渭富路五星級(jí)商務(wù)酒店可研報(bào)告

1、比日尼斯五星級(jí)商務(wù)酒店可 行 性 研 究 報(bào) 告二一二年十月目錄第一章 總 論 錯(cuò)誤！未定義書簽1.1 項(xiàng)目概況： 錯(cuò)誤！未定義書簽1.2 項(xiàng)目承擔(dān)單位 錯(cuò)誤！未定義書簽1.3 建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽1.5 項(xiàng)目建設(shè)背景 錯(cuò)誤！未定義書簽1.6 編制依據(jù)和范圍 錯(cuò)誤！未定義書簽第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 錯(cuò)誤！未定義書簽2.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽2.2 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 錯(cuò)誤！未定義書簽第三章市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽3.1 產(chǎn)品優(yōu)越性和綜合經(jīng)濟(jì)效益 錯(cuò)誤！未定義書簽3.2 螺旋焊管市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽第四章建設(shè)規(guī)模

2、及產(chǎn)品方案 錯(cuò)誤！未定義書簽4.1 建設(shè)規(guī)模 錯(cuò)誤！未定義書簽4.2 產(chǎn)品方案及生產(chǎn)綱領(lǐng) 錯(cuò)誤！未定義書簽第五章工藝技術(shù)與設(shè)備方案 錯(cuò)誤！未定義書簽5.1 工藝技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽5.2 主要設(shè)備選擇 錯(cuò)誤！未定義書簽第六章主要原材料、能源供應(yīng) 錯(cuò)誤！未定義書簽6.1 主要原材料供應(yīng) 錯(cuò)誤！未定義書簽6.2 能源供應(yīng) 錯(cuò)誤！未定義書簽第七章土建及公用工程方案 錯(cuò)誤！未定義書簽7.1 廠址選擇 錯(cuò)誤！未定義書簽7.2 總圖及運(yùn)輸 錯(cuò)誤！未定義書簽7.3 土建工程 錯(cuò)誤！未定義書簽7.4 主要公用工程 錯(cuò)誤！未定義書簽第八章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及勞動(dòng)安全 錯(cuò)誤！未定義書簽8.1 廠址環(huán)境條件 錯(cuò)

3、誤！未定義書簽8.2 項(xiàng)目生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響 錯(cuò)誤！未定義書簽8.3 環(huán)境保護(hù)初步方案 錯(cuò)誤！未定義書簽8.4 節(jié)能 錯(cuò)誤！未定義書簽8.5 安全衛(wèi)生的措施 錯(cuò)誤！未定義書簽第九章 投資估算與資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書簽9.1 投資估算與融資方案 錯(cuò)誤！未定義書簽9.2 融資方案 錯(cuò)誤！未定義書簽第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽10.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 錯(cuò)誤！未定義書簽10.2 銷售收入 錯(cuò)誤！未定義書簽10.3 成本費(fèi)用估算 錯(cuò)誤！未定義書簽10.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽10.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)及建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 錯(cuò)誤！未定義書簽11.1 招標(biāo)方案依據(jù)

4、 錯(cuò)誤！未定義書簽11.2 招標(biāo)范圍 錯(cuò)誤！未定義書簽11.3 招投標(biāo)組織 錯(cuò)誤！未定義書簽11.4 項(xiàng)目招標(biāo)組織的步驟 錯(cuò)誤！未定義書簽11.5 項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容 錯(cuò)誤！未定義書簽11.6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽第十二章 結(jié)論與建議12.1 可行性研究結(jié)論12.2 建議 第一章 總 論11項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：渭南市 渭富路比日尼斯酒店項(xiàng)目地址：渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)渭富路與工業(yè)大道十字西南片區(qū)12項(xiàng)目概況處于渭富路商業(yè)中心的中心地段， 是渭富路商業(yè)街規(guī)劃的核心部分。 其邊 界為國(guó)德電器工業(yè)用地以東、渭富路以西、工業(yè)大道以南、水廠用地以北，面

