏、水流、森林、 山嶺、草原、荒地、灘涂等自然

20、資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體 所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。 （ 2）關(guān)于集體土地的范圍：第十條 城市的土 地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體 所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 （ 3）關(guān)于土地的轉(zhuǎn)讓問題，第十條任何 組織或者個人不得侵占、 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。（ 4）關(guān)于土地征收、征用問題 ，第十條國家為了公共利益的需要，可以依照法 律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。（二）房地產(chǎn)法律 房地產(chǎn)法律是由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定頒

21、布的法律文件， 是我國房地產(chǎn) 法的主要表現(xiàn)形式。 它包括基本法律和其它法律兩種。 基本法律是指由第八屆全國人大常務(wù) 委員會第八次會議通過、并于 1995年 1月 1 日起施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理 法。其它法律有 中華人民共和國土地管理法 、中華人民共和國城市規(guī)劃法 、中華人民共和 國建筑法等。（三）國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令 國務(wù)院對房地產(chǎn)法制建設(shè)非常重視，迄今為止頒布的專門或相關(guān)行政法規(guī)有二十余部， 其中有中華人民共和國土地管理法實施條例 、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓 和轉(zhuǎn)讓條例 。也是房地產(chǎn)法（四）最高人民法院的文件 最高人民法院頒布的、 在房地產(chǎn)案件審判中適用

22、的大量房地產(chǎn)司法解釋，的重要淵源。（五）國務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章 國務(wù)院各部、 委和直屬機(jī)構(gòu)頒布的部門規(guī)章中， 涉及房地產(chǎn)的不少， 作為國務(wù)院房地產(chǎn) 主管部門的建設(shè)部和國土資源部 （原國家土地管理局） 均頒布大量房地產(chǎn)管理方面的部門規(guī) 章。（六）地方政權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī) 地方各級人民代表大會和人民政府在憲法、法律規(guī)定的權(quán)限內(nèi)所制定、發(fā)布的關(guān)于房 地產(chǎn)方面的決議和命令、 地方性法規(guī)， 也是房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式。 它只在本行政區(qū)內(nèi)發(fā)生法 律效力。二、房地產(chǎn)法的內(nèi)容體系四、房地產(chǎn)法學(xué)的理論體系1.總則。2.房地產(chǎn)開發(fā)。3.房地產(chǎn)交易。4.物業(yè)管理。5.房地產(chǎn)市場管理。6.房地產(chǎn)法律

23、責(zé)任。房地產(chǎn)法的法理體系第五節(jié)房地產(chǎn)法的原則房地產(chǎn)法的原則， 是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)本質(zhì)的集中體現(xiàn)， 是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律在法律上的反映。它是房地產(chǎn)立法、執(zhí)法、守法全過程的基本指導(dǎo)思想和行動準(zhǔn)則。一）堅持社會主義土地公有制的原則社會主義土地公有制是我國土地制度的核心。 在土地所有上的表現(xiàn)， 也分為國家所有和 集體所有。無限期劃撥、調(diào)劑土地，排除了市場機(jī)制的作用， 因此要進(jìn)行國有土地使用制度的改革， 變無償、 無期 有期限、可流動的土地使用制度。（二）堅持土地有償使用的原則在計劃經(jīng)濟(jì)的年代，行政手段無償、 荼毒使用價值的商品化未能得到發(fā)展， 限、無不可流動的土地使用制度為有償、 （三）符合城

24、市規(guī)劃的原則城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領(lǐng)， 也是房地產(chǎn)開發(fā)和城市各項建設(shè)的依據(jù)。 保證城市有序協(xié) 調(diào)發(fā)展。（四）合理節(jié)約用地的原則根據(jù)我國憲法第 10 條明確規(guī)定一切使用土地的組織和個人必須合理的利用土地。 土地管理法 也明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地這說明， 節(jié)約用地本身并不是一件 可有可無的事情， 相反它是法律賦予管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)用地管理的一項職責(zé)。（五）堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則經(jīng)濟(jì)效益、 社會效益和環(huán)境效益三者是一個有機(jī)的整體。 三者是矛盾的， 但從最后的結(jié) 果來看，三者又是統(tǒng)一的，管理者的最大任務(wù)就是尋求三者結(jié)合的最佳點。 在實踐中， 常常 會出現(xiàn)開發(fā)商只重視經(jīng)濟(jì)效益而

