臨沂郯城商業(yè)廣場高速營銷下的商業(yè)物業(yè)規(guī)劃VIP

1、本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)項目地塊解析項目地塊解析目標(biāo)與愿景目標(biāo)與愿景原設(shè)計方案點評原設(shè)計方案點評核心問題提出核心問題提出解決方案解決方案實現(xiàn)實現(xiàn)原則及思路原則及思路地塊位置地塊位置 地塊東端：貫穿縣城南北的交通主干道郯東路G205； 地塊西端：縣區(qū)核心商業(yè)路段郯中路； 地塊南端：居民棚戶區(qū)； 地塊北段：核心商業(yè)路段團(tuán)結(jié)路；Nn開發(fā)條件： 項目規(guī)劃總用地85畝，地塊基本呈長方形，東西長約390米，南北長約140米。地塊內(nèi)部較為平整，便于開發(fā)；項目位于縣城中心區(qū)域，三面臨街，交通便利，且內(nèi)部地塊項目位于縣城中心區(qū)域，三面臨街，交通便利，且內(nèi)部地塊平整，先天條件優(yōu)越，便于開發(fā)；平整，先天

2、條件優(yōu)越，便于開發(fā)；地塊四至及開發(fā)條件地塊周邊及區(qū)域環(huán)境p 項目位于縣城中央核心區(qū)，該區(qū)域是縣城的政務(wù)、商貿(mào)、文化的集中地。項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，大賣場、零售百貨及品牌服飾專賣云集，且銀都、福隆以及御道橋環(huán)繞周邊，呈購物廣場三足鼎立之勢；p 項目周邊機(jī)關(guān)事業(yè)單位較多，縣區(qū)內(nèi)的高收入人群較為集中，為本項目提供了充足的中高端客戶資源；項目地處中央核心商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，高收入人群項目地處中央核心商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，高收入人群較為集中，地塊升值潛力巨大；較為集中，地塊升值潛力巨大； 項目周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療以及政務(wù)中心等配套設(shè)施齊全；且地塊三面臨街，交通便利，經(jīng)商氛圍成熟，生活氣息濃厚； 整

3、個項目地塊平整，土地狀況良好，無自然條件限制，便于開發(fā)； 縣區(qū)中心不可再生絕版旺段，升值潛力巨大，商鋪及住宅開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價值高，投資以及自住需求旺盛；開發(fā)價值評估開發(fā)價值評估機(jī)會價值評估機(jī)會價值評估延伸價值評估延伸價值評估 地塊開發(fā)符合區(qū)域發(fā)展的總體思路，且區(qū)域發(fā)展的趨勢也為商圈升級提供了有利支持，同時商圈升級的絕佳機(jī)會也為本項目的成功運(yùn)營提供了保障； 該地塊屬于商圈升級改造項目，具有重要的社會意義。同時會提升開發(fā)商在政府部門的信譽(yù)，有利于其以后在臨沂地產(chǎn)界的發(fā)展； 本項目的成功運(yùn)營必然為會開發(fā)商在后期項目的開發(fā)運(yùn)作中提供有利的資金支持；城市發(fā)展趨勢商圈改造升級地塊開發(fā)機(jī)會符合保障推進(jìn)迎合支持環(huán)

4、境資源為本項目提供了良好開發(fā)價值，區(qū)域發(fā)展更新提供環(huán)境資源為本項目提供了良好開發(fā)價值，區(qū)域發(fā)展更新提供了絕佳的機(jī)會條件，地塊屬性決定了積極的延伸價值；了絕佳的機(jī)會條件，地塊屬性決定了積極的延伸價值；地塊價值總體評估本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)項目地塊解析項目地塊解析目標(biāo)與愿景目標(biāo)與愿景原設(shè)計方案點評原設(shè)計方案點評核心問題提出核心問題提出解決方案解決方案實現(xiàn)實現(xiàn)原則及思路原則及思路目標(biāo)與愿景目標(biāo)與愿景核心目標(biāo)：核心目標(biāo)：保障項目安全、持續(xù)、成功開發(fā)運(yùn)營基礎(chǔ)上，實保障項目安全、持續(xù)、成功開發(fā)運(yùn)營基礎(chǔ)上，實現(xiàn)利潤現(xiàn)利潤最大化最大化；縮短項目的運(yùn)營周期，實現(xiàn)快速銷售，保障縮短項目的運(yùn)營周期，實

