房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理 宏觀形勢宏觀形勢n行業(yè)冬天來臨 成交量下降勢必影響房價n行業(yè)平均利潤率大幅下降n粗放型的管理會帶來企業(yè)虧損 房價上漲預(yù)期？開發(fā)周期長帶來財務(wù)費用的增加n精細(xì)化的計劃管理體系的建立有利于提高預(yù)見性，減少浪費、化解風(fēng)險、提高效率 公司運營公司運營 n計劃制定的合理性？ 基礎(chǔ)資料的積累 規(guī)劃審批 進場 萬科標(biāo)準(zhǔn)工期.xlsn執(zhí)行結(jié)果如何認(rèn)定？責(zé)任追蹤錯綜復(fù)雜n計劃沒有變化快，如何調(diào)整需要變化的計劃？ 市場形勢變化、經(jīng)驗不足n項目知識難以共享，經(jīng)驗難以復(fù)制n業(yè)務(wù)與財務(wù)的兩張皮 計劃管理計劃管理n房地產(chǎn)開發(fā)計劃管理體系n全面預(yù)算管理 成本控制體系 范圍管理 wbs分

2、析 有利于對工作全面梳理，減少漏項 預(yù)測風(fēng)險 抓住機遇 資源的充分利用 提高效率 賺取合理利潤 三級計劃管理體系三級計劃管理體系n公司重點關(guān)注的里程碑計劃n項目主項計劃、專項計劃 n樓棟、配套、景觀施工及分包計劃 計劃模版:減少漏項、提高效率公司重點關(guān)注的里程碑計劃公司重點關(guān)注的里程碑計劃n定義定義 集團公司對各個項目的管控計劃 ，通常指的是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑事件。n要點要點1、實現(xiàn)集團與項目公司對計劃的分層級管理2、明確進度計劃管理和控制的重點3、在集團內(nèi)統(tǒng)一各項目計劃達成情況的評判標(biāo)準(zhǔn) 4、行政運營制定，集團領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注公司重點關(guān)注的里程碑計劃（營銷導(dǎo)向）公司重點關(guān)

3、注的里程碑計劃（營銷導(dǎo)向）1、取得國土使用權(quán)證；2、交地3、項目策劃4、 規(guī)劃設(shè)計：方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計 規(guī)劃許可證5、初步目標(biāo)成本編制完成6、“示范區(qū)”項目開發(fā) ： 策劃方案的確認(rèn) 建筑設(shè)計 景觀設(shè)計 施工 完工開放7、取得施工許可證8、目標(biāo)成本編制完成9、項目施工： 開工 主體結(jié)構(gòu)達到預(yù)售條件 單體工程竣工 景觀完成 10、取得預(yù)售許可證11、開盤12、完成40%的銷售金額13、完成70%的銷售金額 14、完成95%的銷售金額15、竣工備案16、交房 17、交房完成率95% 說明及圖例：說明及圖例：一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程施工

4、管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。：代表關(guān)鍵里程碑：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。件。：配合專業(yè)的任務(wù)。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目論證階段項目策劃階段項目策劃階段設(shè)計管理階段設(shè)計管理階段工程管理階段工程管理階段項目立項項目立項主體結(jié)構(gòu)開工主體結(jié)構(gòu)開

5、工開盤銷售開盤銷售入伙入伙竣工竣工銷售管理階段銷售管理階段客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理階段階段拓拓展展?fàn)I營銷銷設(shè)設(shè)計計工工程程組 織 項 目 論組 織 項 目 論證證初步產(chǎn)品定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點規(guī)劃要點/規(guī)劃草案規(guī)劃草案組織項目策劃組織項目策劃/產(chǎn)產(chǎn)品、市場及客戶品、市場及客戶定位研究定位研究概 念 規(guī) 劃 設(shè)概 念 規(guī) 劃 設(shè)計計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)

6、構(gòu)施工至主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件具備預(yù)售條件工 程 施 工工 程 施 工至 竣 工 驗至 竣 工 驗收收銷售及入伙配合銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理銷售事務(wù)管理成成本本估算估算測算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同預(yù)算、標(biāo)底、合同價價進度款、工程變進度款、工程變更、招標(biāo)采購更、招標(biāo)采購 結(jié)算結(jié)算入伙事務(wù)管理入伙事務(wù)管理客客服服報報建建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證許可

