某置業(yè)商貿(mào)城項目可行性研究報告

1、 發(fā)證單位：國家發(fā)改委證書編號：11420060047等 級：丙級蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項目可行性研究報告2011xzs0019安徽省蕭縣工程咨詢研究所二o一一年十月蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項目可行性研究報告工程編號：2011xzs0019單位負(fù)責(zé)人：技術(shù)負(fù)責(zé)人：安徽省蕭縣工程咨詢研究所二o一一年十月蕭縣淮海置業(yè)有限公司淮海商貿(mào)城項目可行性研究報告主辦單位：安徽省蕭縣工程咨詢研究所咨詢證書：工咨丙11420060047單位負(fù)責(zé)人：劉先引咨詢工程師：王 坤 李維峰編制負(fù)責(zé)人：劉先引（高級經(jīng)濟(jì)師）參加人員：董純潔（高級工程師）王向陽（高級工程師）董伯勤（高級工程師）李 明（工程師）王

2、傳仁（工程師）制圖文?。河?莉 孟艷麗目 錄第一章 總 論1一、項目概述1二、項目單位簡介2三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3四、項目年能耗3五、結(jié)論與建議3第二章 項目的可行性和必要性5一、項目的可行性5二、項目的必要性5第三章 項目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析8一、項目區(qū)概況8二、社會經(jīng)濟(jì)條件11三、項目所在鎮(zhèn)基本情況13第四章 項目的市場情況分析15一、項目整體素質(zhì)分析15二、物業(yè)類型分析16三、綜合評價：17第五章 項目整體規(guī)劃與定位18一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想及原則18二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案19第六章公用工程設(shè)計方案24一、給水、排水設(shè)計方案24二、供電及電信設(shè)計方案26三、燃?xì)夤?yīng)方

3、案26四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案27第七章營銷策略及方案28一、營銷策略28二、營銷方式29三、 銷售節(jié)奏與策略31第八章環(huán)境保護(hù)34一、主要污染源34二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)34三、環(huán)境保護(hù)措施34第九章 資源節(jié)約36一、設(shè)計依據(jù)36二、節(jié)能36第十章 勞動安全衛(wèi)生及消防38一、勞動安全38二、消防39第十一章 項目管理與實施進(jìn)度度安排40一、項目管理40二、項目監(jiān)理40第十二章投資估算及資金籌措43一、估算依據(jù)43二、估算說明43三、投資估算43四、資金籌措方案43第十三章 項目招投標(biāo)44一、工程招標(biāo)44二、招標(biāo)基本情況表46第十四章經(jīng)濟(jì)評價47一、銷售收入估算47二、總成本及費(fèi)用估算47三

4、、銷售利潤估算47第十五章 社會效益分析49一、社會影響分析49二、 項目與所在地互適性分析49三、社會風(fēng)險分析49四、項目評價結(jié)論50 第一章 總 論一、項目概述（一）項目名稱：淮海商貿(mào)城（二）承辦單位：蕭縣淮海置業(yè)有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目法人代表：宋秀珍（六）項目建設(shè)規(guī)模：總占地面積20764.59平方米（31.15畝）?？偨ㄖ娣e：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商業(yè)12729平方米。項目總投資8933.2萬元。（七）項目建設(shè)期：15個月（2011.102013.5）。（八）可研編制單位：蕭縣工程咨詢研究所（九）可行

5、性研究報告編制依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)（1）蕭縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃（2）安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（3）蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃（4）蕭縣土地利用總體規(guī)劃（5）宿州市定額站宿州定額信息2011年第三季度（6）民用建筑設(shè)計規(guī)范；（7）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南；（9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項目的各種技術(shù)資料、項目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對該項目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。2、編制范圍本項目可研報告的研究范圍包括：（1）項目提出的背景及

6、建設(shè)的必要性（2）項目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項目運(yùn)營和實施計劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項目結(jié)論與建議二、項目單位簡介蕭縣淮海置業(yè)有限公司法人代表：宋秀珍，女，1967年5月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑學(xué)院畢業(yè)，歷任北京魯能集團(tuán)副總經(jīng)理，先后負(fù)責(zé)徐州工程兵指揮學(xué)院新校區(qū)建設(shè)，徐州市市政小區(qū)建設(shè)，徐州市安居工程“民富苑”建設(shè)，被評為徐州市建筑業(yè)“優(yōu)質(zhì)工程”、“放心工程”。此次蕭縣張莊寨開發(fā)項目，是蕭縣政府招商引資項目，北京魯能集團(tuán)專門委托副總經(jīng)理宋秀珍擔(dān)任蕭縣房地

