北京市密云區(qū)北車(chē)密云項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29p

1、北車(chē)密云項(xiàng)目可行性研究致：北車(chē)集團(tuán)偉 業(yè) 顧 問(wèn) 2010 b.a.conulting.偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 1 頁(yè)頁(yè)一、同類(lèi)項(xiàng)目發(fā)展模式模式分類(lèi)案例分析偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 2 頁(yè)頁(yè)模式分類(lèi)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)建設(shè)成度假村模式經(jīng)營(yíng)度假村獲得收益經(jīng)營(yíng)型物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)展商與村委會(huì)合作開(kāi)發(fā)發(fā)展商承擔(dān)開(kāi)發(fā)成本村委會(huì)收取部分開(kāi)發(fā)收益合作開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分成案例：山吧案例：興隆莊園、上葦?shù)樵鷳B(tài)旅游度假莊園一次性買(mǎi)斷數(shù)十年使用權(quán)獨(dú)自開(kāi)發(fā)建設(shè)獲得收

2、益買(mǎi)斷開(kāi)發(fā)案例：蝶泉花園、海棠模式一模式二模式三偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 3 頁(yè)頁(yè)模式一 水岸山吧水岸山吧水岸山吧度假村坐落于海拔432米，位于山吧上方12公里處。夏天常年氣溫低于北京4-6度的鄉(xiāng)村小園。它是一個(gè)能容納42個(gè)住宿并配有臺(tái)球廳、兵乓球室，院內(nèi)羽毛球及綠色蔬菜園，餐飲全部綠色、室外休閑餐區(qū)及卡拉ok夜間燒烤的封閉小院。入住后，能夠享受獨(dú)有的私人別墅空間及私人管家式服務(wù)。 偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 4 頁(yè)頁(yè)模式一

3、水岸山吧住宿山吧度假村的客房形式多種多樣，有套房、小木屋、別墅等形式，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也各有不同。山吧有三個(gè)庭院別墅，其中一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1800天，可容納18人；另外兩個(gè)1000天，可容納12人。山吧有若干個(gè)山坡別墅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從600到800不等，入住人數(shù)也不同。山中木屋及山坡木屋，可入住2-4人，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為280到600不等。標(biāo)準(zhǔn)間為260-280元。l經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)客房收入是山吧經(jīng)營(yíng)收益的主要部分以住宿帶動(dòng)餐飲及娛樂(lè)，增加經(jīng)營(yíng)收益酒吧、臺(tái)球及真人cs等娛樂(lè)項(xiàng)目外包經(jīng)營(yíng)偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 5 頁(yè)頁(yè)模式一 水岸山吧

4、餐飲：包桌最低600酒吧：包場(chǎng)最低消費(fèi)3000cs：每小時(shí)50，半天120臺(tái)球：30元小時(shí)偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 6 頁(yè)頁(yè)模式二 興隆莊園興隆莊園物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅裝修狀況：毛坯、公共部分精裝修開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年10月入住時(shí)間：2011年5月占地面積：66667平米建筑面積：5000平米容積率：0. 3綠化率：40%戶(hù)數(shù)：共50戶(hù)戶(hù)型面積：276-435平米均價(jià)：6600產(chǎn)權(quán)：小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費(fèi)：1.00元/平米月開(kāi)發(fā)商：北京興隆書(shū)畫(huà)產(chǎn)業(yè)園偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, al

5、l rights reserved第第 7 頁(yè)頁(yè)模式二 興隆莊園興隆莊園本項(xiàng)目占地近一百畝，規(guī)劃建設(shè)近50棟獨(dú)棟別墅。其中18棟開(kāi)發(fā)商自己建設(shè)，套型面積為276-435平米，配有100平米花園，均價(jià)為6600。其余為定制別墅，向客戶(hù)出售一畝建設(shè)用地，每畝均價(jià)40萬(wàn)，客戶(hù)可自行設(shè)計(jì)建造，也可由發(fā)展商為其建設(shè)。本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為小產(chǎn)權(quán)，客戶(hù)購(gòu)房后與村委會(huì)簽訂合同，購(gòu)房客戶(hù)僅享受50年土地使用權(quán)。本項(xiàng)目為發(fā)展商與村委會(huì)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)展商占項(xiàng)目盈利的大部分。本項(xiàng)目自10年開(kāi)盤(pán)至今，定制別墅銷(xiāo)售情況很好，但其余18棟銷(xiāo)售情況較差。偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all r

