項目全維度管理

1、項目全維度管理內(nèi)容摘要：工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié),也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。解決這個主要問題,將使工程管理躍上一個新的臺階。以下將從8個維度闡述這一問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程部 管理 維度1. 前期管理項目部前期管理最重要的工作是“項目管理策劃書”及“項目啟動實施方案”。目的也是為確保新項目在開工前進(jìn)行充分的項目策劃準(zhǔn)備，提高工程管理水平，確保項目質(zhì)量和施工安全，實現(xiàn)各專業(yè)的交圈，并對項目全周期過程管理進(jìn)一步完善。主要內(nèi)容包括：（1）工程概況及項目總平面圖（2）項目的組織架構(gòu)及崗位職責(zé)（3）項目的范圍劃分（4）工程進(jìn)度管理（5）工程質(zhì)量

2、及安全文明管理（6）工程成本管理（7）采購與招標(biāo)管理（8）項目的溝通管理（9）項目的風(fēng)險與對策另外，項目部應(yīng)參與加強市場調(diào)查及市場定位和可行性研究。不要后期隨意變動，造成工程的反復(fù)，增加工程難度和風(fēng)險。2. 質(zhì)量管理一、質(zhì)量管理方針、方法 1、工程質(zhì)量管理實行"質(zhì)量第一,預(yù)防為主"的方針。 2、工程質(zhì)量管理實行"計劃,執(zhí)行,檢查,處理"(PDCA)循環(huán)工作方法,不斷改進(jìn)過程控制。二、工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn) 1、符合與勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理,造價咨詢，材料設(shè)備供應(yīng)商簽定的合同及補充協(xié)議的約定和要求。 2、符合經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計施工圖和技術(shù)文件的要求。 3、符合工程建設(shè)

3、各項規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及政府部門有關(guān)質(zhì)量管理的規(guī)章制度。 4、保證按項目任務(wù)書,設(shè)計圖,合同規(guī)定的數(shù)量,質(zhì)量完成工程,順利通過驗收,交付使用,實現(xiàn)使用功能。三、切實做好國家建筑法律、法規(guī)明文規(guī)定的屬建設(shè)單位質(zhì)量責(zé)任的以下工作: 1、工程以招投標(biāo)的方式發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理和材料供應(yīng)單位,并不得肢解發(fā)包。 2、不得迫使承包者以低于成本的價格竟標(biāo),不得任意壓縮合理工期。 3、向勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢、施工單位提供真實,準(zhǔn)確,齊全的原始資料 4、不得明示或暗示設(shè)計和施工單位違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn),降低工程質(zhì)量。 5、辦理政府強制施工圖設(shè)計文件審查備案，辦理政府質(zhì)量監(jiān)督登記注冊

4、。四、對勘察,設(shè)計單位的的質(zhì)量管理 1、考察選擇勘察,設(shè)計單位,不僅考察其資質(zhì)等級,業(yè)務(wù)范圍,質(zhì)量能力及信譽,還要考察其過去工程的質(zhì)量水平,技術(shù)水平和裝備水平以及同類工程經(jīng)驗。 2、采用招標(biāo)方法選擇勘察,設(shè)計單位,多角度審查比選方案,鼓勵設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計方案優(yōu)化并采取獎勵措施。聘請專門研究單位和專家對方案進(jìn)行咨詢研究,進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟分析,最后選擇優(yōu)化的方案。 3、組織對設(shè)計工作進(jìn)行評價,勘察,設(shè)計的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)須達(dá)到設(shè)計任務(wù)書要求和合同要求,設(shè)計文件清晰,直觀明了,易于理解,各專業(yè)協(xié)調(diào)無矛盾,設(shè)計文件完整齊備,有相應(yīng)的概預(yù)算和各種經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),設(shè)計成果正確,深度符合有關(guān)規(guī)定。 4、組織施工圖會審

