物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)程序

1、物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)一物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念 二物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念三物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序 四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 五標(biāo)書編寫的技巧1一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念 1 我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本概況 我國(guó)從1993年11月黨的十四屆三中全會(huì)決定實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為名，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，運(yùn)行機(jī)制，管理方式開始發(fā)生了根本性變化。 從思想觀念上搞清楚了什么是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，清楚了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決不是資本主義經(jīng)濟(jì)模式，它是生產(chǎn)力發(fā)展社會(huì)分工的產(chǎn)物，它僅僅是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一種方式。一旦人民正確認(rèn)識(shí)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)概念，中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展。2一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念2市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有的功能 1）能

2、夠合理有效地配置資源，使各種生產(chǎn)要素實(shí)行最佳組合，充分提高資源利用率。 2）能夠自動(dòng)有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系使之趨于平衡。 3）通過市場(chǎng)客觀評(píng)價(jià)企業(yè)效益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景。 4）通過平等的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益。3一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念3物業(yè)管理市場(chǎng)化 隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的物業(yè)管理顯示出強(qiáng)大的生命力。物業(yè)管理行業(yè)由小逐漸壯大起來，市場(chǎng)逐漸成熟起來，具體地體現(xiàn)在市場(chǎng)主體，市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境市場(chǎng)客體都具備了條件。 1）市場(chǎng)主體已經(jīng)形成 2）市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境趨于成熟 3）物業(yè)管理市場(chǎng)客體很大 4）培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng) 4一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念 1）市場(chǎng)主體已

3、經(jīng)形成 市場(chǎng)主體是指直接參與或直接影響市場(chǎng)交換的各類行為主體。5一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念w 供給主體是指從事物業(yè)管理的各種體制下的企業(yè)。 a）據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，到2000年全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立時(shí)，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員達(dá)到200多萬人。 b）隨著近期國(guó)有企業(yè)改革，機(jī)構(gòu)調(diào)整，一部分企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，工人下崗，又加入到物業(yè)管理行業(yè)中來。 c）一些配套的專業(yè)服務(wù)公司迅速發(fā)展，如清潔公司，保安公司，維修公司，綠化園林公司等等。6一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念w 需求主體是指需要物業(yè)管理以及相關(guān)服務(wù)的各類物業(yè)的業(yè)主及使用人，以及房地產(chǎn)開發(fā)商。 a）隨著國(guó)家把住宅也作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷地改善老

4、百姓住房條件。每年投入數(shù)以億記資金進(jìn)行建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，解放50年中，改革開放20年，住宅建設(shè)是前30年的6.6倍，我國(guó)“十五”年規(guī)劃中，要建住宅27億平方米。 b）許多城市對(duì)舊小區(qū)進(jìn)行“小區(qū)出新”，出新需要物業(yè)管理 結(jié)論：無論新建房屋的業(yè)主（使用人）還是舊房的業(yè)主都需要物業(yè)管理，所以需求主體量非常大。7一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念w 協(xié)調(diào)主體是指政府行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會(huì) a）隨著物業(yè)管理企業(yè)誕生和發(fā)展，1994年3月建設(shè)部頒發(fā)了33號(hào)法令城市新建住宅小區(qū)管理辦法 b）為了推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展建設(shè)部門專門成立了“物業(yè)管理處”各地政府也相應(yīng)地成立了行政物管領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。 c）在各地方政府物業(yè)

5、管理行政主管部門關(guān)心下，各地也相應(yīng)成立了行業(yè)協(xié)會(huì)8一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念2）市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境趨于成熟 物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境是指為規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作而制定的相關(guān)法律政策，法制。其主要有： （1）國(guó)家圍繞著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而頒布了一些專門法律法規(guī)。 如：憲法，民法，經(jīng)濟(jì)合同法，規(guī)劃法，招標(biāo)投標(biāo)法，合同法等。 （2）頒布了一些房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)政策如：城市房地產(chǎn)管理法；城市新建住宅小區(qū)管理辦法，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法等。9一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念 （3）物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立專資質(zhì)審查制度。 國(guó)家建設(shè)部和各地方政府物管行政部門，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及其資質(zhì)審查都作出了規(guī)定 （4）物業(yè)管

