淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的幾個(gè)重點(diǎn)階段2010

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)重點(diǎn)階段幾個(gè)重點(diǎn)階段20102010年年8 8月月目錄目錄一、什么是管理一、什么是管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理三、前期開發(fā)成本及控制簡述三、前期開發(fā)成本及控制簡述四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控一、什么是管理一、什么是管理 管理管理是指使活動(dòng)完成得更有效的過程。這里的過程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地稱為計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。 效率效率是管理極其重要的組成部分。管理還必須使活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)，即追求活

2、動(dòng)的效果效果。對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí)對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí)集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路（一）（一）（二）（二）（三）（三）二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理（1）房地產(chǎn)的全成本房地產(chǎn)的全成本概念和范圍概念和范圍 （一）對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí)（一）對(duì)成本的基本認(rèn)識(shí)（2）房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)管理的特點(diǎn)（1 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。

3、 （1 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍 項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以分為六大部分六大部分: 1、土地成本；2、工程成本；3、營銷成本；4、管理成本；5、財(cái)務(wù)成本。 工程成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本管理的重點(diǎn)。（2 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)唯一性唯一性2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的特點(diǎn)個(gè)性大于共性還是共性大于個(gè)性？個(gè)性大于共性還是共性大于個(gè)性？影響因素有哪些？影響因素有哪些？3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)大家思考大家思考（二）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系（二）集

4、團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理體系1、成本管理架構(gòu)2、成本管理制度1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)在總部成立項(xiàng)目成本在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組管理工作小組總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理日常工作機(jī)構(gòu)成本管理日常工作機(jī)構(gòu)總部各部門的職責(zé)分工總部各部門的職責(zé)分工建立總部組織架構(gòu)財(cái)務(wù)資金部財(cái)務(wù)資金部投資管理部投資管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心發(fā)展管理部發(fā)展管理部營銷策劃中心營銷策劃中心1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)( (中海中海) )2021-11-4萬達(dá)組織機(jī)構(gòu)副總裁副總裁商業(yè)規(guī)劃研究院發(fā)展部商務(wù)部辦公室人力資源部信息工程部企業(yè)文化部各地項(xiàng)目公司各地商業(yè)管理公司各地影城各地百貨公

5、司董事會(huì)董事長總裁副總裁副總裁影視投資公司成本控制部項(xiàng)目管理中心商業(yè)管理公司審計(jì)部電影院線公司酒店建設(shè)公司投資證券部華夏時(shí)報(bào)傳媒公司萬千百貨公司各地產(chǎn)物業(yè)公司各地酒店股東大會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)秘書財(cái)務(wù)部各公司財(cái)務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)研究部法律事務(wù)部安全監(jiān)督及客戶服務(wù)部各公司成本部1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)( (萬達(dá)萬達(dá)) )萬達(dá)成本控制部萬達(dá)成本控制部成本目標(biāo)組成本目標(biāo)組招標(biāo)合約組招標(biāo)合約組過程控制組過程控制組集中采購組集中采購組指導(dǎo)檢查組指導(dǎo)檢查組1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)( (萬達(dá)萬達(dá)) )1 1、成本管理架構(gòu)、成本管理架構(gòu)部門部門工作職責(zé)工作職責(zé)投資管理部投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理

6、，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心營銷策劃中心 負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 財(cái)務(wù)資金部財(cái)務(wù)資金部 負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 發(fā)展管理部發(fā)展管理部 負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 1 1、成本

7、管理架構(gòu)（中海）、成本管理架構(gòu)（中海）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門。部門。執(zhí)行統(tǒng)一成本科目執(zhí)行統(tǒng)一成本科目建立地區(qū)公司組織架構(gòu)1 1、成本管理架構(gòu)（萬達(dá)）、成本管理架構(gòu)（萬達(dá)）成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理分工，建立有效的部門成本

