成都市基準(zhǔn)地價修正體系(商業(yè)、住宅)

1、 成都市基準(zhǔn)地價及修正體系)基準(zhǔn)地價成果成都市國土資源局2007年5月16日發(fā)布的關(guān)于應(yīng)用新的成都市中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價有關(guān)問題的通知，2007年最新的基準(zhǔn)地價于2007年6月1日起施行。本次基準(zhǔn)地價成果，是在城市土地分類定級的基礎(chǔ)上，對土地出讓、轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)等交易類型的樣點，采用市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等方法進行測評、檢驗，統(tǒng)計與建模，并結(jié)合城市地價動態(tài)監(jiān)測體系進行適時調(diào)整，分別測評出商服、住宅、工業(yè)三類用地不同級別的平均價格。各類用地基準(zhǔn)地價詳見成都市中心城區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價表。商業(yè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)如下：成都市中心城區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價一覽表 類別級別商業(yè)用地住宅

2、用地工業(yè)用地元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝一級12555837831055475050二級9630642676545160040三級6690446580538748032四級45003004200280工業(yè)限制區(qū)五級27301822565171六級19951331725115非城市建設(shè)區(qū)/基準(zhǔn)地價內(nèi)涵基準(zhǔn)地價：是一個級別內(nèi)同一類別土地的平均價格?；鶞?zhǔn)地價構(gòu)成：包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地所有權(quán)收益（政府土地純收益）三部分?；鶞?zhǔn)地價設(shè)定條件（商業(yè)用地）設(shè)定使用年限：40年。基準(zhǔn)日期：2006年3月31日。開發(fā)程度：“六通一平”即宗地紅線外通上水、通下水、通路、通電、通

3、氣、通訊及紅線內(nèi)場地平整。容積率：平均容積率為4.0。還原利率：表3-2商業(yè)用地還原利率表12級8.00%3級7.50%45級6.50%6級6.00%表3-3 商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率11.522.533.544.555.5修正系數(shù)0.70.770.80.850.910.9611.081.161.23容積率66.577.588.599.510-修正系數(shù)1.291.351.41.451.51.541.581.621.66-商業(yè)一級用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣個別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停制度（臨街道路類型）步行街/

4、混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站點距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨棟經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨立自用辦公樓周邊土地利用類型專業(yè)市場、商業(yè)區(qū)商業(yè)、辦公混合用地辦公用地辦公、住宅用地低洼棚戶等待改造區(qū)交通配套狀況自備停車場，同時100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對利用無影響對利用有一定影響對利用有嚴(yán)重影響其他狀況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響地因素加以修正備注：地鐵站點含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實施的站點表3-5商業(yè)一級用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)

5、標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣個別因素臨街狀況2.771.380/-2.74交通停滯度（臨街道路類型）1.38/0/-1.37距地鐵站點距離（米）2.081.040/物業(yè)類型2.081.040-1.03-2.06周邊土地利用類型2.081.040-1.03-2.06交通配套狀況1.380.690-0.69-1.37宗地形狀/0-0.34-0.69其他狀況1.380.690-0.69-1.37備注：地鐵站點含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實施的站點二級商業(yè)用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級別市級商服中心或?qū)I(yè)市場市級商務(wù)中心區(qū)區(qū)級商業(yè)中心小區(qū)級商業(yè)中心街區(qū)級商業(yè)中心交通

6、便捷度道路通達度有主干道通過有次干道通過有支路通過個別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停滯度（臨街道路類型）步行街/混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站點距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨棟經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨立自用辦公樓周邊土地利用類型專業(yè)市場或商業(yè)區(qū)商、住、辦公混合用地住宅用地住宅、工業(yè)用地工業(yè)用地交通配套狀況自備停車場同時100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對利用無影響對利用有一定影響對利用有嚴(yán)重

7、影響其他狀況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正備注：地鐵站點含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實施的站點表3-5二級商業(yè)用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級別2.531.270-1.63-3.25交通便捷度道路通達度2.211.110/個別因素臨街狀況2.211.110/-2.85交通停滯度（臨街道路類型）1.11/0/-1.42距地鐵站點距離（米）1.740.870/物業(yè)類型1.580.790-1.02-2.03周邊土地利用類型1.580.790-1.02-2.03交通配套狀況1.110.550-0.71-1.42宗地形狀0-0.41-0.81其他狀況1.

8、110.550-0.71-1.42備注：地鐵站點含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實施的站點商業(yè)三級用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級別市級商服中心或?qū)I(yè)市場市級商務(wù)中心區(qū)區(qū)級商業(yè)中心小區(qū)級商業(yè)中心街區(qū)級商業(yè)中心交通便捷度道路通達度有主干道通過有次干道通過有支路通過個別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停滯度（臨街道路類型）步行街/混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站點距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨棟經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨立自用辦公樓周邊土地利用

9、類型專業(yè)市場或商業(yè)區(qū)商、住、辦公混合用地住宅用地住宅、工業(yè)用地工業(yè)用地交通配套狀況自備停車場同時100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對利用無影響對利用有一定影響對利用有嚴(yán)重影響其他狀況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響地因素加以修正表3-5 商業(yè)三級用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級別3.661.830-2.61-5.23交通便捷度道路通達度3.21.60個別因素臨街狀況3.21.60/-4.57交通停制度（臨街道路類型）1.6/0/-4.86距地鐵站點距離（米）2.521.26

10、0/物業(yè)類型4.861.140-1.63-3.27周邊土地利用類型4.861.140-1.63-3.27交通配套狀況1.60.80-1.14-4.86宗地形狀0-0.65-1.31其他狀況1.60.80-1.14-4.86四級商業(yè)用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級別市級商服中心或?qū)I(yè)市場市級商務(wù)中心區(qū)區(qū)級商業(yè)中心小區(qū)級商業(yè)中心街區(qū)級商業(yè)中心交通便捷度道路通達度有主干道通過有次干道通過有支路通過個別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停滯度（臨街道路類型）步行街/混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站

11、點距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨幢經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨立自用辦公樓周邊土地利用類型專業(yè)市場或商業(yè)區(qū)商、住、辦公混合用地住宅用地住宅、工業(yè)用地工業(yè)用地交通配套狀況自備停車場同時100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對利用無影響對利用有一定影響對利用有嚴(yán)重影響其他狀況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響地因素加以修正備注：地鐵站點含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實施的站點表3-5四級商業(yè)用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級別2.041.

