公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案

1、公用設(shè)施設(shè)備的維修措施公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)方案公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標(biāo)確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足效勞要求，延長(zhǎng)其使用壽命，保證其使用 功能得正常發(fā)揮。公用設(shè)備、設(shè)施日常維修、保養(yǎng)的管理工程部作為公共設(shè)備設(shè)施的專業(yè)部門(mén)，根據(jù)公司設(shè)備管理指導(dǎo)書(shū)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 要求對(duì)設(shè)備設(shè)施實(shí)行管理。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容：設(shè)備的日常運(yùn)行和使用公共設(shè)備的運(yùn)行管理由效勞使用部門(mén)負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)。期 于根底功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。運(yùn)行管理為嚴(yán)格執(zhí)行相 應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和定期維 護(hù)保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施的

2、日常巡視保養(yǎng)由使用部門(mén)或責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)，而設(shè)備 的定期維護(hù)保養(yǎng)那么均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)?設(shè)備保養(yǎng)方案? 制定的?保養(yǎng)任務(wù)書(shū)?和?維保記錄表?開(kāi)展工作。設(shè)備故障的修理設(shè)備常見(jiàn)簡(jiǎn)單維修，要求當(dāng)日修復(fù)，較復(fù)雜或政府部門(mén)規(guī)定需專職維修的可 外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。設(shè)備的大修改造公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)范圍：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施系統(tǒng)日常維修小修費(fèi)用從管理費(fèi)支付。大修費(fèi)用由工程部制訂維修方案和維修預(yù)算, 經(jīng)業(yè)主審閱批準(zhǔn)后從管理費(fèi)中開(kāi)支或由集團(tuán)公司和工程公司支付。公共設(shè)備、維修保養(yǎng)方案供配電系統(tǒng)序號(hào)工程標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供電情況24小時(shí)正常供電，出現(xiàn)故障立即排除每月2配電屏

3、清潔每月3電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無(wú)過(guò)熱、無(wú)噪音每月5控制回路動(dòng)作正常、標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)變色、無(wú)老化每月6指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)清潔、標(biāo)識(shí)清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活每月7繼電保護(hù)動(dòng)作正?？煽恳灰荒?空氣開(kāi)關(guān)分?jǐn)嗾！⒔^緣良好半年9避雷器動(dòng)作正常、試驗(yàn)合格二年10進(jìn)出線電源接觸良好、牢固可靠、相順正確一一年11配電屏對(duì)地測(cè)試接地良好一一年給排水系統(tǒng)序號(hào)工程標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)24小時(shí)正常供水出現(xiàn)故障立即排除不定期序號(hào)工程標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期2水泵清潔、油漆完好、無(wú)油垢每季度壓力適合、運(yùn)行良好、無(wú)滲漏不定期電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無(wú)過(guò)載、無(wú)過(guò) 熱每個(gè)月機(jī)械滑油潤(rùn)滑

4、良好、油位適宜不定期3管道無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕、油漆完好不定期4閥門(mén)無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕、開(kāi)閉靈活、正確不定期5排污井無(wú)嚴(yán)重淤泥、無(wú)嚴(yán)重異味不定期房屋本體的維修管理目的建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長(zhǎng)房屋的 使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的平安和正常使 用。根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善條件。建筑物維修管理的范圍與類型管理范圍建筑物維修管II建筑體_建筑設(shè)1 結(jié)構(gòu)、根底；1 供電系統(tǒng)2 屋面、外墻；2供排水系統(tǒng)類型維修類預(yù)防性維例常維周期性維整修執(zhí)行指令和工作1緊急2 般刀翻修業(yè)主下發(fā)的工作指令進(jìn)工程部應(yīng)根據(jù)行并完成。工程完成的時(shí)間必須與指令單上的緊急程度的說(shuō)明

5、聯(lián)系起來(lái)，具體如 下表：序號(hào)執(zhí)行工作種類完成時(shí)間備注1緊急24小時(shí)以內(nèi)2一般2-3天以內(nèi)3其他7天以內(nèi)由業(yè)主決定各種工作類型的執(zhí)行種類。這些決定基于下述準(zhǔn)那么:序號(hào)執(zhí)行工作種類完成細(xì)節(jié)備注1緊急1影響整幢大廈日常必須的缺陷，如供水、 供電主要污 水管堵塞，馬桶溢出污水等2危及生活、生命和財(cái)產(chǎn)的缺陷3影響房屋建筑平安的缺陷2一般1阻礙、煩擾或影響住戶的缺陷2在公共場(chǎng)所并影響住戶平安的缺陷3其他1維護(hù)工作2所有不屬于在上述兩項(xiàng)的維護(hù)、維修、更 換等工作建筑物維修管理的內(nèi)容預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于防止可預(yù)見(jiàn)的、或可防止的設(shè)備失效，并確定有其完好的標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。大致上，預(yù)防性措