5、 積大約33畝；地塊周邊將規(guī)劃有商務(wù)辦公、大型住宅以及緊鄰的渭北產(chǎn)業(yè)園管 委會(huì)。本地塊上無建筑物，不存在拆遷等，建設(shè)難度低，地理位置優(yōu)越，它的 落成將成為商業(yè)中心標(biāo)志性建筑，也將會(huì)提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體形象。13可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)（1）渭南市城市總體規(guī)劃說明（2）渭北產(chǎn)業(yè)園總體開發(fā)規(guī)劃（3）建筑安裝預(yù)決算定額（4）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二 版）（5）旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度（6）酒店建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)（7）項(xiàng)目周邊實(shí)際調(diào)查情況（8）其它相關(guān)資料14主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目指標(biāo)備注1:占地面積33畝2:總建筑面積約10萬平米（含1.5含地下人防及設(shè)備用

6、萬平米會(huì)展中心)房3:容積率3.634:綠化率35%5:層數(shù)15F地下1層，地上14層6:地下車位120個(gè)每個(gè)車位占用建筑面 積35平米，地下室除 去設(shè)備用房等，其他 設(shè)計(jì)為車位。(2) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資：48025萬元 預(yù)計(jì)建設(shè)期：2年 1.5結(jié)論渭富路商業(yè)街商務(wù)酒店即可填補(bǔ)渭南市沒有五星級(jí)酒店的市場(chǎng)空白，引領(lǐng) 和帶動(dòng)了酒店行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也展現(xiàn)了貴賓接待，會(huì)展，商務(wù)，休閑，餐飲 的綜合功能。投資回收期為16年，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著。因此，本項(xiàng)目是可行的。第二章項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃和發(fā)展，賦予了渭富路商業(yè)中心更

7、高的要求。作為該商業(yè)中心未來標(biāo)志性建筑，乃至渭南市酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，承載著城市旅游，休閑，會(huì)展的現(xiàn)代化高檔次消費(fèi)需要，已成為渭富路商業(yè)中心的 重點(diǎn)項(xiàng)目2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性（ 1） 項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)本區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 本項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)收入將由住宿，娛樂，餐飲，會(huì)議及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu) 成，通過豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位的消費(fèi)。上述服務(wù)項(xiàng)目 均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)、落成， 可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)睾芏嘈袠I(yè)的發(fā)展，同時(shí)，可提供新的就業(yè)崗位，緩解就業(yè)矛盾， 有利于社會(huì)和諧發(fā)展，起到繁榮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的作用，為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好 的投資環(huán)境，促進(jìn)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速崛起

8、。（2）本項(xiàng)目提高了渭富路商業(yè)街的整體性 作為渭富路商業(yè)街整體規(guī)劃方案，本項(xiàng)目是 CBD 中心核心部分，也是整個(gè)產(chǎn)業(yè)園配套中不可缺少的重要組成部分。（3）項(xiàng)目落成將帶動(dòng)本地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展 本項(xiàng)目建議定位為五星級(jí)多功能商務(wù)酒店。他將引進(jìn)更多先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及營(yíng)銷體系，也必將在同行內(nèi)產(chǎn)生很大的影響。屆時(shí)會(huì)有更多同行取經(jīng)借鑒， 完善自身管理，營(yíng)銷等體系，以帶動(dòng)本地區(qū)酒店行業(yè)更先進(jìn)的發(fā)展。第三章項(xiàng)目選址及周邊環(huán)境3.1項(xiàng)目選址及評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于渭北產(chǎn)業(yè)園渭富路商業(yè)街第一板塊項(xiàng)目項(xiàng)目七，該位置是商業(yè)街 核心地段，其邊界為國(guó)德電器工業(yè)用地以東、渭富路以西、工業(yè)區(qū)以南、公服（水廠）用地以北，周邊商業(yè)配套齊全，是

9、酒店投資的最佳位置。圖例” «重點(diǎn)開發(fā)的商業(yè)站點(diǎn)酒店位置圖4 - 1 :商業(yè)中心土地利用示意圖3.2交通環(huán)境本項(xiàng)目在渭富路十字與工業(yè)大道十字口西南側(cè)，交通位置突然，交通便利, 距離商業(yè)中心，醫(yī)療，行政都十分便捷。第四章項(xiàng)目定位及建設(shè)規(guī)模4.1項(xiàng)目定位分析（1）行業(yè)分析：本市現(xiàn)有各大酒店概況酒店名稱（星級(jí)）類型房間類型會(huì)議室配套特色餐飲設(shè)施光明大酒店商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間，套房148間大小共7個(gè)KTV棋牌 室健身房、 乒乓球，美 容美發(fā)等 休閑娛樂 場(chǎng)所功能齊全， 環(huán)境幽雅宴會(huì)廳、大 餐廳和 21 個(gè)風(fēng)格各 異的餐廳 包廂花園酒店涉外標(biāo)間，雙套 間，豪華大 套間共90 間會(huì)議室5個(gè)特色餐廳， 商務(wù)

