別墅項目全案策劃

1、別墅工程全案策劃4耳XWS：一、別墅工程開發(fā)的注意細節(jié)現(xiàn)有一些別墅工程主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅工程 山于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲LI性，完全忽視環(huán)境資源和自然 景觀O對墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低, 公共環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次, 配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強 調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造 型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，其至水電、通訊問 題都不能很好地解決。二、未來的別墅

2、發(fā)展，有兒個值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型一一著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。三、智能化一一重在運用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個性化一一極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個人風(fēng)格，營造出獨特的基地環(huán)境和 室內(nèi)空間。（4）社區(qū)化一一創(chuàng)造一定的群體氛圉，方便信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文 化。四、別墅開發(fā)核心要素核心要素A：價格因素核心要素B：別墅工程選址策略略素核心要C：別墅工程定位策略劃核素心力D：別墅規(guī)工程策略素核心E要 格：筑別墅1：程策建風(fēng)略核素心要G格:別策墅工構(gòu)程結(jié)風(fēng)略H :型別要戶墅 丄策程素心核略策：別管墅 匸理程物業(yè)素核心要I核心要素J：別墅匚程

3、配套 設(shè)施策略壹、工程全案策劃基本作業(yè)程序4耳XWS：現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理 論和實踐的運作方法，工程需要從用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法, 結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。主要有以下兒方面：一、市場調(diào)研：-一、刖呂：本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析：（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）近期房、地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融3形勢析爭個查分案工、調(diào)4競程與：分5費者析、消；地 者分買1（購布）域；2 （機 買購）者 動 （3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、

4、公 共設(shè)施、價格、付款方式）；性買機節(jié)購4）（時；、季（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）；頻度）；（6購買結(jié)論6、境程二研調(diào)工、環(huán)：1塊狀況、地（置）位1 面2積）（形）地3 （地4）（貌）5 （性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢（SWOT） 3、地塊周圉景觀（前后左右，遠近景，人文 景觀，綜 述）4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音.土地、社會治安）5、地塊周圉的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6、公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體 娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）析、三工程投資分 境、1析投資環(huán)

5、分）策 政融金、息利行銀（境環(huán)濟經(jīng)前 當(dāng)）1（規(guī)法策政的產(chǎn)地房）2 （3）標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值 分析判 斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2、土地建筑功能選擇3、現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）斷析分延土 4價地展、值判 分敬性、感5析本成（積）率容1金投）2 資入（邊）本（成利3際潤、出分產(chǎn)投析6入擬價成模與本1售表（）報 2率（股回）東7、同類工程成敗的市場因素分析銷四營、策劃調(diào)（場一市查） 仁 工程特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè) 中的地位排序）風(fēng)規(guī)筑格模與建、23. 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房

6、布局、層高.采光 通 風(fēng)、管）線道布等、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保 安、消防、通訊）4、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等） 5 ）等內(nèi)管平費、管他托委還管自（管物6 、業(yè)理是己理是人理收水、理容信、 績業(yè)譽質(zhì)工員、素）往以、實（景商展發(fā)7、背力8 .結(jié)論和建議（哪些需 突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）戶）分目二客析（標(biāo) 濟1經(jīng)、景背濟？ 經(jīng)實力？行業(yè)特征公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受 租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費水平.付款方式、按揭方式）:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、文化背景2定格（位價三）售標(biāo)價論目銷理、到1達）（格、

7、格2交價成 格價金租、34、價格策略（四）入市時機、入市姿態(tài)（五）廣告策略分性告的階劃段 仁廣題段告性2、主的階 廣現(xiàn)、表階告廣段創(chuàng)性意的34、廣告效果監(jiān)控策介（媒）、略六媒1、選擇介2、性軟題聞主新介3媒組、合放率、 頻4投5、費用估算費推（廣用）、七等板、單示、心銷（包場現(xiàn)1、裝營中范位圍）樓）等書 售2售、銷文件、品印刷（3、媒介投放念計概設(shè)、五布1的劃織區(qū)間空、規(guī)小局和組 率積小2析、感 容敏性分區(qū) 的統(tǒng)、布路系車道流區(qū)人、流3小局（）4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、 會所、購物等）意風(fēng)筑及建式的區(qū)、運5小形示格用定意色的確面外筑立建彩、區(qū)6小示 及系關(guān)配戶區(qū)7、小型比例的搭8、小 區(qū)

8、經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 小9、區(qū)則念化環(huán)境綠概原10.小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意綜上所述，本工程的開發(fā)建設(shè)可以作為本企業(yè)創(chuàng)立品牌的一個良好契機，注重差 異化營銷，在產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)景觀、社區(qū)配套、營銷模式上加以創(chuàng)新。在產(chǎn)品設(shè) 計上，WY建筑設(shè)計公司曾打造過國內(nèi)頂級別墅精品工程廣州星河灣，因此在產(chǎn) 品創(chuàng)新上力求有突岀的特色，結(jié)合鄂爾多斯市介紹情況，建議能否把該地區(qū)內(nèi)蒙 古具有特色的民族文化融入產(chǎn)品。在社區(qū)景觀上，隨著人們生活水平的提高，對環(huán)境的要求以及對生活品 質(zhì)的重視，可以考慮別墅產(chǎn)品注重高綠化、原生態(tài)，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和居住 品質(zhì)。在社區(qū)配套上，利用社區(qū)智能化建立，滿足高端客戶對

9、豪宅生活理念的居 住需求，鄂爾多斯市市政府注重招商引資，該市能源資源豐富，投資環(huán)境優(yōu)越可 能吸引較多的投資商云集，可以考慮先蓋好社區(qū)會所，前期可以做為售樓部使用， 后期可以做為商務(wù)會所以及社區(qū)活動場所，提高居住檔次，滿足商務(wù)活動需求。 在營銷模式上，注重市場調(diào)研，設(shè)計什么樣的產(chǎn)品，什么樣的價格適合當(dāng)?shù)乜蛻?需求，競爭產(chǎn)品H前銷售狀況調(diào)研。隨著該市二三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，人均收入水 平的提高，當(dāng)?shù)馗叨丝蛻粢约巴鈦硗顿Y客商的挖掘和吸引極為重要，比如煤炭采 掘業(yè)，此類客戶經(jīng)濟一般比較雄厚，出手大方，若當(dāng)?shù)鼐频瓴蜌J業(yè)，娛樂業(yè)發(fā)達， 有行業(yè)商會等，可以考慮做互動營銷。在開盤前期預(yù)熱時，可以聯(lián)合當(dāng)?shù)卣?慮邀請經(jīng)濟學(xué)專家做經(jīng)濟論壇，闡述該市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，未來可持續(xù)發(fā)展模式等。 可以邀請儲備意向客戶做產(chǎn)品