萬(wàn)里大廈可研報(bào)告

1、萬(wàn)里大廈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告二o一三年四月目 錄一、總 論4（一）項(xiàng)目背景4（二）項(xiàng)目概況7二、需求分析與建設(shè)規(guī)模9（一）需求分析9（二）建設(shè)規(guī)模12三、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件14（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀14（二）建設(shè)條件14四、工程建筑方案22（一）工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則22（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案23（三）建筑工程方案25（四）公用工程方案30（五）社區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)36五、節(jié)能節(jié)水措施38（一）節(jié)能措施38（二）節(jié)水措施39六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)40（一）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)40（二）環(huán)境現(xiàn)狀40（三）環(huán)境影響分析40七、勞動(dòng)安全保護(hù)與消防45（一）勞動(dòng)安全45（二）消防措施47八、組織機(jī)構(gòu)與人力資

2、源配置49（一）項(xiàng)目建成后組織機(jī)構(gòu)49（二）人力資源配置49（三）人員來(lái)源50（四）人員培訓(xùn)50九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度51（一）建設(shè)工期51（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排51十、投資估算與資金籌措52（一）投資估算依據(jù)52（二）建設(shè)投資估算52（三）資金籌措方案54十一、財(cái)務(wù)分析55（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取55（二）銷(xiāo)售收入估算55（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析57（四）盈利能力分析57（五）償貸能力分析58（六）不確定分析59（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論60十二、社會(huì)評(píng)價(jià)61（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析61（二）項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析61（三）社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論62十三、風(fēng)險(xiǎn)分析63（一）項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別63（二）風(fēng)險(xiǎn)程

3、度分析64（三）風(fēng)險(xiǎn)防范措施65十四、工程招標(biāo)68（一）發(fā)包方式68（二）招標(biāo)組織形式68（三）招標(biāo)方式69（四）本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容70十五、結(jié)論與建議72（一）結(jié)論72（二）建議72一、總 論（一）項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱(chēng)：淮北市萬(wàn)里大廈建設(shè)項(xiàng)目2、承辦單位概況（1）承辦單位：淮北市萬(wàn)里置業(yè)有限公司（2）聯(lián)系電話3）單位概況淮北市萬(wàn)里置業(yè)有限公司注冊(cè)地址位于安徽省淮北市南黎路號(hào)，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售；經(jīng)銷(xiāo)房產(chǎn)建筑與裝飾材料；房屋租賃，室內(nèi)外裝飾，物業(yè)管理。于2007年12月13日在淮北工商注冊(cè)，業(yè)務(wù)經(jīng)理陳文軍，公司目前已經(jīng)成為淮北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)的知名企業(yè)，公

4、司堅(jiān)持誠(chéng)信、互利，為客戶提供最好的服務(wù)和最實(shí)惠的價(jià)格。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)單位編制可研報(bào)告的委托書(shū)（2）淮北市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要（3）淮北市城市總體規(guī)劃（20062020年）（4）淮北市住房建設(shè)規(guī)劃（20082015年）（5）安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的決定（6）淮北市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（7）淮北統(tǒng)計(jì)年鑒2012（8）國(guó)家及安徽省有關(guān)城市規(guī)劃和住宅建設(shè)現(xiàn)行法規(guī)（9）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論方法與參數(shù)第三版（10）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料4、項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來(lái)，

5、房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。近兩年我國(guó)由于商品房?jī)r(jià)格快速上漲，引起了社會(huì)各界人士對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。2010年3月3日，十屆全國(guó)人民代表大會(huì)四次會(huì)議和政協(xié)第十屆全國(guó)委員會(huì)四次會(huì)議正式拉開(kāi)帷幕，“住房”話題成為最受公眾關(guān)心的重中之重。溫家寶總理作政府工作報(bào)告時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。保增長(zhǎng)、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)?；诜康禺a(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會(huì)發(fā)生根本性的變化，只是會(huì)采取一些

6、針對(duì)性的措施抑制投資和投機(jī)性買(mǎi)房，即保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負(fù)面影響較小，反而可以促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展。 “十二五”是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，而我國(guó)城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是要做到“人人有房住”。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從1990年的20億平方米增長(zhǎng)到了2008

7、年的124億平方米。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)世界性、歷史性的奇跡?？陀^判斷，我們已經(jīng)走過(guò)了嚴(yán)重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問(wèn)題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“脫困”的目標(biāo)。但由于起點(diǎn)的住房水平過(guò)低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過(guò)程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房?jī)r(jià)的尖銳矛盾?！笆濉钡?020年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段。在“大多數(shù)人有房住”的基礎(chǔ)上，我們要努力實(shí)現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)是“人人有房住”

8、、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。也就是說(shuō)，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是“住有所居”。當(dāng)前淮北市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬(wàn)人口“雙百城市”的目標(biāo)和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。淮北市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進(jìn)入淮北，帶動(dòng)并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費(fèi)觀念的更新，信貸投放的增加，市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放。根據(jù)淮北市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神統(tǒng)攬

9、房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和“加快發(fā)展、富民強(qiáng)省”的要求，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，努力搞活住房市場(chǎng)，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問(wèn)題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過(guò)程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。綜上所述，無(wú)論是從國(guó)家政策還是地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取著積極的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展。因此，根據(jù)淮北市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速進(jìn)步和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，淮北市萬(wàn)里

