物業(yè)管理課件第4章補充

1、第第 四四 章章 物業(yè)的基礎管理物業(yè)的基礎管理物業(yè)管理物業(yè)管理基礎管理基礎管理綜合管理綜合管理物業(yè)本身物業(yè)本身設備設施設備設施環(huán)境管理環(huán)境管理安全管理安全管理衛(wèi)生管理衛(wèi)生管理綠化管理綠化管理消防管理消防管理治安管理治安管理車輛道路管理車輛道路管理 第一節(jié)第一節(jié) 房屋維修管理概述房屋維修管理概述 一、房屋維修的含義一、房屋維修的含義1 狹義：狹義：僅指對房屋的僅指對房屋的養(yǎng)護和修繕養(yǎng)護和修繕， 廣義：廣義：包括對房屋的包括對房屋的養(yǎng)護、修繕和改造養(yǎng)護、修繕和改造。 2 維修目的維修目的恢復、保持或提高房屋的恢復、保持或提高房屋的安全性與耐久性安全性與耐久性A) 改善或提高房屋的改善或提高房屋的藝

2、術性藝術性二、房屋維修責任的劃分二、房屋維修責任的劃分 1 1 新建房屋在保修期內新建房屋在保修期內由由施工單位施工單位負責負責 2 2 保修期滿后保修期滿后由業(yè)主承擔維修責任并承擔費用由業(yè)主承擔維修責任并承擔費用 對于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：對于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：1 1）物業(yè)公司負責維修）物業(yè)公司負責維修共用部位共用部位共用設施、及場地共用設施、及場地a）共用部位共用部位：樓蓋、梁、柱、內外墻體和基礎等承重樓蓋、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電梯廳、結構部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電梯廳、車庫。車庫。b b）共用

3、設施及場地：共用設施及場地：上下水管（屋內）、落水管、郵上下水管（屋內）、落水管、郵箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調、箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內消防設備、電暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內消防設備、電梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身設施、網(wǎng)梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身設施、網(wǎng)球場、游泳池、超市等。球場、游泳池、超市等。2)2)業(yè)主承擔業(yè)主承擔自用部位自用部位自用設備自用設備的維修的維修建設部發(fā)布的于建設部發(fā)布的于1998年年9月月1日起實施的商品房購房保修日起實施的商品房購房保修期規(guī)定：期規(guī)定：1

4、屋面防水屋面防水3年年2 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏滲漏 1年年3 墻面、頂棚摸灰層脫落墻面、頂棚摸灰層脫落1年年4 地面空鼓開裂、大面積超砂地面空鼓開裂、大面積超砂1年年5 門窗翹裂、五金件損壞門窗翹裂、五金件損壞1年年6 管道堵塞管道堵塞2個月個月7 供熱、供冷系統(tǒng)為供熱、供冷系統(tǒng)為1個供暖期或供冷期個供暖期或供冷期8 衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具1年年9 燈具、電器開關燈具、電器開關6個月個月 三、房屋維修管理三、房屋維修管理 1 概念：概念：是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序程序和制度和制度及一定的及一定的維修

5、技術維修技術管理要求，管理要求，對對企業(yè)企業(yè)所所經(jīng)營經(jīng)營管管理的理的房產(chǎn)進行日常維護修繕管理房產(chǎn)進行日常維護修繕管理。2 特點：課本特點：課本129頁頁1） 復雜性復雜性2） 計劃性計劃性3） 技術要求高技術要求高 3 原則：原則： 1 1 堅持堅持“經(jīng)濟、合理、安全、實用經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則的原則 2 2 采用不同標準，區(qū)別對待原則采用不同標準，區(qū)別對待原則 3 3 維護房屋不受損壞的原則維護房屋不受損壞的原則 4 4 為用戶服務的原則為用戶服務的原則 5 5 修繕資金投資效果最大化原則修繕資金投資效果最大化原則 四四、房屋維修管理的內容房屋維修管理的內容 P131 安全檢查安全檢

6、查 計劃管理計劃管理 技術管理技術管理v質量管理質量管理 施工管理施工管理 資金管理資金管理 檔案檔案資料管理資料管理內容內容（一）安全檢查：是房屋使用、管理、維護和修理的（一）安全檢查：是房屋使用、管理、維護和修理的重要依據(jù)。重要依據(jù)。 （二）計劃管理（二）計劃管理v 1含義：含義：是指有關房屋維修工作的內容、步驟、和是指有關房屋維修工作的內容、步驟、和資金方面的安排、組織和控制活動。資金方面的安排、組織和控制活動。v 2目的：目的：1）有計劃的對房屋進行養(yǎng)護修繕）有計劃的對房屋進行養(yǎng)護修繕,確保房屋安全確保房屋安全正常正常使用使用2）保證維修）保證維修資金資金的合理使用的合理使用3）提高房

7、屋維修管理水平，）提高房屋維修管理水平，全面完成維修任務全面完成維修任務v 3 房屋維修計劃的編制房屋維修計劃的編制按期限分按期限分 年度年度維修計劃維修計劃季度季度維修計劃維修計劃月度月度維修計劃維修計劃（1）年度維修計劃的編制）年度維修計劃的編制 與工程量、工期、成本、安全、質量、服務、與工程量、工期、成本、安全、質量、服務、施工管理等有密切的關系施工管理等有密切的關系比如：編制年度竣工面積比如：編制年度竣工面積根據(jù)：根據(jù)：工程項目和地點；房屋損壞等級；往年統(tǒng)計資工程項目和地點；房屋損壞等級；往年統(tǒng)計資料料 擬訂擬訂每人每天完成多少平方米每人每天完成多少平方米。根據(jù)根據(jù) 職工的出勤率職工的