8、歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門。部門。執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度執(zhí)行統(tǒng)一成本管理制度建立城市公司組織架構(gòu)2 2、成本管理制度、成本管理制度1、中海的成本管理制度2、萬達(dá)的成本管理制度萬達(dá)材料萬達(dá)成本管理制度-文字稿.doc中海材料合約管理地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）萬達(dá)材料成本審批權(quán)限和時(shí)限.xls萬達(dá)材料成本管理操作手冊(cè).doc（三）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路（三）集團(tuán)性地產(chǎn)公司的成本管理思路1、全過程成本管理2、動(dòng)態(tài)成本管理1 1、全過程目標(biāo)成本管理（中海）全過程目標(biāo)成本管理（中海）可研階段可研階段市場定位階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階

9、段施工階段施工階段初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。批復(fù)定位報(bào)告后15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，各小組成員按照分工進(jìn)行審核，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。完成土地吸納后10個(gè)工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認(rèn)審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15個(gè)工作日內(nèi)，編報(bào)項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。上上報(bào)資報(bào)資料：料： 項(xiàng)目成本盈利預(yù)測表、建安成本目標(biāo)控制表、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表、 項(xiàng)目建

10、安成本預(yù)測明細(xì)表。1 1、全過程目標(biāo)成本管理（萬達(dá)）全過程目標(biāo)成本管理（萬達(dá)） 可研目標(biāo)成本土地招拍掛（拿地）前完成 原則上不同階段 的目標(biāo)成本小于可研究目標(biāo)成本是審核商業(yè)計(jì)劃書的依據(jù) 預(yù)目標(biāo)成本 開工前30天完成確定工程成本是審批工程招標(biāo)的依據(jù) 計(jì)劃目標(biāo)成本 成立項(xiàng)目公司前完成 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審方案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一 目標(biāo)控制成本 規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn)30天內(nèi)完成 是指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù) 目標(biāo)成本 開盤前30天完成 確定所有非工程成本 是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理 實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和

11、動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制必須建立詳細(xì)的時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。 中海模式：以中海模式：以ERPERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部項(xiàng)目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，總部各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同各相關(guān)部門和各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)管理所需的細(xì)化程度對(duì)不同科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和科目級(jí)次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時(shí)反饋和對(duì)超支情況的有效控制。對(duì)超支情況的有效控制。2 2、動(dòng)態(tài)成本管理

12、、動(dòng)態(tài)成本管理 （1）在項(xiàng)目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。（2）對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、盈利測算資料,確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理（3 3）. .成本預(yù)警成本預(yù)警 項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支2 2或建安成本超支或建安成本超支5%5%的情況時(shí)，的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)上應(yīng)及時(shí)上項(xiàng)目成本超支審批表項(xiàng)目成本超支審批表或或建安成本超支審批表建安成本超支審批表，并附上，并附上成本超支分析告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、成本超支分析告，

13、說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施，批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施，批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的工程物資合同有監(jiān)管的權(quán)利和責(zé)任，并直接參與大額工程物資合同（超過500萬以上的合同）的招標(biāo)、定標(biāo)等工作； 總部通過ERP系統(tǒng)對(duì)工程合同的增補(bǔ)實(shí)行審批管理。 固定總價(jià)的工程合同，其增補(bǔ)合同額累計(jì)每達(dá)到：主包合同200萬元、其他合同100萬元，應(yīng)上報(bào)總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補(bǔ)合同方能辦理款項(xiàng)支付； 暫定總價(jià)的工程合同,暫定總價(jià)達(dá)到100萬元的,地區(qū)公司應(yīng)在

14、簽訂合同前上報(bào)總部發(fā)展管理部核定暫定總價(jià)，暫定總價(jià)未轉(zhuǎn)換為固定總價(jià)前，該合同不得確認(rèn)增補(bǔ)合同；2 2、動(dòng)態(tài)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理過程監(jiān)督控制過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的大額工程物資付款（超過200萬）實(shí)行審批管理；總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定：包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路 成本管理總思路：以成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目統(tǒng)一成本科目為前提，為前提，以以全過程成本管理全過程成本管理為主線，以為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫建立成本