10、置業(yè)有限公司提出建設(shè)萬(wàn)里大廈項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策，符合淮北市城市發(fā)展需要，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（二）項(xiàng)目概況1、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于淮海路與閘合路交叉口以東，淮海路以北，東臨天香花苑，西接供電公司辦公大樓，北為供電公司住宅小區(qū)。項(xiàng)目占地面積約6200平方米，約9.3畝。2、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目共由建筑2棟高層（25層，住宅二十層，裙樓五層）及其它綜合配套設(shè)施組成。地上總建筑面積約40766平方米：其中辦公建筑約17610平方米首層5.1m，2-4層4.7m，5層3.6m；住宅約23156平方米，6-25層，層高3m。地下建筑約9250平方米，兩層，首層4.2m，二層4.7m。道

11、路廣場(chǎng)1752平方米。小區(qū)總居住戶數(shù)156戶，總居住人口約546人(按3.5人/戶估算)，綜合容積率6.58，綠地率32.5%，地下機(jī)動(dòng)車(chē)泊位154個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位722個(gè)。3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項(xiàng)目總投資：10000萬(wàn)元，其中項(xiàng)目承辦單位自籌資金3000萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元，剩余部分4000萬(wàn)元由銷(xiāo)售房收入補(bǔ)充。（2）利潤(rùn)總額：5293萬(wàn)元（3）投資利潤(rùn)率：40%（4）銷(xiāo)售利潤(rùn)率：20%（5）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：47.42%（6）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，ic=13%）：907.14萬(wàn)元 （7）項(xiàng)目投資回收期（稅后，含建設(shè)期）：3.9年（8）建設(shè)借款資金償還期（含建設(shè)

12、期）：4.5年（9）盈虧臨界點(diǎn)：71.22%二、需求分析與建設(shè)規(guī)模（一）需求分析1、淮北市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀2009年1-12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資17.5億元，同比增長(zhǎng)40%；開(kāi)發(fā)建設(shè)面積237萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；房屋銷(xiāo)售面積86萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售額178858萬(wàn)元，商品房均價(jià)2160元/平方米，同比增長(zhǎng)8%。2010年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬(wàn)平方米。其中，規(guī)劃普通商品住房8830套，建筑面積約87.4萬(wàn)平方米；規(guī)劃保障性住房8280套（經(jīng)濟(jì)適用房6820套，廉租住房1460套），建筑面積約52.6萬(wàn)平方米。2011年淮北市總開(kāi)發(fā)面積348.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.37%

13、，完成開(kāi)發(fā)投資29.3億元，同比增長(zhǎng)31.48%，商品房銷(xiāo)售面積168.6（包括存量房）萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.47%，銷(xiāo)售額41.15（包含存量房）億元，同比增長(zhǎng)79.85%。與市政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積（250萬(wàn)平方米）和開(kāi)發(fā)投資（19億元）相比較，分別增長(zhǎng)39.35%和54.74%，大幅度超額完成任務(wù)。2012年淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。淮北市新建商品房均價(jià)為3638元/平米，同比增長(zhǎng)23.36%；總開(kāi)發(fā)面積為488.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%；新開(kāi)工面積218.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.4%；完成開(kāi)發(fā)投資39億元，同比增長(zhǎng)32.65%；發(fā)放預(yù)售許可證面積137.

14、33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.2%；銷(xiāo)售額37.36億元，同比增長(zhǎng)17.41%。除銷(xiāo)售面積和竣工面積分別同比下降4.73%和51.36%外，其他主要指標(biāo)均出現(xiàn)兩位數(shù)漲幅。2、淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析隨著淮北市全社會(huì)固定投資額不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐加快，淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢(shì)。2012年全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資366.9億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資42.5億元。從房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例來(lái)看，一直維持在11%左右，顯示市場(chǎng)相對(duì)較理性。根據(jù)淮北市城市總體規(guī)劃（2006-2020）、淮北市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2015）和淮北

15、市房地產(chǎn)“十二五”發(fā)展規(guī)劃提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合近幾年中心城區(qū)人口增長(zhǎng)速度以及住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，至2015年，淮北市中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到78萬(wàn)，人均住房建筑面積將達(dá)到31平方米。而至2012年底，淮北市市區(qū)居民人均住房建筑面積僅為25.7平方米。依此預(yù)測(cè)，2010-2015年，淮北市中心城區(qū)住房建設(shè)用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬(wàn)平方米。2、淮北市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，很大程度上依賴(lài)于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大所形成的礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加?；幢笔惺且粋€(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，礦區(qū)職工約19萬(wàn)人占全市

16、職工總數(shù)的62.2，其中大部分分布在12個(gè)礦區(qū)城鎮(zhèn)。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長(zhǎng)，并導(dǎo)致出現(xiàn)了淮北市市區(qū)商品房供不應(yīng)求的狀況，這使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控措施在淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)上均未能產(chǎn)生較大的政策效應(yīng)，2004年初以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融宏觀調(diào)控措施，也沒(méi)有影響淮北市房地產(chǎn)投資繼續(xù)加速增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)。3、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動(dòng)作用。據(jù)國(guó)外測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的最終產(chǎn)品，可帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品增加1.52個(gè)單位。在我國(guó)建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，主要通過(guò)對(duì)住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴(kuò)張

17、力，推動(dòng)建材、輕工、鋼鐵、機(jī)械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門(mén)發(fā)展，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費(fèi)要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進(jìn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10以上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值1993年僅占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1.8，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。淮北市2009年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度為11%，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度為6.1%。 2010年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值455億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為13.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15100元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入5050元，增

