租賃服務(wù)類商業(yè)計(jì)劃書

1、* 租賃服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書* 公司二零一六年六月1第一章 項(xiàng)目概要1.1項(xiàng)目名稱1.2公司簡介公司名稱：注冊時(shí)間：注冊資本：1.3項(xiàng)目簡介1.4項(xiàng)目核心優(yōu)勢1.5戰(zhàn)略目標(biāo)1.6盈利模式1.7融資方案1.8財(cái)務(wù)分析2第二章 市場分析2.1目標(biāo)市場定位目標(biāo)群體前端客戶：后端客戶：目標(biāo)區(qū)域前期：中后期：2.2市場容量分析2.2.1 市場分析多城市寫字樓存量激增900800762700 6356005004003693002672192001761671001151031019990777468470上海 北京 廣州 深圳 杭州 成都 南京 重慶 天津 武漢 青島 沈陽 西安 大連 長沙 廈門3圖 2

2、-1 國內(nèi)主要城市甲級寫字樓總存量情況（單位：萬平方米）圖 2-2 2011-2017 年中國各大城市甲級辦公樓總量統(tǒng)計(jì)（單位：百萬平方米）34.20%65.80%一線城市二線城市圖 2-3中國 20 大城市截至2017 年甲級寫字樓存量比例（單位：% ）目前，一線城市的寫字樓空置率仍然不高，CBRE 統(tǒng)計(jì) 2015 年不到 7% 。未來幾年各大城市寫字樓供應(yīng)仍然不少，預(yù)計(jì)寫字樓的租金回報(bào)率仍將維持，個(gè)別城市或略有下降。圖 2-3 2015年各大城市甲級寫字樓租金排行（單位：元/ 平方米 / 月）445.0%41.8%40.0%38.1%35.0%30.0%29.7%25.0%21.8%19.

3、6%20.0%17.5% 17.2%15.0%14.7%12.7%10.1%10.0%6.0%6.0%5.0%0.0%沈陽成都天津武漢杭州廣州蘇州西安南京深圳北京上海圖 2-4 2015年各大城市甲級寫字樓空置率（單位：% ）2.2.2 驅(qū)動因素1 、“互聯(lián)網(wǎng) + 傳統(tǒng)租賃”成為行業(yè)發(fā)展新趨勢隨著“互聯(lián)網(wǎng) + ”時(shí)代的到來，越來越多的人群選擇更為便捷有效的消費(fèi)方式， 給用戶提供便利高效的網(wǎng)絡(luò)平臺也變得日益重要。所以各行各業(yè)貼合互聯(lián)網(wǎng)都已成為整個(gè)社會的大趨勢。2 、大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新成為項(xiàng)目發(fā)展新動力2015 年，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于大力推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見，大力推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)

4、新。隨著大眾創(chuàng)業(yè)熱情的高漲，對寫字樓的需求也不斷提升，中小企業(yè)成為寫字樓租賃行業(yè)的生力軍。3 、城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能完善推動行業(yè)持續(xù)發(fā)展5隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能的完善，未來中國城市商業(yè)地產(chǎn)將最終實(shí)現(xiàn)良好的改造和升級，與服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展。2.3競爭分析2.3.1 競爭格局目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租賃市場競爭火熱，各大傳統(tǒng)中介和新興線上平臺在市場競爭中打磨自己的殺手锏。眾所周知，長期以來在租房領(lǐng)域痛點(diǎn)頗多，不論是商品住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，信息不對等、高昂中介費(fèi)、假房源等現(xiàn)象層出不窮。在互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊下，醞釀了一批致力于用互聯(lián)網(wǎng)工具變革地產(chǎn)市場的企業(yè)，如住宅領(lǐng)域的愛屋吉屋、房多多，商業(yè)地產(chǎn)的點(diǎn)點(diǎn)租等

