快速發(fā)展區(qū)土地清查關(guān)鍵技術(shù)探析

1、快速開展區(qū)土地清查關(guān)鍵技術(shù)探析 快速開展區(qū)土地清查關(guān)鍵技術(shù)探析 摘要：土地清查是土地管理的根底性工作，對挖掘城市建設(shè)可利用土地，釋放城市開展空間具有重要意義。本文以深圳市龍華新區(qū)大浪橫朗片區(qū)為例，對土地清查工作中存在的假設(shè)干關(guān)鍵問題進行了探討，以期對特區(qū)新一輪土地確權(quán)工作提供技術(shù)參考。 關(guān)鍵詞：土地清查，GIS，龍華新區(qū) 中圖分類號： D651 文獻標識碼： A Key Technologies of land inventory on the rapid development district - Big Wave Wang Lang Area of Shenzhen Longhua CH

2、EN Su-xian (Academy of Urban&Rural Planning and Design,Sun Yan-sen University,Guangzhou,Guangdong 510275,China) Abstract: Land inventory is a fundamental work at land management,which is importment on the excavation of urban construction land, and the release of urban space. This arcticle is base on

3、 Big Wave Wang Long of Longhua Area, on a number of key issues that exist in the land inventory work were discussed in order to provide technical l reference for a new round of land ownership. Key words: Land inventory, GIS , Longhua Area 十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行

4、與國有土地同等入市、同權(quán)同價。作為中國土地改革的先行區(qū)，深圳市在開展的過程中進行了兩次城市化轉(zhuǎn)地，快速提高了深圳的城市化，促進了城市功能的完善、城市競爭力的提升、土地資源利用效益的提高【1】。第一次為1992年，深圳市將原特區(qū)內(nèi)的農(nóng)村一次性全部轉(zhuǎn)化為城市，共涉及68個行政村、1個農(nóng)場和4.5萬農(nóng)業(yè)人口，原特區(qū)內(nèi)土地全部國有【2】；第二次為2003年，深圳市提出?關(guān)于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進程的意見?，決定將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)化為城市居民，原屬于其成員集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國家所有。2005年出臺了?深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地儲藏管理實施方案?，正式開始了城市化最核心環(huán)節(jié)土地所有制轉(zhuǎn)

5、換工作，轉(zhuǎn)地補償范圍約235平方公里，在城市化轉(zhuǎn)地過程中，遺留下諸多問題，“握手樓、“接吻樓等“城中村的現(xiàn)象普遍存在。此外，由于土地補償費用的不合理性，造成“轉(zhuǎn)而未征、“征而未轉(zhuǎn)、“已批未建、“未批先建等問題。 目前，深圳市正處于創(chuàng)新開展和加快轉(zhuǎn)型的重要時期，產(chǎn)業(yè)開展及配套效勞設(shè)施的用地需求不斷涌現(xiàn)，如何釋放和拓展城市開展空間，進一步提高土地資源的保障和支撐能力是一個迫在眉睫的問題。 土地清查是“非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地清查的簡稱，是指由人民政府組織力量，在一定時間內(nèi)，運用一定的手段，對一定期限內(nèi)各類建設(shè)以及農(nóng)村宅基地用地情況進行全面地清理清查，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)予以處理的一種行為或措施

6、【3】。開展土地清查工作，摸清區(qū)域可利用土地潛力，為土地集約節(jié)約利用和可持續(xù)開展提供決策依據(jù)，對防止土地資源浪費和國有土地資源流失，促進區(qū)域市政設(shè)施工程建設(shè)順利開展具有重要意義【4】。深圳市龍華新區(qū)在籌建之初就開始清查全區(qū)尤其是二線拓展區(qū)的土地，通過清查片區(qū)的土地利用情況，分析該片區(qū)的土地征轉(zhuǎn)、用地批復(fù)、土地整備、開始建設(shè)現(xiàn)狀等情況，摸清片區(qū)的可利用土地潛力、為新區(qū)對片區(qū)的開發(fā)利用提供決策依據(jù)。 本文以深圳市龍華新區(qū)大浪橫朗片區(qū)為例，對土地清查工作中存在的假設(shè)干關(guān)鍵問題進行了探討，以期對特區(qū)新一輪土地確權(quán)工作提供技術(shù)參考。 1 研究區(qū)概況 大浪橫朗片區(qū)位于深圳市龍華新區(qū)的西部，大浪辦事處轄區(qū)內(nèi)

