最新商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方案（精選）

1、前言 博通|AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷售初期，已取得良好業(yè)績(jī)。 但商業(yè)項(xiàng)目成功并非僅僅只依靠銷售得以印證，銷售招商運(yùn)營(yíng)均為項(xiàng)目成功關(guān)鍵要素； 項(xiàng)目最終是否成功需要靠后期運(yùn)營(yíng)得以體現(xiàn)。 項(xiàng)目作為地下商業(yè)，對(duì)于廣元市而言，尚屬一個(gè)完全新興的事物，客戶存在較大的抵抗心 理，如何打破商家、消費(fèi)者的心理斥詬，是本案需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。 如何解決？通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)一步步調(diào)整，打動(dòng)客戶。運(yùn)營(yíng)分為兩大體系，運(yùn)營(yíng)與管理。只有 通過(guò)運(yùn)營(yíng)層面的細(xì)節(jié)調(diào)整以及管理層面的規(guī)范操作才能一步步保證調(diào)整穩(wěn)步進(jìn)行。 所以，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功的操作，從運(yùn)營(yíng)+管理出發(fā)。 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn) Part . 2 項(xiàng)目

2、運(yùn)營(yíng)管理思路 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 Part . 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 Part . 5 項(xiàng)目基礎(chǔ)管理措施 Part . 6 運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成與估算 目 錄 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn) p 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的 p 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難點(diǎn) 從社會(huì)層面出發(fā) “五方滿意的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目的” I. I. 租金收益文化價(jià)值 . 投資回報(bào) 開(kāi)發(fā)商滿意政府滿意投資者滿意 代表城市地下的名片 體現(xiàn)城市文化的舞臺(tái) 提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平 和功能 獲得預(yù)期投資收益 企業(yè)形象得到提升 后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積累 口碑 有穩(wěn)定的投資回報(bào) 有持續(xù)增長(zhǎng)的投資收益 有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃市場(chǎng) . . 經(jīng)營(yíng)效果 經(jīng)營(yíng)商滿意 降

3、低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 良好的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和利潤(rùn) 空間，可持續(xù)性的整體業(yè) 態(tài) AAA成功的核心理念：收益最大化、滿足投資回報(bào)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效果、符合市場(chǎng)需求，同時(shí)創(chuàng)造文化 . . 符合需求 消費(fèi)者滿意 滿足消費(fèi)、休閑和以及 過(guò)街體驗(yàn)的需求 -4- 一、帶給各方的運(yùn)營(yíng)目的 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn) 社會(huì)共贏目的。 a）項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)？ b）一般客戶對(duì)地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？ c）各商家實(shí)力不同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶認(rèn)知度不一，如何帶動(dòng)各區(qū)間人氣？ d）現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營(yíng)？如果運(yùn)營(yíng)失敗如何調(diào)整？ e）聯(lián)營(yíng)商家無(wú)法提供租金，散戶商家實(shí)力不

4、強(qiáng)，如遇退場(chǎng)，如何把控？ 廣元 地下 氛圍初起 對(duì)于南充客戶而言，地下商業(yè)是完全陌生 的業(yè)態(tài)，市場(chǎng)接受度未知。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 主主 要要 難難 點(diǎn)點(diǎn) 以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為 目的，在經(jīng)營(yíng) 中調(diào)整，解決 這些問(wèn)題。 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn) f）項(xiàng)目如何造活？開(kāi)街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？ g）怎樣去通過(guò)組織活動(dòng)帶動(dòng)人氣？在經(jīng)營(yíng)中商家如何調(diào)整？ Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 p本司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)（前提） p管理體系及核心運(yùn)營(yíng)思路 p 分階段運(yùn)營(yíng)目標(biāo)及工作內(nèi)容 本案運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)系主體包括聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)公司、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目商家和消費(fèi)者，以及公共關(guān)系所涉及的政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、

5、社會(huì)團(tuán)體等。本本案運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)系主體包括聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)公司、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目商家和消費(fèi)者，以及公共關(guān)系所涉及的政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)團(tuán)體等。本 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理就是基于項(xiàng)目資源、商家資源和社會(huì)資源，進(jìn)行優(yōu)化整合，創(chuàng)造利潤(rùn)價(jià)值和社會(huì)效益的過(guò)程。項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理就是基于項(xiàng)目資源、商家資源和社會(huì)資源，進(jìn)行優(yōu)化整合，創(chuàng)造利潤(rùn)價(jià)值和社會(huì)效益的過(guò)程。 開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)公司業(yè)主業(yè)主 經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司 租賃商家租賃商家 自持物業(yè)委托經(jīng)自持物業(yè)委托經(jīng) 營(yíng)關(guān)系營(yíng)關(guān)系 租賃關(guān)系租賃關(guān)系 返租經(jīng)營(yíng)關(guān)系返租經(jīng)營(yíng)關(guān)系、委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系、委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系 物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 銷售關(guān)系銷售關(guān)系 租租 賃賃 關(guān)關(guān) 系系 自營(yíng)商

6、家自營(yíng)商家 物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 返租關(guān)系、租賃關(guān)系返租關(guān)系、租賃關(guān)系 被被3-53-5年年 返租經(jīng)返租經(jīng) 營(yíng)關(guān)系營(yíng)關(guān)系 所取代所取代 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) 關(guān)系關(guān)系 消費(fèi)者消費(fèi)者 營(yíng)銷關(guān)系營(yíng)銷關(guān)系 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 市場(chǎng)研究職 能 招商職能 助商穩(wěn)商 職能 運(yùn)營(yíng)管理 職能 四大核四大核 心職能心職能 1. 項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者 的轉(zhuǎn)租等； 2. 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的補(bǔ)位招商； 3. 商家的儲(chǔ)備工作； 4. 對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作； 1. 項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核； 2. 區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分 析； 3. 商

7、業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂； 4. 項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)； 5. 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策 劃組織和執(zhí)行； 1. 協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶， 引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn) 區(qū)域商業(yè)快速繁榮； 2. 提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升； 3. 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔 助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)； 4. 通過(guò)加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等 多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者 “嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式； 本案經(jīng)營(yíng)管理的核心職能在于通過(guò)市場(chǎng)研究、招商、助商穩(wěn)商、運(yùn)營(yíng)管理職能，順應(yīng)市場(chǎng)的變化制定策略、引入優(yōu)質(zhì)商家，扶助潛力商家，通過(guò)完善的管理

8、本案經(jīng)營(yíng)管理的核心職能在于通過(guò)市場(chǎng)研究、招商、助商穩(wěn)商、運(yùn)營(yíng)管理職能，順應(yīng)市場(chǎng)的變化制定策略、引入優(yōu)質(zhì)商家，扶助潛力商家，通過(guò)完善的管理 機(jī)制，為商家營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，通過(guò)營(yíng)銷推廣活動(dòng)，激活市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商家、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理公司、消費(fèi)者多方共贏。機(jī)制，為商家營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，通過(guò)營(yíng)銷推廣活動(dòng)，激活市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商家、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理公司、消費(fèi)者多方共贏。 1. 完善基礎(chǔ)物業(yè)管理，創(chuàng)造和維持良好的 經(jīng)營(yíng)消費(fèi)環(huán)境，保持項(xiàng)目良性發(fā)展； 2. 商家經(jīng)營(yíng)行為管理，建立投訴反饋機(jī)制， 杜絕假貨、強(qiáng)買強(qiáng)賣等現(xiàn)象，提倡誠(chéng)信 經(jīng)營(yíng)，保障項(xiàng)目的市場(chǎng)形象； 3. 通過(guò)營(yíng)銷宣傳活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響

