下半江蘇江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判報(bào)告17頁(yè)

1、目錄一、房地產(chǎn)政策分析21、江陰房地產(chǎn)政策分析22、政策對(duì)客戶(hù)以及市場(chǎng)的影響；4二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析61、2008-2010各年商品住宅供銷(xiāo)分析；62、2010上半年商品住宅分月供銷(xiāo)分析；73、2009-2010年商品住宅價(jià)格分析；84、2010年上半年各月商品住宅成交特點(diǎn)分析9三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析111、2010年上半年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)情況112、2010年上半年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交情況12四、下半年市場(chǎng)情況預(yù)判141、下半年政策影響情況預(yù)判；142、下半年市場(chǎng)供求情況預(yù)判；163、下半年價(jià)格走勢(shì)情況預(yù)判；17一、房地產(chǎn)政策分析1、江陰房地產(chǎn)政策分析表：2010年01-07月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)政策一覽表時(shí)間政策核

2、心內(nèi)容1月7日經(jīng)營(yíng)性土地出讓五個(gè)要求深入實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛制度、依法有序推進(jìn)土地出讓、堅(jiān)持集約高效使用土地、促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康、切實(shí)做好當(dāng)前土地出讓的有關(guān)工作。3月1日建設(shè)限價(jià)房，解決“夾心層”買(mǎi)房難為了解決城區(qū)工薪階層（既不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、又買(mǎi)不起普通商品房的“夾心層”）的住房困難，市委市政府創(chuàng)新推出了建設(shè)限價(jià)商品房的舉措。限價(jià)商品房是限制銷(xiāo)售價(jià)格、面積和銷(xiāo)售對(duì)象的政策性住房，準(zhǔn)備在南閘、云亭和夏港三個(gè)街道建設(shè)限價(jià)商品房。銷(xiāo)售價(jià)格比同類(lèi)地段的商品房每平米優(yōu)惠400元左右。4月11日江陰市限價(jià)商品房暫行管理辦法一是申請(qǐng)人須為澄江街道、城東街道辦事處的常住戶(hù)口，或在該區(qū)域內(nèi)單位工作滿(mǎn)5年

3、的大專(zhuān)以上的各類(lèi)專(zhuān)技人員（可不受戶(hù)籍限制）。單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿(mǎn)28周歲；二是申請(qǐng)人的家庭上年人均收入不高于市統(tǒng)計(jì)局公布的本市上年城市居民人均可支配收入；三是家庭人均住房建筑面積低于人均25平方米。4月20日江陰市新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為規(guī)則商品房銷(xiāo)售價(jià)格全面實(shí)行“一價(jià)清”制度。凡按規(guī)定列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備費(fèi)用，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防基金等各項(xiàng)政府規(guī)費(fèi)不得在價(jià)外另行收取。7月24日江陰正式施行契稅新政從2010年7月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的，按1%稅率征收契稅；對(duì)購(gòu)買(mǎi)非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為按3%稅率征收契稅。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)

4、測(cè)數(shù)據(jù)江陰近幾個(gè)月政策可以說(shuō)是乏善可陳，基本是延續(xù)或者重復(fù)前期的政策，沒(méi)有出臺(tái)對(duì)樓市造成影響的政策。最值得注意的是3月出臺(tái)建設(shè)“限價(jià)房”政策，這是政府為了貫徹中央解決“夾心層”住房問(wèn)題而出臺(tái)的。對(duì)市場(chǎng)的低端需求將起到分流作用，但考慮到其限制條件較為苛刻，對(duì)樓市的影響是極為有限的。與北京、深圳、廣州等大城市相比，江陰地方細(xì)則卻遲遲未出。自4.15新政公布后，截至到目前已達(dá)到4個(gè)月時(shí)間。江陰的地方細(xì)則依然沒(méi)有出臺(tái)，排除江陰是二、三線(xiàn)城市，政策貫徹較為緩慢原因之外，從側(cè)面也可看出江陰對(duì)抑制樓市的曖昧態(tài)度。從歷年來(lái)江陰對(duì)樓市的政策來(lái)看，“護(hù)市”的意圖是比較明顯的。由此我們可以預(yù)測(cè)未來(lái)江陰的新政細(xì)則只會(huì)