10、中心， 美容美發(fā)， 游泳池、網(wǎng) 球場(chǎng)、健身 房環(huán)境優(yōu)雅， 功能齊全大小11個(gè)裝飾考究、 各具特色 的餐廳藍(lán)寶石酒店旅游涉外各類客房共101間中小型會(huì) 議中心4個(gè)商務(wù)中心，KTV，桑拿健身中心， 酒吧，交通便利，供應(yīng)粵菜、 川菜、陜西 地方小吃 及海鮮，野 味等。祥龍賓館涉外豪華套房， 豪華單人 房共96間中小型會(huì) 議中心3個(gè)卡拉0K、 保齡球、茶 藝，花卉、 商務(wù)中心、 祥龍旅行 社以誠(chéng)信服 務(wù)為根，以 賓客為本 的服務(wù)風(fēng) 范粵、川、陜、 湘、淮陽等 精美菜肴郵電賓館綜合各種檔次 客房共70 間大小共4個(gè)餐廳,KTV，商務(wù)中心地段繁華，餐廳裝飾 豪華，寬敞 明亮，名廚 主理，格調(diào) 別致東府大酒

11、店綜合各種檔次 客房70余 間大小型會(huì) 議中心3個(gè)餐廳,KTV，商務(wù)中心， 保健中心環(huán)境優(yōu) 雅，設(shè)施一 流，神火賓館商務(wù)豪華套房3 套，標(biāo)準(zhǔn)間54間中、小會(huì)議 室2個(gè)卡拉 0K 室、棋牌 室、桑拿保 健中心老字號(hào)，有接待經(jīng)驗(yàn)餐飲部擁 有不同檔 次豪華雅 間15個(gè), 大廳可接待300多人 同時(shí)就餐分析結(jié)論：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：目前渭南市只有一家四星級(jí)酒店，其余多是三星級(jí)，二星級(jí)酒店 因此在四星級(jí)，五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)上基本不存在，給我們未來的項(xiàng)目提供了足 夠大空間。酒店類型，會(huì)議室規(guī)模： 大部分酒店以涉外，商務(wù)為主，但是由于酒店會(huì)議室 整體配套設(shè)施較低，功能少，規(guī)模小，不足以承接大型，多功能的會(huì)議，展覽 等。

12、這也為我們的投資項(xiàng)目提供了會(huì)議發(fā)展的空間和展開差異化競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。 其他配套設(shè)施： 各酒店內(nèi)都有相關(guān)配套設(shè)施，但是配套設(shè)施檔次，裝修風(fēng)格， 以及規(guī)模參差不齊，不能夠滿足顧客的多方面需求，不能承載一個(gè)城市的對(duì)外 接待形象展示功能。餐飲： 餐飲部有規(guī)模的酒店為之甚少，不能承辦大型餐飲活動(dòng)以及滿足旅客對(duì) 各地方不同餐飲口味的需求，尤其是基本沒有提供自助，西餐類服務(wù)。 建筑風(fēng)貌： 建筑風(fēng)貌雖當(dāng)時(shí)屬于較流行風(fēng)格，但目前無論從建筑風(fēng)格，外觀都 較落后，并且酒店自身沒有主動(dòng)進(jìn)行外觀改造重新裝修，適應(yīng)目前的發(fā)展。這 樣使酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展會(huì)受到一定得局限性。尤其隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)外接待 需求快速增長(zhǎng)，酒店的建筑風(fēng)