5、和設(shè)計技術(shù)交底,甲方,勘察,設(shè)計方,監(jiān)理方,施工單位,分包商,材料設(shè)備供應(yīng)商均應(yīng)參加,解決好他們之間的協(xié)調(diào)問題,充分考慮施工的可能性,便捷性和安全性。對容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié),盡量優(yōu)化細(xì)化設(shè)計作法。確保施工前所有設(shè)計文件都應(yīng)是確定的,正確的,不能有任何疑問。五、對監(jiān)理單位的質(zhì)量管理 1、依據(jù)監(jiān)理委托合同將施工工藝,施工工序質(zhì)量,建筑材料與設(shè)備質(zhì)量的確認(rèn)權(quán)與否決權(quán),工程量與工程價款支付的確認(rèn)權(quán)與否決權(quán),工程建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)工期的確認(rèn)權(quán)與否決權(quán)等管理權(quán)力授予監(jiān)理單位。并對施工的質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。 2、監(jiān)督監(jiān)理單位切實履行如下質(zhì)量責(zé)任行為 (1)監(jiān)理單位資質(zhì),人員資格,配備及到位情況。 (2)監(jiān)

6、理規(guī)劃,監(jiān)理實施細(xì)則的審批和執(zhí)行情況。 (3)對材料,構(gòu)件,設(shè)備用于工程前進(jìn)行復(fù)檢審查的情況。 (4)見證取樣的實施情況。 (5)對重點部位,重要節(jié)點,關(guān)鍵工序?qū)嵤┡哉静?zhí)行建設(shè)部關(guān)于房屋建筑工程施工旁站工程質(zhì)量控制管理制度監(jiān)理管理辦法的情況。 (6)質(zhì)量問題通知單簽發(fā)及質(zhì)量問題整改結(jié)果的復(fù)查情況。 (7)組織分項,分部工程的質(zhì)量驗收情況。 (8)監(jiān)理資料收集整理和工程質(zhì)量評估報告情況。六、對施工單位的質(zhì)量管理 1、認(rèn)真選擇施工承包商,在委托任務(wù),商討價格,簽訂合同時應(yīng)注意考察其質(zhì)量能力,信譽,技術(shù)水平,裝備水平,管理能力,特別是項目經(jīng)理,技術(shù)總工的經(jīng)歷、經(jīng)驗,企業(yè)質(zhì)量管理體系,以往工程的質(zhì)量

7、標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)等級,資信及企業(yè)形象等。 2、嚴(yán)格執(zhí)行公司招投標(biāo)管理制度,要求各投標(biāo)單位在投標(biāo)文件中清楚說明質(zhì)量保證體系,質(zhì)量保證的措施和方法,由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對這些措施和方法的適用性,科學(xué)性,安全性進(jìn)行審查,作為選擇承包商的依據(jù)。 (1) 圖紙審查制度(2) 設(shè)備材料進(jìn)場驗收制度(3) 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度(4) 樣板驗收制度(5) 項目質(zhì)量管理要點(6) 技術(shù)方案先行制度(7) 質(zhì)量通病處理(8) 辦公室質(zhì)量文化管理(9) 分戶驗收制度(10) 入住前質(zhì)量檢查及維修(11) 成品保護3、由合同管理人員負(fù)責(zé)在合同中明確規(guī)定甲方對施工質(zhì)量絕對的檢查和監(jiān)督權(quán)力,并將工程施工質(zhì)量責(zé)任落實到具體的施工單位,通過合

8、同,委托書或任務(wù)單明確質(zhì)量的要求,確定質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),檢查和評價方法,獎懲辦法。 4、負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位切實履行如下質(zhì)量責(zé)任行為 (1)施工單位,分包單位的資質(zhì),項目經(jīng)理部管理人員資格,配備及到位情況,主要專業(yè)工種操作工人上崗資格,配備及到位情況。 (2)施工組織設(shè)計審批和執(zhí)行情況。 (3)現(xiàn)場施工操作技術(shù)規(guī)程,規(guī)范,標(biāo)準(zhǔn)的配置和執(zhí)行情況 (4)按審查批準(zhǔn)的施工圖等設(shè)計文件及工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實施情況。(5)分部,分項,單位工程質(zhì)量的試驗檢驗評定情況。 (6)質(zhì)量問題整改,質(zhì)量事故的處理情況。 (7)對容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié)按作業(yè)指導(dǎo)書施工的情況。 (8)對分包單位的管理情況。 (9)施工技術(shù)資料