18、長(zhǎng)11%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額37.36億元，增長(zhǎng)速度為8.2%。據(jù)此，淮北市住房建設(shè)投資空間還很大。4、房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是最小的。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是跟老百姓生活息息相關(guān)的民生行業(yè)。從09年以來(lái)，由于中央政府、地方政府出臺(tái)一系列政策措施，去年5-7月份，淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上揚(yáng)，并達(dá)到當(dāng)年價(jià)格的頂峰。房地產(chǎn)回暖對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保民生發(fā)揮重要的積極作用。5、百萬(wàn)人口城市建設(shè)目標(biāo)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)淮北市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。城市

19、呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)96.25平方公里。按照淮北市城市規(guī)劃目標(biāo)，2012年建成百萬(wàn)人口城市，因此住宅建設(shè)必須適應(yīng)城市化進(jìn)程和擴(kuò)張，提高城區(qū)的承載力，滿足人口聚集的需求，淮北市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。6、萬(wàn)里大廈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于淮海路北側(cè)，與城市中心距離較近，是承擔(dān)疏解中心城區(qū)人口和功能、聚集辦公服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，在城市格局中呈“南融、北接、西進(jìn)”之態(tài)。與城市中心聯(lián)系密切，有建安路及鷹山路連接南北，對(duì)外交

20、通便利。（二）建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積6200平方米（約9.3畝）。小區(qū)地上總建筑面積40766平方米，主要建設(shè)高層住宅、沿街商鋪及配套的公共建筑，其中：1、占地面積6200平方米2、總建筑面積50016平方米3、地上建筑面積40766平方米4、地下建筑面積9250平方米5、住宅建筑面積23156平方米6、地上辦公建筑面積17610平方米7、地下建筑面積9250平方米8、綜合建筑容積率6.589、綜合建筑密度77%10、綠地率32.5%11、住宅總戶數(shù)156戶12、車(chē)位數(shù)154輛13、自行車(chē)車(chē)庫(kù)面積630平方米三、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于淮海路與閘合

21、路交叉口以東，淮海路以北，東臨天香花苑，西接供電公司辦公大樓，北為供電公司住宅小區(qū)。2、場(chǎng)址土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積該項(xiàng)目地塊屬?lài)?guó)有土地，淮北市萬(wàn)里置業(yè)有限公司通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉迷撏恋厥褂脵?quán)，項(xiàng)目占地面積約6200平方米（約9.3畝），用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地、辦公金融業(yè)用地。（二）建設(shè)條件1、自然條件項(xiàng)目區(qū)位于安徽省東北部淮北市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，淮北市既有工業(yè)城市的整潔開(kāi)闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國(guó)家園林城市”等稱(chēng)號(hào)。 淮

22、北市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)96.25平方公里。全市轄三區(qū)一縣和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積2741平方公里，耕地面積13.47萬(wàn)公頃（202.05萬(wàn)畝），至2009年末，全市戶籍人口217.7萬(wàn)。（1）氣候條件淮北市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為

23、偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-11.6c，歷年極端最高氣溫為37.8c；歷年平均降水量為854.7毫米，年均無(wú)霜期207天，年均相對(duì)濕度為70%，年均蒸發(fā)量為1815.6毫米，年均日照時(shí)數(shù)為4430.2小時(shí)。（2）水文條件淮北市位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部?；幢笔兴Y源總量包括地表水和地下水兩部分，全市多年平均地表水資源量為1619.72 104立方米/年，多年平均地下水資源總量為8155.09 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依賴(lài)降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅

24、度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全市水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。（3）地質(zhì)地貌淮北市地處淮北平原中部，地勢(shì)自西北向東南微傾，除東北部有少量低山地形分布外，其余為廣闊平原。其主要類(lèi)型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在60400米之間，余者皆為一望無(wú)際的平原。其海拔高度23.532.4米，面積2354.5平方公里，占全市總面積的85%。以橫貫平原中部的古隋堤（今宿永公路）為界，北部為黃泛沖積平原區(qū)，土壤肥沃，地面平整，地下水豐富；南部為古老河湖沉積平原，地勢(shì)較低，地下

25、水位較高，地瘦質(zhì)差，但增產(chǎn)潛力大。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、百善、鐵佛等地區(qū)，全系耕地?？偯娣e為86.67平方公里?；幢笔杏蚓硟?nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。由于煤炭的開(kāi)采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。至1992年底，全市轄區(qū)內(nèi)形成大小塌陷湖泊30余個(gè)，常年積水面積7.98平方公里，占總塌陷面積的38%，多年平均蓄水量為3040萬(wàn)立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水質(zhì)好、浮游生物多、污染少，適合魚(yú)類(lèi)生長(zhǎng)。（4）工程地質(zhì)條件淮北市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原

26、，海撥一般為2.5-32.5米，地勢(shì)由西北向東南傾斜，坡度為萬(wàn)分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好?；幢眳^(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四

27、級(jí)河流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見(jiàn)少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140kpa以上。（5）交通運(yùn)輸條件淮北環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過(guò)，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字

28、型在此交叉，驅(qū)車(chē)南下合肥、東進(jìn)港口城市連云港只需2小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅有50公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況（1）優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境在城市發(fā)展中，淮北市始終堅(jiān)持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)城市整體功能的同時(shí)，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全市上下持久、深入地開(kāi)展創(chuàng)建全國(guó)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境活動(dòng)，掀起了一場(chǎng)新的“環(huán)境革命”，一是強(qiáng)化效率意識(shí)，改革審批制度。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，減少審批事項(xiàng)，規(guī)范審批程序，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行“陽(yáng)光操作”。二是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加快由管理型政府向服務(wù)型、效率型政府的轉(zhuǎn)變。推行行政服務(wù)中心“一站式