8、出勤率工時利用率工時利用率不可預見因素不可預見因素等計算出所需要的實際生產(chǎn)工人等計算出所需要的實際生產(chǎn)工人人數(shù)人數(shù)全年竣工面積全年竣工面積 =人數(shù)人數(shù) * * 每人每天完成的平方米數(shù)每人每天完成的平方米數(shù) * * 全年工作日全年工作日（2）季度修維修計劃的編制）季度修維修計劃的編制 是在年度維修計劃的基礎上，按照是在年度維修計劃的基礎上，按照均衡生產(chǎn)均衡生產(chǎn)的原則，并的原則，并結合季節(jié)特點編制的。結合季節(jié)特點編制的。應注意：應注意： a）根據(jù)不同的季節(jié)安排不同的維修項目。根據(jù)不同的季節(jié)安排不同的維修項目。 如：屋面工程如：屋面工程 應盡量安排在應盡量安排在雨季之前雨季之前進行。進行。 b）不同

9、季節(jié)安排不同住戶維修。不同季節(jié)安排不同住戶維修。 如如: 商業(yè)用戶商業(yè)用戶的維修，盡量安排在營業(yè)淡季。的維修，盡量安排在營業(yè)淡季。 幼兒園、學校幼兒園、學校用房盡量安排在用房盡量安排在暑假期間暑假期間施工。施工。（3）月度維修計劃的編制月度維修計劃的編制 根據(jù)根據(jù)季度計劃季度計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則輕重緩急原則編制。編制。（三）（三） 技術管理技術管理 含義：含義：是指房屋維修過程中的是指房屋維修過程中的各個技術環(huán)節(jié)各個技術環(huán)節(jié)按國家技術按國家技術標準進行的科學管理標準進行的科學管理。 依據(jù)依據(jù) ：房屋維修技術管理規(guī)定房屋維修技術

10、管理規(guī)定 包括：包括：1 組織查勘鑒定，掌握房屋完損情況，組織查勘鑒定，掌握房屋完損情況，擬定維修方案擬定維修方案。2 監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，竣工后，進行工程監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，竣工后，進行工程驗收驗收。3 組織自行施工的維修工程的組織自行施工的維修工程的施工管理施工管理，進行工料，進行工料消耗、工程質量的檢查鑒定。消耗、工程質量的檢查鑒定。4 建立健全房屋建立健全房屋維修技術檔案維修技術檔案。 （四）（四） 質量管理質量管理 按按城市房屋修繕規(guī)定及建設工程質量管理條城市房屋修繕規(guī)定及建設工程質量管理條例例及及房屋修繕工程質量檢驗評定標準房屋修繕工程質量檢驗評定標準執(zhí)行執(zhí)行主要主

11、要內容：內容：1 1 修前要監(jiān)督修前要監(jiān)督 中修以上中修以上 質量監(jiān)督部門質量監(jiān)督部門2 2 修后要驗收修后要驗收 建設部建設部房屋修繕工程質量檢驗房屋修繕工程質量檢驗評定標準評定標準3 3 以后要保修以后要保修 實行質量保修制度，依據(jù)合同。實行質量保修制度，依據(jù)合同。（五）（五） 施工管理施工管理1 1 企業(yè)企業(yè)自己組建自己組建維修隊伍維修隊伍2 2 企業(yè)企業(yè)委托委托專業(yè)維修隊專業(yè)維修隊伍伍（六）維修資金管理（六）維修資金管理指維修資金的指維修資金的籌措籌措與與合理使用合理使用來源來源1 業(yè)主交的維修基金業(yè)主交的維修基金2 物業(yè)管理服務費的一部分物業(yè)管理服務費的一部分3 多種經(jīng)營收入多種經(jīng)營

12、收入（七）檔案資料（七）檔案資料管理管理 第二節(jié)第二節(jié) 房屋完損等級評定房屋完損等級評定一、房屋損壞的現(xiàn)象一、房屋損壞的現(xiàn)象1 自然損壞自然損壞氣候因素：風霜雨雪、冰凍、有害物質的氧化作用氣候因素：風霜雨雪、冰凍、有害物質的氧化作用生物因素生物因素:蟲害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。蟲害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。地理因素：地基土質的差異引起房屋的不均勻沉降地理因素：地基土質的差異引起房屋的不均勻沉降災害因素：天災人禍。地震、洪水、泥石流等。災害因素：天災人禍。地震、洪水、泥石流等。2 人為損壞人為損壞使用不當：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，使用不當：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，周

13、圍設施的影響等（人防工程等。）周圍設施的影響等（人防工程等。）設計和施工質量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差設計和施工質量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差預防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設備沒預防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設備沒有用油漆等。有用油漆等。二、房屋的組成部分二、房屋的組成部分評定房屋完損等級按下列評定房屋完損等級按下列三個部分及其項目三個部分及其項目進行：進行：1 結構部分結構部分基礎、承重構件、非承重墻（配重基礎、承重構件、非承重墻（配重墻）、屋面、樓地面等項目墻）、屋面、樓地面等項目2 裝修部分裝修部分門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細木裝修

14、等項目木裝修等項目3 設備部分設備部分水衛(wèi)、電器照明、特殊設備（如消水衛(wèi)、電器照明、特殊設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目防栓、避雷針裝置、電梯）等項目 三、房屋完損等級分類三、房屋完損等級分類 P135根以上根以上三部分三部分的完好和損害程度，完損等級的完好和損害程度，完損等級分五類分五類： 完好房完好房基本完好房基本完好房一般損壞房一般損壞房嚴重損壞房嚴重損壞房危險房危險房1. 完好房完好房 指結構、裝修、設備各部分完好無損，能正常使指結構、裝修、設備各部分完好無損，能正常使用或有個別輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用或有個別輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，用，不需修理或經(jīng)小

