房地產(chǎn)市場調研報告范文

1、房地產(chǎn)市場調研報告范文房地產(chǎn)市場調研報告范文一一、背景介紹從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、開展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有工程企業(yè)可能300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)工程120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的開展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地點稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直截了當阻礙地點政府財政收支情況?？v觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢，我們覺察，在經(jīng)歷了

2、“操縱房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價不斷打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策阻礙不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推行，這些政府宏觀調控政策的施行都會對房價產(chǎn)生一定阻礙。我們辯證地得出結論，對一般住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非一般住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。二、阻礙房價的變動要素土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也確實是賣地，地價越高，土地本錢越大，這部分本錢都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中

3、央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關乎國計民生的一般住宅的供應將會增大，也確實是說今后房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供應市場轉變，按照經(jīng)濟學中需求供應函數(shù)的變化，供應增多，那么同樣的平衡量下，平衡價格下降，因此這是對房價的重要阻礙要素。稅金及費用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要到達600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用

4、房產(chǎn)免稅。三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民最少生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性特別小。那么稅制改革就不會阻礙到一般住宅的房價，因此我們認為一般住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。關于非一般住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了今后高端奢侈品房屋的價格走勢。建安本錢、配套設備費、廣告開發(fā)費用

5、、開發(fā)商利潤2、社會要素國民經(jīng)濟的開展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區(qū)環(huán)境選擇地理位臵其中，國民經(jīng)濟開展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的開展，這兩項都是逐年遞增，這些要素會阻礙房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是阻礙需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟開展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)構造越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融情勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，確實是源于全國的經(jīng)濟開展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟要素方面的迅猛開展。三、政府的調控政策三中

6、全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策確實是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設臵房地產(chǎn)稅的開征標準性文件的出臺國五條細那么中未提及征收二手房買賣20%的個稅征詢題。隨著市國五條細那么的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。四、房地產(chǎn)公司如何確定今后的運營戰(zhàn)略一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調控的洗禮，開發(fā)商相比照擬理性，通過降

7、價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，到達銷售目的。關于二線城市來說，關于一般住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，關于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小本身利潤空間以尋求更多的市場。房地產(chǎn)市場調研報告范文二第一節(jié)調研目的通過理解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應量、現(xiàn)時營銷情況及工程周邊的交通情況、配套設備、市場消費才能等方面的信息，分析掌握工程片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)開展趨勢，對目的工程進展可行性分析，風險分析等，為開發(fā)商投資決策提供準確、有效的按照。第二節(jié)調研區(qū)域界定本工程位于廬山區(qū)前進東路以南200米處;調研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)

8、兩個區(qū)域。住宅調研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進路等商業(yè)繁華路段。第三節(jié)片區(qū)概況一、片區(qū)開展現(xiàn)狀九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江確實是對外通商口岸，1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟相對興隆，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九

9、江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界限，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟開展水平上，長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氣氛的傳承發(fā)揚，使得潯陽區(qū)的商業(yè)特別繁榮，片區(qū)經(jīng)濟開展水平較高;而廬山區(qū)由于遠離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射構成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟水平相對潯陽區(qū)來說較為落后。二、片區(qū)配套設備情況隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷

10、擴大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設備也逐步跟進，日趨完善。房地產(chǎn)市場調研報告范文三一、大豐港房地產(chǎn)開展情況大豐港是江蘇省委、省政府重點建立的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板。這里交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通

11、長江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建立，經(jīng)通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建立;在鹽城至大豐港的高速公路立即開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃?！昂?、陸、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)構成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運口岸。大豐港直截了當覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年物資可供吞吐量逾8000萬噸。每年直截了當供應或通過該地區(qū)供應的大宗物資中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬TEU，各

12、類化學品500萬噸。在大豐港新一輪城市建立高 潮的帶動下，全港房地產(chǎn)業(yè)接著穩(wěn)步、健康、持續(xù)開展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進展了“東莞市住房消費情況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進展了較為分析和研究。以此作為我司常平工程下階段銷售的市場按照。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的阻礙大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃建立的一

13、個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目的，以“規(guī)劃指導、集中開發(fā)、環(huán)境先行、政府引導、市場開發(fā)”為原那么，科學籌劃、科學開發(fā)。啟動區(qū)的操縱性詳細規(guī)劃建立海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。港城啟動區(qū)先期已建成海關、商檢、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建筑設備。配套建成了海關橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在施行五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等工程，并在此根底上建立港區(qū)

