湖南益陽(yáng)市安化縣資江一號(hào)招商手冊(cè)32頁(yè)

1、1資江一號(hào)招商手冊(cè)資江一號(hào)招商手冊(cè)2目目 錄錄341.1開發(fā)商簡(jiǎn)介開發(fā)商簡(jiǎn)介n安化縣宇星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年12月成立，注冊(cè)資金800萬(wàn)，其投資商是來(lái)自上海，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、專業(yè)市場(chǎng)（建材，板材、物流城）的開發(fā)運(yùn)營(yíng)、物流城、金融投資擔(dān)保等業(yè)務(wù)于一體的企業(yè)。2006年進(jìn)入湖南市場(chǎng)，涉足益陽(yáng)、長(zhǎng)沙、株洲、安化等多個(gè)城市，主要以房地產(chǎn)綜合開發(fā)和物流城為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。主要開發(fā)項(xiàng)目投資的項(xiàng)目有：金廣茗廈，香江城，近期的新項(xiàng)目有資江一號(hào)（4萬(wàn)多平米）尚東名?。?0萬(wàn)平方米），隆信金屬物流城（1300多畝）。51.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介n資江一號(hào)是由安化縣宇星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的安化縣高檔住宅小

2、區(qū)，集生活休閑、餐飲、娛樂(lè)等多功能一站式的大型休閑廣場(chǎng)。周邊高檔社區(qū)林立，經(jīng)商氛圍濃厚。扼守安化縣城入城口，商業(yè)發(fā)展的咽喉之地，升值潛力巨大61.3功能、設(shè)備配置介紹功能、設(shè)備配置介紹n項(xiàng)目地址：安化縣入城口，羽星廣場(chǎng)西側(cè)n項(xiàng)目功能：商住綜合大樓n項(xiàng)目具備條件：總建筑面積45000m2，是安化縣重點(diǎn)項(xiàng)目工程，也是安化縣城的標(biāo)志性建筑，在羽星廣場(chǎng)西側(cè)建設(shè)的兩幢均為28層電梯高層。南退沿江路紅線28m，東連羽星廣場(chǎng)，西距小高層住樓15m，該樓為全框剪結(jié)構(gòu)，東西總長(zhǎng)近48m，南北進(jìn)深74m，五至28層為住宅共244套，地下一樓至地上三樓為四層共12000m2的整體商業(yè)。地下室二層為停車場(chǎng)及設(shè)備間，外

3、墻部分住宅為米黃色條型瓷磚，商業(yè)部分為干掛大理石貼面加玻璃幕墻。商業(yè)配置觀光電梯4部與住宅完全分開互不相干、項(xiàng)目設(shè)計(jì)停車位約3500平方米（不含露天車位）。n項(xiàng)目交通情況：安化城區(qū)交通情況：共有四條公交線路，其中三條經(jīng)過(guò)項(xiàng)目門口分別為：西站至酉州，西站至黃沙坪，西站至二中。項(xiàng)目與外界連通情況：東至益陽(yáng)約2.5小時(shí)；至長(zhǎng)沙約3.5小時(shí)；南至婁底新化約3小時(shí)；西至懷化溆浦約2小時(shí)；北至常德約3小時(shí)候。n項(xiàng)目周邊樓盤情況：項(xiàng)目周邊共四個(gè)小區(qū)，共有住房約2500套。n項(xiàng)目周邊配套：東邊為羽星廣場(chǎng)，南邊即資江河沿江路、西邊距離項(xiàng)目300米處有肯德雞、電影院等商業(yè)配套。78久隆大酒店好潤(rùn)家購(gòu)物中心今夜星辰