15、修不需修理或經(jīng)小修就可以正常使用。就可以正常使用。2. 基本完好房基本完好房 是指房屋結構構件安全，基本牢固，少量零部件有是指房屋結構構件安全，基本牢固，少量零部件有輕微破損，裝修基本完好，輕微破損，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)油漆缺乏保養(yǎng)，設備管，設備管道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)一般性的維修一般性的維修就就能恢復，如保養(yǎng)性刷漆。能恢復，如保養(yǎng)性刷漆。3. 一般損壞房一般損壞房指房屋結構有一般性損壞、部分構部件有損壞或變形。指房屋結構有一般性損壞、部分構部件有損壞或變形。如如:屋面局部漏雨、裝修局部有破損、屋面局部漏雨、裝修局部有破損、油漆老化油漆老化、設備管、

16、設備管道不夠暢通，部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，道不夠暢通，部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需進行需進行中修或局部大修中修或局部大修更換部件的房屋。更換部件的房屋。4. 嚴重損壞房嚴重損壞房 房屋房屋年久失修年久失修，結構有明顯的變形或損壞，屋面，結構有明顯的變形或損壞，屋面嚴重嚴重漏雨漏雨，裝修嚴重變形，裝修嚴重變形，油漆老化見底。油漆老化見底。管道管道嚴重嚴重堵塞，堵塞，已無法使用，需要進行已無法使用，需要進行大修或改進大修或改進的房屋，但還能住。的房屋，但還能住。5. 危險房屋危險房屋承重構件已失去承重能力，已屬危險構件，隨時有承重構件已失去承重能力，已屬危險構件，隨時有可能倒

17、塌，不能確保住用安全，需可能倒塌，不能確保住用安全，需拆除、翻新拆除、翻新的房的房屋。屋。四、房屋完損等級的評定方法四、房屋完損等級的評定方法1.房屋的房屋的結構、裝修、設備結構、裝修、設備完損程度符合完損程度符合同一個標準同一個標準，則該房屋完損等級就是該等級。，則該房屋完損等級就是該等級。2. 結構結構各項屬于同一個完損標準，在各項屬于同一個完損標準，在裝修、設備裝修、設備部部分有分有12項下降一個等級項下降一個等級，其余各部分和結構部分符，其余各部分和結構部分符合同一標準，則該房屋的完損等級按合同一標準，則該房屋的完損等級按結構部分的標結構部分的標準準。3. 結構部分中，結構部分中，非承

18、重墻或樓地面非承重墻或樓地面完損程度下降一完損程度下降一個等級，個等級，裝修或設備裝修或設備部分中有部分中有1項下降了一個等級，項下降了一個等級，其余各項符合上一個等級，則該房屋的完損等級按其余各項符合上一個等級，則該房屋的完損等級按上一個等級上一個等級確定。確定。4. 4. 結構部分中，結構部分中，地基基礎、承重部分、屋面地基基礎、承重部分、屋面等符合等符合一個等級，其余部分高出一個等級，則完損程度可一個等級，其余部分高出一個等級，則完損程度可按按承重部分承重部分的等級處理。的等級處理。五、評定完損等級的一般作法五、評定完損等級的一般作法定期：每隔一定時間（定期：每隔一定時間（1-3年），全

19、面的詳細評定。年），全面的詳細評定。不定期不定期 ：a)a)氣候氣候 ：雨季、臺風、山洪、暴風雨（一般、嚴重、：雨季、臺風、山洪、暴風雨（一般、嚴重、危險房。）危險房。） 修后：經(jīng)大、中、翻修、綜合維修后，重新評定。修后：經(jīng)大、中、翻修、綜合維修后，重新評定。 b) 接管新建房屋接管新建房屋第三節(jié)第三節(jié) 房屋維修工程房屋維修工程一、房屋維修工程的分類一、房屋維修工程的分類 P138（一）按房屋的（一）按房屋的完損狀況完損狀況和和工程性質工程性質分五類：分五類：1 小修（零修工程或養(yǎng)護工程）：小修（零修工程或養(yǎng)護工程）： 即日常的養(yǎng)護，指為了即日常的養(yǎng)護，指為了保持房屋原有的完好等級保持房屋原有

20、的完好等級，進行，進行日常養(yǎng)護和及時修復日常養(yǎng)護和及時修復小損小壞小損小壞的工程。的工程。費用：費用：房屋現(xiàn)時造價的房屋現(xiàn)時造價的1%以下以下2 2 中修中修 涉及或拆換涉及或拆換少量主體構件少量主體構件費用費用: 同類結構新建造價的同類結構新建造價的20%以下以下主要適用于：主要適用于： 1） 少量結構構件形成少量結構構件形成危險點。危險點。 2）一般損壞的房屋一般損壞的房屋，如整棟房屋的門窗整修，樓地，如整棟房屋的門窗整修，樓地面、樓梯維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設備管線和零面、樓梯維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設備管線和零配件更換等。配件更換等。 3）整幢房屋的公用設備：整幢房屋的公用設備：如

21、上下水管道、通風采暖如上下水管道、通風采暖設備、電氣照明設備等需要局部更換或改裝；新裝工設備、電氣照明設備等需要局部更換或改裝；新裝工程及單項目的維修。程及單項目的維修。中修的特點：中修的特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，常有工地比較集中，項目較小，工程量較大，常有周期性周期性3 大修工程：大修工程：需拆換部分主體和房屋設備，但不需全拆。需拆換部分主體和房屋設備，但不需全拆。 費用：費用：為同類結構新建造價的為同類結構新建造價的25%以上以上大修工程適用于：大修工程適用于：1）主體主體大部分嚴重損壞，有局部倒塌的危險大部分嚴重損壞，有局部倒塌的危險2）整幢房的）整幢房的公用設備公用設備