6、施有：? 常年檢驗(yàn)，鑒定電氣裝置；? 常年保養(yǎng)電氣連接點(diǎn)；? 定期檢驗(yàn)避雷系統(tǒng)；? 定期沖洗房屋污水排放管；? 定期檢驗(yàn)房屋的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度；? 定期檢修閉路電視系統(tǒng)；? 月度養(yǎng)護(hù)滅火系統(tǒng)；? 月度養(yǎng)護(hù)水泵；例常維修一般常例維修工作是通過(guò)管理人員的日常巡視而執(zhí)行的。根本上，巡視 的范圍包括地面層空地、臺(tái)板，排污溝，門(mén)廊及房屋的構(gòu)件、樓梯、電 氣房、水泵室，屋頂和水池。? 地面層綜合巡視這項(xiàng)巡視在于觀察在房屋底層的空地、 臺(tái)板、排污溝， 是否有任何礙 眼的破損、或可能有礙健康、平安的部件失修。? 地面層詳細(xì)巡察除上述綜合巡視外， 必須更仔細(xì)地觀察地面層其他的搶修， 失養(yǎng)的工程。? 房屋綜合巡視管理人員

7、在進(jìn)行房屋公共地方的綜合巡視時(shí)， 將會(huì)觀察任何被忽略或 礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問(wèn)題。? 房屋詳細(xì)巡察外部房屋詳細(xì)巡視是根據(jù)擬定的準(zhǔn)那么、指標(biāo)，在房屋外部的公共地方進(jìn)行周詳及仔細(xì)的巡察。?房屋詳細(xì)巡察內(nèi)部這項(xiàng)巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲(chǔ)物室、儲(chǔ)水柜、照明部位。?鑒定養(yǎng)護(hù)也包括檢查確定以下各類鑒定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門(mén)按期執(zhí)行：- 周期沖洗垃圾槽；-月度沖洗房屋公共部位；-月度沖洗陰溝；-月度水泵及增壓器的養(yǎng)護(hù)；- 季度沖洗商用房屋的陰溝。?巡察及維修工程的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的破損 工程、部位、地點(diǎn)、修繕工程及竣工日期等。?維修工程的期限- 首要層次之猝發(fā)性

8、問(wèn)題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人 命平安、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在24小時(shí)內(nèi)完工。- 次要層之應(yīng)急性問(wèn)題，造成某些或個(gè)別業(yè)主之不便，設(shè)施之功能失 效之類，那么需在2天完工。- 一般性之保養(yǎng)問(wèn)題，工程零星非緊急性者，可允許在3天內(nèi)完成修理工作。周期性維修?周期性維修的重要性- 有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是防止其設(shè)施或部件在超越其有效使用期后， 導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)重故障的良策。- 修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、 運(yùn)作。- 提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。?周期性維修的類型- 房屋的重新粉刷與修飾工程5-7年周期- 重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場(chǎng)所的整體修飾

9、工程， 改善設(shè)施、配備等。- 更換水供增壓器7年周期- 包括更換增壓器的電機(jī)配備、控制盤(pán)已保持其效能。- 更換垃圾槽沖洗配備7年周期- 沖洗機(jī)附件、配備，如噴水設(shè)備、定時(shí)器、控制盤(pán)等也同時(shí)更新。- 重修建筑物屋頂工程14年周期- 根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪 粘覆蓋防雨層，假設(shè)有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍取? 更新技防系統(tǒng)約10年周期- 更新探頭、錄象機(jī)、矩陣、背景音樂(lè)播放等。- 更新水管工程約25年周期- 更換水用總管道，支流管道及其他配備。建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn)建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)1樓層護(hù)墻平整光滑、不老化1無(wú)坑洼，不下凹2無(wú)積水，無(wú)裂縫彎道不阻塞