5、在中央新政的基礎(chǔ)下有所松動(dòng)，不會(huì)比其他城市的細(xì)則更加嚴(yán)厲。表：江陰地方銀行執(zhí)行新政情況銀行二套房執(zhí)行情況中國(guó)銀行中國(guó)銀行目前已開(kāi)始執(zhí)行新政，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮15%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套不做，商業(yè)項(xiàng)目不受影響。中國(guó)農(nóng)行中國(guó)農(nóng)行未收到總行的執(zhí)行細(xì)則，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮20%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套看情況而定是否貸款，商業(yè)項(xiàng)目不受影響。中國(guó)工行中國(guó)工行表示，現(xiàn)未收到總行的細(xì)則，銀行方面會(huì)按照銀監(jiān)會(huì)的要求施行。商業(yè)項(xiàng)目不受影

6、響。浦發(fā)銀行浦發(fā)銀行表示，總行未有細(xì)則通知，但會(huì)按照新政要求不折不扣的執(zhí)行。首套住房90平米以下首付20%，利率最低下浮30%；首套住房90平米以上首付30%，利率最低下浮20%；三套不做，商業(yè)不受影響。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 雖然地方政策細(xì)則遲遲沒(méi)有出臺(tái)，但銀行方面執(zhí)行二套房政策執(zhí)行力度比較嚴(yán)。4月15日新政出臺(tái)第二天，江陰國(guó)有銀行支行均已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行新政。以中國(guó)工商銀行為例，在16日以前審批通過(guò)的，即使貸款還沒(méi)有及時(shí)發(fā)放到位，依然按照原先政策執(zhí)行；16日起，即使是較早前已經(jīng)開(kāi)始審批，但是沒(méi)有通過(guò)的，將按照新政策執(zhí)行。而其他銀行也全都開(kāi)始嚴(yán)格按新政策確定二套房的貸款成數(shù)和利率。6月三

7、部委聯(lián)合出臺(tái)“二套房認(rèn)定”認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)之后，江陰大部分銀行已經(jīng)開(kāi)始不折不扣的執(zhí)行新的政策，住宅貸款受到嚴(yán)控，商業(yè)貸款不受影響。從各銀行的反映來(lái)看，新政執(zhí)行已經(jīng)開(kāi)始，三套已經(jīng)全部叫停，商業(yè)項(xiàng)目不受影響，而商業(yè)性質(zhì)銀行的政策較國(guó)有銀行寬松。2、政策對(duì)客戶(hù)以及市場(chǎng)的影響；圖 新政對(duì)購(gòu)房者影響數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)根據(jù)我們?cè)谛抡笞龅目蛻?hù)調(diào)研，我們可以發(fā)現(xiàn)有接近四成的客戶(hù)由于新政受到影響。其中26%的客戶(hù)由于新政而推遲的買(mǎi)房計(jì)劃，另外有13.2%的客戶(hù)由于新政而遭遇到了貸款問(wèn)題。在新政公布的第一個(gè)月，就有接近四成的客戶(hù)受到影響，隨著新政的各項(xiàng)政策的實(shí)施，受到影響客戶(hù)的比例必將日益加大。

8、圖 新政對(duì)市場(chǎng)影響數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)受到新政影響，市場(chǎng)成交量在新政當(dāng)月出現(xiàn)了一個(gè)成交高峰后，在后面幾個(gè)月萎縮明顯，6月份創(chuàng)下本年度成交量的最低點(diǎn)。4月由于是新政剛剛出臺(tái)，再加上各家開(kāi)發(fā)商急于拋貨，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)了一個(gè)高峰。但隨著新政逐步落實(shí)，威力開(kāi)始全部顯現(xiàn)。5-7月江陰商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的低迷態(tài)勢(shì)，成交量創(chuàng)下本年度的最低點(diǎn)，甚至低于傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)淡季春節(jié)期間的2月。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2008-2010各年商品住宅供銷(xiāo)分析；圖：2008年-2010年江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)分年度供銷(xiāo)情況 （單位：萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 近兩年，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大。2008年