7、的同勝社區(qū)。北起寶石東路、南臨羊臺山森林公園、西落森林公園區(qū)域內(nèi)，東臨石龍路，距離龍華新區(qū)政府中心約7.5公里，占地面積為1.23km2。依據(jù)?龍華新區(qū)綜合開展總體規(guī)劃?對于龍華新區(qū)的七功能區(qū)的定位，大浪時尚產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃期間將重點建設(shè)大浪時尚創(chuàng)意城，大力引進時尚品牌研發(fā)設(shè)計總部、服裝設(shè)計學(xué)院，配套建設(shè)專業(yè)市場、購物街區(qū)、會議中心、主題酒店等，完善服裝產(chǎn)業(yè)支持體系，引導(dǎo)高端開展，并積極開展高檔工藝品等時尚產(chǎn)業(yè)，打造深圳重要的時尚創(chuàng)意之城。 2 數(shù)據(jù)來源 本研究數(shù)據(jù)包括空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，其中空間數(shù)據(jù)主要包括：研究片區(qū)范圍內(nèi)的地籍數(shù)據(jù)以及建筑物普查數(shù)據(jù)，2021年龍華新區(qū)影像數(shù)據(jù)，2021年深圳市土

8、地變更調(diào)查，規(guī)劃數(shù)據(jù)?、深圳市根本生態(tài)控制線，深圳市法定圖那么，城市更新數(shù)據(jù)，土地整備數(shù)據(jù)、土地儲藏數(shù)據(jù)等；屬性數(shù)據(jù)主要包括研究片區(qū)范圍內(nèi)的合同數(shù)據(jù)和一書三證數(shù)據(jù)。 3 研究思路 基于深圳市規(guī)劃土地委員會提供的數(shù)據(jù)庫中各類數(shù)據(jù)和深圳市規(guī)劃和國土資源委員會龍華管理局提供的外部數(shù)據(jù)，利用信息系統(tǒng)，以宗地為單位，采用調(diào)檔核查、數(shù)據(jù)比照、現(xiàn)狀調(diào)查、統(tǒng)計分析等多種方法，清查重點片區(qū)范圍內(nèi)的土地征轉(zhuǎn)情況、批準情況、建設(shè)情況、規(guī)劃情況。 4 關(guān)鍵技術(shù)探析 4.1關(guān)于調(diào)查底圖及外業(yè)調(diào)查表格的編繪 利用GIS空間分析功能，將地形圖、權(quán)屬資料與影像圖相疊加，根據(jù)劃分原那么以及現(xiàn)狀情況，對調(diào)查范圍內(nèi)的地塊進行預(yù)判并

9、分宗；將數(shù)據(jù)清理的初步成果疊加在影像圖上，標繪調(diào)查范圍界線、行政界線，統(tǒng)一進行分帶分片，制成外業(yè)調(diào)查底圖。 4.2關(guān)于宗地單元的劃分 在?城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程?中，宗地是指由權(quán)屬界線封閉的獨立權(quán)屬地段，它具有固定的位置和明確的權(quán)利邊界，并可同時識別出確定的利用類型、質(zhì)量和時態(tài)等土地根本要素。宗地在空間上邊線為一個具有封閉邊界的多邊形，其封閉邊界的拐點就是界址點，界址點間的連線就是界址線【5】。宗地是地籍管理的根本單元，宗地的內(nèi)容并非一成不變，而是隨著時間的變化而變化【6】。結(jié)合龍華新區(qū)的實情況，將大浪橫朗片區(qū)范圍內(nèi)宗地劃分為權(quán)屬宗地和現(xiàn)狀地塊兩大類。權(quán)屬宗地是指由相應(yīng)權(quán)限的職能部門批準的宗地數(shù)據(jù)，