6、ights reserved第第 8 頁(yè)頁(yè)模式二 上葦?shù)樵瓷鷳B(tài)旅游度假莊園上葦?shù)轫?xiàng)目物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅占地面積：100畝戶(hù)數(shù)：40+60戶(hù)戶(hù)型面積：最小120平米均價(jià)：一期7800，二期11800（精裝家具）預(yù)售許可證：小產(chǎn)權(quán)（50年使用權(quán)）物業(yè)費(fèi)：2580年市政：一期用村里水電、路等，煤氣罐自買(mǎi) 二期發(fā)展商自己建設(shè)偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 9 頁(yè)頁(yè)模式二 上葦?shù)樵瓷鷳B(tài)旅游度假莊園項(xiàng)目概況：1. 本項(xiàng)目為青島某發(fā)展商與妙峰山鎮(zhèn)政府、上葦?shù)榇搴献鏖_(kāi)發(fā)，購(gòu)房客戶(hù)需與發(fā)展商、妙峰山鎮(zhèn)政府及上葦?shù)槿胶炗喓贤?.

7、本項(xiàng)目采用定制化模式，客戶(hù)需購(gòu)買(mǎi)一畝建設(shè)用地，客戶(hù)可自行設(shè)計(jì)，發(fā)展商幫助建造，但建筑面積不小于120平米，購(gòu)地款為房屋面積乘以當(dāng)期均價(jià)。3. 由于二期借助不到村里路及水電等，開(kāi)發(fā)商需自行建設(shè)，因此二期采用了精裝帶家具家電的方式，均價(jià)高于一期。4. 付款方式分為兩種，其一：一次性付清；其二：定金10%，開(kāi)工45%，交房45%。偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 10 頁(yè)頁(yè)模式三 蝶泉花園蝶泉花園物業(yè)類(lèi)型：別墅裝修狀況：毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年6月入住時(shí)間：現(xiàn)房占地面積：57000平米建筑面積：36600平米容積率：0.

8、60綠化率：80%戶(hù)數(shù)：131戶(hù)戶(hù)型面積：300-490平米均價(jià)：17000預(yù)售許可證：小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費(fèi)：6.80元/平米月開(kāi)發(fā)商：北京常贏(yíng)綠洲假日運(yùn)動(dòng)中心有限公司偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 11 頁(yè)頁(yè)模式三 蝶泉花園蝶泉花園項(xiàng)目概況： 此項(xiàng)目現(xiàn)產(chǎn)品有獨(dú)棟、雙拼等 土地所有權(quán)現(xiàn)屬于常贏(yíng)鄉(xiāng) 發(fā)展商一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)50年，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，原為綠隔用地 較優(yōu)越的地理位置，城市別墅特性，吸引具備別墅情節(jié)，但不愿遠(yuǎn)離市區(qū)的客戶(hù) 水、電、燃?xì)獾热繛槊裼?，與普通別墅項(xiàng)目無(wú)異。偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consu

9、lting, all rights reserved第第 12 頁(yè)頁(yè)模式三 蝶泉花園蝶泉花園項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有發(fā)改委、規(guī)委等部門(mén)批文 綠隔用地做住宅，簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一次性轉(zhuǎn)讓50年項(xiàng)目使用權(quán)，快速回款 發(fā)展商稱(chēng)今后幾年本項(xiàng)目可能具有申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)資格，每平米補(bǔ)交大概4000元 雖不具備產(chǎn)權(quán)，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 13 頁(yè)頁(yè)模式三 海棠海棠物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅裝修狀況：毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年8月入住時(shí)間：現(xiàn)房占地面積：233334平米建筑面積：46666平米容積率：0. 26綠化率：65%戶(hù)

10、數(shù)：60戶(hù)戶(hù)型面積：215-440平米均價(jià)：13000預(yù)售許可證：小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費(fèi)：4.20元/平米月開(kāi)發(fā)商：北京長(zhǎng)子營(yíng)鎮(zhèn)安采路南側(cè)偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 14 頁(yè)頁(yè)模式三 海棠海棠偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 15 頁(yè)頁(yè)模式三 海棠海棠發(fā)展商一次性購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雖為小產(chǎn)權(quán)，但相關(guān)手續(xù)比較齊全，客戶(hù)購(gòu)房將與發(fā)展商簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，付款方式為一次性付清偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, a