9、的收集和整理情況。 5、在工程實施過程中發(fā)現(xiàn)工期拖延,費用超支時,由工程部負(fù)責(zé)首先考慮修改或制定周密的計劃,防止施工單位以犧牲質(zhì)量為代價趕工和降低成本。 6、監(jiān)督施工單位嚴(yán)格執(zhí)行工序交接"三檢"制度。執(zhí)行上道工序不經(jīng)檢查驗收不準(zhǔn)進(jìn)行下道工序的原則,每道工序完成后,先由施工單位自檢,互檢,專職檢并簽字送監(jiān)理,會同甲方,設(shè)計,勘察經(jīng)過現(xiàn)場檢查或獲取試驗報告后簽署認(rèn)可意見方可進(jìn)行下道工序。 7、監(jiān)督施工單位嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程檢查驗收會簽制度，鋼筋工程,懸挑工程,防水工程,上下水管,暗配電氣線路等必須先由施工單位自檢,互檢,專職檢并簽字送監(jiān)理,會同甲方,設(shè)計,勘察經(jīng)過現(xiàn)場檢查或獲取試

10、驗報告后簽署認(rèn)可意見方可覆蓋。 8、監(jiān)督施工單位嚴(yán)格執(zhí)行施工設(shè)計變更和工程變更審批管理程序施工單位提出變更必須以書面申請方式,經(jīng)監(jiān)理會同甲方,設(shè)計審核并就變更造價,工期達(dá)成協(xié)議后批準(zhǔn)實施。由甲方,設(shè)計院,監(jiān)理等提出設(shè)計變更經(jīng)與設(shè)計院、監(jiān)理、造價咨詢協(xié)商并與施工單位就變更造價,工期達(dá)成協(xié)議后通知施工單位執(zhí)行。 9、工程質(zhì)量事故嚴(yán)格按程序處理出現(xiàn)工程質(zhì)量事故后,甲方,監(jiān)理,設(shè)計院,施工單位按照原因分析,責(zé)任分析,商定處理措施或方案,處理實施,效果檢查的程序進(jìn)行。并對責(zé)任單位或個人按規(guī)定進(jìn)行處罰。 10、嚴(yán)格實行質(zhì)量"一票否決"制度，出現(xiàn)下列情況之一者,由監(jiān)理單位立即下令施工單位

11、停工整改并拒付工程款。 (1)未經(jīng)檢驗即進(jìn)行下道工序作業(yè)。 (2)隱藏工程未經(jīng)驗收簽字即覆蓋。 (2)質(zhì)量下降經(jīng)指出不改或改正效果不好。 (3)采用未經(jīng)認(rèn)可或批準(zhǔn)的材料。 (4)將工程轉(zhuǎn)包。 (5)自行變更設(shè)計圖紙要求。 11、 嚴(yán)格按照竣工驗收程序,單項和項目竣工驗收在審核工程技術(shù)文件和整理建檔的基礎(chǔ)上嚴(yán)格按照政府質(zhì)量監(jiān)督程序?qū)嵤?. 進(jìn)度管理工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業(yè)很細(xì)，沒問題。 問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經(jīng)常存在施工拖期的問題，為什么？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進(jìn)場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等這是配套計劃的問

12、題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應(yīng)該編制完成出圖計劃、分包進(jìn)場計劃、材料進(jìn)場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)的部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準(zhǔn)備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？ 計劃是工程管理的牛鼻子，房地產(chǎn)工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴(yán)細(xì)合縫地配合工程項目進(jìn)度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關(guān)系，學(xué)會用配套計劃調(diào)動公司的整體資

