南京國際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告

1、南京國際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告 目錄 一、南京國際商城項(xiàng)目概況 2 1 發(fā)展商簡介2 2. 項(xiàng)目參與方 3 3. 項(xiàng)目概況3 (1) 選址分析 4 (2) 南京國際商城總體規(guī)劃介紹 5 (3) 南京國際商城首期工程介紹 6 二、項(xiàng)目投資收益分析 7 1項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析 7 2項(xiàng)目資金投入情況分析 7 3.項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測 9 三、項(xiàng)目敏感性分析 12 四、項(xiàng)目投資價(jià)值分析 14 1. 南京國際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析 14 2. 項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 15 備 注：本分析報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)以華東建筑設(shè)計(jì)研究院所作的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方 案為依據(jù)，最終須以的項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 南京國際

2、商城項(xiàng)目概況 1.發(fā)展商簡介 南京國際集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱公司）于 1993年6月發(fā)起設(shè)立。目 前公司總股本27123萬股，每股凈資產(chǎn)2.48元，資產(chǎn)負(fù)責(zé)率25.6% 在NET系統(tǒng)上定向募集法人股為4027.5萬股，后10送5,最新定向募集 法人股6086.25萬股，由華夏證券包銷。 公司主要股東單位 南京國際商城建設(shè)有限公司 武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司 中國石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司 恒通集團(tuán)股份有限公司 中國石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司 南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 中國人民保險(xiǎn)公司江蘇省分公司 中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司 中國農(nóng)房公司 安徽省國際信托投資公司 公司發(fā)展目標(biāo) 公司以建

3、設(shè)和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建 筑群為主要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)， 成為以長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來源 的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報(bào)和資產(chǎn)增 值。 近期發(fā)展計(jì)劃 （從 2001年 11月始 36 個月的時(shí)間）： 建成首期工程（21萬卅）并開業(yè)；與工程建設(shè)同步實(shí)現(xiàn) 公司發(fā)行社會公眾股并申請上市的目標(biāo)。 中期發(fā)展計(jì)劃 （從 2005年 2月始 30個月的時(shí)間） ： 建成二期工程（約16萬卅）并開業(yè)。 長期發(fā)展計(jì)劃： 拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長

4、期穩(wěn)定的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。 2項(xiàng)目參與方 建 筑 師： 美國洛翰建筑師事務(wù)所 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 （美國,芝加哥） （中國,上 海） 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司 （中國,香 港） 酒店管理： 雅高國際酒店管理集團(tuán) （法國,巴 黎） 物業(yè)代理： 美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國,上 海） 法律顧問： 方和吳正和律師行 （中國,香 港） 發(fā) 展 商：南京國際集團(tuán)股份有限公司 南京國際商城建設(shè)有限公司（中外合資） 3項(xiàng)目概況 南京國際商城（World Trade & Exhibition Center, Nanjing）,是位于南京市城 區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，

5、項(xiàng)目總建筑面積為37 萬平米。 （1）選址分析 南京國際商城項(xiàng)目位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武 十五年（ 1382）的“鼓樓”而得名, 區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學(xué)堂附設(shè)礦路學(xué)堂, 民國臨時(shí)政府參議院舊址等文物古跡 52處,其中市級以上文物保護(hù)單位 9 處, 區(qū)域內(nèi)的古林公園、國際園、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南 京市的“城西旅游風(fēng)光帶” ,其中最著名的是石頭城,公元 212年,東吳統(tǒng)潔者 孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。 蜿蜒雄峙的石頭城遺址， 現(xiàn)為國家級文物保護(hù) 單位。 轄區(qū)內(nèi)的山西路廣場地區(qū)是全市最繁華的商貿(mào)中心之一，其中湖南路精品 一條街是南京名牌產(chǎn)品最多、

6、質(zhì)量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國創(chuàng)建 文明城市活動百家示范點(diǎn)” 之一，也是全國十五條 “百家萬店無假貨活動示范街” 之一，緊鄰玄武飯店南側(cè)，東起中央路，西至山西路廣場，全長 1100 米，沿街 共有大小商店 174家，總營業(yè)面積 56360平米，其中商場 5 家、名牌專賣店 25 家、特色商店 40家、金融網(wǎng)點(diǎn) 9 家，湖南路東端將規(guī)劃建成全國規(guī)模最大的江 蘇省書城。湖南路集商貿(mào)、金融、信息、旅游、娛樂等諸多功能于一體，以其獨(dú) 具的風(fēng)格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來都市風(fēng)貌的雛型。 鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學(xué)、河海大學(xué)等高等院校 28 所，有五臺山 體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體