29、”服務(wù)，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實(shí)行零收費(fèi)；辦事效率更高，實(shí)行零環(huán)節(jié)服務(wù)；打擊更有力度，努力實(shí)現(xiàn)外商對(duì)環(huán)境零投訴。三是強(qiáng)化保護(hù)意識(shí)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。出臺(tái)了關(guān)于嚴(yán)格控制各類(lèi)檢查活動(dòng)的通知、關(guān)于治理向企業(yè)亂收費(fèi)、亂罰款和各種攤派等問(wèn)題的意見(jiàn)，設(shè)立了“淮北市優(yōu)化投資環(huán)境投訴受理中心”，嚴(yán)肅查處一切破壞發(fā)展環(huán)境的行為，親商、和商、富商、安商的環(huán)境和氛圍初步形成，對(duì)外商的親和力、吸引力和凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)，以政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的全面優(yōu)化，為推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力和保證。（2）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)長(zhǎng)期以來(lái)，淮北市在堅(jiān)持做大做強(qiáng)煤炭主業(yè)的同時(shí)，不

30、斷加強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、化工等共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。一是工業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚?；幢笔凶鳛槿珖?guó)重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量350億噸，以淮礦集團(tuán)、皖北煤電為代表的煤炭產(chǎn)業(yè)，2010年全市原煤產(chǎn)量4734.9萬(wàn)噸，增長(zhǎng)10.8%；洗煤產(chǎn)量1013.3萬(wàn)噸，增長(zhǎng)7%；焦炭產(chǎn)量228.3萬(wàn)噸，增長(zhǎng)9.2%；發(fā)電量84.2億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)25.9%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)全面增長(zhǎng)，其中煤電、煤化工、機(jī)械制造、食品加工、紡織服裝和陶瓷建材業(yè)增加值分別增長(zhǎng)11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)的比重達(dá)到89.7%，對(duì)

31、工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)達(dá)到78.3%,拉動(dòng)全市工業(yè)增長(zhǎng)15.3個(gè)百分點(diǎn)。 二是企業(yè)效益顯著提高。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入987.4億元，增長(zhǎng)64%；實(shí)現(xiàn)利稅106.7億元，其中利潤(rùn)45.5億元，分別增長(zhǎng)36.7%和55.7%；虧損企業(yè)虧損額3.8億元，增長(zhǎng)149.3%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到206.5%，比上年提高22.6個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)率98.6%，比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。2010年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利稅總額、利潤(rùn)總額分別是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”時(shí)期年均分別增長(zhǎng)33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。年末全市資質(zhì)內(nèi)總承包和專(zhuān)

32、業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)57家，從業(yè)人員35169人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值47.7億元，增長(zhǎng)14.9%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入47.1億元，增長(zhǎng)15.4%，竣工產(chǎn)值35.7億元，增長(zhǎng)14%；建筑業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率13.56萬(wàn)元/人。全年房屋建筑施工面積234.1萬(wàn)平方米，竣工房屋面積145.2萬(wàn)平方米。四是特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。初步形成了近郊型、遠(yuǎn)郊型、工礦型等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，建成了水果、水產(chǎn)等八大億元項(xiàng)目基地，植樹(shù)造林和綠色長(zhǎng)廊工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，“菜籃子”工程連續(xù)16年居全省之冠，是華東地區(qū)重要的糧、棉、油、水果、蔬菜等生產(chǎn)基地。（3）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施多年來(lái)，淮北市始終堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)與加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重，

33、不斷提高城市的規(guī)模水平和整體功能。強(qiáng)力推進(jìn)城市東進(jìn)南擴(kuò)，2010年實(shí)施項(xiàng)目27個(gè)，新建道路123公里，新東外環(huán)、沱河?xùn)|路、合徐高速淮北連接線建成通車(chē)。市人民醫(yī)院病房大樓投入使用，市圖書(shū)館建成，淮北火車(chē)站改擴(kuò)建工程開(kāi)工建設(shè)。持續(xù)推進(jìn)山水生態(tài)城市建設(shè)，水網(wǎng)一期工程竣工驗(yàn)收，東部山場(chǎng)綠化二期工程全面完成，相山公園被評(píng)為國(guó)家4a級(jí)旅游景區(qū)，宇能垃圾發(fā)電廠投入運(yùn)營(yíng)。認(rèn)真落實(shí)拆遷安置政策，32個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)。深入推進(jìn)文明城市創(chuàng)建，在全國(guó)117個(gè)城市公共文明指數(shù)和未成年人思想道德測(cè)評(píng)中，我市分別位居地級(jí)城市第33位和第27位，為爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)文明城市奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2010年末，城市人均道路面積10.2

