物業(yè)實施方案

1、37團恒成物業(yè)公司管理方案一、常規(guī)性公共服務1、房屋管理及維修養(yǎng)護（1） 棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。（2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。（3） 空調安裝統(tǒng)一。2、公共設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水

2、池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4、保安及車輛管理。（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴格，有登記。（4）停車場停放整齊，場地整潔。（5）危及人身安全處設有明顯標志和防

3、范措施。（6）聯系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。 5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。（2）實行標準化清掃保潔。（3）垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。 6、綠化管理 （1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。（4）綠化完好率達到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外來人員在三天內辦理暫住

4、證手續(xù)。（2）配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。8、社區(qū)文化 （1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。（2）制有居民精神文明建設公約。（3）配合團、派出所開展各項工作。 三、公司擬采取的管理方式 “對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主提供優(yōu)質服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。 （一）標準化管理 物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載

5、道的根本原因。本公司從項目前期管理、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)規(guī)范化在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使團領導放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。 （二）溝通服務至上 組織、溝通、協調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)

6、主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。凡是業(yè)主提出的涉及有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報團領導。絕對禁止加劇業(yè)主與團、團與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。 五、物業(yè)管理的具體操作 公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、房屋維修與

7、養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。 3.規(guī)章制度制定 制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。(二)物業(yè)管理的啟動 1.物業(yè)的接管驗收 1、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。安全防范管理。裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并

8、存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝

9、鐵門。 (三)完善的日常物業(yè)管理服務 A、安全保衛(wèi)系統(tǒng) 1、總體安全環(huán)境管理 在社區(qū)四周、社區(qū)出入口，電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料。 在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；建立我公司覆蓋全且末的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如沙塵、防地震方案等。 2、對出租戶管理 租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委

10、會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。 3、車輛交通及道路管理樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。 4、科學管理 記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。 A、設備設施維護系統(tǒng) 1.房屋管理與維修養(yǎng)護 主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統(tǒng)一；設

11、立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。 2.共用設備管理本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理

12、，合理制定定期維修計劃。1、給排水設備管理 管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。 供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛(wèi)生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。 排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、

13、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。 2）供電設備管理 供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時起用。 配電房管理。由機電技術人員管理

14、和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦

15、痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。 3）弱電設備管理 每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。 4）消防管理 建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設

16、施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。C、環(huán)境保結系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。 管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、公共玻璃

17、窗等保持潔凈。 1、日常保潔 范圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備注2 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水4 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 5 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲6 擦消火栓 1次/月 無灰塵 7 路面 循環(huán)清掃 無雜物8 路邊綠地 2次/天 無雜物9 水泵結合器 1次/周 無灰塵10 路燈柱 1次/周 無灰塵11綠地 清理 2次/周 無灰塵、枯葉 2、四害消滅 在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。 D、綠化維護系統(tǒng) 制定綠化管理標準，定期對樓宇

18、綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。 項 目 措 施 標 準綠化澆水 澆水（依氣候變化） 澆足澆透草皮 修剪（按季節(jié)進行） 草皮美觀平整雜草 清除（每周一次） 確保基本無雜草防蟲 病蟲害防治（一年2次） 無病蟲害養(yǎng)護 施肥（一年4次） 綠化生長旺盛喬灌木 修剪造型一年4次 E、共用設施管理系統(tǒng) 制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施： 羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng)；團收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。 F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng) 1、社區(qū)文化建設 創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。各項活動事先計劃，爭取有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及有關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。 2、便民服務 當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性