22、（上水、下水、電照、通風、采暖）（上水、下水、電照、通風、采暖）等管線等管線需需要要重新安裝重新安裝3） 因改善居住條件需因改善居住條件需局部改建局部改建4） 對主體結構進行專項對主體結構進行專項抗震加固抗震加固大修后大修后: 完好房或基本完好房完好房或基本完好房4 翻修工程：翻修工程：已失去維修價值，已失去維修價值，全拆全拆重新建造，重新建造，重新重新設計的工程。設計的工程。特點特點: 是投資大，工期長是投資大，工期長費用比較：費用比較：小修小修 中修中修 綜合維修綜合維修 大修大修 翻修翻修1%以下以下 20%以下以下 20%以上以上 25%以上以上 幾乎全幾乎全部部 5 5 綜合維修工程

23、（或輪修工程）綜合維修工程（或輪修工程） 指成片、多幢指成片、多幢（大樓可為單幢），大樓可為單幢），大、中、小修大、中、小修一一次性次性應修則修應修則修，即改變一片房屋的面貌。，即改變一片房屋的面貌。費用：費用：同類結構新建造價的同類結構新建造價的20%以上以上（三）按經(jīng)營管理的性質分（三）按經(jīng)營管理的性質分1 恢復性修繕：基本修繕，不含重建。維修費列支?；謴托孕蘅槪夯拘蘅?，不含重建。維修費列支。2 賠償性修繕賠償性修繕:人為損壞或使用不當。當事人負擔。人為損壞或使用不當。當事人負擔。3 改善性修繕改善性修繕:超過原房屋的修繕標準或規(guī)模。費用：超過原房屋的修繕標準或規(guī)模。費用：專款或用戶負責

24、。?？罨蛴脩糌撠?。4 救災性修繕：自然災害和意外災害。費用救災性修繕：自然災害和意外災害。費用:專款或保?？罨虮ｋU費。險費。5 返工性修繕：房屋設計或施工方法不當。費用：設返工性修繕：房屋設計或施工方法不當。費用：設計或施工單位負責。計或施工單位負責。（二）按房屋結構性質分（二）按房屋結構性質分 承重結構的修繕承重結構的修繕 ：基礎、梁、柱、承重墻及樓蓋：基礎、梁、柱、承重墻及樓蓋 非承重結構的修繕：門窗、墻、頂棚、非承重墻。非承重結構的修繕：門窗、墻、頂棚、非承重墻。二、房屋維修標準二、房屋維修標準 P136 按不同的結構、裝修、設備條件，將房屋分為按不同的結構、裝修、設備條件，將房屋分為一

25、等一等 、二等以下、二等以下兩類分別制定的。兩類分別制定的。一類房屋：承重的主要結構是鋼筋混凝土建造的和磚木一類房屋：承重的主要結構是鋼筋混凝土建造的和磚木建造的，承重墻柱不得使用空心磚，半磚，孔磚，孔石建造的，承重墻柱不得使用空心磚，半磚，孔磚，孔石砌筑，不得使用磚木邊建造；樓地面不得有普通水泥或砌筑，不得使用磚木邊建造；樓地面不得有普通水泥或含土面層；使用窗紗窗或雙層窗的正規(guī)門窗；墻面有中含土面層；使用窗紗窗或雙層窗的正規(guī)門窗；墻面有中級或中級以上粉飾；獨廚、有水、電、衛(wèi)設備，采暖地級或中級以上粉飾；獨廚、有水、電、衛(wèi)設備，采暖地區(qū)有暖氣（南方雨季不采暖）區(qū)有暖氣（南方雨季不采暖）低于以下

26、條件的為二等以下房屋。低于以下條件的為二等以下房屋。二、房屋維修標準二、房屋維修標準 P136修繕標準按九個分項確定：修繕標準按九個分項確定：1 主體工程主體工程指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構建的維修。建的維修。無論哪一類，都要無論哪一類，都要安全牢固，不留隱患安全牢固，不留隱患2 木門窗及裝修工程木門窗及裝修工程 木門窗開關靈活，不松動，不透風；木裝修應牢固、木門窗開關靈活，不松動，不透風；木裝修應牢固、平整、美觀，接縫嚴密。一等的木裝修應盡量做到平整、美觀，接縫嚴密。一等的木裝修應盡量做到原樣原樣修復。修復。3 樓地面工程樓

27、地面工程牢固、安全、平整，不起砂，不空鼓，無倒泛水牢固、安全、平整，不起砂，不空鼓，無倒泛水4 屋面工程屋面工程不滲漏、不堵水不滲漏、不堵水5 抹灰工程抹灰工程不裂、不起泡、不剝落不裂、不起泡、不剝落6 油漆粉飾工程油漆粉飾工程不起殼，不剝落，色澤均勻，木構件應定期進行周期性不起殼，不剝落，色澤均勻，木構件應定期進行周期性保養(yǎng)。保養(yǎng)。7 水、電、衛(wèi)、暖設備工程水、電、衛(wèi)、暖設備工程運行安全，能正常使用運行安全，能正常使用8 金屬構件金屬構件不銹蝕，損壞嚴重應更換不銹蝕，損壞嚴重應更換9 其他工程其他工程院墻、院內道路、溝渠下道院墻、院內道路、溝渠下道 應修復和疏通應修復和疏通三、房屋修繕工程考