7、育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高， 每兩 年舉辦一次鼓樓金秋藝術(shù)節(jié)，文體活動豐富多彩。八十年代以來， 改革開放使鼓 樓區(qū)充滿了生機(jī)和活力。 南京國際商城項(xiàng)目用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū) 經(jīng)貿(mào)活動中心江蘇展覽館隔街相對， 緊鄰四星級玄武飯店， 并與南京唯一的 國家級商業(yè)示范街湖南路毗鄰。 近鄰南京國際商城項(xiàng)目的還有南京最大的城市公 園玄武湖，直線距離僅 300 余米。南京國際商城項(xiàng)目、南京市政府、江蘇省政府 所在地構(gòu)成南京城金三角區(qū)域，是南京商貿(mào)、政治、文化、通訊、交通及旅游中 心區(qū)。 基地現(xiàn)狀 南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地 32477 平方米，基地北側(cè)為馬 家街，

8、東側(cè)為中央路，南側(cè)是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達(dá)寧滬高速 巴士總站、南京火車站和長江二橋； 往南直抵南京傳統(tǒng)商貿(mào)中心新街口。 北面新 模范馬路連接玄武湖湖底隧道， 可直達(dá)新莊南京國際會展中心； 在建的南京地鐵 一期工程（ 2005 年竣工通車）玄武門站與項(xiàng)目緊鄰。 項(xiàng)目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風(fēng)景優(yōu)勢，擁有 公交和地鐵構(gòu)筑成的立體交通優(yōu)勢。 地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、 CBD位置使項(xiàng)目其獨(dú)占鰲頭的市場優(yōu)勢顯而易見。 （2）南京國際商城總體規(guī)劃介紹 南京國際商城作為一個多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬平 米。總體布局結(jié)合基地東向面對玄武湖、

9、紫金山壯麗景觀這一得天獨(dú)厚的地理位 置，組成以主塔南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。 平面布置的重點(diǎn)是在中央路開辟中心廣場， 以與城市主干道形成良好的空間尺度 關(guān)系。此面積達(dá)8000平米的弧形柱廊廣場，將成為進(jìn)入商城裙樓超大型“Shopping Mall ”的主入口。 南京國際商城即使以當(dāng)今最先進(jìn)的國際標(biāo)準(zhǔn)衡量也是一個巨大無比高水準(zhǔn) 的多功能開發(fā)項(xiàng)目，它將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級公寓和公 眾停車場融匯于統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。 南京國際商城的建成大大提升南京城市商 業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)，因而她被譽(yù)為南京市“十五”計(jì)劃期間首要標(biāo)志性建 筑，南京市2002年固定

10、資產(chǎn)投資城建重大項(xiàng)目。 （3）南京國際商城首期工程介紹 南京國際商城項(xiàng)目分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計(jì)21.3 萬平米；第二期為主樓，約16萬平米。 首期工程融匯以下四個建筑功能： 裙樓 位于八層裙樓（約8.4萬平米）的“名店世界”，是按北美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的大型 復(fù)合商業(yè)設(shè)施，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、風(fēng)格化餐廳，以及休 閑娛樂等不同服務(wù)業(yè)，復(fù)合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式” 的完善服務(wù)。名店世界采光中庭廣場逾千平米，室內(nèi)步行商業(yè)街寬達(dá)9米，休閑 空間設(shè)施充裕。在這里，購物不再是唯一目的，“逛Mall “將成為都市人熱衷的 生活方式。裙樓第八層世界貿(mào)易展覽

11、中心， 展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米 長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。 在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動將變得輕松、愉快和更具魅力。 南塔樓 南塔樓35層，高度146米。 南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級），約300個房間 （含北塔樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團(tuán)管理。 南塔樓下部（11-22層）為面積約2.6萬平米高科技商務(wù)辦公樓，按照國際 公認(rèn)的智能化建筑標(biāo)準(zhǔn) BACnet （建筑自控網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)通訊標(biāo)準(zhǔn)）的要求定位； 建筑并采用大跨度的框架結(jié)構(gòu)，可任意改變間隔。 北塔樓 北塔樓38層，高度149米。