9、了和 認(rèn)知度，吸引市場(chǎng)消費(fèi)。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 本案運(yùn)營(yíng)管理四大核心職能。 后期：資產(chǎn)保值增值 前期：支撐開(kāi)發(fā) 中期：招商保障 后期：經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng) 前期：支持銷售 運(yùn)營(yíng)管理六大核 心目的 后期：盈利增收 p通過(guò)積累管理經(jīng)驗(yàn)，完 善管理模式，不斷提升管理 水平，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供支 持和服務(wù)； p通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，提 振信心，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功銷售， 同時(shí)規(guī)避返租模式的市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)； p組織與配合項(xiàng)目主力店 招商、前期全面招商和后期 置換與補(bǔ)位招商工作，保障 項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)，保障業(yè)主租 金和運(yùn)營(yíng)管理公司收益； p盤活項(xiàng)目與社會(huì)資源， 通過(guò)各類營(yíng)銷宣傳形式實(shí)行 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，是

10、保障商業(yè)、 業(yè)主、運(yùn)營(yíng)管理公司收益的 基礎(chǔ)； p通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)和優(yōu) 質(zhì)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租金價(jià)值 的持續(xù)提升和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 版塊盈利增收； p打造項(xiàng)目品質(zhì)，樹(shù)立項(xiàng) 目區(qū)域知名度，促進(jìn)項(xiàng)目資 產(chǎn)升值溢價(jià)，保障業(yè)主投資 收益； 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的功能性目的。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系 營(yíng)銷推廣體系 物業(yè)服務(wù)體系 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系 資產(chǎn)掌控體系 經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系 資源整合體系衍生產(chǎn)品體系品牌管理體系 招商置換體系 支撐開(kāi)發(fā)、支持銷售、招商保障 經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)、資產(chǎn)增值、盈利增收 結(jié)合藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)發(fā)現(xiàn)中心街的實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理從基礎(chǔ)物業(yè)管

11、理到招商經(jīng)營(yíng)，從資源整合到結(jié)合藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)發(fā)現(xiàn)中心街的實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理從基礎(chǔ)物業(yè)管理到招商經(jīng)營(yíng)，從資源整合到 經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，劃分為九大體系，不同業(yè)務(wù)體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目六大核心目的。經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，劃分為九大體系，不同業(yè)務(wù)體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目六大核心目的。 六大運(yùn)行管理的核心目的 業(yè)務(wù)體系支撐目標(biāo)實(shí)現(xiàn) Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系 資產(chǎn)掌控體系 以返租、聯(lián)營(yíng)、托管等方式掌控 資產(chǎn)，突破多業(yè)權(quán)難題，保障項(xiàng) 目根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行總體調(diào)整和運(yùn)營(yíng)。 物業(yè)服務(wù)體系 獲取運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)平臺(tái)，保障

12、正常的 經(jīng)營(yíng)秩序，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。 為經(jīng)營(yíng)提供有效的支撐。 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分析診斷，重新進(jìn)行業(yè)態(tài)定位調(diào)整修 正，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行二次規(guī)劃，進(jìn)行氛圍導(dǎo)識(shí)、廣告位、 動(dòng)線場(chǎng)地、租戶配比等動(dòng)態(tài)調(diào)整，持續(xù)提升項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)。 營(yíng)銷推廣體系 系統(tǒng)、持續(xù)開(kāi)展?fàn)I銷推廣， 確保項(xiàng)目持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和品 牌影響力提升。 經(jīng)營(yíng)服務(wù)系統(tǒng) 深入商家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，助力成長(zhǎng)型 商家發(fā)展壯大，增強(qiáng)與商家之間 的合作，為商家提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)， 提升商家忠誠(chéng)度和經(jīng)營(yíng)能力。 品牌管理體系 打造項(xiàng)目品牌，持續(xù)提升市 場(chǎng)影響力，保障商業(yè)項(xiàng)目的 持續(xù)經(jīng)營(yíng)，支撐企業(yè)品牌的 提升。 衍生產(chǎn)品體系 在各類后期運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系中，探 索新

13、的盈利模式和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)， 創(chuàng)新挖掘滿足各方利益而衍伸相 關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，如房屋經(jīng)紀(jì)等。 資源整合體系 以豐富的各方資源，深度挖掘資 源價(jià)值，有效掌控，支撐各項(xiàng)業(yè) 務(wù)工作的開(kāi)展。 招商置換體系 根據(jù)發(fā)展需要，業(yè)態(tài)調(diào)整需要， 持續(xù)招商置換，提升商源品質(zhì)， 確保品牌立市。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系明細(xì)。 統(tǒng)一招 商管理 統(tǒng)一營(yíng) 銷推廣 統(tǒng)一物 業(yè)管理 統(tǒng)一服 務(wù)管理 統(tǒng)一商 業(yè)規(guī)劃 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管 理模式 統(tǒng)一進(jìn)行發(fā)現(xiàn)中心街建筑內(nèi)外空間、 環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)， 營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境 統(tǒng)一策劃發(fā)現(xiàn)中心街全年的系 列營(yíng)銷策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸 引客流，舉辦

14、大量的有文化內(nèi) 涵并特聚人氣的活動(dòng)，使本案 商業(yè)成為傳播文化資訊的平臺(tái) 前期通過(guò)銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議， 后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基 本實(shí)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)中心街統(tǒng)一招商管理， 包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制、統(tǒng)一品牌及商 家審核、統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng) 一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù) 提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工 商行政職能，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)行為、 商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督， 保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升 項(xiàng)目認(rèn)知度。 統(tǒng)一發(fā)現(xiàn)中心街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商 品布局，并在后期運(yùn)營(yíng)中統(tǒng)一進(jìn) 行業(yè)態(tài)調(diào)整，統(tǒng)一公共資源規(guī)劃、 經(jīng)營(yíng)和管理。 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 本案經(jīng)營(yíng)管理以統(tǒng)一為前提。 Part . 2 項(xiàng)目

15、運(yùn)營(yíng)管理思路 工程 維護(hù) 秩序 維護(hù) 環(huán)境維護(hù) 客戶服務(wù) 商戶服務(wù) 一站式服務(wù) 中心 項(xiàng)目一站式服務(wù)中心作為項(xiàng)目物業(yè)管理的核心，擔(dān)負(fù)商家服務(wù)、客戶咨詢投訴、日常維護(hù)和突發(fā)事件處理的信息中轉(zhuǎn)站和調(diào)度 中心，信息的集中化管理，能夠?qū)⑿枨笥行Х诸悅鬟_(dá)，同時(shí)跟蹤事件處理進(jìn)度和結(jié)果，提升項(xiàng)目的管理效能；一站式服務(wù)中心也是 項(xiàng)目服務(wù)形象、管理形象的窗口，有利樹(shù)立良好的運(yùn)營(yíng)管理形象。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 物業(yè)管理模式。 a）項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)？ b）一般客戶對(duì)地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？ c）各商家實(shí)力不同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶

16、認(rèn)知度不一，如何帶動(dòng)各區(qū)間人氣？ d）現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營(yíng)？如果運(yùn)營(yíng)失敗如何調(diào)整？ e）聯(lián)營(yíng)商家無(wú)法提供租金，散戶商家實(shí)力不強(qiáng)，如遇退場(chǎng)，如何把控？ 項(xiàng)項(xiàng) 目目 運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 主主 要要 難難 點(diǎn)點(diǎn) f）項(xiàng)目如何造活？開(kāi)街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？ g）怎樣去通過(guò)組織活動(dòng)帶動(dòng)人氣？在經(jīng)營(yíng)中商家如何調(diào)整？ Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 以高品質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)為保障。 營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣 造活、包裝、推廣等等。 整體運(yùn)營(yíng)整體運(yùn)營(yíng) 穩(wěn)商、置換等。防止假開(kāi)攤，防止死 鋪。 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中主要可預(yù)見(jiàn)及未預(yù)見(jiàn)難點(diǎn)，本司將通過(guò)基礎(chǔ)管理、營(yíng)銷推廣、整體運(yùn)營(yíng)三大體系