7、產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司董事長，該公司已在蕭縣注冊，公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同預(yù)算部、行政事務(wù)部四部門，經(jīng)濟(jì)勢力雄厚，技術(shù)力量強(qiáng)大。公司宗旨“服務(wù)、誠信、創(chuàng)新”。蕭縣淮海置業(yè)有限公司注冊資本1000萬元，主營：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；一般經(jīng)營物業(yè)管理等。注冊時間：2011年9月。三、項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模建筑面積平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商業(yè)用房平方米127292住宅套數(shù)套1503商業(yè)套數(shù)套3004總占地面積平方米20764.595可規(guī)劃用地面積平方米215556建筑容積率1.307綠化率%288建筑密度%45.6二項目總

8、投資萬元8933.2三投資利潤率%9.15四投資利稅率%16.99四、項目年能耗該項目主要能耗為：水、電、汽。該項目正常年份年耗水25.18萬噸、耗電32.4萬度、耗汽6.75萬噸。五、結(jié)論與建議通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：1、淮海商貿(mào)城項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和蕭縣對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。2、淮海商貿(mào)城項目的開發(fā)商，蕭縣淮海置業(yè)有限公司具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力和強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。3、本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。4、本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一

9、定的可操作性。5、從財務(wù)評價指標(biāo)上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評價過程中對本項目的認(rèn)識，對本項目實施提出如下建議：1、經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避a、本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。b、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。c、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。2、金融財務(wù)風(fēng)險規(guī)避。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。3、建設(shè)管理措施a、整合企業(yè)資源，提高操作水平。b、根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定

10、，對運(yùn)用資金的能力要求較高。c、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。d、委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。e、項目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。第二章 項目的可行性和必要性一、項目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對淮海商貿(mào)城的建設(shè)十分重視。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。（二）本項目的開發(fā)商蕭縣淮海置業(yè)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理

11、制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。（三）本項目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。（四）項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。（五）項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。（六）項目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。這在本報告的第十一章將得到充分的論證。二、項目的必要性（一） 提高城鎮(zhèn)商業(yè)競爭力，助推張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展張莊寨鎮(zhèn)位于蕭縣東南部，近年來，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實推進(jìn)。項目的開發(fā)對于張莊寨鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成

12、與發(fā)展具有極大的助推意義?；春Ｉ藤Q(mào)城項目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營體系，推動張莊寨鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力。同時，淮海商貿(mào)城通過科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，蕭縣淮海置業(yè)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運(yùn)作，形成復(fù)合型的張莊寨鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為張莊寨鎮(zhèn)乃至蕭縣東南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點(diǎn)。（二） 構(gòu)建和諧社會，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺我們也清醒地看到，張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展還存在較多

13、困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會問題，主要原因是：新形勢下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚?；春Ｉ藤Q(mào)城的建設(shè)，可以提供至少幾百個子項目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會，同時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費(fèi)需求估計每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都縣的文化娛樂休閑生活，對于構(gòu)建和諧社會，塑造獨(dú)具人文特色的民俗風(fēng)情街，具有很大的推動和促進(jìn)作用。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價值和社會意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)

14、是一項重要的舉措。目前看，張莊寨鎮(zhèn)的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應(yīng)有的商業(yè)價值。本項目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。目前張莊寨鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯

15、大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗看，將不能滿足人們?nèi)找嫔壍奈幕钚枨蟆ｋS著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級商貿(mào)業(yè)將會是一個必然的發(fā)展歷程。第三章 項目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100300米的低山矮嶺。人口130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。項目建設(shè)地點(diǎn)（二）地理位置蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30公里、徐州觀音機(jī)場50公里、連云港出海口260公里，素有“徐州的西大門”之稱。（

16、三）自然條件1、氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-12.4，歷年極端最高氣溫為38.0，年均氣溫14.4；歷年平均降水量為811.2毫米，年平均無霜期208.3天，年平均相對濕度為70%，年平均蒸發(fā)量為1500.0毫米，年平均日照時數(shù)為2220-2480小時。2、水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為2.6

17、億立方米/年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。3、地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于32-50米之間。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積22.2%,平原占77.8%。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為

18、主，其中淤土平均有機(jī)質(zhì)1.35%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、ph值為7.0，兩合土平均有機(jī)含量1.25%、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、ph值為7.2，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量1.1%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、ph值為7.5。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。4、工程地質(zhì)條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海

19、撥一般為2.5-32.5米，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河

20、流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140kpa以上。（四）交通運(yùn)輸條件蕭縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省