13、源。 同時工程進(jìn)展過程中的執(zhí)行反饋，協(xié)同控制，保證工程進(jìn)度按照計劃完成，一方面強有力地支持樓盤的營銷，另一方面通過過程控制，形成對成本控制的支持。以下為建筑工程進(jìn)度管理的一些心得，跟大家分享：  一、制定完善、科學(xué)的計劃        計劃是進(jìn)度的保證，是避免盲目施工的有效措施。一般情況下，業(yè)主單位給出建設(shè)工期總目標(biāo)，監(jiān)理工程師要根據(jù)業(yè)主的目標(biāo)編制總體目標(biāo)計劃，并要求各承包單位編制所承擔(dān)施工標(biāo)段的總體進(jìn)度計劃。同時在此計劃的基礎(chǔ)上，橫向上分解成總體工程、單項工程、關(guān)鍵單位工程三個層次的

14、控制計劃，以單位工程保單項工程的進(jìn)度計劃，以單項工程?？傮w工程的進(jìn)度計劃；在縱向上，分解成年、季和月進(jìn)度計劃，以月保季，以季保年，以年?？傮w。在各類計劃編制過程中要確定關(guān)鍵路線，設(shè)置明確的里程碑控制節(jié)點。   計劃中的工序分解，即確定計劃中要表達(dá)的施工過程的內(nèi)容，劃分的粗細(xì)程度應(yīng)根據(jù)計劃的性質(zhì)決定，既不能太粗也不宜太細(xì)。業(yè)主的一級計劃中反映的是項目各個大項的里程碑控制點安排，細(xì)度較粗；監(jiān)理的二級進(jìn)度計劃是項目的總體目標(biāo)計劃，是項目實施和控制的依據(jù)，既要對承包單位的三級進(jìn)度計劃有切實的指導(dǎo)作用，又不能過于約束承包單位的計劃編制和承包單位發(fā)揮各自的施工優(yōu)勢，三級進(jìn)度計

15、劃是各個承包單位的分標(biāo)段總體目標(biāo)進(jìn)度計劃，細(xì)度要低于二級計劃的細(xì)度，且在可能的情況下盡量細(xì)化。   計劃的分析和判斷。工程師要對各承包單位的三級計劃在時間和資源上進(jìn)行分析和判斷，看是否符合預(yù)定的條件，如設(shè)計圖紙、設(shè)備材料、工序工期、勞動力、施工機械等因素，找出薄弱環(huán)節(jié)和相互矛盾的方面，及早采取措施進(jìn)行處理。同時必須強調(diào)指出在征地拆遷、設(shè)計圖紙等因素與施工計劃無法統(tǒng)一時，及時對計劃進(jìn)行調(diào)整和修訂；對可能突破的工作必須確定施工計劃的龍頭地位，即各項工作的開展必須以確保各個里程碑控制點實現(xiàn)為前提，以此帶動整個項目的進(jìn)展。   二、加強對進(jìn)度

16、計劃的控制和檢查   計劃執(zhí)行情況的檢查，工程師要抓住以下三個方面的工作，一是抓好對計劃完成情況的檢查，正確估測完成的實際量，計算已完成計劃的百分率；二是分析比較，將已完成的百分率及已過去的時間與計劃進(jìn)行比較，每月組織召開一次計劃分析會，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，及時提出糾正偏差的措施，必要時進(jìn)行計劃的調(diào)整，以保證計劃的時效性，從而保證整個項目工期目標(biāo)的實現(xiàn)；三是認(rèn)真搞好計劃的考核、工程進(jìn)度動態(tài)通報和信息反饋，為領(lǐng)導(dǎo)決策和項目宏觀管理協(xié)調(diào)提供依據(jù)。   施工進(jìn)度的檢查實行“三循環(huán)滾動”的控制方法，即第一循環(huán)以周保月，第二循環(huán)以月保季，第三循