17、進(jìn)行突破解決，帶活商業(yè)。 運(yùn)營(yíng)管理總體系。 運(yùn)營(yíng)管理思路 前期招商 項(xiàng)目開(kāi)街策劃：包裝、推廣 招商置換、穩(wěn)商 公共資源利用 基礎(chǔ)管理 管理介入 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 管管 理理 三 路 齊 驅(qū) 實(shí) 現(xiàn) 成 功 運(yùn) 營(yíng) 運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備階段項(xiàng)目培育階段運(yùn)營(yíng)成熟階段 項(xiàng)目核心運(yùn)營(yíng)思路：推廣、經(jīng)營(yíng)、管理并駕齊驅(qū)，通過(guò)推廣、經(jīng)營(yíng)及成熟的物業(yè)管理，成功運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)有條不紊 租金收入穩(wěn)健 項(xiàng)目形象品質(zhì) Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 ，經(jīng)營(yíng)造活商源儲(chǔ)備等 推推 廣廣 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目培育階段項(xiàng)目成熟階段項(xiàng)目穩(wěn)定階段 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理分為前期介入階段、項(xiàng)目培育階段、項(xiàng)目成熟階段和項(xiàng)目穩(wěn)定階段。在這一

18、過(guò)程中，順應(yīng)市場(chǎng)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目的定 位、招商、運(yùn)營(yíng)和管理策略都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，也會(huì)再次經(jīng)歷培育、成熟到穩(wěn)定的過(guò)程。就項(xiàng)目以及基于南充市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們將 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施階段劃分如下： 前期介入階段 開(kāi)業(yè)前至開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)前至開(kāi)業(yè) 項(xiàng)目奠基至項(xiàng)目開(kāi)業(yè)， 經(jīng)營(yíng)部門主要配合前 期銷售、招商 開(kāi)業(yè)至項(xiàng)目開(kāi)攤率穩(wěn)定、 商家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、消費(fèi)客群 穩(wěn)定。 商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐漸上升、 經(jīng)營(yíng)面積逐漸擴(kuò)大，項(xiàng)目 開(kāi)攤率達(dá)到在90%以上，項(xiàng) 目在區(qū)域具備一定的知名 度。 商家結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，產(chǎn)品 品質(zhì)和項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升， 項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在95%以上， 項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)影 響力不斷擴(kuò)大。 開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)2 2年后年后

19、開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)2 2年年開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)4 4年年開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)4 4年后年后 注：根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造活的時(shí)間段會(huì)縮短或延長(zhǎng)。 分階段運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 前期介入階段 p 經(jīng)營(yíng)管理公司注冊(cè)與物業(yè)資質(zhì)取得； p 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化； p 組織實(shí)施首次招商工作； p 與開(kāi)發(fā)公司簽訂委托管理合同； p 經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（項(xiàng)目銷售配合）； p 物業(yè)服務(wù)定級(jí)，相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)備； p 編制商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度； p 編制前期物業(yè)協(xié)議、臨時(shí)管理公約與消防責(zé)任書(shū)； p 人員招聘、組織與培訓(xùn)； p 交房配合，與業(yè)主簽訂相關(guān)前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議； p 商鋪及物

20、業(yè)設(shè)施設(shè)備交驗(yàn)； p 商家入駐配合與裝修管理； p 開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作； 搭建組織構(gòu)架，完善各項(xiàng)制度，杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)；搭建組織構(gòu)架，完善各項(xiàng)制度，杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)； 確保首招成功，支撐項(xiàng)目開(kāi)業(yè)；確保首招成功，支撐項(xiàng)目開(kāi)業(yè)； 做好銷售各項(xiàng)配合工作；做好銷售各項(xiàng)配合工作； 核心工作：核心工作： 前期介入階段工作內(nèi)容。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目培育階段工作內(nèi)容。 項(xiàng)目培育階段 p 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策； p 行業(yè)協(xié)會(huì)組建，建立商家溝通機(jī)制，聚商之力，共同打造做旺項(xiàng)目； p 設(shè)置一站式服務(wù)中心，建立暢通的商家和客戶信息反饋渠道； p 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)

21、惠政策，扶商、助商、穩(wěn)商，強(qiáng)化商家的忠誠(chéng)度； p 根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目情況，調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)，置換商家； p 建立完善的項(xiàng)目開(kāi)攤管理機(jī)制，杜絕假開(kāi)攤等炒鋪行為； p 利用公共區(qū)域和廣告位營(yíng)造市場(chǎng)整體商業(yè)氛圍； p 積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評(píng)比活動(dòng)，獲取誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等榮譽(yù)稱號(hào)，樹(shù)立項(xiàng)目社會(huì)形象； p 多渠道，多節(jié)點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)，“有節(jié)過(guò)節(jié)，無(wú)節(jié)造節(jié)”，引起市場(chǎng)和消費(fèi)者關(guān)注，逐步提高項(xiàng) 目知曉度，拉動(dòng)項(xiàng)目人氣商氣； 多渠道強(qiáng)力營(yíng)銷，拉動(dòng)項(xiàng)目商氣人氣；多渠道強(qiáng)力營(yíng)銷，拉動(dòng)項(xiàng)目商氣人氣； 制定扶商、助商、穩(wěn)商政策，建立商家經(jīng)營(yíng)信心；制定扶商、助商、穩(wěn)商政策，建立商家經(jīng)營(yíng)信心； 盤活社會(huì)關(guān)系，樹(shù)

22、立項(xiàng)目誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形象；盤活社會(huì)關(guān)系，樹(shù)立項(xiàng)目誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形象； 核心工作：核心工作： Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目成熟階段工作內(nèi)容。 項(xiàng)目成熟階段 p 關(guān)注和評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況，為經(jīng)營(yíng)管理決策提供支撐； p 提升租金水平，提高公司盈利能力，置換淘汰劣質(zhì)商家； p 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶植一部分忠誠(chéng)度較強(qiáng)的商家； p 公共資源規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，增加收益渠道； p 商家關(guān)系維護(hù)工作； 持續(xù)營(yíng)銷推廣，保障項(xiàng)目商氣人氣；持續(xù)營(yíng)銷推廣，保障項(xiàng)目商氣人氣； 提租續(xù)約，置換劣質(zhì)商家，提高公司收益率；提租續(xù)約，置換劣質(zhì)商家，提高公司收益率； 挖掘公共資源，增加公司盈利渠道；挖掘公共資

23、源，增加公司盈利渠道； 核心工作：核心工作： Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目穩(wěn)定階段工作內(nèi)容。 項(xiàng)目穩(wěn)定階段 p 擴(kuò)大行業(yè)交流，提升項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)管理公司知名度； p 建立管理工作質(zhì)量的監(jiān)控體系； p 建立管理品質(zhì)的評(píng)估及完善機(jī)制； p 保障項(xiàng)目租金和公司利潤(rùn)收益逐年穩(wěn)步遞增； p 完善整理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑瑥?fù)制支撐后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)； 擴(kuò)大項(xiàng)目品牌知名度；擴(kuò)大項(xiàng)目品牌知名度； 提升項(xiàng)目形象品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)；提升項(xiàng)目形象品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)； 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率；根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率； 核心工作：核心