6、理的各類契約文本也相應(yīng)出臺(tái)。 （5）業(yè)主委員會(huì)的組建及其運(yùn)作規(guī)范，也由各地政府相應(yīng)制定。 （6）物業(yè)管理運(yùn)作法制，也由各地政府相應(yīng)制定出來。符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平性，公正性以及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制一些運(yùn)作規(guī)范也相應(yīng)出臺(tái)。10一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念3）物業(yè)管理市場(chǎng)客體很大 物業(yè)管理市場(chǎng)客體指物業(yè)管理市場(chǎng)上交換對(duì)象，即物業(yè)管理服務(wù)目前我國(guó)已有幾十億新建住房需要物業(yè)管理“十五”期間還將有27億平方米住宅投入使用。全國(guó)大中城市的舊住宅小區(qū)，通過小區(qū)使新名也需要物業(yè)管理，因此物業(yè)管理市場(chǎng)潛力很大。11一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念4）培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng) 我國(guó)各級(jí)政府都十分重視加快培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。建設(shè)部門于1

7、999年5月23日至5月24日在深圳召開全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議專門研究解決市場(chǎng)問題。然而物業(yè)管理市場(chǎng)真正建立還有待于更多方面努力地培育。 12一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念 （1）轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念樹立有償服務(wù)觀念是培育物業(yè)管理市場(chǎng)化基礎(chǔ)。 長(zhǎng)期計(jì)劃實(shí)行福利制分房，使老百姓形成了“住房靠國(guó)家，掙錢自己花”，“服務(wù)維修國(guó)家包”的觀念，房子是國(guó)家給的，服務(wù)更是義務(wù)，不計(jì)報(bào)酬的。 改革開放實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，福利分房終止，圍繞房地產(chǎn)展開的物業(yè)管理不再是義務(wù)的；物業(yè)管理企業(yè)開展的服務(wù)，所提供的勞務(wù)具有商品性，按照商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)估規(guī)律，等價(jià)交換的原則。物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)。13一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念 （）精心培育增

8、強(qiáng)市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)能力，是加快物業(yè)管理市場(chǎng)化的重點(diǎn)。 物業(yè)管理市場(chǎng)化沒有物業(yè)管理企業(yè)參與就如同虛設(shè)，所以物業(yè)管理企業(yè)參與才能推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化。物業(yè)管理的參與必須提高自身的經(jīng)營(yíng)能力。（增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)測(cè)試，探索經(jīng)營(yíng)方式）14一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本概念 （）企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，樹立市場(chǎng)意識(shí)，是培育物業(yè)管理市場(chǎng)的核心。 物業(yè)管理市場(chǎng)化沒有物業(yè)管理企業(yè)參與就無從談起，同樣沒有企業(yè)職工的努力，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求建立物業(yè)管理市場(chǎng)化也做不成，所以企業(yè)必須按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求 職工培訓(xùn)職工，具體要求是： 職工要樹立服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化敬業(yè)精神； 要樹立企業(yè)形象，樹立品牌意識(shí)，樹立市場(chǎng)意識(shí)； 15一、物業(yè)管理市場(chǎng)化基本

9、概念 （4）加強(qiáng)立法，正確引導(dǎo)，是加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的保證 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，物業(yè)管理又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。各地政府應(yīng)重視物業(yè)管理立法工作。 如：物業(yè)管理問題 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)各自權(quán)利與義務(wù)問題 物業(yè)管理有序競(jìng)爭(zhēng)問題 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)問題16二物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 1.什么是物業(yè)管理招標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)在國(guó)際上已經(jīng)運(yùn)用一二百年，成為一種習(xí)慣作法。其內(nèi)容涉及較廣，如建筑工程中，勘察，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理，裝潢，政府的宗采購，整套機(jī)電設(shè)備訂貨等。 物業(yè)管理招標(biāo)實(shí)質(zhì)上是圍繞著物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。17東南大學(xué)遠(yuǎn)程教育第第 16 講講主講教師：主講教師： 黃安永黃安永 18二物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基