10、1格子各彎道蓋良好無(wú)損2彎道不溢水序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)護(hù)墻和排水溝斜度適當(dāng)， 不阻塞1水溝內(nèi)無(wú)死水2水溝內(nèi)無(wú)藻類和淤泥3水溝內(nèi)平滑無(wú)聚集物多孔的水溝板在原位，不損壞1護(hù)墻水溝不暴露2格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無(wú)雜草照明和公用事業(yè)井完好1井蓋不損壞2井蓋不碎裂清洗區(qū)保養(yǎng)好1陶瓷錦磚完好不碎，外表 無(wú)油跡2彎道不阻塞3無(wú)積水2樓層/護(hù)墻供給管道和閥牢固，狀態(tài) 良好1供給管道不阻塞，不會(huì)停 供2供給管道安裝在墻面，無(wú) 污跡和銹3關(guān)閉裝置狀態(tài)良好墻面保養(yǎng)良好1墻壁無(wú)植物生長(zhǎng)，無(wú)亂刻 字畫(huà)2油漆外表不剝落3墻面裂痕修補(bǔ)4墻面踢腳板不碎裂，涂層 不隆起序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)避雷器保

11、養(yǎng)良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養(yǎng)好水泥和油漆不剝落機(jī)電設(shè)備維修良好電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)3樓梯和公共走廊樓梯扶手保養(yǎng)良好1扶手牢固筆直，不腐蝕生 銹2樓梯突邊不破碎、腐蝕3涂料不褪色地面維修良好1地面無(wú)積水2伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修完好無(wú)水泥和油漆剝落墻壁維修良好1墻壁裂痕不超過(guò)2cm2涂層不隆起3水泥踢腳板不碎裂4每層和單位指示牌固定： 不損壞和缺少4樓梯和公共 設(shè)備機(jī)電設(shè)備維修良好以電氣設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)衛(wèi)生設(shè)備維修良好落水管和廢水管標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)供給管道維修良好1供水分表閥向內(nèi)傾斜2分表和供給管道接合處不 滲漏3供給管道上無(wú)水泥和油漆4分表底部不生銹5樓層和空地

12、設(shè)備所有設(shè)備維修良好桌和椅桌和椅固定不損壞1陶瓷錦磚完好，桌椅完好2桌外表無(wú)斑點(diǎn)3無(wú)凹痕，不碎裂和褪色4桌椅牢固埋置5木板不腐爛和損壞6金屬板不腐蝕、凹陷，缺 少或變形電梯平臺(tái)平臺(tái)維修良好1電梯平臺(tái)凸處不損壞2平臺(tái)地面和墻面的磚不碎 裂和缺少3按鈕和面板不損壞4按鈕指示燈正常5緊急幵頭裝置標(biāo)志牌牢 固，清楚6電氣設(shè)備線路埋設(shè)有序1電纜管道和夾板在原位2電線穿過(guò)夾板和電纜管道序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)公共照明狀態(tài)良好1燈正常燈罩在原位2天花板接線盒在原位3燈柱底座不腐蝕，燈柱垂 直電源插座和插頭正常1插座不損壞、脫體和腐蝕2插座蓋未損壞3電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常1插座在原位2插座無(wú)燃燒

13、跡象3變流器段幵裝置完好排水管澆口維修良好1垂直和水平澆口完好，不 腐蝕2接水平澆口不損壞燈維修良好1燈柱垂直牢固2燈柱不腐蝕和生銹3燈柱套管用混凝土澆至少250mm 高4燈柱上油漆不褪色燈柱上 編號(hào)清楚5燈臂牢固安裝在燈柱上6燈罩不損壞，燈正常7落水管和廢 水管落水管和廢水管固定，狀 態(tài)良好1豎直水管無(wú)銹斑2連接管不滲漏序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)3清潔孔蓋上螺絲，緊固件 完好8通道通道的屋頂狀態(tài)良好1磚和覆蓋物不碎裂，損壞 和滲漏2無(wú)滲漏3護(hù)墻間接縫完好屋架和板狀態(tài)良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎 裂支承柱狀態(tài)良好1圓柱垂直，牢固埋置2圓柱不腐蝕和散裂3木版無(wú)蟲(chóng)害侵蝕4柱上漆不剝落和褪色地面狀