14、行政中心，啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿區(qū)，引導周邊地區(qū)的人口移居，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。啟動區(qū)的中遠期，在港口、工業(yè)區(qū)進一步開展的根底上，將以大型房產(chǎn)工程的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融、消費效勞的進一步開展。以日月湖為中心的游樂休閑設備的開發(fā)帶動整個區(qū)域進一步開展。以洋輝路北側休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向，同時實現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建立，確立啟動區(qū)的形象。按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分，大豐港區(qū)重要生活后勤基地，公共效勞核心。港城建成后將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂、巡游等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效

15、益最先集中的地區(qū)，是實現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式效勞的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要表達、海港新城經(jīng)濟增長的重要區(qū)域。港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃構造為：一湖映五區(qū)、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區(qū)，一湖指4平方公里的人工湖日月湖，環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚攏在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)絡在一起，構成共同開展之態(tài)勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設備豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起構成一道亮麗的風景線

16、，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。三、房地產(chǎn)市場分析針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調分析。星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的本錢1400左右，發(fā)包價格不明，無土地本錢。-市場結論：1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨劇烈，品牌競爭不管從開發(fā)運營，到施工設計，仍然物業(yè)治理，銷售效勞越來越注重品牌的效應。2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業(yè)者的消費適應不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內銷市場的偏好。3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在10014

17、0平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和質量較好的工程外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。房地產(chǎn)市場調研報告范文四一、城市背景1、城市概況西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人

18、，戶籍人口753萬人。這里氣候平和，四季清晰，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。2、西安城市空間構造、規(guī)劃、主要行政區(qū)域劃分西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣;共50個鎮(zhèn)， 52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。3、西安城市規(guī)劃及今后開展前景3.1、西安城市性質西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)基地。區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的

19、結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中都具有重要地位。西安已構成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同開展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、規(guī)劃合理。3.2、城市功能構造、規(guī)劃西安構成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼新筑未央湖草灘六村堡咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶，在隴海線北部開展臨潼國際旅游區(qū);向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃

20、建立西咸共建區(qū);向南，保護和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北，在渭河以北地區(qū)結合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擴展，構成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。二、西安市房地產(chǎn)市場開展概述1、西安市房地產(chǎn)市場開展歷程城市的開展必定與房地產(chǎn)的開展密不可分，在西安房地產(chǎn)的開展過程中，無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建立及不斷改善的演化歷程?？傮w來講，西安城市房地產(chǎn)開展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還方式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發(fā)階段。 80年代中期-90年代初期隨著國家住房制度改革的推進，房地產(chǎn)市場從結合舊城改造進展綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進入到商品房開發(fā)建立階段，住房分配制度由實物方式的福利分

21、配進入到商品方式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探究的史前時代。 90年代初期-90年代中期當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產(chǎn)品上表達的尤其強烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探究階段。 90年代中期-90年代后期時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推進產(chǎn)業(yè)構造調整的配套建立，推進西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發(fā)方式和

22、先進理念被逐步引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設計，注重功能與環(huán)境質量，探究創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋開展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用;而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、治理等質量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建立部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。 2000年-2004年時代描繪：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深化到對生活方式、居住理念的研究和討論，以及對新的地產(chǎn)文化、質量標準、居住方式的解讀和營建。投資市場爽朗和，市民購房多目的選擇，對細節(jié)要求越來越高

23、。期間，宏觀政策調控使市場得以標準化開展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進入，市場越發(fā)爽朗與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)治理文明，充分反映了超前性、導向性、溫馨性、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點。 20xx年起到今后3-5年時間時代描繪：進入20xx年，西安市場風云變幻，通過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，留下的企業(yè)會有更好的時機，市場也將更加標準化、合理化、品牌化;作為需求方的消費者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會更高，要求房地產(chǎn)商更加注重產(chǎn)質量量和產(chǎn)品個性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，制造多元化的運營方式。臨近年底，大量外部資本進入市場

24、，更多的國內強勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，今后房地產(chǎn)市場的劇烈廝殺已經(jīng)初見端倪。通過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將按照本身實力降低開發(fā)本錢，獲取利潤。房地產(chǎn)市場調查報告五一、 調查背景隨著人們生活水平的提高，關于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。進入21世紀以來，國內的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，制造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度注重，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調