12、020-1.33-2.67交通便捷度道路通達度1.780.890/個別因素臨街狀況1.780.890/-2.33交通停滯度（臨街道路類型）0.89/0/-1.17距地鐵站點距離（米）1.40.70/物業(yè)類型1.270.640-0.83-1.67周邊土地利用類型1.270.640-0.83-1.67交通配套狀況0.890.450-0.58-1.17宗地形狀0-0.33-0.67其他狀況0.890.450-0.58-1.17備注：地鐵站點含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實施的站點表3-1四級住宅基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)表土地級別一級二級三級四級五級六級地價標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米)831067655805420025651725

13、住宅用地還原利率表13級6.00%46級5.50%表3-3住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率1.51.92.22.52.83.13.43.744.3修正系數(shù)0.80.840.870.90.920.940.960.9811.06容積率4.64.95.25.55.86.16.46.77-修正系數(shù)1.121.171.221.271.321.361.41.441.48-三級住宅用地宗地地價因素說明表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別市級商務(wù)中心區(qū)市級商服中心區(qū)級商業(yè)中心小區(qū)級商業(yè)中心街區(qū)級商業(yè)中心交通便捷度道路通達度有主干道通過有次干道通過有支路通過/基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況一

14、環(huán)路內(nèi)一環(huán)路和二環(huán)路之間二三環(huán)路之間三環(huán)路外城市中心區(qū)三環(huán)路外郊縣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況/環(huán)境寧靜整潔噪音、大氣污染明顯有污染源、污染明顯規(guī)劃條件土地利用類型住宅住宅、辦公混合區(qū)住宅、商業(yè)混合區(qū)住宅、工業(yè)混合區(qū)工業(yè)個別因素社區(qū)環(huán)境鄰高檔住宅小區(qū)；臨整治后的河流、市政廣場、綠地鄰中高檔住宅小區(qū)，臨社區(qū)廣場、綠地鄰普通商住小區(qū)鄰拆遷安置小區(qū)低洼棚戶區(qū)及治安狀況差的區(qū)域臨街道路類型社區(qū)道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架橋、立交橋及快速通道距地鐵站點距離（米）（400，800）/150，400或大于800/小于150米鄰近學(xué)校類型鄰大學(xué)鄰重點中小學(xué)/宗地形狀/對利用無影響有一定影響有嚴(yán)重影響地形

15、狀況/有一定起伏利一造景平坦地形起伏過大/其他情況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正 三級住宅用地宗地地價因素修正系數(shù)表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別0.760.380.00-0.56-1.13交通便捷度道路通達度0.670.330.00/基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況1.050.520.00-0.78-1.55環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況/0.00-0.49-0.99規(guī)劃條件土地利用類型0.670.330.00-0.49-0.99個別因素社區(qū)環(huán)境1.520.760.00-1.13-2.26臨街道路類型0.760.380.00-0.56-1.13距地鐵站點距離（

16、米）1.520.760.00/-2.26鄰近學(xué)校類型0.380.190.00/宗地形狀/0.00-0.21-0.42地形狀況/0.140.00-0.21/其他情況0.950.480.00-0.71-1.41四級住宅用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級別市級商務(wù)中心區(qū)市級商服中心區(qū)級商業(yè)中心小區(qū)級商業(yè)中心街區(qū)級商業(yè)中心交通便捷度道路通達度有主干道通過有次干道通過有支路通過基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況一環(huán)路內(nèi)一環(huán)路和二環(huán)路之間二三環(huán)路之間三環(huán)路外城市中心區(qū)三環(huán)路外郊縣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況環(huán)境寧靜整潔噪音、大氣污染較明顯有污染源、污染明顯規(guī)劃條件土地利用類型

17、住宅住宅、辦公混合區(qū)住宅、商業(yè)混合區(qū)住宅、工業(yè)混合區(qū)工業(yè)個別因素社區(qū)環(huán)境鄰高檔住宅小區(qū)；臨整治后的河流、市政廣場、綠地鄰中高檔住宅小區(qū)，臨社區(qū)廣場、綠地鄰普通商住小區(qū)鄰拆遷安置小區(qū)低洼棚戶區(qū)及治安狀況差的區(qū)域臨街道路類型社區(qū)道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架橋、立交橋及快速通道距地鐵站點距離（米）（400，800150，400或大于800小于150米鄰近學(xué)校類型鄰大學(xué)鄰重點中小學(xué)宗地形狀對利用無影響有一定影響有嚴(yán)重影響地形狀況有一定起伏利于造景平坦地形起伏過大其他情況對土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正備注：1、污染源：指制藥、熱電廠等嚴(yán)重污染源及未改造的污染河流等； 2、道路通達度中的主干道、次干道及支路的含義參考成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定相關(guān)內(nèi)容； 3、地鐵站點含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實施的站點。表3-5四級住宅用地修正系數(shù)表影響因素指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商