13、貌對(duì)涉外型商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)影響會(huì)越來越明顯。特色： 各酒店經(jīng)營(yíng)特色不鮮明，不能夠達(dá)到讓顧客眼前一亮，永不忘懷的效果。 故本項(xiàng)目在投資建設(shè)時(shí)一定要考慮到差異化經(jīng)營(yíng)，把酒店的特色在顧客面前表 現(xiàn)的淋漓盡致，留住每一位顧客，形成更大的顧客群體，故而爭(zhēng)取到更大的市 場(chǎng)份額。（2）市場(chǎng)分析：案例一：政府會(huì)議選址成難題隨著渭南市每年政府“兩會(huì)”的召開，眾多參會(huì)者從各地縣匯集到渭南，但 是渭南市沒有一家酒店可以同時(shí)滿足“兩會(huì)”會(huì)議召開，參會(huì)者住宿的問題。 參會(huì)者不得不這幾天分散在室內(nèi)各大酒店住宿，每天清晨在集中到選定的會(huì)議中心開會(huì)，增加了會(huì)議組織難度，也給參會(huì)人員帶來了極大的不便每年政府的會(huì)議很多，這也只是其中

14、的一個(gè)縮影，然而渭南市卻沒有一家酒店可以承 接政府的大中型會(huì)議，也只是一個(gè)縮影。每年在渭南有大大小小的經(jīng)銷商會(huì)議， 企業(yè)商務(wù)會(huì)議，這么大的市場(chǎng)空間，卻很難有酒店去承接。這也為本項(xiàng)目的市 場(chǎng)發(fā)展提供了很大的空間。案例二：外地旅游觀光客渭南市周邊旅游景點(diǎn)眾多，馳名中外。隨著渭南市大力發(fā)展旅游業(yè)，渭南 市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店業(yè)的發(fā)展。但是很多中高端游 客來到渭南，卻很少有酒店可以滿足這類游客的多方面需求。案例三：外地客商渭南市蒲城有國(guó)家級(jí)小型飛機(jī)制造基地，主要民用。國(guó)內(nèi)眾多富商會(huì)來參 觀選擇購買。這些富商對(duì)生活品質(zhì)要求極高，而住宿，休閑，娛樂也是必須的 消費(fèi)配套。然而本地酒店目前

15、的檔次以及相關(guān)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這類客商的需 求，也使本市流失了更多消費(fèi)顧客。案例四：外地投資商隨著渭南市渭北產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和政策優(yōu)惠，很多外地投資商會(huì)來到渭南市 及周邊進(jìn)行項(xiàng)目考察。他們考察的范圍不光是項(xiàng)目本身，還有軟環(huán)境，以及未 來有可能舉辦展會(huì)，商務(wù)談判，會(huì)議的選址問題。本市高檔次酒店幾乎沒有， 作為渭南市開發(fā)的整體配套設(shè)施，它的投資開發(fā)勢(shì)在必行。由此看出，目前市場(chǎng)上的酒店無論星級(jí)檔次，還是配套設(shè)施方面都不能夠 滿足現(xiàn)代化旅游，商務(wù)會(huì)議，會(huì)展，政府接待等多方面高層次需要，這也同事 為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了可發(fā)展的思路。（ 3）本項(xiàng)目定位為 :五星級(jí)商務(wù)酒店(4) 功能定位：以住宿為主，商務(wù)會(huì)議，

16、會(huì)展為核心業(yè)務(wù)的多功能商務(wù)酒店。(5) 形象定位：渭北商業(yè)園渭富路商業(yè)街標(biāo)志性建筑。建筑風(fēng)格與商業(yè)街整體 風(fēng)格協(xié)調(diào)，統(tǒng)一，突出大方，高檔次的建筑特征圖4-1五星級(jí)商務(wù)酒店效果圖4.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目定位及功能劃分，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑面積：10萬平米，包含單獨(dú)1.5萬平米的會(huì)展中心。(地上78461.54平米，地下6538.46平米)4.3項(xiàng)目功能分類本項(xiàng)目總建筑面積約85000平方米，其中：客房部分：42500平方米，占總建筑面積的50%客房設(shè)置包括單人間，豪 華單人間，標(biāo)準(zhǔn)間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間，標(biāo)準(zhǔn)套房，豪華套房等。公用設(shè)施部分：36040平方米，占總建筑面積的42.4%,包括大堂、走廊、 機(jī)電設(shè)

17、備房、辦公室及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，康體中心、健身房，棋牌室等。地下室部分：6538.46平方米，占總建筑面積的 7.6%,包括：停車場(chǎng)、倉 庫等。第五章5.1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目指標(biāo)備注1占地面積33畝2:總建筑面積約10萬平米（含1.5 萬平米會(huì)展中心）含地下人防及設(shè)備用房3:容積率3.634:綠化率35%5:層數(shù)12F地下1層，地上11層6:地下車位120個(gè)每個(gè)車位占用建筑面積35平米，地下室除 去設(shè)備用房等，其他 設(shè)計(jì)為車位。5.2建設(shè)方式擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該項(xiàng)目工程能力的建筑商，以公開招標(biāo)的