21、會均為3小時路程，距徐州觀音機(jī)場40公里，連云港出?？?60公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，310、311國道，301、101、202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。二、社會經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積50萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏

22、、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。（二）豐富的礦產(chǎn)資源蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。蕭縣為全國100個重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲量 7.5億噸，現(xiàn)有17對礦井，年產(chǎn)能力120萬噸；探明石油儲量 7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰?guī)r儲量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬伏以上變電所2個，生產(chǎn)生活供電充足。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基

23、礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。公元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作石炭歌贊之。改革開放以來，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來蕭投資。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價)，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對

24、外開放的窗口、體制改革的實驗區(qū)，現(xiàn)已成為國內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。（四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。蕭縣民風(fēng)淳樸，社會治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。蕭縣是安徽省委20個精神文明建設(shè)示范縣之一。三、項目所在鎮(zhèn)基本情況蕭縣張莊寨，鎮(zhèn)位于縣境西南部，距縣城32公里，西與河南省永城縣接壤。面積115平方公里，人口7萬。蕭(縣）張(莊寨）、淮(北）碭(山）公路過境。減河、洪河、毛河流過鎮(zhèn)境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)有軋花廠、機(jī)械修配廠、糧油加工廠、磚瓦廠等。農(nóng)業(yè)主產(chǎn)小麥、玉

25、米、棉花等。張莊寨鎮(zhèn)行政轄區(qū)：轄魏莊、閻閣、夏橋、白樓、張柳園、眾姓莊、胡樓、雷集、埝頭、前街、郭圩、屈王莊、張壽樓、王園、王衍莊、后街、丁黃、黨屯、劉店子、王小屯、張老莊、杭子、小閣子、武樓、東街、崔口、豐慶、章樓、許莊、張莊寨、鄺莊、祖小樓、穆李趙、袁圩、屈樓、芊廟、錦橋、一條脊、朱小廠、臭園、洪河、黑柳村、三座樓、海青房、孫腰莊、王老莊、毛橋、陳胡同、蔡廟、杜平莊、歐廟、任莊、武暗樓、趙破樓、王柳園、塘坊、陳樓57個村委村。 蕭縣張莊寨鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城

26、鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會效益。 張莊寨鎮(zhèn)是省政府批準(zhǔn)的全省重點(diǎn)中心建制鎮(zhèn)，被國家建設(shè)部等六部委列為全國重點(diǎn)中心鎮(zhèn)。鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項優(yōu)惠政策，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、中心鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動能力日漸凸顯。 投入不斷加大。該鎮(zhèn)實施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資多萬元，硬化城鎮(zhèn)主干道條，總面積平方米；改造背街小巷條，總面積平方米；修砌下水道米；各單位綠化面積多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強(qiáng)化對鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場、中心商貿(mào)市場和小百貨市場等專業(yè)市場的管理和并進(jìn)一步完善市場功能，積極推動鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場、鎮(zhèn)南小吃市場、鎮(zhèn)北機(jī)電鋼材市場等市場的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拉

27、大了城鎮(zhèn)框架。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營戶有余戶，河南、淮北等地約有家經(jīng)營戶落戶于此。 城鎮(zhèn)管理進(jìn)一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊，實行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識和公德意識方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對環(huán)境衛(wèi)生實行門前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實行了攤位定點(diǎn)擺放、車輛定位停靠等制度，使管理水平不斷得到提高，城鎮(zhèn)品位不斷提升。 小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專業(yè)化功能分區(qū)，即以眾興莊為主導(dǎo)的北部民營企業(yè)園區(qū)；張新集為中心的水泥預(yù)制板加工區(qū)；鎮(zhèn)合作飯店為主導(dǎo)的城區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)；淮海農(nóng)科所為依托的農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)等等，極大地促進(jìn)了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，這個

28、鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達(dá)1.3平方公里，新增各類專業(yè)市場5個，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近3億第四章 項目的市場情況分析一、項目整體素質(zhì)分析（一）項目優(yōu)勢1、項目區(qū)位極佳，市場認(rèn)可度較高。2、項目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。3、項目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全，。4、項目發(fā)展商實力雄厚，具有良好的資金和市場運(yùn)作實力，擁有200多家合作廠商。（二）項目劣勢：1、投資較大。2、住宅銷售還具有一定的風(fēng)險性，市場可選擇空間小。 3、 該項目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開發(fā)的風(fēng)險（三）機(jī)會分析：1、淮海商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊

