海納廣告-大湖之都島3策略提報(bào)70p2

1、時(shí)隔兩年零三個(gè)月，海納再次站在大湖岸邊零九年的二月寒天，在大湖一一年的五月艷陽(yáng)天，依然在大湖good-looking! beautiful! wonderful! make the change.改變是態(tài)度大湖之都島3 營(yíng)銷策略提報(bào) 胡文瑩（大湖置業(yè)顧問(wèn)）如是說(shuō)： 我在大湖三年。 大湖的確改變了很多，漂亮了。 樣板段依然是觀瀾郡。 西岸沿湖景觀很好。 大湖的工程跟不上銷售。 大湖賣不起價(jià)，但大湖不愁賣。（最后一句）我是絕對(duì)不會(huì)在大湖買房子的?，F(xiàn)實(shí)。真實(shí)。誠(chéng)實(shí)。我們應(yīng)該為大湖的改變鼓鼓掌，但同時(shí)，我們也應(yīng)該深知改變大湖依然任重道遠(yuǎn)。島3 是什么？ 島3 建成n 年。 島3 依然在湖邊。 島3 雜

2、草叢生。 島3 有人有菜地。 島3 破敗難堪。 島3 產(chǎn)品陳舊。 島3 離悍民很近。 島3 九月開(kāi)賣。 島3 改造中。（最重要的） 島3 是別墅+ 洋房。百?gòu)U待興島3 是大機(jī)會(huì)the chance海納觀點(diǎn)針對(duì)島3海納做一個(gè)簡(jiǎn)單的推論題：現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)配置+ 慣性營(yíng)銷策略+ 產(chǎn)品升級(jí)+ 現(xiàn)場(chǎng)改造= 島3 依然售罄同時(shí)，島3 = 升級(jí)版原有客戶層 = 昌南價(jià)值低廉別墅洋房島3=大湖之都 最關(guān)鍵的是島3 可以賣掉（關(guān)鍵是有無(wú)企圖心）。 那么， 海納可以再大膽一些，做一些有益的嘗試，做一些加分動(dòng)作： 在“溫飽問(wèn)題”可以解決的前提條件下， 島3 的價(jià)值是時(shí)候放大了！（天境的中建三局工地樣板就是信號(hào)）島3 之

3、于大湖：由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3 有機(jī)會(huì)拔高，有機(jī)會(huì)跳出昌南邊緣地帶。由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3 可以獨(dú)立存在。由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3 可以重新定位、重新定價(jià)、重新定客群。由于島3 是別墅洋房，有別于大湖普通住宅，所以島3 有機(jī)會(huì)指導(dǎo)、掩護(hù)后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。島3 之于南昌正榮品牌：由于島3 是別墅洋房，九月入市，不奢求其為正榮御朝陽(yáng)添彩增色，但同檔期上市的兩個(gè)項(xiàng)目在別墅氣質(zhì)上應(yīng)當(dāng)保持一致，在南昌正榮全面釋放高端產(chǎn)品供應(yīng)商形象上保持一致。島3 之于大湖是機(jī)會(huì)，之于南昌正榮品牌是站位。summary 總結(jié)上天給了大湖一次重來(lái)

4、的機(jī)會(huì)，我們必須抓住。如何做（售樓處）（售樓處）正榮會(huì)正榮會(huì)改造成改造成島島3營(yíng)銷營(yíng)銷中心中心樣板段樣板段湖上登陸碼頭湖上登陸碼頭湖上看房動(dòng)線看完樣板段陸看完樣板段陸地回程動(dòng)線地回程動(dòng)線售樓處售樓處湖上看房動(dòng)線陸地看房通道園陸地看房通道園林路面改造建議林路面改造建議湖上看房游船停放碼頭湖上看房游船停放碼頭島三沿湖岸改造建議島三沿湖岸改造建議圍墻圍檔圍墻圍檔回售樓處座回售樓處座觀光車處觀光車處保案站崗保案站崗小船停放島小船停放島3島3營(yíng)銷大原則一將島3 單獨(dú)剝離出大湖之都營(yíng)銷體系，營(yíng)銷推廣層面視島3 為獨(dú)立別墅項(xiàng)目創(chuàng)作。島3營(yíng)銷大原則二 思考青云譜區(qū)政府青云譜區(qū)政府南昌縣政府南昌縣政府本本案案匯

5、仁陽(yáng)光花匯仁陽(yáng)光花園園棕櫚棕櫚灣灣幸福幸福時(shí)光時(shí)光力高國(guó)際力高國(guó)際城城保集半島保集半島偉偉夢(mèng)夢(mèng)清清水水灣灣景景城城銘銘郡郡金色學(xué)府金色學(xué)府魏瑪峰魏瑪峰尚尚豐源淳和豐源淳和璽園璽園英倫國(guó)英倫國(guó)際際主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤高層競(jìng)爭(zhēng)樓盤高層競(jìng)爭(zhēng)樓盤次要競(jìng)爭(zhēng)樓盤次要競(jìng)爭(zhēng)樓盤大湖之都目前競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖以大湖慣性營(yíng)銷模式下的競(jìng)爭(zhēng)別墅洋房分布圖閩順項(xiàng)閩順項(xiàng)目目本本案案青青山山湖湖艾艾溪溪湖湖瑤瑤湖湖象象湖湖前前 湖湖丹石街丹石街區(qū)區(qū)英倫國(guó)英倫國(guó)際際鹿鼎愛(ài)丁鹿鼎愛(ài)丁堡堡大湖之都周邊洋房競(jìng)爭(zhēng)樓盤恒茂英倫國(guó)際洋房銷售價(jià)格：6000元左右/綠都丹石街區(qū)洋房銷售價(jià)格：5800元左右/本本案案天沐君天沐君湖湖銀銀億億上

