昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)（大漁）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)（大漁）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目區(qū)位及用地 51項(xiàng)目區(qū)位52項(xiàng)目用地5二、項(xiàng)目宗地概況 61四至范圍62地形狀況63地質(zhì)條件64地上物現(xiàn)狀7三、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 81周邊3000米范圍內(nèi)社區(qū)配套82周邊3000米外可輻射到主要公共設(shè)施9四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 9五、項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施 91道路交通102市政條件10六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 11第二章 整體市場(chǎng)分析一、整體市場(chǎng)狀況分析 121經(jīng)濟(jì)總量1222007年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)總體運(yùn)行狀況123昆明市房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)域走向13二、整體市場(chǎng)對(duì)本案影響 131投資因素132價(jià)格因素143政策因素14第三章

2、 區(qū)域發(fā)展分析一、呈貢新城總體情況 151. 自然資源152. 投資環(huán)境153. 產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐164. 教育發(fā)展165. 市府搬遷166. 軌道交通17二、大漁片區(qū)總體情況 181. 旅游資源182. 交通資源193. 旅游開發(fā)194. 集鎮(zhèn)建設(shè)19三、市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品分析 201區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)狀況202產(chǎn)品共有特征203區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品對(duì)比分析21四、呈貢新城土地市場(chǎng)分析 251. 呈貢新城總體規(guī)劃及土地儲(chǔ)備252. 2007年呈貢已經(jīng)出讓土地的去向、價(jià)格及分析263. 呈貢土地價(jià)格走勢(shì)，供求關(guān)系，出讓特點(diǎn)26第四章 開發(fā)模式及項(xiàng)目定位一、區(qū)域價(jià)值 27二、開發(fā)模式探究 271. 以提供第一居所為主要目的的

3、景區(qū)住宅開發(fā)272. 以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)283. 以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店294. 與旅游相關(guān)的寫字樓295. 以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)29三、產(chǎn)品定位 301產(chǎn)品形態(tài)302同類產(chǎn)品比對(duì)30四、產(chǎn)品規(guī)劃建議 311居住區(qū)域312商業(yè)區(qū)域323. 五星級(jí)酒店（度假村）32第五章 投資分析一、成本預(yù)測(cè) 35二、附加成本 38三、資金預(yù)測(cè) 38四、盈利能力分析 39五、結(jié)論 39第一章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目區(qū)位及用地 1項(xiàng)目區(qū)位昆明滇池旅游度假區(qū)大漁項(xiàng)目位于昆明市區(qū)東南部，呈貢縣境內(nèi)，鄰近昆玉高速公路、環(huán)湖東路、中正路和前新路，距昆明市中心約25千米，距昆明巫家壩國(guó)際機(jī)場(chǎng)約

4、20千米，距呈貢縣城約8千米。2項(xiàng)目用地項(xiàng)目所在區(qū)域原多為耕地及濕地，部分為村鎮(zhèn)建設(shè)用地及水域?，F(xiàn)擬規(guī)劃為一個(gè)以旅游業(yè)為導(dǎo)向的、具有濃郁民族特點(diǎn)和水鄉(xiāng)特色的綜合性區(qū)域，突出山水環(huán)境，發(fā)展高端旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)成為具有休閑度假、商務(wù)會(huì)議、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)意、居住、水環(huán)境保護(hù)等多種功能，國(guó)際一流生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的綜合性旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)。圖1：宗地地面現(xiàn)狀1圖2：宗地地面現(xiàn)狀2二、項(xiàng)目宗地概況1四至范圍 北至前新路（在建）東至環(huán)湖東路（規(guī)劃修建）南至梅家山西至關(guān)坡2地形狀況 項(xiàng)目地塊形狀總體為三角形，南北走向長(zhǎng)，東西走向短。3地質(zhì)條件l 水文度假區(qū)內(nèi)水資源充沛，主要水體為滇池，另有梁王河、撈魚河等

5、。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)滇池湖岸線長(zhǎng)14.7千米。滇池呈南北向分布，湖體略呈弓形，弓背向東，海拔18875米，總面積311338平方公里。湖長(zhǎng)412千米，最大寬度133千米，平均寬度756米，最大水深113米，平均水深512米，容積15931億立方米。上游河流主要有盤龍江、寶象河、新河、運(yùn)糧河、馬料河、大青河、洛龍河、撈漁河、梁王河。湖水由西面?？诹鞒?，經(jīng)普渡河而入金沙江。是中國(guó)第六大內(nèi)陸淡水湖。l 植被大漁鄉(xiāng)湖濱濕地項(xiàng)目包括新村、大河口村和大海晏村三個(gè)村的湖濱范圍，一個(gè)半島，建設(shè)面積為708畝，湖岸線長(zhǎng)4800米。708畝生態(tài)帶中，恢復(fù)湖濱濕地570畝，在部分地勢(shì)高的區(qū)域建設(shè)陸地生態(tài)帶138畝。撈魚河河

6、口濕地整體布局為扇形，為滇池東岸湖濱生態(tài)帶建設(shè)在呈貢縣第一期實(shí)施的項(xiàng)目之一，位于呈貢縣大漁鄉(xiāng)入湖河口，緊靠滇池湖濱，屬典型的河口濕地類型，建設(shè)濕地總面積為241畝。滇池湖濱生態(tài)帶既是滇池水體不可分割的重要組成部分，又是保護(hù)和凈化滇池水質(zhì)不可缺少的過(guò)渡地帶。作為過(guò)渡帶，湖濱帶有利于恢復(fù)滇池和環(huán)湖周圍的生態(tài)平衡，對(duì)維系城市及其區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的平衡具有重要作用。l 土壤區(qū)域內(nèi)的土壤類型具有明顯的地帶性和地域性特點(diǎn)，主要是紅壤和水稻土，類型單一，肥力狀況尚好，有機(jī)質(zhì)含量較高，氮、磷、鉀含量屬中等水平。但近年隨大面積種植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈現(xiàn)輕度鹽堿化趨勢(shì)。4地上物現(xiàn)狀地上物主要為種

