學(xué)校物業(yè)管理方案-

1、楊業(yè)管理方親（學(xué)校）O年四月I日第一章服務(wù)工作目標(biāo)一、管理思路根據(jù)與校方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，我們將制定各個(gè)崗位的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)以及 各個(gè)班組的作業(yè)指導(dǎo)書和相關(guān)的記錄表格。認(rèn)真落實(shí)合同中的每一點(diǎn)。力爭做到業(yè)主方 滿意，公司滿意，自己滿意。在物業(yè)服務(wù)的過程，我將積極與校方相關(guān)部門溝通，了解 他們的需求。在物業(yè)管理運(yùn)作中，將根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確 定直線職能式的管理架構(gòu)；根據(jù)學(xué)校的需求特點(diǎn)，提出合理的人員配置方式；在人員管 理上，確立“競爭上崗、激勵(lì)約束、量化考核、首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰”的“四機(jī)制”原 則；在人員培訓(xùn)方面，確立“全員培訓(xùn)、梯級培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方

2、針，提高各 類人員的綜合素質(zhì)，造就一支“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì) 伍。根據(jù)學(xué)校所在區(qū)域的特點(diǎn)，將通過構(gòu)建具有自身特色的管理文化、服務(wù)文化、經(jīng)營 理念，將管理活動(dòng)和服務(wù)內(nèi)容賦予深厚的文化底蘊(yùn)，力求全面提升學(xué)校的管理品位。I二、整體管理方案策劃1、秩序良好的需求良好校園秩序是廣大師生工作、學(xué)習(xí)的重要保障，同時(shí)也是對物業(yè)管理的第一要求, 校園秩序的好壞，直接影響師生的工作、學(xué)習(xí)質(zhì)量。因此，滿足師生的良好秩序需求將 是管理工作的重點(diǎn)。2、環(huán)境需求優(yōu)美的環(huán)境是工作、學(xué)習(xí)的重要保障，對環(huán)境的關(guān)注體現(xiàn)了現(xiàn)代人居住觀念的更新, 同時(shí)表明物業(yè)管理工作對環(huán)境的維護(hù)、美化的重要意義。給師生們

3、提供一個(gè)良好、舒適 的丄作、學(xué)習(xí)環(huán)境，是對我們物業(yè)管理工作的基本要求。3、精神需求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，師生對住宅的人文環(huán)境的 要求也越來越高，因此，人們更多的是期望感受到一種理想的精神環(huán)境和文化大氛圉。三、物業(yè)管理具體措施基于對學(xué)校的特點(diǎn)及管理要素的分析，現(xiàn)提出如下管理具體措施：1、整體設(shè)想及策劃的確立原則目標(biāo)明確，共建精品；精心管理，周到服務(wù)；以人為本，持續(xù)改進(jìn)；誠信經(jīng)營，滿意達(dá)標(biāo)。2、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施(1) 、組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍I一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在學(xué)校項(xiàng)IJ的物 業(yè)管理中，要打造學(xué)校物業(yè)管理品牌，必須

4、選派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和出色管理能力的管 理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。在員工管理方面，將釆取尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式， 透過這種“人性化”的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)和思想狀態(tài)，將員工在言行中 表露出來的各種不良惜緒及時(shí)給予糾正，將可能影響服務(wù)質(zhì)量的因素消滅在萌芽狀態(tài)， 確保物業(yè)管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。同時(shí)，將積極實(shí)施和推進(jìn)人的品質(zhì) 建設(shè)工程，以團(tuán)隊(duì)職業(yè)化、管理市場化、觀念同一化為目標(biāo)，建立人才規(guī)劃、實(shí)行有效 考核與管理等措施，建立一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。(2) 、實(shí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化對師生服務(wù)力求完善和零缺陷，是對服務(wù)質(zhì)量的

5、一貫追求。倡導(dǎo)“嚴(yán)格追求、自覺 奉獻(xiàn)”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。為此，將在 學(xué)校大力實(shí)施和推進(jìn)管理品質(zhì)建設(shè)工程和服務(wù)品質(zhì)建設(shè)工程，確保服務(wù)品質(zhì)的完善和零 缺陷。3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想(1)、安全管理服務(wù)建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。日常管理中，我們將采取“物防、 技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央監(jiān)控和區(qū)域管理相結(jié)合”、“重點(diǎn)區(qū)域、一般 區(qū)域、時(shí)間區(qū)別對待”、“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的管理原則，通過采取組建高素質(zhì)秩序 維護(hù)隊(duì)伍、合理設(shè)置崗位、規(guī)范工作流程等措施，確保管理區(qū)域24小時(shí)的消防安全、車 輛進(jìn)出有序、無責(zé)任安全事故。(

6、2)、加強(qiáng)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，樹立環(huán)保觀念全面導(dǎo)入環(huán)保文化概念，通過開展環(huán)保主題文化活動(dòng)、懸掛環(huán)保標(biāo)訓(xùn)、使用環(huán)保性 服務(wù)用品等措施，宣傳環(huán)保知識，引導(dǎo)在學(xué)校的師生(師生)重視環(huán)保事業(yè)，積極行動(dòng)， 從自我做起，愛惜環(huán)境，共同營造整潔、舒適的工作和生活環(huán)境四、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國標(biāo)管理指標(biāo)管理采取的主要措施11綠化 完好率98%以上1. 實(shí)行全員管理，每一位員工都有責(zé)任對 環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，積極開展宣傳工作，人人有義 務(wù)對損壞綠化的行為進(jìn)行制止，并認(rèn)真聽取師 生意見，接受師生監(jiān)督。2. 嚴(yán)格審核綠化工作計(jì)劃，內(nèi)容包括時(shí)間 要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3. 根據(jù)各利帕物的生長特性，制定科學(xué)的日 常養(yǎng)護(hù)、維

7、護(hù)計(jì)劃，并結(jié)合實(shí)際情況認(rèn)真實(shí)施； 根據(jù)周圉的環(huán)境和人文特點(diǎn)修剪具有藝術(shù)性的 造型。4. 每周對綠化工作完成情況、工作質(zhì)量進(jìn) 行檢查、考核。2清潔 保潔率98%以上1.采用合理、科學(xué)的作業(yè)方式，給師生營 造一個(gè)良好的工作環(huán)境。2垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)， 杜絕二次污染。3定期進(jìn)行消殺，區(qū)域內(nèi)無白蟻、蚊蠅、鼠 害。4.杜絕亂張貼現(xiàn)象。5管理人員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔質(zhì)量情 況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理。3治安案 件發(fā)生率01. 充分利用閉路監(jiān)控等智能化系統(tǒng)并執(zhí)行 24小時(shí)秩序維護(hù)巡查制度，實(shí)行固定崗、巡 邏崗、智能控制中心交義結(jié)合的立體防范，做 到人防、技防、物防相結(jié)合。2. 成立應(yīng)急小分隊(duì)，處