24、工作： Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p 策略總綱 p 經(jīng)營(yíng)策略 p 管理策略 p 客戶策略 p 品牌宣傳策略 p 資源利用策略 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 經(jīng)營(yíng)策略 p藍(lán)光旨在維持和促進(jìn)項(xiàng)目的繁榮發(fā)展。協(xié)助入駐商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，制造大型營(yíng)銷活動(dòng)，借助傳媒及廣告的力量，不斷 吸引消費(fèi)者眼球；同時(shí)建立商會(huì)，協(xié)調(diào)區(qū)域市場(chǎng)商戶關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序，建立和維護(hù)項(xiàng)目品牌，不斷提升區(qū)域市場(chǎng)商家的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò) 專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)把項(xiàng)目打造成為一個(gè)“品質(zhì)”“海納”“具有文化概念”的地下商業(yè)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)繁榮、人氣興旺的真正意義地下購(gòu) 物中心。 Part

25、 . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 通過(guò)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)+ +管理管理+ +客戶客戶+ + 品牌品牌策略提供運(yùn)營(yíng)保障， 加上對(duì)公共資源利用公共資源利用， 為項(xiàng)目創(chuàng)造溢價(jià)。 怎樣去怎樣去 經(jīng)營(yíng)造活？經(jīng)營(yíng)造活？ 怎樣創(chuàng)造更怎樣創(chuàng)造更 高收益？高收益？ 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 管理管理 推廣推廣 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 經(jīng)營(yíng)策略管理策略客戶策略資源利用策略品牌策略 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè) 招商置換 商源儲(chǔ)備 穩(wěn)商策略 管理策略 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營(yíng) 安全防范 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 VI宣傳 營(yíng)銷活動(dòng) 氛圍營(yíng)造 價(jià)值挖掘 p項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略分為五大運(yùn)營(yíng)管理策略，同時(shí)，各

26、策略再細(xì)分為多項(xiàng)策略在實(shí)操層面。 p開(kāi)街策略對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最為重要，等同于開(kāi)盤銷售，開(kāi)街策略作獨(dú)立講解。 項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)管理策略 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備 p一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開(kāi)發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開(kāi)發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以 便商家和運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。便商家和運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。 p等待整個(gè)行業(yè)真正合適的時(shí)機(jī)，進(jìn)行充足準(zhǔn)備，在另行正式開(kāi)業(yè)。 p項(xiàng)目最理想的是一次性全部開(kāi)業(yè)，整個(gè)是商業(yè)氣氛容

27、易營(yíng)造；如果招商進(jìn)展確實(shí)不順利，可以項(xiàng)目最理想的是一次性全部開(kāi)業(yè)，整個(gè)是商業(yè)氣氛容易營(yíng)造；如果招商進(jìn)展確實(shí)不順利，可以 考慮首先讓五星花園及周邊街道先行開(kāi)業(yè)，之后根據(jù)招商的進(jìn)展按照主題各個(gè)片區(qū)相繼開(kāi)業(yè)。比如考慮首先讓五星花園及周邊街道先行開(kāi)業(yè)，之后根據(jù)招商的進(jìn)展按照主題各個(gè)片區(qū)相繼開(kāi)業(yè)。比如 ：購(gòu)物區(qū)隆重開(kāi)街、休閑娛樂(lè)區(qū)閃亮開(kāi)張：購(gòu)物區(qū)隆重開(kāi)街、休閑娛樂(lè)區(qū)閃亮開(kāi)張。這樣也有利于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。這樣也有利于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。 經(jīng)營(yíng)策略 先試營(yíng)業(yè)后正式開(kāi)業(yè)。 試營(yíng)業(yè)區(qū)域前半個(gè)月商鋪的 簽約率至少要達(dá)到70%，裝 修施工完成率要超過(guò)50%。 開(kāi)業(yè)前一周的鋪面面積出租 率要達(dá)到85%，一

28、二類口岸 要達(dá)到100%。開(kāi)業(yè)當(dāng)天正常 營(yíng)業(yè)的要達(dá)到75%。 對(duì)于尚未出租的商鋪要用噴 繪或彩條布遮擋門面，在門 上上張貼“正在裝修，敬請(qǐng) 期待”等告示。 開(kāi)業(yè)需要具備的條件： 經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 高開(kāi)高走，提前預(yù)熱。 項(xiàng)目增勢(shì)突襲開(kāi)業(yè)，低價(jià)搶市業(yè)未開(kāi)，聲先到 開(kāi)業(yè)前開(kāi)業(yè)前3030天天 開(kāi)業(yè)前開(kāi)業(yè)前1515天天 項(xiàng)目前一個(gè)月至半個(gè)月的推廣開(kāi)始 提及具體的開(kāi)業(yè)時(shí)間，用大獎(jiǎng)和重大事 件作為預(yù)告（不予明確），宣傳公告放 上品牌logo。 該期間主要進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，讓 南充客戶對(duì)項(xiàng)目存在充分認(rèn)知。同時(shí)， 進(jìn)行品牌宣傳。 在開(kāi)業(yè)前半個(gè)月的時(shí)候推出品牌促

29、 銷內(nèi)容，推介重點(diǎn)商家。 項(xiàng)目持續(xù)造熱，放出項(xiàng)目大獎(jiǎng)及重 大事件信息，同時(shí)宣傳語(yǔ)開(kāi)始為項(xiàng)目造 勢(shì)，廣派資料，同時(shí)，資料可加印各商 家開(kāi)業(yè)優(yōu)惠，持資料至項(xiàng)目可享受優(yōu)惠 。 開(kāi)業(yè)前擴(kuò)大宣傳范圍，范圍轟炸，讓 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)成為全南充人議題，集中推出商 家的促銷內(nèi)容，以超低價(jià)格搶占市場(chǎng)，進(jìn) 行商品促銷的突然襲擊，為避免其他購(gòu)物 中心針對(duì)性的降價(jià)，如果有必要，可以統(tǒng) 一補(bǔ)貼。再利用項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)，舉行演藝活 動(dòng)，打響開(kāi)業(yè)第一槍 開(kāi)業(yè)前開(kāi)業(yè)前1515天天 開(kāi)業(yè)前開(kāi)業(yè)前5 5天天開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè) 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略

30、項(xiàng)目開(kāi)街策略 開(kāi)業(yè)活動(dòng)能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和互動(dòng)參與的活動(dòng)作為開(kāi)業(yè)的主打活動(dòng)之一。避免開(kāi)業(yè)之后消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度迅速降低， 營(yíng)業(yè)狀況下滑過(guò)多引起商家不穩(wěn)定，以及再次掀起高潮的巨大成本，希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵。 “三大開(kāi)業(yè)活動(dòng)” 商家促銷活動(dòng)商家促銷活動(dòng) 公司總體促銷活動(dòng)公司總體促銷活動(dòng) 造勢(shì)活動(dòng)，如尋寶（讓客戶造勢(shì)活動(dòng)，如尋寶（讓客戶 湊齊各商家印花再進(jìn)行抽獎(jiǎng)）湊齊各商家印花再進(jìn)行抽獎(jiǎng)） ，讓客戶無(wú)意識(shí)中逛完全部商，讓客戶無(wú)意識(shí)中逛完全部商 業(yè)業(yè) 開(kāi)業(yè)促銷活動(dòng) 以宣布博通發(fā)現(xiàn)中心街進(jìn)駐南以宣布博通發(fā)現(xiàn)中心街進(jìn)駐南 充為開(kāi)始開(kāi)始，然后進(jìn)行開(kāi)業(yè)充為開(kāi)始開(kāi)始，然后進(jìn)行開(kāi)業(yè) 典禮舉辦，