15、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以為支撐，以統(tǒng)一統(tǒng)一合約安排模式及合約安排模式及ERPERP項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系。成本管理體系。房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本管理的總管理的總思路思路建立成本管理目標(biāo)公司成立成本管理小組設(shè)計(jì)是成本管理的關(guān)鍵嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度，及早進(jìn)行招標(biāo)策劃完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證程序開源節(jié)流，嚴(yán)格控制各項(xiàng)管理費(fèi)用開支（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的思路三、前期開發(fā)成本及控制簡述三、前期開發(fā)成本及控制簡述土地費(fèi)用勘察費(fèi)用報(bào)建費(fèi)用前期開前期開發(fā)成本發(fā)成本前期成本分類前期成本分類（一）土地成本管理（一）土地成本管理 土

16、地成本（約占項(xiàng)目總成本的20-80%左右均有可能），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。概念（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的設(shè)計(jì)費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的1%左右），主左右），主要包括了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工要包括了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。概念（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理（二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： （1 1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位

17、、多輪）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比；次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比； （2 2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；付亦與之掛鉤； （3 3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； （4 4）在滿足建筑效果的前提下，

18、控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。程造價(jià)的影響。 （5 5）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。 （三）（三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制建筑類型建筑類型檔次檔次設(shè)計(jì)費(fèi)限額（元/m2）備注備注多層多層中高檔中高檔 / /高檔高檔60607373超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%10%中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮10%10%小高層、高層小高層、高層中高檔中高檔/ /高檔高檔65658080超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%10%中檔檔次項(xiàng)目設(shè)

19、計(jì)費(fèi)可下浮中檔檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮10%10%聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高檔高檔9090110110超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%10%獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅高檔高檔/ /超高檔超高檔120120130130設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過批復(fù)值設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過批復(fù)值10%的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批。的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批。（三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制（三）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制 一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性

20、建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。成本浪費(fèi)?？刂圃O(shè)計(jì)的意義四、設(shè)計(jì)階段的成本管控四、設(shè)計(jì)階段的成本管控 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于初步設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段、采采購分包階段購分包階段、項(xiàng)目建造施工

21、階段項(xiàng)目建造施工階段、竣工結(jié)算階段竣工結(jié)算階段。 成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重成本管理最有效是在初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。入和成本的階段。四、設(shè)計(jì)階段的工程成本管控四、設(shè)計(jì)階段的工程成本管控初步設(shè)計(jì)階段的成本管理開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)采用合同措施，有效控制造價(jià)設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段成本管控成本管控 設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員

22、提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。 多種設(shè)計(jì)方案多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較經(jīng)濟(jì)性比較。推行限額設(shè)計(jì)推行限額設(shè)計(jì) （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制（一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制（一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 通過設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢的一個(gè)主要方式。 具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營銷和客服提交市場調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（結(jié)合營銷和客服）向設(shè)計(jì)單位提出主

23、要方案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定費(fèi)用最低的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議，考慮最低造價(jià)方案的可行性。（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本 中海材料成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù).ppt 中海材料全過程成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及分析.ppt中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：（1）項(xiàng)目檔次界定 超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)200%以上的項(xiàng)目。 高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)140%以上的項(xiàng)目。 中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)80140%的項(xiàng)目。 低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績r(jià)80%以下的項(xiàng)目。 別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房價(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。（二）開展限

24、額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)1.1設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)嚴(yán)格把控各項(xiàng)結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量。1.2對(duì)于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。1.3屋面造型造價(jià)影響建安成本較為明顯，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡潔；對(duì)于16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)2.1采取專項(xiàng)評(píng)審辦法，嚴(yán)格控制開窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所