14、態(tài)良好1磚完整，不碎裂2粉刷的裂紋不超過(guò) 2mm 寬無(wú)積水9公共廁所衛(wèi)生裝置維修良好1小便池，洗臉盆和抽水馬 桶無(wú)阻塞2彎道不損壞3地面彎道暢通序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)4洗臉盆和抽水馬桶不碎裂 和損壞5供給管道不滲漏腐蝕6供給管道牢固固定在墻上7廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好1墻面無(wú)亂刻的字畫(huà)2涂料不剝落和褪色3墻面裂紋不超過(guò)2mm4墻面涂層不隆起地面維修良好1磚不碎裂和缺少2磚無(wú)污跡天花板維修良好1無(wú)剝落混凝土2漆不剝落和褪色門(mén)維修良好1門(mén)不損壞2門(mén)鎖裝置牢固、不松動(dòng)和 損壞附屬裝置維修良好1烘 狀態(tài)良好2衛(wèi)生紙卷筒架安裝就位， 可使用3燈正常4線路穿過(guò)管道和板條10屋頂屋面中間蓋板保養(yǎng)良好

15、屋面中間蓋板不損壞，在原位序 號(hào)工程操作標(biāo)準(zhǔn)完成細(xì)節(jié)避雷器保養(yǎng)良好1避雷器垂直向上，埋置牢 固2水平向避雷器絕緣防水層保養(yǎng)良好1防水層不碎裂或磨損2防水層牢固粘在屋頂蓋板 上，無(wú)氣泡3防水層無(wú)積水輔助維修良好1屋頂無(wú)廢棄物2屋頂不用作儲(chǔ)藏間活動(dòng)鐵門(mén)和通氣門(mén)保養(yǎng)良 好1搭扣和鉤環(huán)狀況良好，安 裝牢固2通氣門(mén)和鐵門(mén)導(dǎo)軌平滑3通氣門(mén)和鐵門(mén)不損壞和生 銹墻上豎梯保養(yǎng)良好墻上豎梯安裝牢固，不損壞和 生銹智能化設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開(kāi)始，一直到設(shè)備報(bào)廢為止的設(shè)備管理的全過(guò)程。按設(shè)備管理中的不同階段，總程序可分為四個(gè)不同的運(yùn)行程序：第一程序：設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購(gòu)、安裝調(diào)

16、試及日常運(yùn)行今后設(shè)備的更新規(guī)劃：根據(jù)物業(yè)的開(kāi)展目標(biāo)，結(jié)合業(yè)主的意見(jiàn)，制訂出3-5年中設(shè)備 增添和更新改造的具體規(guī)劃，由工程部提出，報(bào)工程部總物業(yè)經(jīng)理審核后提交公司相 關(guān)部門(mén)審核，經(jīng)由我司分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后提交業(yè)主。設(shè)備的選型：選型應(yīng)考慮三個(gè)方面。第一是技術(shù)先進(jìn)，選用同類產(chǎn)品中效率高，操作 簡(jiǎn)便，平安可靠并符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品； 第二是同類產(chǎn)品互換性能好，選用檢修 簡(jiǎn)便，零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟(jì)合理，選用能耗低和維修費(fèi)用較低的產(chǎn)品。設(shè)備訂購(gòu)：訂購(gòu)可由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，也可由業(yè)主直接訂購(gòu)，采購(gòu)時(shí)必須注意隨機(jī)附件、 技術(shù)資料和易損件的供給等問(wèn)題，訂購(gòu)合同按相關(guān)操作程序申報(bào)。入庫(kù)保管：設(shè)備到貨運(yùn)

17、至物業(yè)后，必須及時(shí)開(kāi)箱驗(yàn)收進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員 到場(chǎng)，查驗(yàn)裝箱單、合格證書(shū)和技術(shù)文件等，按裝箱單仔細(xì)核對(duì)品種，數(shù)量。認(rèn)定 質(zhì)量合格的情況下，登記造冊(cè)，辦理入庫(kù)手續(xù)。有問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位交涉。 開(kāi)箱驗(yàn)收過(guò)程應(yīng)有業(yè)主人員在場(chǎng)。暫時(shí)不用的設(shè)備，倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保 養(yǎng)工作后，封存入庫(kù)。資料員應(yīng)把全部資料編冊(cè)存檔。設(shè)備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供給商找專業(yè)公司進(jìn)行。 對(duì)關(guān)鍵設(shè)備的安裝，物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場(chǎng)共同參加。 驗(yàn)收工作由業(yè)主、物業(yè)工程 部、公司物業(yè)部等共同參加。特種設(shè)備如電梯、鍋爐等應(yīng)請(qǐng)政府部門(mén)參加。最后 會(huì)簽驗(yàn)收單。設(shè)備移交、入帳及建檔：依據(jù)設(shè)備竣工