5、現(xiàn)快速銷售，保障資金快速回籠資金快速回籠；優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，提升產(chǎn)品價值，降低項目的優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，提升產(chǎn)品價值，降低項目的投資風(fēng)險率投資風(fēng)險率； 優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，打造項目競爭優(yōu)勢是降低風(fēng)險，實現(xiàn)終極目標(biāo)的基礎(chǔ)，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，打造項目競爭優(yōu)勢是降低風(fēng)險，實現(xiàn)終極目標(biāo)的基礎(chǔ)，因此本次報告我們將針對原規(guī)劃方案進(jìn)行點評，并提出我們對該地塊的規(guī)劃因此本次報告我們將針對原規(guī)劃方案進(jìn)行點評，并提出我們對該地塊的規(guī)劃設(shè)計思路。設(shè)計思路。本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)項目地塊解析項目地塊解析目標(biāo)與愿景目標(biāo)與愿景原設(shè)計方案點評原設(shè)計方案點評核心問題提出核心問題提出解決方案解決方案實現(xiàn)實現(xiàn)原則及思路原則及思路 商業(yè)

6、a，如圖示藍(lán)色部分商業(yè)為北臨郯城商業(yè)主干道團(tuán)結(jié)路，且緊鄰項目北向主入口，商業(yè)價值最大；商業(yè)b，如圖綠色色部分，緊鄰上也干道郯中路，商業(yè)氛圍較好，商業(yè)價值次之；商業(yè)c，紅色部分，緊鄰國道郯東路，商業(yè)價值第三；商業(yè)d，粉色部分，靠近北入口、東入口，商業(yè)價值為第四；商業(yè)e,橙色部分，道路流線相對較差，商業(yè)價值第五；商業(yè)f，黃色部分南邊為小巷，無人流量，商業(yè)價值最低，是銷售難點；原規(guī)劃方案點評：地塊商業(yè)價值評原規(guī)劃方案點評：地塊商業(yè)價值評判判商業(yè)人流動線分析商業(yè)人流動線分析p 如圖所示，按原規(guī)劃方案，主要人流線為紅色虛線部分而如何保障藍(lán)色虛線部分的人流量實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化，是必須考慮的主要問題；p

7、社區(qū)內(nèi)部缺乏明晰的人流線，商鋪的臨街面太少；總體評價：規(guī)劃總體缺乏總體評價：規(guī)劃總體缺乏均好性，地塊西南角和東均好性，地塊西南角和東南角商業(yè)及內(nèi)部商業(yè)缺乏南角商業(yè)及內(nèi)部商業(yè)缺乏明顯的人流動線，銷售難明顯的人流動線，銷售難度相對較大；度相對較大；如圖所示，緊鄰團(tuán)結(jié)路段的商鋪是本項目地塊價值最大的區(qū)域，目前因其規(guī)目前因其規(guī)劃為住宅底商，所以造成商鋪內(nèi)柱較多，劃為住宅底商，所以造成商鋪內(nèi)柱較多，實用性不足，商鋪價值無法得到凸顯；實用性不足，商鋪價值無法得到凸顯；單鋪面積相對較大,如圖所示，最小面積商鋪單層面積約98.4，上下兩層面積約近200，預(yù)估總價在200萬以上，銷售難度相對較大；地塊西南端目前

8、規(guī)劃為三層內(nèi)街商業(yè)，商鋪單層面積近94，合計三層面積近300，預(yù)估總價較高，銷售難度較大；產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析原設(shè)計方案點評小結(jié)原設(shè)計方案點評小結(jié)1 1、原設(shè)計方案，商業(yè)內(nèi)街交通動線不暢通，人流便利性不足；、原設(shè)計方案，商業(yè)內(nèi)街交通動線不暢通，人流便利性不足；2 2、地塊內(nèi)部價值沒有得到充分挖掘，商業(yè)價值點沒有凸顯；、地塊內(nèi)部價值沒有得到充分挖掘，商業(yè)價值點沒有凸顯；3 3、住宅底部商業(yè)內(nèi)柱較多，商鋪實用性不足；、住宅底部商業(yè)內(nèi)柱較多，商鋪實用性不足；4 4、部分商鋪面積較大，總價較高，未來銷售難度較大；、部分商鋪面積較大，總價較高，未來銷售難度較大；未來地塊的運(yùn)營未來地塊的運(yùn)營銷售將成為難點銷售