7、植花卉、農(nóng)作物、丘陵林地、池塘及部分村鎮(zhèn)農(nóng)舍。l 圖1：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)衛(wèi)星圖三、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套1.周邊3千米范圍內(nèi)社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施大漁鄉(xiāng)第一小學(xué)，大漁鄉(xiāng)中學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施大漁鄉(xiāng)衛(wèi)生院商業(yè)設(shè)施鮮花有機(jī)肥交易中心金融設(shè)施工行、農(nóng)行交通設(shè)施昆石高速路、昆洛公路文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施銘真體育基地（在建）注：該宗地周邊為多為農(nóng)田，目前該區(qū)域具備基本生活配套設(shè)施，但主要集中在鄉(xiāng)政府所在地太平關(guān)小集鎮(zhèn)?，F(xiàn)有配套設(shè)施位置較分散，規(guī)模有限，雖可以被我項(xiàng)目利用，但因我項(xiàng)目體量巨大，現(xiàn)有配套在檔次和數(shù)量上都明顯不足，擬在度假區(qū)建設(shè)過(guò)程中，著力加大生活配套設(shè)施的建設(shè)力度，使得社區(qū)內(nèi)部生活配套可

8、以自給自足。2.周邊30008000米可輻射到主要公共設(shè)施配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施呈貢吳家營(yíng)小學(xué)，呈貢柏枝營(yíng)小學(xué)，呈貢繆家營(yíng)小學(xué)，呈貢縣龍街鄉(xiāng)中學(xué)，呈貢七步場(chǎng)小學(xué)，呈貢萬(wàn)溪沖小學(xué)，呈貢大新冊(cè)小學(xué)，呈貢云南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施昆明醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院呈貢新區(qū)醫(yī)院商業(yè)設(shè)施大觀商業(yè)城，大商匯國(guó)際茶城，東方玉龍鞋城金融設(shè)施四大商業(yè)銀行在內(nèi)的多家發(fā)展銀行及保險(xiǎn)公司交通設(shè)施多條文化設(shè)施呈貢圖書館體育設(shè)施新亞洲體育城注：從該宗地沿昆石高速10分鐘可到呈貢新城中心，20分鐘內(nèi)可到達(dá)廣福路商圈，其設(shè)施可輻射該項(xiàng)目。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（1）項(xiàng)目所在區(qū)域是滇池國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)域，屬于呈貢新城板塊。該

9、板塊自2000年開始建設(shè)，現(xiàn)已形成較完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，隨著昆明市政府即將搬遷至此和規(guī)劃輕軌2號(hào)線臨近的利好，該板塊在近年房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫。（2）項(xiàng)目東側(cè)緊鄰規(guī)劃修建的環(huán)湖東路；西南側(cè)緊鄰規(guī)劃修建的中正路，作為重要的市政景觀路，兩側(cè)建大型景觀綠地，未來(lái)可有效提升該區(qū)域整體環(huán)境及區(qū)域便捷性，為我項(xiàng)目升值提供了條件。（3）項(xiàng)目西側(cè)為關(guān)坡，是區(qū)域內(nèi)制高點(diǎn)，綠化情況良好，如規(guī)劃得當(dāng)，將大幅提升項(xiàng)目周邊整體形象。（4）項(xiàng)目周邊無(wú)大型污染源，遠(yuǎn)離高速公路，緊鄰滇池環(huán)湖濕地，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，適宜居住。五、項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施1.道路交通（1）道路東、南：昆玉高速公路、昆洛公路。南：項(xiàng)目南側(cè)緊鄰昆石高速公路。

10、西、南：環(huán)湖東路（規(guī)劃修建）。北：前新路（在建）。（2）現(xiàn)有交通目前設(shè)有市區(qū)經(jīng)此的長(zhǎng)途客運(yùn)站，不具備公共交通線路。（3）近期規(guī)劃及對(duì)項(xiàng)目主要影響隨著正在修建的環(huán)湖東路和中正路逐步竣工通車，由昆明城區(qū)前往該旅游度假區(qū)，將有環(huán)湖東路、中正路、昆玉高速三路直達(dá)，交通更為便利。2. 市政條件（1）供水系統(tǒng)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)已接通自來(lái)水，并建有直飲水處理設(shè)施，規(guī)模35噸/小時(shí)，占地600平方米。（2）供電系統(tǒng)：已建成22萬(wàn)伏及11萬(wàn)伏高壓電網(wǎng)。（3）通訊系統(tǒng)：移動(dòng)設(shè)施、寬帶網(wǎng)絡(luò)、程控電話等，均按未來(lái)新城的發(fā)展要求進(jìn)行配套。（4）排水系統(tǒng)：規(guī)劃區(qū)內(nèi)已建有排污干管，并建有污水處理廠和再生水處理廠，處理規(guī)模9萬(wàn)噸/

11、天，占地100畝。（5）燃?xì)猓喉?xiàng)目用地具備使用天然氣條件。（6）中水：初步勘察沒(méi)有規(guī)劃的中水管線。（7）有線電視：附近村鎮(zhèn)均已鋪設(shè)有線電視線路。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1.建設(shè)用地面積：約為3000畝。2.建設(shè)控制規(guī)模：總建筑面積在300萬(wàn)平方米。3.建筑容積率：1.5左右4.建筑密度：不大于35%5.建筑控高：50米以下6.綠化率控制：不小于40%7.車位控制：10.75圖3：昆石高速公路第二章 整體市場(chǎng)分析一、整體市場(chǎng)狀況分析1.經(jīng)濟(jì)總量2007年，昆明全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。據(jù)初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）1393.69億元，比上年增長(zhǎng)12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值93.95億元，

12、比上年增長(zhǎng)5.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)641.20億元，比上年增長(zhǎng)14.9%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)658.54億元，比上年增長(zhǎng)11.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.74647.3。人均生產(chǎn)總值達(dá)到22578元。 財(cái)政收入較快增長(zhǎng)。全年地方財(cái)政總收入340.22億元，增長(zhǎng)25.9%，地方一般預(yù)算收入133.10億元，增長(zhǎng)28.3%，其中稅收收入114.82億元，增長(zhǎng)26.9%。在稅收收入中，增值稅29.65億元，增長(zhǎng)27.1%；營(yíng)業(yè)稅43.31億元，增長(zhǎng)31.9%。全年地方一般預(yù)算支出164.87億元，增長(zhǎng)23.4%。2.2007年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)總體運(yùn)行狀況（1）固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定

13、資產(chǎn)投資818億元，增長(zhǎng)25%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，完成城鎮(zhèn)投資764.9億元，增長(zhǎng)23.2%。 在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資8.57億元，增長(zhǎng)19.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資193.67億元，增長(zhǎng)26.9%，其中，工業(yè)投資193.28億元，增長(zhǎng)26.7%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資562.66億元，增長(zhǎng)22%。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)2007年，昆明完成房地產(chǎn)開發(fā)投資221.99億元，增長(zhǎng)21.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.1%。全市施工面積1780.62萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.9%，其中商品住宅1494.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.3%。（3）建筑業(yè)2007年昆明建筑業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1