4、ktv銀蓮大酒店凱旋大酒店本案大碼頭商業(yè)圈步步高超市云天橋商業(yè)圈羽星廣場(chǎng)灣竹塘廣場(chǎng)2.1安化縣城商業(yè)格局構(gòu)成安化縣城商業(yè)格局構(gòu)成92.22.2安化縣城主要消費(fèi)力組合安化縣城主要消費(fèi)力組合n安化縣因資江河一分為二，南區(qū)為新建區(qū)域，始建于2007年，占地面積1.5平方公里左右，常住人口1萬(wàn)左右，主要以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為主，南區(qū)規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目主要有距本項(xiàng)目1公里的銀蓮大酒店，于2009年建成，為安化目前唯一四星級(jí)酒店，經(jīng)營(yíng)狀況良好，主營(yíng)餐飲、ktv、足浴、住宿；另有羅馬商業(yè)廣場(chǎng)距本項(xiàng)目2.5公里，建成于2013年初，經(jīng)營(yíng)紅火主營(yíng)餐飲、娛樂(lè)休閑、品牌服裝、黑茶等。北區(qū)以迎春路和沿江大道為軸，成就老城區(qū)

5、兩條主干道，商業(yè)集中地多為連接兩條干道的交接處如：大碼頭商圈；云天橋商圈；二橋橋頭及好潤(rùn)佳超市周邊。北區(qū)為安化城區(qū)居民集中地，占地面積2平方公里，常住人口9萬(wàn)多人，居民主要以“老安化”為主，其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)陪讀家庭及外來(lái)務(wù)工人員。車輛飽有量大約為20%左右，為安化收入水平較高一層居民居住區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)烈，追求時(shí)尚、前衛(wèi)的現(xiàn)代生活。然北區(qū)因地勢(shì)和面積的局限，現(xiàn)有商業(yè)均有不同程度的缺陷，且項(xiàng)目周邊亦暫無(wú)一個(gè)足夠吸引人氣的龍頭商業(yè)項(xiàng)目存在。102.3城區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析城區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析1112小結(jié)：小結(jié)：n本項(xiàng)目周邊暫無(wú)較大規(guī)模的綜合商業(yè)體，此空白為資江一號(hào)項(xiàng)目的后期成

6、功招商運(yùn)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)，而周邊高素質(zhì)小區(qū)居民追求高品質(zhì)的生活和新鮮的商業(yè)業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的招商拓寬了視野，羅馬商業(yè)廣場(chǎng)與本項(xiàng)目日后將相互輝映，打造安化縣城沿江大道邊上的兩個(gè)主要商業(yè)航母。13143.1項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合最大程度上吸引人流凸現(xiàn)特色品牌文化提升最終銷售時(shí)良好的商業(yè)租金獲取良好而穩(wěn)定的租金收益提高社區(qū)配套差異化特色經(jīng)營(yíng)，挖掘空白消費(fèi)點(diǎn)153.2消費(fèi)群體構(gòu)成核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶邊緣客戶邊緣客戶偶得客戶偶得客戶政府單位、商業(yè)單位、茶業(yè)商家等政府單位、商業(yè)單位、茶業(yè)商家等常需要招待客人的一些高消費(fèi)人群常需要招待客人的一些高消費(fèi)人群本項(xiàng)目住宅客戶、鑫源小區(qū)、中偉本項(xiàng)目住宅客戶、鑫源小區(qū)、

7、中偉城市廣場(chǎng)、純信豪苑等周邊人居城市廣場(chǎng)、純信豪苑等周邊人居住人群住人群亞健康白領(lǐng)人群亞健康白領(lǐng)人群安化縣其他中高端消費(fèi)群體安化縣其他中高端消費(fèi)群體及偶爾消費(fèi)群體及偶爾消費(fèi)群體163.3客戶消費(fèi)群體特征政府接待商家應(yīng)酬周邊居民哪里有人邀請(qǐng)去哪里，注重服務(wù)哪里有面子去哪里，喜歡人氣旺，注重檔次哪里舒適方便去哪里，喜歡就近消費(fèi)，注重性價(jià)比173.4項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目周邊裙樓商業(yè)已形成安化最大建材市場(chǎng)缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)區(qū)域內(nèi)為高檔住宅樓消費(fèi)力旺盛，可挖掘高端消費(fèi)人群高檔裙樓商業(yè)高檔裙樓商業(yè)集娛樂(lè)、休閑、健康及生活配套集娛樂(lè)、休閑、健康及生活配套于一體的高品質(zhì)生活商業(yè)中心于一體的高品質(zhì)生活商業(yè)中心