25、控政策，房地產(chǎn)市場逐步回歸于理性。那么，針對國內房地產(chǎn)事業(yè)的今后會如何開展展開多方面的調查。二、 調查目的面對逐步回歸于理性的房地產(chǎn)市場，今后的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐步崩盤亦或是走下坡路呢?本次調查確實是針對房地產(chǎn)市場今后的的開展趨勢。三、調查情況1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀自黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的宏大商品開始起動，開始流通。自20XX年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會接著增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準了時機都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也不斷在飆升。進入

26、20XX年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團墮入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)開展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停頓?宏大的不確定性覆蓋全球。同樣，這場危機的阻礙范圍和阻礙程度仍是個未知數(shù)，這場危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著宏大的阻礙。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的1年多時間里，美聯(lián)儲屢次

27、上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20XX年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的操縱,導致中國樓市與美國樓市共同繁榮房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時間。不管是商業(yè)營業(yè)用房仍然住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，一般一些的老百姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。從目前國內房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資仍然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面確實是國際投

28、資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20XX年有較小回落，20XX年至2010年都保持了高速增長狀態(tài)，2011年隨著國內房地產(chǎn)調控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐步開始歸落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20XX年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資構造來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐步從商業(yè)營業(yè)用房轉向住宅投資。從房地產(chǎn)開發(fā)的情況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣

29、工面積增速減緩。隨著國內對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐步向使用過渡、開工情況增加特別多，但是為了保證足夠的利益，往往成心要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長特別緩慢。二是拆遷規(guī)模遭到遏制，但土地操縱情勢仍然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞，國家也對此越來越注重，相繼出臺了假設干文件用于標準拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用仍然難以得到操縱，這其中既有開發(fā)商的方法，也有地點政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟征詢題。國家審計署發(fā)布的24個市縣2009年至2010年土地治理及土地資金審計結果，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金治理使用中存在一些不合規(guī)、不

30、標準的征詢題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部20xx年結合召開的電視會議中，通報了20XX年10月至2009年10月全國未報即用違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在未報即用違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點工程。至20XX年3月25日，全國共清理未報即用違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。進入20XX年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20XX年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬

31、平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所上升，意味著短期內整體市場供應無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20XX年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20XX年至2010年，銷售量不斷增加，即便在20XX年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴峻的樓市調控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然到達33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家

32、調控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道2011年房地產(chǎn)市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例仍然在接著增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，盡管調控力度特別大，但是房價近年來仍然處于高位運轉，盡管在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格仍然較高。目前國內市場對房地產(chǎn)的剛性需求仍然強烈。從20XX年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有新國五條的阻礙要素，但上半年樓市成交量仍到達近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。2、居民預購房情況按照所調查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以

33、居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深化，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而按照調查，想購置住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了

34、一般工薪階層所能承受的范圍。數(shù)據(jù)顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格仍然較高。目前國內市場對房地產(chǎn)的剛性需求仍然強烈。從20XX年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有新國五條的阻礙要素，但上半年樓市成交量仍到達近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43

35、.2%。 2、居民預購房情況按照所調查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深化，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而按照調查，想購置住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊

36、坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了一般工薪階層所能承受的范圍。數(shù)據(jù)顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元環(huán)境好，污染少的地點，在城市中司機車較多，空氣污染嚴峻，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取

37、的相對寬松的貨幣政策，在該政策的鼓舞下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地點政府舉債的主要流向。特別多地點政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相打破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的改善性住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的阻礙，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。4、房地產(chǎn)的價格我國商品房價格不斷保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在2009年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是到達了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居

38、民都在往北京周邊地區(qū)購置房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。5、20XX房地產(chǎn)業(yè)整體情勢從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20XX年房地產(chǎn)業(yè)的整體情勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20XX年的樓市要好過于20XX年。中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下到達根本的統(tǒng)一。在開展這一輪的調控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這事實上是此地無銀三百兩。實際上二手房買賣量上來了，一手房買賣量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著買賣量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，因此大城市的開發(fā)商歡樂的說，春天的腳步又降臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒方法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應量特別大，但是消化才能特別弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化才能特別強，庫存卻缺乏了。第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地