11、ll rights reserved第第 16 頁(yè)頁(yè)二、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期本項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)格研究本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 17 頁(yè)頁(yè)l本案位置略偏柏林山水君山高爾夫華亞琉森觀(guān)唐云鼎彼岸香醍新景別墅海闊水岸花墅本案本項(xiàng)目用地緊鄰國(guó)道，交通相對(duì)便利但區(qū)域項(xiàng)目集中于密云水庫(kù)西南區(qū)域，距區(qū)中心更近，本案位置略偏，周邊無(wú)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 18 頁(yè)頁(yè)l無(wú)特殊景觀(guān)資源本案距離密云水庫(kù)較遠(yuǎn)，用地原為果

12、林，無(wú)特殊景觀(guān)支撐本案3.2公里本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 19 頁(yè)頁(yè)l小產(chǎn)權(quán)興隆莊園 6600蝶泉花園 17000上葦?shù)轫?xiàng)目 11800中弘北京像素（住宅） 23000定福家園（商鋪） 37000金橋國(guó)際（住宅） 12000世嘉光織谷（住宅） 9000蝶泉花園蝶泉花園雖然均價(jià)為17000元，周邊普通住宅價(jià)格約20000-25000元興隆莊園興隆莊園現(xiàn)售價(jià)6600元，均價(jià)明顯低于周邊普通住宅售價(jià)戀日水岸（住宅） 8400水岸青山（住宅） 7000學(xué)府花園（住宅） 8000本案小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均價(jià)與同區(qū)域

13、大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目存在很大差距，一般別墅產(chǎn)品價(jià)格與同區(qū)域普通商品住宅類(lèi)似海棠 13000恒盛波爾多小鎮(zhèn) （住宅）10000本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 20 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址產(chǎn)品單價(jià)柏林山水密云區(qū)長(zhǎng)城環(huán)島南200米聯(lián)排11000君山密云縣密溪路33號(hào) 獨(dú)棟18000華亞琉森密云縣 溪翁莊鎮(zhèn)獨(dú)棟17000彼岸香醍密云溪翁莊鎮(zhèn)溪翁莊村獨(dú)棟17500新景別墅密云濱河大橋西400米聯(lián)排11800曜陽(yáng)國(guó)際密云密溪路（西田各）聯(lián)排14000水岸花墅密云密溪路西側(cè)疊拼13000區(qū)域周邊項(xiàng)目以低密度產(chǎn)品為主所在區(qū)域別墅

14、產(chǎn)品均價(jià)為11000-18000之間，普通住宅均價(jià)集中在8000元左右l區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址單價(jià)水岸青山 密云檀西路7000戀日水岸 密云車(chē)站路沙河57-11號(hào) 8400中國(guó)鐵建綠港 密云太揚(yáng)家園北側(cè) 7800學(xué)府花園 密云果園北街南側(cè)8000別墅產(chǎn)品價(jià)格住宅產(chǎn)品價(jià)格本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 21 頁(yè)頁(yè)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期地理位置本項(xiàng)目屬于小產(chǎn)權(quán)，對(duì)價(jià)格影響較大環(huán)境資源小產(chǎn)權(quán)本項(xiàng)目所在位置更遠(yuǎn)，周?chē)鷮傩韵鄬?duì)陌生本項(xiàng)目所在位置無(wú)特殊環(huán)境資源支撐同區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格：別墅11000-18000，住宅

15、8000左右通過(guò)綜合因素分析，本項(xiàng)目均價(jià)在8000-8500范圍內(nèi)相對(duì)合理價(jià)格擠壓偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 22 頁(yè)頁(yè)三、木制別墅成本研究偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 23 頁(yè)頁(yè)木制別墅成本研究國(guó)產(chǎn)木質(zhì)別墅單方成本基本集中在3000-4000平米編號(hào)名稱(chēng)質(zhì)量說(shuō)明1木結(jié)構(gòu)框架實(shí)木雙層墻板、上下水、電路管線(xiàn)暗藏、外墻板魚(yú)鱗板效果。2門(mén)廊部分實(shí)木門(mén)廊木結(jié)構(gòu)為明梁、明柱效果、木護(hù)欄、木階梯、防腐木地板。3入戶(hù)門(mén)國(guó) 產(chǎn)防盜門(mén) 4窗國(guó) 產(chǎn)國(guó)