14、17.14億元，比上年增長(zhǎng)8.6%。建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值492.79億元，增長(zhǎng)16.2%。全年完成施工面積3047.32萬(wàn)平方米，竣工面積1425.79萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)16.4%和10.9%。3昆明市房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)域走向（1）“一湖四片”構(gòu)建未來(lái)新昆明北城：即現(xiàn)在的主城，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、昆明城市核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬(wàn)人，用地220平方千米。東城：即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流中心。規(guī)劃人口95萬(wàn)人，用地100平方千米。南城：即晉城新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬(wàn)人，用地80平方千米。西城：即昆陽(yáng)?？谛鲁?，形

15、成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬(wàn)人，用地60平方千米。（2）“一湖四環(huán)”環(huán)湖公路：全長(zhǎng)114千米，總投資86億元，分為四段。東段由滇池旅游度假區(qū)至呈貢馬金鋪，長(zhǎng)23.5千米。南段由馬金鋪至?？?，長(zhǎng)37.5千米。西段由?？谥粮呱綀?，長(zhǎng)31千米。北段由高山堯至滇池旅游度假區(qū)，長(zhǎng)22千米。環(huán)湖截污：在環(huán)湖公路外側(cè)實(shí)施截污工程，全長(zhǎng)101千米，其中，環(huán)湖截污干管長(zhǎng)82千米，截污溝及生態(tài)帶19千米。估計(jì)總投資72.1億元。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽(yáng)、?？诤偷岢匚靼?個(gè)片區(qū)實(shí)施。環(huán)湖生態(tài)：實(shí)施環(huán)湖生態(tài)系統(tǒng)的重建和修復(fù)，通過(guò)退田退塘還湖等，恢復(fù)建設(shè)42平方千米

16、的風(fēng)景林，估算總投資69.4億元。環(huán)湖新城：以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”昆明城市區(qū)。規(guī)劃總?cè)丝?50萬(wàn)人，用地460平方千米。二、整體市場(chǎng)對(duì)本案影響1.投資因素項(xiàng)目所在呈貢新城是昆明市實(shí)施“一湖四片”發(fā)展戰(zhàn)略過(guò)程中，未來(lái)數(shù)年內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)。項(xiàng)目所屬的“大漁板塊”則是呈貢新城規(guī)劃的重中之重。優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境，旺盛的住宅消費(fèi)需求，已經(jīng)吸引了大量開發(fā)商的目光。在如此大規(guī)模的“造城運(yùn)動(dòng)”投資拉動(dòng)下，未來(lái)該項(xiàng)目所在區(qū)域具備成長(zhǎng)為昆明市高端低密度休閑、度假、居住區(qū)的潛力。2.價(jià)格因素保守估計(jì)，2008年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)到260億左右。受近兩年土地價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格、鋼材等原材料價(jià)

17、格上漲影響，預(yù)計(jì)2008年，昆明市商品住宅均價(jià)將全面抬升至6000元/平方米以上水平，房?jī)r(jià)將同比上漲10左右。但同國(guó)內(nèi)其它省會(huì)級(jí)城市以及西部鄰城成都、重慶等地相比，昆明房?jī)r(jià)仍然比較低，具備進(jìn)一步上漲的空間。居住環(huán)境、住宅品質(zhì)的提高將成為昆明房?jī)r(jià)保持穩(wěn)健增幅的重要原因。據(jù)調(diào)查，近期上市的新城區(qū)域樓盤的價(jià)格由于其較高的品質(zhì)，其升值速度要明顯高于老城區(qū)的同類樓盤，價(jià)格穩(wěn)健上揚(yáng)成為市場(chǎng)的重要表征。預(yù)計(jì)昆明，尤其是新城區(qū)域，住房?jī)r(jià)格將持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅不會(huì)太大。90平方米以下的中小戶型所占比例將大幅提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日益趨向合理，從而對(duì)全市整體住宅市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，加速產(chǎn)品分化以滿足不同消費(fèi)人群的住房需求

18、，此舉同時(shí)也有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的保值增值，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。3.政策因素受昆明市委、市政府實(shí)施的“建設(shè)新昆明”戰(zhàn)略和云南建設(shè)旅游強(qiáng)省目標(biāo)等多方面因素影響，昆明的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間得以拓寬。“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，使得西部城市快速崛起，作為中國(guó)通往東南亞的紐帶城市，昆明近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。第三章 區(qū)域發(fā)展分析一、呈貢新城總體情況建設(shè)現(xiàn)代“新昆明”是云南省委、省政府，昆明市委、市政府作出的重大戰(zhàn)略決策，政府提出以滇池為中心，在東部建設(shè)呈貢新城，南部建設(shè)晉寧新城，西部建設(shè)海口新城，同步推進(jìn)安寧和嵩明的建設(shè)，與滇池北岸的主城一起構(gòu)建山、水、城、林相互交融的昆明都

19、市區(qū)。并以此為契機(jī)，加大滇池治理力度，恢復(fù)滇池生態(tài)系統(tǒng)。建設(shè)現(xiàn)代化“新昆明”，呈貢新城的建設(shè)是重中之重，高質(zhì)量的規(guī)劃是新城建設(shè)龍頭。為了新城建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，呈貢新城管委會(huì)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家新城建設(shè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)組織了國(guó)內(nèi)外多家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成了呈貢新城總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、各片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并編制昆明城市軌道交通系列規(guī)劃，為呈貢新城的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從呈貢新城管委會(huì)召開的2008年工作會(huì)議上傳出消息，今年新區(qū)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)引進(jìn)9400萬(wàn)美元以上外資，50億元以上內(nèi)資；實(shí)現(xiàn)開工項(xiàng)目20個(gè)以上，實(shí)現(xiàn)開工建設(shè)面積310萬(wàn)平方米以上，實(shí)現(xiàn)gdp和財(cái)政收入增長(zhǎng)30%以上。呈貢新城作為現(xiàn)代“新