25、在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.250.28為宜。中海材料合約管理普通住宅窗積比研究.doc2.3單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅項(xiàng)目的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過140元m2。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)2、外立面門窗設(shè)計(jì)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)3.1設(shè)計(jì)部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對(duì)于非別墅項(xiàng)目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在1.2左右，不宜超

26、過1.5。中海材料紫御東郡效果.jpg中海材料合約管理紫御東郡一期A區(qū)指標(biāo)分析表(正式）.xls中海材料合約管理紫御東郡一期A區(qū)外墻成本指標(biāo)分析.xls3.2除超過高檔次項(xiàng)目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料。一般涂料的施工單價(jià)（不包括抹灰工序）控制在35元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)3、外立面裝飾設(shè)計(jì)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)3.3中檔及以下項(xiàng)目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價(jià)（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建

27、筑面積應(yīng)控制在350元m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元m2以下。3.5若項(xiàng)目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)3、外立面裝飾設(shè)計(jì)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)4、公共部位裝飾設(shè)計(jì)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)4.2 大堂裝飾：超高檔次項(xiàng)目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項(xiàng)目，墻面不宜選用石材，即使選用，石

28、材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項(xiàng)目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔項(xiàng)目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價(jià)（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項(xiàng)目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在2,500元/m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過20萬。低檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1,500元/m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過10萬元。對(duì)于高檔及以下檔次項(xiàng)目，大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)4、公共部位裝飾設(shè)計(jì)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（2）

29、推行限量與限額設(shè)計(jì)4、公共部位裝飾設(shè)計(jì)4.3電梯廳裝飾：超高檔次項(xiàng)目，地面可以使用進(jìn)口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項(xiàng)目，地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項(xiàng)目，地面不得使用進(jìn)口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm400mm）。低檔項(xiàng)目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過400mm400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項(xiàng)目電梯廳裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在80元m2以下。中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在50-60元/m2。4.4若項(xiàng)目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。（二）開展

30、限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)5、電梯選型5.1超高檔項(xiàng)目可以選用原裝進(jìn)口電梯。高檔及以下檔次項(xiàng)目只準(zhǔn)選用集中采購品牌電梯。5.2在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔項(xiàng)目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套。中檔及以下檔次項(xiàng)目，層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)。5.3在電梯附加功能上，實(shí)用性不強(qiáng)、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運(yùn)行速度上，要求實(shí)事求是，不得故意選用更高速度等級(jí)的梯型。（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)6、安防功能和其他附加功能6.1安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華

31、而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噱頭功能。對(duì)非別墅類物業(yè)，高檔項(xiàng)目安防工程造價(jià)應(yīng)控制3,000元戶以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1,500元戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，不可盲目地與其他樓盤攀比。推行限量與限額設(shè)計(jì)推行限量與限額設(shè)計(jì) 7、室外工程設(shè)計(jì)7.1 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注意軟景與硬景的比例搭配。7.2限額指標(biāo)：物業(yè)類型物業(yè)類型檔次檔次按空地面積按空地面積 單方造價(jià)限額（元單方造價(jià)限額（元m2m2） 按項(xiàng)目總建筑面積按項(xiàng)目總建筑面積 單方造價(jià)限額（元單方造價(jià)限額（元m2m2） 別墅超高 500 750 高 400 600 中

32、 300 450 非別墅超高650180高 400 120 中 300400 80120 低 300 80 推行限量與限額設(shè)計(jì)推行限量與限額設(shè)計(jì)8、精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對(duì)于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價(jià)（以室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1,500元m2以下；中檔應(yīng)控制在700800元m2。萬達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)材料萬達(dá)建造標(biāo)準(zhǔn).doc 二、工程成本科目介紹二、工程成本科目介紹 建安成本建安成本前期工程前期工程基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）配套