9、受到宏觀大勢(shì)影響成交較為低迷，供銷(xiāo)比達(dá)到2.13；2009年市場(chǎng)恢復(fù)，成交量恢復(fù)明顯，供銷(xiāo)比僅為0.58；2010年1-7月市場(chǎng)供大于銷(xiāo)，供銷(xiāo)比為1.33。根據(jù)南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2008年江陰城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)房源113.74萬(wàn)平米，成交房源53.38萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比高至2.13；2009年江陰城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)房源76.73萬(wàn)平米，成交房源132.02萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比低至0.58；2010年1-7月，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)房源42.82萬(wàn)平米，成交房源32.25萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比達(dá)1.33。2、2010年1-7月商品住宅分月供銷(xiāo)分析；圖： 2010年1-7月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)情況 （單位：萬(wàn)平

10、方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 2010年江陰1-7月房地市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。根據(jù)南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示；2010年1-7月，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)房源42.83萬(wàn)平米，成交房源32.24萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比達(dá)1.33。分月來(lái)看，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯兩極分化的態(tài)勢(shì)。4月新政之前市場(chǎng)依然保持較好的態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。4月新政之后供應(yīng)量猛增，供銷(xiāo)比逆轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。根據(jù)南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示： 2010年1-3月，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)房源7.7萬(wàn)平米，成交房源14.53萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比達(dá)到0.53。2010年4-7月，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)房源35.13萬(wàn)平米，成交房源17.

11、71萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比達(dá)到1.98。3、2009-2010年商品住宅價(jià)格分析；圖： 2009-2010年商品住宅價(jià)格情況 （單位：元/平方米） 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 近兩年房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)明顯逐月上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-4月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)達(dá)到8185元/平米，環(huán)比2009年的6348元/平米上漲了28.93%。4、2010年1-7月各月商品住宅成交特點(diǎn)分析表：2010年1-7月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)分面積段成交情況 1月2月3月4月5月6月7月2010年1-7月50以下2.39%1.27%1.59%0.72%1.43%0.45%0.36%2.60%51-7

12、00.90%2.12%1.06%6.47%3.21%4.55%2.89%3.78%71-800.00%0.00%0.26%0.72%0.36%1.36%0.00%0.57%81-901.19%0.42%4.23%7.37%43.21%15.00%8.66%11.68%91-1008.06%4.66%5.56%2.52%1.43%10.00%5.78%4.87%101-1105.67%7.63%1.85%4.14%1.07%2.73%1.44%2.79%111-1202.99%2.97%14.02%9.35%3.93%2.73%14.44%6.24%121-14333.73%26.69%42.3

13、3%38.13%22.50%43.18%46.57%37.84%144-1606.87%8.47%7.67%6.29%10.00%5.91%8.66%5.77%161-18017.91%25.42%10.85%9.89%6.07%9.09%6.14%12.06%181-2001.19%0.42%1.59%4.68%1.07%0.91%1.08%2.03%201-2509.85%14.83%3.70%3.42%3.93%0.91%2.53%5.25%251-3003.88%2.97%3.70%4.32%1.43%2.27%1.44%2.98%301以上5.37%2.13%1.59%1.98%0.

14、36%0.91%0.00%1.51%數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 分面積段來(lái)看，2010年1-7月江陰房地產(chǎn)成交戶(hù)型主要集中121-143平米、161-180平米、81-90平米上三個(gè)面積段上。這三個(gè)面積段的成交占比均超過(guò)10%，其余面積段成交占比較小。其中121-143平米的成交面積占比最大，達(dá)到37.84%；其次則為161-180平米，占比達(dá)到12.06%；最后為81-90平米的戶(hù)型，占比達(dá)到11.68%。分月來(lái)看，新政之后小面積段的戶(hù)型成交占比出現(xiàn)明顯上升的態(tài)勢(shì)。81-100平米的中小戶(hù)型的成交占比出現(xiàn)明顯上升，究其原因，一是4月之后81-100平米小戶(hù)型的供應(yīng)明顯增加，進(jìn)而帶動(dòng)了中