29、資源極少，本項目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。2、本項目由蕭縣淮海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)經(jīng)驗，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽(yù)將有助于提高項目的品質(zhì)形象。3、張莊寨鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。張莊寨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。二、物業(yè)類型分析（一）商業(yè)本項目地處蕭縣張莊寨鎮(zhèn)鎮(zhèn)北101省道東側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：淮海商貿(mào)城，西臨101省道，北距連霍高速公路出口500米，

30、交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前皖淮海商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競爭環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣場正在籌備。綜上所述，本項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了淮海商貿(mào)城對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。（二）餐飲本項目處于該鎮(zhèn)的商業(yè)興旺地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)

31、生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。從現(xiàn)狀來看，淮海商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。（三）住宅樓本地塊處于淮海商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)住宅樓市場的發(fā)展相對滯后，規(guī)劃設(shè)計較為落后，檔次也不夠高。隨著本項目的拉動，外來客商逐步增多，原有的商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得住宅用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完

32、善的中檔住宅樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域住宅樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、商住品質(zhì)的提升。（四）本項目運(yùn)作需注意的問題：1、在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。2、掌握“引導(dǎo)市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。3、通過項目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價格印象，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。4、對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。5、在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項目入住理念的提升，加強(qiáng)對項目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度

33、。三、綜合評價：結(jié)合前面的swot因素分析，我們可以看出，淮海商貿(mào)城項目具備得天獨(dú)厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場。第五章 項目整體規(guī)劃與定位一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想及原則（一）規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（二） 規(guī)劃設(shè)計方案的原則1、在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。2

34、、本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護(hù)私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動提供方便。3、配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。4、供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。5、公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺效果。6、組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，

35、保證安全有序。7、項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案1、市場定位在對類似項目及市場需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)，淮海商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場容量，消費(fèi)需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：淮海商貿(mào)城商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念?；春Ｉ藤Q(mào)城商為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。淮海商貿(mào)城商的賣點(diǎn)在于批發(fā)集聚點(diǎn)、人文關(guān)懷和智能化

36、服務(wù)。2、形象定位淮海商貿(mào)城商從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位。3、業(yè)態(tài)定位本項目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。（2）交通動線充足。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（5）智能化水平高。（6）有強(qiáng)大的升值潛力。（7）戶型實用、舒適。4、經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位我們可

37、以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選（1）理由：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5a 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認(rèn)同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主淮海商貿(mào)城商5、客戶定位（1）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)企

38、業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。（2）從目標(biāo)客戶的來源定位對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15，即現(xiàn)租戶之60轉(zhuǎn)為買住宅樓。不過要使現(xiàn)有租戶60轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客50，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。自用型買家35，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。6、建筑設(shè)計定位樓層：4+1 層功能：商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。地上1層為商業(yè)用房。地上2-4 層為住宅樓空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有

39、新風(fēng)增氧系統(tǒng)。給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場附近，設(shè)計二根dn200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于0.3mpa 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點(diǎn)。排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小廣場內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報警閥，多層次消防安全保護(hù)，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散，一路10kv

40、 高壓變電，24 小時供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。弱電設(shè)計： (1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。(2) 淮海商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3)數(shù)據(jù)語音均采用loombid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)cctv 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(5) 淮海商貿(mào)城catv 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23 個電視用戶盒。(6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡

41、量采用節(jié)能型。(2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。(3)設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。目前項目區(qū)商業(yè)、住宅的條件多為中低檔，建議該項目建議采用新技術(shù)、新材料，打造適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型商住樓。主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕商住樓綜合癥。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過濾流通。隔熱玻璃：普通鋼

42、化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強(qiáng)大的新型玻璃幕墻。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)取代。第六章公用工程設(shè)計方案一、給水、排水設(shè)計方案（一）給水方案1.需水預(yù)測淮海商貿(mào)城規(guī)劃人口為1380人，依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范居民生活用水定額為0.5升/人.日，時變化系數(shù)取1.1，則最高日生活用水量為 690立方米，最高日最高時用水量為8.7升/秒。(1)公共建筑用水量根據(jù)規(guī)劃淮海商貿(mào)城公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高

43、日公建用水量為50m3，最高日最高時用水量0.57升/秒。(2)澆灑道路和綠化用水量澆灑道路用水按1.0升/平方米一次，綠化用水按1.5升/平方米，規(guī)劃淮海商貿(mào)城道路面積4230平方米，綠化面積為8756平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為14立方米，最高日最高時澆灑道路和綠化用水量為0.45升/秒。(3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量規(guī)劃淮海商貿(mào)城未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計，則該用水量為793.5立方米。綜上所述，規(guī)劃淮海商貿(mào)城最高日總用水量為850立方米，最高日最高時用水量為8.8升/秒。2.供水水源及水壓淮海商貿(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證