8、183.5功能定位理由與分析項(xiàng)目功能娛樂(lè)休閑娛樂(lè)休閑健康、文化健康、文化生活配套生活配套區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)中心擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍，大量吸引人氣現(xiàn)今社會(huì)亞健康人群數(shù)量龐大，人們對(duì)身心健康的關(guān)注逐漸成為新的消費(fèi)點(diǎn)社區(qū)商業(yè)，服務(wù)本項(xiàng)目及周邊社區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)品質(zhì)帶動(dòng)整個(gè)小區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，吸引更多的高端消費(fèi)人群19業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃及物業(yè)管理及物業(yè)管理20 4.14.1項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合原則項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合原則 突出項(xiàng)目的文化性、健康性高端消費(fèi)的同時(shí)，亦要考慮到作為社區(qū)商業(yè)配套的合理規(guī)劃 引入經(jīng)營(yíng)能力比較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以提高商業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)能力，減少開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的難度有效控制各業(yè)態(tài)比重及其品牌店鋪和非品牌店鋪比例

9、，爭(zhēng)取項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)組合；21主力商主力商家構(gòu)想家構(gòu)想及引入及引入理由理由特色生活消費(fèi)，提升項(xiàng)目檔次高級(jí)消費(fèi)配套帶動(dòng)項(xiàng)目人流4.2業(yè)態(tài)組合策略業(yè)態(tài)組合策略高級(jí)休閑娛樂(lè)類高級(jí)商務(wù)酒店類中高檔特色餐飲類中高檔娛樂(lè)ktv業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)組合比例: 生活配套生活配套25% 餐飲餐飲25% 休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)55%提供相關(guān)配套，形成一條龍服務(wù)22樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注負(fù)一層休閑洗浴中心業(yè)態(tài)利用項(xiàng)目鄰近羽星廣場(chǎng)與資江的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目定位的文化特性引進(jìn)安化娛樂(lè)休閑業(yè)空白項(xiàng)目。首層小型超市，中高檔早餐廳，銀行、發(fā)型屋等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項(xiàng)目住戶的日常所需為主，其次利用項(xiàng)目所在地方周邊均為高檔小區(qū)的區(qū)位環(huán)境經(jīng)營(yíng)部分配套

10、業(yè)態(tài)1棟二層高檔大型餐飲與其他商業(yè)相配套，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的吸引力度，同時(shí)也體現(xiàn)出項(xiàng)目的一條龍服務(wù)理念2棟二層大型ktv針對(duì)安化目前的經(jīng)濟(jì)之柱產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)趨向及人群劃分，結(jié)合項(xiàng)目定位理念1棟三層中西餐廳、咖啡廳、茶樓、水療spa等針對(duì)性新型消費(fèi)，挖掘潛在消費(fèi)人群以消費(fèi)項(xiàng)目2棟三層娛樂(lè)ktv加大商業(yè)的輻射范圍，結(jié)合物業(yè)結(jié)構(gòu)，利用此類超強(qiáng)聚焦人氣業(yè)態(tài)完整項(xiàng)目配套 4.3業(yè)態(tài)布局方案業(yè)態(tài)布局方案23負(fù)一層業(yè)態(tài)分布負(fù)一層業(yè)態(tài)分布主要參數(shù)：主要參數(shù)：層高：4.8米面積：2883.41平方米開間：47.7米 進(jìn)深：74 米主入口：位于沿河路大型特色休閑洗浴中心大型特色休閑洗浴中心參考圖片24原因分析：原因分析：

11、據(jù)調(diào)查顯示，安化縣常住人口95591人，人們平時(shí)的休閑娛樂(lè)方式僅限于ktv以及足浴。從效益來(lái)看，消費(fèi)相對(duì)高檔的人氣更旺，說(shuō)明安化城區(qū)的消費(fèi)水平在日漸上漲，而這主要取決于消費(fèi)人群構(gòu)造。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)馗邫n餐飲娛樂(lè)休閑一類的消費(fèi)人群主要分為以下幾類：總結(jié)：經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)安化娛樂(lè)休閑類消費(fèi)力旺盛，但消費(fèi)項(xiàng)目存在總結(jié)：經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)安化娛樂(lè)休閑類消費(fèi)力旺盛，但消費(fèi)項(xiàng)目存在很大空白點(diǎn)，因此本案設(shè)立的洗浴中心將成為安化獨(dú)一無(wú)二的新很大空白點(diǎn)，因此本案設(shè)立的洗浴中心將成為安化獨(dú)一無(wú)二的新鮮消費(fèi)點(diǎn)。鮮消費(fèi)點(diǎn)。政府單位應(yīng)酬商家廠家應(yīng)酬當(dāng)?shù)爻Ｗ【频耆巳耗睦锸孢m往哪去哪里價(jià)格最高往哪去哪里舒適往哪去消費(fèi)人群分類25首層業(yè)態(tài)分布