18、驗(yàn)收單，由工程部會(huì)同客戶效勞部門(mén)向使用部 門(mén)移交如保安部、物業(yè)部等，根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào)，填寫(xiě)設(shè)備登記卡，立入臺(tái)帳， 工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。培訓(xùn)方案：技術(shù)員上崗前的操作培訓(xùn)和考核工作由工程主管負(fù)責(zé)， 在行政人事部備案， 每年應(yīng)制定相應(yīng)各工種的培訓(xùn)方案。日常管理：設(shè)備移交后，應(yīng)會(huì)同使用部門(mén)或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn)，按操作規(guī)程運(yùn)行操作，定期檢查確保設(shè)備正常運(yùn)行。第二程序：設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，即設(shè)備一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)和設(shè)備大修，工程部應(yīng)編制年度維修 方案，設(shè)備的一、二級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的工程。外判工程中應(yīng)審核合同 中有關(guān)保養(yǎng)程序和方案，并在合同執(zhí)行中配合

19、和監(jiān)督。級(jí)保養(yǎng)：物業(yè)大廈或工程的動(dòng)力、電氣設(shè)備等，可每月按一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容進(jìn)行一次 保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。 一級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班督 促檢查，工程主管抽查。二級(jí)保養(yǎng)： 設(shè)備使用三個(gè)月后按規(guī)定進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)工作， 根據(jù)保養(yǎng)程序和要求， 逐項(xiàng) 開(kāi)展。二級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管 / 經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收并備案。設(shè)備大修：一般設(shè)備使用一年后， 可進(jìn)行大修程序工作 視各設(shè)備、 系統(tǒng)情況而定。 大修工程確定后，應(yīng)填寫(xiě)大修申請(qǐng)表，編制大修方案，明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并 做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。 對(duì)大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承當(dāng)大修工作， 修理過(guò)程中， 要做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工作，

20、 大修結(jié)束，應(yīng)組織竣工驗(yàn)收工作并將 大修技術(shù)資料完整歸檔。第三程序：設(shè)備的技術(shù)改造設(shè)備的技術(shù)改造，設(shè)備在運(yùn)行一段時(shí)間后，會(huì)發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等 情況，需在設(shè)備原有根底上作一些技術(shù)、效率、平安、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造， 工程部須對(duì)改造的原因、方案提出可行性報(bào)告，上報(bào)工程部最高負(fù)責(zé)人，經(jīng)公司工程部 審核后，發(fā)文給集團(tuán)公司和工程公司建議改造，設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。第四程序：設(shè)備的更新報(bào)廢設(shè)備的報(bào)廢原那么為：國(guó)家指定的淘汰產(chǎn)品。已超過(guò)使用期限，損壞嚴(yán)重，修理費(fèi)用昂貴。因受自然災(zāi)害或事故損壞，而修理費(fèi)接近或超過(guò)原設(shè)備價(jià)值的設(shè)備。雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但有嚴(yán)重隱患，而修理費(fèi)用昂貴的設(shè)備。無(wú)

21、法修復(fù)的設(shè)備。設(shè)備報(bào)廢應(yīng)由使用部門(mén)提出申請(qǐng)， 由工程部會(huì)同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評(píng)判和技術(shù)鑒 定，確認(rèn)后，由工程部出具書(shū)面報(bào)告報(bào)工程部最高負(fù)責(zé)人， 價(jià)值超過(guò)人民幣 2000 元的應(yīng)報(bào)浙元物業(yè)公司工程部審批，經(jīng)公司客戶效勞部最高負(fù)責(zé)人同意后，報(bào)集 團(tuán)公司和工程公司審批通過(guò)后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。智能化管理內(nèi)容智能化系統(tǒng)的前期管理業(yè)戶智能化系統(tǒng)須知單元裝修須知使用智能化系統(tǒng)須知門(mén)禁系統(tǒng)的使用智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行方案巡更系統(tǒng)的運(yùn)行方案閉路監(jiān)視系統(tǒng)的運(yùn)行方案租戶平安報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行方案智能化系統(tǒng)的維修工程智能化系統(tǒng)維護(hù)工程巡更系統(tǒng)維護(hù)檢查表閉路監(jiān)視系統(tǒng)維護(hù)檢查表業(yè)戶平安報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)檢查表智能控制中心維護(hù)檢查表智