20、昆明”建設(shè)的核心片區(qū)，正舒展開強(qiáng)健的臂膀，承載起建設(shè)的重任，翱翔在“新昆明”戰(zhàn)略藍(lán)圖上空。在昆明主城區(qū)土地的開發(fā)已至極限之時(shí)，眺望今天的呈貢新城，正以便捷的交通（輕軌2號(hào)線）、低密度的舒適住宅，高標(biāo)準(zhǔn)的生活配套設(shè)施，優(yōu)越的自然環(huán)境，良好的區(qū)域規(guī)劃及成熟的開發(fā)理念吸引著越來(lái)越多的投資目光。（一）自然資源呈貢素以氣候宜人、土地遼闊、物產(chǎn)豐富而聞名；蔬菜之鄉(xiāng)、水果之鄉(xiāng)、礦泉水之鄉(xiāng)、中國(guó)花卉第一縣等美譽(yù)，反映出呈貢在自然資源方面的優(yōu)勢(shì)。（二）投資環(huán)境為中外投資商營(yíng)造理想的投資環(huán)境，是昆明呈貢新城管理委員會(huì)考慮的重點(diǎn)之一。早在2003年10月初，呈貢新城管委會(huì)便成立了一站式的行政審批中心，即所有投資審批

21、手續(xù)在一個(gè)地方即可全部辦完，此舉旨在方便投資者和提高工作效率。與此同時(shí)，昆明呈貢新城管委會(huì)成立了投資服務(wù)中心，安排專人對(duì)口聯(lián)系，主動(dòng)上門為投資者提供服務(wù)。目前，有關(guān)投資昆明呈貢新城的各項(xiàng)優(yōu)惠政策正陸續(xù)出臺(tái)，昆明呈貢新城管委會(huì)向廣大投資商作出承諾：一全力履行并落實(shí)所承諾的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利空間；二為中外客商提供最周到和最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 （三）產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐呈貢新城開發(fā)之初，首先樹起產(chǎn)業(yè)與配套先行的大旗，隨著基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善及建設(shè)步伐加快，一大批產(chǎn)業(yè)開發(fā)基地紛紛落戶新城區(qū)域。其中有國(guó)內(nèi)最大的飲料生產(chǎn)商杭州娃哈哈集團(tuán)，日前在昆明宣布：將在新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地投資建設(shè)飲料食品生產(chǎn)基地，

22、年底建成投產(chǎn)；香港中國(guó)國(guó)際傳媒投資建設(shè)的昆明影視與新媒體產(chǎn)業(yè)基地，項(xiàng)目一期開發(fā)選址位于呈貢大漁片區(qū)，計(jì)劃用地5000畝，投資30億元，旨在打造成為“中國(guó)未來(lái)好萊塢”和整個(gè)亞太地區(qū)的影視動(dòng)漫中心（我項(xiàng)目宗地正緊鄰該影視基地）。新加坡金航國(guó)際發(fā)展公司簽約在新區(qū)投資9000萬(wàn)美元進(jìn)行商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)“獅城商圈”和“新加坡小鎮(zhèn)”，構(gòu)建一個(gè)新加坡客商參與呈貢新區(qū)開發(fā)的商業(yè)平臺(tái)。已先期進(jìn)駐的世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)卡特比勒集團(tuán)及馬來(lái)西亞實(shí)康集團(tuán)、香港華潤(rùn)集團(tuán)、四川嘉禾、上海華源、天堂島、春城財(cái)富中心、巨力集團(tuán)等項(xiàng)目進(jìn)展順利。利好消息的接踵傳來(lái)，使呈貢新城成為了昆明市民關(guān)注的焦點(diǎn)。（四）教育發(fā)展在教育方面，

23、有云南師范大學(xué)、云南民族大學(xué)、云南中醫(yī)學(xué)院等一批大學(xué)新校區(qū)相繼選址呈貢新城，均已開工建設(shè)，并部分入駐。（五）市府搬遷除眾多產(chǎn)業(yè)及大學(xué)入駐新區(qū)之外，市級(jí)行政中心也將于明年全部建成。市政府的搬遷，為蓬勃發(fā)展的呈貢新城房地產(chǎn)業(yè)注入一劑強(qiáng)心針，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一批企業(yè)趁著之前新城地價(jià)低廉，開發(fā)未成氣候之際已開始搶占先機(jī)。（六）軌道交通結(jié)合昆明的實(shí)際情況，早在1994年，昆明市與友好城市瑞士蘇黎世市就開展了交通規(guī)劃國(guó)際合作，1996年共同完成昆明城市發(fā)展與公共交通總體規(guī)劃。其中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，就是提出城市輕軌線網(wǎng)和都市區(qū)市郊列車系統(tǒng)規(guī)劃方案。為盡快啟動(dòng)昆明軌道交通建設(shè)，根據(jù)國(guó)家對(duì)軌道交

24、通項(xiàng)目的相關(guān)政策精神，昆明市政府于2005年已正式委托北京城建總院、上海市綜合交通規(guī)劃研究所，編制昆明城市軌道交通系列規(guī)劃。 2008年1月14日，云南省委常委、昆明市委書記仇和在昆明高新區(qū)2008新春茶話會(huì)暨企業(yè)家聯(lián)系機(jī)制年會(huì)上透露了一個(gè)讓百姓叫好的消息：市委、市政府將實(shí)施昆明城市基礎(chǔ)設(shè)施“一二三四五六工程”，下大決心、使大力氣緩解或解決交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關(guān)注的焦點(diǎn)民生問(wèn)題。其中的“四”是軌道交通四年投入運(yùn)營(yíng)。包括城中地鐵、環(huán)城環(huán)湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、經(jīng)濟(jì)圈的軌道交通?，F(xiàn)在，昆明市綜合交通規(guī)劃、軌道交通的線網(wǎng)規(guī)劃等都已完成?？烧f(shuō)是萬(wàn)事具備，就等待國(guó)家的

25、批準(zhǔn)。一旦批準(zhǔn)，各項(xiàng)建設(shè)工作會(huì)快速展開。今年昆明市要加大工作力度，爭(zhēng)取得到國(guó)家的批準(zhǔn)，力爭(zhēng)年內(nèi)開建軌道交通1、2號(hào)線。在建的呈貢新城正在著力將自己打造成為：現(xiàn)代新昆明開放的窗口、工業(yè)的載體、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展的新希望。相信隨著“產(chǎn)業(yè)園”、“大學(xué)城”及“市級(jí)行政中心”的成功開發(fā)建設(shè)，以及“輕軌效應(yīng)”的刺激，將為更多企業(yè)樹立參與新城建設(shè)的信心，呈貢新城也將成為昆明房地產(chǎn)騰飛的一面旗幟，推動(dòng)現(xiàn)代新昆明建設(shè)的迅猛發(fā)展。附圖4：昆明軌道交通規(guī)劃圖二、大漁片區(qū)總體情況大漁鄉(xiāng)占地25.7平方公里，共轄七個(gè)村委會(huì)，23個(gè)自然村，滇池湖岸線長(zhǎng)14.7公里，水利資源充沛，有梁王河、撈魚河等，全鄉(xiāng)以種植花卉、蔬菜為