17、環(huán)以季保年。   各考核周期（周、月、季）的工程師的工作內(nèi)容如下：統(tǒng)計考核周期（周、月、季）的完成情況并與該考核周期計劃、上一級考核周期計劃（月、季、年）進(jìn)行比較，計算該考核周期完成百分?jǐn)?shù)；   當(dāng)考核周期完成情況與上一級考核周期的計劃要求不吻合或發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度拖延時，及時進(jìn)行原因分析，諸如：施工人員或施工機具不足，施工組織不恰當(dāng)；設(shè)計圖紙交付拖延或材料供應(yīng)不及時；自然或天氣的原因影響等；   根據(jù)分析的原因，采取適當(dāng)?shù)募m偏措施，并調(diào)整下一個考核周期的作業(yè)計劃，以保證上一級計劃的完成，如要求承包單位增加資源或

18、組織突擊；催交設(shè)計及供應(yīng)等。   在編制和審查各類作業(yè)計劃過程中，要嚴(yán)禁脫離上一級計劃的指導(dǎo)而隨機自行編制，使計劃之間失去應(yīng)有的指導(dǎo)和保證作用，從而造成即使一級計劃每次考核都按量或超量完成，上一級計劃仍不能得到保證的局面，解決這一問題最好的辦法就是將三級計劃的細(xì)度分解足夠細(xì)，或采用近細(xì)遠(yuǎn)粗的原則逐步細(xì)化。   三、督促、幫助施工單位搞好施工組織   抓好施工組織設(shè)計的審核工作。進(jìn)度控制主要審核以下方面：施工總部署，施工組織機構(gòu)，施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計劃，主要里程碑控制點，工程施工所需勞動力的計劃，進(jìn)度考核管理制度

19、等。通過審查施工組織設(shè)計，要對施工總體部署作出安排，對分階段完成的建安量作出規(guī)劃，采用先進(jìn)的施工技術(shù)及施工方案，對人力、機具、材料作統(tǒng)籌計劃，工程師必須對承包單位的施工組織做到心中有數(shù)。   （1）技術(shù)因素   技術(shù)關(guān)系是技術(shù)規(guī)程約束下的各項目（專業(yè)）之間的先后順序關(guān)系，只有尊重這種關(guān)系，才能確保進(jìn)度；   （2）組織因素   組織關(guān)系是由于勞動力、施工機械、設(shè)備材料等因素的組織和安排而形成的各項目（專業(yè)）之間的先后施工順序，由于組織關(guān)系是可變的，必須要對其進(jìn)行優(yōu)化和適時調(diào)整

20、；   （3）流水作業(yè)   是指工序之間的關(guān)系，能保證勞動力或機械連續(xù)作業(yè)，減少停歇時間，以便使施工資源均衡，施工有節(jié)奏，有良好的組織效果；   （4）施工順序   不同的施工順序，會導(dǎo)致不同的施工工期，因此要通過合理的排序，以得到理想的工序工期。   四、利用合同措施控制施工進(jìn)度   在合同簽約階段，業(yè)主應(yīng)制定出合同中有關(guān)進(jìn)度的條款，明確合同工期及界定工期延期或延誤的條件，規(guī)定承包單位對項目施工進(jìn)度的責(zé)任及相應(yīng)的經(jīng)

21、濟條款，以減少在合同執(zhí)行中的糾紛。   在合同執(zhí)行階段，嚴(yán)格按合同的條件對施工進(jìn)度進(jìn)行檢查，有效地督促承包單位按期完成各階段施工任務(wù)。嚴(yán)格進(jìn)度款撥付簽署制度，核定進(jìn)度報表中的完成情況，確保進(jìn)度款撥付數(shù)額與實際完成相吻合，既要保證承包單位的合理收益，又要防止超報、重報。   嚴(yán)格合同管理，正確區(qū)分工期延誤或延期的條件和責(zé)任，合情合理地辦理工程延期申請。   嚴(yán)格執(zhí)行工程合同中的進(jìn)度獎罰條件，根據(jù)設(shè)定的進(jìn)度目標(biāo)獎勵政策，當(dāng)實現(xiàn)目標(biāo)后及時兌現(xiàn)，予以鼓勵，以促進(jìn)工程的施工進(jìn)度。在施工高峰階段適時組織勞動競賽，激勵