34、6平方米，城市用水普及率97.01%，建成區(qū)綠化覆蓋率43.16%，人均公共綠地面積13.26平方米，燃?xì)馄占奥?2.07%。二是郵電通訊業(yè)發(fā)達(dá)。2010年郵電業(yè)務(wù)總收入13.0億元，比上年增長(zhǎng)12.7%。其中郵政業(yè)務(wù)收入8571萬(wàn)元；電信業(yè)務(wù)收入120023萬(wàn)元。年末固定電話用戶42.4萬(wàn)戶，比上年增加2.3萬(wàn)戶，其中城市電話用戶29.6戶，農(nóng)村電話用戶12.8萬(wàn)戶；小靈通用戶1.7萬(wàn)戶。年末移動(dòng)電話用戶108.4萬(wàn)戶。全市電話普及率達(dá)到68.7部/百人。綜合發(fā)展水平進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市局，是全國(guó)郵電通訊樞紐之一。3、施工條件施工場(chǎng)地平整開(kāi)闊，施工運(yùn)輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。高標(biāo)號(hào)水泥、

35、砂石、石灰等建筑材料當(dāng)?shù)禺a(chǎn)量可觀，能滿足供應(yīng)，運(yùn)距短、價(jià)格便宜。其它建筑材料在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上容易購(gòu)得。施工用水、用電、通訊可以利用開(kāi)發(fā)區(qū)已有設(shè)施就近解決。四、工程建筑方案（一）工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則1、指導(dǎo)思想：（1）按照淮北市經(jīng)濟(jì)社會(huì)“十二五”發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)萬(wàn)里大廈住宅小區(qū)建設(shè)工程。（2）本項(xiàng)目建設(shè)按照“以人為本”的指導(dǎo)思想，滿足人民的生活居住、購(gòu)物、交通、休憩需求，將人的需求與自然環(huán)境的承受能力相結(jié)合，做到人與自然的和諧。在注重經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的同時(shí)，注重可持續(xù)發(fā)展。（3）面向未來(lái)，認(rèn)真進(jìn)行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設(shè)計(jì)，結(jié)合當(dāng)代建筑趨向，構(gòu)筑人人共有的空間和區(qū)域中心。（

36、4）本著先進(jìn)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，努力營(yíng)造一個(gè)功能布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市高級(jí)生態(tài)居住區(qū)。（5）本項(xiàng)目建設(shè)有其獨(dú)到的特色，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。2、建筑設(shè)計(jì)原則：（1）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格按照城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）的標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工，力爭(zhēng)建成一個(gè)安居示范工程。（2）遵循經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全的原則，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的建筑設(shè)計(jì)和施工。（3）重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，節(jié)約土地資源，力求城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合可持續(xù)發(fā)展的原則。（4）最大限度利用現(xiàn)有景觀資源及良好朝向，創(chuàng)造居住生活“復(fù)合型”，“開(kāi)放性”，“場(chǎng)所性”

37、，“均好性”，整體構(gòu)建的現(xiàn)代理念居住社區(qū)。（5）充分考慮辦公性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值體現(xiàn)。（6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。（7）實(shí)現(xiàn)建筑藝術(shù)與技術(shù)創(chuàng)新的結(jié)合，把本項(xiàng)目建設(shè)成淮北市的住宅標(biāo)志形象工程。（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、總體規(guī)劃萬(wàn)里大廈規(guī)劃用地主要由高層住宅及沿街辦公組成。社區(qū)功能劃分以主入口步行軸和外環(huán)道路為界，由沿街商服區(qū)、帶形中心綠地等分區(qū)組成，各功能區(qū)通過(guò)區(qū)內(nèi)主要車(chē)行及步行道路有機(jī)連接，形成完整的整體，健身設(shè)施結(jié)合中心綠地布置。本方案以“兩軸一帶三組團(tuán)”為基本結(jié)構(gòu)展開(kāi)，從北向南依次布置三個(gè)居住組團(tuán)，通過(guò)東西景觀主軸和南北步行道路景觀副軸形成規(guī)劃結(jié)構(gòu)軸線，以中心景觀連接南北兩個(gè)

38、景觀軸線，使自然與住區(qū)融為統(tǒng)一的整體，使得小區(qū)結(jié)構(gòu)和諧統(tǒng)一。小區(qū)主入口處設(shè)辦公配套，既滿足社區(qū)居民生活需求，又增加城市的辦公氣氛。社區(qū)景觀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，呈網(wǎng)絡(luò)狀布置，網(wǎng)絡(luò)狀綠地系統(tǒng)在社區(qū)主次軸線的控制下，將各功能區(qū)連接成完整的整體，并不受外圍主要車(chē)行道路系統(tǒng)的干擾。社區(qū)文化設(shè)施與步行綠地系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，以增強(qiáng)社區(qū)的文化氛圍。中心活動(dòng)休閑區(qū)分別布置在社區(qū)中心部分，精心布置水系及廣場(chǎng)空間，為社區(qū)居民交流活動(dòng)，休閑集會(huì)提供良好的平臺(tái)，形成城市開(kāi)放空間，營(yíng)造良好的城市設(shè)計(jì)效果。2、車(chē)行交通本方案結(jié)合總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，在小區(qū)主出入口及次出入口處設(shè)置居住區(qū)車(chē)行出入口。在居住區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀的主要車(chē)行

39、流線系統(tǒng)（兼消防環(huán)道），通往各單元樓的支路則形成次要車(chē)行流線系統(tǒng)。停車(chē)系統(tǒng)采用地面停車(chē)與地下停車(chē)相結(jié)合的方式。在消防設(shè)計(jì)方面，除了各車(chē)行道能夠成為消防應(yīng)急通道外，在南北向設(shè)置了消防應(yīng)急通道；同時(shí)各高層建筑均設(shè)置了18米*18米的消防登高面，滿足消防要求。3、步行交通本方案結(jié)合總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，在西部、北部、南部各有人行出入口。住宅區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)結(jié)合主要景觀軸及社區(qū)中心景觀，局部設(shè)置休閑散步道及情趣娛樂(lè)空間，使住戶感受到自然的魅力。4、居住區(qū)空間品質(zhì)分析本方案避免了住宅小區(qū)“插花式”布局方式，采用通透的半圍合式的布局，避免了以往小區(qū)存在的視距狹小，無(wú)景深的缺點(diǎn)，從而使得樓與樓之間的距離加大，產(chǎn)生長(zhǎng)距