10、本概念1）物業(yè)管理招標(biāo) 所謂物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)，在為物業(yè)選擇管理者是，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由各家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最好的企業(yè)，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。2）物業(yè)管理投標(biāo) 所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件中要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)公布的招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律，法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平，編制招標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動(dòng)的整個(gè)過程。 19二物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念2. 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)類型及形式1）物業(yè)管理招標(biāo)類型w 單純物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)w 物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)w 專項(xiàng)

11、服務(wù)招標(biāo)（如清掃保潔）2）物業(yè)管理招標(biāo)方式w 公開招標(biāo)無限競(jìng)爭(zhēng)性公開招標(biāo)w 邀請(qǐng)招標(biāo)有限競(jìng)爭(zhēng)選擇招標(biāo)w 協(xié)商招標(biāo)議標(biāo)20二物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循原則 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇，根據(jù)招標(biāo)法的法律規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開，公平，公正和合理”原則。 1）公開原則 所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理定為公開招標(biāo)投標(biāo)按公開原則，必須召開新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊，電臺(tái)，電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求和條件公開告訴一切想投標(biāo)的物管企業(yè)。 21二物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念2）公平原則 所謂公正原則，就是指在招標(biāo)文件中向所在物業(yè)管理

12、企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。22二物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 3）公正原則 所謂公正原則，就是在評(píng)訂協(xié)議書時(shí)要準(zhǔn)確，在評(píng)標(biāo)整個(gè)過程中要體現(xiàn)公正性，而不能產(chǎn)生厚此薄彼的情況。 4）合理性 所謂合理性原則是指最后定標(biāo)選擇投標(biāo)單位，確定服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)價(jià)格時(shí)，必須合理準(zhǔn)確，不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際公里服務(wù)要求。23三物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序 1.物業(yè)管理招標(biāo)程序 招標(biāo)投標(biāo)是按法律有關(guān)規(guī)范進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其全過程必須嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序如下： 24物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序成立招標(biāo)組織申請(qǐng)批準(zhǔn)招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)文件發(fā)布招

13、標(biāo)公告或邀請(qǐng)書投標(biāo)單位資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)察看、召開標(biāo)前會(huì)議接受投標(biāo)單位送交的標(biāo)書信譽(yù)調(diào)查、采樣開標(biāo)1：標(biāo)書評(píng)分階段開標(biāo)2：現(xiàn)場(chǎng)答辯階段評(píng)標(biāo)、定標(biāo)簽訂合同招 標(biāo) 階 段投標(biāo)階段調(diào)查階段評(píng)標(biāo)階段簽訂合同階段準(zhǔn) 備 階 段開標(biāo)階段25東南大學(xué)遠(yuǎn)程教育第第 17 講講主講教師：主講教師： 黃安永黃安永 262建設(shè)工程招標(biāo)程序： 2.建設(shè)工程招標(biāo)程序階 段準(zhǔn) 備成立招標(biāo)組織申請(qǐng)批準(zhǔn)招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書投標(biāo)單位資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場(chǎng)察看、工程交底、召開標(biāo)前會(huì)議接受投標(biāo)單位送交的標(biāo)書中標(biāo)簽訂合同招 標(biāo) 階 段投標(biāo)階段簽訂合同階段編制標(biāo)底主管部門審校開標(biāo)開標(biāo)階段公布標(biāo)底27三物

14、業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序 3. 物業(yè)管理招標(biāo)文件與土建工程招標(biāo)文件比較 1）兩者共同點(diǎn) 無論物業(yè)管理招標(biāo)文件還是土建項(xiàng)目招標(biāo)文件兩者共同點(diǎn)處是： a.都有招標(biāo)須知招標(biāo)須知可告知投標(biāo)人在整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)中必須遵守各項(xiàng)規(guī)定和投標(biāo)是應(yīng)考慮事項(xiàng)。 b.招標(biāo)形式及相配套的宣傳形式也相同，比如招標(biāo)形式都是公開招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)，近年來國(guó)家為了防止腐敗建設(shè)工程項(xiàng)招標(biāo)決定去消了議標(biāo)。并伴隨著招標(biāo)公告，招標(biāo)邀請(qǐng)函等相同的宣傳方式。28 c.招標(biāo)文件的編寫程序也相同。無論是物業(yè)管理招標(biāo)文件，還是土建工程招標(biāo)文件，編寫程序，編寫方法，主要內(nèi)容都基本一致 d.都有工程概況說明。物業(yè)管理招標(biāo)文件與土建工程項(xiàng)目招標(biāo)文件一