12、圖首層業(yè)態(tài)分布圖本層為獨(dú)立內(nèi)街式本層為獨(dú)立內(nèi)街式小商鋪，面積小商鋪，面積13平平米到米到150平米不等，平米不等，主力面積為主力面積為35-46平米，總計(jì)平米，總計(jì)2733.48平方米，平方米，層高為層高為5.8米米商業(yè)配套商業(yè)配套文化生活：文化生活：含電玩城、含電玩城、婚紗攝影、婚紗攝影、幼兒娛樂(lè)、幼兒娛樂(lè)、戶外運(yùn)動(dòng)、戶外運(yùn)動(dòng)、體育器材等體育器材等26據(jù)調(diào)查，目前物業(yè)所在區(qū)域共有四個(gè)高檔小區(qū)，共計(jì)住房約據(jù)調(diào)查，目前物業(yè)所在區(qū)域共有四個(gè)高檔小區(qū)，共計(jì)住房約25002500套，以套，以130130平左右的三房為主，容納居民數(shù)量約平左右的三房為主，容納居民數(shù)量約1000010000人，人，而周邊商

13、業(yè)而周邊商業(yè)93%93%以上為建材城，生活基本配套完全達(dá)不到區(qū)以上為建材城，生活基本配套完全達(dá)不到區(qū)域內(nèi)居民日常需求。域內(nèi)居民日常需求?？偨Y(jié)：以滿足住戶的日常所需為主要目的，同時(shí)也可利用項(xiàng)目所總結(jié)：以滿足住戶的日常所需為主要目的，同時(shí)也可利用項(xiàng)目所在小區(qū)環(huán)境經(jīng)營(yíng)其他配套業(yè)態(tài)（如銀行、通訊、郵政、快遞、藥在小區(qū)環(huán)境經(jīng)營(yíng)其他配套業(yè)態(tài)（如銀行、通訊、郵政、快遞、藥店、診所等）店、診所等）原因分析：原因分析：271棟二層業(yè)態(tài)分布圖棟二層業(yè)態(tài)分布圖參考圖片參考圖片主要參考數(shù)據(jù)：主要參考數(shù)據(jù)：面積：面積：15241524平方米平方米層高：層高：4.54.5米米柱網(wǎng)：全框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)：全框架結(jié)構(gòu)入口：臨廣場(chǎng)兩

14、臺(tái)觀入口：臨廣場(chǎng)兩臺(tái)觀光電梯，兩個(gè)消防通光電梯，兩個(gè)消防通道道高級(jí)商務(wù)酒店高級(jí)商務(wù)酒店281棟三層業(yè)態(tài)分布圖棟三層業(yè)態(tài)分布圖中西餐廳、咖啡中西餐廳、咖啡廳、茶樓、水療廳、茶樓、水療spa等等參考圖片參考圖片主要參考數(shù)據(jù)：主要參考數(shù)據(jù)：面積：面積：1523平方米平方米層高：層高：4.9米米開間：開間：45.4米米進(jìn)深：進(jìn)深：39.2米米柱網(wǎng)：全框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)：全框架結(jié)構(gòu)29調(diào)查顯示：主干路沿線往西至凱旋大酒店范圍內(nèi)目前調(diào)查顯示：主干路沿線往西至凱旋大酒店范圍內(nèi)目前還沒(méi)有一家超過(guò)還沒(méi)有一家超過(guò)800800平方米的高檔中餐廳，而周邊小平方米的高檔中餐廳，而周邊小區(qū)均為高檔小區(qū)，商業(yè)有區(qū)均為高檔小區(qū)，商