25、忽視其他效益的傾向。此時， 政府的職責(zé)就是對這種行為進(jìn)行合理的引導(dǎo)， 以求得開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益不損壞社會效益和環(huán)境效益。（六）維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益不受侵犯， 是房地產(chǎn)法的基本任務(wù)， 也是房地產(chǎn)立法執(zhí)法 的出發(fā)點與最終歸宿。 房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益是其進(jìn)行房地產(chǎn)交易和正常生產(chǎn)、 生活的前 途和基礎(chǔ)。 也是維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序， 促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件。第二章房地產(chǎn)法律關(guān)系第一節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念二、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念 房地產(chǎn)法律關(guān)系是地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、 交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地 產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 如房地產(chǎn)交易法律關(guān)系、

26、 房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系、 房地產(chǎn)管理法 律關(guān)系等。房地產(chǎn)關(guān)系又是一類特殊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系， 其一是土地資源的稀缺； 其二是土地、 房屋的不 可位移； 其三是對不動產(chǎn)的法定要求。 這些因素決定了房地產(chǎn)活動不完全等同與一般商品生 產(chǎn)和商品交換，它具有更為特殊的開發(fā)經(jīng)營和管理規(guī)劃。房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類1. 依法律性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)法律關(guān)系分為：（1）房地產(chǎn)民事法律關(guān)系。房地產(chǎn)民事法律關(guān)系是指平等主體之間基于房地產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系，如土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系、房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)行政法律關(guān)系。 房地產(chǎn)行政法律關(guān)系是指國有政府及其職能部門與房地產(chǎn)開發(fā)公司的感房地產(chǎn)主 體之間， 因行政管理

27、依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 如土地征收、 征用法律關(guān)系。（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系是指國有及政府職能部門與房地產(chǎn)開發(fā)公司、 公民及其他法人 和社會組織之間因宏觀調(diào)控依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 如房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃和計劃法律 關(guān)系、房地產(chǎn)價格管理法律關(guān)系等。2. 依房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整對象的不同，房地產(chǎn)法律關(guān)系可以分為：（ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)法律廠關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系好似指房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中依法形成的權(quán)利義務(wù) 關(guān)系，如土地征收、征用法律關(guān)系。（ 2） 房地產(chǎn)交易法律關(guān)系 房地產(chǎn)交易法律關(guān)系是指房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)交易過程中依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。（

28、3） 物業(yè)管理法律關(guān)系。 物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理公司與業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中依法形成的權(quán) 利義務(wù)關(guān)系，如房地產(chǎn)修繕法律關(guān)系等。（ 4） 房地產(chǎn)管理法律關(guān)系。 房地產(chǎn)管理法律關(guān)系是指房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與其他房地產(chǎn)主體之間在房地產(chǎn)管理過 程中依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 如房地產(chǎn)項目規(guī)劃審批法律關(guān)系。四、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征1. 房地產(chǎn)法律關(guān)系性質(zhì)的多重性。 它既包括因平等主體之間在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生的民事法律關(guān)系， 又包括因?qū)嵤?房地產(chǎn)管理行為而在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間所發(fā)生的行政法律關(guān)系， 還 包括因國家對房地產(chǎn)市場的干預(yù)而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。2. 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性。

29、 房地產(chǎn)法律關(guān)系涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、管理等活動中的各種主體，包括房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、土地管理機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、 房地產(chǎn)經(jīng)營公司、 房地產(chǎn)交易 所、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司、 房地產(chǎn)評估事物所以及其他法人和公民。具有3. 房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性。 具有投資與消費的二重性， 房地產(chǎn)的使用價值不因使用或時間的推移而減少， 保值和增值的功能。4. 房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性。 房地產(chǎn)的開發(fā)、 交易都要按法律規(guī)定的程序和具體的行為規(guī)則進(jìn)行， 如房地產(chǎn)開發(fā) 要依法辦理開發(fā)用地、 開發(fā)項目的審批手續(xù)， 房地產(chǎn)交易要依法進(jìn)行成交價格申報和產(chǎn) 權(quán)登記。第二節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類一