18、方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)突出，信譽(yù)與質(zhì)量 良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹“百年大計(jì)，質(zhì)量第一” 的方針，落實(shí)國(guó)家質(zhì)量振興綱要和建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績(jī)卓著。此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國(guó)內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效，合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期，成本，質(zhì)量。5.3項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期為2年。充分考慮到項(xiàng)目土地征用，項(xiàng)目建設(shè)等實(shí)施實(shí)際情況和項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，爭(zhēng)取項(xiàng)目社會(huì)效益放大，保證項(xiàng)目順利按計(jì)劃快遞完成整個(gè)項(xiàng)目開

19、發(fā)運(yùn)作。具體工程進(jìn)度如下圖所示，工程年限為 2年，以2009年3月份為例項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表（欖道圖）單住工程名琢沒主姜節(jié)點(diǎn)匸土地手續(xù)2確定規(guī)劃條件、做地勵(lì) 王規(guī)劃圖報(bào)建、審查q .施工圏慷計(jì)£.施工圖審查&施工報(bào)建（施工許可證2OWzt壬±±±m±：t”"“HH"”"”"h"H""”"h"M""”r"tH""”ZDLO6787” 十""”“卜 riiiaaan “ “ raaam “

20、129 10 11L.施工單位及監(jiān)理單位招按標(biāo) 古試樁 d開挖&打贓臨.地下工穆施工（出土山汕）入主休建筑施工氐裝壞、安裝施工日一卞肝工程5.收尾及零星工程H.S5工膛收及備5SJ-1.匚''丄*十L.'T4'":r !“F1.1b,T_L_；!: : : : : : : - - 廠”1廠”1ir【nr廠第六章投資估算及資金計(jì)劃6.1項(xiàng)目投資估算總投資估算及構(gòu)成二土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目總投資估算為48025萬元，詳見項(xiàng)目投資估算表。項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量

21、小計(jì)（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1土地費(fèi)用力兀33 畝以政府實(shí)際地價(jià) 為準(zhǔn)1.1出讓金力兀畝1.2契稅元2前期費(fèi)用2600.862.1城建費(fèi)用2285.762.1.1市政公用設(shè)施配套費(fèi)150元100000m21500陜價(jià)行發(fā)<2005>90號(hào)2.1.2質(zhì)里監(jiān)督費(fèi)0.10%萬19200一元19.2陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001113 號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)2.1.3老保統(tǒng)籌費(fèi)3.55%萬19200 一元681.6陜政發(fā)1995389 號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)2.1.4定額編制管理 費(fèi)0.13%萬19200 一元24.96陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001113 號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)2.1.5新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)6元100000m260陜

22、政發(fā)199860號(hào)2.2前期工程費(fèi)工 程315.12.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)25元100000 m25025元/平方米2.2.2地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi)0.15%萬19200元32.55建安費(fèi)用0.15%2.2.3可行性研究費(fèi)0.15%萬19200 一元32.55建安費(fèi)用0.15%3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2503.1供水、電、氣管 道及道路等工 程25元100000 m250紅線范圍內(nèi)供 水、供電、供氣、 道路、綠化、排 污、排洪、電訊、 環(huán)衛(wèi)等4建筑安裝工程費(fèi)19200包括土建工程、 簡(jiǎn)單裝飾工程、 水電安裝、弱電、 設(shè)備、配電箱等 內(nèi)容4.1土建費(fèi)用1600元100000 m160001600*規(guī)劃建筑面積4.2安裝

23、費(fèi)用320元100000 m3200320*規(guī)劃建筑面積5公共配套費(fèi)及綠化14.25.1綠化及小品200元710 m214.2按35%勺綠化率 計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)按200元/M26管理費(fèi)2.00%萬19200 一元384取1-5項(xiàng)之和的2%（含監(jiān)理費(fèi)）7不可預(yù)見費(fèi)3.00%萬19200元576取3-6項(xiàng)之和的3%8裝修費(fèi)用2500元/平米10000025000合計(jì)48025總投資分?jǐn)偟娇?建筑面積單方成 本為4802.5元/ 平米第七章經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析7.1 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目為渭南市第一家五星級(jí)商務(wù)酒店，并且建設(shè)在渭北產(chǎn)業(yè)園渭富路商 業(yè)街。收入主要以住宿，餐飲，休閑，娛樂，會(huì)議，大中型會(huì)展為主