28、核指標三、房屋修繕工程考核指標 P1391 房屋完好率房屋完好率 =完好房屋完好房屋建筑面積建筑面積 + +基本完好房屋基本完好房屋建筑面積建筑面積 總總建筑面積建筑面積 完損等級評定一律以完損等級評定一律以“建筑面積建筑面積”為單位為單位房屋完好率應為房屋完好率應為50 % 60 %（新房屋除外）（新房屋除外）2 房屋維修工程量房屋維修工程量 =（平方米（平方米/人人年）年）年綜合維修年綜合維修建筑面積建筑面積 + 年大中小修年大中小修建筑面積建筑面積年全部維修人員平均數(shù)年全部維修人員平均數(shù)房屋維修工程量應為房屋維修工程量應為100 150平方米平方米/人人年年3 房屋維修工程質量合格率房屋

29、維修工程質量合格率 P139大中修工程質量合格率大中修工程質量合格率 = 報告期評定為報告期評定為合格的合格的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和單位工程數(shù)量（建筑面積）之和合格率應達到合格率應達到100% ，其中，其中 優(yōu)良率為優(yōu)良率為30% 50% 。報告期報告期驗收鑒定驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和的單位工程數(shù)量之和4小修養(yǎng)護及時率小修養(yǎng)護及時率 = 月（季）度管區(qū)實際小修養(yǎng)護戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實際小修養(yǎng)護戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實際報修戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實際報修戶次數(shù)小修養(yǎng)護及時率應達到小修養(yǎng)護及時率應達到 99 %第四節(jié)第四節(jié) 房屋的日常養(yǎng)護房屋的日常養(yǎng)護 房屋日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護 是房屋修繕管

30、理的重要環(huán)節(jié)，是房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)，“以防為以防為主主”。 一一、含義及分類、含義及分類房屋的日常養(yǎng)護：房屋的日常養(yǎng)護：是保養(yǎng)維護房屋建筑的意思，是為了是保養(yǎng)維護房屋建筑的意思，是為了確保房屋的完好和確保房屋的完好和正常使用正常使用，而進行的，而進行的經(jīng)常性的修理工經(jīng)常性的修理工作作。分類分類零星養(yǎng)護零星養(yǎng)護計劃養(yǎng)護計劃養(yǎng)護 1零星養(yǎng)護：零星養(yǎng)護：是結合實際情況或因突然損害而引起的是結合實際情況或因突然損害而引起的小修小修特點：修理范圍廣，作業(yè)零星分散，時間要求緊，屬特點：修理范圍廣，作業(yè)零星分散，時間要求緊，屬于經(jīng)常性服務養(yǎng)護的內容于經(jīng)常性服務養(yǎng)護的內容 P132：1) 瓦屋面清掃，補漏

31、及局部換瓦瓦屋面清掃，補漏及局部換瓦,修補存水、屋脊修補存水、屋脊,平屋平屋面裂縫修補，室外排水管道的疏通及少量更換等。面裂縫修補，室外排水管道的疏通及少量更換等。2) 木門窗維修及少量新做；裝配五金；接換柱角，支木門窗維修及少量新做；裝配五金；接換柱角，支頂加固；木衍條加固及少量拆換；木屋架加固；木樓頂加固；木衍條加固及少量拆換；木屋架加固；木樓梯地塄；細木裝修的加固及局部拆換。梯地塄；細木裝修的加固及局部拆換。3)水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通及少量拆換；便器、臉盆、水管道的維修、保養(yǎng)、疏通及少量拆換；便器、

32、臉盆、 菜池、浴缸的修補拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零菜池、浴缸的修補拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。4）燈口、電線、開關的修換；線路故障的排除、維修及）燈口、電線、開關的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝修理；電表與電分表的少量拆換；配電箱、盤、板的安裝修理；電表與電分表的新裝及拆換。新裝及拆換。5）維修后的門窗補刷油漆及少量新做油漆；樓地板、隔）維修后的門窗補刷油漆及少量新做油漆；樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新做油漆；樓地斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少

33、量新做油漆；樓地面、墻面刷涂料等。面、墻面刷涂料等。6）鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；）鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天斜溝的整修、加固及少量拆換。白鐵、玻璃鋼躺立溝、天斜溝的整修、加固及少量拆換。2計劃養(yǎng)護計劃養(yǎng)護 1）根據(jù)其壽命制定的小修計劃表即保養(yǎng)周期表）根據(jù)其壽命制定的小修計劃表即保養(yǎng)周期表 房屋的各種構、部件都有它合理的使用年限，而應房屋的各種構、部件都有它合理的使用年限，而應訂立大、中、小三級修繕制度，以保證房屋正常使用，訂立大、中、小三級修繕制度，以保證房屋正常使用，延長其使用壽命。延長其使用壽命。如：如： a) 房屋的房屋的紗

34、窗每紗窗每3年左右年左右就應該刷一遍鉛油保養(yǎng)，不易就應該刷一遍鉛油保養(yǎng)，不易壞；壞； b) 門窗、壁櫥的門窗、壁櫥的油漆每油漆每5年年應重新油漆一次；走廊墻面應重新油漆一次；走廊墻面粉刷每粉刷每3年一次；年一次；c)電梯例行潤油及檢查每周電梯例行潤油及檢查每周1次次；供水供水系統(tǒng)清洗水系統(tǒng)清洗水池池每月每月1次。次。2）季節(jié)性養(yǎng)護）季節(jié)性養(yǎng)護是由于是由于季節(jié)氣候季節(jié)氣候原因而對房屋進行原因而對房屋進行預防保養(yǎng)預防保養(yǎng)如：防臺風、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。如：防臺風、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。二、房屋日常養(yǎng)護的考核指標二、房屋日常養(yǎng)護的考核指標 定額指標、經(jīng)費指標、定額指標、經(jīng)費指標