15、樣，都編寫工程概況說明。三物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序29三物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序2）兩者不同點(diǎn) 物業(yè)管理招標(biāo)文件與土建項(xiàng)目招標(biāo)文件最大不同點(diǎn)是： a.兩個(gè)招標(biāo)文件的類型不同。物業(yè)管理招標(biāo)文件主要是對(duì)已竣工驗(yàn)收的房屋及配套設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地進(jìn)行管理服務(wù)的招標(biāo)文件，而土建項(xiàng)目招標(biāo)文件主要是施工建設(shè)的招標(biāo)文件，也就是在未建房子前對(duì)該房屋建造招標(biāo)。30三物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序 b.招標(biāo)文件的出發(fā)點(diǎn)也不一樣，土建招標(biāo)文件主要是針對(duì)施工建設(shè)的，所以是以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為主，在招標(biāo)文件中含有大量的關(guān)于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的要求，而物業(yè)管理適宜服務(wù)管理為主要目標(biāo)。因此在招標(biāo)文件里的大量條文是關(guān)于怎樣保證服務(wù)上水平，上檔次

16、。 c.物業(yè)管理需要了解的工程實(shí)際情況與土建工程項(xiàng)目需要了解的實(shí)際情況目的不一樣。物業(yè)管理企業(yè)了解工程概況是為了今后開展為物業(yè)管理，為服務(wù)上水平早做準(zhǔn)備，而土建工程項(xiàng)目的招標(biāo)文件對(duì)工程概況的了解，目的是在編制標(biāo)書時(shí)，需要對(duì)三材等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。31四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫1.物業(yè)管理投標(biāo)書的寫作要求 物業(yè)管理投標(biāo)書是物業(yè)管理企業(yè)為了取得目標(biāo)物業(yè)的管理權(quán)，就目標(biāo)物業(yè)管理事項(xiàng)，起草并提交給開發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)）成立的招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行競(jìng)投，為了是投標(biāo)成功，在編寫投標(biāo)書時(shí)應(yīng)滿足以下要求： 1）針對(duì)性強(qiáng) 物業(yè)管理企業(yè)起草物業(yè)管理投標(biāo)書時(shí)，先要深入實(shí)地考察目標(biāo)午夜?fàn)顩r；掌握其現(xiàn)狀，熟悉起周圍環(huán)境，認(rèn)真分

17、析起優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，找出起管運(yùn)作中純?cè)诘谋锥?。并擬定好管理方案，這樣才能保證投標(biāo)書有的放矢，針對(duì)性強(qiáng)。 32四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 2）操作性強(qiáng) 物業(yè)管理投標(biāo)書就是對(duì)目標(biāo)物業(yè)未來管理的方案，因此它要求物業(yè)管理企業(yè)必須緊扣住目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況提出切實(shí)可行的管理方法和措施（制度制定，管理費(fèi)收支平衡）具有可操作性。 3）體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)專業(yè)水平 物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書既是闡述本企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理運(yùn)作的專業(yè)意見文件，同時(shí)又是物業(yè)管理企業(yè)展現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)，向評(píng)標(biāo)小組推薦自己的良機(jī)。 33四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫2.物業(yè)管理標(biāo)書的編寫內(nèi)容 投標(biāo)書內(nèi)容必須嚴(yán)格按照招標(biāo)單位發(fā)出的編制標(biāo)書的項(xiàng)目和要求編寫，通常包括以下幾個(gè)主