15、業(yè)有80%80%以上經(jīng)營(yíng)的均為加盟外以上經(jīng)營(yíng)的均為加盟外地品牌產(chǎn)品，與項(xiàng)目一橋之隔的黑茶文化街更是安化地品牌產(chǎn)品，與項(xiàng)目一橋之隔的黑茶文化街更是安化的市政規(guī)劃項(xiàng)目，且黑茶作為安化的主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)的市政規(guī)劃項(xiàng)目，且黑茶作為安化的主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前正處于發(fā)展期，近年來(lái)外來(lái)商客與日俱業(yè)之一，目前正處于發(fā)展期，近年來(lái)外來(lái)商客與日俱增。為安化的休閑娛樂(lè)餐飲住宿等行業(yè)的快速發(fā)展起增。為安化的休閑娛樂(lè)餐飲住宿等行業(yè)的快速發(fā)展起到了強(qiáng)有力的推進(jìn)作用。到了強(qiáng)有力的推進(jìn)作用。因此，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)高檔中西餐廳、咖啡廳、茶樓等將因此，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)高檔中西餐廳、咖啡廳、茶樓等將會(huì)吸引項(xiàng)目周邊方圓會(huì)吸引項(xiàng)目周邊方圓3

16、3公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者，為其提公里范圍內(nèi)的消費(fèi)者，為其提供一個(gè)舒適的洽談場(chǎng)所，同時(shí)也為項(xiàng)目的其他業(yè)態(tài)提供一個(gè)舒適的洽談場(chǎng)所，同時(shí)也為項(xiàng)目的其他業(yè)態(tài)提供配套，體現(xiàn)出一條龍服務(wù)的理念。供配套，體現(xiàn)出一條龍服務(wù)的理念。原因分析：原因分析：302棟二層業(yè)態(tài)分布棟二層業(yè)態(tài)分布主要參考數(shù)據(jù)：主要參考數(shù)據(jù)：面積：面積：13201320平方米平方米層高：層高：4.54.5米米柱網(wǎng)：全框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)：全框架結(jié)構(gòu)入口：兩臺(tái)觀光電梯，入口：兩臺(tái)觀光電梯，兩個(gè)消防通道兩個(gè)消防通道參考圖片參考圖片312棟三層業(yè)態(tài)分布圖棟三層業(yè)態(tài)分布圖參考數(shù)據(jù)：面積：1680平方米層高：4.9米開間：47米進(jìn)深：39.5米柱網(wǎng)：框架加剪力墻

17、結(jié)構(gòu)參考圖片參考圖片32縣城內(nèi)主要娛樂(lè)方式即為足浴及縣城內(nèi)主要娛樂(lè)方式即為足浴及ktvktv，據(jù)調(diào)查，目前東坪鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)，據(jù)調(diào)查，目前東坪鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)800800平方米以上硬平方米以上硬件中等以上的件中等以上的ktvktv共計(jì)共計(jì)5 5家，情況如表格所示：家，情況如表格所示：原因分析：原因分析：總結(jié)：隨著市場(chǎng)消費(fèi)力的提升，像銀蓮這些時(shí)間久的已經(jīng)在慢慢被淘汰，而新生的總結(jié)：隨著市場(chǎng)消費(fèi)力的提升，像銀蓮這些時(shí)間久的已經(jīng)在慢慢被淘汰，而新生的ktvktv盡盡管收費(fèi)高但也仍是很熱銷，因此也說(shuō)明高檔管收費(fèi)高但也仍是很熱銷，因此也說(shuō)明高檔ktvktv仍是緊缺行業(yè)，仍受大眾追捧。仍是緊缺行業(yè)，仍受大眾追捧。名稱開設(shè)時(shí)間設(shè)包箱數(shù)量（間）消費(fèi)區(qū)間（元）上客情況希臘神話ktv3個(gè)月23328-1698每天100%久隆大灑店ktv10個(gè)月前18400-900每天100%銀蓮大酒店ktv4年前28228-698平常50%左右節(jié)假日100%今夜星辰ktv2年多14328-788平常90%左右節(jié)假日100%凱旋大酒店ktv8年前開業(yè)6個(gè)月前重新裝修1628