33、設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等）配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等） 配套工程配套工程 室外工程室外工程 （2 2）建安成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及控制要點(diǎn)）建安成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及控制要點(diǎn) 按總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類型建安成本造價(jià)一般約在1,7001,700元元m2m22,1002,100元元m2m2左右（毛胚房），別墅類型普遍在2,3002,300元元/m2/m2以上。1 1、前期工程、前期工程 價(jià)格水平：按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在價(jià)格水平：按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在20-5020-50元元m2m2。 與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無關(guān)，與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無關(guān)，與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面

34、積的關(guān)聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。面積的關(guān)聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。 前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場地土方工程，另一個(gè)注前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場地土方工程，另一個(gè)注 意點(diǎn)就是圍墻。意點(diǎn)就是圍墻。2 2、基礎(chǔ)工程、基礎(chǔ)工程 以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80120元元m2。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為600800元元m2。2.1地基處理：完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)。2.2樁基礎(chǔ)：造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。樁的長度是影響造價(jià)的重要原因。3 3、地下室地下室 地下室工程的造價(jià)，一般

35、是地下室工程的造價(jià)，一般是2,2003,000元元m2。 影響地下室造價(jià)的因素：影響地下室造價(jià)的因素：3.1地下室面積地下室面積3.2地下室的層數(shù)地下室的層數(shù)3.3設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性 目前的水平是鋼筋目前的水平是鋼筋140200kg/m2，砼是，砼是1.0m3/m2以上。以上。3.4頂板覆土頂板覆土3.6土方工程土方工程3.8人防工程人防工程 3.5基坑支護(hù)基坑支護(hù)3.7地下室的裝修標(biāo)準(zhǔn)地下室的裝修標(biāo)準(zhǔn)3.9防水工程防水工程地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化呢？地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化呢？方柱比圓柱便宜。 1 1墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷裕凰⑼苛稀?2 2天

36、花不要抹灰，直接做涂料。 3 3如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。 4 4地下室的機(jī)電工程。 5 5地下室機(jī)電工程地下室機(jī)電工程a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費(fèi)；b. 對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ@樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無法控制；c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度；d. 合理選用各管材。 4 4、地面以上建筑地面以上建筑4.1建筑工程目前的水平，鋼筋4560kg/m2，砼0.35-0.45m

37、3m2。目前鋼筋的施工單價(jià)約為5.50-6.00元kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元m2。C30砼的價(jià)格約為350元m3，每節(jié)約0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元m2。4.2防水工程此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面） 以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,6501,850元m2（不含戶內(nèi)裝飾）。4 4、地面以上建筑地面以上建筑4.3入戶門目前來講一般均價(jià)在2,000-3,000元/樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門的一套鎖都需要1,500元/樘。4.4門窗窗積比，約為0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，

38、門窗的平均單價(jià)是350元m2；斷橋隔熱大約是500元m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在350-400元/m2左右。4.5保溫工程每平方米建筑面積的造價(jià)在80100元m2。4 4、地面以上建筑地面以上建筑4.6外立面裝飾一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是11.3；二是裝飾的檔次，就是用料。4.7欄桿常規(guī)來講欄桿每延米造價(jià)約在300-450元/米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為30-40元/m2。4.8大堂裝飾中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3,500、2,500、1,500元/m2，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在10-20元/m2，最高不超過25元

39、/m2。4 4、地面以上建筑地面以上建筑4.9公共部位 裝飾造價(jià)水平是5060元m2總建筑面積。以公共部位的面積來計(jì)，造價(jià)水平約為980元m2。4.10機(jī)電合計(jì)約為200元m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。4.11直飲水目前的造價(jià)水平每戶是1,0001,500元不等，分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e里去，相當(dāng)于10元m2。4 4、地面以上建筑地面以上建筑4.12安防工程造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥?，主要表現(xiàn)在功能上。 4.13電梯目前對(duì)于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價(jià)50元m2是正常的。4.14泛光照明成本較小，但浪費(fèi)嚴(yán)重！配套設(shè)施及配套工程配套設(shè)施及配套工程5 5、配套設(shè)施、配套設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校約1,6