8、理應(yīng)急事件。3. 建立學(xué)校施工人員檔案，并與施工單位 簽訂治安責(zé)任書，對進(jìn)入學(xué)校的施工人員， 要求掛工作牌，并經(jīng)查驗(yàn)方可放行。4-落實(shí)秩序維護(hù)崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域。5對秩序維護(hù)人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，加 強(qiáng)對秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)和考核。6.對秩序維護(hù)人員工作進(jìn)行嚴(yán)格檢查。4火災(zāi) 發(fā)生率1以,0.% 下01. 實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，根據(jù)學(xué)校的 實(shí)際情況制定消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，定期舉行消 防演練，開展消防知識和法規(guī)的宣傳教育。2. 實(shí)行24小時(shí)消防值班制度。3消防工作責(zé)任到人，日常巡查與定期檢 查相結(jié)合。4闕彥、動(dòng)火作業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的申報(bào)、審批 制度，并進(jìn)行跟蹤、巡查管理。5充分利用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消

9、防系統(tǒng) 的自動(dòng)探測、自動(dòng)聯(lián)動(dòng)消防設(shè)備等功能，杜絕 火災(zāi)事故的發(fā)生。6.消防管理人員全部持證上崗，熟練掌握 消防設(shè)施設(shè)備的使用方法。5有效 投訴率每年2 %o以下0. 5%0 以 下1. 以“師生至上、優(yōu)質(zhì)高效”為服務(wù)準(zhǔn)則， 竭誠為師生提供一流的服務(wù)2. 加強(qiáng)與師生的溝通，了解師生的愿望和 要求，滿足師生的需求。13. 設(shè)立24小時(shí)投訴電話和服務(wù)網(wǎng)站。4. 接到投訴，及時(shí)記錄并處理，同時(shí)建立 檔案，跟蹤處理結(jié)果。投訴 處理率95% 以上100%26管理人員 專業(yè)培訓(xùn) 合格率100%精編科學(xué)、先進(jìn)、實(shí)用的培訓(xùn)教材，選派教 學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富的教員，對員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、崗 位培訓(xùn)和定期的培訓(xùn)。7物業(yè)管 理服

10、務(wù)F滿意率95%95%以上1. 每半年做一次師生意見調(diào)查，將征詢到 的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)糾正和釆取預(yù)防措 施，并將處理結(jié)果予以公布。2. 物業(yè)管理處主任每周主持召開工作例會， 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平。8違章 處理率-100%1. 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，及時(shí)糾正和制 止各種違章行為。2. 利用停車場管理系統(tǒng)對車輛進(jìn)行有效監(jiān) 管。3. 通過師生手冊、宣傳欄等，加強(qiáng)對有關(guān) 規(guī)章制度的宣傳，以取得師生理解和支持，從 而避免和杜絕違章的發(fā)生。4. 實(shí)行違章處理跟蹤制，對違章事件及時(shí) 處理，處理后記錄歸檔備查。第二章管理人員馳備及員工管理一. 物業(yè)管理人員配備在學(xué)校物業(yè)管理處的人員配備方案中以

11、“高效精干”作為指導(dǎo)原則：一是在職務(wù)、 職能分配與職位設(shè)置中講求簡約直線，二是人員編制力求精干并根據(jù)員工特長分配職務(wù), 三是在內(nèi)部形成通暢無阻的溝通渠道以促進(jìn)資源共享，四是培養(yǎng)每位員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作精 神，構(gòu)筑具有高度團(tuán)隊(duì)凝聚力的集體。（一人人員配備一覽表序號崗位設(shè)置人數(shù)崗位安排1物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)物業(yè)管理處全面管理工作2秩序維護(hù)隊(duì)長負(fù)責(zé)秩序維護(hù)隊(duì)的全面工作3秩序維護(hù)員)負(fù)責(zé)整個(gè)校園的秩序維護(hù)4保潔主管負(fù)責(zé)保潔隊(duì)伍的管理以及保潔工作檢 查、督促、指導(dǎo)。5保潔人員負(fù)責(zé)小區(qū)各棟位內(nèi)部的保潔6工程維修員秩序7綠化1：)負(fù)責(zé)學(xué)校綠化的養(yǎng)護(hù)和管理8食堂后勤人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理處所有員工的用餐合計(jì)人（二入素質(zhì)要求

12、崗位設(shè)置崗位要求崗位職責(zé)物業(yè)管理處 主任大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理中級證書，從事物業(yè) 管理多年，有過商業(yè)項(xiàng)LI的管理經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的 理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)管理有獨(dú)到的思路和 構(gòu)想，有一定的凝聚力。負(fù)責(zé)物業(yè)管理處全面工 作及與外部協(xié)調(diào)工作秩序維護(hù)隊(duì) 長退伍軍人，有物業(yè)管理資格證書，有3年以上秩序 維護(hù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的軍事計(jì)能、消防知識。協(xié)助主任做好校區(qū)內(nèi)秩 序維護(hù)工作，負(fù)責(zé)部門 人員管理、培訓(xùn)工作秩序維護(hù)員退伍軍人優(yōu)先，男身高1.75米以上，女1.60米以 上，身體健康。負(fù)責(zé)校區(qū)公共 秩序和車輛管理保潔員工作勤快，能吃苦耐勞，年齡50歲以下負(fù)責(zé)校區(qū)公共場 所清潔及保潔工作綠化1:專業(yè)

13、技術(shù)強(qiáng)，熟悉各種植物的養(yǎng)護(hù)常識負(fù)責(zé)校區(qū)范圍內(nèi)綠 化養(yǎng)護(hù)、消殺工作等備注具備良好的思想素質(zhì)，講求社會公德和職業(yè)道德；熱愛物業(yè)管理工作，追求卓越，勇于創(chuàng)新，勤奮敬業(yè)，具有奉獻(xiàn)精神；管理人員持物業(yè)管理資格上崗證；工程技術(shù)人員持勞動(dòng)部門統(tǒng)一頒發(fā) 的資格上崗證；秩序維護(hù)人員以退伍軍人為主。身體條件達(dá)標(biāo)。所錄用人員無傳染性疾病、無刑事犯罪記錄、品行端正、 有從業(yè)經(jīng)歷和熟練計(jì)能。二.員工培訓(xùn)方案人力資源培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)最直接有效的工作途徑，因此遵循“以人為本”的員 工培訓(xùn)方針，將培訓(xùn)計(jì)劃貫徹到每個(gè)崗位上，制訂了不同級別、不同專業(yè)、不同時(shí)期、 不同階段的各項(xiàng)培訓(xùn)汁劃，創(chuàng)建了一套完整、系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核機(jī)制，構(gòu)

14、建一支具有多 方面綜合素質(zhì)的人才隊(duì)伍。為了把學(xué)校項(xiàng)LI管理成為高品質(zhì)物業(yè)的典范，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè) 管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn) 預(yù)期的管理口標(biāo)。（一）、員工培訓(xùn)管理體系1、梯級培訓(xùn)原則理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致；專業(yè)知識技能培訓(xùn)與文明禮儀培訓(xùn)兼顧；全員培訓(xùn)與重點(diǎn)培養(yǎng)相結(jié)合；嚴(yán)格考核，擇優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)。2、培訓(xùn)期員工聘用入職后，安排13天左右的入職培訓(xùn)期，期滿后對員工進(jìn)行重點(diǎn)分類培訓(xùn)及 實(shí)操訓(xùn)練。3、培訓(xùn)內(nèi)容服務(wù)知識一一員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、 社區(qū)文化等。物業(yè)管理知識與技能一一物業(yè)基礎(chǔ)知識，物業(yè)管理服務(wù)方法