6、上尚尚城城水水謝謝花花都都萬(wàn)科潤(rùn)萬(wàn)科潤(rùn)園園萬(wàn)科萬(wàn)科青山湖青山湖御御湖國(guó)際湖國(guó)際香溢花城香溢花城中大中大青山湖青山湖浪琴灣浪琴灣凱美怡和凱美怡和凡爾塞宮凡爾塞宮中興和園中興和園青青山山湖湖艾艾溪溪湖湖瑤瑤湖湖象象湖湖海域香廷海域香廷前前 湖湖紫金園紫金園綠湖豪城綠湖豪城黃家湖紅谷一品紅谷一品香逸瀾灣香逸瀾灣蝶子湖香香緹緹溪溪岸岸世世紀(jì)紀(jì)風(fēng)風(fēng)情情南昌市湖景別墅洋房參考項(xiàng)目分布圖一、青山湖：官墅區(qū)二、艾溪湖：商墅區(qū)三、梅湖、前湖、象湖：文化湖墅區(qū)四、黃家湖、碟子湖：自造湖景資源墅區(qū)南昌湖景別墅總結(jié)一南昌湖景別墅總結(jié)二第一價(jià)值梯隊(duì)樓盤萬(wàn)科青山湖、浪琴灣、凡爾塞宮等（別墅：2.8-4萬(wàn)元/）第二價(jià)值梯隊(duì)

7、樓盤萬(wàn)科潤(rùn)園、御湖國(guó)際、綠地海域香廷、香逸瀾灣等（別墅：2-3萬(wàn)元/，洋房：1.1-1.3萬(wàn)元/精裝 ）第三價(jià)值梯隊(duì)樓盤凱美怡和、香緹溪岸、綠湖豪城、水謝花都二期、天沐君湖、紫金園（別墅：1.6-2.5萬(wàn)元/，洋房9千元/ ）第四價(jià)值梯隊(duì)樓盤紅谷一品、銀億上尚城、中興和園（別墅：1.3-2萬(wàn)元/，洋房8千元/ ） 島3 可預(yù)計(jì)銷售價(jià)格區(qū)間別墅：參考1.3萬(wàn)元/定價(jià)洋房：6000元/ 8000元/定價(jià)（市場(chǎng)分析見(jiàn)附件）島3 營(yíng)銷大原則二將島3 納入到南昌湖墅大范疇中（寧做鳳尾，不為雞頭）如此營(yíng)銷才能將島3 的湖資源價(jià)值認(rèn)同化、最大化。將母體為“乙級(jí)”的島3納入到“甲級(jí)聯(lián)賽”中競(jìng)爭(zhēng)，即使姿態(tài)放到最

8、低，其價(jià)值也能更大，先站住腳跟再謀求更高發(fā)展。島3 如果成功，對(duì)于后續(xù)朗逸灣的市場(chǎng)認(rèn)知和價(jià)值攀升又是一記強(qiáng)心劑。 總結(jié)島3 兩大營(yíng)銷原則南昌湖墅家族一員+ 獨(dú)立私屬墅區(qū) 島3 的賣點(diǎn)梳理 一、湖，當(dāng)然是湖，依然是湖，依然是最大的賣點(diǎn)。 （但：南昌唯一內(nèi)湖湖岸墅區(qū)） 二、私屬獨(dú)立別墅。 三、英倫風(fēng)格。 四、（改造后）疊墅（洋房），贈(zèng)送空間。（由于前期資料提供有限，其他賣點(diǎn)進(jìn)一步完善）島3 定位語(yǔ)湖中央 英倫墅似乎感覺(jué)還在談湖。大湖已經(jīng)談了七年的湖了。湖已經(jīng)被說(shuō)干了、說(shuō)死了。南昌人民都懂的。對(duì)不起，海納要給到島3新的生命力，看湖的人不一樣了，所以看湖的心也不一樣了。琥珀（墅）音通“ 湖泊”。琥珀是

9、數(shù)千萬(wàn)年前的樹(shù)脂被埋藏于地下，經(jīng)過(guò)一定的化學(xué)變化后形成的一種化石珍寶，和大湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程極為相似。琥珀自古以來(lái)是歐洲貴族佩戴的傳統(tǒng)飾品，代表著高貴、古典、含蓄的美麗，亦和英倫建筑風(fēng)格、氣質(zhì)一致。具有強(qiáng)大的辟邪化煞能量，亦可招財(cái)。 島3 案名品牌、地段、資源、總價(jià)決定島3 是改善型類別墅產(chǎn)品?？腿褐衅?，追求性價(jià)比和湖景生活相結(jié)合。從英格蘭的湖 說(shuō)起。那是大地的眼睛，望著它的人能測(cè)出他自己天性的深與淺。湖邊的樹(shù)木是睫毛一樣的鑲邊，而四周森林蓊郁的群山和山崖是它的濃密突出的眉毛。 梭羅的瓦爾登湖 淺淺的一層溪水流逝了,但永恒留在了原處。 梭羅的瓦爾登湖卷首與卷尾語(yǔ)在瓦爾登湖，梭羅回歸自然，崇尚簡(jiǎn)單純樸的生活，追求理性空靈的精神境界?？春⒙?tīng)湖，找到生活的本義。這是眼睛和心靈享受的地方。 英國(guó)著名詩(shī)人威廉華茲華斯讓人忘掉生活中的區(qū)別:年齡、財(cái)富。 英國(guó)浪漫主義詩(shī)人濟(jì)慈在溫德米爾湖，忘卻塵世的喧囂，忘記自