12、 北塔樓自11層-38層為面積約4.2萬平米的高檔公寓，共有130套建筑面積 在240平米-370平米之間的南北躍層復(fù)式單位，或者可稱為空中別墅。 裙 樓的天臺花園和雙塔的9-10層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部 會所。 首期工程含4萬多平米的兩層地庫，容納625個汽車車位。 二、項(xiàng)目投資收益分析 1.項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析 南京國際商城項(xiàng)目工程施工包括前后兩期，項(xiàng)目總建設(shè)期為5.5年，合計(jì) 66個月，工期從2001年11月開始，至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南 北塔樓以及裙樓建設(shè)，總建筑面積為213,617平方米，工期預(yù)計(jì)為36個月，2001 年 11月動工至 2004年 10月結(jié)

13、束；二期工程為 60層主塔以及裙樓建設(shè)，總建筑 面積 158，025平方米，工期預(yù)計(jì)為 30 個月。 2項(xiàng)目資金投入情況分析 依據(jù)南京國際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為 242882 萬 元，其中一期工程靜態(tài)投資為 119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為 123836萬元。 一期工程投資情況如下： A 土地費(fèi)用：16800萬元 B.工程費(fèi)用：79569萬元 C 其他費(fèi)用：17008萬元 D .不可預(yù)見費(fèi)（5%）:5669萬元 總投資：119046萬元（折合單位成本5573元/ m2） 需要說明的是，在預(yù)計(jì)南京國際商城項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考 慮時(shí)間對投入的影響以及建筑原材料價(jià)

14、格的可能變化。 南京國際集團(tuán)的資金投入計(jì)劃： 一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層 頂，約 1.5 億元； 以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請建設(shè)資金貸款約 2 億元； 工程進(jìn)度至 0 時(shí)開始預(yù)售，以建設(shè)期銷售回籠資金（依據(jù)美聯(lián) 物業(yè)銷售計(jì)劃及綜合市場各種潛在因素）約為 6億元； 資金缺口部分或采用公司股東擴(kuò)股增資或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或其 他投資者籌措資金。 二期工程： 以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設(shè)投入資金完成二 期工程的建設(shè)； 資金缺口部分通過貸款、上市籌資或引進(jìn)投資者。 3.項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測 (1) 一期工程市值預(yù)測 預(yù)測依據(jù) 南京市目前同類相

15、似物業(yè)的售價(jià)水準(zhǔn) 表1 各建筑功能銷售單位和總價(jià) 建筑功能 可售面積 銷售價(jià)格 銷售總價(jià) （rf） （元 / m2） (萬元) 北塔樓公寓 42044 8000 33635 南塔樓辦公 26598 10000 26598 南塔樓酒店 22140 13000 28782 裙樓商場 84229 20000 168454 北塔樓會所 5722 9800 5608 地庫車位 625 （個） 25 (萬元/個) 156625 總計(jì) 278702 項(xiàng)目首期工程市值總價(jià)及凈現(xiàn)金收入 首期工程物業(yè)總資產(chǎn)市值278702萬元 (2) 期工程建成后收益預(yù)測 南京國際商城項(xiàng)目自進(jìn)入正負(fù)零時(shí)期，開始進(jìn)行相關(guān)樓盤的預(yù)租

16、、預(yù)售，這 就意味著項(xiàng)目啟動后便會有現(xiàn)金流入 實(shí)施銷售依據(jù): 南京國際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前 同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定； 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70-80%的比例，正常經(jīng) 營年按90%的比例取定； 出售率的取定：商場、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售 50%、第 三年預(yù)售30%、經(jīng)營期第一年銷售20%的比例，而住宅分別按照30%、 50%、20%的比例出售； 各種稅費(fèi)按國家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。?折舊年限取土地費(fèi)用為50年，前期及配套費(fèi)用、業(yè)主開辦費(fèi)、室內(nèi) 裝飾、不可預(yù)見費(fèi)及建設(shè)期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年 限為30年，設(shè)備、安裝為10年，均采用分大類直

17、線折舊； 出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的 10%計(jì)??； 一期工程物業(yè)租售模式：商場：15%銷售，85%出租；辦公樓：100% 出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。 銷售收入： 一期工程可提供出售的物業(yè)包括住宅、公寓式酒店、裙樓商場的15%的物 業(yè)?？傆?jì)銷售收入為：99208萬元（見表2）。 表2期工程物業(yè)銷售收入?yún)R總（詳見附表二） 建筑功能 出售面積 銷售基價(jià) （元 / m2） 銷售收入 （萬元） 裙樓商場 12634 20000 27268 南塔公寓式酒店 22140 13000 31679 北塔樓住宅 42044 8000 40261 總計(jì) 99208 備 注：表中銷售收入中已含各功能