40、離景深，形成開(kāi)敞的視線通廊，使得景觀能夠深入到每家每戶，提升了居住區(qū)的空間品質(zhì)。5、綠地系統(tǒng)綠地系統(tǒng)由樓間綠化、城市綠地及生態(tài)綠地形成系統(tǒng)。樓間綠化主要由庭院及廣場(chǎng)綠化組成；生態(tài)綠地則主要以中心景觀形成的帶狀綠地系統(tǒng)組成；與此同時(shí)，結(jié)合城市綠地形成了一個(gè)完整的富有層次感的綠化系統(tǒng)。6、景觀結(jié)構(gòu)在整體景觀結(jié)構(gòu)上，以“兩軸一帶四景園”展開(kāi)。小區(qū)東西向主景觀軸和南北向副景觀軸及中心景觀，將小區(qū)主體有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。沿南北景觀軸各樓之間形成有序的四個(gè)景園，滲透到各戶住宅之中，每戶均有良好的景觀面，實(shí)現(xiàn)了景觀的均好性。沿東西向景觀軸設(shè)置帶狀大型生態(tài)綠地，連通中心景觀，形成獨(dú)特的開(kāi)放景觀空間。中心景觀內(nèi)樹(shù)林

41、、草坡、小橋、流水相映成趣，形成優(yōu)美的自然景觀。7、戶型分布（1）以景觀資源利用最大化為原則，將最大戶型設(shè)置在景觀資源最佳的位置。（2）大戶型沿小區(qū)景觀軸線布置，不僅景觀資源優(yōu)越，而且具有良好的朝向。（3）戶型比例設(shè)置以140-142平方米為主。（4）部分戶型采用東西起居室的布置方式以求對(duì)景觀借景的最大化。（三）建筑工程方案1、平面設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑設(shè)計(jì)通則住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999（2003版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-2006 其它相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 項(xiàng)目單位提供的設(shè)計(jì)條件（2）平面設(shè)計(jì)方案 單元平面完整性高層住宅單元平面采用一梯四戶及一梯三戶的平面布局形式，平面

42、與空間關(guān)系緊湊合理、規(guī)整，尺度適宜，戶型多樣。 套內(nèi)平面套內(nèi)臥室、客廳（起居室）、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室或壁柜等空間齊備。套內(nèi)公共與私密空間分區(qū)，避免相互干擾。套內(nèi)交通組織順暢，不穿行客廳、臥室等主要功能空間?？蛷d、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)。 套型功能空間配置主臥室使用面積、其他臥室使用面積合理。供起居用空間面積適宜，優(yōu)先設(shè)置連續(xù)直線墻面便于布置家具?？蛷d、臥室視野開(kāi)闊，無(wú)明顯視線干擾。設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)，方便住戶多功能的使用要求。部分戶型設(shè)有半贈(zèng)送的空中花園，增強(qiáng)室內(nèi)綠色環(huán)境。 廚衛(wèi)平面設(shè)計(jì)廚房位置靠近入口處，并有自然采光、通風(fēng)。廚房操作臺(tái)按照洗、切、燒的流程布置設(shè)備。衛(wèi)生間平面設(shè)計(jì)布置有序，符合使用

43、需求。 無(wú)障礙設(shè)計(jì)入口通道凈寬不小于1.2m，廚衛(wèi)通道凈寬不小于1.0m。門(mén)廊設(shè)有坡道。 單元公共空間樓梯段凈寬不小于1.0m，平臺(tái)寬不小于1.2m，踏步寬度不小于260，高度不大于175。各層候梯廳深度不小于電梯最大轎廂深度，且不小于1.8m，電梯及樓梯直接通到車(chē)庫(kù)層，方便居民就近停車(chē)。住宅底層入口處設(shè)門(mén)廳，形成歸屬意向空間。 住宅設(shè)備設(shè)施配置廚房設(shè)備成套，并設(shè)有通風(fēng)、換氣系統(tǒng)，預(yù)留冰箱與其他廚房電器位置。 采光與通風(fēng)強(qiáng)調(diào)中間戶型的自然通風(fēng)，落實(shí)健康住宅理念，主要功能空間在自然狀態(tài)下均具有良好的通風(fēng)效果。臥室、客廳、廚房采光良好，符合日照要求。2、剖面設(shè)計(jì)住宅層高3.0米；辦公層高底層5.1

44、米，2-4層4.7米,5層3.6米。住宅設(shè)兩部電梯，兩部疏散樓梯通達(dá)各層。3、建筑造型技術(shù)手段和藝術(shù)處理完美結(jié)合；注重建造方式自身的表現(xiàn)；材料的使用與建筑的功能和形式相對(duì)應(yīng)。建筑以新古典主義的外在形式，展現(xiàn)“典雅府邸，盡享尊貴”。并利用高度上的局部變化創(chuàng)造錯(cuò)落、豐富的屋頂輪廓。外立面色彩深沉穩(wěn)重，基座部分材質(zhì)采用高檔石材，主體墻采用高檔外墻涂料或真實(shí)漆。沿街辦公立面呼應(yīng)住宅的古典風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔的豎向線條分割大面積的玻璃墻體，凹凸虛實(shí)的對(duì)比的關(guān)系營(yíng)造大氣舒展的整體形象，在沿街面多層辦公融入部分現(xiàn)代元素，以活潑的形象提升辦公氣氛。辦公體塊，以玻璃體為主，入口開(kāi)敞通透，增強(qiáng)室內(nèi)外的辦公互動(dòng)。4、結(jié)構(gòu)設(shè)