24、。若酒店 采用主要收入部分自營(yíng)，其他部分分包形式經(jīng)營(yíng)管理。根據(jù)目前渭南市酒店基本收入情況進(jìn)行預(yù)算：（1）住宿：380 元/天*180*365*50%=1248.3 萬元（2）餐飲中餐廳：項(xiàng)目數(shù)據(jù)面積2000 m2大廳250位包房10-20 間年收入547.5萬元月收入56.625萬元日收入1.52萬元日人流150-200人（包括午、晚餐）平均消費(fèi)100元/人宴會(huì)廳:項(xiàng)目數(shù)據(jù)面積1000 m2宴會(huì)廳1000 m2功能廳600 m2廚房400 m2年收入57萬元月收入4.75萬元日收入0.1586萬元宴會(huì)廳出租每周1天每天租金收入為6000-8000元宴會(huì)用餐每周1次，每次5席，1000元/席西餐

25、廳項(xiàng)目數(shù)據(jù)面積1000 m2年收入318.7萬元月收入26.6萬元日收入0.89萬元日人流50人/日平均消費(fèi)178元/人（3）餐飲、娛樂、康體營(yíng)業(yè)預(yù)算依據(jù)康體中心面積6000吊項(xiàng)目年收入（萬元）月收入（萬元）日收入（元）會(huì)員消費(fèi)144124000SPA273227604按摩350299733足浴766.32100美發(fā)7.36000200會(huì)員消費(fèi)38432日人流250人/日娛樂中心項(xiàng)目數(shù)據(jù)面積3000 m2包房50間大廳200位演藝吧100位年收入912萬元月收入76萬元日收入2.5萬元日人流450人/日平均消費(fèi)80元/人(4) 會(huì)展服務(wù)：180萬元/年(5) 會(huì)議：120萬元/年(6) 會(huì)員費(fèi)

26、：100萬元/年(7) 其他收入：80萬元/年上述預(yù)測(cè)總計(jì)：4797.8萬元/年7.2經(jīng)營(yíng)管理成本預(yù)測(cè)根據(jù)客房收入與餐飲，娛樂項(xiàng)目的平均毛利率計(jì)算：經(jīng)營(yíng)成本=4797.8*40%=1919.12 萬元7.3社會(huì)效益分析(1) 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大，是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料顯示， 目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率達(dá)到1.4個(gè)百分點(diǎn)。本項(xiàng)目的開發(fā)將直接帶動(dòng)周邊地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng) 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。(2) 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理采用委托物業(yè)公

27、司管理，可增加十多個(gè)物業(yè)管理崗位。在商業(yè)部分加大招商力度，可吸納更多的人員就業(yè)。在陜西就業(yè)(3) 優(yōu)化渭北產(chǎn)業(yè)園投資環(huán)境目前渭北產(chǎn)業(yè)園正處于發(fā)展階段，各大企業(yè)紛紛入駐，對(duì)于商務(wù)，會(huì)議等日?；顒?dòng)日益頻繁，本項(xiàng)目更加為企業(yè)提供了商務(wù)便利，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)園投資環(huán) 境。(4) 進(jìn)一步促進(jìn)渭富路商業(yè)街配套完善 一個(gè)完善的商業(yè)街，他的各項(xiàng)功能是不可或缺的，作為商業(yè)街的標(biāo)志性建 筑，五星級(jí)商務(wù)酒店，在功能上功能配套上起到至關(guān)重要的作用，使渭富路商 業(yè)街配套更加完善。第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)8.1 環(huán)境保護(hù)依據(jù)依據(jù)規(guī)范：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例(國(guó)務(wù)院令 253 號(hào))、建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收管理辦法等。8.2 環(huán)境