40、00元m2全包，會(huì)所3,5004,000元m2全包（含建造與裝修）。6 6、配套工程、配套工程：具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，以KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是2,000元KVA左右。a.高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要b.電纜的設(shè)計(jì)c.發(fā)電機(jī)房的位置7 7、室外工程、室外工程7.1景觀工程 目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑面積100120元m2，以空地面積來計(jì)，整個(gè)室外工程的造價(jià)水平是400500元m2。如何控制景觀工程的造價(jià)： 軟的多，硬的少； 普通的多，名貴的少； 控制水景。7.2小區(qū)圍墻工程 合約策劃合約策劃承建商管理承建商管理招標(biāo)過程管理招標(biāo)過程管理甲供物資

41、管理甲供物資管理（1）（2）（3）（4）五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（1 1）合約策劃）合約策劃1、編制的時(shí)間項(xiàng)目開工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作。2、策劃的內(nèi)容2.1內(nèi)容：包括但不限于：a.項(xiàng)目概述 b.合約策劃綜述 c.招標(biāo)分判計(jì)劃 d.建安成本目標(biāo)計(jì)劃 e.人員配置計(jì)劃 f.總結(jié) g.附件等等。 2.2項(xiàng)目概述：項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工時(shí)間、開盤時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等。五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（1 1）

42、合約策劃）合約策劃2、策劃的內(nèi)容2.3合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。2.4招標(biāo)分判計(jì)劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。2.5材料及設(shè)備采購計(jì)劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計(jì)劃。五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（1 1）合約策劃）合約策劃2、策劃的內(nèi)容2.6建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措

43、施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。 2.7人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計(jì)劃 2.8總結(jié)：概括本策劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。 2.9附件：應(yīng)提供項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（1 1）合約管理策劃）合約管理策劃中海1.1合約管理策劃報(bào)告應(yīng)按中海地產(chǎn)地區(qū)公司工程合約管理制度要求的時(shí)間、內(nèi)容和程序編制、評(píng)審和審批。地區(qū)公司不得地區(qū)公司不得在合約管理策劃報(bào)告?zhèn)浒盖斑M(jìn)行工程合約分判。在合約管理策劃報(bào)告?zhèn)浒盖斑M(jìn)行工程合約分判。中海材料合約管理海洋三期合約策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分）.

44、doc中海材料合約管理海洋三期項(xiàng)目策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分).doc五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（2 2）承建商管理）承建商管理中海中海承建商資格分三個(gè)等級(jí)：候選承建商、試用承建商、合格承建商。中海材料合約管理地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）01. 承建商名冊(cè)管理工作程序（定稿）五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（2 2）合格供方管理）合格供方管理萬達(dá)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司各相關(guān)部室、酒店建設(shè)公司、下屬各項(xiàng)目公司組織一、二類標(biāo)的招標(biāo)工作時(shí)，必須從品牌庫中選取入圍單位。J:品牌庫和招標(biāo)文件二一年合格供方品牌庫發(fā)布原稿品牌庫和招標(biāo)文件二一年合格供方品牌庫發(fā)布原稿J:品

45、牌庫和招標(biāo)文件合格供方品牌庫匯編品牌庫和招標(biāo)文件合格供方品牌庫匯編五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理1、分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃 分判工程合同金額預(yù)計(jì)超過100萬元的，在招標(biāo)工作開始前，由合約管理部制定該項(xiàng)分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃。分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要，同時(shí)可根據(jù)各部門在本項(xiàng)分判工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個(gè)環(huán)節(jié)的工作時(shí)間。 五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理2、投標(biāo)單位名單要求2.1分判合同金額預(yù)計(jì)超過100萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于4家。主（總）包工程建筑面積超

