疑難問題解答技巧集萃

1、疑難問題解答技巧集萃疑難問題解答技巧集萃一、業(yè)主入伙時(shí)，為何要預(yù)交 1 年的物管費(fèi)？解答要點(diǎn)： 因物業(yè)管理公司前期管理投入較大， 加之部分業(yè)主在 外地工作， 第一年的物業(yè)崔繳難度比較大， 為了使小區(qū)管理工作正常 運(yùn)行，在辦理入伙時(shí)就一次性收取 1 年的物管費(fèi)。 今后也可以根據(jù)個(gè) 人情況按月、按季或按年的方式交納物管費(fèi)。二、入伙驗(yàn)房后，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量新問題，該由誰負(fù)責(zé)？ 解答要點(diǎn)： 保修期限自 年 月 日起至房屋質(zhì)量保證書 承諾的期限止。 在保修期內(nèi)， 出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題由施工單位負(fù)責(zé)修 繕，物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。如在保修期內(nèi)而該部位已裝修并改動(dòng)過的， 保修時(shí)限自動(dòng)取消。 保修期過后， 您可以自行組織

2、維修， 或找物業(yè)公 司有償維修。三、過了入伙期， 才來辦理入伙驗(yàn)房， 為何要補(bǔ)交入伙前的管理 費(fèi)？解答要點(diǎn)：物業(yè)管理費(fèi)包含管理人員、 保安、保潔的工資， 道路、 樓道衛(wèi)生、 綠化養(yǎng)護(hù)、 公共設(shè)備設(shè)施維修和公共水電照明等， 不能因 為某一戶業(yè)主沒有進(jìn)駐但這些公共服務(wù)就分?jǐn)偨o已入住的業(yè)主， 因?yàn)?公共綠化、設(shè)備設(shè)施都是屬于您房產(chǎn)的一部分，只有公共設(shè)備設(shè)施、 綠化養(yǎng)護(hù)到位，您的房產(chǎn)才能夠保值和增值。四、裝修房屋導(dǎo)致樓下漏水，造成的損失，物業(yè)公司賠不賠償。 解答要點(diǎn)： 在裝修過程中因施工導(dǎo)致樓下漏水的， 應(yīng)由引發(fā)此事 的裝修施工單位來賠。 物業(yè)公司有義務(wù)協(xié)助受損業(yè)主向裝修施工隊(duì)索 賠，如裝修施工隊(duì)拒賠

3、的話， 則根據(jù)相關(guān)部門的鑒定， 屬于裝修單位 范圍內(nèi)的責(zé)任， 則從裝修保證金中扣除同等金額賠償給樓下業(yè)主， 以 幫助其修復(fù)由于裝修造成的損失。五、業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)公司負(fù)什么責(zé)任？ 解答要點(diǎn)： 首先明確，物業(yè)公司是服務(wù)機(jī)構(gòu)，而不是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)， 當(dāng)業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜， 應(yīng)立即報(bào)公安機(jī)關(guān)， 由行政執(zhí)法部門來鑒定責(zé) 任人。如屬物業(yè)公司保安失職行為， 應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任， 可以向物 業(yè)公司索取適當(dāng)賠償。六、業(yè)主認(rèn)為自已是小區(qū)的主人，為何還要交車輛停車費(fèi)？ 解答要點(diǎn)： 小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地屬小區(qū)里的業(yè)主所有， 既然是公共 所有，有車的和沒車的， 使用的和不使用公共場(chǎng)地的， 就應(yīng)有所區(qū)別。按照誰使用誰受益的原

4、則， 有車的業(yè)主，必須分擔(dān)停車場(chǎng)的管理、 維護(hù)、修繕費(fèi)用。 這是合理合法的， 因目前物業(yè)公司所收取的管理費(fèi) 較低，物業(yè)公司所收取的停車費(fèi)是為了補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足， 此項(xiàng) 收費(fèi)最終體現(xiàn)在物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)的日常管理、 維護(hù)等支出上。另外， 從公平原則的角度來看， 小區(qū)的每位業(yè)主都未必有車輛， 如果具有車 輛的人和不具有車輛的人承擔(dān)相同的停車場(chǎng)管理、維護(hù)、修繕費(fèi)用， 這是不公平的。 所以，按照誰受益誰付費(fèi)的原則， 有車輛的業(yè)主必須 繳納車位使用費(fèi)。在沿海省份，車位管理費(fèi)在元左右 /月，將來收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后收取， 一部分用于物業(yè)管理費(fèi)用不足， 另 一部分用于業(yè)主委員會(huì)日常辦公費(fèi)用和小區(qū)活動(dòng)