18、所配車庫的銷售收入 出租收入: 總計(jì)年均出租收入為：78838萬元 表3 期工程物業(yè)出租收入?yún)R總（以 20年經(jīng)營期計(jì)） 建筑功能 出租面積 3） 出租基價(jià) （元/ m2/ 日） 租金總收入 （萬元） 年均租金收入 （萬元） 裙樓商場 71595 20 1342953 67148 南塔辦公樓 26598 8 183507 9175 會所 5722 10 50299 2515 總 計(jì) 1576759 78838 備 注：表中租金收入中已含各功能所配車庫的出租收入 各經(jīng)營年度租金收入詳見附表二 要說明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤來源 一期工程牧業(yè)租售稅利預(yù)測（詳見附表二） 根據(jù)附表二可知：

19、首期工程以20年經(jīng)營期計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤 716445萬元人 民幣，年均稅后利潤為32566萬元人民幣。 根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見附表三） 投資回收期：6.66年（含建設(shè)期） 內(nèi)部收益率：23.19% 凈現(xiàn)值：178818萬元 表4本報(bào)告中租售模式與可研報(bào)告中的租售模式對比匯總 租售模式 投資回收期 （年） 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 （萬元） 可研報(bào)告測算 出租：商場70% 出售：商場30% 出售：辦公、酒店、 住宅辦公樓 3.49 29.66% 81991 本報(bào)告測算 出租：商場85% 辦公100% 出售：商場15% 出售：酒店、住宅 6.64 23.19% 178818 四、項(xiàng)目敏感

20、性分析 為了進(jìn)一步說明南京國際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以 物業(yè)銷售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為 敏感性因子，對南京國際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上 述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售 價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動，從而影響南京國際商場 的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指 標(biāo)的敏感性測算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng)，各影響因素的變動對收益 凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10% 的不利情形下，一期

21、工程竣工后連續(xù)經(jīng)營 20年的稅后利潤總值有709846萬元， 內(nèi)部收益率高達(dá)21%凈現(xiàn)值為165437萬元。表5給出了南京國際商城項(xiàng)目一 期工程收益敏感性分析。 表5 一期工程敏感性分析 測算指標(biāo) 變化比率 凈現(xiàn)值 （萬元） 內(nèi)部收益率 投資回收期 （年） 利潤總和 （萬元） 一、售價(jià) 商場售價(jià) 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 80.00% 176168 22.73% 6.77 713196 90.00% 177493 22.96% 6.71 714820 110.00% 180144 23.43% 6.58 718069 120.00% 181469 23.67%

22、 6.51 719694 公寓式酒店售價(jià) 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 177309 22.93% 6.72 714595 95.00% 178064 23.06% 6.68 715520 105.00% 179573 23.33% 6.60 717370 110.00% 180328 23.46% 6.57 718295 住宅（單層）售價(jià) 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 178751 23.18% 6.65 716362 95.00% 178785 23.19% 6.64 716403 105.00% 17

23、8852 23.20% 6.64 716487 110.00% 178886 23.21% 6.64 716528 住宅（躍層）售價(jià) 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 176998 22.88% 6.73 714188 95.00% 177903 23.04% 6.69 715316 105.00% 179728 23.35% 6.60 717574 110.00% 180638 23.51% 6.55 718702 二、出租價(jià) 商場出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 154180 21.33% 7.11

24、654213 95.00% 166499 22.26% 6.68 685329 105.00% 191138 24.11% 6.44 747561 110.00% 203457 25.02% 6.26 778677 辦公樓臺出租價(jià) 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 格 90.00% 175607 22.97% 6.69 708030 95.00% 177213 23.08% 6.67 712238 105.00% 180424 23.30% 6.62 720652 110.00% 182030 23.41% 6.60 724859 會所出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 178818

25、23.19% 6.64 716445 90.00% 177922 22.13% 6.66 714102 95.00% 178370 23.16% 6.65 715273 105.00% 110.00% 179267 179715 23.22% 23.26% 6.64 6.63 717617 718788 二、總投資 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 192140 25.79% 6.06 722957 95.00% 185487 24.44% 6.35 719712 105.00% 172135 22.05% 6.94 713156 110.00% 165