7、證產(chǎn)權(quán)初始產(chǎn)權(quán)初始登記登記合同備案、合同備案、按揭辦理按揭辦理工程施工配合工程施工配合設(shè)計配合設(shè)計配合銷售配合銷售配合采購管理采購管理土地獲取土地獲取里程碑計劃（責(zé)任矩陣）里程碑計劃（責(zé)任矩陣）填表說明：填表說明：1 1、本表格標(biāo)識出項目開發(fā)過程當(dāng)中各、本表格標(biāo)識出項目開發(fā)過程當(dāng)中各里程碑控制里程碑控制點的相關(guān)點的相關(guān)責(zé)任責(zé)任部門；部門；2 2、符號、符號“”表示主責(zé)部門；表示主責(zé)部門；3 3、符號、符號“”表示協(xié)助部門；表示協(xié)助部門；4 4、項目主項計劃當(dāng)中，、項目主項計劃當(dāng)中，各里程碑控制各里程碑控制點由相應(yīng)的主責(zé)部門負(fù)責(zé)；點由相應(yīng)的主責(zé)部門負(fù)責(zé)；序序號號項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點相

8、關(guān)專業(yè)端口相關(guān)專業(yè)端口行政行政運營運營工程中心工程中心客服客服中心中心財務(wù)中心財務(wù)中心項目公司項目公司1 1國有土地使用證國有土地使用證獲取獲取2 2交地交地 3 3項目策劃項目策劃4 4方案設(shè)計方案設(shè)計5 5初步設(shè)計初步設(shè)計6 6初步目標(biāo)成本編制完成初步目標(biāo)成本編制完成7 7建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取獲取8 8施工圖完成施工圖完成9 9目標(biāo)成本編制完成目標(biāo)成本編制完成1010銷售示范區(qū)方案的確認(rèn)銷售示范區(qū)方案的確認(rèn)1111銷售示范區(qū)完工開放銷售示范區(qū)完工開放 1212建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證獲取獲取1313工程開工工程開工1414預(yù)售預(yù)售許可證許可證獲取獲取 151

9、5開盤開盤1616交房交房項目主項計劃項目主項計劃n定義1、項目公司對項目的管控計劃2、由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模版n要點1、項目全生命周期的計劃（從立項到交房）2、基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期3、強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同，合理搭接，項目、部門互動4、項目經(jīng)理負(fù)責(zé) 項目開發(fā)進度計劃.mpp項目專項計劃項目專項計劃n定義1、各職能部門在項目主項計劃的指引下，按專業(yè)口進一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計劃，形成項目的專項計劃；2、由職能部門定義指導(dǎo)性模版并報集團備案 。n要點1、對項目專項計劃細(xì)化安排，如：設(shè)計計劃、材料供應(yīng)計劃、營銷計劃、銷售回款計劃、融資計劃 ；2、職能經(jīng)理負(fù)責(zé) n規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工圖設(shè)施工圖

10、設(shè)計計建筑、建筑、規(guī)劃方案規(guī)劃方案部品部品設(shè)計設(shè)計及及定板定板擴初設(shè)計擴初設(shè)計拿地節(jié)點拿地節(jié)點概念規(guī)概念規(guī)劃草案劃草案概念規(guī)概念規(guī)劃方案劃方案 方案報建方案報建方案設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計模型研究模型研究施工圖設(shè)計指引施工圖設(shè)計指引部品材料調(diào)研部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料清單 部品材料定板封樣部品材料定板封樣銷售配合資料銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)備選型建筑平面實施方案設(shè)計階段實施方案設(shè)計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階論證階段段策劃階策劃階段段設(shè)計管理階段設(shè)計管理階段工程工程管理管理銷售示范區(qū)設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計 樓棟、配套、景觀施工及分包計劃樓棟、配套、景

11、觀施工及分包計劃n定義 現(xiàn)場工程師在項目主項計劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓、配套、景觀施工及分包計劃。n要點 1、關(guān)注每棟單體樓、配套、景觀及分包的形象進度。 2、現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)，項目經(jīng)理統(tǒng)籌。 全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理n根據(jù)各項計劃及成本控制指標(biāo)形成月度、年度預(yù)算n實現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)的結(jié)合，管控資金計劃 形成項目動態(tài)現(xiàn)金流 完善設(shè)計、盡量采用總價合同 目標(biāo)成本的設(shè)置 規(guī)范性不足（嚴(yán)重缺漏項） 專業(yè)性不足（結(jié)構(gòu)、施工方式、 材料選擇） 動態(tài)成本失真 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證帶來的成本增加沒有及時確定和統(tǒng)計 合同及協(xié)議等成本發(fā)生數(shù)據(jù)沒有及時歸集 重大決策（產(chǎn)品、銷售）帶來成本變化信息缺乏及時溝通 合同滯后 銷售回款的不確定性計劃管理的計劃管理的pdcanplan 計劃編制 project導(dǎo)入ndo 計劃執(zhí)行ncheck 計劃執(zhí)行情況對比分析naction 計劃審批、調(diào)整、改進會議報告體系會議報告體