10、即有權(quán)屬文件或者產(chǎn)權(quán)登記的宗地的數(shù)據(jù)。對于權(quán)屬宗地現(xiàn)狀范圍與批準文件宗地范圍線不一致的按現(xiàn)狀劃分宗地，歸為地塊。 現(xiàn)狀地塊具體劃分思路為：在對調(diào)查地塊進行劃分時要充分考慮實際的行政境界、道路等級等實際情況，保證宗地劃分的合理性。同一使用者，征地補償情況不同時應(yīng)按照征地補償情況分別劃分宗地，假設(shè)界線不清晰，可劃為一宗地，但必須說明其補償和未補償?shù)谋壤P(guān)系。單一使用者有完整的權(quán)屬界線封閉的地塊，單獨成宗。單一使用者，使用不連接的假設(shè)干地塊，那么每一塊編一宗。單一使用者有完整的權(quán)屬界線封閉的地塊，但地塊有多種用途且界線清晰，按用途劃分為多宗。單一使用者有完整的權(quán)屬界線封閉的地塊，但局部用地長期租賃、

11、買賣且界線清晰，按租賃、買賣范圍劃分為多宗。兩類建筑尚未處理生產(chǎn)經(jīng)營性的地塊按照實際使用用地范圍劃成一宗地。在考慮權(quán)屬的前提下，對于同一權(quán)屬用地范圍內(nèi)存在多種地類的，可以按照“土地利用現(xiàn)狀分類標準的二級類劃分宗地?，F(xiàn)狀地塊劃分要充分考慮已有權(quán)屬宗地的界址點、界址線，保證在上述原那么下宗地間無縫以及全覆蓋的要求。凡被河流、道路、行政境界線分割的土地，不管其是否為同一個使用者，一律分別編宗。對于市政道路和公路以外的道路，不隸屬于兩邊使用者的作為共用道路單獨分宗，屬兩邊共有的，按實際情況劃入兩邊宗地；已建成的廣場、公共綠化等用地單獨分宗。地塊建筑物與道路紅線矛盾時，矛盾局部以建筑物的滴水線向外擴0.

12、5米為界劃分宗地。權(quán)屬宗地與道路紅線有較大縫隙時，縫隙最大寬度大于2米時，縫隙地應(yīng)單獨分宗，縫隙最大寬度小于2米時，縫隙地可以歸并到道路宗地中。市政道路紅線與現(xiàn)狀范圍不一致的，按現(xiàn)狀劃分宗地，道路與道路交叉時，保證高等級道路連通，低等級道路在路口劃分為多宗。河流權(quán)屬人為深圳市人民政府，較長河流可以社區(qū)或道路為界分宗，較短河流以實際長分宗。原批準用地未附紅線范圍的，按照現(xiàn)狀劃分宗地，并在調(diào)查表中的填表說明注明批準面積、用途、范圍和實際使用的范圍等情況。對單一使用者擁有的相連成片的用地范圍，遇下面這種情況可不分割成多宗，即一地塊內(nèi)主要用途外的其它用途局部面積較小，零星分布，面積小于500平方米的不

13、單獨成宗。此外，對一個權(quán)利人擁有的相連成片的用地范圍，遇以下情況之一可分割成多宗：依土地用途不同自然分成假設(shè)干宗地的；建成區(qū)與未建成區(qū)之間能在實地劃清界線的；使用年期不同，且能在實地劃清界線的；認為有必要分割成多宗地的其它情況。 4.3關(guān)于宗地單元的編碼 調(diào)查編號采用深圳市統(tǒng)一的區(qū)、帶、片、宗格式。其中，“區(qū)是以區(qū)級行政界線所封閉的大地塊，本研究區(qū)的所在的“區(qū)為A；“帶是以區(qū)屬下的街道行政界線所封閉的地塊，寶安區(qū)分9帶，帶號在A后面用一位數(shù)字表示；“片是每一“帶內(nèi)以主要道路、河溝等線狀地物所封閉起來的地塊，片號在帶號后用兩位數(shù)字表示；宗號在片號后面用4位自然數(shù)字表示，并在片號與宗號間用橫線隔開