26、主。2006年末，全鄉(xiāng)總?cè)丝?7659人，耕地面積11823畝，村莊面積1779畝。2006年，全鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入47785萬(wàn)元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入3900萬(wàn)元，財(cái)政收入496.61萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入4351元。（一）旅游資源大漁鄉(xiāng)氣候溫暖濕潤(rùn)，地勢(shì)平坦，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，歷史燦爛，人文薈萃。有優(yōu)美的田園湖岸風(fēng)光和悠久的人文歷史景觀；有距今三萬(wàn)年的龍?zhí)渡健袄ッ魅恕边z址，是著名的“昆明人”發(fā)祥地、滇文化的搖籃；有距今一萬(wàn)年的石子河新石器遺址；有昔日為達(dá)官貴人和過(guò)往行人設(shè)宴觀海的海晏石龍寺；有曾是舊“呈貢十六景”中的“漁浦寒泉”海晏村小晏泉；龍神祠及“古閣懸?guī)r”石城觀音閣；有集山、水、

27、湖、泉、物產(chǎn)等優(yōu)越條件于方寸間的大灣等眾多寶貴的旅游觀光資源。（二）交通資源昆玉高速公路和昆洛公路兩條交通大動(dòng)脈從大漁鄉(xiāng)東部穿境而過(guò)，規(guī)劃修建的中正路、環(huán)湖東路路貫穿鄉(xiāng)域南北，2006年,隨著前新路的開工建設(shè),使我鄉(xiāng)道路初步形成了一個(gè)便捷的交通網(wǎng)。（三）旅游開發(fā)隨著現(xiàn)代新昆明呈貢新城建設(shè)的不斷推進(jìn)，大漁鄉(xiāng)緊緊抓住這一歷史契機(jī)，充分利用14.7公里的滇池湖岸線合理布局，大力發(fā)展旅游業(yè)。經(jīng)招商引資，已在海晏石龍山修建祥和陵塔園，工程投資超過(guò)8000多萬(wàn)元，并計(jì)劃修復(fù)縣級(jí)文物保護(hù)單位石龍寺；按照國(guó)家“十五”規(guī)劃的安排，完成了第一塊人工濕地（滇池湖濱生態(tài)帶）建設(shè)，該濕地占地241畝，為滇池水污染治理摸

28、索了一條有效途徑；另外銘真體育基地的開發(fā)建設(shè)，將使大漁片區(qū)成為生態(tài)旅游度假開發(fā)的先行者。（四）集鎮(zhèn)建設(shè)云南白藥集團(tuán)整體搬遷項(xiàng)目的啟動(dòng)，昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)進(jìn)入大漁開發(fā)，給大漁的發(fā)展帶來(lái)了前所未有的歷史機(jī)遇。面對(duì)機(jī)遇，大漁鄉(xiāng)將結(jié)合新城建設(shè)的布局要求，立足于在“新昆明”建設(shè)中的戰(zhàn)略定位，積極吸引適合該鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)特色的企業(yè)到此落戶發(fā)展,并提出“切實(shí)為企業(yè)搞好全方位的服務(wù)，營(yíng)造良好的投資氛圍，讓企業(yè)有更好的發(fā)展空間?！钡慕ㄔO(shè)理念。大漁片區(qū)規(guī)劃營(yíng)造呈貢新區(qū)“山、水、城交融，渾然一體”的獨(dú)特城市風(fēng)貌。大漁片區(qū)以原生地理?xiàng)l件為基礎(chǔ)，以整合與復(fù)合為功能組織手段，提倡高效、節(jié)能、環(huán)保的城市運(yùn)營(yíng)策略，并倡導(dǎo)建立一種

29、具有更高效能的生態(tài)體系。經(jīng)過(guò)歸納，提出了具有創(chuàng)新意義的整體規(guī)劃理念，即“創(chuàng)意之源、度假天堂”，“山水環(huán)繞、生態(tài)之灣”兩大概念。大漁片區(qū)產(chǎn)業(yè)要從環(huán)保性、綠色可持續(xù)型產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，區(qū)別于呈貢其他片區(qū)，敢于創(chuàng)新。規(guī)劃結(jié)合大漁片區(qū)實(shí)際和特色，建設(shè)昆明地區(qū)特有的多民族文化與國(guó)際文化交流的平臺(tái)，營(yíng)造高原地區(qū)特有的山地文化區(qū)，以政府的政策鼓勵(lì)為基本措施，通過(guò)舉辦多種交流活動(dòng)，向世界宣傳昆明的發(fā)展。在大漁片區(qū)的建設(shè)中引進(jìn)世界先進(jìn)的開發(fā)策劃理念，依賴高素質(zhì)人力資本，建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)造高附加值；同時(shí)樹立產(chǎn)業(yè)高端化的發(fā)展目標(biāo)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與拓展，積極發(fā)展高端服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)，打造昆明旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、服

30、務(wù)業(yè)高度聚集的度假天堂。三、市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品分析1區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)狀況目前，新城區(qū)域尚處在啟動(dòng)階段，規(guī)劃項(xiàng)目較多，入市項(xiàng)目較少，但由于新城的開發(fā)速度逐漸加快，以及“輕軌效應(yīng)”的不斷升溫，預(yù)計(jì)明年開工建設(shè)的項(xiàng)目就有20個(gè)之多，因此未來(lái)兩到三年，新城區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目可能呈現(xiàn)小幅井噴之勢(shì)?！袄纫豁?，黃金萬(wàn)兩”幾乎成為“軌道經(jīng)濟(jì)”的定律。廣福路、昆洛路的通車對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響巨大，走訪中，許多商戶透露：“兩三年前買的商鋪如今價(jià)格翻了一番”，沿線住宅項(xiàng)目的開發(fā)與居住需求，引發(fā)了新一輪的商鋪、住宅投資熱潮。從城區(qū)通往呈貢新城的“輕軌二號(hào)線”規(guī)劃終點(diǎn)站，距離我項(xiàng)目宗地不足3公里，沿線的在售樓盤，除了呈貢新城區(qū)的惠蘭園

