地產(chǎn)行業(yè)大講壇

1、專業(yè)成就夢想專業(yè)成就夢想 研究創(chuàng)造價(jià)值研究創(chuàng)造價(jià)值謹(jǐn)慎看待政策與高房價(jià)共舞謹(jǐn)慎看待政策與高房價(jià)共舞 房地產(chǎn)行業(yè)二季度投資策略房地產(chǎn)行業(yè)二季度投資策略長城證券研究所長城證券研究所地產(chǎn)研究小組地產(chǎn)研究小組v 市場：行業(yè)泡沫明顯，政策持續(xù)打壓市場：行業(yè)泡沫明顯，政策持續(xù)打壓v 中期：市場面臨拐點(diǎn)，估值難以大幅提升中期：市場面臨拐點(diǎn)，估值難以大幅提升v 短期：缺乏有效刺激因素短期：缺乏有效刺激因素v 建議：維持行業(yè)建議：維持行業(yè)“中性評(píng)級(jí)中性評(píng)級(jí)”v 操作：短期繼續(xù)觀望，靜待市場企穩(wěn)操作：短期繼續(xù)觀望，靜待市場企穩(wěn)v 一、二線城市的銷量指數(shù)一、二線城市的銷量指數(shù)v 一、二線城市的價(jià)格指數(shù)一、二線城市的

2、價(jià)格指數(shù)v 一、二線城市的庫存指數(shù)一、二線城市的庫存指數(shù)v 市場火爆，股價(jià)為什么大跌？市場火爆，股價(jià)為什么大跌？ 政策壓力大，市場可能出現(xiàn)拐點(diǎn)政策壓力大，市場可能出現(xiàn)拐點(diǎn)v 市場到底有沒有泡沫？市場到底有沒有泡沫？v 貨幣政策：貨幣政策： 按揭貸：二套房首付按揭貸：二套房首付“四成四成”，利率依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，利率依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 開發(fā)貸：仍較為寬松，普通住宅自有資金開發(fā)貸：仍較為寬松，普通住宅自有資金20%v 稅收政策稅收政策 營業(yè)稅有所收緊（減免期限由兩年改為五年）營業(yè)稅有所收緊（減免期限由兩年改為五年） 部分地方取消了契稅優(yōu)惠（部分地方取消了契稅優(yōu)惠（1.5%）v 土地政策土地政策 打擊囤地、清

3、理閑置土地，嚴(yán)格地價(jià)款支付（打擊囤地、清理閑置土地，嚴(yán)格地價(jià)款支付（1個(gè)月內(nèi)個(gè)月內(nèi)50%） 加大土地供應(yīng)（但要求保障性、普通住宅占加大土地供應(yīng)（但要求保障性、普通住宅占70%）v 貨幣政策：貨幣政策： 按揭貸：進(jìn)一步收緊二套房貸首付和利率，按揭貸：進(jìn)一步收緊二套房貸首付和利率，“一刀切一刀切” 限制異地購房貸款限制異地購房貸款 開發(fā)貸：嚴(yán)格貸款條件、利率，窗口指導(dǎo)開發(fā)貸：嚴(yán)格貸款條件、利率，窗口指導(dǎo)v 稅收政策稅收政策 增值稅清繳（增值稅清繳（30-60%的累進(jìn)稅率）的累進(jìn)稅率） 房產(chǎn)稅試點(diǎn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)v 土地政策土地政策 打擊囤地、清理閑置土地，進(jìn)一步嚴(yán)格地價(jià)款支付打擊囤地、清理閑置土地，進(jìn)一

4、步嚴(yán)格地價(jià)款支付 加大土地供應(yīng)（加大土地供應(yīng)（2010年年10.5萬公頃，萬公頃，09年年8.7萬公頃）萬公頃） 改革改革“招拍掛招拍掛”制度制度v 調(diào)整不可避免，只是早晚的問題調(diào)整不可避免，只是早晚的問題v 關(guān)鍵點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)收縮信貸之時(shí)關(guān)鍵點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)收縮信貸之時(shí)1994年階段性調(diào)整1997年地產(chǎn)崩盤1989年階段性調(diào)整1981年地產(chǎn)崩盤1973年地產(chǎn)崩盤1965年地產(chǎn)崩盤v 估值有一定的安全邊際，但超跌才會(huì)帶來機(jī)會(huì)估值有一定的安全邊際，但超跌才會(huì)帶來機(jī)會(huì)股票簡稱股票簡稱最新股價(jià)最新股價(jià)每股收益每股收益市盈率市盈率最新最新pbpbrnavrnav股價(jià)股價(jià)/nav/nav溢溢折價(jià)折價(jià)投資評(píng)級(jí)投

5、資評(píng)級(jí)200920102011200920102011萬科9.03 0.47 0.68 0.83 19 13 11 2.68 8.06 12%推薦保利地產(chǎn)18.65 1.06 1.40 1.72 18 13 11 2.60 16.50 13%推薦招商地產(chǎn)21.25 1.01 1.42 1.98 21 15 11 2.34 23.20 -8%推薦金地集團(tuán)12.69 0.72 0.91 1.15 18 14 11 2.12 13.67 -7%推薦新湖中寶6.17 0.39 0.62 0.85 16 10 7 5.09 9.44 -35%推薦福星股份福星股份10.83 0.47 0.76 0.92

6、23 14 12 1.95 17.13 -37%強(qiáng)烈推薦強(qiáng)烈推薦中南建設(shè)中南建設(shè)17.75 0.78 1.13 1.52 23 16 12 3.61 15.50 15%強(qiáng)烈推薦強(qiáng)烈推薦冠城大通冠城大通13.68 0.46 1.28 1.53 30 11 9 5.06 9.64 42%強(qiáng)烈推薦強(qiáng)烈推薦蘇寧環(huán)球蘇寧環(huán)球12.18 0.42 1.01 1.48 29 12 8 7.14 13.00 -6%強(qiáng)烈推薦強(qiáng)烈推薦交大博通交大博通20.88 0.40 2.07 2.34 52 10 9 9.35 16.00 31%強(qiáng)烈推薦強(qiáng)烈推薦華發(fā)股份15.04 0.84 1.12 1.49 18 13 1

7、0 2.40 14.00 7%推薦億城股份6.67 0.45 0.60 0.77 15 11 9 2.30 5.42 23%推薦濱江集團(tuán)13.30 0.48 0.70 1.00 28 19 13 5.36 6.61 101%推薦深長城19.49 1.11 1.36 1.30 18 14 15 2.24 26.30 -26%推薦金融街10.33 0.54 0.65 0.84 19 16 12 1.67 12.30 -16%推薦名流置業(yè)8.56 0.19 0.57 0.83 45 15 10 2.33 8.8-3%推薦云南城投22.10 0.35 2.59 3.12 63 9 7 4.87 31.1-29%推薦平均26 13 10 4 13%v 維持行業(yè)維持行業(yè)“中性中性”評(píng)級(jí)，機(jī)會(huì)是跌出來的評(píng)級(jí)，機(jī)會(huì)是跌出來的v 合理估值區(qū)間：合理估值區(qū)間：2010年動(dòng)態(tài)年動(dòng)態(tài)pe15-20倍倍v 操作建議：低于操作建議：低于15倍倍pe，擇機(jī)低吸；高于，擇機(jī)低吸；高于20倍，了解倍，了解v 中長線投資者：布局有安全邊際、具備持續(xù)快速增長的區(qū)中長線投資者：布局