5、等。七、為何不能在天面搭棚？解答要點(diǎn)： 1、從安全角度而言，在天面搭棚，常易把雷電吸引 下來，對(duì)人身安全造成很大的威脅。2、天面的使用權(quán)屬該單元的全體業(yè)主共有，個(gè)別業(yè)主無權(quán)自行 處置，這是侵犯其它業(yè)主合法權(quán)益的行為。八、樓下漏水至樓下，樓上不給修怎么辦？解答要點(diǎn)： 1、根據(jù) 1990 年頒發(fā)的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定： 異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞， 應(yīng)按第九條規(guī)定及時(shí)修繕， 不能拖延或拒 絕；否則，造成損失的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。2、和樓上業(yè)主說明他們簽的業(yè)主臨時(shí)公約中規(guī)定：業(yè)主有 義務(wù)協(xié)助房屋毗鄰的維修工作。 提醒業(yè)主換位思考， 如果是他家漏水， 樓上若不給修，則對(duì)他又有多大影響。九、既然已交了停車

6、費(fèi)， 那么若車子在小區(qū)丟了， 你們是否負(fù)責(zé) 賠償？解答要點(diǎn)： 不能，我們收的是車輛的場(chǎng)地停放費(fèi)， 并不是停車保 管費(fèi)。我方?jīng)]有和業(yè)主簽定停車管理服務(wù)協(xié)議。 理由：物業(yè)公司每月 收取的停車費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù)； 如果業(yè)主愿意， 物業(yè)公司提供特 約保管服務(wù)， 需要另行交車輛管理費(fèi)， 至于車子在小區(qū)丟失， 是否由 物業(yè)公司賠償， 這也要有相關(guān)的行政部門鑒定為準(zhǔn)， 當(dāng)然，若確是我 們管理不善， 保安不注意巡邏、 查崗等原因所造成的丟失， 那么物業(yè) 公司也會(huì)負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。十、我交了物業(yè)管理費(fèi)是要你們服務(wù)的， 而不是叫你們來管我們 的。解答要點(diǎn)： 首先，管理與服務(wù)是相輔相承的，兩者缺一不可，如 車輛亂停亂

7、放， 影響小區(qū)業(yè)主出入方便， 特別是消防通道如果亂停亂 放，一旦發(fā)生問題同樣會(huì)損害業(yè)主的利益。十一、業(yè)主在辦理裝修申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主說明哪些注意事項(xiàng)？ 解答要點(diǎn)：1、不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及使用功能，特別是承重墻不能隨意 亂拆，這樣影響房屋的安全和防震安全。 而且給您的左右上下鄰居帶 不安全感。2、不能損壞柱、梁，不能破壞房屋的外觀，影響樓宇外觀。3、裝修材料及垃圾應(yīng)袋裝進(jìn)出，小區(qū)戶外停留不超過 12 小時(shí)。4、衛(wèi)生間改造，需重新做防水。5、不能安裝外置防盜網(wǎng)和太陽能熱水器。小區(qū)外立面的統(tǒng)一， 是您房屋保值增值的關(guān)鍵。6、裝修完工初驗(yàn)合格 3 個(gè)月后復(fù)驗(yàn)合格后才退押金。 詳情請(qǐng)業(yè)主閱讀裝修協(xié)議中的

8、規(guī)定。十二、外來施工人員為什么不能在小區(qū)過夜？解答要點(diǎn)：1、根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定外來人員異地置留，必須到當(dāng)?shù)嘏沙?所登記辦理暫住證，方可留宿。2、小區(qū)裝修房?jī)?nèi)留宿外來施工人員，加大小區(qū)治安管理難度。 對(duì)小區(qū)其它住戶的人身及財(cái)產(chǎn)安全造成威脅。3、在存放大量的裝飾材料房間內(nèi)生活，在消防安全管理上造成 隱患。十三、電梯運(yùn)行費(fèi)用的分?jǐn)偸侨绾嗡愠鰜淼?？解答要點(diǎn)： 電梯費(fèi)包括 1、電費(fèi) 2、油費(fèi)（齒輪油、黃油等） 3、 易損件（限位開關(guān)、平層開關(guān)等） 4、年審費(fèi) 5、保險(xiǎn)費(fèi) 6、維保費(fèi) 7、 不可預(yù)見費(fèi)用。十四、你們的物業(yè)費(fèi)為什么收 元解答要點(diǎn) :我們是專業(yè)的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司，將會(huì)為業(yè)主提 供專業(yè)的物