31、，還有昆洛路沿線的新亞洲體育城、彼岸、云大知城，自從昆明要建輕軌的利好消息出臺(tái)以后，沿線的樓盤炙手可熱，其中，位于呈貢的米蘭園的二手房?jī)r(jià)已漲至3200元/平方米；惠蘭園的二手房房?jī)r(jià)已漲至3500元/平方米。2產(chǎn)品共有特征產(chǎn)品類型豐富，匯集了包括別墅、town-house、花園洋房、多層、高層等各檔次產(chǎn)品，且各檔產(chǎn)品交叉分布。3區(qū)域內(nèi)“輕軌2號(hào)線”沿線產(chǎn)品對(duì)比分析（1）云大知城學(xué)校就在家門口名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)云大知城460320別墅洋房小高層1.4511000（聯(lián)排）7700（疊拼）約300套34224400（花園洋房）4000（小高層）潛力分析：項(xiàng)目地

32、就在規(guī)劃中輕軌途經(jīng)的小喜村站旁，能讓業(yè)主快速往返市中心和新城。樓盤地址：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)云南大學(xué)洋浦校區(qū)在售戶型：30-250平方米周邊配套：小區(qū)內(nèi)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、健身活動(dòng)中心、幼兒園、小學(xué)等點(diǎn)評(píng)：云南大學(xué)門口的高品質(zhì)住宅區(qū)，教育資源豐富。附圖5：云大知城（2）銀海暢園打造昆明派建筑名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)銀海暢園263770別墅洋房小高層1.6未開盤）約1000套15006000（花園洋房）3800-5000（小高層）潛力分析：規(guī)劃中輕軌2號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地，交通更加便利，生活配套設(shè)施齊全。樓盤地址：廣福路世紀(jì)城南門對(duì)面在售戶型：有77-230平米（小高層），110

33、-200平米（洋房），210-270平米（別墅）。周邊配套：小區(qū)內(nèi)有商鋪、幼兒園、娛樂(lè)場(chǎng)所等設(shè)施，由于項(xiàng)目地位于世紀(jì)城南門對(duì)面，除了可以享受社區(qū)的配套外，還可以享受到世紀(jì)城的設(shè)施。 點(diǎn)評(píng)：有昆明文化內(nèi)涵的“昆明派”建筑，周邊生活配套齊全。附圖6：銀海暢園（3）彼岸價(jià)格比較優(yōu)惠的樓盤名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)彼岸30萬(wàn)聯(lián)排別墅洋房小高層1.94850（聯(lián)排別墅）約80套21574000（洋房）2850（小高層）潛力分析：本是一個(gè)生態(tài)小區(qū)，輕軌開通后交通將更便利，生活品質(zhì)和樓盤價(jià)值升值空間大。樓盤地址：小板橋洋浦社區(qū)在售戶型：120-280平方米周邊配套： 社區(qū)內(nèi)

34、有商鋪、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，小區(qū)200余米外可乘坐公交車，交通有待完善。點(diǎn)評(píng)：社區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，在同地段上，樓盤的均價(jià)較為優(yōu)惠，如能開通直達(dá)小區(qū)公交車，生活將更加便利。 附圖7：彼岸（4）星體花園二期社區(qū)配套齊全名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)星體花園（二期）200萬(wàn)別墅洋房高層1.6未開盤近千套100004500潛力分析：樓盤品質(zhì)佳，位于主城與新城的必經(jīng)之路昆洛路沿線，適合自住或投資。樓盤地址：昆洛路中段在售戶型：90-220平方米周邊配套：社區(qū)內(nèi)有老年大學(xué)、藥店、商鋪、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，足不出戶便可滿足生活所需。點(diǎn)評(píng)：樓盤戶型眾多，10億元的城市級(jí)配套設(shè)施

35、，讓生活、交通、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療、教育得到保障。附圖8：星體花園二期（5）惠蘭園行政辦公中心的好房名稱規(guī)模（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）可售套數(shù)總戶數(shù)惠蘭園70.4萬(wàn)小高層高層2.52300（內(nèi)部團(tuán)購(gòu)）約500套30003500（二手房）潛力分析：所在地緊鄰未來(lái)市行政中心及規(guī)劃中的輕軌1號(hào)線終點(diǎn)站，升值空間大。樓盤地址：呈貢新城吳家營(yíng)中心片區(qū)在售戶型：126-146平方米周邊配套：該片區(qū)將是商務(wù)、行政、辦公中心區(qū)，將建商業(yè)街區(qū)和各種生活配套，此外還將有中華小學(xué)、昆三中等學(xué)校搬遷至此。 點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地處吳家營(yíng)中心區(qū)，以解決政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工住房問(wèn)題為主。開發(fā)商：昆明“春融房地產(chǎn)開發(fā)有限

36、公司”和“呈貢縣人民政府公共投資建設(shè)管理中心”。以上兩個(gè)開發(fā)商，事實(shí)上是同一套人馬。目前已有61家單位參加了該項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)，銷售率已完成70。但普通購(gòu)房者難以買到該樓盤的房屋，而且在該樓盤內(nèi)部銷售過(guò)程中，也曾引發(fā)因?yàn)榉峙滢k法不合理引發(fā)的糾紛事件。不久的將來(lái)，這里將是行政、辦公中心用地，生活配套將逐步完善，升值潛力巨大。四、呈貢新城土地市場(chǎng)分析（一）呈貢新城總體規(guī)劃及土地儲(chǔ)備現(xiàn)代新昆明呈貢新城規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建城面積107平方公里，涉及龍城鎮(zhèn)、斗南鎮(zhèn)、洛羊鎮(zhèn)、吳家營(yíng)鄉(xiāng)、大漁鄉(xiāng)、馬金鋪鄉(xiāng)等6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。規(guī)劃控制面積63.63平方公里，規(guī)劃人口45萬(wàn)人的吳家營(yíng)中心區(qū)和雨花片區(qū)成為目前土地出讓

37、的重點(diǎn)片區(qū)。2008年大漁、斗南、馬金鋪片區(qū)將有大的動(dòng)作。據(jù)介紹，從2006年底至2008年初，呈貢縣進(jìn)入土地儲(chǔ)備的土地面積達(dá)6萬(wàn)畝，但進(jìn)入市場(chǎng)的土地并不多，預(yù)計(jì)2008年進(jìn)入市場(chǎng)銷售的地塊，除惠蘭園三期以外，將為數(shù)甚少。（二）2007年呈貢已經(jīng)出讓土地的去向、價(jià)格及分析2007年下半年呈貢新城的土地供應(yīng)陸續(xù)啟動(dòng)，6月11日，面積為1017.571畝的環(huán)湖濕地掛牌，成為呈貢新城供地第一拍；之后，8月17日至8月22日的一周里，呈貢新城先后有5個(gè)地塊掛牌出讓，總面積多達(dá)3222.16畝。而這先后出讓的6個(gè)地塊的所有規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示了一個(gè)共同的特點(diǎn)：低密度、低容積率。在8月至年底的數(shù)月里，呈貢新城供地