28、影響報(bào)告(1) 項(xiàng)目建設(shè)地周邊環(huán)境狀況本項(xiàng)目地址位于渭富路商業(yè)街中心地帶，西邊有已投入使用的工業(yè)區(qū)和行 政區(qū)，辦公居多。在施工階段會(huì)對(duì)周邊辦公做成影響，比如：交通、噪音、粉 塵、建筑垃圾、高空作業(yè)等；以及在建設(shè)后期對(duì)周邊環(huán)境的影響，比如：廢水、 廢棄、固體垃圾等；環(huán)境保護(hù)任務(wù)嚴(yán)峻，需嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)依據(jù)(2) 建設(shè)項(xiàng)目對(duì)周圍環(huán)境的影響及采取的相應(yīng)措施在項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)，我們認(rèn)真貫徹國(guó)家及省市區(qū)有關(guān)節(jié)能減排的文件精神， 做到周密計(jì)劃、充分論證、嚴(yán)格管理、注重落實(shí)。在項(xiàng)目準(zhǔn)備前期，我們通過公開招標(biāo)，選用具備專項(xiàng)資質(zhì)、企業(yè)信譽(yù)好、 管理能力強(qiáng)的企業(yè)，進(jìn)行拆遷，做到現(xiàn)場(chǎng)清潔；不污染周圍街道和居民環(huán)境衛(wèi)

29、生，杜絕灰塵、噪音等污染。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，委托專業(yè)設(shè)計(jì)院，從節(jié)能減排的角度在設(shè)計(jì)過程中，選 用節(jié)能設(shè)備、環(huán)保材料，整體建筑要求冬季保溫性好、夏季隔熱性好，保證投 入使用過程中，降低能耗，節(jié)約資源。在施工階段，我們按照相關(guān)要求，在施工管理過程中，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)， 降低能耗、減少施工污水、噪音、粉塵的污染排放，按照安全文明工地要求， 嚴(yán)格管理。在項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)過程中嚴(yán)格按以下措施嚴(yán)格控制各類污染：a、廢水本項(xiàng)目建成后的廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污 水管網(wǎng)。b、廢氣本項(xiàng)目用氣為天然氣，天然氣是一種潔凈的燃料，基本無污染物排放，尾氣 經(jīng)煙囪排入大氣，不造成對(duì)環(huán)境的污染。c 、固

30、體垃圾固體垃圾主要來源于樓宇辦公、生活垃圾。辦公及生活產(chǎn)生的固體垃圾、廢 棄物經(jīng)專人收集后，送往垃圾站分類堆放，定期清運(yùn)處理。d、綠化措施綠化既可以美化環(huán)境，又可以起到隔音防塵、調(diào)節(jié)溫度、吸收 CO2等多種作 用。本項(xiàng)目在與之相鄰的建筑間進(jìn)行綠化，在道路兩側(cè)種植行道樹及綠化隔離 帶，以營(yíng)造舒適優(yōu)美的環(huán)境。8.3 環(huán)境評(píng)價(jià)鑒于本項(xiàng)目所處環(huán)境，其開發(fā)建設(shè)過程中，環(huán)境保護(hù)壓力比較大，所以要嚴(yán) 格執(zhí)行相關(guān)環(huán)?？刂乒芾硪?guī)范及上述相關(guān)保護(hù)措施，力爭(zhēng)環(huán)境評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)，為區(qū) 域綜合發(fā)展規(guī)劃樹立良好形象。第九章 項(xiàng)目管理及勞動(dòng)衛(wèi)生安全9.1 項(xiàng)目管理本項(xiàng)目建設(shè)管理由中標(biāo)的建設(shè)公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目管理由工程項(xiàng)目管理理

31、論和經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理公司，實(shí)行項(xiàng)目管理服務(wù)。從選址地塊建筑物拆除、 場(chǎng)地“三通一平”、項(xiàng)目報(bào)建、工程勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程招標(biāo)、造價(jià)咨詢、工程 監(jiān)理以及項(xiàng)目建設(shè)過程管理和后評(píng)價(jià)做全面的管理服務(wù)，保證該項(xiàng)目的順利實(shí) 施。嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)合同法 、中華人民共和國(guó)建筑法 、中華人 民共和國(guó)工程招投標(biāo)法等法律法規(guī)，省市區(qū)的地方性法規(guī)文件辦事，在項(xiàng)目 建設(shè)過程中，杜絕腐敗事件的發(fā)生。9.2 勞動(dòng)衛(wèi)生安全 本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范中有關(guān)安全衛(wèi)生和勞動(dòng)保護(hù)的要求和規(guī)定， 確保工程建成后有安全的操作環(huán)境和良好的勞動(dòng)條件，保護(hù)職工的安全和健康。a、本項(xiàng)目在樓宇內(nèi)設(shè)置嚴(yán)禁吸煙和設(shè)有防火的標(biāo)志，同時(shí)要求設(shè)安