15、與技能，物業(yè)管理服 務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。 IS09001： 2000質(zhì)量體系基本知識、程序應(yīng)用、具體操作方式等。法律知識一一物業(yè)管理?xiàng)l例、物權(quán)法、合同法、湖南城市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例、公 司規(guī)章制度等。安全消防知識一一校區(qū)治安、交通、消防的基本知識，防范不良因素的方法，安 全意識等。校區(qū)情況一一學(xué)校的基本悄況。交際常識與溝通技能等。項(xiàng)H物業(yè)信息一一本項(xiàng)U物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。項(xiàng)H物業(yè)管理信息一一本項(xiàng)U物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量H標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，公眾制度等。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。物業(yè)管理企業(yè)信息等。4、培訓(xùn)方式時(shí)間安排為脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)、雙休日全職培訓(xùn)；具

16、體方法采取程序式教學(xué)、示范講座、情景教學(xué)與專人指導(dǎo)相結(jié)合的形式，培訓(xùn) 結(jié)束后，進(jìn)行嚴(yán)格考核，合格者進(jìn)入短期實(shí)習(xí)階段，不合格者即時(shí)淘汰。5、培訓(xùn)目標(biāo)塑造一支具有持續(xù)學(xué)習(xí)能力和工作適應(yīng)能力的、能夠勇于創(chuàng)新的、能夠不辱使命和 充滿激情的員工隊(duì)伍。在員工中樹立正確的人生觀、價(jià)值觀和職業(yè)道德觀，弘揚(yáng)社會主 義精神文明、倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)尚，使員工都 明確組織和個(gè)人的丄作U標(biāo)，在管好現(xiàn)有學(xué)校物業(yè)的同時(shí)，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)工作 做好人力資源儲備。（1）、確保新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率98%。、管理人員持證上崗率100%。（3）、員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率98

17、%。（二）、培訓(xùn)計(jì)劃1、崗前培訓(xùn)新員工入職一個(gè)月內(nèi)必須參加公司人力資源部組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考 核，考核成績合格方可上崗，不合格允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不及格者不錄用。2、崗位培訓(xùn)新員工入職三個(gè)月內(nèi)必須參加山物業(yè)管理處或部門組織的崗位培訓(xùn)，掌握所從事崗 位的必備知識及基本物業(yè)管理法規(guī)。3、激勵(lì)培訓(xùn)（1）、轉(zhuǎn)正培訓(xùn)員工經(jīng)過二個(gè)月崗位試用后，需參加公司統(tǒng)一組織的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，它可以對員工二個(gè) 月試用期內(nèi)所掌握的崗位知識進(jìn)行鞏固，使員工順利通過轉(zhuǎn)正考核。（2）、晉級培訓(xùn)對表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級職位的員工所進(jìn)行的培訓(xùn)，這也是公司為了選拔人才進(jìn)行的一次考核。4、專題培訓(xùn)(1)、專業(yè)培訓(xùn)以物業(yè)管理知識

18、、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量體系文化或物管案例等為主題進(jìn)行的培訓(xùn)。 主要山相應(yīng)專家、學(xué)者或同行優(yōu)秀人士擔(dān)綱主講，達(dá)到拓寬視野、相互學(xué)習(xí)、溝通交流、 提高認(rèn)識的U的。、特殊培訓(xùn)為了體現(xiàn)本公司的特色服務(wù)，我們將根據(jù)學(xué)校物業(yè)的使用功能不同對員工開展具有 針對性的專業(yè)培訓(xùn)及相關(guān)服務(wù)禮儀培訓(xùn)，使員工充分了解特殊崗位的特殊服務(wù)要求及必 備知識。四、主要員工崗位職責(zé)物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)1、組織、領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成學(xué)校物業(yè)物業(yè)管理處承擔(dān)的各項(xiàng)工作任務(wù)；2、制訂各項(xiàng)規(guī)章制度、各崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)；3、根據(jù)公司的管理LI標(biāo)編制學(xué)校物業(yè)管理方案；4、負(fù)責(zé)實(shí)施員工管理標(biāo)責(zé)任制；5、檢查指導(dǎo)各崗位的工作，督促員工切實(shí)履行各崗位

19、職責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和安 全操作規(guī)程；6、努力學(xué)習(xí)與物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)務(wù)知識和技能，熟悉物業(yè)結(jié)構(gòu)和師生基本悄況；7、負(fù)責(zé)與外部的協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)合作與交流；8、定期檢查和總結(jié)工作，努力提高管理水平和工作效率；9、負(fù)責(zé)員工的政治思想工作，教育員工遵守國家法律、法規(guī)及社會公德；10、樹立“服務(wù)第一、師生至上”的思想，做好精神文明建設(shè)工作；11、年終認(rèn)真總結(jié)全年工作，接受公司及師生年度任期考核；112、處理投訴，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。秩序維護(hù)隊(duì)長崗位職責(zé)1、秩序維護(hù)隊(duì)長是物業(yè)管理處主任在秩序維護(hù)工作中的參謀和助手，具體負(fù)責(zé)校區(qū)轄區(qū)內(nèi)的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落實(shí)；2、主持安全管理

20、工作例會，準(zhǔn)確傳達(dá)物業(yè)管理處的指令；3、制定部署秩序維護(hù)的丄作計(jì)劃，及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，負(fù)責(zé)對秩序維護(hù)員的 考核，并對不稱職者提出處理意見；4、負(fù)責(zé)擬定安全管理培訓(xùn)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施；5、對區(qū)內(nèi)發(fā)生事故親自組織調(diào)查處理，受理有關(guān)安全管理工作的投訴；6、不斷巡查，督促各崗哨，及時(shí)糾正違章違紀(jì)惜況，對秩序維護(hù)進(jìn)行日常業(yè)務(wù)培訓(xùn) 和考勤、考核；7、按時(shí)、按質(zhì)、按量完成主任布置的各項(xiàng)工作，以及臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。秩序維護(hù)門衛(wèi)（秩序維護(hù)員）崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)對學(xué)校的出入秩序進(jìn)行管理；2、文明禮貌待人，能果斷處理事情；3、統(tǒng)一著裝、佩戴工牌，姿態(tài)端正，工作時(shí)間不允許吸煙或吃零食；4、對進(jìn)入校區(qū)的來訪人員

21、，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)，指導(dǎo)來訪人員按規(guī)定路線行 進(jìn)；5、堅(jiān)守崗位，服從統(tǒng)一調(diào)度，不隨意換崗，玩忽職守；6、嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并通知上級領(lǐng)導(dǎo)；7、積極參加學(xué)習(xí)，精通本崗位的業(yè)務(wù)，每半年進(jìn)行一次全面考核；8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。巡邏秩序維護(hù)員崗位職責(zé)1、熟悉和掌握學(xué)校基本悄況；2、熟練掌握學(xué)校內(nèi)各種設(shè)備的性能，學(xué)會使用相關(guān)器材；3、遵守交接班制度，不得遲到、早退、擅離職守，做好各種記錄；4、掌握一般救護(hù)知識和緊急應(yīng)變能力；5、負(fù)責(zé)重要接待任務(wù)的安全工作；I6、負(fù)責(zé)學(xué)校內(nèi)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的檢查管理工作；7、管好車輛的進(jìn)出、停放，維護(hù)學(xué)校的安全秩序；8、疏導(dǎo)進(jìn)出車