15、小戶(hù)型的成交量，二是隨著新政的實(shí)施，投資需求逐漸退出市場(chǎng)，改善需求受一定壓制，相反，滿(mǎn)足剛性需求的中小戶(hù)型成交占比就出現(xiàn)了上升。表：2010年1-4月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)分價(jià)格段成交情況 1月2月3月4月2010年1-4月4000以下2.69%1.69%1.32%1.98%1.93%4001-500020.60%11.86%26.19%12.23%17.54%5001-600020.60%13.98%16.14%9.71%14.42%6001-700011.94%8.90%10.32%9.53%10.17%7001-80005.07%7.20%10.58%37.59%18.80%8001-90005

16、.37%5.93%19.31%8.81%10.23%9001-1000010.15%9.75%7.14%5.04%7.44%10001-110005.97%13.56%4.50%3.06%5.71%11001-1200011.94%17.37%0.79%6.65%8.04%12001以上5.67%9.76%3.71%5.40%5.72%數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 分價(jià)格段來(lái)看，江陰成交產(chǎn)品集中4001-9000元/平米的價(jià)格段上。其中7001-8000元/平米的戶(hù)型成交占比最大，達(dá)到18.80%，其次4001-5000元/平米的低價(jià)位的戶(hù)型，達(dá)到17.54%，接著為5001-6000元/

17、平米的戶(hù)型，最后則為6001-7000元/平米、8001-9000元/平米的戶(hù)型，成交占比在10%左右。表：2010年1-7月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)域成交情況 成交城中城西城南城北城東1月5.07%43.28%9.25%0.00%42.40%2月7.20%30.51%3.39%0.00%58.90%3月16.67%44.97%5.56%0.00%32.80%4月4.14%35.25%3.24%6.47%50.90%5月0.71%70.36%6.43%7.86%14.64%6月2.27%59.09%3.18%0.91%34.55%7月1.82%36.73%37.09%1.45%22.91%2010年

18、1-7月5.79%44.34%8.99%2.81%38.07%數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 分區(qū)域來(lái)看，由于城市的特點(diǎn)，城西、城東一直是江陰成交的熱點(diǎn)區(qū)域。無(wú)論新政前還是新政后，均是全市成交占比最大的兩個(gè)區(qū)域，7月城南受到個(gè)盤(pán)帶動(dòng)成交占比大幅上升。值得注意的是，新政前城東成交占比高于城西；但新政之后，城東的成交占比萎縮嚴(yán)重，連續(xù)四個(gè)月均低于城西的成交占比。根據(jù)南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：新政之前，也就是2010年1-4月，江陰城東的成交占比達(dá)到45.71%，比城西的38.74%高出6.98%。4月之后，城東的成交占比低至20.3%，城西上升至的27.38%。另外，7月城南成交占比上升很快。

19、新政后城南馨澄花園開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，成交量巨大。直接帶動(dòng)了區(qū)域成交占比的上升。三、典型項(xiàng)目分析1、2010年上半年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)情況圖：2010年1-7月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)情況 （單位：套、萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 表：2010年1-7月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分月供應(yīng)套數(shù)表 （單位：套）樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型1月2月3月4月5月6月7月東方大院高層00034800210金色水岸高層405000000丹芙春城0000000中信泰富0000000數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 表：2010年1-7月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分月供應(yīng)面積表 （單位：平方米）樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型1月2月3月4月5月6月7月東方大院高層0004556400

20、30265金色水岸高層68095000000丹芙春城0000000中信泰富0000000數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 表：2010年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1-6月分面積段供應(yīng)情況樓盤(pán)名稱(chēng)51-7081-90111-120121-143144-160161-180181-200東方大院15.52%9.20%9.20%26.72%18.39%10.06%10.91%金色水岸12.84%19.26%48.40%0.00%17.28%0.74%1.48%丹芙春城0%0%0%0%0%0%0%中信泰富0%0%0%0%0%0%0%數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 2、2010年1-7月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交情況表：2010年1

21、-7月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交情況 （單位：套、萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 表：2010年1-7月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交套數(shù)分月成交表 （單位：套）樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型1月2月3月4月5月6月7月東方大院多層1231011高層00018893028金色水岸高層771001617377中信泰富高芙春城高層5000000數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 表：2010年1-7月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交面積分月成交表 （單位：平方米）樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型1月2月3月4月5月6月7月東方大院多層1651525091650139113高層00022543107540834002金色水岸高層27941172