31、開(kāi)業(yè)典禮需具備氣典禮舉辦，開(kāi)業(yè)典禮需具備氣 勢(shì)，熱鬧，聘請(qǐng)名人、領(lǐng)導(dǎo)等勢(shì)，熱鬧，聘請(qǐng)名人、領(lǐng)導(dǎo)等 進(jìn)行剪彩等活動(dòng)；典禮至于演進(jìn)行剪彩等活動(dòng)；典禮至于演 藝活動(dòng)之前。藝活動(dòng)之前。 開(kāi)業(yè)典禮活動(dòng) 在五星花園由專業(yè)的演藝公司在五星花園由專業(yè)的演藝公司 進(jìn)行操作，包含歌舞表演、益進(jìn)行操作，包含歌舞表演、益 智游戲、活動(dòng)抽獎(jiǎng)等內(nèi)容。演智游戲、活動(dòng)抽獎(jiǎng)等內(nèi)容。演 藝活動(dòng)的過(guò)程中要穿插有關(guān)本藝活動(dòng)的過(guò)程中要穿插有關(guān)本 項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。項(xiàng)目的介紹和宣傳、商家。 建議持續(xù)建議持續(xù)2 2天，多點(diǎn)進(jìn)行。天，多點(diǎn)進(jìn)行。 開(kāi)業(yè)演藝活動(dòng) 保障項(xiàng)目一炮而紅 注：具體活動(dòng)內(nèi)容、細(xì)則，在項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)中，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況

32、進(jìn)行選定。 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 包括現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造、開(kāi) 業(yè)慶典和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地、戶 外廣告位、豎幅彩旗、商家促 銷展位等外場(chǎng)地的布置； 通道走廊、商鋪內(nèi)部、 POP、吊旗、圍欄、地面、植 物租擺等等相對(duì)長(zhǎng)期的內(nèi)場(chǎng)地 景觀布置。 現(xiàn)場(chǎng)布置 演藝活動(dòng)的銜接人員、商 家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、 安保人員、保潔人員、總體協(xié) 調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn) 場(chǎng)布置人員、促銷活動(dòng)組織協(xié) 調(diào)人員等等各方面的人員要做 到：提前到崗、責(zé)任明確、認(rèn) 真負(fù)責(zé)等。 人員安排 開(kāi)業(yè)前后的媒體及促銷費(fèi) 用開(kāi)支應(yīng)占到全年

33、廣告費(fèi)用預(yù) 算的15%以上。 建議以南充日?qǐng)?bào)、 南充晚報(bào)、等媒體作為主要 發(fā)布手段，以宣傳單、海報(bào)、 出租車廣告、短信廣告、戶外 廣告為輔助，創(chuàng)造新聞點(diǎn)運(yùn)用 多種立體的方式進(jìn)行開(kāi)街宣傳 推廣。 宣傳推廣 開(kāi)業(yè)前的商家管理主要是 針對(duì)未完成裝修的商家的工程 管理和已完成裝修的商家的上 貨督導(dǎo)、配套設(shè)施服務(wù)等工作 ，以及未辦理完簽約手續(xù)和交 清費(fèi)用的相關(guān)事宜。開(kāi)業(yè)期間 主要是針對(duì)人流量對(duì)商家的安 全、促銷活動(dòng)的誤解與糾紛、 商家需要的臨時(shí)幫助等等突發(fā) 情況。 商家管理 項(xiàng)目開(kāi)街組織策略：管理四步走，保障開(kāi)業(yè)有條不紊進(jìn)行，打好項(xiàng)目第一炮。 開(kāi)街組織對(duì)于項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)非常關(guān)鍵，在南充立勢(shì)第一炮需進(jìn)行嚴(yán)密

34、組織，盡可能避免差錯(cuò)，穩(wěn)打穩(wěn)扎保障項(xiàng)目順利運(yùn)營(yíng)。 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)及改進(jìn) 建立經(jīng)營(yíng)信息檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行監(jiān)測(cè)：建立經(jīng)營(yíng)信息檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行監(jiān)測(cè)： 全方位保持對(duì)商家經(jīng)營(yíng)情況的進(jìn)行監(jiān)測(cè)，隨時(shí)分析以及對(duì)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)全方位保持對(duì)商家經(jīng)營(yíng)情況的進(jìn)行監(jiān)測(cè)，隨時(shí)分析以及對(duì)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì) 的預(yù)測(cè)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)制定相應(yīng)的發(fā)展策略：的預(yù)測(cè)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)制定相應(yīng)的發(fā)展策略： 核心工作：核心工作： 具體策略：具體策略： 策略一：策略一：若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可對(duì)商家進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)

35、營(yíng)的升 級(jí)管理； 策略二：策略二：若因項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷思路，舉辦營(yíng) 銷活動(dòng)等方法提升項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)氛圍； 策略三：策略三：若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可適當(dāng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整； 策略四：策略四：若因別的不可預(yù)見(jiàn)因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)信息管理：營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)信息管理：各業(yè)態(tài)信息、主力店信息、各品牌信息、各商戶信息；這些信息除了固化的基 礎(chǔ)信息比如面積、品牌、租金、位置

36、等等，更重要的是各個(gè)商戶的經(jīng)營(yíng)信息：它們的經(jīng)營(yíng)狀況、盈利能 力、吸引顧客的能力、人流貢獻(xiàn)率、交租能力、拓展規(guī)劃、守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)等 ； p營(yíng)運(yùn)報(bào)表體系：營(yíng)運(yùn)報(bào)表體系：營(yíng)運(yùn)報(bào)表是為了精確了解各個(gè)商家以及項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)情況而設(shè)立的有效措施。這 些報(bào)表包括日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)。通過(guò)對(duì)報(bào)表的分析，我們就可以發(fā)現(xiàn)各個(gè)商家的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)， 哪些品牌不適合項(xiàng)目的定位和需求。 p市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析：市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析：商圈狀況與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析、行業(yè)研究、消費(fèi)客群調(diào)研、市場(chǎng)品牌信息獲 取，針對(duì)行業(yè)發(fā)展編制專題調(diào)研報(bào)告提供經(jīng)營(yíng)決策； p信息檔案管理信息檔案管理：建立市場(chǎng)信息、研究報(bào)告及內(nèi)部檔案統(tǒng)一管理制度，

37、以備后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)借鑒； 商家置換及商家儲(chǔ)備 工作流程：工作流程： 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，不可避免會(huì)遇到商家調(diào)整情況，需要本司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中隨在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，不可避免會(huì)遇到商家調(diào)整情況，需要本司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中隨 時(shí)進(jìn)行商源儲(chǔ)備進(jìn)行招商置換，在商家商業(yè)用房置換工作中，要注意處理時(shí)進(jìn)行商源儲(chǔ)備進(jìn)行招商置換，在商家商業(yè)用房置換工作中，要注意處理 一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，包括法律事務(wù)的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問(wèn)題：一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，包括法律事務(wù)的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問(wèn)題： 工作內(nèi)容及原則：工作內(nèi)容及原則： 和原商家解除 租約合同 快速工程檢修 已簽訂儲(chǔ)備商 家無(wú)縫進(jìn)入 繼續(xù)運(yùn)營(yíng) 商家儲(chǔ)備工作：商家儲(chǔ)備工作： p隨時(shí)保持與每種也太商

38、家進(jìn)行溝通，進(jìn)行一定比例商家儲(chǔ)備，保證在招商置換過(guò)程中們能夠快 速實(shí)現(xiàn)無(wú)縫置換。 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備商家與原商家無(wú)縫置換 補(bǔ)位招商及評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn) p后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自正式開(kāi)業(yè)起8個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在80以上； 自正式開(kāi)業(yè)起12個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在85以上。 p后期補(bǔ)位招商原則：后期補(bǔ)位招商原則：遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位，在最關(guān)鍵第一年保證項(xiàng)目招商 率，形成項(xiàng)目品質(zhì)化運(yùn)營(yíng)。 p后期補(bǔ)位招商辦法：后期補(bǔ)位招商辦法：隨時(shí)做好商家儲(chǔ)備，以備調(diào)整，補(bǔ)充