22、施工人員的勞動熱情；根據(jù)工程的具體進(jìn)展情況，必要時組織一些突擊性的活動，以保證關(guān)鍵線路上的各項工程正點“到達(dá)”。   五、加強技術(shù)管理，加快施工進(jìn)度    及時組織好設(shè)計交底和圖紙會審，使施工人員做到事先心中有數(shù)，盡可能的消除設(shè)計缺陷，盡量減少施工過程中的設(shè)計修改，有效地保障施工的連續(xù)性。   優(yōu)化施工技術(shù)方案，提高勞動生產(chǎn)率。要求承包單位應(yīng)在施工組織設(shè)計的基礎(chǔ)上及時編寫施工技術(shù)方案。承包單位必須按批準(zhǔn)的施工技術(shù)方案進(jìn)行施工，在實施中不得隨意改變。   加深、擴大現(xiàn)

23、場施工金屬結(jié)構(gòu)、混凝土構(gòu)配件及工藝管道等預(yù)制深度，以盡量減少施工現(xiàn)場的工作量，縮短現(xiàn)場施工、安裝的時間。   積極推廣先進(jìn)的施工技術(shù)和施工工藝，提高施工技術(shù)水平，依靠技術(shù)進(jìn)步，加快施工進(jìn)度。   六、加大對承包單位的施工進(jìn)度信息管理   要求承包單位根據(jù)項目監(jiān)理部的進(jìn)度管理模式建立符合性、適宜性的進(jìn)度管理體系。   承包單位的工程施工進(jìn)度計劃（三級進(jìn)度計劃）應(yīng)根據(jù)項目監(jiān)理部的施工總體進(jìn)度計劃（二級進(jìn)度計劃）制定。   承包單位的年、季、月進(jìn)度報表

24、按項目監(jiān)理部統(tǒng)一制定的格式、標(biāo)準(zhǔn)上報。   承包單位在工程開工前需將大型機具進(jìn)場時間及主要人力資源安排上報項目監(jiān)理部。   承包單位每月根據(jù)項目監(jiān)理部的要求格式、標(biāo)準(zhǔn)上報人工、主要施工機械安排等詳細(xì)資料。   七、結(jié)束語   總之以上這些進(jìn)度控制的工作內(nèi)容和方法，僅是我們實踐中的一些經(jīng)驗積累和工作方法總結(jié)。一個大型工程項目進(jìn)度控制成敗的影響因素很多，其所需應(yīng)對的措施和對策也會更多，但是萬變不離其宗，只要做到因地、因事制宜，采取切合實際的控制方法和手段，就會使工程進(jìn)度始終處于受

25、控狀態(tài)，從而最終圓滿地實現(xiàn)建設(shè)的工期目標(biāo)。4. 成本與合同管理就工程項目自身的特點而言，項目控制的工作重點在于對項目進(jìn)度、成本及質(zhì)量等指標(biāo)的控制上。作為甲方，就是希望通過對投資項目的全過程有效控制，達(dá)到減低成本，提高投資效益和社會效益的效果。因此，在工程管理中對于甲方最為關(guān)鍵的五個環(huán)節(jié)是：建設(shè)工程的立項決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、建設(shè)實施和竣工決算階段。對工程建設(shè)實施整體的有效成本控制，應(yīng)從各環(huán)節(jié)的成本控制入手，進(jìn)而達(dá)到整體擴大的效果。一、實施企業(yè)成本控制的作用工程成本作為一項系統(tǒng)工程,貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程,其是衡量企業(yè)生產(chǎn)耗費和供給的重要尺度,是決定價格的基礎(chǔ);工程成本的控制體現(xiàn)了企業(yè)