5、。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域， 目前以點(diǎn)點(diǎn)租、優(yōu)辦、好租為主的競爭對手已經(jīng)形成了辦公租賃O2O 競爭格局中的第一陣營。不論是融資額，還是在已經(jīng)攫取的市占率方面，都將后起之秀狠狠地甩在了千里之外。2.3.2 主要競爭對手分析表 2-1辦公租賃 O2O 第一陣營概況序號名稱大本營成立時(shí)間融資時(shí)間融資階段融資金額投資機(jī)構(gòu)1263好租目前的競爭態(tài)勢中，位居第一陣營的三家辦公租賃O2O 平臺各有優(yōu)勢和不足，很難斷言未來的江湖地位。總的來看 憑借 位列第一，而租賃上下游的拓展能力是 目前亟需解決的，也是未來重點(diǎn)發(fā)力點(diǎn)；位列第二的 融資能力、流量攔截能力和品牌力方面可圈可點(diǎn)，而產(chǎn)品力和商業(yè)概念還需要補(bǔ)足； 短期內(nèi)受制于

6、資金實(shí)力屈居第三。本項(xiàng)目能夠?yàn)榭蛻籼峁└油晟频呐涮追?wù)，提供更具競爭力的租金價(jià)格，因此，在市場競爭中，本項(xiàng)目能夠占據(jù)一定的優(yōu)勢，獲得一定的市場份額。2.4市場分析結(jié)論7第三章 項(xiàng)目介紹3.1項(xiàng)目定位本項(xiàng)目以 為核心原則，杜絕任何虛假和低質(zhì)量的房源信息，打造 用互聯(lián)網(wǎng)的思維改變傳統(tǒng)的辦公租賃行業(yè)，為開發(fā)商 / 運(yùn)營商與企業(yè)租戶搭建快速服務(wù)通道，通過各種開放式服務(wù)資源的整合，延伸覆蓋到其他各個(gè)強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域，圍繞企業(yè)辦公發(fā)展的不同階段，提供相應(yīng)的支持服務(wù)及整體解決方案。3.2核心價(jià)值后端房源出租方前端企業(yè)租客83.3功能與服務(wù)3.3.1 平臺功能架構(gòu)3.3.2 平臺服務(wù)介紹宣傳推廣服務(wù)全民經(jīng)紀(jì)金融支

7、持人服務(wù)平臺服務(wù)寫字樓租創(chuàng)業(yè)幫扶賃服務(wù)服務(wù)信息管理配套中介服務(wù)服務(wù)93.4項(xiàng)目優(yōu)勢3.4.1 獨(dú)創(chuàng)先發(fā)優(yōu)勢3.4.2 完善服務(wù)優(yōu)勢3.4.3 眾多房源優(yōu)勢3.4.4 資源集聚優(yōu)勢3.4.5 盈利多元優(yōu)勢3.4.6 豐富經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢3.4.7 創(chuàng)新交易模式10第四章 商業(yè)模式4.1運(yùn)營模式本項(xiàng)目運(yùn)營模式如下圖所示：項(xiàng)目具體運(yùn)營模式如下：后端寫字樓開發(fā)商、園區(qū)招商辦、物業(yè)等在平臺上投放房源，通過平臺吸引前端客戶；前端客戶通過平臺根據(jù)自身的需求篩選寫字樓；4.2盈利模式本項(xiàng)目包括以下幾種盈利模式：寫字樓租賃傭金收入廣告收入配套服務(wù)中介收入11第五章 戰(zhàn)略規(guī)劃5.1競爭策略5.1.1 差異化策略打造服務(wù)的

8、獨(dú)特性。確保服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性。5.1.2 聚焦策略5.2戰(zhàn)略目標(biāo)表 5-1項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)近期中期遠(yuǎn)期（2016.05-2016.12） （2017.01-2017.12） （ 2018以后）用戶數(shù)量業(yè)務(wù)區(qū)域平臺交易12額服務(wù)提供品牌建設(shè)5.3戰(zhàn)略規(guī)劃5.3.1 近期（ 2016.07-2016.12）具體安排5.3.2 中期（ 2017.01-2017.12）具體安排5.3.3 遠(yuǎn)期（ 2018 以后）具體安排13第六章 營銷策略6.1客戶行為分析6.1.1 客戶信息收集渠道信息收集渠道主要包括行業(yè)報(bào)刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會、業(yè)內(nèi)人士推薦、電視媒體等。信息收集渠道主要有電視、網(wǎng)絡(luò)、雜志、朋友推薦、實(shí)