22、輛，保證道路暢通；9、經(jīng)常巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備和配件有無損壞，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)采取 有效措施進(jìn)行處理；10、發(fā)生緊急事故，迅速趕到現(xiàn)場，立即處理，及時(shí)匯報(bào)；11、嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)守法，按物業(yè)管理處各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，講究文明，舉止端 莊，禮貌待人；12、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。保潔主管工作職責(zé))1、負(fù)責(zé)小區(qū)各個(gè)棟位保潔工作的全面管理；2、制定學(xué)校月度保潔工作計(jì)劃、消殺計(jì)劃；3、對各個(gè)保潔員的工作每日進(jìn)行檢查、指導(dǎo)，并做好相應(yīng)的記錄；4、及時(shí)向匯報(bào)保潔工作，完成主任交辦的其他工作。保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)清潔范圍內(nèi)的清潔工作，確保達(dá)到清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生

23、，不文明的現(xiàn)象和行為；3、完成上級交辦的其他任務(wù)。(綠化工崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化面積和布局、花草樹木的品種和數(shù)量；2、熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化植被的栽培技術(shù)；3、對花草樹木定期培土施肥，除雜草和病蟲害防治，修枝剪葉、澆水，保持植被的 良好長勢；4、正確使用剪草機(jī)等配套設(shè)備，做好日常維修保養(yǎng)工作；5、檢查、記錄、報(bào)告綠化和樹木情況，及時(shí)處理違章，及時(shí)制止任何故意破壞綠化 的行為；6、完成上級交辦的其他任務(wù)。五、員工儀容儀表、著裝及標(biāo)志1、服務(wù)規(guī)范(1)、禮貌物業(yè)管理處員工在任何時(shí)間、地點(diǎn)，均應(yīng)使用禮貌用語，做到“請”字當(dāng)頭，“謝” 不離口。、細(xì)致想師生之所想，做師生之所做，從一點(diǎn)一

24、滴做起，直至師生滿意。、熱情真誠對待師生，熱情服務(wù)大眾，竭力為師生提供方便。、耐心認(rèn)真、耐心傾聽師生的要求與心聲，不厭其煩，盡全力為師生解決問題。、進(jìn)取積極進(jìn)取，完善自我，追求卓越，領(lǐng)行業(yè)之先。、創(chuàng)新不落俗套，不斷創(chuàng)新，爭創(chuàng)名牌，最優(yōu)服務(wù)。2、儀容規(guī)范(1) 、保持飽滿的精神狀態(tài)，以旺盛的精力投入工作；(2) 、員工上班時(shí)應(yīng)儀容整潔、儀表端莊；(3) 、員工工作牌一律端正地佩戴在左胸前；(4) 、上班時(shí)間員工應(yīng)著裝統(tǒng)一，男性管理人員一律穿黑色皮鞋及深色襪子，并保持 其潔凈，除工作需要外，辦公場所一律不得穿拖鞋。男員工不得佩帶飾物，女員工佩帶 的飾物應(yīng)端莊典雅，員工一律不準(zhǔn)紋身；(5) 、男員工

25、應(yīng)每日修剪胡須，發(fā)不蓋耳，不得剃光頭、留長指甲；女員工頭發(fā)應(yīng)梳 理整齊，不得做怪異發(fā)型；(6) 、女員工不得濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品；(7) 、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。3、舉止規(guī)范(1) 、說話得體，表達(dá)準(zhǔn)確，語言文明；(2) 、舉止大方，與人交談時(shí)應(yīng)耐心傾聽，雙眼平視，不要左顧右盼；、遇師生和上級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)主動(dòng)打招呼，下級對上級應(yīng)稱呼職務(wù)，同級之間稱職務(wù)或姓名;（4）、有客來訪時(shí)，應(yīng)主動(dòng)相迎問好，先請客人入座后，自己方可坐下，來客告辭時(shí), 應(yīng)起身移步相送；（5）、站立時(shí)雙腳與肩同寬，雙手自然下垂，肩平、頭正，雙眼平視前方，挺胸、收 腹；（6）、注意:走路姿勢，在樓道內(nèi)行走腳步要輕

26、，不得奔跑；（7）、進(jìn)入上級領(lǐng)導(dǎo)或其它部門辦公室，應(yīng)先敲門或報(bào)告，征得同意后方可入內(nèi)，若 進(jìn)去時(shí)門是關(guān)住的，出來時(shí)應(yīng)隨手把門輕輕帶上；（8）、進(jìn)出辦公室，應(yīng)主動(dòng)上前一步先拉開門，請同行的師生、領(lǐng)導(dǎo)或客人先行；（9）、對師生或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見，要耐心傾聽，有問必答并 要回答準(zhǔn)確（對自己無把握回答的要婉轉(zhuǎn)表示歉意，聯(lián)系相關(guān)人員給予解答，或留下文 字記錄，限時(shí)予以答復(fù)）；（10）、所有來電，務(wù)必在第三響前接聽，拿起聽筒先說：“您好，學(xué)校物業(yè)管理處”， 語氣平和；必要時(shí)做好記錄，將要點(diǎn)向?qū)Ψ綇?fù)述一遍，通話完畢應(yīng)說：“好的，再見！” 輕輕放下聽筒；（11）、嚴(yán)禁使用電話聊天，未經(jīng)批準(zhǔn)

27、一般不準(zhǔn)打私人電話；4、語言規(guī)范日常用語、您好！（2）、歡迎您！、您請進(jìn)?。?）、您請坐！、請稍候?。?）、讓您久等了。（7）、請您慢走?。?）、謝謝！、再見！詢問用語：、請問您有什么事嗎？請問您有什么指示？（2）、請問您找哪一位？、我能為您做點(diǎn)什么？（4）、您有什么要求嗎？、您請講！、請您再說一遍好嗎?答復(fù)用語:（1）、很高興為您服務(wù)?。?）、這是我們應(yīng)該做的。、我們會盡力的。、我們這么做，可不可以？（5）、謝謝您的幫助?。?）、我們還能為您做點(diǎn)什么？聯(lián)系用語：（1）、您好，學(xué)校物業(yè)管理處！（2）、您有什么要求請盡管吩咐！（3）、我們隨時(shí)聽候您的吩咐！（4）、請您多提寶貴意見！、多謝您的指導(dǎo)

28、?。?）、您請放心！第三章衛(wèi)生櫬潔管理一、管理思路（一）、創(chuàng)建環(huán)境運(yùn)用公共標(biāo)識、宣傳欄等多種形式做好衛(wèi)生宣傳工作，大力宣揚(yáng)良好的衛(wèi)生習(xí)慣、 愛護(hù)各種衛(wèi)生設(shè)施及保持公共場所清潔衛(wèi)生的行為，對隨地倒垃圾、潑污水、吐痰、亂 扔果皮，紙屑，廢物等破壞公共環(huán)境衛(wèi)生的行為及時(shí)勸止。（二）、維護(hù)環(huán)境根據(jù)校區(qū)工作生活特點(diǎn)，把握不同區(qū)域、不同時(shí)段的環(huán)境維護(hù)特性，從時(shí)間和空間 上劃分工作重點(diǎn)，合理安排維護(hù)工作時(shí)間和頻次，適時(shí)、高效地開展環(huán)境維護(hù)工作。/（三）、改善環(huán)境針對湖南氣候的特點(diǎn)和各種常見有害微生物的習(xí)性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤 確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析，制定對策，定期對老鼠、蚊、蠅及口蟻等有害生物進(jìn)行消