18、要部分： 34四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫1）采取管理方式 業(yè)主大會(huì)業(yè) 主 管委會(huì)XX物管公司房管局顧問委員會(huì)住宅小區(qū)管理處屋村事務(wù)部維修工程部社區(qū)文化部電腦檔案室財(cái)務(wù)室治安消防部清掃保潔部綠化養(yǎng)護(hù)部隸 屬關(guān)系民 主監(jiān)督隸 屬關(guān)系聘用考核委托合同業(yè)務(wù)指導(dǎo)隸 屬關(guān)系顧 問咨詢A）管理架構(gòu)圖 35四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫社區(qū)活動(dòng)指導(dǎo)組住宅小區(qū)管理處屋村事務(wù)部維修工程部社區(qū)文化部電腦檔案室財(cái)務(wù)室治安消防部清掃保潔部綠化養(yǎng)護(hù)部土建修理機(jī)電維修職工食堂原始資料庫保潔人員草坪組高層住宅組多層住宅組電梯維修家政服務(wù)康樂商業(yè)服務(wù)保安隊(duì)消防隊(duì)清掃人員垃圾清運(yùn)人員修剪組植保組計(jì)算機(jī)控制B）機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 36四物業(yè)管理投標(biāo)書

19、的編寫2）管理運(yùn)作機(jī)制指揮機(jī)構(gòu)（經(jīng)理主任）執(zhí)行機(jī)構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）監(jiān)督機(jī)構(gòu)反饋渠道指 令37四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫3）管理人員配備： A .管理處主任，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng) B .房管維修部，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng) C .保安部，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng) D .保潔部，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng)38四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 4）經(jīng)費(fèi)測(cè)算 a.支出部分w 人員費(fèi)用：包括工資，福利補(bǔ)貼，獎(jiǎng)金，保險(xiǎn)等w 行政辦公費(fèi)用：包括辦公用品及水電開支費(fèi)，通訊費(fèi)，車輛費(fèi)等w 清掃保潔費(fèi)用：包括各類工具，材料，垃圾清運(yùn)費(fèi)用等w 綠化費(fèi)用：包括各類工具，移栽綠化

20、費(fèi)用，防治病蟲害費(fèi)用等39四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫w 公共設(shè)施維修費(fèi)用：包括各類工具，材料等w 文化活動(dòng)費(fèi)用w 不可預(yù)見費(fèi)，按前面（1-6項(xiàng)）總和5%w 折舊w 利潤(rùn)w 政府稅金40四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫b.收支部分w 住宅物業(yè)管理費(fèi)用收入w 商業(yè)用房租金w 第三產(chǎn)業(yè)基地收入（如停車場(chǎng)費(fèi)用）w 收支平衡情況41四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 5）管理規(guī)章制度w 力求建全完善，可操作；w 行為規(guī)范管理，有幸可循； 42四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫6）住宅小區(qū)檔案建立，管理設(shè)想（1）建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室（2）設(shè)立檔案管理專業(yè)人員（3）實(shí)行電腦儲(chǔ)藏與原始資料雙檔制 7）各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)（1）實(shí)事求是，各項(xiàng)指標(biāo)能否達(dá)到國(guó)

21、家和競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)（2）達(dá)不到管理目標(biāo)，本企業(yè)如何辦？ 43四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫8）便民服務(wù)項(xiàng)目（1）便民服務(wù)原則是追求社會(huì)效益，其次是經(jīng)濟(jì)效益（2）聯(lián)系專業(yè)服務(wù)企業(yè)盡可能提供便民服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)如：無償服務(wù)xx項(xiàng)，有償服務(wù)xx項(xiàng)9）社區(qū)文化的實(shí)須（1）社區(qū)文化制度完善（2）擬訂形式多樣的主題活動(dòng)，節(jié)目活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)44四物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫10）提高管理服務(wù)水平新設(shè)想（1）試行物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，（2）進(jìn)行小區(qū)（CI）形式設(shè)計(jì)，提高整體管理水平（3）制定達(dá)到國(guó)家規(guī)范小區(qū)的工作計(jì)劃，不斷提高服務(wù)理念45五標(biāo)書編寫的技巧 標(biāo)書的編寫除了前面講的書寫內(nèi)容，要點(diǎn)以外，還要在編寫過程中注意技巧，編寫標(biāo)書技巧很多，主要有以下幾個(gè)方面： 1.標(biāo)書內(nèi)容要全，語言要精練 a）標(biāo)書內(nèi)容全就是按照招標(biāo)書要求不能漏項(xiàng) b）語言精練就是，文字簡(jiǎn)練，層次分明，具有吸引力46五