35、、服務指標服務指標、安全指標、安全指標服務指標有：服務指標有：1 1月走訪查房率月走訪查房率 = = * * 100% 100%當月走訪查房戶數(shù)當月走訪查房戶數(shù)物業(yè)內總戶數(shù)物業(yè)內總戶數(shù)月月走訪查房率走訪查房率 50% 50% 以上，每以上，每季季要走訪要走訪查房一遍查房一遍2 養(yǎng)護計劃率養(yǎng)護計劃率月養(yǎng)護計劃完成率月養(yǎng)護計劃完成率 = = * * 100% 100%當月完成屬計劃內項目戶數(shù)當月完成屬計劃內項目戶數(shù) 當月養(yǎng)護計劃安排的戶數(shù)當月養(yǎng)護計劃安排的戶數(shù) 養(yǎng)護計劃率養(yǎng)護計劃率要求達到要求達到80%以上以上3 養(yǎng)護及時率養(yǎng)護及時率 月養(yǎng)護及時率月養(yǎng)護及時率 = = * * 100% 100%當

36、月完成的日常養(yǎng)護次數(shù)當月完成的日常養(yǎng)護次數(shù) 當月全部報修中應修的戶次數(shù)當月全部報修中應修的戶次數(shù) 一般要達到一般要達到99%，應修盡修，應修盡修安全指標：安全指標：年職工負傷事故率小于年職工負傷事故率小于0.3%0.3% 維修案例分析維修案例分析 1 公有住房房屋出現(xiàn)問題誰負責？公有住房房屋出現(xiàn)問題誰負責？ 鄒某購買了單位一棟鄒某購買了單位一棟5層樓的頂層住房，經(jīng)過幾年的使層樓的頂層住房，經(jīng)過幾年的使用，該棟樓房頂已多處漏水而影響居住，必須及時維修。用，該棟樓房頂已多處漏水而影響居住，必須及時維修。但當鄒某向其他樓房的購房戶提出共同修繕樓頂時，他們但當鄒某向其他樓房的購房戶提出共同修繕樓頂時，

37、他們以不是頂層住戶，沒有直接使用樓頂而不同意共負維修責以不是頂層住戶，沒有直接使用樓頂而不同意共負維修責任。原售房單位也不給解決此事，鄒某非?？鄲?，那么公任。原售房單位也不給解決此事，鄒某非常苦惱，那么公有住房出現(xiàn)問題應該由誰維修呢？有住房出現(xiàn)問題應該由誰維修呢？ 分析：分析： 建設部頒布建設部頒布 公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法該辦法第六、第七條該辦法第六、第七條 規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用設備的維修養(yǎng)護由原售房單位承擔，原售有部分和公用設備的維修養(yǎng)護由原售房單位承擔，原售房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有關）向購房人

38、收取房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有關）向購房人收取維修養(yǎng)護費用。維修養(yǎng)護費用。因此，樓頂?shù)姆浪S修，應當由樓內所有的購房人按規(guī)因此，樓頂?shù)姆浪S修，應當由樓內所有的購房人按規(guī)定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費后，由定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費后，由原售房單位原售房單位組織人員負責維修。組織人員負責維修。 2 物業(yè)公司私自撬門維修房屋，是否承擔賠償責任？物業(yè)公司私自撬門維修房屋，是否承擔賠償責任？ 張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關系，經(jīng)張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關系，經(jīng)常出差在外。一次張先生家突然漏水使樓下王小姐家的常出差在外。一次張先生家突然漏水使樓下王小姐家的天花板、

39、家具、衣被受到損害，因為水流不止，王小姐天花板、家具、衣被受到損害，因為水流不止，王小姐便請求物業(yè)管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生便請求物業(yè)管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生的情況下，私自將張先生家的房門撬開，入內維修。張的情況下，私自將張先生家的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門撬開，侵犯了先生認為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門撬開，侵犯了自己的權利，因此要求物業(yè)管理公司賠償損失，大家想自己的權利，因此要求物業(yè)管理公司賠償損失，大家想想，物業(yè)公司應當賠償嗎？想，物業(yè)公司應當賠償嗎？3 房屋該不該大修？房屋該不該大修？ 吳某是某住宅小區(qū)的業(yè)主，入住后不到吳某是某

40、住宅小區(qū)的業(yè)主，入住后不到3個月，發(fā)現(xiàn)個月，發(fā)現(xiàn)新購的房屋樓板上方出現(xiàn)裂縫，認為房屋出現(xiàn)裂縫非新購的房屋樓板上方出現(xiàn)裂縫，認為房屋出現(xiàn)裂縫非常危險，要求物業(yè)公司動用小區(qū)維修基金進行大修，常危險，要求物業(yè)公司動用小區(qū)維修基金進行大修，否則他不愿交物業(yè)管理費。物業(yè)公司認為這不該大修，否則他不愿交物業(yè)管理費。物業(yè)公司認為這不該大修，雙方發(fā)生糾紛。雙方發(fā)生糾紛。 第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)的設備管理物業(yè)的設備管理一、物業(yè)設備的概念一、物業(yè)設備的概念是指附屬于物業(yè)的各類設備的總稱。是指附屬于物業(yè)的各類設備的總稱。建筑物及其附屬設備的壽命建筑物及其附屬設備的壽命:一般建筑物的壽命在一般建筑物的壽命在6070年年左