22、712773298547612001370中信泰富高層2455336985423501321768743丹芙春城高層1665000000數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 表：2010年1-4月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交均價(jià)分月表 （單位：元/平方米）樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型1月2月3月4月東方大院多層79307930147288265高層0007339金色水岸高層11021114721223810587中信泰富高層1086412091877110799丹芙春城高層8420000數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 表：2010年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1-6月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分面積段成交情況51-7081-90111-120121-14314

23、4-160161-180181-200201-250251-300300以上東方大院16.17%12.34%10.64%39.15%6.38%8.51%6.81%0.00%0.00%0.00%金色水岸0.00%0.00%0.00%9.09%10.00%56.82%0.00%19.55%1.36%3.18%中信泰富0.00%0.00%39.34%16.39%0.82%16.39%0.82%24.59%1.65%0.00%丹芙春城0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%20.00%80.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：南京中原drc監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 四、下半年市場(chǎng)情況預(yù)判1、下半年

24、政策影響情況預(yù)判政策是否見(jiàn)底？政策延續(xù)至何時(shí)？雖然中央政府態(tài)度堅(jiān)決，但經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響力不容忽視，中國(guó)樓市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈之一，看樓市先要看清中國(guó)經(jīng)濟(jì)。下面我們將從 “影響樓市的關(guān)鍵方”和“中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向”來(lái)分析未來(lái)樓市政策 l 影響樓市的關(guān)鍵這三者必須保持平衡，一旦有失衡出現(xiàn)，國(guó)家宏觀政策會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。07-08年、09-10年的政策變化就反應(yīng)了這個(gè)平衡三角失衡的修復(fù)。在國(guó)家找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是安全的，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)被時(shí)代拋棄。樓市下一步如何走，主要還是要看國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走向取決于國(guó)內(nèi)、外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。其實(shí)，空置率、銷(xiāo)售量、價(jià)格游戲都是表象，不是本質(zhì)的

25、東西，起不了決定作用。 l 中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前在出口與消費(fèi)間尋求平衡，這個(gè)是影響中國(guó)下一步經(jīng)濟(jì)政策走向的重要因素，一系列的刺激消費(fèi)的政策，會(huì)在多大程度上影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還有待觀察；歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程困難重重，前景未明。國(guó)際經(jīng)濟(jì)下一步是走向新的陷阱，還是踏在堅(jiān)實(shí)的底部，是個(gè)未知數(shù)。 對(duì)下一階段經(jīng)濟(jì)走向的猜測(cè)，從某種程度上是徒勞的。因此，中國(guó)短期內(nèi)宏觀政策本身處于觀察期，維持原有政策應(yīng)該是主要的方向。所以對(duì)樓市的調(diào)控不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施，同時(shí)也不會(huì)有松綁的可能。 綜上所述，經(jīng)濟(jì)層面不清晰的狀態(tài)下，樓市政策不會(huì)有新的動(dòng)向，觀察期會(huì)持續(xù)一定時(shí)間?？赡軙?huì)在一個(gè)季度以上，甚至半年。地方政府的拆

26、遷力度會(huì)明顯低于去年，所以沒(méi)有太大的剛性需求產(chǎn)生，但是潛在需求沒(méi)有明顯減弱。不存在大的不確定因素。 樓盤(pán)價(jià)格取決于開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力與心理因素。從總體上講只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不停止增長(zhǎng)，樓市還是存在發(fā)展的機(jī)遇，價(jià)格會(huì)隨著需求釋放有新的增長(zhǎng)。 2、下半年市場(chǎng)供求情況預(yù)判；n 預(yù)計(jì)未來(lái)新上市項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型主力面積段（平米）預(yù)計(jì)上市面積上?；▓@洋房獨(dú)棟別墅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)250-600 7.45萬(wàn)平米陽(yáng)光假日花園別墅花園洋房小高層高層140-200（高層）350-450（別墅）43.5萬(wàn)平米金宸國(guó)際花園高層、小高層140-30035.62萬(wàn)平米陽(yáng)光梅園小高層、高層140-1676.98萬(wàn)平米和院別墅、高層250-290（別墅）2.58萬(wàn)平米蘇龍?jiān)犯邔?、別墅90-16010.97萬(wàn)平方米（828戶(hù)