26、管理的綜合水平,是體現(xiàn)、提高企業(yè)應(yīng)變能力、競爭能力和開拓能力的關(guān)鍵所在。工程成本管理作為企業(yè)經(jīng)營管理中的重要手段，是降低企業(yè)運營成本、提高總體經(jīng)濟效益的基本途徑。企業(yè)若要在高度市場化激烈競爭環(huán)境中立于不敗之地,同時實現(xiàn)近期求生存、長期謀發(fā)展的目標(biāo),就應(yīng)從強化成本管理上入手,全方位適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。二、甲方的成本控制（一）立項決策階段在這一階段，甲方的組要工作是做好充分的決策準(zhǔn)備。工程造價的管理重點在于根據(jù)市場需要及發(fā)展前景，合理確定建設(shè)規(guī)模，遵照客觀性、專業(yè)性原則切實做好可行性研究。可行性研究的主要內(nèi)容包括：對建設(shè)產(chǎn)品的技術(shù)來源、市場容量等方面的深入調(diào)研；對建設(shè)產(chǎn)品市場前景、經(jīng)濟效益等方

27、面的正確評價。在投資的測算上，編制的投資估算方案應(yīng)盡可能全面，需充分考慮建設(shè)期間可能影響工程造價的如材料價格上漲等各種因素的影響，從而使投資估算能夠從根本上起到控制項目投資的作用。（二）設(shè)計階段工程設(shè)計其是項目具體實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟對立統(tǒng)一的過程。在立項決策階段一旦確定項目，如何設(shè)計工程和控制成本就顯得非常重要，事關(guān)企業(yè)項目建設(shè)的成敗。要在初步設(shè)計階段，就大致確定工程項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、產(chǎn)品方案、建筑標(biāo)準(zhǔn)及使用功能，在形成投資預(yù)算的同時弄清楚項目最大開支金額。接下來在施工圖設(shè)計完成以后，編制出施工圖，從而準(zhǔn)確地計算工程造價。因而可以認(rèn)為，工程設(shè)計是影響和控制工程造價的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。（三）招投標(biāo)階段

28、工程招投標(biāo)主要包括兩個方面的內(nèi)容，分別是設(shè)備、材料采購?fù)稑?biāo)和施工招標(biāo)。對施工招投標(biāo)管理上，甲方在堅持公開、公平、公正、誠實信用的原則下，還要一些值得注意的問題。1.弄清楚施工單位的資質(zhì)，做好調(diào)查或考察工作。要盡可能防止施工質(zhì)量低劣、信譽差、財務(wù)狀況差的施工單位參與投標(biāo)，從而增加一些無謂的風(fēng)險。2.合理科學(xué)地低價中標(biāo)。這種中標(biāo)方法是指在各投標(biāo)人滿足招標(biāo)文件實質(zhì)性要求的情況下，讓專家客觀評定標(biāo)底，并同時對各投標(biāo)報價與基準(zhǔn)價進(jìn)行對照評審，擇優(yōu)選擇合理低價投標(biāo)人為中標(biāo)候選人的評標(biāo)法。（四）建設(shè)實施階段工程的建設(shè)實施階段是指工程的施工階段。在這個階段中，承包合同價和造價控制的目標(biāo)都已經(jīng)確定下來，甲方在此

29、時并不是專注于價格的計算上，而是要發(fā)揮人的主觀能動性，對施工進(jìn)行有效的成本管理，應(yīng)注意以下幾個方面：1.建立監(jiān)理制的管理模式。甲方應(yīng)從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)，一方面，甲方按照監(jiān)理規(guī)定和實施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任；另一方面，要做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，要按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進(jìn)行核價后，才能支付應(yīng)支付的款項。2.甲方應(yīng)對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，確保工程的施工嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行，杜絕施工單位偷工減料、以次充好，影響工程的質(zhì)量和造價。要盡量做好自己在合同中規(guī)定的工作，減少承包商的索賠機會。（五）竣工決算階段竣工