44、該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。供水水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。3.消防淮海商貿(mào)城同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)?；馂?zāi)發(fā)生時最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足0.1mpa水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式?；春Ｉ藤Q(mào)城設(shè)置消防栓10個。4.管網(wǎng)的布置為了提淮海商貿(mào)城供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。（二）排水方案1.排水體制淮海商貿(mào)

45、城本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，淮海商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。2.污水排放量依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范，淮海商貿(mào)城生活污水量按給水量的90%計算。3.排水管道的布置淮海商貿(mào)城地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理?；春Ｉ藤Q(mào)城共設(shè)置化糞池4個。二、供電及電信設(shè)計方案（一）供電淮海商貿(mào)城住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為6-8kw，同時系數(shù)考慮為0.6-0.8，計算負(fù)荷每戶以4kw考慮，公建考慮20w/m2，10幢

46、樓以上考慮需用系數(shù)為0.2?；春Ｉ藤Q(mào)城負(fù)荷計算為1300kw左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿淮海商貿(mào)城主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號vv29-370+135，vv29-395+150，vv29-3120+150，vv29-3150+170四種。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。（二）電信淮海商貿(mào)城電話普及率規(guī)劃為100部/百戶，同時考慮部分公建用戶，則淮海商貿(mào)城話機(jī)預(yù)測為450部左右?；春Ｉ藤Q(mào)城規(guī)劃由環(huán)城路引入

47、三路主干電纜分別為220對、170對、1500對，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為50對及30對，并留以余量。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用pvc排管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。三、燃?xì)夤?yīng)方案（一）用氣量淮海商貿(mào)城目前瓶裝煤氣作為氣源，淮海商貿(mào)城業(yè)主氣化率為100%，按戶均用氣1.4n立方米/日計算，得小區(qū)用氣平衡表如下：淮海商貿(mào)城用氣平衡表戶類型用戶定額n立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量n立方米/日所占比例居民1.446064498%公共建筑102%合計654100%（二）氣源項目區(qū)現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。四、淮海商貿(mào)城管線鋪

48、設(shè)方案淮海商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵守如下原則：1.壓力流管讓重力流管。2.小管徑讓大管徑3.給水管盡量在污水管上面。4.易彎曲管讓不易彎曲管。5.臨時性管線讓永久性管線。6.工程量小的管線讓工程量大的管線。第七章營銷策略及方案一、營銷策略（一）價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場

49、視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略可以實現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場機(jī)會和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進(jìn)行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價”是相對于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對競爭對手的。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時以低于“市場心理預(yù)期價格”推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，。2、形象策略

50、：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。我們要針對項目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計，向市場表達(dá)項目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立淮海商貿(mào)城高端形象。3、宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時。而據(jù)我們對多個案場的客戶統(tǒng)計分析，在賣場積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(事件) 招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達(dá)到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷

51、活動，促進(jìn)活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)市場實戰(zhàn)檢驗，在服務(wù)的針對性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式，商

52、業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理能力是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前蕭縣商業(yè)項目的開發(fā)主體最為忽視的問題之一。經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前蕭縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先

53、，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營的買家，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是直接面對用于商業(yè)經(jīng)營的實際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產(chǎn)是從市場租金中獲取回報，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長期考慮，而投資經(jīng)營型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機(jī)整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。所以，預(yù)計在2012年的蕭縣重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽商業(yè)

54、地產(chǎn)市場走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。淮海商貿(mào)城，要靈活實行銷售型與經(jīng)營型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)展商中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來；把知名營銷商聚集到淮海商貿(mào)城，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值。目前，開發(fā)商淮海置業(yè)有限公司已與中國服裝巨頭中國常熟服裝城達(dá)成共識，引進(jìn)其進(jìn)駐淮海商貿(mào)城。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的直接進(jìn)

55、入，將會充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”作用，快速促成市場對本物業(yè)的認(rèn)同和追捧。（二）商住地產(chǎn)淮海商貿(mào)城的需求市場實際上分為兩種購買力，即購房客戶和租房客戶。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場，這就特別要對其進(jìn)行主動的引導(dǎo)，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷售方式在現(xiàn)房或期房期間就組織一個租務(wù)部，將尚未售出的面積針對小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機(jī)構(gòu)投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數(shù)商住樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。項目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負(fù)責(zé)項目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項目運(yùn)作經(jīng)驗，實現(xiàn)項目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。三、 銷售節(jié)奏與策略（一）