45、計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)gb50223-2008建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 gb50009-2001 (2006版)砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50010-2010建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50007-2002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-2010（2）設(shè)計(jì)荷載基本風(fēng)壓 0.45kn/m2基本雪壓 0.40 kn/m2電梯機(jī)房 7.0 kn/m2其它設(shè)備用房按實(shí)際荷載計(jì)算 住宅部分客廳、臥室、衛(wèi)生間 2.0kn/m2樓梯 3.5 kn/m2廚房 2.5 kn/m2陽(yáng)臺(tái) 2.5 kn/m2宿舍 2.0 kn/m2走廊 2.5 kn/m2 辦公部分辦公 3.5 kn/m2（3）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)抗震設(shè)防烈度六度

46、，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.05g，第二組。抗震設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)，設(shè)計(jì)合理使用年限為50年。高層住宅：共2棟25層高層建筑。采用鋼筋混凝土剪力墻受力體系，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。外墻和內(nèi)隔墻墻厚200，樓梯間與分戶墻為200。鋼筋混凝土主梁梁截面：200500，200400等，次梁截面：200400，200300等。辦公,：辦公為5層，層高為5.1、4.7、4.7、4.7、4.7、3.6，柱網(wǎng)尺寸為8.4m7.2m，鋼筋混凝土柱斷面為600mm600mm。鋼筋混凝土主梁截面：300800，次梁截面：250500；地下：兩層，層高為3.8m。采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)受力體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)。柱網(wǎng)尺寸

47、為8.0m8.0m，鋼筋混凝土柱斷面為600mm600mm；鋼筋混凝土主梁截面：300800，300700等，次梁截面：250600，250500等。（四）公用工程方案1、給排水設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb50015-2003建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-2006高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95 ( 2005年版)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50084-2001 (2005年版)汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-97建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范gb10140-2005其它現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定、業(yè)主及有關(guān)工種提供的設(shè)計(jì)資料與要求。（2）設(shè)計(jì)范圍本專(zhuān)業(yè)承擔(dān)

48、該項(xiàng)目基地內(nèi)室內(nèi)外生活給排水、雨水、消防給水和滅火器配置等內(nèi)容，并做好與其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)配合。（3）用水量 生活用水量名稱(chēng)用水單位用水定額使用時(shí)間小時(shí)變化系數(shù)最高日用水量最大小時(shí)用水量住宅樓546人250l/人d24h2.3235.55m3/d777m3/h辦公17610m26l/m2d12h1.510.8m3/d1.35m3/h車(chē)庫(kù)沖洗18500m21l/m2d8h1.06m3/d0.75m3/h綠化、澆灑1752m22l/m2d8h1.09.3m3/d1.18m3/h未預(yù)計(jì)用水量按10%計(jì)26.18m3/d2.59m3/h合計(jì)287.93 m3/d28.44m3/h 消防用水量：（按最大

49、消防用水量計(jì)）室外消防用水量：30 l/s；室內(nèi)消防用水量：40 l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：40 l /s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。 室內(nèi)給水系統(tǒng)：高層住宅樓：1-5f為第一分區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供給，六層及以上由高區(qū)供水設(shè)備加壓供水。613層為高i區(qū)，1425層為高ii區(qū)，供水設(shè)備均設(shè)在地下車(chē)庫(kù)的生活給水泵房?jī)?nèi)。沿街1-5層辦公用房：均采用市政給水管網(wǎng)直接供水。其它用水由市政管網(wǎng)直接供給。 生活給水水源取自市政給水管，本工程從淮海西路引兩條dn150進(jìn)水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體生活給水。 排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統(tǒng)。高層

50、污廢水排水設(shè)專(zhuān)用透氣管，以改善通水條件。地下層設(shè)備機(jī)房等處設(shè)置集水坑及專(zhuān)用排水泵自控排水。廚房廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理后接入市政污水管。污廢水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管，總體污水管以兩處排入市政。雨水采用有組織排水，屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用5a，室外場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用1a，基地雨水以兩處排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均設(shè)置在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)。地下消防水池有效容積為450m3，儲(chǔ)存一次消防所需的室內(nèi)消防及自噴用水量。小區(qū)24f頂設(shè)一座20t消防專(zhuān)用水箱作為火災(zāi)初期消防滅火的水源。消防泵房?jī)?nèi)設(shè)兩臺(tái)消火栓泵，兩臺(tái)自動(dòng)噴水消防泵。 消防給水系統(tǒng)a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池