30、決算是指建筑安裝施工企業(yè)完成工程建設(shè)后，將竣工工程按照合同約定辦理結(jié)算編制。這一階段也有一些注意事項。1.甲方應(yīng)建立工程清單核對備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，對清單進(jìn)行定期跟蹤和監(jiān)督管理。2.應(yīng)完善工程決算的制度和實施方案，嚴(yán)格按照合同辦事。對于工程預(yù)算之外的費用應(yīng)該要嚴(yán)格控制，避免不必要的浪費；對于未按圖紙要求完成的，或是未按規(guī)定完成的工程，一律應(yīng)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后，才進(jìn)行核減費用等。3.在工程竣工結(jié)算時，工程部一定要在現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的核對，審查工程的工程量的計算是否準(zhǔn)確。5. 沖突及影響管理在復(fù)雜的項目工程管理中，沖突時不可避免的，有施工方，監(jiān)理方，建設(shè)方及外部單位相互間的各種沖突，現(xiàn)代管理學(xué)把沖

31、突區(qū)分為功能正常的沖突和功能失調(diào)的沖突：功能正常的沖突具有一定的建設(shè)性，能改善群體的工作績效；功能失調(diào)的沖突具有破壞性，是消極和非理性的，在實際工程管理中，建設(shè)單位充分運用了沖突的積極作用，降低和避免潛在矛盾，將影響和沖突導(dǎo)向有利于工程角度的方向。管理群體間關(guān)系的有效辦法是構(gòu)建規(guī)則和程序來影響群體間的相互作用。在工程伊始，建設(shè)單位就制定了一系列工程管理制度和辦法，細(xì)化流程，在工程進(jìn)展中堅決執(zhí)行?；ハ嘧饔谩⒒ハ嘤绊懀罕O(jiān)理政府部門合約部設(shè)計部市場部承建商工程部財務(wù)部集團工程部設(shè)計院、勘察院6. 創(chuàng)新與變革管理建筑工程項目施工管理的創(chuàng)新對策 1、轉(zhuǎn)變觀念，順應(yīng)需要 這要求必須先從房地產(chǎn)公司自己開始抓

32、起，要求每一個內(nèi)部的員工都要樹立相應(yīng)的觀念，明白自身肩負(fù)的工作，清楚當(dāng)今行業(yè)市場的發(fā)展趨勢，擁有強烈的競爭意識以及經(jīng)濟效益觀念。另外，在企業(yè)內(nèi)部的職能部門的設(shè)置方面，必須根據(jù)企業(yè)實際需求以及市場的發(fā)展趨勢建立實用的工程技術(shù)部門以及工程施工管理部門和市場部門。根據(jù)每個部門的不同職能進(jìn)行明確分工，使每個部門都各司其職，保證合同的管理、項目成本的核算以及工程施工安全等各個方面的和諧共存，攜手并進(jìn)。 2、針對建筑業(yè)管理體制的改革，適應(yīng)市場發(fā)展的趨勢 一方面，企業(yè)只有自己的構(gòu)成是最新的元素，才能滿足日新月異的市場變化更新趨勢，也最終才能適應(yīng)企業(yè)自身競爭力的完善需求，使得自己在適者生存的強烈競爭中能夠得到

33、發(fā)展的一個位置，促進(jìn)自身的進(jìn)步。改革管理體制必須注意幾個方面：a.變革現(xiàn)有的服務(wù)形式，促進(jìn)對“投資”以及“管理”等方面的發(fā)展，來帶動工程的發(fā)展，促進(jìn)建筑行業(yè)的多元化。b.注重信息化以及產(chǎn)業(yè)化的趨勢發(fā)展。 信息化能夠促進(jìn)企業(yè)改變自己的運營方式與觀念，從而使企業(yè)適應(yīng)信息高速發(fā)展的當(dāng)今社會，最終與不斷發(fā)展的經(jīng)濟社會相契合。 3、實現(xiàn)組織機構(gòu)的創(chuàng)新 企業(yè)應(yīng)實現(xiàn)組織機構(gòu)的創(chuàng)新，加大對項目管理層的約束，并且對施工管理工程進(jìn)行動態(tài)跟蹤，確保施工管理過程的進(jìn)行和施工工程的安全和及時竣工，以免項目管理出現(xiàn)問題給企業(yè)或施工造成損失。只有建立健全的組織機構(gòu)才能確保施工管理項目的正常進(jìn)行，保證經(jīng)濟和社會效益的獲得。 4、注重成