9、業(yè)服務(wù)。 二是這里的位置比較高， 需要二資供水， 為了減 少每月分?jǐn)傄饦I(yè)主的麻煩， 所以我們的物業(yè)收費(fèi)按 元收取，在小 區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后， 我們將每半年公布一次物業(yè)費(fèi)用賬目。 物業(yè)收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商而確定。十五、業(yè)主要求先看房后不拿鑰匙怎么辦？ 解答要點(diǎn)：業(yè)主懷疑物業(yè)公司交樓后出現(xiàn)問題不再負(fù)責(zé)維修， 1、 無論是否拿鑰匙，交費(fèi)也是按入伙日期起計(jì)。 2、售樓部的兩書中明 確的保修期限中出現(xiàn)的問題由開發(fā)商或物業(yè)協(xié)調(diào)施工方維修， 并不因 入伙驗(yàn)收后就不管了。十六、當(dāng)業(yè)主做出一些違反物業(yè)管理規(guī)定的行為， 并稱這是買樓 時(shí)售樓小姐承諾的怎么辦，如：天面搭棚，私家花園巨型改建等。解答

10、要點(diǎn)： 首先，要確定合同上是否簽訂有這些內(nèi)容，有，按 合同中的條約辦。無，則應(yīng)當(dāng)遵守入伙時(shí)簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約條 款，維護(hù)小區(qū)整體形象。不然，則會(huì)導(dǎo)致管理上的失控，破壞小區(qū)的 整體形象。十七、房屋墻面為什么會(huì)有細(xì)小的裂縫？解答要點(diǎn)： 屬于建筑上的一個(gè)通病。是正?，F(xiàn)象 由于天氣的原 因?qū)е聣w抹灰層水泥收縮而造成。十八、毛胚墻體上水泥色差不一為何？解答要點(diǎn)： 顏色不同之處為空鼓修補(bǔ)， 國(guó)家規(guī)定建筑施工允許有 5%的空鼓，屬于合理的范疇。驗(yàn)房過程中注意事項(xiàng)管理處要求管理員帶每一位業(yè)主驗(yàn)收房屋的時(shí)間盡可能地把握在半個(gè)小時(shí)內(nèi) （帶業(yè)主看房業(yè)主簽領(lǐng)鑰匙） .那么管理員在驗(yàn)房過程中 ,必需掌握一些相關(guān)專 業(yè)

11、知識(shí)和靈活運(yùn)用語言技巧才能順利完成驗(yàn)收工作 .1、一開始 , 管理員就必需態(tài)度親切，多套近乎，先融入感情色彩，讓業(yè)主對(duì)房 屋一些小毛病不好意思過分挑剔。2、在去驗(yàn)收的過程中，管理員可和業(yè)主聊一些相關(guān)房屋的質(zhì)量、物業(yè)的品牌的 話題，讓業(yè)主對(duì)房屋保修和物業(yè)產(chǎn)生高度信賴，打消業(yè)主入伙后房屋出現(xiàn)問題 物業(yè)就不再負(fù)責(zé)維修的顧慮，才不會(huì)竭力地挑剔。如：質(zhì)量保證的話題：該物 業(yè)經(jīng)過房產(chǎn)部門、工程部和物業(yè)專業(yè)人員XX次嚴(yán)格的測(cè)試、層層檢查才從施 工方接收的。售后保證的話題：銀灣物業(yè)服務(wù)在河南同行中是數(shù)一數(shù)二的，這 是有口皆牌的，保修期限內(nèi)我們會(huì)負(fù)責(zé)維修的這您盡管放心。3、每個(gè)管理員要通曉物業(yè)竣工驗(yàn)收的方法和每

12、個(gè)戶型的結(jié)構(gòu)，建筑材型，水電 大致走向。如：給水管道是 PPR 管暗埋到位 ,排水管道 :UPVC 復(fù)合管暗埋到位 , 強(qiáng)電安裝 :三回路供電 （廚房空調(diào)專線 ） 暗埋到位 ,外墻涂料的性能等等 .4、每個(gè)管理員要通曉每套房屋的 房地產(chǎn)買賣合同 中的相關(guān)內(nèi)容 ,如交房時(shí)間 , 物業(yè)使用的一些特殊規(guī)定如 ;天面不能搭棚等 .5、每個(gè)管理員要通曉房屋的一些建筑質(zhì)量問題的現(xiàn)場(chǎng)判斷和解釋方法 ,（是不是 質(zhì)量問題及維修方法 ,時(shí)間 ）。（1） 、 毛壞墻壁上的細(xì)小裂縫： 首先，這是抹灰層的龜裂問題， 建筑上的通病， 不是墻體內(nèi)部問題，由于施工時(shí)日溫差大抹灰層收縮不均導(dǎo)致，刮上雙飛粉后 就看不出了。（2） 、 墻壁水泥顏色不規(guī)則 .：水泥和砂漿的混合比例不均等導(dǎo)致（3） 、 小面積空鼓：在內(nèi)小于 0.5 平方是正常范圍，但物業(yè)方也會(huì)盡力去整 改好。（4） 、 門窗漆小塊脫落：用同色油漆修補(bǔ)，盡可能地不要更換。（5） 、 門窗邊隙不密封：由施工方維修，原則是不能更換。（ 6）、 漏水：由施工