29、殺, 以防治有害生物的滋生和各種不同類型災(zāi)害發(fā)生，通過“清潔、改造、消殺、隔離”等 步驟使內(nèi)、外環(huán)境得到改善。二、作業(yè)規(guī)范（一）、垃圾桶垃圾桶由專人負(fù)責(zé)，垃圾量超過一半時(shí)應(yīng)及時(shí)清倒，放置垃圾袋時(shí)應(yīng)檢查有無缺口， 更換垃圾袋后應(yīng)清潔垃圾桶內(nèi)外壁，保持衛(wèi)生、潔凈、干燥。（二）、洗手間洗手間的地面、大小便器，每天必須徹底沖刷，除掉一切污漬，進(jìn)行有效滅菌處理, 及時(shí)保潔。保持洗手間空氣無異味，清潔洗手間工具材料應(yīng)專用，清潔完畢，清潔工具 應(yīng)清洗干凈。（三）、辦公室應(yīng)避免在工作、休息和用餐時(shí)進(jìn)行清潔作業(yè)，如有需進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)辦公室作業(yè)，應(yīng)先敲 門，如辦公室內(nèi)有人，需征得同意后才能入內(nèi)工作；如確認(rèn)辦公室內(nèi)無人，

30、才能用鑰匙 開門。作業(yè)時(shí)應(yīng)避免發(fā)出大的響聲，同時(shí)作業(yè)應(yīng)小心，不得碰撞桌、椅等物件，嚴(yán)禁翻 閱臺面的資料、記錄，擺弄擺放物品，作業(yè)完畢出門時(shí)，應(yīng)隨手帶關(guān)門，并通知保潔綠 化部主管檢查工作效果，作好記錄。（四）、“四輕服務(wù)”和“五個(gè)不”1、在作業(yè)的全過程應(yīng)嚴(yán)格遵守的基本操作規(guī)范，既走路輕、講話輕、操作輕、敲門 輕。2、嚴(yán)格遵守的職業(yè)規(guī)范，既不該進(jìn)入的地方不進(jìn)入，不該動(dòng)的地方不動(dòng)，不該看的 不看，不該問的不問，不該說的不說。三、工作標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目工作周期工作標(biāo)準(zhǔn)1花崗石、大 理石地面每天拖地二次，每季度晶面處理 一次，垃圾隨臟隨掃。保持干凈，無污漬、無塵跡、無 痰漬，地面明潔如鏡、光亮如新2一般地面每

31、天拖地二次，每月清洗一次， 垃圾隨臟隨掃。無雜物、無積水、無污跡、無痰 跡，保持潔凈、現(xiàn)本色。3墻面 天花板每天擦拭（2米內(nèi)），每月全面刮 洗一次無積灰，無污漬、污點(diǎn)，蛛網(wǎng)， 地角線潔凈，無“牛皮癬”。4瓷磚內(nèi)墻面）每天（2米內(nèi)）抹塵一次，每月 全面刮洗一次光亮、無塵、無污漬5窗戶、門門頁門洞、窗框、窗槽每天抹塵 一次，玻璃內(nèi)側(cè)面每周刮洗一次, 玻璃外側(cè)面每月清洗一次玻璃明亮，門頁門洞、窗框、窗 槽無灰塵、無雜物，窗簾整潔、無污漬。6玻璃門、窗 玻璃臺、玻 璃桌隨時(shí)保潔、清抹，每周用清潔劑 清洗一次保持通透明亮、潔凈，無水跡、無 手印、無污點(diǎn)，門上貼物保持整 潔。7各類鏡面隨時(shí)保潔、清抹，每周

32、用清潔劑 清洗一次潔凈、光亮，無任何污跡、塵跡8樓梯每天拖樓梯踏步一次，抹扶手一 次臺階無雜物、污漬、水漬，樓道 護(hù)手無塵，及時(shí)清除亂堆放物品。9天花板、墻 燈、燈具每周清抹一次，每月用清潔劑抹 一次無灰塵、無蛛網(wǎng)、無“牛皮癬。”10各層電梯前 室地面、墻壁地面每天清拖二次，每月清洗一 次，墻面每天擦拭（2米內(nèi)）， 每月全面刮洗一次無灰塵、無污漬，樓梯口朵物箱 整潔。11衛(wèi)生間內(nèi)玻 璃鏡面每天用玻璃清潔劑清刮一次，隨 時(shí)清抹保潔無水漬、無污跡、無手印12大、小便器 及洗手盆）每天清洗、消毒三次，發(fā)現(xiàn)水銹 及時(shí)用除銹劑清除無異味，無垢、無水銹、無紙屑、 無雜物，保持瓷器的明潔光亮、 洗手臺面無積

33、水、無污漬13衛(wèi)生間門、 隔斷板、地面每天抹塵一次，每周清除污漬一 次，地面每周沖洗一次，垃圾隨 時(shí)清除干凈無塵、無污漬，地面保持干 爽，無污漬、無垃圾、室內(nèi)無異 味14果皮箱、垃 圾箱Y每天清倒垃圾一次，清抹表面一 次，每周洗刷一次桶體干凈光亮，無污漬、無垃圾 附著物，桶內(nèi)垃圾不得超桶口，無蟲、蟻等,無過分異味。15其他器材設(shè) 施隨時(shí)保潔，每天擦抹一次以潔凈手指摸去無明顯塵跡，無 清潔用劑的殘留痕跡16樓頂、天溝 衛(wèi)生每周清掃一次，每月對設(shè)施抹塵 一次（遇暴雨、冰雪等悄況對樓 頂、天溝及其它下水溝渠、管道 通暢情況進(jìn)行巡視，及時(shí)排除積 水、積雪）屋面無雜物、無積水，設(shè)施無塵、 無污漬、地漏及

34、水溝無污物積聚、 無堵塞17路面、墻角垃圾隨臟隨掃六凈”既路面凈、路沿凈、人行 道凈、樹坑凈，墻根凈、雨水口 凈：及時(shí)清除道路垃圾、積水、 積雪。18各類指示牌（每天抹塵一次，用帶金屬保養(yǎng)劑 的抹布擦拭無塵、無指印無污漬、無亂張貼 物19花盆隨時(shí)清除雜物、枯葉，每天抹塵 一次表面無塵漬，盆內(nèi)無雜物、無枯 葉20開水器每天抹塵一次，每季清洗一次表面光亮、無塵、無污漬21防火門、消 火栓隨時(shí)保潔，每天抹塵一次無塵、無污漬22綠化帶垃圾隨臟隨掃無紙屑、無果皮、無雜物、無枯 枝.無積水下水道、留23泥井、化糞每半年清理一次保持暢通| 池 |四、服務(wù)工作程序（一）、一般程序（1、工作時(shí)間必需穿工作服，服