39、現(xiàn)有租賃項(xiàng)目類似業(yè)態(tài)商家的變化。 本案商業(yè)后期補(bǔ)位招商工作：本案商業(yè)后期補(bǔ)位招商工作： 評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/月.m2） 租金交納及時(shí)率 水電費(fèi)交納及時(shí)率 經(jīng)營(yíng)情況/配合情況等子項(xiàng) 對(duì)優(yōu)秀的商家給予獎(jiǎng)勵(lì)和一些優(yōu)惠措施。對(duì)優(yōu)秀的商家給予獎(jiǎng)勵(lì)和一些優(yōu)惠措施。 對(duì)入駐商家的評(píng)級(jí)工作：對(duì)入駐商家的評(píng)級(jí)工作： 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p 商貿(mào)促進(jìn)會(huì)：商貿(mào)促進(jìn)會(huì)： 由全體投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶組成，每年召開(kāi)23次，討論通過(guò)項(xiàng)目的重大經(jīng)營(yíng)決策，推選 商業(yè)管理委員

40、會(huì)主任和成員，并對(duì)商業(yè)管理委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督。 p 商貿(mào)促進(jìn)理事大會(huì)：商貿(mào)促進(jìn)理事大會(huì)： 成員組成由投資自營(yíng)業(yè)主代表和商家代表組成，人數(shù)1525人，每年選舉一次，可以連 任，委員均為義務(wù)工作，委員會(huì)12個(gè)月召開(kāi)一次會(huì)議以少數(shù)服從多數(shù)表決；理事長(zhǎng)由商 管公司總經(jīng)理兼任，副理事長(zhǎng)由項(xiàng)目主力帶動(dòng)性商家擔(dān)任。 商貿(mào)促進(jìn)會(huì)管理 運(yùn)營(yíng)主體和成功因素源于經(jīng)營(yíng)商戶，基于商家成立的商貿(mào)促進(jìn)會(huì)，以及運(yùn)營(yíng)主體和成功因素源于經(jīng)營(yíng)商戶，基于商家成立的商貿(mào)促進(jìn)會(huì)，以及 定期召開(kāi)商家經(jīng)營(yíng)大會(huì)，是運(yùn)營(yíng)管理公司規(guī)范管理和商家自律的互補(bǔ)機(jī)定期召開(kāi)商家經(jīng)營(yíng)大會(huì)，是運(yùn)營(yíng)管理公司規(guī)范管理和商家自律的互補(bǔ)機(jī) 制和相互關(guān)系的調(diào)和劑；建立合

41、理的商家溝通機(jī)制，引導(dǎo)商家共治共管，制和相互關(guān)系的調(diào)和劑；建立合理的商家溝通機(jī)制，引導(dǎo)商家共治共管， 營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮旺場(chǎng)是商貿(mào)促進(jìn)協(xié)會(huì)成立的最終目營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮旺場(chǎng)是商貿(mào)促進(jìn)協(xié)會(huì)成立的最終目 的。的。 核心工作：核心工作： 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 穩(wěn)商策略 培訓(xùn)科目（例）：培訓(xùn)科目（例）： p怎樣設(shè)置部門 p總經(jīng)理的政令控制-辦公室 p人力資源部與企業(yè)人才 p企業(yè)的營(yíng)銷中心 p市場(chǎng)部和服務(wù)部門 p競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是特色 p品牌的保障是文化 p受監(jiān)督的個(gè)人負(fù)責(zé)制

42、p督辦和預(yù)警 p程序化管理和職能部門 p采購(gòu)申請(qǐng)和成本控制 p營(yíng)銷策略和企業(yè)目標(biāo) 定期為商家進(jìn)行協(xié)作及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)（具體課程在經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行判定）：定期為商家進(jìn)行協(xié)作及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)（具體課程在經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行判定）： 核心工作：核心工作： 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 商家關(guān)系處理 針對(duì)多產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目租賃零售型商戶和自營(yíng)型商戶開(kāi)展經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)培訓(xùn)和扶持針對(duì)多產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目租賃零售型商戶和自營(yíng)型商戶開(kāi)展經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)培訓(xùn)和扶持 措施，拓寬運(yùn)營(yíng)管理公司與商家的溝通渠道，增加商家忠誠(chéng)，提升商業(yè)措施，拓寬運(yùn)營(yíng)管理公司與商家的溝通渠道，增加商家

43、忠誠(chéng)，提升商業(yè) 項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)能力。項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)能力。 核心工作：核心工作： 穩(wěn)商策略穩(wěn)商策略招商置換招商置換商源儲(chǔ)備商源儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)檢測(cè)經(jīng)營(yíng)檢測(cè)開(kāi)街策略開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)：輔導(dǎo)：店員培訓(xùn)，外出參觀，專家講習(xí)，商戶交流會(huì)，銷售服務(wù)與建議等。 p 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)競(jìng)賽競(jìng)賽：設(shè)立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)基金，年度對(duì)于經(jīng)營(yíng)和客戶滿意商戶進(jìn)行評(píng)定和獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立 標(biāo)桿，激勵(lì)商家經(jīng)營(yíng)熱情。 p 信息服務(wù)：信息服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)狀況等信息服務(wù)。 p 銷售協(xié)助：銷售協(xié)助：為商家提供營(yíng)銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協(xié)助服務(wù)。 p 經(jīng)營(yíng)分析：經(jīng)營(yíng)分析：根據(jù)銷售報(bào)

44、表作匯總，在較和趨勢(shì)分析，制定業(yè)績(jī)提高政策。 前期市場(chǎng)培育階段，基于扶持商家經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)商旺場(chǎng)的目的，建議開(kāi)展經(jīng)營(yíng) 輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)競(jìng)賽和信息服務(wù)。 p 商鋪裝修管理：結(jié)合項(xiàng)目建筑立面形式，同時(shí)遵循商業(yè)自身規(guī)律，統(tǒng)一規(guī)定和要求外 立面店招店面的展示風(fēng)格和規(guī)格，不得隨意裝修，維持項(xiàng)目的整體品質(zhì)和形象。 p 商品陳列管理：按規(guī)定對(duì)商品進(jìn)行陳列擺放，統(tǒng)一商家貨架使用規(guī)范，并按規(guī)定擺放， 不得隨意占用公用通道、遮擋消防設(shè)施和亂堆亂放。 p 商家廣告管理：商家品牌和商品宣傳海報(bào)、POP等，按規(guī)定進(jìn)行展示、不得亂貼亂掛； p 現(xiàn)場(chǎng)促銷管理：商家促銷活動(dòng)應(yīng)遵守項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃和要求，不得破壞商業(yè)賣場(chǎng)正常的 經(jīng)營(yíng)秩序。 安

45、全防范安全防范品質(zhì)管理品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略 管理策略 綜合管理綱要：綜合管理綱要： 管理策略 保障保障對(duì)對(duì)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及公共資源市場(chǎng)業(yè)態(tài)及公共資源統(tǒng)一統(tǒng)一合理規(guī)劃，并合理規(guī)劃，并進(jìn)行、有序、科學(xué)的進(jìn)行、有序、科學(xué)的 管理管理；確保確保經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)良好的良好的經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和秩序。環(huán)境和秩序。 核心工作：核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 安全防范安全防范品質(zhì)管理品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略 管理策略 秩序維護(hù)指標(biāo)：秩序維護(hù)指標(biāo)： p管理服務(wù)范圍內(nèi)實(shí)行24小時(shí)秩序維護(hù)員服務(wù)； p各區(qū)的主要出入口設(shè)置門崗； p巡邏崗人員，每2小時(shí)巡場(chǎng)一次，覆蓋率達(dá)到95以上； p