14、，宗號為片內(nèi)順序號，不允許重號。當宗地用地范圍沒有變化時，調(diào)查編號用工作底圖上的原宗地號；當宗地劃分為多宗時，調(diào)查編號用原宗地號-1、原宗地號-2等來表示；當多個宗地合宗或者宗地變化涉及多個宗地時，調(diào)查編號用其中面積最大的宗地的原宗地號-1、原宗地號-2等來表示。調(diào)查地塊號編號時，采用“DL+2位帶號-4位年號-4位流水號的形式編碼，各片區(qū)流水號由龍華新區(qū)管理局信息中心統(tǒng)籌分配。 4.4 關(guān)于清查成果的歸檔 按照檔案管理的有關(guān)要求，對調(diào)查過程中形成的圖、表等資料成果及時進行整理歸檔，升級完善現(xiàn)有地籍管理系統(tǒng)。具體思路為：現(xiàn)狀與法定宗地一致，圖形保存地籍信息系統(tǒng)中“權(quán)屬層數(shù)據(jù)，調(diào)查成果中的屬性數(shù)

15、據(jù)導(dǎo)入“土地清查表；現(xiàn)狀與法定宗地不一致，調(diào)查成果中的圖形數(shù)據(jù)導(dǎo)入地籍信息系統(tǒng)“問題圖層，屬性數(shù)據(jù)導(dǎo)入“土地清查表；調(diào)查地塊以調(diào)查成果中的圖形數(shù)據(jù)導(dǎo)入地籍信息系統(tǒng)“待處理層，屬性數(shù)據(jù)導(dǎo)入“土地清查表；原寶安合同清理成果屬性數(shù)據(jù)導(dǎo)入“土地清查表，包括法定宗地根本信息、清理意見、審核意見、清理日期；建筑物調(diào)查成果中新增和更新數(shù)據(jù)，更新到建筑物普查數(shù)據(jù)中。 4.5關(guān)于清查區(qū)域土地現(xiàn)狀一張圖的技術(shù)實現(xiàn) 集合地籍信息系統(tǒng)土地權(quán)屬數(shù)據(jù)分類情況，清查區(qū)域的土地現(xiàn)狀一張圖由地籍信息系統(tǒng)中的登記發(fā)證、備案、注記、待處理、問題圖層共同構(gòu)成，通過如下方式展示清查區(qū)域的土地現(xiàn)狀一張圖：現(xiàn)狀與權(quán)屬文件一致的法定宗地通過地籍信息系統(tǒng)中的“登記發(fā)證和“備案圖層展示?，F(xiàn)狀與權(quán)屬文件不一致的法定宗地通過地籍信息系統(tǒng)中的“問題圖層展示。無權(quán)屬文件的現(xiàn)狀地塊，屬于公共設(shè)施、政府用地、水域等通過地籍信息系統(tǒng)的“注記圖層展示。無權(quán)屬文件的其它現(xiàn)狀地塊，通過地籍信息系統(tǒng)中的“待處理圖層展示。 5 結(jié)論與討論 通過對土地清查技術(shù)的探析，逐步統(tǒng)一土地清查數(shù)據(jù)標準和操作標準，加強工程成果的入庫、共享及動態(tài)更新工作，為特區(qū)開展大范圍的土地清查工作提供了示范，為土地確權(quán)提供技術(shù)支持。 參考文獻 【1】黃金初. 深圳城市化轉(zhuǎn)地是非之辯J. 現(xiàn)代城市研究, 2006(10)：40-44. 【2】謝滌湘,陳惠琪. 高度城