35、裝整潔并佩帶工作牌。2、嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度，做好四個(gè)“不”，即不該進(jìn)入的地方不進(jìn)入，不該 動(dòng)的地方不動(dòng)，不該看的不看，不該問的不問。3、清潔工具應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，如辦公室用抹布、公共區(qū)域用抹布和衛(wèi)生間用抹布，拖布 也應(yīng)分開使用，標(biāo)記明確，抹布、拖布使用后應(yīng)洗凈再消毒，懸掛晾干。4、清潔工具應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，如辦公室用抹布、公共區(qū)域用抹布和衛(wèi)生間用抹布，拖布 也應(yīng)分開使用，標(biāo)記明確，抹布、拖布使用后應(yīng)洗凈再消毒，懸掛晾干。5、室內(nèi)公共通道每天定時(shí)通風(fēng)，保持空氣新鮮。6、強(qiáng)化自我保護(hù)意識，防止工作摔傷，在高處作業(yè)一定要有兩人以上。7、垃圾裝塑料袋內(nèi)封閉運(yùn)送。建筑垃圾與生活垃圾應(yīng)分開。（二）、除四害程序

36、!1、滅鼠:用敵鼠鈉鹽、大隆、鼠必殺滅鼠。此藥可以放置于草地，大樓周圍及垃圾池，污水 井，衛(wèi)生間，停車場，地下室，屬慢性藥物，對人畜無害。2、消滅蚊、蠅： 用家蟲清等藥噴灑蚊、蠅。主要噴灑在角落，污水井，停車場，衛(wèi)生間，垃圾池, 地下室等。 用滅害靈對管道井進(jìn)行蚊、蠅消殺。3、消滅嫦螂: 10%愛克宇，奮斗吶粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到噴灑下水道，沙井，污水井蟬螂 藏身的洞穴、縫隙，角落、墻角等處。 室內(nèi)用蟬敗靈殺輯螂，放置于柜內(nèi)、臺內(nèi)、桌邊等。4、消殺口蟻： 利用其生活習(xí)性和活動(dòng)規(guī)律找巢，用15%柏松餌劑放置在口蟻經(jīng)常出沒的地方，口 蟻接觸后死亡。 利用藥物借助于口蟻習(xí)性在群體內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)散，最后

37、使全巢口蟻死亡，具體做法： 用毒死婢、滅蟻靈進(jìn)行誘殺、毒殺一次。5、消殺注意事項(xiàng)： 消殺用藥水、藥物應(yīng)由專人保管，以免無關(guān)人員接觸發(fā)生事故 消殺用藥水、藥物應(yīng)存放于干燥處，以免受潮，影響藥水、藥物使用效果。 每次消殺前要以通知的形式告知，說明消殺范圍、內(nèi)容、注意事項(xiàng)等，以免意外 發(fā)生。（三）、清潔服務(wù)工作程序1、不銹鋼用品清潔程序 先用沾有中性清潔劑的毛巾抹擦不銹鋼表面。 用金屬除污劑除污。 用干毛巾抹凈不銹鋼表面。 置少許不銹鋼清潔劑原液于無毛絨布上，對不銹鋼表面進(jìn)行均勻、全面的拭抹。 清潔電梯廳門內(nèi)外不銹鋼表面時(shí)應(yīng)防止轎箱門開關(guān)造成的意外，上不銹鋼清潔劑 時(shí)應(yīng)適量。2、仿石地磚清潔程序 日

38、常清潔、保潔每日數(shù)次。 對污染較重部位可以用稀釋的鹽酸清洗，清洗后應(yīng)立即將該處用清水洗干凈，并 擦干凈沾有鹽酸的工具、鞋等，防止鹽酸腐蝕金屬設(shè)施及其他易腐蝕的物件、地面。 每半月全面清洗一次地面，清洗時(shí)間在辦公室下班后。3、燈飾清潔程序 首先應(yīng)關(guān)閉需清潔燈飾的電源。 用浴帽或塑料布將燈頭罩好，并用橡皮圈纏緊。 在所清潔的燈飾下鋪好布塊。 將噴壺注入清潔劑并加壓，直噴燈飾，如果燈飾較臟可重復(fù)兒次，待其清潔干凈 后，用裝有清水的噴壺進(jìn)行噴洗。 用毛巾將燈頭罩抹干，待完全干后方可拆除浴帽或塑料布，打開電源。4、晶碩處理程序 工具及藥劑：晶面處理機(jī)、高速拋光機(jī)、全自動(dòng)洗地機(jī)拋光墊、鋼絲棉墊、工作 指示

39、牌、拖把、晶硬粉、K2處理劑。 將晶硬粉、K2按比例調(diào)和至糊狀，均勻倒在清潔干凈的需處理的花崗石地面上。 用晶面處理機(jī)配專用墊以直角磨，當(dāng)磨至干燥或晶面處理機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)操作吃力時(shí)，噴 清水磨，重復(fù)磨洗5次以上，再過清水（用自動(dòng)洗地機(jī)清洗地面）2遍，等地面干燥后， 再用高速拋光機(jī)拋光。注：傳統(tǒng)的石材保護(hù)為打蠟，但是石質(zhì)的反光和蠟層的反光不一致，所以石材地面 一經(jīng)打蠟就會模糊一片，況且打蠟必須定期起蠟，而屬于強(qiáng)堿性的起蠟水極易腐蝕碳酸 鈣而加快石材老化；晶硬處理是利用晶硬劑加上晶面處理機(jī)對石面的摩擦，在物理和化 學(xué)雙重作用下，使地面表層形成堅(jiān)硬致密的晶硬層，令石材不易受損和污染；晶硬處理 還有修補(bǔ)作用，

40、可以修復(fù)輕微受損的地面，使石面回復(fù)平滑明亮，光澤度明顯提高，令 石面保持完美，歷久如新。5、玻璃清潔程序 用玻璃鏟刀鏟除玻璃上的污跡，但應(yīng)注意操作，防止劃傷玻璃。 將粉頭（補(bǔ)水器）套在伸縮桿上，浸入已稀釋的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。 清洗完畢后，用玻璃刮均勻刮除玻璃上的水分（玻璃刮應(yīng)與玻璃保持45。角），同 時(shí)用毛巾抹凈玻璃刮上的水分，一洗一刮連貫進(jìn)行，在接地處，粉頭（補(bǔ)水器）和玻璃 刮均應(yīng)橫向作業(yè)。 用干毛巾抹去殘留水跡，并將濺于地面的水抹干凈。6）清潔工作作業(yè)規(guī)程7）清潔設(shè)備操作規(guī)程按照湖南天環(huán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司質(zhì)量管理體系文件（TH-WS-07-08）實(shí)施。五、檢査與考核保潔人員劃分責(zé)

41、任區(qū)，明確責(zé)、工作內(nèi)容，每月評論一次，每月總結(jié)一次，主管每日巡查，不定期檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，公司領(lǐng)導(dǎo)每月不少于一次不定期抽查。1、公司質(zhì)量品質(zhì)部：負(fù)責(zé)日常指導(dǎo)督促，每月對環(huán)境服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查。2、物業(yè)管理處主任：負(fù)責(zé)日常檢查指導(dǎo)并每周檢查一次環(huán)境部各崗位的工作。3、保潔主管：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢查次數(shù)不少于兩次，遇應(yīng)急事項(xiàng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。鐵序維護(hù)管理一、管理思路保障師生生活秩序正常，為切實(shí)做好的學(xué)校秩序維護(hù)工作，確立了 “人防為主，技 防為輔、全面防范”的治秩序維護(hù)理思路，制定切實(shí)可行的安全消防防范措施，確保管 理無盲點(diǎn)，治安無事件。(一)