46、過5萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過1,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于6家；主（總）包工程建筑面積超過10萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過3,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于8家。2.2在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%；五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)3.1經(jīng)濟(jì)標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分析；技術(shù)標(biāo)由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)評(píng)定；設(shè)計(jì)方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)評(píng)定。3.2議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負(fù)責(zé)人（或合約評(píng)審委員會(huì)及類似機(jī)構(gòu)）討論決定。合同金額超過100萬的招標(biāo)，不得實(shí)

47、行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后，方可定標(biāo)。3.3每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以標(biāo)價(jià)為順序，不得跨越標(biāo)價(jià)順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)3.4對(duì)于帶方案或設(shè)計(jì)的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^后，其投標(biāo)總價(jià)方為有效。3.5定標(biāo)會(huì)議：定標(biāo)會(huì)議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人、會(huì)議秘書（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。定標(biāo)會(huì)議的討論意見由會(huì)議秘書

48、做出書面記錄。3.6同次招標(biāo)，以投標(biāo)單位數(shù)量計(jì)算，中標(biāo)機(jī)率不得超過40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理萬達(dá)萬達(dá)材料萬達(dá)成本管理制度-文字稿.doc9.3 必須嚴(yán)格按招標(biāo)文件的要求評(píng)、定標(biāo)，嚴(yán)禁在開標(biāo)后變更評(píng)標(biāo)辦法。 9.4 開標(biāo)后應(yīng)進(jìn)行深入、全面的標(biāo)函分析，已經(jīng)具備定標(biāo)條件的必須定標(biāo)，確實(shí)不具備定標(biāo)條件的應(yīng)進(jìn)行清標(biāo)，但清標(biāo)次數(shù)不能超過2次。9.5 開標(biāo)后禁止接受個(gè)別投標(biāo)單位的優(yōu)惠降價(jià)，進(jìn)行單獨(dú)議標(biāo)。五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（3 3）招標(biāo)過程管理）招標(biāo)過程管理案例中海材料合約管理中

49、海紫御公館二期 總承包工程評(píng)標(biāo)報(bào)告.doc中海材料合約管理中海紫御公館二期8號(hào)樓評(píng)標(biāo)分析表（附件2-附件10）.xls中海材料合約管理中海紫御公館鋁合金門窗上會(huì)報(bào)告為什么要甲供物資？為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項(xiàng)目甲供房地產(chǎn)項(xiàng)目甲供物資的種類？物資的種類？如何控制甲供物如何控制甲供物資成本？資成本？（4 4）甲供物資管理）甲供物資管理一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢達(dá)到降低成本的目的；為什么要甲供物資？為什么要甲供物資？（4 4）甲供物資管理）甲供物資管理二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計(jì)要求（如各類裝飾性材料，石材、墻地磚等）。三就是如果采用乙供，無法包死

50、單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施工單位因無能力承受而重新討價(jià)還價(jià)，并影響工期。五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（4 4）甲供物資管理）甲供物資管理2、甲供物資的種類 （中海）2.1建筑材料包括：鋼筋、砼、外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件。2.2裝飾性材料、設(shè)備包括：拋光磚、墻地磚、石材、馬賽克、木地板、潔具、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、爐具、熱水器、抽油煙機(jī)、微波爐、消毒碗柜、排氣扇、燈具、康體娛樂設(shè)施等。2.3機(jī)電設(shè)備包括：電梯、發(fā)電機(jī)組、水泵、閥門、變頻柜、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、戶內(nèi)配電箱、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。備注：其中紅色物資為集團(tuán)集中采購物資備注：其中紅色物資為集團(tuán)集中采購物資五五 招標(biāo)階段的工程成本管控招標(biāo)階段的工程成本管控（4 4）甲供物資管理）甲供物資管理2、甲供物資的種類 （萬達(dá)）2.1集中采購包括：電梯、柴油發(fā)電機(jī)組、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、冷卻塔、