32、全通道標(biāo)志，對(duì)各種電器設(shè)備的金屬外殼、電纜保護(hù)網(wǎng)管均與接地裝置連接，電源進(jìn) 線處設(shè)過電壓保護(hù)，插座、供電設(shè)備設(shè)漏電保護(hù)裝置，以保障設(shè)備的安全運(yùn)行 和操作人員的安全。b、對(duì)建筑物按防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，采用相應(yīng)的保護(hù)措施。對(duì)室內(nèi)的金屬管道設(shè) 置防雷感應(yīng)和靜電危害的接地保護(hù)措施。c、建筑裝飾材料選擇綠色環(huán)保型產(chǎn)品，工作場(chǎng)所設(shè)置通風(fēng)換氣系統(tǒng)，以保 證工作人員有良好的工作環(huán)境。d、對(duì)員工定期進(jìn)行體檢，按時(shí)發(fā)放員工勞保用品。第十章 資源節(jié)約落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境是基本國(guó)策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少 排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。本項(xiàng) 目能耗主要來源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目的節(jié)能降

33、耗工作主要著力于建筑節(jié)能、日常 節(jié)水、節(jié)約用電等方面。10.1 節(jié)能嚴(yán)格執(zhí)行民用建筑節(jié)能管理規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定，盡可能采用新技術(shù)、 新材料，堅(jiān)決貫徹國(guó)家節(jié)能降耗政策方針。10.2 節(jié)水水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，嚴(yán)格 按照中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱以及陜西省政府 2004年 4 月頒布實(shí)施的陜西 省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額的通知的精神，根據(jù)渭南市行業(yè)用 水標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目應(yīng)采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。在日常管理和工 作崗位中實(shí)行經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損 耗。10.3 節(jié)電(1) 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選

34、用效率高、配光合理的 燈具及綠化照明設(shè)施等。(2) 采用建設(shè)部推薦的中央空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品。(3) 采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。(4) 制定節(jié)電管理制度。第十一章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案11.1 項(xiàng)目管理模式 模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系。 模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些支持。 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理。 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，但是通過特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)更大 的酒店品牌集團(tuán)。模式五：委托管理特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。投資人可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇項(xiàng)目管理模

35、式。11.2 企業(yè) CIS 品牌規(guī)劃如自身投資經(jīng)營(yíng)，那么必須對(duì)本企業(yè)進(jìn)行一系列品牌規(guī)劃。在自身經(jīng)營(yíng)的同 時(shí)，使品牌經(jīng)營(yíng)上升高度，最終依靠品牌力量獲得更大的市場(chǎng)份額。11.3 人員招募與培訓(xùn)為保證服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，所有經(jīng)營(yíng)管理人員、技術(shù)人 員、服務(wù)員都要經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，并具有一定的文化水平，所有人員在上 崗前計(jì)劃安排接受培訓(xùn)，確保項(xiàng)目建成后能順利高效地運(yùn)行。11.4 組織架構(gòu)設(shè)置L財(cái)務(wù)部115項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃理念(1) 項(xiàng)目品牌確立宣傳策劃(2) 創(chuàng)新建設(shè)迎合消費(fèi)者心理訴求商務(wù)消費(fèi)酒店經(jīng)營(yíng)類型(3) VIP會(huì)員經(jīng)營(yíng)策劃(4) 實(shí)質(zhì)性的會(huì)員制服務(wù)體系以儲(chǔ)值會(huì)員卡為主導(dǎo)的銷售方式(5) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)“吸引點(diǎn)”及“利潤(rùn)點(diǎn)”開發(fā)11.6完善的酒店設(shè)施與服務(wù) 一家完善的五星級(jí)酒店，需要具備以下設(shè)施與服務(wù)：先進(jìn)完備的會(huì)議設(shè)施、多 樣化的運(yùn)動(dòng)和康體設(shè)施、 ID 電話、房?jī)?nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié) 目、智能化管理系統(tǒng)、24小時(shí)保安服務(wù)、24小時(shí)送餐服務(wù)、VIP貼身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快 遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、