42、、日常安全管理1、建立一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)組秩序維護(hù)組建設(shè)按“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核 等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。與專業(yè)學(xué)校、部隊(duì)建立人員輸送關(guān)系，秩療;維護(hù)員 全部招聘專業(yè)學(xué)校畢業(yè)生和退伍軍人。定期組織秩序維護(hù)員進(jìn)行政治思想教育及物業(yè)管理知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，保證秩 序維護(hù)員具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛 鉤的機(jī)制。2、秩序維護(hù)管理目標(biāo)要求(1) 、實(shí)施24小時(shí)全面防范，“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防 范，做好點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)，確保無治安死角。(2) 、秩序維護(hù)巡邏統(tǒng)籌安排，根據(jù)學(xué)校的地形、地

43、貌、建筑及功能布局，合理制定 學(xué)校的安全護(hù)衛(wèi)巡邏路線與時(shí)段，并隨時(shí)對巡邏進(jìn)行有效監(jiān)控。(3) 、門崗建立外來人員來訪、車輛和物資出入登記制度，確保校區(qū)無廣告推銷、 廣告張貼及拾荒等現(xiàn)象。3、所有在崗秩序維護(hù)員都須配備對講機(jī)，發(fā)現(xiàn)異常惜況及時(shí)匯報(bào)、溝通，確保無 重大刑事案件、火災(zāi)或交通事故；其他重大責(zé)任事故發(fā)生率低于1%。，事故處理及時(shí)率100%o（二）.秩序維護(hù)工作流程1、秩序維護(hù)工作規(guī)程1工作安排固定崗24小時(shí)三班制：出入口、巡邏崗?fù)＼噲?、公共場所、空置位及重點(diǎn)部位：24小時(shí)三班制 消防設(shè)施：2次/周裝修監(jiān)管：2次/天學(xué)習(xí)培訓(xùn)法律法規(guī)：2次/月 物業(yè)管理知識：1次/周 軍事訓(xùn)練：3次/周 演

44、練：1次/月重大演習(xí)：1次/年檢查項(xiàng)目與 處理方法檢查項(xiàng)目檢查日常記錄表突擊檢查有無違章停車檢査有無漏電、漏水、漏氣現(xiàn)象檢查有無脫崗、睡崗現(xiàn)象檢查消防設(shè)施的記錄情況對突發(fā)事件處理的方式、方法和結(jié)果考核標(biāo)準(zhǔn)按照IS09001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日檢、周檢和月檢，對不合格項(xiàng)發(fā)出整 改通知書2、治秩序維護(hù)理工作流程圖（一）、交接班工作規(guī)范秩序維護(hù)員交接班（1）接班人員必須提前10分鐘到達(dá)崗位接班，在相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗 位工作記錄。（2）交接時(shí)要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作。（3）交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在工作記錄欄上，曲交接人雙方簽名確認(rèn)。（4）發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方須當(dāng)

45、面說明。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一 班問題的，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或主管處理。（5）交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊惜況，不得超時(shí)接班。（6）接班人未到，交班人不得離崗，否則山此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。（二）、固定門崗規(guī)范崗位值班人員必須著統(tǒng)一制服、佩帶胸牌，做到整齊、清潔，儀容端莊 精神飽滿。值班期間不允許做與工作無關(guān)的事情（吃零食、抽煙、聽音樂、 看報(bào)刊雜志等）。對進(jìn)出管轄區(qū)域的人員、車輛、物品進(jìn)行登記管理，控制 好閑雜人員。值班期間必須保持高度警惕，嚴(yán)格控制好易燃易爆品進(jìn)入學(xué)校。 發(fā)生意外情況時(shí)，值班人員應(yīng)沉著冷靜，及時(shí)有效處理問題，并與其他崗位 密切配合，共同完成好各項(xiàng)工作。（三）

46、、流動(dòng)巡查崗規(guī)范對各區(qū)域所規(guī)定的巡視路線按順序徒步檢查，并對指定位置所設(shè)的秩序維護(hù)員巡 邏簽到表進(jìn)行如實(shí)簽到。在巡查過程中做到耳聽、眼看、鼻聞、手動(dòng)，針對可疑情況 作細(xì)致的分析檢查。在巡視的過程中發(fā)現(xiàn)可疑人員要進(jìn)行盤問、跟蹤，必要時(shí)報(bào)告領(lǐng)班。 如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止；當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件（火災(zāi)、打架斗毆）時(shí)應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班、主管 或物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)后快速到達(dá)現(xiàn)場，并笫一時(shí)間采取恰當(dāng)處理措施。對校區(qū)內(nèi)重要部位 進(jìn)行重點(diǎn)巡查。發(fā)現(xiàn)有偷盜、破壞行為的要立即上前制止和處理。三、工作標(biāo)準(zhǔn)1、樹立“安全第一”的思想，維護(hù)本物業(yè)范圍內(nèi)的生活、辦公秩序，“三防”到位, 確保學(xué)校治安、消防的安全防范工作及時(shí)到位，保障正常

47、的工作和生活秩序，秩序維護(hù) 服務(wù)用戶滿意率達(dá)93%以上；2、杜絕重大傷亡事故、入內(nèi)盜竊事故和設(shè)備、設(shè)施損壞事故；3、貫徹“以防為主”的方針，做到所屬管理責(zé)任的刑事案件和火災(zāi)事故發(fā)生率為零;4、制定各類突發(fā)事件及應(yīng)急救援方案，危險(xiǎn)處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施；5、杜絕在本物業(yè)范圉內(nèi)的亂寫、亂張貼廣告、標(biāo)語等影響外觀的行為出現(xiàn)；6、保障轄區(qū)內(nèi)交通秩序良好，消防通道暢通，預(yù)防交通事故的發(fā)生；7、車輛進(jìn)出必須登記、引導(dǎo)停放，車輛帶大型物品出校區(qū)時(shí)，需到物業(yè)管理處辦理 放行手續(xù)，憑放行手續(xù)出場；8、在轄區(qū)內(nèi)禁止鳴笛、車速超過15公里/小時(shí)等影響校區(qū)安全和環(huán)境等行為。四、服務(wù)工作程序（一）、門衛(wèi)工作程序1、崗

48、位實(shí)行24小時(shí)值班制；2、值班員的坐姿、站姿規(guī)范，注意儀容儀表、待人接物有禮貌，“請”字先行、服 務(wù)熱情周到；3、值班室內(nèi)物品擺放整齊、室內(nèi)整潔、地面無煙頭、紙屑；4、對外來人員進(jìn)行認(rèn)真盤查，做好來訪登記和接待工作，嚴(yán)格控制閑雜人員進(jìn)入；5、做好崗位值班記錄，記錄要完整、詳盡，相關(guān)記錄有領(lǐng)班或主管簽閱意見；6、物品進(jìn)出要檢查、登記，尤其是大件物品出門須出示物業(yè)管理處簽字認(rèn)可的出門 條，方可放行。（二）、巡邏工作程序1、崗位實(shí)行24小時(shí)不定期巡邏制；2、值班員在巡查中，按規(guī)定對校區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施等進(jìn)行巡查，巡查完畢后, 作好記錄；3、各區(qū)域的巡查路線按事先規(guī)定徒步檢查，并按照要求進(jìn)行簽到;