38、仍然有條不紊地進(jìn)行。眾多地產(chǎn)公司將觸角伸向城郊和新城，與區(qū)域的日漸火熱以及放量的增多不無(wú)聯(lián)系。近兩年來(lái)中心城區(qū)地價(jià)不斷創(chuàng)出新高，居住區(qū)域的不斷擴(kuò)散帶動(dòng)了周邊地價(jià)增值的潛力，城郊地塊將日趨搶手。環(huán)湖濕地片區(qū)南部0-4-1地塊以及大漁鄉(xiāng)的兩塊生態(tài)旅游用地，被昆明銘真旅游運(yùn)動(dòng)有限公司均被摘得。三塊地的成交均價(jià)為4.5萬(wàn)元/畝，相比其他地塊而言，生態(tài)旅游用地的成交價(jià)格相對(duì)較低。這三宗地位于呈貢縣大學(xué)城片區(qū)西南方向。三塊地總面積達(dá)到2200多畝，定位于生態(tài)旅游的用途，可以預(yù)見呈貢開發(fā)熱已呈逐漸升溫趨勢(shì)。據(jù)了解，該地塊將被建設(shè)成為頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)，與鄉(xiāng)村高爾夫同屬一個(gè)公司開發(fā)。（三）呈貢土地價(jià)格走勢(shì)，供求關(guān)

39、系，出讓特點(diǎn)整理呈貢新城2007年以來(lái)已成交的地塊價(jià)格，居住用地價(jià)格在32萬(wàn)/畝左右，旅游用地的價(jià)格在4.5萬(wàn)/畝左右。但是由于企業(yè)還要擔(dān)負(fù)地塊周邊規(guī)劃道路、地下管網(wǎng)、路燈、綠化等各方面建設(shè)，將實(shí)際成本分?jǐn)偤?，每畝地價(jià)將大幅提升。由于目前新城片區(qū)仍處于基礎(chǔ)建設(shè)期，呈貢新城的土地還未向市場(chǎng)放開，因此新區(qū)的建設(shè)工程目前主要由昆明新都投資有限公司、呈貢縣人民政府公共投資建設(shè)管理中心（春融地產(chǎn)）承擔(dān)。除此之外，白龍?zhí)镀瑓^(qū)的兩萬(wàn)套公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)在引入社會(huì)力量的前提下實(shí)行定向開發(fā)，由俊發(fā)、泰信、百大承建。土地出讓特點(diǎn)為定向承建，基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)。第四章 開發(fā)模式及項(xiàng)目定位一、區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目所在區(qū)域即將成為昆明

40、市新的城市中心，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上都具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。滇池是中國(guó)的名勝旅游風(fēng)景區(qū)，有著不可比擬的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的不斷追求，老城區(qū)居住環(huán)境的日益下降，以及可開發(fā)用地不斷萎縮，呈貢新城區(qū)域自然成為人居的上乘之所。而長(zhǎng)沙市委市政府即將落戶呈貢新城，更是對(duì)政府深入開發(fā)呈貢新城的最好注腳。而與住宅水準(zhǔn)相匹配的高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入客戶群，也將對(duì)拉動(dòng)呈貢新城區(qū)域的消費(fèi)水平起到巨大作用。另外，受惠于輕軌2號(hào)線，沿線物業(yè)均已開始加速升值，開發(fā)熱情高漲。一個(gè)以呈貢新城為圓心，輕軌2號(hào)線、昆石高速為半徑的呈貢新城區(qū)域板塊正在形成。大漁板塊作為滇池國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)核心，

41、在坐擁湖光山色的基礎(chǔ)上，具有輕軌、高速路等便捷的交通條件，使得該板塊無(wú)論旅游、度假還是居住都擁有著強(qiáng)大的開發(fā)價(jià)值與升值潛力。二、開發(fā)模式探究我國(guó)旅游房地產(chǎn)已形成如下幾種比較成型的開發(fā)模式：（一）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)又可分三類：1、 直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅這類景區(qū)住宅開發(fā)對(duì)風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒(méi)

42、有建設(shè)性貢獻(xiàn)，有的甚至對(duì)旅游景區(qū)還造成一定破壞。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。2、在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂(lè)谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開發(fā)高

43、質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。 3、與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如：宋城集團(tuán)在杭州樂(lè)園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，無(wú)論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性，將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境界。（二）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)休閑度假是此類

44、房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，是旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。此類開發(fā)既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍，以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為定位。海南景觀住宅多屬此種模式。度假房地產(chǎn)在國(guó)外已有相當(dāng)發(fā)展，在我國(guó)則剛剛面市。此類房產(chǎn)在國(guó)內(nèi)一出現(xiàn)，立即受到購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的追捧，不僅有外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)搶占市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商也抱團(tuán)組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國(guó)各地度假房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、

45、發(fā)展很快的一個(gè)品種。（三）以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來(lái)增加了娛樂(lè)、會(huì)議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)收回投資，而酒店自營(yíng)的回收期相當(dāng)長(zhǎng)，與房地產(chǎn)商通過(guò)出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營(yíng)理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。（四）與旅游相關(guān)的寫字樓 以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但

46、已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。（五）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬(wàn)達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)5年前與昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議在昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項(xiàng)目包括大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、園林五星級(jí)酒店、英式馬術(shù)俱樂(lè)部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購(gòu)物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。事實(shí)上，

47、華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。 旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國(guó)傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過(guò)渡，新興中產(chǎn)階級(jí)萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。無(wú)論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，在切實(shí)保護(hù)好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)資源加以利用，尋求旅游與房