9、體店推薦等。6.1.2 影響決策因素6.2推廣策略6.2.1 線上推廣自媒體推廣微信、微博推廣搜索引擎社區(qū) / 論壇 / 貼吧營銷146.2.2 線下推廣房產(chǎn)、生活雜志戶外廣告投放公益活動推廣加盟商推廣6.3渠道策略自建線上渠道實(shí)體店渠道客戶推薦渠道15第七章 組織結(jié)構(gòu)7.1組織結(jié)構(gòu)董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理營銷部編輯部技術(shù)部信貸部行政內(nèi)勤部財(cái)務(wù)部7.2管理團(tuán)隊(duì)16第八章 融資方案8.1融資計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃融資萬，擬出的股份。資金主要用于平臺開發(fā)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、宣傳推廣、城市鋪點(diǎn)和流動資金。8.2資金使用計(jì)劃表 8-1項(xiàng)目資金使用計(jì)劃序號項(xiàng)目名稱投資金額（萬元）1平臺開發(fā)2團(tuán)隊(duì)建設(shè)3宣傳推廣4城市

10、鋪點(diǎn)5流動資金6合計(jì)8.3退出機(jī)制本項(xiàng)目有以下幾種退出機(jī)制：上市退出股權(quán)轉(zhuǎn)讓17公司回購銀行質(zhì)押18第九章 財(cái)務(wù)分析9.1財(cái)務(wù)假設(shè)1 、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測基于以下基本假設(shè)：2 、本項(xiàng)目的內(nèi)外部環(huán)境變化較為迅速，較長的預(yù)測期不能很好地反映項(xiàng)目的效益。因此，該財(cái)務(wù)的預(yù)測期暫定為3 年，即從T+1年投入運(yùn)營至 T+3 年。3 、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測按照一次性融資方式進(jìn)行預(yù)測，假設(shè)融資金額能足額及時(shí)到位；4 、國家商業(yè)環(huán)境沒有大變化，國家行業(yè)政策不發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化；5 、人力資源成本、固定資產(chǎn)價(jià)格和推廣費(fèi)用與計(jì)劃沒有太大變化，并且這種計(jì)劃在預(yù)測期間沒有實(shí)質(zhì)性的改變和調(diào)整；6 、戰(zhàn)略目標(biāo)能如期實(shí)現(xiàn)；7 、增值稅按

11、照 6% 征收；8 、正常情形下，企業(yè)所得稅按 25% 計(jì)；9 、基準(zhǔn)折現(xiàn)率按 25% 計(jì)。199.2財(cái)務(wù)預(yù)測9.2.1 收入預(yù)測表 9-1項(xiàng)目收入預(yù)測單位：萬元序號項(xiàng)目收入T+1T+2T+3寫字樓租賃傭金1收入一線城市傭金收1.1入單個(gè)城市收入 (萬元/ 月)城市數(shù)量二線城市傭金收1.2入單個(gè)城市收入 （萬元/ 月）城市數(shù)量2金融服務(wù)收入3廣告收入4總收入編制說明：9.2.2 成本預(yù)測序號項(xiàng)目成本T+1T+2T+31直接成本1.1人力成本2管理費(fèi)用2.1一般管理費(fèi)用2.2城市鋪點(diǎn)租金202.3平臺維護(hù)升級2.4房源信息收集2.5折舊攤銷3銷售費(fèi)用4財(cái)務(wù)費(fèi)用5總成本編制說明：9.2.3 利潤預(yù)測T+1T+2項(xiàng)目年年T+3年一、主營業(yè)務(wù)收入減：直接成本稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用二、營業(yè)利21潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額所得稅（25% ）四、凈利潤9.2.4 現(xiàn)金流量預(yù)測序號項(xiàng)目現(xiàn)金流TT+1T+2T+31 現(xiàn)金流入收入2 現(xiàn)金流出建設(shè)費(fèi)用流動資金業(yè)務(wù)成本增值稅所得稅3 凈現(xiàn)金流4 凈現(xiàn)金流量22累積9.3財(cái)務(wù)評價(jià)在三年的預(yù)