9、將成為難點本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)項目地塊解析項目地塊解析目標(biāo)與愿景目標(biāo)與愿景原設(shè)計方案點評原設(shè)計方案點評核心問題提出核心問題提出解決方案解決方案實現(xiàn)實現(xiàn)原則及思路原則及思路如何優(yōu)化商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計，最大限度的提升產(chǎn)品價值，如何優(yōu)化商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計，最大限度的提升產(chǎn)品價值，并通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造項目的核心競爭優(yōu)勢？并通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造項目的核心競爭優(yōu)勢？如何提升地塊南端的整體價值，使其地塊整體達(dá)到均好如何提升地塊南端的整體價值，使其地塊整體達(dá)到均好統(tǒng)一，以此保證難點商鋪快速銷售？統(tǒng)一，以此保證難點商鋪快速銷售？如何部署開發(fā)戰(zhàn)略，有效的控制開發(fā)及營銷節(jié)奏，使項如何部署開發(fā)戰(zhàn)略，有效的控

10、制開發(fā)及營銷節(jié)奏，使項目能持續(xù)、穩(wěn)健的運(yùn)營？目能持續(xù)、穩(wěn)健的運(yùn)營？項目核心問題界定：怎么做才能低風(fēng)險快速實項目核心問題界定：怎么做才能低風(fēng)險快速實現(xiàn)收益？現(xiàn)收益？構(gòu)建核心問題1234如何降低面積相對較大、總價較高的商鋪比例，降低操如何降低面積相對較大、總價較高的商鋪比例，降低操作風(fēng)險？作風(fēng)險？本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)項目地塊解析項目地塊解析目標(biāo)與愿景目標(biāo)與愿景原設(shè)計方案點評原設(shè)計方案點評核心問題提出核心問題提出解決方案解決方案實現(xiàn)實現(xiàn)原則及思路原則及思路商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)規(guī)劃原則規(guī)劃調(diào)整思路規(guī)劃調(diào)整思路 一道兩街、內(nèi)鋪變街鋪、鋪鋪臨街； 退路造街、通暢商業(yè)人流、減少商業(yè)死角； 大鋪變

11、小鋪，控制總價在100萬左右，零剪力墻，零柱子，提高商鋪的實用性； 分期開發(fā)、控制單期開發(fā)體量，確保開發(fā)一期，成功銷售一期、火爆運(yùn)營一期；針對問題一、問針對問題一、問題二的解決思路題二的解決思路針對問題三的解針對問題三的解決思路決思路針對問題三的解針對問題三的解決思路決思路項目地塊解析項目地塊解析目標(biāo)與愿景目標(biāo)與愿景原設(shè)計方案點評原設(shè)計方案點評核心問題提出核心問題提出解決方案解決方案實現(xiàn)實現(xiàn)原則及思路原則及思路本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)本次報告的邏輯結(jié)構(gòu)針對問題一、二的解決方案針對問題一、二的解決方案布局設(shè)計原則：圍繞地塊資源，商業(yè)與住宅區(qū)協(xié)調(diào)，達(dá)到商布局設(shè)計原則：圍繞地塊資源，商業(yè)與住宅區(qū)協(xié)調(diào)，達(dá)到

12、商業(yè)和住宅規(guī)劃的均好性；業(yè)和住宅規(guī)劃的均好性；住宅布局設(shè)計原則住宅布局設(shè)計原則 獨立性獨立性：盡量保持住宅的獨立性，使住宅從商業(yè)群體中相對獨立出來，保持其居住的靜謐性； 組團(tuán)分明組團(tuán)分明：使住宅的布局盡量呈現(xiàn)出一定的組團(tuán)；商業(yè)布局設(shè)計原則商業(yè)布局設(shè)計原則 增加商鋪的臨街面增加商鋪的臨街面：讓盡可能多的商鋪臨街或者臨路，使商鋪的人流量有明顯的提升； 增加商業(yè)步行街增加商業(yè)步行街：以商業(yè)步行街的方式提高消費(fèi)者在購物中的休閑性和品位性；整體布局設(shè)計原則整體布局設(shè)計原則利用現(xiàn)有地塊，利用現(xiàn)有地塊，商業(yè)和住宅形成組團(tuán)，增加?xùn)|西、南北商業(yè)人流通商業(yè)和住宅形成組團(tuán)，增加?xùn)|西、南北商業(yè)人流通暢度、增加商業(yè)的臨