49、4、值班員在巡邏過程中，要針對可疑悄況，做細(xì)致的分析檢査；5、在巡邏過程中，如果發(fā)現(xiàn)存在安全隱患，應(yīng)立即采取措施消除，一時(shí)不能消除的 馬上報(bào)告領(lǐng)班、主管或物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)；6、若發(fā)現(xiàn)違規(guī)、違法行為的，要立即制止，必要時(shí)扭送公安學(xué)校處理，值班人員將 巡查情況填寫在秩序維護(hù)交接班記錄表。（三）、車輛管理工作程序1、對進(jìn)出校區(qū)的車輛登記出入，力爭做到準(zhǔn)確無差錯(cuò)；2、根據(jù)實(shí)際悄況安排值班員指揮車輛停放到位；3、設(shè)立停車標(biāo)識，劃定停車區(qū)域，規(guī)范停車秩序；4、提醒司機(jī)遵守停車相關(guān)規(guī)定及其它注意事項(xiàng)；5、對停車道路、車輛停放、公共設(shè)施等進(jìn)行巡查；6、發(fā)現(xiàn)車輛漏水、漏油，車門、車窗未關(guān)好等情況時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班

50、，聯(lián)系車主, 看護(hù)好車輛。值班員不得翻查車內(nèi)物品，應(yīng)待車主到場，自行檢查和關(guān)閉車門。聯(lián)系不 到車主的，應(yīng)在領(lǐng)班的監(jiān)督下，關(guān)閉車門、車窗，將情況做相關(guān)記錄，并報(bào)物業(yè)管理處:7、車輛進(jìn)出高峰段，秩序維護(hù)主管應(yīng)安排足夠人力采取措施，維持車輛進(jìn)出秩序。五、檢查與考核1、物業(yè)管理處主任：負(fù)責(zé)指導(dǎo)并每兩天一次不定期抽查秩序維護(hù)部各崗位的工作， 進(jìn)行考核。2、秩序維護(hù)隊(duì)長：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢査次數(shù)不少于兩次, 并及時(shí)考核和作好記錄；遇應(yīng)急事項(xiàng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3、秩序維護(hù)領(lǐng)班：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢查次數(shù)不少于四次, 并及時(shí)考核和作好記錄；遇應(yīng)急事項(xiàng)

51、及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（4、公司質(zhì)量管理部按每月對秩序維護(hù)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行全面檢查和考核。第六章綠化管理一、管理思路為保持環(huán)境美觀，根據(jù)學(xué)校園林綠化的特點(diǎn)，制訂綠化服務(wù)H標(biāo)、工作制度、工作 計(jì)劃、工作程序和考核標(biāo)準(zhǔn)，使綠化服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，并按如下基本原則進(jìn)行 工作：（一）、堅(jiān)持一個(gè)方針堅(jiān)持綠化、美化和環(huán)保建設(shè)相結(jié)合的方針。（二）、化解兩個(gè)難點(diǎn)1、消除養(yǎng)護(hù)工作對學(xué)校的影響。2、學(xué)校周邊綠化維護(hù)保養(yǎng)。（三）、三個(gè)方面提升環(huán)境質(zhì)量1、美化環(huán)境1）、保持學(xué)校內(nèi)園林綠化的特點(diǎn)，使“植物造景”這一特色得以實(shí)現(xiàn)，根據(jù)現(xiàn)有植 物群落配置情況和景觀要求，按照每一種植物的生態(tài)習(xí)性，使其得到良好的

52、管理、生長 狀態(tài)得到拓展或抑制。2）、建立園林植物檔案，定期跟蹤管理，實(shí)行定期巡視制度，實(shí)行獨(dú)立的管理方法 和修剪整形措施。3）、綠化工作歷來有三分栽、七分養(yǎng)”的說法，專業(yè)綠化人員對花木從種植、防 治蟲害以及越冬保暖等各環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，以保障綠化栽植的成果。2、優(yōu)化環(huán)境1）、根據(jù)現(xiàn)有環(huán)境布置和時(shí)空的變化，就進(jìn)一步體現(xiàn)學(xué)校特色，提出規(guī)劃、規(guī)范、 更新、改造及提高空氣質(zhì)量、降低環(huán)境噪聲等優(yōu)化環(huán)境方面的建議，在得到批準(zhǔn)后實(shí)施。2）、根據(jù)節(jié)假日和學(xué)?；顒?dòng)需求，進(jìn)行環(huán)境的優(yōu)化。3、保護(hù)環(huán)境對擅自移樹、砍伐、任意釆摘花果、攀折樹木及踐踏、損壞草坪的行為予以制止。 如確需占用綠地或砍伐、移樹時(shí)，須報(bào)學(xué)校后

53、勤物業(yè)管理處同意后方可實(shí)施；對于屬園 林部門保護(hù)的名貴花木、古樹，須經(jīng)園林部門批準(zhǔn)后，方能砍伐和移栽。二、綠化項(xiàng)目管理目標(biāo)1、草坪保潔率、綠化完好率、純度都達(dá)99%以上，蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%。 樹木二級分枝、枯枝不超過樹木總數(shù)的2%。2、所有植物生長態(tài)勢良好，無明顯病蟲害，及時(shí)修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。3、修剪及時(shí)，造型整齊、優(yōu)美，各類喬木都懸掛樹牌。4、綠化圍欄設(shè)施無缺損，綠化建筑小品無損壞。5、綠化檔案齊全，有工作動(dòng)態(tài)記錄。6、爭創(chuàng)省級“花園式單位”等相關(guān)稱號。三、綠化服務(wù)管理（一）、草坪養(yǎng)護(hù)1、草坪質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目管理要求淋水生長季（非雨季）每2 天1次；非生長季（非 雨季）每周1一2

54、次。施肥每年早春、晚秋各施1 次全效復(fù)合肥；每兩次 草坪修剪后薄施1次 速效復(fù)合肥、氮肥；節(jié) 慶期間追施葉面肥或 草坪增綠劑。修剪生長季每20天修剪1 次，留茬高不超過 60mm；每年開春前重剪 1次。疏草打孔草坪種植三年后每年1次。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）草地?zé)o石塊、紙屑、垃圾等雜物， 保潔率達(dá)99%以上。（2）草地?zé)o人為破壞，缺損的及時(shí)補(bǔ)值, 綠化完好率達(dá)99%以上。（3）清除雜草，無明顯高于15cm的雜草, 草地純度達(dá)99%以上。（4）草坪灌溉應(yīng)適時(shí)、適量，務(wù)必灌好 返青水和越冬水；草坪施肥時(shí)期，施肥量 應(yīng)根據(jù)草坪的生長狀況而定，肥不傷草， 長勢優(yōu)良。（5）草坪草生長旺盛，根據(jù)不同草種的 特性和觀賞效果、使用性質(zhì)，進(jìn)行定期修 剪，整齊一致。噴藥每月噴施廣普性殺菌 條蟲藥1次；突發(fā)病蟲 害進(jìn)行針對性防治；要 求利用周末或下班時(shí) 間噴藥，不允許使用刺 激性強(qiáng)或中等毒以上 農(nóng)藥。(6) 草地嫩綠，及時(shí)進(jìn)行病蟲害防治， 無爛草、感病草。(7) 注意防風(fēng)排澇，暴風(fēng)雨過后1