41、右，而設施設備的壽命在左右，而設施設備的壽命在625年年不等，對建筑物不等，對建筑物及其中的設備設施，要及時進行維護和修理，以延長其及其中的設備設施，要及時進行維護和修理，以延長其使用使命，使物業(yè)增值。使用使命，使物業(yè)增值。國外對國外對物業(yè)設備管理（物業(yè)設備管理（FM）十分重視，如十分重視，如國際物業(yè)設國際物業(yè)設施管理協(xié)會（施管理協(xié)會（IFMA）。二、物業(yè)設備分類二、物業(yè)設備分類給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)供暖、供冷、通風系統(tǒng)供暖、供冷、通風系統(tǒng)燃氣設備燃氣設備電氣工程設備電氣工程設備防雷裝置防雷裝置智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)主要有主要有:（一）給排水設備（一）給排水設備 是指房

42、屋建筑內部附屬設備中的各種冷水、熱水、是指房屋建筑內部附屬設備中的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放和開水供應和污水排放和中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)的工程設施的總稱。的工程設施的總稱。1.供水設備供水設備分為分為供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)四個方面四個方面,從從用途用途上看，房屋供水基本上可分為上看，房屋供水基本上可分為生活用水設備、生活用水設備、生產(chǎn)用水設備、消防用水設備生產(chǎn)用水設備、消防用水設備。2. 排水設備排水設備是指用來排除是指用來排除生活污水生活污水和和屋面雨水屋面雨水的部分，包括的部分，包括室內室內排水管道、通風管、清通設備、抽升設備、室外排水排水管道、

43、通風管、清通設備、抽升設備、室外排水管道管道等。等。3. 衛(wèi)生設備衛(wèi)生設備包括：包括：浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；根據(jù)根據(jù)接納污水的性質接納污水的性質，排水管分排水管分生活污水管道生活污水管道工業(yè)廢水管道工業(yè)廢水管道室外雨水管道室外雨水管道4. 熱水供應設備熱水供應設備淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減壓閥、自動溫度調節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。壓閥、自動溫度調節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。5. 消防設備消防設備指建筑物內部附屬的消防裝置：指建筑物內部附屬的消防裝置：消防水池或水箱、消消防水池或水箱、消防栓

44、、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、防栓、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、煙感器、防火卷簾、防火門、消防報警系統(tǒng)、消防電煙感器、防火卷簾、防火門、消防報警系統(tǒng)、消防電梯、抽煙送風系統(tǒng)、消防通道、事故照明。梯、抽煙送風系統(tǒng)、消防通道、事故照明。6. 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的生活廢水、生活廢水、污水及冷卻水污水及冷卻水等經(jīng)過適當?shù)冉?jīng)過適當處理后處理后，回用于建筑或建筑，回用于建筑或建筑小區(qū)作為小區(qū)作為生活雜用水生活雜用水的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設備的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設備常用的有：常用的有：格柵：截留粗大漂浮物格柵：

45、截留粗大漂浮物毛發(fā)去除器毛發(fā)去除器油水分離器油水分離器調解池調解池沉淀池沉淀池濾池濾池深度處理構筑物：消毒及活性炭吸附池深度處理構筑物：消毒及活性炭吸附池供暖設備：供暖設備：按所用帶熱體（熱媒）不同分為按所用帶熱體（熱媒）不同分為熱量的發(fā)生器熱量的發(fā)生器如鍋爐、蒸汽噴射器等如鍋爐、蒸汽噴射器等 輸熱部分輸熱部分如室外供暖管道如室外供暖管道 散熱部分散熱部分如暖氣片、輻射板、暖風機等如暖氣片、輻射板、暖風機等供冷設備：供冷設備：制冷機、深井泵、空調機、電扇、制冷機、深井泵、空調機、電扇、冷卻塔、循環(huán)泵等冷卻塔、循環(huán)泵等熱水供暖系統(tǒng)（住宅）熱水供暖系統(tǒng)（住宅）蒸汽供暖系統(tǒng)蒸汽供暖系統(tǒng)電供暖電供暖（

46、二）供暖、供冷、通風設備（二）供暖、供冷、通風設備（三）燃氣設備（三）燃氣設備 燃氣灶、燃氣表、天然氣管道等燃氣灶、燃氣表、天然氣管道等（四）電器工程設備（四）電器工程設備1. 供電設備供電設備包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開關、供電線路、包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開關、供電線路、戶外型負荷開關（高壓開關）、室內型漏電保護自動戶外型負荷開關（高壓開關）、室內型漏電保護自動開關、照明燈具等。開關、照明燈具等。2. 弱電設備弱電設備隨著人們生活水平的提高，隨著人們生活水平的提高，弱電設備弱電設備越來越多。越來越多。主要包括：主要包括：通訊設備通訊設備(電話、傳真電話、傳真)、廣播設備、廣播設備

47、(收音收音機機)、網(wǎng)絡設備（寬帶）、消防報警設備、電視監(jiān)控、網(wǎng)絡設備（寬帶）、消防報警設備、電視監(jiān)控設備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設備等，總之是用電設備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設備等，總之是用電量小的設備量小的設備,是相對于是相對于強電設備強電設備而言的而言的.3. 電梯設備電梯設備是高層建筑是高層建筑:垂直運輸設備。垂直運輸設備。1）按使用性質分）按使用性質分客梯客梯貨梯貨梯客貨兩用梯客貨兩用梯2）按速度分）按速度分高速梯高速梯 速度速度 2m/s以上以上快速梯快速梯 1.5 m/s以上以上低速梯低速梯 1.0 m/s以上以上（五）（五） 防雷設備防雷設備一般建筑物的避雷設施有：一般建筑物的避雷設