46、每日營(yíng)業(yè)結(jié)束后進(jìn)行全面清場(chǎng)，關(guān)閉各出入口，確保場(chǎng)內(nèi)無(wú)外來(lái)人員； p安排專人對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行管理，保證車輛停放秩序。 品質(zhì)管理及安全 保障項(xiàng)目穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，無(wú)事故，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；保障經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所整體良好性：保障項(xiàng)目穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，無(wú)事故，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；保障經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所整體良好性： 核心工作：核心工作： p維護(hù)正常的經(jīng)營(yíng)秩序，充分保障入駐市場(chǎng)的業(yè)主、商戶和顧客的利益； p制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗?shí)施計(jì)劃，建立健全治安、消防規(guī)章制度，負(fù)責(zé)治安、消防、防洪、車輛 等突發(fā)事件處置方案的擬訂及演練，并負(fù)責(zé)突發(fā)事件的現(xiàn)場(chǎng)指揮； p實(shí)行24小時(shí)保衛(wèi)巡邏與市場(chǎng)監(jiān)控制度，即：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方 式； p協(xié)助客戶部與商家、業(yè)主

47、簽訂治安、消防安全責(zé)任書(shū)； p組織落實(shí)對(duì)場(chǎng)內(nèi)消防器材進(jìn)行日檢、周檢、月檢、季檢工作； p負(fù)責(zé)各種案件、事件、火災(zāi)事故的調(diào)查處理的組織工作； p嚴(yán)格按照消防法有關(guān)規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火 災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖； p保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，組建項(xiàng)目義務(wù)消防隊(duì)，并演習(xí)在各種情況下 采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險(xiǎn)及時(shí)疏散眾多業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p每日營(yíng)業(yè)開(kāi)始前完成對(duì)賣場(chǎng)的全面清潔，覆蓋率達(dá)到95以上； p營(yíng)業(yè)時(shí)間每小時(shí)安排一次，保潔人員進(jìn)行巡回保潔，覆蓋率達(dá)到95以上； p清潔管理無(wú)盲點(diǎn)，

48、管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，垃圾日產(chǎn)日清； p定期對(duì)下水道、化糞池進(jìn)行疏通，保證其正常使用。 安全防范安全防范品質(zhì)管理品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略 管理策略 規(guī)范指標(biāo)：規(guī)范指標(biāo)： 經(jīng)營(yíng)規(guī)范 公共經(jīng)營(yíng)區(qū)規(guī)范：公共經(jīng)營(yíng)區(qū)規(guī)范： 核心工作：核心工作： p 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，做好定崗、定員、定區(qū)域、定職責(zé)、定標(biāo)準(zhǔn)工作，并做好素質(zhì)和技能做好 人員調(diào)配和分工； p全面落實(shí)內(nèi)控工作，按照委托公司的管理目標(biāo)，擬定工作計(jì)劃、消殺計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、排班計(jì) 劃等，并定期上報(bào)接受審核，并組織落實(shí)； p 每日對(duì)所管轄區(qū)域進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)督各項(xiàng)工作的完成情況，發(fā)現(xiàn)不足之處及時(shí)組織清潔返工； p 每日對(duì)員工出勤、儀

49、表儀容、禮貌用語(yǔ)進(jìn)行必要的檢查，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)環(huán)境維護(hù)員的工作質(zhì)量，并 對(duì)其不足之處提出必要的批評(píng)并進(jìn)行糾正和指導(dǎo)，觀察和掌握員工的工作情緒，做好員工的思想工 作； p 建立和完善部門管理制度，實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化的管理； p 配合委托方實(shí)施的日檢、周檢、月度考核工作，并負(fù)責(zé)將發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行整改落實(shí)； p 每周定期組織環(huán)境維護(hù)員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)培訓(xùn)，提高員工的工作質(zhì)量及職業(yè)素 養(yǎng)； p 負(fù)責(zé)所轄區(qū)域環(huán)境維護(hù)物品領(lǐng)用的消耗統(tǒng)計(jì)、分析、申購(gòu)和保存，做好成本控制。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到92以上； p房屋建筑完好率達(dá)到95%以上； p道路完好率達(dá)到92%以上

50、； 安全防范安全防范品質(zhì)管理品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略 管理策略 規(guī)范指標(biāo)：規(guī)范指標(biāo)： 經(jīng)營(yíng)規(guī)范 項(xiàng)目硬件配置規(guī)范：項(xiàng)目硬件配置規(guī)范： 核心工作：核心工作： p制定設(shè)備定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督； p配電室保證24小時(shí)值班，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行； p對(duì)電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修； p并做詳細(xì)記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動(dòng)。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房； 環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用安全； p設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好； p給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫(kù)無(wú)積水浸泡發(fā)生； p中

51、央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象； p保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p 進(jìn)店商品符合區(qū)域業(yè)態(tài)和商家品質(zhì)定位，確保商品質(zhì)量； p 建立公示商家誠(chéng)信宣言，嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十；實(shí)行商品質(zhì)量“三包”； p 聯(lián)合工商質(zhì)檢部門，對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢； 安全防范安全防范品質(zhì)管理品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理策略管理策略 管理策略 商品質(zhì)量指標(biāo)：商品質(zhì)量指標(biāo)： 經(jīng)營(yíng)規(guī)范 商品質(zhì)量規(guī)范：商品質(zhì)量規(guī)范： 核心工作：核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 客戶體驗(yàn)客戶體驗(yàn)客戶便捷客戶便捷 客戶策略 p擁有方便購(gòu)物的商品和服務(wù)的組合（如周期性的商品，促銷宣

52、傳單，標(biāo)明區(qū)位），它融合了 商品、服務(wù)和價(jià)格三個(gè)方面的要素。 p設(shè)立服務(wù)臺(tái)，在購(gòu)物過(guò)程中出現(xiàn)的所有問(wèn)題都能得到解決； p牢牢抓住顧客的看法和趨勢(shì)進(jìn)行商業(yè)調(diào)整及引入。必須圍繞顧客的利益來(lái)組織銷售，顧客利 益與項(xiàng)目未來(lái)收益直接掛鉤。 p對(duì)商業(yè)進(jìn)行有效管理，以使顧客的購(gòu)物之行盡可能快速高效。 p盡可能使購(gòu)物體驗(yàn)簡(jiǎn)單、快捷和準(zhǔn)確。 p利用地下過(guò)街通道，讓客戶過(guò)街成為體驗(yàn)式購(gòu)物。 p提供方便，使顧客可以很容易地找到想要的東西。撤走給顧客帶來(lái)麻煩（雜亂指示牌等）的 設(shè)施。 p在商圈內(nèi)大范圍散播商品信息，使顧客容易做出精明的決定。 客戶體驗(yàn)及便捷策略：客戶體驗(yàn)及便捷策略： 客戶體驗(yàn)及便捷 以人為本，提高顧客

53、購(gòu)物體驗(yàn)及購(gòu)物便捷性對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)極為重要；以人為本，提高顧客購(gòu)物體驗(yàn)及購(gòu)物便捷性對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)極為重要； 而作為運(yùn)營(yíng)方，最主要考慮如何將客戶引入，如何提高客戶體驗(yàn)，而作為運(yùn)營(yíng)方，最主要考慮如何將客戶引入，如何提高客戶體驗(yàn)， 如何滿足客戶喜好，是在運(yùn)營(yíng)首要前提：如何滿足客戶喜好，是在運(yùn)營(yíng)首要前提： 核心工作：核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p 售前服務(wù)：售前服務(wù)：提倡商戶主動(dòng)、微笑和站立服務(wù)，但不得爭(zhēng)客、搶客，對(duì)商家經(jīng)營(yíng)行為進(jìn) 行規(guī)范和制度約束； p 售中服務(wù)：售中服務(wù)：基于項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，提倡商戶耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客， 但不得強(qiáng)行買賣，嚴(yán)禁與顧客爭(zhēng)吵； p 投訴處理：投訴