48、地產(chǎn)的良性互動(dòng)，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路。三、產(chǎn)品定位滇池國(guó)家旅游度假區(qū)（大漁）項(xiàng)目，開發(fā)用地以旅游綜合用地出讓，其所在區(qū)域目前已出控制性詳細(xì)規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃要求及土地出讓需在該項(xiàng)目中建造五星級(jí)度假酒店及休閑度假村的條件。我項(xiàng)目宜定位于“集生態(tài)旅游、低密度住宅于一身的超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目”。1產(chǎn)品形態(tài)集海景獨(dú)棟別墅、觀湖town-house、坡地花園洋房、精品度假公寓、五星級(jí)度假酒店、地標(biāo)性商業(yè)金融設(shè)施（寫字樓）、高品味商業(yè)步行街于一體的昆明市“首席城市休閑度假生態(tài)社區(qū)”。2同類產(chǎn)品比對(duì)本項(xiàng)目由于其卓越的自然環(huán)境，以及未來(lái)該區(qū)域的升值潛力，都使我們有理由將此產(chǎn)品定位于昆明市“首席城市休閑度假

49、生態(tài)社區(qū)”。我們將致力于將該項(xiàng)目打造成精品，使其成為地標(biāo)性項(xiàng)目。l 比對(duì)項(xiàng)目：滇池衛(wèi)城價(jià)值比對(duì)滇池衛(wèi)城大漁項(xiàng)目地段價(jià)值同屬滇池國(guó)家旅游度假區(qū)滇池路片區(qū)，臨近老城區(qū)大漁片區(qū)，臨近呈貢新區(qū)交通價(jià)值新滇池路規(guī)劃輕軌2號(hào)線，昆石高速配套價(jià)值具有基本市政配套設(shè)施近老城區(qū)，不需大量建設(shè)須承擔(dān)大量市政配套建設(shè)任務(wù)產(chǎn)品價(jià)值三大主題園區(qū)：法蘭西風(fēng)情小鎮(zhèn)、高爾夫運(yùn)動(dòng)園區(qū)、文化教育園區(qū)集海景獨(dú)棟別墅、觀湖town-house、坡地花園洋房、精品度假公寓、五星級(jí)度假酒店、地標(biāo)性商業(yè)金融設(shè)施（寫字樓）、高品味商業(yè)步行街建筑價(jià)值現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格根據(jù)不同產(chǎn)品形態(tài)，采用多種風(fēng)格類型環(huán)境價(jià)值極目滇池，眺望西山滇池北岸，水質(zhì)較差，臨

50、近老城區(qū)，周邊環(huán)境混亂滇池東岸，水質(zhì)較好，臨近新城區(qū)，環(huán)境改造余地大定位價(jià)值“二十一世紀(jì)國(guó)際化生態(tài)旅游居住城區(qū)”昆明 “首席城市休閑度假生態(tài)社區(qū)”設(shè)施價(jià)值社區(qū)外：高爾夫球場(chǎng)、同仁醫(yī)院配備基本生活設(shè)施外，建設(shè)五星級(jí)度假酒店社區(qū)內(nèi)：會(huì)所、商業(yè)街、學(xué)校、醫(yī)療中心、電信設(shè)施、銀行、超市、書店、郵局科技價(jià)值可視對(duì)講，智能ic卡系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、信息系統(tǒng)物管價(jià)值不詳邀請(qǐng)品牌物業(yè)進(jìn)駐管理四、產(chǎn)品規(guī)劃建議1居住區(qū)域¡ 住宅部分，低密度、中等密度產(chǎn)品分區(qū)域、分組團(tuán)設(shè)置，空間布局合理、考究，注意與地形、地勢(shì)及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，合理控制建筑密度。¡ 暢通有效的交通組織，居住區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)人車分

51、流。¡ 建筑空間與景觀空間合理有機(jī)結(jié)合，充分利用現(xiàn)有湖面、地勢(shì)，進(jìn)行點(diǎn)、線、面多層次的景觀設(shè)計(jì)，滿足“人與自然和諧共處”的居住理念，提升產(chǎn)品品質(zhì)。2商業(yè)區(qū)域¡ 根據(jù)規(guī)劃要求，在中正路及其他規(guī)劃市政道路兩側(cè)配套建設(shè)商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，根據(jù)區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度控制要求，合理規(guī)劃不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。¡ 除個(gè)別寫字樓將建成區(qū)域性地標(biāo)建筑外，因處在旅游度假區(qū)域，其余大部分應(yīng)以中小體量為主。3五星級(jí)酒店¡ 該五星級(jí)酒店目前由于區(qū)域的成熟度的關(guān)系，不適合在項(xiàng)目初期進(jìn)行開發(fā)，宜安排在項(xiàng)目中后期跟進(jìn)開發(fā)，可形成對(duì)區(qū)域價(jià)值的二次拉動(dòng)，盈利能力此時(shí)也比較有保證。¡ 體量不宜過(guò)大，適

52、中較好，如以度假村形式開發(fā)，可考慮度假別墅酒店形態(tài)，并根據(jù)區(qū)域成熟情況，同步分期開發(fā)。¡ 風(fēng)格設(shè)計(jì)，應(yīng)盡量貼近當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，并注意環(huán)保材料的運(yùn)用，如low-e玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。附圖9：滇池衛(wèi)城附圖10：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)土地使用規(guī)劃圖第五章 投資分析一、成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目條件，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)為4500元/m2，公建產(chǎn)品銷售均價(jià)為5500元/m2。根據(jù)規(guī)劃建議，在暫不考慮投資周期及資金計(jì)劃的前提下，采用靜態(tài)投資分析方法對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算構(gòu)成如下：滇池項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表用地面積: 3000畝容積率: 1.5 建筑面積: 300萬(wàn)平方米序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容

53、建筑面積 單位成本總金額 備 注（萬(wàn)）（）（萬(wàn)元） 1土地費(fèi)用 地價(jià)費(fèi)370162.1660,000.00用地:暫定20萬(wàn)元/畝/70年2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)3 土地契稅3705.001,800.00稅率:3%4 耕地占用稅5小 計(jì)（1）167.1661,800.006前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)3707.002590.007建筑設(shè)計(jì)37011.004070.008景觀設(shè)計(jì)(綠地)1206.00720.009管煤設(shè)計(jì)3701.50555.0010供電設(shè)計(jì)3702.00740.0011(設(shè)計(jì)費(fèi))小計(jì)27.508675.00暫按工程費(fèi)用的1.5%12規(guī)費(fèi)及勘探費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)370150.0055500.0013招標(biāo)代理費(fèi)3701.94717.80暫按工程費(fèi)的0.1%14人防費(fèi)3701.00370.00預(yù)估15墻改基金3704.501665.0016散裝水泥基金3702.00740.0017土地面積測(cè)繪費(fèi)3700.70259.00暫估1公