13、街面，使西南面商業(yè)難點形成步行商業(yè)街；暢度、增加商業(yè)的臨街面，使西南面商業(yè)難點形成步行商業(yè)街；新布局建議商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議將原地塊劃分成四塊地塊將原地塊劃分成四塊地塊思路：通過東西、南北兩條路將原地塊進(jìn)行分割；思路：通過東西、南北兩條路將原地塊進(jìn)行分割； 商業(yè)布局在住宅四周，商業(yè)沿道路單面布置； 商業(yè)和住宅之間的空地采取綠化的方式，提升住宅的景觀； 南向原商業(yè)部分北退，形成商業(yè)步行街，沿步行街兩側(cè)布置商業(yè)； 地塊東面布置四層商業(yè)，引進(jìn)商業(yè)主力店；原方案原方案調(diào)整后方案調(diào)整后方案項目規(guī)劃調(diào)整思路詳解項目規(guī)劃調(diào)整思路詳解住宅和商業(yè)間的綠地，可以增加休閑、景觀類資源，提高住宅品

14、位住宅和商業(yè)相互獨立，住宅的圍合入口部分獨立的步行商業(yè)街，兩側(cè)為進(jìn)深6-10m的商業(yè)步行商業(yè)街和新增商業(yè)街自西向東步行商業(yè)街和新增商業(yè)街自西向東的視線效果圖的視線效果圖住宅周邊圍合的2層商業(yè)酒店（四層），可以提升西南向商業(yè)價值定向開發(fā)的四層商業(yè)調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積：約商業(yè)面積：約61000平米；平米；住宅面積：約住宅面積：約28033平米；平米；沿郯東路部分可規(guī)劃成4層商業(yè)引進(jìn)主力店考慮到住宅的實用價值建議將住宅1-2層架空，架空層與周變的綠地融為一體，最大限度的提升住宅的景觀價值空間綠地部分可以適當(dāng)增加一些休閑小品或景觀椅，提升周圍住宅和商業(yè)的價值規(guī)劃調(diào)整建議規(guī)劃調(diào)整

15、建議項目規(guī)劃調(diào)整后的商業(yè)人流動線分析項目規(guī)劃調(diào)整后的商業(yè)人流動線分析調(diào)整后方案組團(tuán)更加清晰；東西向、南北向增加了人流和車流量；南向增加了步行商業(yè)街，提高了原來的商業(yè)價值；每個組團(tuán)的商業(yè)都形成了臨街面，人流量明顯增加，提高了商業(yè)的價值；每個組團(tuán)住宅與商業(yè)基本保持獨立，住宅有獨立的入口；p 原方案A、B兩層商業(yè)為內(nèi)街商業(yè)，臨街面較少，人流量較低，商業(yè)價值不高；p調(diào)整后，商鋪鋪鋪臨街，商業(yè)價值明顯提升；p調(diào)整前整體的人流動線比較曲折，人流通暢性較差；p調(diào)整后，增加了南北、東西橫穿項目的商業(yè)大道，人流通暢性較好；AB項目規(guī)劃調(diào)整后的臨街商鋪明顯增多項目規(guī)劃調(diào)整后的臨街商鋪明顯增多針對問題三的解決方案針對問題三的解決方案針對問題四的解決方案針對問題四的解決方案項目的開發(fā)周期劃分項目的開發(fā)周期劃分考慮到商業(yè)項目的風(fēng)險性，建議將項目分四期開發(fā)，一方面可以有效的降低風(fēng)險，同時一期的成功開發(fā)也會為二期、三期項目的成功奠定基礎(chǔ)；項目分期開發(fā)的順序如右圖所示：一期住宅面積約7425平米；商業(yè)約12000平米，總面積約19425平米；二期住宅面積約7497平米，商業(yè)面積約21000平米，總建筑面積約28000平米；三期住宅面積約9821平米，商業(yè)面積約18000平米，總建筑面積約27821平米；四期住宅面積約3304平米，商業(yè)面積