51、及市政給水、屋頂消防水箱作為消防水源。室內(nèi)、室外一次火災(zāi)消防總用水量為450m3。b、室外消防給水系統(tǒng)水源取自市政給水管，本工程從虎山市政給水管引一條dn250進(jìn)水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體給生活及消防用水?？傮w室外環(huán)狀管網(wǎng)上每隔120m設(shè)ss150-1.0型地上式室外消火栓作為火災(zāi)時(shí)室外消防水源。c、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)為臨高壓給水系統(tǒng)。管網(wǎng)為區(qū)域消防方式。消防泵房設(shè)置兩臺(tái)消防主泵，消防泵二條出水管與區(qū)域消防環(huán)網(wǎng)連接。每棟單體建筑消防環(huán)網(wǎng)均以兩條管道與該環(huán)網(wǎng)連接。33層樓屋頂水箱出水管與消防管網(wǎng)連接。消防泵房設(shè)置一套增壓設(shè)施以滿足最不利消火栓充實(shí)水柱的要求。室內(nèi)消防

52、管網(wǎng)按規(guī)范要求設(shè)置豎向分區(qū)。室內(nèi)消火栓栓口壓力超過(guò)0.50mpa時(shí)采用減壓穩(wěn)壓型消火栓。室內(nèi)消火栓布置保證相鄰兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。室外設(shè)sqs150-a型地上式水泵接合器。d、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)除地下車(chē)庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)ii級(jí)設(shè)防外，其它區(qū)域按中危險(xiǎn)級(jí)i級(jí)設(shè)防自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。地下車(chē)庫(kù)、辦公、菜市場(chǎng)等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。設(shè)置噴頭的每個(gè)樓層和每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)信號(hào)蝶閥和水流指示器，以發(fā)信號(hào)至消防控制中心。噴頭溫度級(jí)別為680c，廚房?jī)?nèi)噴頭溫度級(jí)別為930c。噴頭與墻最大間距為1.8m。水泵房?jī)?nèi)設(shè)噴淋加壓泵兩臺(tái)，一用一備，火災(zāi)時(shí)從地下消防水池抽水送至火場(chǎng)滅火。設(shè)置噴淋

53、系統(tǒng)各層末端設(shè)放水閥和壓力表，最不利點(diǎn)噴頭處設(shè)末端試水裝置。消防泵房?jī)?nèi)設(shè)噴淋系統(tǒng)加壓泵兩臺(tái)，一用一備。室外設(shè)sqs150-a型地上式水泵接合器。e、滅火器配置按建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范要求配置磷酸按鹽干粉手提滅火器。位置在消防柜處。f、特殊部位的消防為高層服務(wù)的高低壓配電房等特殊場(chǎng)所采用氣體消防系統(tǒng)，按氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50370執(zhí)行。2、電氣設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容本設(shè)計(jì)承擔(dān)此項(xiàng)目各單體照明及配電、動(dòng)力配電、消防設(shè)施配電系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、通訊、電視、對(duì)講、消防報(bào)警等系統(tǒng)。（2）供配電系統(tǒng) 本工程消防電梯、消防風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明等33層以下為二級(jí)負(fù)荷，住宅供電為三級(jí)負(fù)荷，電源從虎山路引入一

54、10kv獨(dú)立電源至小區(qū)變電所。 負(fù)荷估算住宅平均按6kw/戶計(jì)，電梯按20kw /臺(tái)，辦公按100w/平米，地下30w/平米，其它設(shè)備容量40kw，總設(shè)備容量3379kw，總計(jì)算容量2146kw。建筑負(fù)荷估算見(jiàn)下表建筑類(lèi)別面積/套數(shù)用電指標(biāo)計(jì)算負(fù)荷辦公17610m2100 w/m2176kw住宅156戶6kw/戶936kw地下9250m230w/m2185kw電梯6部20kw120kw其他40 kw合計(jì)1457kw住宅擬建10kv配電所一座，變壓器總安裝容量1128kva。a、供電電源及電壓：根據(jù)負(fù)荷容量及負(fù)荷等級(jí)，本工程由市政引來(lái)1路10kv專(zhuān)用線路。b、供電系統(tǒng)：高壓采用放射式供電方式。低

55、壓采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的供電方式。c、計(jì)量：高層住宅分層集中計(jì)量。公建高供高計(jì)。（3）防雷與接地各單體按各自的防雷等級(jí)設(shè)防，屋面設(shè)鍍鋅圓鋼避雷帶。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護(hù)接地及弱電共用此接地極，接地電阻1。采用tn-c-s接地系統(tǒng)，各變電所處均做接地，電源進(jìn)戶處做重復(fù)接地；建筑內(nèi)配線均采用三相五線制。（4）有線電視系統(tǒng)：由市有線電視網(wǎng)引入信號(hào)源。住宅內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書(shū)房?jī)?nèi)均設(shè)置電視終端，公建內(nèi)有線電視終端視功能需要設(shè)置。（5）電話及寬帶網(wǎng)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置電信機(jī)房，由市電信網(wǎng)絡(luò)光纜接入。住宅內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書(shū)房?jī)?nèi)均設(shè)置電話及寬帶網(wǎng)信息終端，公建內(nèi)電話及寬帶網(wǎng)終端視功能需要設(shè)置。（6）可視對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置可視系統(tǒng)，各棟住宅單元入口處設(shè)可視對(duì)講單元機(jī)(內(nèi)置攝像頭)，住戶內(nèi)設(shè)置可視對(duì)講戶內(nèi)機(jī)，小區(qū)物業(yè)管理處設(shè)集中機(jī)。戶內(nèi)機(jī)、單元機(jī)、集中機(jī)可相互對(duì)話，以方便管理。同時(shí)戶內(nèi)機(jī)與集中機(jī)均可看見(jiàn)單元機(jī)所攝圖象。（7）閉路電視監(jiān)控系