54、處理：設(shè)立投訴熱線和一站式服務(wù)中心，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意。 p 售后服務(wù)：售后服務(wù)：提倡商戶產(chǎn)品質(zhì)量三包，建立售后跟蹤服務(wù)信息反饋機(jī)制，提高客戶滿意 度。 客戶便捷客戶便捷 客戶策略 客戶關(guān)系管理 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 客戶體驗(yàn)及便捷策略：客戶體驗(yàn)及便捷策略： 項(xiàng)目設(shè)立一站式服務(wù)中心，受理顧客的消費(fèi)投訴，同時(shí)建立商家普項(xiàng)目設(shè)立一站式服務(wù)中心，受理顧客的消費(fèi)投訴，同時(shí)建立商家普 遍接受的遍接受的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，正確引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)，調(diào)和商戶與顧客，正確引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)，調(diào)和商戶與顧客 間，因消費(fèi)產(chǎn)生的矛盾，樹(shù)立良好形象。間，因消費(fèi)產(chǎn)生的矛盾，樹(shù)立良好形象。 核心工作：核

55、心工作： 客戶體驗(yàn)客戶體驗(yàn) p 辦公服務(wù)：辦公服務(wù)：提供傳真、文印、電子郵件、會(huì)議、信件收發(fā)、書(shū)報(bào)訂閱等服務(wù)。 p 辦證服務(wù)：辦證服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供必要的工商、稅收、許可證辦理服務(wù)及爭(zhēng)取稅費(fèi)優(yōu)惠。 p 生活服務(wù)生活服務(wù)：提供就餐、休閑、娛樂(lè)、租房、售房等方面的服務(wù)。 p 專案服務(wù)：專案服務(wù)：為品牌提供策劃設(shè)計(jì)、陳列展示、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣等度身訂做服務(wù)。 p 貸款服務(wù)：貸款服務(wù)：協(xié)助經(jīng)營(yíng)者辦理必要的流動(dòng)資金銀行貸款服務(wù)。 p 人事服務(wù)：人事服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔案等服務(wù)。 p 其它服務(wù)：其它服務(wù)：提供經(jīng)營(yíng)者所需要的其它服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機(jī)會(huì)。創(chuàng)造本商 業(yè)

56、項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和顧客滿意度，提升每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的銷售業(yè)績(jī)。 以上各項(xiàng)服務(wù)的開(kāi)展應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)情況適時(shí)開(kāi)展，特約服務(wù)不僅能 夠提高消費(fèi)者便捷性，同時(shí)也能為商家客戶提供更好便利。 特約服務(wù)管理 結(jié)合項(xiàng)目與商業(yè)管理公司實(shí)際情況，組織開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，予商結(jié)合項(xiàng)目與商業(yè)管理公司實(shí)際情況，組織開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，予商 家便利的同時(shí)，為管理公司創(chuàng)造新的收益增長(zhǎng)點(diǎn)。家便利的同時(shí)，為管理公司創(chuàng)造新的收益增長(zhǎng)點(diǎn)。 核心工作：核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 客戶體驗(yàn)客戶體驗(yàn)客戶便捷客戶便捷 客戶策略 客戶便捷策略 公共交通車設(shè)置：公共交通車設(shè)置： p因項(xiàng)目并非循環(huán)動(dòng)線，各街道跨度較長(zhǎng)，

57、如全程步行，消費(fèi)者易產(chǎn)生抗拒心理；建議本項(xiàng)目 在地面少量設(shè)置公共交通車，進(jìn)行購(gòu)物客戶在項(xiàng)目各區(qū)間內(nèi)接送。 利用公共交通車設(shè)置進(jìn)行穩(wěn)商及帶動(dòng)人氣：利用公共交通車設(shè)置進(jìn)行穩(wěn)商及帶動(dòng)人氣： 核心工作：核心工作： Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 公共交通車設(shè)置目的：公共交通車設(shè)置目的： p便利客戶，進(jìn)行人氣帶動(dòng)。 p以公共交通車為載體，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。 p心理穩(wěn)商，用公共交通車等措施讓商戶對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更具信心。 公共交通車設(shè)置方法：公共交通車設(shè)置方法： p設(shè)置門檻，需車票上車；在地下各節(jié)點(diǎn)對(duì)購(gòu)物客戶進(jìn)行放票。 客戶體驗(yàn)客戶體驗(yàn)客戶便捷客戶便捷 客戶策略 項(xiàng)目VI系統(tǒng) p市區(qū)或商圈內(nèi)大型看版 p通往項(xiàng)目

58、主通道的燈箱 p項(xiàng)目自有廣告位的使用 p導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) p廣告位規(guī)劃及設(shè)計(jì)制作 全方位地建立項(xiàng)目的全方位地建立項(xiàng)目的VIVI系統(tǒng)，尤其是在商業(yè)物業(yè)的前期運(yùn)作階段，系統(tǒng)，尤其是在商業(yè)物業(yè)的前期運(yùn)作階段， 可以通過(guò)可以通過(guò)VIVI系統(tǒng)來(lái)側(cè)面配合商業(yè)的推廣及營(yíng)銷進(jìn)行項(xiàng)目造活。包系統(tǒng)來(lái)側(cè)面配合商業(yè)的推廣及營(yíng)銷進(jìn)行項(xiàng)目造活。包 括：括： 核心工作：核心工作： VIVI宣傳宣傳營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 項(xiàng)目項(xiàng)目VIVI形象標(biāo)準(zhǔn)：形象標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)商家的宣貫，統(tǒng)一 認(rèn)識(shí)，保障商業(yè)項(xiàng)目良好的形象和信譽(yù)。 理念設(shè)計(jì)(MI)：發(fā)展

59、目標(biāo)、商街理念、經(jīng)營(yíng)定位、廣告宣傳語(yǔ)等； 行為設(shè)計(jì)(BI)：經(jīng)營(yíng)守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語(yǔ)、行為規(guī)范等； 視覺(jué)設(shè)計(jì)(VI)：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等； 造活及置換相關(guān)策略 年度營(yíng)銷活動(dòng)策劃 p年度營(yíng)銷計(jì)劃概要 p項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)背景分析（包括產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、宏觀環(huán)境等方面的影響） p項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的SWOT分析 p年度營(yíng)銷計(jì)劃的目標(biāo)（包括銷售額、購(gòu)物人次、利潤(rùn)等） p年度營(yíng)銷活動(dòng)系列的制定 p年度營(yíng)銷計(jì)劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) p年度營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施 p年度營(yíng)銷計(jì)劃的費(fèi)用預(yù)算 p年度營(yíng)銷計(jì)劃的控制與監(jiān)測(cè) 項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)后，為整合項(xiàng)目商業(yè)資源，提高商業(yè)項(xiàng)目知名度，項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)后，為

60、整合項(xiàng)目商業(yè)資源，提高商業(yè)項(xiàng)目知名度， 擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)影響力，應(yīng)每年制定定一份詳細(xì)的年度營(yíng)擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)影響力，應(yīng)每年制定定一份詳細(xì)的年度營(yíng) 銷計(jì)劃。年度營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：銷計(jì)劃。年度營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 核心工作：核心工作： VIVI宣傳宣傳營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 造活及置換相關(guān)策略 品牌主要宣傳模式 核心工作：核心工作： 造活及置換相關(guān)策略 VIVI宣傳宣傳營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng) 品牌宣傳 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 p 宣傳促銷：宣傳促銷：與政府和行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦“中心街購(gòu)物季”、“雙11促銷活動(dòng)”等主題促銷