48、施有：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。設備的配置與安裝是根據(jù)設備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求確定的。求確定的。如普通住宅：如普通住宅：一般設給排水、供電、照明、供暖等設備一般設給排水、供電、照明、供暖等設備高層住宅：高層住宅：需增加電梯、消防等需增加電梯、消防等綜合性商廈：綜合性商廈：配備全部設備，先進齊全配備全部設備，先進齊全（六）（六） 智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)智能化樓宇一般是指：智能化樓宇一般是指：配備了自動化設備的系統(tǒng)。配備了自動化設備的系統(tǒng)。1 計算機監(jiān)控技術設備計算機監(jiān)控技術設備2 綜合布線技術設備

49、綜合布線技術設備3 計算機信息管理技術設備計算機信息管理技術設備4 計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術設備計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術設備三、三、 物業(yè)設備的管理辦法物業(yè)設備的管理辦法（一）給水系統(tǒng)的管理（一）給水系統(tǒng)的管理具體措施：具體措施：1 做好物業(yè)給水系統(tǒng)設備的做好物業(yè)給水系統(tǒng)設備的基礎資料管理基礎資料管理。2 防止二次供水的污染防止二次供水的污染。3 節(jié)約用水，節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故的發(fā)生。的發(fā)生。4 對對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全。維護和定期檢查，確保供水

50、安全。5 制定事故處理預案，發(fā)生斷水制定事故處理預案，發(fā)生斷水故障故障，應及時搶修，應及時搶修。6 消防水泵要消防水泵要定期試泵定期試泵，至少每年一次。，至少每年一次。7 建立責任制建立責任制，由專人負責日常供水。，由專人負責日常供水。8 定期查表、讀表定期查表、讀表，定期督促交費、收費。，定期督促交費、收費。9 限水、停水前應提前限水、停水前應提前通知通知。（二）排水系統(tǒng)的管理（二）排水系統(tǒng)的管理v管理范圍界定：管理范圍界定：物業(yè)：物業(yè)：室內排水系統(tǒng)；道寬在室內排水系統(tǒng)；道寬在3.5米以下的市政排水設施。米以下的市政排水設施。市政工程管理部門：市政工程管理部門：道寬在道寬在3.5米以上的市政

51、排水設施。米以上的市政排水設施。v管理內容：管理內容：1 重視重視巡視檢查與維修巡視檢查與維修工作工作:a) 定期對定期對排水管排水管進行養(yǎng)護、清通及清除污垢。進行養(yǎng)護、清通及清除污垢。b) 定期檢查排污管的工作狀態(tài)，定期檢查排污管的工作狀態(tài)，防止防止排污管由于排污管由于氧化氧化生銹而產(chǎn)生滲、漏水生銹而產(chǎn)生滲、漏水現(xiàn)象?，F(xiàn)象。c) 對陳舊對陳舊設備設備進行進行更新更新，防止重大事故發(fā)生。，防止重大事故發(fā)生。d) 室外排水溝渠應定期檢查和清掃，室外排水溝渠應定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物清除淤泥和雜物。2 建立健全排水設施的建立健全排水設施的資料檔案資料檔案。3 加強加強宣傳宣傳教育工作。教育工

52、作。（三）供電系統(tǒng)的管理（三）供電系統(tǒng)的管理具體措施：具體措施：1 設備設備檔案檔案的建立和完善。的建立和完善。2 建立健全嚴格的配送電運行制度和電器維修建立健全嚴格的配送電運行制度和電器維修制度制度，責責任到人任到人。3 加強有關人員的加強有關人員的培訓培訓。4 建立建立24小時值班小時值班制度。制度。5 供電設備的正常維護和保養(yǎng)供電設備的正常維護和保養(yǎng)a) 檢查沿墻、脊檐、頂棚架設的明線是否檢查沿墻、脊檐、頂棚架設的明線是否松脫、垂落、松脫、垂落、損傷損傷。b) 檢查各類檢查各類絕緣導線絕緣導線的絕緣是否老化。的絕緣是否老化。c) 檢查金屬管連接的檢查金屬管連接的地線地線是否良好。是否良好

53、。d) 檢查檢查開關、燈頭、插座開關、燈頭、插座等是否牢固、燈頭吊線距地等是否牢固、燈頭吊線距地是否太低。是否太低。（四）供暖系統(tǒng)的管理（四）供暖系統(tǒng)的管理（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)1 定期檢查定期檢查 有三個重點有三個重點檢查鍋爐的檢查鍋爐的受侵蝕受侵蝕情況情況。b) 檢查檢查附件附件是否嚴密。是否嚴密。c) 檢查檢查受壓部件受壓部件有無過熱變形或滲漏。有無過熱變形或滲漏。超水壓試驗超水壓試驗滿足下列條件之一的：滿足下列條件之一的：a) 鍋爐已連續(xù)使用鍋爐已連續(xù)使用六年六年或鍋爐或鍋爐已停運已停運1年以上年以上，再次使，再次使用的用的。b) 鍋爐經(jīng)過鍋爐經(jīng)過移裝或改裝移裝或改裝。c) 鍋爐的鍋爐的受壓部件受壓部件進行了更新或挖補，或經(jīng)過較大的電進行了更新或挖補，或經(jīng)過較大的電焊修理的。焊修理的。d) 水管鍋爐的冷水管和熱水管的水管鍋爐的冷水管和熱水管的更換更換超過超過一半以上一半以上的。的。（二）供暖管道的管理（二）供暖管道的管理a) 教育、教育、指導用戶指導用戶正確使用供暖設備、注意一些關鍵事正確使用供暖設