26、437 21.00% 7.26 709846 四、出租率 商場出租率 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 154180 21.33% 7.11 654213 95.00% 166499 22.26% 6.86 685329 105.00% 191138 24.11% 6.44 747561 110.00% 203457 25.02% 6.26 778677 辦公樓出租率 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 175607 22.97% 6.69 708030 95.00% 177213 23.08% 6.67 71223

27、8 105.00% 180424 23.30% 6.62 720652 110.00% 182030 23.41% 6.60 724859 會所出租率 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 177922 23.13% 6.66 714102 95.00% 178370 23.16% 6.65 715273 105.00% 179267 23.22% 6.64 717617 110.00% 179715 23.26% 6.63 718788 五、出租比例 裙樓商場出租比 例 基準(zhǔn)值 178818 23.19% 6.64 716445 85% 0% -4598

28、7.13% 3.13 180081 0% 29.41% 49345 14.54% 3.27 337826 25% 58.82% 103288 18.96% 3.39 495570 50% 88.23% 157230 22.14% 3.49 653315 75% 117.65% 211186 24.61% 4.35 811097 100% 備注：凈現(xiàn)值以貼現(xiàn)率為8%計(jì)算 五、項(xiàng)目投資價(jià)值分析 1、南京國際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析 根據(jù)對一期工程項(xiàng)目開工后 23 年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測， 南京國際商城項(xiàng)目一期工程未來財(cái)務(wù)指標(biāo)的狀況良好， 具有較好的投資價(jià)值。 一 期工程從第二年開始

29、每年都有正的利潤，除第 2 年稅后利潤不足 5000 萬元外， 第 3 年至第 23 年各年稅后利潤均高于 2 億元，從變化趨勢看，一期工程稅后利 潤從第 5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢； 項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量前 3 年由于處于投入建 設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外， 其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流， 其中第 4 年始凈現(xiàn)金流 量從 2.3 億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國際商城項(xiàng)目較好的投資收益。 通過動態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測算指標(biāo)如下： 投資回收期： 3.64 年（不含建設(shè)期 ） 內(nèi)部收益率 :23.19% 凈 現(xiàn) 值:178818 萬元 2、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷 通過對南京國際商城項(xiàng)目的投

30、資規(guī)模、 收益預(yù)測、 投資回收期及市場需求狀 況等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看， 還是從短期收益看， 南京國際商城 項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)， 從該項(xiàng)目的機(jī)會效應(yīng)看， 已被南京市政府列為 “十五”城建重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為南京市地標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的 社會投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。 南京國際商城項(xiàng)目一期工程可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表 附表一 項(xiàng)目建筑功能 項(xiàng)目建筑面積（M） 合計(jì) 商場 辦公 酒店式公寓 住宅 地庫分?jǐn)?1、商場建筑面積（mi） 79911 4318 84229 2、會所建筑面積（m2） 1822 1822 1822 2

31、56 5722 3、辦公建筑面積（m2） 25214 1384 26598 4、公寓式酒店建筑面積（m2） 20954 1186 22140 5、住宅（單層）建筑面積（m2） 1440 164 1604 6、住宅（躍層）建筑面積（m2） 39354 1086 40440 7、地下汽車庫（輛） 294 100 75 156 625 一期工程物業(yè)租售稅利預(yù)測 附表二 單位：萬元 起始年限建設(shè)期始 第2年第3年 第4年第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年第19年|第20年 第21年 第22年 第23年 合計(jì)

32、經(jīng)營收入 1 1 商場 出租面積 71595 岀租率 70.00% 85.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% ,90.00% ) 租金（元/日.M2） 20.0 20.6 21.2 21.9 22.5 23.2 23.9 24.6 25.3 26.1 26.9 27.7 28.5 29.4 30.3 31.2 32.1 33.1 34.0 35.1 36.1 年租金收入 3

33、6585 45757 49902 51399 52941 54530 56165 57850 59586 61374 63215 65111 67064 69076 71149 73283 75482 77746 80079 82481 84955 車位數(shù) 250 岀租率 80.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% ,90.00% ) 租金（元/月.車位） 1000 1030

34、 1061 1093 1126 1159 1194 1230 1267 1305 1344 1384 1426 1469 1513 1558 1605 1653 1702 1754 車位年租金收入 240 278 286 295 304 313 322 332 342 352 363 374 385 396 408 420 433 446 459 473 小計(jì) 36585 45997 50180 51686 53236 54833 56478 58173 59918 61715 63567 65474 67438 69461 71545 73691 75902 78179 80525 8294