16、產(chǎn)斷橋鋁雙玻中空窗 5屋頂瓦國(guó) 產(chǎn)玻纖彩瓦 合資 （顏色可選）6結(jié)構(gòu)板國(guó) 產(chǎn)結(jié)構(gòu)板 / 0.95厚、1.2厚 （歐松板） 7外墻板實(shí) 木各種顏色的水泥纖維掛板、或粘貼外墻磚、真假石材面層8內(nèi)墻板實(shí) 木1.2cm厚防火石膏板。 9吊頂板實(shí) 木1.2cm 厚防火石膏板10室內(nèi)地面國(guó) 產(chǎn)實(shí)木地板或地轉(zhuǎn)磚 （顏色可選）11保溫材料國(guó) 產(chǎn)玻璃棉12水電線(xiàn)管?chē)?guó) 產(chǎn)墻體內(nèi)裝線(xiàn)管、開(kāi)關(guān)、插座。tcl13廚衛(wèi)國(guó) 產(chǎn)墻面防火防水鋁扣板、/地面瓷磚、墻底層為1cm水泥板、上下水管道。14室外木材國(guó) 產(chǎn)acq處理、防蟲(chóng)、防腐。15表面防護(hù)國(guó) 產(chǎn)木材表面均涂刷環(huán)保型木蠟油、無(wú)毒防紫外線(xiàn)16建房周期按合同書(shū)執(zhí)行17木屋安

17、裝本公司本公司負(fù)責(zé)安裝18設(shè)計(jì)方案本公司可選用本公司設(shè)計(jì)款式、也可根據(jù)乙方要求設(shè)計(jì)調(diào)整方案。19地基工程出 圖本公司負(fù)責(zé)出地基圖。甲方自己施工通過(guò)對(duì)富林木業(yè)、海德木屋、海星木業(yè)、歐德匯依木房屋等幾家專(zhuān)業(yè)做木制房屋公司的咨詢(xún)了解到木制別墅單方造價(jià)在水平差異較大，依檔次不同，價(jià)格在3000-8000之間偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 24 頁(yè)頁(yè)案例之波特蘭花園波特蘭花園物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅裝修狀況：精裝修開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年3月入住時(shí)間：2011年5月建筑面積：76000平米容積率：0. 35綠化率：45%戶(hù)數(shù)：168均

18、價(jià)：27000物業(yè)費(fèi)：7.60元/平米月開(kāi)發(fā)商：北京京辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司波特蘭花園是典型的純木制結(jié)構(gòu)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，由于其木制材料全部進(jìn)口，造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)產(chǎn)木制別墅，每平米造價(jià)5000元偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 25 頁(yè)頁(yè)四、本項(xiàng)目盈利研究偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 26 頁(yè)頁(yè)本項(xiàng)目盈利研究序號(hào)項(xiàng)目單方或比例數(shù)量金額（萬(wàn)元）可售面積單方成本（元）1土地費(fèi)用 302前期費(fèi)用64 43 2.1可研及顧問(wèn)費(fèi)0.1%4250 4 2.

19、2勘察費(fèi)0.2%4250 9 2.3設(shè)計(jì)費(fèi)20 15000 30 2.4臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整等0.5%4250 21 3基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)425 283 3.1紅線(xiàn)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5%4250 213 3.2紅線(xiàn)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5%4250 213 4園林綠化費(fèi)300 10 0 0 5建安費(fèi)用4314 2876 5.1建安工程費(fèi)4250 5.1.1地上面積2833 15000 4250 2833 別墅3000 10000 3000 公建2500 5000 1250 5.2建安工程專(zhuān)業(yè)費(fèi)1.5%4250 64 6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2%4929 99 66 7期間費(fèi)用531 354 7.1管理費(fèi)用2%63

20、02 126 7.2財(cái)務(wù)費(fèi)用6.4%3200 205 7.3銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%8000 200 8兩稅一費(fèi)5.5%8000 440 293 以占地30畝，可售面積10000平米，建安成本3000元平米，價(jià)格為8000元平米估算取地價(jià)格接受度偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 27 頁(yè)頁(yè)本項(xiàng)目盈利研究取地成本35萬(wàn)以?xún)?nèi)，即項(xiàng)目公司受讓成本1000萬(wàn)以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率可達(dá)到行業(yè)水平以上，整體稅后利潤(rùn)額可實(shí)現(xiàn)700萬(wàn)元以上，同時(shí)可沉淀公建部分資產(chǎn)l敏感性分析土地成本（萬(wàn)元/ /畝）土地總成本（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)總成本（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）稅后凈利潤(rùn)成本利潤(rùn)率00 5794 8000 2206 1478 38.08%5150 5952 8000 2048 1372 34.41%10300 6110 8000 1890 126