30、、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體 房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體是指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中依法享有權(quán)利（或行使職權(quán)）和承擔(dān)義 務(wù)（或負(fù)有職責(zé)）的國家房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、 公民及其他法人或社會組 織。按照房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在房地產(chǎn)開發(fā)、 交易、中介服務(wù)及管理過程中地位和作用不同， 可以分為以下幾種：房地產(chǎn)管理主體。包括國家各級房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)（房產(chǎn)管理部門、土地管理部門） 展改革委員會、城市建設(shè)規(guī)劃部門、物價管理部門以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會等。1.、發(fā)2.3.房地產(chǎn)開發(fā)主體。 房地產(chǎn)交易主體。主要指房地產(chǎn)開發(fā)公司。包括從事房地產(chǎn)交易的公民、 法人及其他社會組織等。4.包括房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)評估事務(wù)所、房地產(chǎn)

31、經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理公房地產(chǎn)服務(wù)主體。司等。房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容 房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利 責(zé)）。1. 房地產(chǎn)管理職權(quán)、職責(zé)。房地產(chǎn)管理職權(quán)、 職責(zé)是指房地產(chǎn)管理主體依照法律規(guī)定或國家授權(quán)所享有的對房地產(chǎn) 開發(fā)、交易活動進(jìn)行管理的職責(zé)權(quán)限。2. 房地產(chǎn)民事權(quán)利。房地產(chǎn)民事權(quán)利是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的平等主體之間依法享有的權(quán)利。 它包括： 地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利，即房地產(chǎn)主體依法對其所有的房地產(chǎn)及產(chǎn)生的其他權(quán)利，如房地產(chǎn)所有權(quán)、 租賃權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、贈與權(quán)等。 （ 2）房地產(chǎn)合同權(quán)，即房地產(chǎn)主體有訂力各種房地產(chǎn)合同的權(quán) 利，有要求對方履行合同中約定的各項義務(wù)的權(quán)利。 （ 3）房地產(chǎn)活動中民

32、事賠償?shù)臋?quán)利， 既 房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動中因另一放主體的違約或違法行為給其造成經(jīng)濟(jì)損失 時，有權(quán)請求賠償。3. 房地產(chǎn)法律義務(wù)。房地產(chǎn)法律義務(wù)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依據(jù)法律規(guī)定和合同約定在房地產(chǎn)活動中必 須為一定行為或不為一定行為，以滿足權(quán)利主體的要求。三、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主題之權(quán)利義務(wù)共同指向的對象?；蚵殭?quán)） 和承擔(dān)的義務(wù)或職1）房房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體主要有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)兩大類：（ 1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為， 是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為了獲得經(jīng)濟(jì)利益而進(jìn)行的房地產(chǎn)活動， 如房地產(chǎn)開發(fā)主體進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動， 房地產(chǎn)交易主體進(jìn)行的房地產(chǎn)

33、交易活動等。法律（2）房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)一般都是針對特定的房地產(chǎn)發(fā)生的， 要規(guī)定房地產(chǎn)主體在房地產(chǎn)上的權(quán)利和義務(wù)，因而房地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)法律關(guān)系的重要客 體。第三節(jié) 房地產(chǎn)法律事實房地產(chǎn)法律事實的概念房地產(chǎn)法律事實是指能夠引出房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、 變更或消滅的法定客觀情況。 性，既已經(jīng)現(xiàn)實發(fā)生很存在的客觀事實，包括行為、事件等，如果是主觀想象、末現(xiàn)實存在 的情況，就不是法律事實。然而，現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中， 涉及房地產(chǎn)的客觀想象和情況是多種多 樣的， 并不是每一個客觀情況的出現(xiàn)都會引起房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、 變更和消滅， 只有符 合房地產(chǎn)法律規(guī)定的客觀情況， 才是房地產(chǎn)法律事實， 才能引起房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、 變 更和消滅。二、 房地產(chǎn)法律事實的種類 房地產(chǎn)法律廠事實根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分行為和事件。有關(guān)的活動，事件是指人的意志以外的客觀現(xiàn)實。（一） 行為 房地產(chǎn)法律行為。房地產(chǎn)法律行為是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為了設(shè)定、變更和消滅一定 的房地產(chǎn)法律關(guān)系而實施的合法行為。具體包括：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)的申請行為，既房地產(chǎn)開發(fā)公司就其開發(fā)房地產(chǎn)向房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)請求準(zhǔn)許的行為。 當(dāng)事人的申請一旦提出 就可在