22、能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)方案項(xiàng)目?jī)?nèi)容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢杳一周保養(yǎng)半年巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢杳一個(gè)月保養(yǎng)半年防盜系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)一年冃景音樂(lè)系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢杳一月保養(yǎng)半年第5章管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度工程效勞機(jī)構(gòu)我們結(jié)合園區(qū)的特點(diǎn)，對(duì)園區(qū)的管理工作進(jìn)行方案、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，以 最為先進(jìn)的理念為業(yè)主/租戶提供最高的效勞質(zhì)量，從經(jīng)營(yíng)者的角度為業(yè)戶降低營(yíng)運(yùn)本錢, 創(chuàng)造最咼效益。機(jī)構(gòu)崗位設(shè)置原那么效勞第一的原那么崗位的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高園區(qū)物業(yè)效勞的整體水平為前提，充分表達(dá)園 區(qū)物業(yè)效勞理念，從組織上和人力資源上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、高品質(zhì)地為業(yè)主和租

23、戶 提供全天候、全方位優(yōu)質(zhì)效勞。精干高效的原那么著眼于管理科學(xué)化和機(jī)構(gòu)扁平化，通過(guò)減少內(nèi)部摩擦系數(shù)，提高員工根本素質(zhì)，增加管 理科技含量，以嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍的臃腫，既保證效勞的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn) 行的低本錢，使園區(qū)具有可持續(xù)開(kāi)展能力。反響迅速原那么從行業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)考慮，合并相關(guān)管理效勞工作職責(zé)，從而防止因設(shè)置過(guò)多平行部 門(mén)成相互推諉、指責(zé)。簡(jiǎn)化管理層次，以利于工程部對(duì)整體工作進(jìn)行全面、 有效的控制。各部門(mén)職責(zé)綱要客戶效勞部資料檔案管理業(yè)主入伙管理二次裝修管理報(bào)修接待管理投訴處理及住戶回訪有償效勞及其他外圍及停車庫(kù)的保潔效勞公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔效勞消防通道、扶

24、手及公共走道的保潔效勞樓層電梯層門(mén)、轎廂的保潔生活垃圾的收集、清運(yùn)外墻清洗大理石地坪保養(yǎng)空置房的清潔綠化養(yǎng)護(hù)滅鼠殺蟲(chóng)工程部物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收管理設(shè)備的使用管理設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理 設(shè)施、設(shè)備管理根底工作 二次裝修管理房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理設(shè)備機(jī)房管理設(shè)備平安運(yùn)行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次裝修管理突發(fā)事件處置管理交通車輛管理禮儀管理行政財(cái)務(wù)費(fèi)用收繳管理物業(yè)工程部財(cái)務(wù)管理 員工招聘、錄用管理 組織員工培訓(xùn)、考核 員工出勤管理 辦公室內(nèi)務(wù)管理物資采購(gòu)管理對(duì)外聯(lián)絡(luò)及外包合同談判主要崗位管理職責(zé)總物業(yè)經(jīng)理:1. 負(fù)責(zé)部署物業(yè)業(yè) / 租戶入伙之一切工作。2. 按公司或業(yè)主所授予權(quán)限，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)

25、一切管理事物。3. 負(fù)責(zé)制訂策略方案，主要績(jī)效指標(biāo)等，組織及監(jiān)督所管轄之物業(yè)效勞工 作，以到達(dá)良好管理水平。4. 定期 如每月或每周 向業(yè)主、公司匯報(bào)物業(yè)之管理情況， 并能積極地對(duì)各 項(xiàng)管理事項(xiàng)提出具有建設(shè)性的意見(jiàn)和建議。5. 執(zhí)行公司之政策及指示，并按需要傳達(dá)及推動(dòng)至各級(jí)員工，確保落實(shí)。6. 協(xié)助業(yè)主提供、制訂及修訂相關(guān)管理政策。7. 監(jiān)察物業(yè)之財(cái)政狀況，予以檢討及制訂預(yù)算案，并于每月、每年予以內(nèi) 部及市場(chǎng)比擬，以期降低營(yíng)運(yùn)本錢，提高收益。8. 與各有關(guān)部門(mén)或公司保持良好的業(yè)務(wù)關(guān)系 如：政府部門(mén)、集團(tuán)公司、其 他業(yè)主及租戶、建筑單位、設(shè)計(jì)單位等 。9. 執(zhí)行物業(yè)公共契約之條款。10. 定時(shí)或