35、0 85429 134295 岀售面積 12634 預(yù)售率 50.00% 30.00% 20.00% 預(yù)收款率 36.21% 22.82% 40.97% 售價(jià)（元） 20000 21000 22050 銷售收入 9476 5970 10720 岀售車位數(shù) 44 預(yù)售率 50.00% 30.00% 20.00% 預(yù)收款單 37.50% 22.50% 40.00% 售價(jià)（元） 200000 200000 200000 車位銷售收入 331 198 353 小計(jì) 9807 6168 11073 27048 2 : 辦公樓 出租面積 26598 岀租率 75.00% 80.00% 85.00% 85.

36、00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% ,85.00% ) 租金（元/日.M2） 8.2 8.4 8.7 9.0 9.2 9.5 9.8 10.1 10.4 10.7 11.0 11.4 11.7 12.0 12.4 12.8 13.2 13.6 14.0 14.4 年租金收入 5971 6560 7179 7394 7616 7844 8080 8322 8572 8829 9094 9367 9648 9937 1

37、0235 10542 10859 11184 11520 11865 車位數(shù) 100 岀租率 80.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% ,90.00% ) 起始年限建設(shè)期始 第2年第3年 第4年第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第 18年| 第19年 第20年 第21年 第22年 第23年

38、 合計(jì) 租金（元/日.M2） 1000 1030 1061 1093 1126 1159 1194 1230 1267 1305 1344 1384 1426 1496 1513 1558 1605 1653 1702 1754 車位年租金收入 96 111 115 118 122 125 129 133 137 141 145 149 154 159 163 168 173 179 184 189 小計(jì) 6067 6671 7293 7512 7737 7970 8209 8455 8709 8970 9239 9516 9802 10096 10399 10711 11032 11363

39、11704 12055 18350： 3 公寓式酒店 岀售面積 22140 預(yù)售率 50.00% 30.00% 20.00% 預(yù)收款率 36.21% 22.82% 40.97% 售價(jià)（元） 13000 13650 14333 銷售收入 10793 6800 12211 29804 岀售車位數(shù) 75 預(yù)售率 50.00% 30.00% 20.00% 預(yù)收款率 37.50% 22.50% 40.00% 售價(jià)（元） 150000 150000 150000 銷售收入 422 253 450 小計(jì) 11215 7053 12661 30929 4 主宅 單層出售面積 1604 預(yù)售率 30.00% 5

40、0.00% 20.00% 預(yù)收款單 21.52% 37.66% 40.82% 售價(jià) 8000 8400 8820 銷售收入 289 505 548 1342 躍層出售面積 40440 預(yù)售率 30.00% 50.00% 20.00% 預(yù)收款單 21.52% 37.66% 40.82% 售價(jià) 8600 9030 9482 銷售收入 7825 13694 14842 3636- 岀售車位數(shù) 156 預(yù)售率 30.00% 50.00% 20.00% 預(yù)收款率 22.50% 37.50% 40.00% 售價(jià) 200000 200000 200000 銷售收入 702 1170 1248 小計(jì) 8527

41、 14864 16090 3948- 5 會所 出租面積 5722 岀租率 80.00% 90.00% 90.00% 90.00%. 90.00%. 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% ,90.00% ) 收益（元/日.M2） 10.0 10.3 10.6 10.9” 11.3 11.6 11.9 12.3 12.7 13.0 13.4 13.8 14.3 14.7 15.1 15.6 16.0 16.5 17.0 17.5 起始年限建

42、設(shè)期始 第2年 第3年 第4年第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第 18年 第19年 第20年 第21年 第22年 第23年 合計(jì) 收益收入 16711936 1994 2054 2116 2179 2244 2312 2381 2453 2526 2602 2680 27602843 2928 3016 3107 3200 3296 50299 合計(jì) 29837 65175 94106 58787 60973 62802 64686 66627 68626 70685 72805 74989 77239 79556 81943 84401 86933 89541 92227 94994 97844 100779 167555 二1 營業(yè)稅及附加 1660 3627 5237 3272 3393 3495 3600 3708 3819 3934 4052 4173 4298 4427 4560 4697 4838 4983 5132 5286 5445 5608 93245 二 / 銷售及管理費(fèi) 895 1955 1764 1829 1884 1941 1999 2059 2121