26、不定時(shí)巡視工程，以監(jiān)察工程之管理工作，負(fù)責(zé)處理重大、特別 問(wèn)題。11. 定期召開(kāi)員工會(huì)議及培訓(xùn)，加強(qiáng)溝通和及時(shí)解決工作弊病，并培訓(xùn)骨干 員工，灌輸管理知識(shí)、技巧。12. 每年進(jìn)行年終考績(jī)、總結(jié)、檢討，并根據(jù)當(dāng)年工作業(yè)績(jī)，制訂下一年的 工作方案。保安經(jīng)理：1. 全面負(fù)責(zé)大廈平安方面的工作，滿足客戶的需要，保證物業(yè)效勞的高質(zhì) 量。2. 審核/ 制定本部門(mén)各項(xiàng)工作方案，及年度預(yù)算并落實(shí)執(zhí)行情況，檢查并指 導(dǎo)各項(xiàng)工作的開(kāi)展，控制日常工作質(zhì)量，及時(shí)糾正不合格現(xiàn)象，提交部 門(mén)工作報(bào)告。3. 負(fù)責(zé)二次裝修物業(yè)管理部門(mén)的監(jiān)管工作指導(dǎo)。4. 開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高并保持本部門(mén)員工的總體業(yè)務(wù)水平。5. 貫徹公司開(kāi)源節(jié)

27、流制度，堵塞各類漏洞，降低管理本錢。6. 處理重大投訴問(wèn)題。7. 負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理。8. 完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。9. 全面負(fù)責(zé)大廈安保的管理工作，保證業(yè) / 租戶、員工的人身、財(cái)產(chǎn)平安。10. 貫徹執(zhí)行國(guó)家公安部門(mén)關(guān)于平安保衛(wèi)工作的方針、 政策和有關(guān)條例建立、 健全工程的各項(xiàng)平安保衛(wèi)制度，催促員工認(rèn)真執(zhí)行并及時(shí)加以檢查。11. 負(fù)責(zé)維護(hù)工程的內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助國(guó)家公安、 保衛(wèi)部門(mén)偵破有關(guān)違法、犯罪案件，會(huì)同相關(guān)部門(mén)共同搞好工程的平安 保衛(wèi)工作。12. 負(fù)責(zé)制定工程的治安、 消防年度工作方案及安保部各項(xiàng)費(fèi)用的年度預(yù)算， 并負(fù)責(zé)做好安保部年、季、月度各項(xiàng)總結(jié)工作。13. 負(fù)

28、責(zé)安排保安部人員的工作，并對(duì)其進(jìn)行督查、培訓(xùn)與考核，提出任免 意見(jiàn)、建議。14. 檢查各項(xiàng)安保措施的落實(shí)情況，每天巡視并認(rèn)真做好有關(guān)記錄。15. 組織、協(xié)調(diào)好部門(mén)內(nèi)各崗位的分工與協(xié)作，主持每日的當(dāng)值領(lǐng)班例會(huì)。16. 做好部門(mén)內(nèi)員工的思想政治工作，關(guān)心員工的生活和業(yè)務(wù)水平的提高。17. 寫(xiě)好工作日記，完成上級(jí)和市、區(qū)安保部門(mén)交辦的其他任務(wù)。18. 按其職權(quán)所屬，負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的培訓(xùn)及考核，緊密監(jiān)管其轄下各員工 之日常工作。19. 負(fù)責(zé)保護(hù)工程內(nèi)一切消防設(shè)施，使其保證完好20. 定期組織消防培訓(xùn)，組建義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演練。21. 負(fù)責(zé)與消防部門(mén)建立良好的協(xié)作關(guān)系，預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生客服經(jīng)理：1. 全面負(fù)責(zé)大廈客戶效勞、會(huì)務(wù)效勞、清潔、綠化等方面的工作，滿足客 戶的需要，保證物業(yè)效勞的高質(zhì)量。2. 審核/ 制定本部門(mén)各項(xiàng)工作方案，及年度預(yù)算并落實(shí)執(zhí)行情況，檢查并指 導(dǎo)各項(xiàng)工作的開(kāi)展，控制日常工作質(zhì)量，及時(shí)糾正不合格現(xiàn)象，提交部 門(mén)工作報(bào)告。3. 負(fù)責(zé)二次裝修物業(yè)管理部門(mén)的審批及監(jiān)管工作指導(dǎo)。4. 開(kāi)